SALVADOR: ESTUDO APONTA O QUE OS COMPRADORES QUEREM E OS TIPOS MAIS PROCURADOS

 Aquarius Foto: Arquivo Correio

Apartamentos compactos com preços entre R$ 200 mil e R$ 500 mil. Esse é o perfil dos imóveis mais procurados para a compra em Salvador. Levantamento inédito feito pela VivaReal, portal imobiliário que possui mais de um milhão de anúncios de imóveis em todo Brasil, aponta que esse perfil de imóvel é o preferido por 80% das pessoas que estão desejando adquirir a casa própria. O estudo mostra ainda o perfil de quem procura por imóveis em Salvador: os moradores de São Paulo lideram o topo da lista. 

Do total de pessoas que procuram por um novo lar para comprar em Salvador, segundo o estudo, 84% desejam comprar apartamentos. O restante opta por escolher casas, principalmente, em condomínios fechados onde considera ter mais segurança.

O corretor de imóveis Paulo Andrade, que atua no mercado de imóveis da capital baiana há 15 anos, aponta que parte desse índice alto reflete a oferta no mercado atual. 

“Nos últimos anos, as construtoras e incorporadores têm optado por construir empreendimentos de apartamentos em função da possibilidade de erguer mais unidades habitacionais em menor espaço físico. Isso impacta diretamente na oferta de mais apartamentos, mas é importante destacar o outro lado deste estudo: 16% das pessoas ainda desejam morar em casas, o que é um número alto”, opina o corretor. 

Preços
O VivaReal também analisou quais são as cinco regiões com metro quadrado mais caro da cidade. Na ordem, Vitória, Horto Florestal, Aquarius, Ondina e Caminho das Árvores formam a lista dos bairros com preço mais elevado. Na outra ponta, o VivaReal também conseguiu identificar os lugares com metro quadrado mais barato: Mussurunga, Sussuarana, Itapuã, São Rafael e Resgate compõem essa classificação.

“A surpresa desse levantamento é o Resgate, que fica na região do Cabula, que está passando por uma franca valorização. Para quem quer investir na área é uma excelente oportunidade”, diz Andrade.  

Salvador tem uma intensa procura de imóveis. No portal VivaReal são cerca de 110 mil acessos mensais por unidades habitacionais na capital baiana. “Salvador tem tanta procura por imóveis porque é uma região onde existem muitas indústrias e também porque é um ponto turístico que atrai consumidores de todas as regiões”, explica Diego Simon, vice-presidente de Operações do VivaReal. 

Os imóveis entre 50m² e 80m² correspondem a 32% de todas as pesquisas feitas por consumidores interessados na compra. Foi a escolha, por exemplo, da professora Helena Souza, 27 anos, que comprou um apartamento de dois dormitórios com 60m²  no bairro do Trobogy. “Eu optei por um imóvel com o tamanho menor por uma questão de comodidade principalmente na hora da limpeza”, explica.

Simon destaca que o público  que busca por imóveis entre  50m² e 80m² geralmente são pessoas que moram sozinhas, casais sem filhos e estudantes. Na sequência da procura, estão os apartamentos de metragem entre 80m² e 120m², com 29%, seguidos pelos de até 50m², com 15%. O levantamento do VivaReal indica também que 39% do total de busca por imóveis é por aqueles que têm 2 dormitórios. Depois, com 33%, os que possuem três quartos.

Padrão
Os imóveis com valor entre  R$ 200 mil e R$ 500 mil são os mais procurados, com 52% do total de pesquisas na capital. O levantamento indica ainda que   imóveis na faixa entre R$ 500 mil e  R$ 1 milhão são procurados por 10%.

Quando as  pessoas alugam um imóvel, geralmente optam por uma casa menor, e,  o preço é mais baixo também. Já  quando a pessoa vai comprar um imóvel, ela prefere investir mais em um lugar maior e que vá durar por mais tempo, mesmo porque quando for repassar para outro comprardor, será valorizado por isso”, diz Simon.

