IMPOSTO DE RENDA INCIDENTE SOBRE A VENDA DE IMÓVEIS

No que tange os rendimentos oriundos da venda de imóveis, haverá a incidência de uma tributação especial: o imposto de renda sobre o ganho de capital.

Este tributo incide sobre a diferença positiva entre o valor de venda do imóvel e o seu valor histórico – o valor que consta na declaração do contribuinte como sendo o valor e compra do imóvel. O imposto de renda é apurado aplicando-se uma alíquota de 15% sobre o lucro resultante das operações de compra e venda.

Importante: O imposto de renda sobre o ganho de capital deve ser apurado e pago de forma separada do imposto de renda incidente sobre os outros rendimentos tributáveis.

Existem algumas maneiras para tentar reduzir o valor total de imposto de renda a ser pago pelo contribuinte sobre o lucro obtido com a venda do imóvel:

1. Quando o imóvel foi adquirido há muitos anos, é possível corrigir o valor de compra desse imóvel utilizando os índices de correção previstos em lei.

2. É possível adicionar ao custo de aquisição todas as melhorias realizadas no imóvel.

3. É possível deduzir da base de cálculo o valor da taxa de corretagem paga pela intermediação do negócio.

Isenção de imposto de renda sobre a venda de imóveis

1. Está isento do pagamento de imposto de renda aqueles contribuintes cujo ganho de capital com a venda de imóveis tenha sido igual ou inferior ao valor limite de R$ 35.000,00, conforme determina o artigo 22 inciso II da lei 9.250 de 1995, alterada pela lei 11.196 de 2005.

2. Está isento do pagamento de imposto de renda aqueles contribuintes que venderam o seu único imóvel por um valor máximo de R$ 440.000,00, desde que o mesmo contribuinte não tenha vendido qualquer outro imóvel nos últimos cinco anos, conforme determina o artigo 23 inciso II da lei 9.250 de 1995.

3. Está isento do pagamento de imposto de renda aquele contribuinte que adquirir um novo imóvel residencial em um prazo máximo de até 180 dias após a venda de outro imóvel residencial, conforme o artigo 39 da lei 11.196 de 2005. Apenas enquadram-se nesta opção de isenção tributária contribuintes pessoas física residentes no país que utilizam o valor integral do ganho de capital para a aquisição do novo imóvel.

4. Está isento do pagamento de imposto de renda aquele contribuinte cujo imóvel tenha sido desapropriado pelo Poder Público Federal, Estadual ou Municipal. Mesmo que haja ganho de capital, considera-se que tal lucro meramente recompôs o patrimônio do desapropriado, assim como lhe proporciona justa indenização não sujeita a tributação pelo imposto de renda.

5. Está isento do pagamento de imposto de renda aquele contribuinte cujo imóvel foi adquirido até 1969, conforme o artigo 139 do decreto 3.000 de 1999. Para os imóveis adquiridos posteriormente a 1969, existe a possibilidade de aplicação da  tabela regressiva abaixo de incidência de imposto de renda. 

Ano	Redução	Ano	Redução	Ano	Redução
1970	95%	1976	65%	1982	35%
1971	90%	1977	60%	1983	30%
1972	85%	1978	55%	1984	25%
1973	80%	1979	50%	1985	20%
1974	75%	1980	45%	1986	15%
1975	70%	1981	40%	1987	10%

Fonte: ADVFN

INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO: NECESSIDADE DE INSTRUMENTO PÚBLICO

O artigo 1332 do Novo Código Civil, assim como artigo 7º. da Lei 4591/64, não estabeleceu, de maneira expressa, se para a instituição do condomínio edilício (tradicionalmente denominado de propriedade horizontal) seria necessária a utilização de instrumento público.

A opinião dominante na doutrina e na jurisprudência admitia a utilização do instrumento particular para a finalidade antes mencionada.

