IMOBILIÁRIAS VIRTUAIS E SEUS RISCOS PARA O LOCADOR

As imobiliárias virtuais são uma boa opção para o consumidor? A locação por ser complexa exigiu a criação de diversas leis que evoluíram com o passar do tempo. Se a relação fosse simples, sem conflitos, não existiram as imobiliárias. Entretanto, na era da internet têm surgido as startups que são, em alguns casos, cias. de seguros transvestidas de imobiliárias. 

O maior risco de prejuízo ocorre no momento da desocupação do imóvel, pois nessa hora o inquilino não se preocupa tanto com sua imagem ou com o seu relacionamento comercial já que está indo embora. É ao final da locação que se mostra importante a solidez dos fiadores ou de outro tipo de garantia, como um valor expressivo do título de capitalização ou o seguro fiança. 

Algumas imobiliárias virtuais se apresentando como modernas locam o imóvel para qualquer um, como se rapidez fosse sinônimo de competência. É comum o locador perceber que foi mal assessorado somente na ocorrência de despejo por falta de pagamento ou no ato da cobrança dos danos do imóvel, quando toma conhecimento do péssimo cadastro que foi realizado pela imobiliária inovadora que não explicou as limitações de sua “garantia”, já que não tem fiadores. 

Basta ver no site Reclame Aqui as reclamações de clientes de imobiliárias virtuais que se sentiram enganados pelas promessas de atendimento maravilhoso pela internet, que dispensa a boa conversa pessoal. Há inúmeras reclamações decorrentes do atendimento robotizado, pois os clientes ao se depararem com alguns problemas, que são normais em qualquer negócio complexo (sendo que a locação é um dos mais complicados), ao fazerem reclamações, são respondidos por meio de robôs, com textos padronizados. Nem mesmo telefone para ter contato com algumas startups imobiliárias é fornecido, pois são especializadas em dar desculpas por e-mails gerados pela inteligência artificial, como se todos os problemas fossem iguais.

 

Locador deve exigir uma via da apólice para ver as restrições e riscos 

Se garantir as obrigações de uma locação fosse simples, o seguro fiança criado desde 1979, pela Lei n° 6.649, já seria sucesso há décadas. Somente em 94, após a Lei nº 8.245/91, esse seguro começou a ser oferecido, sendo que nesses 24 anos diversas seguradoras fracassaram ao tentar emplacá-lo.

Dentre as companhias que trabalharam com o Seguro Fiança e encerraram as atividades, temos a União, Rural e a Phenix, seguradoras que não constam mais na Susep. Depois vieram a Sauex, que atuou até abril 2001, a Martinelli, até março 2003, e a Interbrasil, que desistiu em junho de 2005. Há ainda grandes seguradoras que têm o produto quase que paralisado, pois não conseguiram viabilizá-lo. Há seguradoras tiveram enormes prejuízos com fraudes, má gestão, pois não sabiam “aonde estavam entrando”, pois desconheciam as particularidades da Lei do Inquilinato e a morosidade da Justiça contra os devedores numa locação.

 

Corretor travestido de imobiliária

Surgiu em 2016 outra companhia de renome que oferece o seguro com a taxa mensal de 9,6% a 15% do valor do aluguel. Há corretor de seguro travestido de imobiliária, alegando que pagará o seguro de 9,6% que não garante justamente os reparos e pintura do imóvel, tendo ele limitações que podem deixar o locador no prejuízo. 

Realmente ninguém entende o milagre das imobiliárias virtuais receberem comissão que é insuficiente para pagar uma companhia de Seguros. Seria bom o locador estudar essa apólice, se é que ela existe? Descobrir depois, no ato do despejo, as excludentes que negam o pagamento dos danos do imóvel não é nada inteligente. Diante do aumento do desemprego e do desaquecimento da economia os sinistros tendem a crescer e logicamente, a seguradora aumentará o valor do prêmio para não fechar ou encerrar o produto como várias outras fizeram. E assim, veremos imobiliárias recém-criadas deixando o locador na mão, pois de nada resolverá as reclamações por meio do site. 

Kênio de Souza Pereira - Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG., Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis, Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG e Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG.