Paulistas lideram interesse por imóveis em Salvador
O estudo ainda apresenta as dez cidades de origem em que as pessoas mais buscam imóveis em Salvador. A liderança das preferências é São Paulo, seguida por Belo Horizonte, Rio de Janeiro, Feira de Santana, Recife, Vitória da Conquista, Brasília, Aracaju, Fortaleza e Vitória.

“Não existe um perfil definido de cada cidade especificamente, mas geralmente são executivos que foram transferidos ou então pessoas que compram imóveis como uma segunda residência e que resolvem locar o imóvel quando ele está desocupado”, explica Diego Simon, vice-presidente de Operações do VivaReal.

Nesse grupo, cinco bairros estão na dianteira do ranking dos  mais procurados em Salvador para compra de imóveis. A liderança é do bairro da Pituba (9,3%) seguido por Itapuã (5,6%),  Costa Azul (5,5%),  Imbuí (5%) e Barra (4,7%).

O corretor de imóveis Paulo Andrade explica que esses bairros se destacam pelo perfil mais consolidado de infraestrutura. “São áreas mais desenvolvidas e por isso despertam a atenção do futuro morador interessado em comprar”, diz.

Fonte: Jorge Gauthier / Correio

CRECI ESCLARECE: COMO MANUSEAR A HP-12C

STJ: COMPRADOR QUE DESISTE DO IMÓVEL DEVE SER RESTITUÍDO

É abusiva e ilegal a cláusula do distrato decorrente de compra e venda imobiliária que prevê a retenção integral ou a devolução ínfima das parcelas pagas pelo comprador. O entendimento foi ratificado pela 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça em julgamento relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão.

Segundo o ministro, o Código de Defesa do Consumidor, nos artigos 51 e 53, impede a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas, por caracterizar vantagem exagerada do incorporador. Ele explica porém, que a construtora pode reter parte do valor pago para cobrir despesas administrativas.

“É justo e razoável admitir-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador”, explicou.

Citando vários precedentes, o ministro reiterou ainda que a jurisprudência da 2ª Seção já consolidou entendimento de que é possível, em caso de incapacidade econômica do comprador, o cancelamento do compromisso de compra e venda. Também registrou que a corte tem entendido que a retenção de percentual entre 10% e 25% do valor pago seria razoável para cobrir despesas administrativas, conforme as circunstâncias de cada caso.

No caso julgado, um casal de Pernambuco ajuizou ação contra a construtora para requerer a nulidade da cláusula abusiva e a elevação do valor restituído em decorrência da rescisão do contrato. No distrato, coube aos compradores a restituição de R$ 5 mil, sendo que o valor efetivamente pago foi de R$ 16,8 mil.

O Tribunal de Justiça de Pernambuco determinou a restituição do valor total da quantia paga, com abatimento de 15% correspondentes aos serviços prestados pela construtora em razão do contrato. A sentença também consignou que não houve inadimplemento ou culpa de qualquer das partes, já que o distrato se deu em decorrência de incapacidade econômica para suportar o pagamento das parcelas. 

Fonte: Rota Jurídica / Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

MERCADO AQUECIDO LEVA CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL PARA A JUSTIÇA

Os valores de aluguéis praticados nas relações de locação comercial no Brasil beiram os maiores do mundo e continuam a subir em ritmo acelerado. Vista como uma mina de ouro por investidores e, ao mesmo tempo, atacado por economistas e especialistas que fazem relação com a “bolha” do mercado americano, a locação comercial e seus novos movimentos vêm desaguando no Poder Judiciário.

Com o mercado em alta, criou-se um boom no acionamento da Justiça causando uma litigiosidade exacerbada ao tratar com este direito potestativo. A litigiosidade poderia ser evitada através de tratativas do locatário com o locador, dentro do prazo decadencial, visando uma composição amigável. Caso não restem acordados, aí sim cabe o acionamento do Poder Judiciário, até seis meses antes do término do contrato a renovar.