Este, por exemplo, o posicionamento do Conselho da Magistratura do Estado de São Paulo, em diversos julgados, cristalizado, inclusive, nas Normas de Serviço da Corregedoria de Justiça daquele estado, no seu capítulo XX, item 211, cujo teor é o seguinte:

“A instituição e especificação de condomínio serão registrados mediante apresentação do respectivo instrumento (público ou particular), que caracterize e identifique as unidades autônomas, acompanhadas do projeto aprovado e do habite-se”.

Colhe-se, por sua vez, na doutrina a lição de Mário Pazutti Mezzari (2), asseverando que:

“A lei não exigiu forma especial, sendo válida a afirmativa de que tanto se pode instrumentalizar a instituição em escritura pública como em escrito particular”

Veja-se, ainda, a lição de Pedro Elias Avvad (3):

“Não existindo, na lei, uma forma especial prescrita, não vemos como indispensável o instrumento público, salvo se o ato de instituição do condomínio ocorrer em razão de transferência de direitos sobre a propriedade como, por exemplo, uma doação de unidades a diversas pessoas. A instituição do condomínio, tal qual sua extinção, tem caráter, simplesmente declaratório, não incidindo, portanto, a regra do artigo 108 do Código Civil, que prevê a escritura pública para os negócios jurídicos que visem a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais, sequer se modificando a natureza jurídica do direito, salvo quando alienadas as unidades”.

Com a edição do Novo Código Civil a questão não pode ser tida como pacífica, sendo, ao revés, necessária a mudança do entendimento anteriormente sedimentado, como se pretende demonstrar.

Propriedade exclusiva e condominial como direito real

A propriedade é um direito real por excelência, uma vez que é o mais extenso daqueles enumerados no artigo 1228 do Novo Código Civil.

A legislação vigente não definiu, a exemplo do que fizera no artigo 524 do Código de 1916, este instituto jurídico, limitando-se a enumerar os poderes inerentes ao domínio, quais sejam, o de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa.

A propriedade, como regra, é um direito subjetivo exercido com exclusividade pelo seu titular, que poderá valer-se dos poderes indicados no artigo 1228 do Código Civil em vigor.

Admite-se, todavia, que uma única coisa possa ser objeto de direito real pertencente a várias pessoas, caracterizando, assim, o condomínio.

Diversas teorias existem (4) para explicar essa forma especial de co-propriedade, não sendo, entretanto, oportuno apreciá-las nos estreitos limites deste artigo.

O certo é que o condomínio, seja ele ordinário, seja ele edilício ou, ainda, outra nova forma de propriedade que venha a surgir em função das dinâmicas social e econômica, é um tipo de propriedade com feição distinta do modelo tradicional de domínio exclusivo.

Apesar de se encartarem no conceito genérico de propriedade, tanto o domínio exclusivo, quanto o compartilhado estão sujeitos a um regramento jurídico peculiar.

Modificação do direito real de propriedade. Aplicação do artigo 108 do novo código civil

Como já observado com absoluta propriedade, não é a simples existência de uma edificação suficiente para caracterizar a propriedade horizontal (condomínio edilício), sendo necessária uma manifestação de vontade que submeta a propriedade ao regime da Lei 4591/64.(5)

Nesse documento que contém a manifestação de vontade criadora do condomínio há, inequivocamente, uma alteração no direito real de propriedade, uma vez que se verifica a transferência de um regime jurídico para outro.

Logo, inexistindo regra clara e específica em contrário, é de aplicar-se a regra geral do artigo 108 do Novo Código Civil, exigindo-se escritura pública para que a propriedade saia do regime comum (propriedade exclusiva ou condomínio voluntário) para o regime do condomínio edilício.

O artigo 108 do Novo Código Civil estabelece:

“Art. 108 Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Embora sejam duas faces de uma mesma moeda, constituem a propriedade exclusiva e a condominial institutos substancialmente distintos, com peculiaridades inerentes aos diferentes regimes jurídicos.

Não é de se aceitar a tese de que a manifestação de vontade que submete a propriedade ao regime do condomínio edilício é meramente declaratória, como faz com habilidade Pedro Avvad, na lição já colacionada, uma vez que ela opera substancial mudança no seu estatuto jurídico.