Após acionado o Judiciário, a renovação da locação comercial é compulsória para as partes, guardando respaldo no fato de que o bem jurídico tutelado é o fundo de comércio.

A ação renovatória serve de instrumento para que o locatário faça valer seu direito à renovação da locação comercial compulsoriamente.

Diante deste cenário, é possível que o locador faça valer seu direito, antes mesmo do julgamento da lide, quando poderá pedir acompanhado de sua defesa aluguéis provisórios nos termos previstos do artigo 72, parágrafo 4º, da Lei 8.245/91. Certo de que os aluguéis, quando deferidos pelo juiz, passarão a vigorar do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado e não excederão a 80% do pedido. Entretanto, não esqueçamos que julgada improcedente ou extinta sem julgamento do mérito tal demanda, a decisão que fixou aluguéis provisórios desaparece, pois não há razão para ser.

O que acontece, cada vez mais rotineiramente, é o locador, ao apresentar sua defesa, requerer que sejam fixados aluguéis provisórios no máximo permitido, muitas vezes trazendo aos autos laudos periciais e pareceres técnicos para o convencimento do magistrado.

Em tempo, vale dizer que muitas vezes também o requerido pelo locador é deferido pelo magistrado baseando-se em prova unilateral, não respeitando aquilo que preceituado na lei, ou seja, elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

Na jurisprudência também podemos ver há alta incidência de reforma da decisão, através do recurso competente, Agravo de Instrumento, por não haver elementos que demonstrem o valor real do aluguel, por serem laudos elaborados por profissional não competente para tanto ou, ainda, por ser deferido em seu máximo permitido em lei sobre um valor abusivo que não condiz com a realidade.

Nesse diapasão, vem se tornando cada vez mais comum que o locatário já distribua a ação se valendo de laudos provisórios, que apesar de não ser um requisito obrigatório, vale para o convencimento do julgador para mostrar que o pedido tem fundamento na realidade do mercado imobiliário.

A falta desse laudo prévio, com a eminência do pedido de aluguéis provisórios, como já retratado anteriormente, faz com que o locatário veja fixada determinada tutela de urgência, com a antecipação dos efeitos da sentença. Lembrando, que quando não respeitado os limites previstos para o deferimento de tal tutela, uma decisão não assertiva pode representar um risco temerário para o locatário.

Cada vez mais, se faz necessário o aspecto preventivo nesse tipo de demanda, visando a paridade de armas entre as partes na eminência de ver fixado valores não condizentes com o mercado, acarretando sempre ônus desnecessário para alguma das partes da relação processual.

Newton Haidar Rezende

Fonte: Revista Consultor Jurídico

DIVULGAÇÃO: EXCELÊNCIA EM VENDAS IMOBILIÁRIAS

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DEZ PERGUNTAS E RESPOSTAS SOBRE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

1) Para empreendimentos com mais de um bloco (A, B, C...) o ideal é abrir um CNPJ único ou individual? O prazo de entrega diferenciado ou igual gera alguma distinção no procedimento?
No caso de conjuntos de edificações, poderão ser constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os subconjuntos de casas ou edifícios. O mais recomendável é estabelecer um Patrimônio de Afetação (PA) específico para cada bloco, com CNPJ, contabilidade e Comissões de Representantes distintas. Tal situação deverá constar do Memorial de Incorporação, para que possa haver a segregação do PA em relação aos subconjuntos.

- O mais recomendável é estabelecer um Patrimônio de Afetação (PA) específico para cada bloco [de apartamentos], com CNPJ, contabilidade e Comissões de Representantes distintas

2) Considerando tratar-se de uma lei recente, no caso de um empreendimento com um bloco finalizado, é possível inserir no termo de afetação tal bloco, mesmo já tendo o habite-se?
A inclusão de tal bloco no PA demandaria uma contabilidade retroativa, com levantamento de receitas e custos inerentes àquele bloco específico. Embora não seja impossível constituir um PA para esse bloco, parece- -nos operacionalmente muito difícil. Além disso, poderia significar uma evidente elisão fiscal, uma vez que o PA foi constituído para proteção do adquirente.