Tal vontade não se limita a declarar um fato, mas sujeita a coisa a novos parâmetros legais, de sorte que incide o disposto no artigo 108 do Código Civil.

Invoque-se, por analogia, o conceito de sentença constitutiva do direito processual, que é aquela que, além de conter uma carga declaratória, inerente a toda sentença, constitui uma nova situação jurídica.

O proprietário, ao declarar que deseja submeter seu imóvel ao regime da propriedade edilícia, inova no regime legal, criando restrições e direitos para o titular de cada unidade autônoma, residindo aí o seu caráter constitutivo.

Como o artigo 134, II, do Código Civil de 1916, somente exigia escritura pública nos contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóvel acima de cinqüenta mil cruzeiros, era sustentável a tese de que tal norma não se aplicava á hipótese do artigo 7º da Lei 4591 (ato constitutivo da propriedade horizontal)

É que seria possível argumentar, ante ao não posicionamento explícito do legislador, que não se estava constituindo um novo direito real, mas simplesmente modificando um outro já existente.

Hoje não mais se sustenta tal entendimento. É que o artigo 108 do Novo Código Civil diz, expressamente, que a escritura pública é imprescindível para atos que modifiquem o direito real.

O fato de se exteriorizar sob a mesma denominação jurídica – direito de propriedade – não significa que sejam iguais em seus conteúdos.

É que não mais se pode falar em direito de propriedade como um direito de conteúdo único, como ensina José Afonso da Silva (6):

“A constituição, aliás, consagra a tese que se desenvolveu especialmente na doutrina italiana, segundo a qual a propriedade não constitui uma instituição única, mas várias instituições diferenciadas, em correlação com os diversos tipos de bens e de titulares, de onde ser cabível falar não em propriedade, mas em propriedades (...) Pois, como alertou Pugliati, há bastante tempo: no estado das concepções atuais e da disciplina positiva do instituto, não se pode falar de um só tipo, mas se deve falar de tipos diversos de propriedade, cada um dos quais assume um aspecto característico”. Cada qual desses tipos pode estar sujeito, e por regra estará, a uma disciplina particular (...)”.

No mesmo sentido, veja-se a lição de Perlingieri (7):

(...) Se os estatutos proprietários são diversos em relação aos objetos, aos sujeitos, às destinações e mesmo aos patrimônios e às circunstâncias concretas, não existe um conteúdo mínimo da propriedade; existem sim, os conteúdos mínimos de cada estatuto proprietário que é necessário individuar através de uma análise atenta”.

Ademais, se realmente o legislador admitisse o uso do instrumento particular teria estabelecido isto de forma expressa no artigo 1332 do Novo Código Civil, a exemplo do que fez em relação à convenção condominial no parágrafo 1º do artigo 1334 do mesmo diploma legal.

Ressalte-se, por fim, que a questão em foco também é objeto de controvérsia nas legislações alienígenas, como informa Frederico Viegas em excelente trabalho sobre o tema, invocando a lição de Antunes Varela, a seguir transcrita. (8)

“Embora não revista a natureza de um acto de disposição, o negócio de constituição da propriedade horizontal opera, no entanto, a modificação do estatuto real a que o imóvel se encontrava sujeito, extinguindo o direito de propriedade normal e constituindo, em sua substituição, direito real novo. Deve, por isso, entender-se, em obediência ao disposto na alínea a do artigo 89 do Código do Notariado, que se trata de um negócio sujeito à escritura pública..”

Assim, à vista do exposto, conclui-se que a migração do regime da propriedade exclusiva ou em condomínio ordinário para o regime do condomínio edilício (propriedade horizontal) constitui, inequivocamente, alteração do direito real anteriormente existente, sendo necessária, assim, a utilização da escritura pública, na forma do artigo 108 do Novo Código Civil.

Notas

(1) Titular do 1º Ofício de Justiça de Volta Redonda-RJ. Ex-Juiz de Direito do Estado do Rio de Janeiro.

(2) Mário Pazutti Mezzari. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis. Editora Norton. 2ª edição, página 70.

(3) Pedro Elias Avvad. Condomínio em Edificações no Novo Código Civil. Editora Renovar, 1ª edição, página 57.

(4) Em relação ao condomínio comum existem, dentre outras, a teoria individualista e a teoria coletivista. Quanto ao condomínio edilício existem, entre outras, a teoria do direito de superfície, teoria da servidão, teoria da sociedade imobiliária, teorias da universalidade de fato e universalidade de direito.

(5) Marco Aurélio S. Viana. Manual do Condomínio e das Incorporações Imobiliárias, Editora Aide, 2ª edição, página 3.

(6) José Afonso da Silva. Direito Urbanístico Brasileiro. Editora Malheiros. 2ª edição. Página 64.

(7) Pietro Perlingieri. Perfis de Direito Civil. Tradução de Maria Cristina De Cicco, Editor Renovar.

(8) Frederico Henrique Viegas Lima. A Instituição de Condomínio em Edifício (uma análise do artigo 7º da Lei 4.591/64). Revista de Direito Imobiliário. Editora Revista dos Tribunais. Páginas 72/82. Embora sustente tese contrária, na vigência do antigo ordenamento, o autor informa que na Itália se exige instrumento público para a instituição do Condomínio. Informa também que no direito espanhol a maioria da doutrina considera indispensável a escritura pública para tal desiderato, invocando farta doutrina.

Autor: Eduardo Sócrates Castanheira Sarmento Filho (1)

Fonte: IRIB-Instituto de Registro Imobiliário do Brasil

POST DE NÚMERO 3000: TV COFECI - QUALIFICAÇÃO E SUCESSO

O IMÓVEL PARCIALMENTE ENCRAVADO E O DIREITO À PASSAGEM FORÇADA, SOB A PERSPECTIVA DA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE

1. INTRODUÇÃO.

A finalidade precípua do instituto da passagem forçada é assegurar o cumprimento da função social da propriedade. Na atualidade, é sob esta ótica que deve ser analisado este instituto, considerado pela doutrina como uma das mais severas restrições de direito de vizinhança.

Tem previsão no art. 1.285 do Código Civil: O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário. Conforme se constata da previsão legal, o direito à passagem forçada visa a atender o anseio social para que a propriedade possa ser economicamente explorada. Não é de interesse do Estado que o imóvel com aptidão ao uso produtivo seja relegado ao abandono pela ausência de saída para a via pública.

Conforme previsão do Código Civil: § 1º Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.

A doutrina, com absoluta razão, aponta como um dos requisitos para a concessão da passagem forçada, a necessidade de que o encravamento seja natural. Nesse sentido é a lição de Carlos Roberto Gonçalves: "Não pode ser provocado pelo proprietário. Não pode este vender parte do terreno que lhe dava acesso à via pública e, depois, pretender que outro vizinho lhe dê passagem. Nesse caso, e porque nenhum imóvel deve permanecer encravado, poderá voltar-se somente contra o adquirente do terreno em que existia passagem"[1]

2. DO IMÓVEL PARCIALMENTE ENCRAVADO.

A doutrina clássica afirma ser necessário que o encravamento seja, também, absoluto. Assim, a passagem forçada como direito excepcionalíssimo não pode se estender àquele titular cujo prédio possua saída, ainda que precária, penosa ou perigosa. Trata-se como já afirmado, de posição tradicional na doutrina e jurisprudência nacionais, pensamento que,data máxima vênia, não se pode concordar.

Conforme já exposto, a premissa do instituto da passagem forçada é a atenção ao princípio da função social da propriedade. É sob essa ótica que a doutrina mais moderna examina esse instituto. Isto porque, ao imóvel apenas parcialmente encravado podem incidir graves prejuízos, impossibilitando, ou quando menos, dificultando sua exploração. Negar a essas situações, de forma apriorística, a aplicação do instituto da passagem forçada é esquivar-se ante a evolução valorativa pela qual passa o Direito Civil. Vale lembrar que o novel diploma assenta-se sobre os princípios da socialidade, operabilidade e eticidade.