3) É necessária anuência dos condôminos à adesão ao PA depois de já vendidas unidades?
Os cartórios vêm exigindo anuência dos condôminos que tiverem seus títulos de aquisição registrados. Este procedimento não nos parece correto, porque uma eventual negativa dos condôminos cercearia o direito legal do incorporador. Como diz textualmente a lei, submissão de uma incorporação ao regime de afetação fica a critério do incorporador. Entretanto, como a instituição do PA é uma garantia para o comprador, aparentemente não há conflito.

4) Foi constituída uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) para realização de um empreendimento. Com 25% de obra executada, a SPE decidiu aderir ao regime de PA. A questão é: após a afetação e com CNPJ expedido pela Receita Federal, a SPE terá de refazer os balancetes anteriores? Como transferir valores de um CNPJ da SPE para o CNPJ recém-obtido da incorporação afetada?
A SPE não precisará fazer contabilidade retroativa. Os valores disponíveis deverão ser transferidos para a conta do PA mediante simples transferência.

5) Tendo sido feita permuta do terreno por unidades do prédio, como pode o incorporador retirar do PA os recursos referentes à fração ideal?
Em caso de aquisição por meio de permuta não nos parece correta a retirada de recursos, pois não se verificou uma venda propriamente dita, uma vez que o pagamento se dará apenas com a finalização do empreendimento.

6) Se os sócios da SPE fazem aporte de capital para início da obra, é possível reaver o dinheiro antes do término da obra?
Depende. Conforme dispõe a lei, os recursos financeiros integrantes do Patrimônio de Afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação. Como esse aporte funciona como um empréstimo (mútuo), deve ser ressarcido aos sócios da SPE, porém com os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra.

7) Quem compõe a Comissão de Representantes? No caso de a obra começar sem ter vendido unidade, a Comissão pode ser o próprio incorporador?
É intuitivo que a Comissão de Representantes seja composta por adquirentes, pessoas distintas do incorporador. No caso de a obra iniciar sem que tenha havido venda, os adquirentes, à medida que as vendas forem se processando, deverão se mobilizar para constituir a Comissão.

8) Havendo o Seguro Garantia de Entrega de Obra, a Comissão de Representantes precisa ser constituída?
A Comissão de Representantes precisa, sim, ser constituída, independentemente do seguro garantia de entrega da obra. Embora a seguradora se sub-rogue nos direitos da Comissão e assuma o encargo de acompanhar o andamento da obra, receber os demonstrativos trimestrais e ser interlocutora dos adquirentes perante o incorporador, nada impede que a Comissão realize a fiscalização conjuntamente.

9) A adesão ao Regime Especial Tributário (RET) no meio da obra faz retroagir a alíquota única menor? É possível desistir do RET?
Entendemos que não. O RET com alíquota única de 4% sobre a receita (ou 1% no caso do Programa Minha Casa, Minha Vida) só valerá para os movimentos posteriores à adesão ao novo regime. A adesão ao RET é irrevogável, não podendo o incorporador desistir dele para se transferir para outro regime eventualmente mais benéfico.

10) Quando se caracteriza de fato a "extinção" do PA?
A Lei do Patrimônio de Afetação (Lei nº 10.931/04) estabelece que se extingue o PA quando da averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento. Portanto, as condições que devem ser necessariamente obedecidas são a obtenção do habite-se, a quitação das obrigações do incorporador com as entidades financiadoras e a transferência de domínio aos adquirentes. Enquanto essas não estiverem totalmente adimplidas, subsiste o PA.

Aldo Dórea Mattos, engenheiro civil e advogado, autor do livro "Patrimônio de Afetação na Incorporação Imobiliária";
José Vicente Amaral Filho, advogado, sócio do escritório Nicolau e Amaral Advogados Associados.

Fonte: Revista Construção Mercado

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