O que ora defende-se não é garantia de passagem forçada a qualquer imóvel, ainda que o encravamento seja mínimo. Trata-se, bem distante disso, de afirmar que tal direito deve ser examinado diante da situação concreta posta em juízo, sopesando-se as condições de encravamento do imóvel e a restrição a ser imposta àquele que deve suportar a passagem; estando, nessa análise, sempre atento ao interesse social afeto à propriedade. O que não se pode afirmar, de modo peremptório, é a total vedação do instituto analisado a todos os imóveis que não se encontrem em situação de absoluto encravamento.

Nesse sentido é o Enunciado 88, aprovado na I Jornada de Direito Civil (realização do Conselho da Justiça Federal - CJF e do Centro de Estudos Jurídicos do CJF): O direito de passagem forçada, previsto no art. 1.285 do CC, também é garantido nos casos em que o acesso à via pública for insuficiente ou inadequado, consideradas, inclusive, as necessidades de exploração econômica.

Seguindo esse entendimento, também o Superior Tribunal de Justiça já decidiu pela desnecessidade de que o imóvel esteja em situação de encravamento absoluto para que se reconheça o direito à passagem forçada:

"Civil. Direitos de vizinhança. Passagem forçada (CC, Art. 559). Imóvel encravado. Numa era em que a técnica da engenharia dominou a natureza, a noção de imóvel encravado já não existe em termos absolutos e deve ser inspirada pela motivação do instituto da passagem forçada, que deita raízes na supremacia do interesse público; juridicamente, encravado é o imóvel cujo acesso por meios terrestres exige do respectivo proprietário despesas excessivas para que cumpra a função social sem inutilizar o terreno do vizinho, especial conhecido e provido em parte" (STJ, REsp 316.336/MS,Rel. Min. Ari Pargendler, 3ª. Turma, j. 18.08.2005, DJ 19.09.2005, p. 316).[2]

No mesmo sentido, já decidiu o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul:

"Passagem forçada. Constatação de se tratar de imóvel encravado. É dispensável que o prédio seja absolutamente encravado, sendo suficiente, para o deferimento da proteção pleiteada, que o caminho indicado seja o mais adequado a atender às necessidades da postulante. Inteligência do Art. 1.285, do CC. Desfazimento da construção sobre essa erigida que se mostra impositiva"(TJRS, Processo 70016115818, Data: 16.08.2006, Órgão julgador: Vigésima Câmara Cível, juiz Relator José Aquino Flores de Camargo, Origem: Comarca de Caxias do Sul).[3]

Na doutrina moderna, o posicionamento ora exposto é também defendido por Flávio Tartuce e por Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves de Farias. Estes últimos, citando o entendimento de Arnaldo Rizzardo, realçam a importância nuclear do princípio da função social da propriedade:

"Contudo, parece-nos que, nos tempos atuais, a penetração do princípio constitucional da função social da propriedade evoca a destinação coletiva da coisa, em beneficio conjunto de seu titular e da comunidade, visando a uma finalidade econômica relevante. Assim, mesmo que exista uma saída para a via pública, constatando-se dificuldade, insuficiência, inadequação ou, até mesmo, periculosidade do percurso, permitir-se-á ao magistrado interpretar o dispositivo de forma extensiva, concedendo ao proprietário necessitado outra saída para que seu imóvel tenha a sua utilização ampliada e possa atender às necessidades de exploração econômica.

Nas palavras de ARNALDO RIZZARDO, o encravamento, ou falta de acesso, pois, para tipificar a espécie, não precisa ser absoluto. Não se exige que o fundo não disponha de nenhuma saída para a via pública. Se uma passagem penosa, longa, estreita, perigosa ou impraticável existir, não fica afastado o direito a outra comunicação" [4]

3. CONCLUSÃO

A análise da peculiar situação do imóvel em estado de encravamento parcial foi, por longo tempo, negligenciada pela jurisprudência. Na atualidade, todavia, em decorrência do princípio da função social da propriedade e dos valores que animam o novel Código Civil, tal concepção atravessa profundas alterações. Tal direito deve ser, portanto, concebido a partir de uma concepção jurídica de encravamento, que difere da simples análise técnica de engenharia. Essa situação de encravamento jurídico significa verificar a exploração atual do imóvel, contrastando-se com realização social a ser alcançada com o reconhecimento do direito a passagem forçada. Portanto, deve-se examinar a aptidão de incremento social do imóvel, ponderando-se os prejuízos a serem sofridos pelo vizinho que concederá a passagem. O que deve ser de logo repelida é a vedação, apriorística, ao direito à passagem forçada tendo por base concepções de encravamento absoluto ou relativo que, em termos jurídicos e sociais, podem mostrar-se de somenos importância.

NOTAS:

[1] GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: Direito das Coisas: v.5. São Paulo: Saraiva, 2010, p. 360.

[2] TARTUCE, Flávio; SIMÃO, José Fernando. Direito Civil. Vol. 4. 2 ed. São Paulo: GEN/Método, 2009, p. 239.

[3] TARTUCE, Flávio; SIMÃO, José Fernando. Direito Civil. Vol. 4. 2. ed. São Paulo: GEN/Método, 2009, p. 239.

[4] FARIA, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 6.ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2009, p. 453.

Autor: Murilo Arjona De Santi - Advogado. Bacharel de Direito da Universidade de Ribeirão Preto.
Fonte: Revista Jus Navigandi

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

A avaliação é o meio para obtermos o preço provável do imóvel, em se considerando suas características e ou atributos, dentro das condições normais de mercado.

Os profissionais do sistema Confea-Crea, avocam a prerrogativa, em razão da Lei 5.194/66, que regulamenta a profissão, de exercerem a atividade de Avaliadores e/ou Peritos, questão esta já pacificada, com a habilitação legal do Corretor de Imóveis proceder à elaboração do PTAM-Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

Para tanto, há necessidade de se entender da terminologia avaliatória e da distinção entre preço e valor com a prevalência da corrente univalente.

O mercado imobiliário é susceptível a flutuações decorrentes de fatores como as condições políticas e macroeconômicas, além da pressão das construtoras, que como fornecedores, impõem suas regras.

Os imóveis são únicos, com suas características e seus atributos, assim como as pessoas, em função das suas necessidades e desejos, o que provoca avaliações distintas em relação às ofertas, que por sua vez, ocupam também nichos distintos onde os imóveis usados são maioria e os preços são influenciados pela demanda.

Outro elemento que influencia o valor do imóvel é a região em que o mesmo está inserido. Existem zonas urbanas em franca expansão e outras já saturadas o que exige do avaliador a análise do comportamento do mercado em cada região.

Quanto ao nível de rigor das avaliações, estes são determinados pelas normas da ABNT da série NBR 14.653, e devem ser comprovados mediante cálculos matemáticos, à exceção da Avaliação Expedita, que não se pauta em metodologia definida nem expressa os elementos que levaram à convicção de valor, a exemplo das avaliações em massa.

A vistoria do imóvel, que antecede a avaliação é determinante quanto ao fornecimento de informações no que tange às características e/ou atributos valorativos, além da identificação de patologias que possam vir a depreciar o imóvel avaliando.

DA METODOLOGIA AVALIATÓRIA

Método Comparativo de Dados de Mercado: Neste método o valor do imóvel é obtido através da comparação de imóveis assemelhados. É imprescindível a correta caracterização do imóvel avaliando, além da homogeneidade das amostras pesquisadas, ou seja, informações de mesma natureza do imóvel avaliando.

Método do Custo de Reprodução: Como o próprio nome indica, este método busca reproduzir a edificação com base no orçamento sintético ou analítico, envolvendo benfeitorias iguais ou semelhantes ao objeto da avaliação. Adota-se no desenvolvimento do processo, procedimentos baseados em informações técnicas relativas a custos unitários (CUB), estado de conservação, coeficiente da coisa feita, valor do terreno e fator de comercialização.

OBS. A avaliação de terrenos, no caso, pode ser feita através da simples atualização do custo ou através do método comparativo de dados de mercado.

Método Evolutivo: É obtido através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerado o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização. (ABNT NBR 14653-2)

Método da Renda: O valor do imóvel é obtido pela capitalização da sua renda real ou prevista.

Para tanto, temos que estimar seu valor locativo (hoje em torno de 0,6% do valor do imóvel), considerar sua vida útil ou remanescente, além de outros elementos que nos possibilitem estimar sua receita bruta e consequentemente, a receita líquida prevista considerando-se cenários viáveis.

Método Residual: É o inverso do método de custo. Nele subtrai-se o valor das benfeitorias para se obter o valor do terreno. Caso se obtenha o valor do terreno pelo método comparativo direto de dados de mercado, este será subtraído do valor total , assim como seus respectivos encargos, lucro e outros itens ou despesas pertinentes restando assim o valor das benfeitorias.

Método Involutivo: De uso exclusivo na avaliação de terrenos e glebas urbanizáveis quando inexistam dados amostrais comparáveis. “Baseia-se no máximo aproveitamento eficiente baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético “empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto”. (NBR14653-1)

Em termos de prioridades, na avaliação imobiliária, a Análise da Documentação do imóvel ocupa o primeiro lugar seguido pela Vistoria Técnica e a depender da finalidade da avaliação, segue-se à escolha do método e/ou métodos a serem empregados.

As normas da ABNT da série 14.653 traçam diretrizes para a elaboração e apresentação do resultado da avaliação.

Relacionado à homogeneização das amostras, no caso do MCDM, existem fatores diversos, que exigem do avaliador a sensibilidade para eleger aqueles que deverão ser comparados e/ou ajustados, para obtermos valores semelhantes para comparação.

A avaliação de imóveis urbanos poderá ser feita por qualquer dos métodos apresentados, dando-se preferência para o emprego dos métodos diretos.

Um item importante a observar, no contexto da avaliação, é o de melhoramentos públicos, quando se fizer relação entre o imóvel avaliando com os imóveis pesquisados, adotando-se os fatores de correção para cada caso.

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS

Os métodos avaliatórios utilizados neste segmento são: os Diretos (Comparativo e Custo) e os Indiretos (Renda e Residual) com a aplicação de componentes do valor como terra nua, construções, instalações e culturas.

As benfeitorias classificam-se em produtivas e não produtivas, sendo considerada a utilidade das mesmas e sua importância junto ao referencial produtivo do imóvel.

Prof. Marcos Mascarenhas

FGV: IGP-M DESACELERA ALTA PARA 0,86% EM OUTUBRO

O Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M) teve alta de 0,86 por cento em outubro, abaixo da expectativa do mercado, após subir 1,50 por cento em setembro, com a desaceleração dos preços no atacado compensando com folga a alta no varejo.

Segundo a Fundação Getulio Vargas (FGV), em 12 meses o IGP-M acumula alta de 5,27 por cento. Na segunda prévia de outubro a alta dos preços tinha sido de 0,91 por cento.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que mede a variação dos preços no atacado e responde por 60 por cento do índice geral, teve alta de 1,09 por cento em outubro, ante avanço de 2,11 por cento em setembro.

Já o Índice de Preços ao Consumidor, com peso de 30 por cento no índice geral, acelerou a alta para 0,43 por cento, contra 0,27 por cento visto no mês anterior.

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), por sua vez, registrou elevação de 0,33 por cento, ante alta de 0,43 por cento na apuração de setembro. O INCC responde por 10 por cento do IGP.

O resultado do IGP-M de outubro pode ser um sinal do alívio das pressões inflacionárias que ocorreram pela forte alta do dólar em meses passados, com a moeda norte-americana chegando a 2,45 reais em agosto. Depois que o Banco Central iniciou um programa regular de intervenções, o dólar se acomodou próximo a 2,20 reais.

Por conta da inflação alta, o BC começou a elevar a Selic, que passou da mínima histórica de 7,25 por cento ao ano para o atual patamar de 9,50 por cento. E a expectativa é de novo aumento na próxima reunião do Comitê de Política Monetária (Copom).

O dado divulgado nesta quarta-feira ficou abaixo da expectativa em pesquisa da Reuters de alta de 0,92 por cento, de acordo com a mediana de 27 projeções.

O IGP-M é utilizado como referência para a correção de valores de contratos, como os de energia elétrica e aluguel. Ele calcula as variações de preços no período entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência.

Fonte: Reuters (Por Camila Moreira; Edição de Alexandre Caverni)

REGISTRO DE IMÓVEIS SERÁ ELETRÔNICO ATÉ 2014

Os registros de imóveis devem passar a ser eletrônicos até o segundo semestre de 2014 em todo o Brasil. Embora não exista norma obrigatória, a base para essa afirmação é a Lei 11.977 de 2009 que, ao tratar do Programa Minha Casa Minha Vida, prevê, de forma implícita, que todas as especialidades de registros – Civil de Pessoas Naturais, Civil de Pessoas Jurídicas e também o de Imóveis – terão de operar em meios eletrônicos em até 5 anos a partir da publicação da lei.

Atualmente o sistema já está informatizado em todo país. O prazo para a entrega de um registro é de até 15 dias, já a certidão é de no máximo cinco dias úteis e o registro da cédula rural de até 3 dias úteis. Segundo o presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), Ricardo Basto da Costa Coelho, o sistema de registro utilizado no Brasil é um dos melhores do mundo e ao se tornar eletrônico dará um salto de qualidade ainda maior.

Segundo ele os processos ficarão mais rápidos com as mudanças. De maneira prática isso deve facilitar a vida dos usuários e reduzir ainda mais os prazos. Estima-se que uma certidão negativa possa ser conseguida, a partir do registro eletrônico, em 2 horas. O proprietário poderá acompanhar o andamento de todos os processos envolvendo a matrícula do imóvel de seu interesse por meio dos sites dos cartórios. "É parecido com o que os bancos fazem com os depósitos on-line ou o que fazemos ao mandarmos um e-mail. Isso vai facilitar para o advogado que acompanha o processo, para o gerente do banco que vai liberar o crédito, para o corretor interessado em vender o imóvel que verá se ele está com a documentação em ordem, para quem trabalha no cartório e também para o interessado na propriedade", afirma.

De acordo com o presidente, São Paulo e Paraná são os dois estados mais adiantados quanto a implantação. Hoje o Brasil tem 3.454 cartórios de registro de imóveis e a estimativa é que mais de 60% dos cartórios já esteja em condições de tornar os seus processos eletrônicos. "No Sul e Sudeste já está praticamente tudo pronto. Temos alguns problemas na Bahia e alguns estados do Norte e Nordeste, mas caminhamos a passos largos para tornar o registro totalmente eletrônico", diz. "Em São Paulo as 352 Unidades de registros já funcionam eletronicamente e no Paraná estamos apenas aguardando o provimento do Conselho Nacional de Justiça para que uma Central de Serviços Compartilhados funcione", completa Coelho.

As idas ao cartório para acompanhar o andamento da documentação também devem diminuir. Com os registros eletrônicos, em caso de qualquer problema, ou mesmo para avisar que o processo já está pronto, o comunicado poderá ser feito via SMS. "Se existir algum problema o proprietário será avisado e orientado a voltar com os documentos necessários. Não vai ter mais aquilo de ficar indo e voltando ao cartório", avisa o presidente do Irib.

Apesar da modernização, a conferência da documentação continuará dependendo do serviço humano, mas com todos os dados da matrícula aparecendo na tela do computador, até mesmo, essa parte do serviço será facilitada.

Ricardo Coelho pondera que as características do Brasil, de ser um país com proporções continentais, acaba criando algumas barreiras até mesmo naturais, dificultando a implantação do novo sistema, mas garante que tudo estará funcionando dentro do prazo previsto.

Fonte: Folha de Londrina