Fonte: Emorar

IGP-M ACELERA PARA 1,38% EM MAIO

O IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), utilizado para reajuste dos contratos de aluguel, registrou alta de 1,38% em maio. O resultado representa uma forte aceleração em relação ao mês anterior, quando o índice subiu 0,57%.

No acumulado do ano, o índice acumula alta de 3,45% e nos últimos 12 meses, de 4,26%. O índice dos 12 meses anteriores é utilizado como base para o reajuste dos aluguéis.

O IGP-M é calculado com base nos preços coletados entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência. Os dados foram divulgados, nesta 3ª feira (29.mai.2018), pela FGV (Fundação Getulio Vargas). Leia a íntegra.

Em maio de 2017, o índice havia recuado 0,93% e acumulava alta de apenas 1,57% em 12 meses.

DESEMPENHO POR SETOR

Dois dos 3 componentes que compõem o IGP-M tiveram variação positiva no mês de maio. O IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo), que mede os preços no atacado e que responde por 60% no cálculo do IGP-M, foi de 0,71% em abril para 1,97% em maio.

O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), foi 0,28% para 0,30%. Já o IPC (Índice de Preços ao Consumidor), relativo a materiais, equipamentos e serviços, que responde por 30%, recuou de 0,31% para 0,26%.

Fonte: Poder360

DECISÕES JUDICIAIS REVEEM OS EFEITOS DA RELAÇÃO ENTRE CONSTRUTORA E ADQUIRENTE

A explosão do mercado imobiliário que se iniciou na metade da década passada trouxe a reboque, anos depois, igual proporção de ações judiciais concentradas em um principal motivo: arrependimento. O bom momento econômico daqueles tempos e a consequente crise que se seguiu foram conjuntamente às molas propulsoras dessa movimentação nos corredores do nosso Judiciário.

Em outras palavras, muitos adquirentes passaram a buscar em juízo a formalização do desfazimento do negócio, insatisfeitos com a aplicação de penalidades contratuais para o distrato administrativo.

Tal insatisfação, não raro, passou a se traduzir em pedidos por prestação jurisdicional no sentido de determinar, sobretudo, que tais contratos fossem analisados à luz do Código de Defesa do Consumidor, com o consequente reconhecimento de nulidade de cláusulas, principalmente aquelas que tratavam de penalidades contratuais.

O fato é que passamos a ter constantes decisões tomadas aos borbotões, muitas vezes sem a análise casuística do enredo de cada processo, reconhecendo a relação de consumo e, consequentemente, anulando cláusulas contratuais. Não se considerava, portanto, o contexto da relação entre o agente construtor e o adquirente.

A boa notícia é que mais recentemente o Judiciário tem se debruçado com maior afinco na análise de tais questões, diferenciando o consumidor comum do investidor e realçando a importância do pactuado contratualmente.

No mesmo diapasão, alguns magistrados começam também a dedicar maior atenção ao caso dos adquirentes que não são investidores, tendo em vista o caráter, em regra, irrevogável e irretratável dos contratos, bem como a programação que o empreendedor faz ao conceber um empreendimento que demanda alto investimento e risco.

Em recente decisão do TJ/SP nos autos da apelação 1116739-74.2016.8.26.0100, o desembargador Teixeira Leite pondera, em seu voto, que a compra de um imóvel não pode ser uma opção gratuita ao adquirente no sentido de permanecer com a unidade, no caso de valorização, ou de desistir do negócio e receber todo o seu dinheiro de volta, em caso de desvalorização do imóvel. E vai mais além.

Segundo o magistrado, se o ilícito contratual foi praticado pelos adquirentes, que desistiram do negócio, "não haveria lógica jurídica na aplicação de correção monetária desde os desembolsos, porque, afinal, existe risco de valorização ou não do imóvel, o que é natural do investimento."

No TJ/RJ, nos autos da apelação 0066013-17.2016.8.19.0001, o desembargador relator Luiz Fernando de Andrade Pinto reforça a importância do que fora pactuado em contrato entre as partes, conclamando que não se pode dizer que "a crise econômica que se abateu sobre o País poderia mitigar a força de tais cláusulas. O raciocínio, mais uma vez, passa pela isonomia e pelo equilíbrio contratual."

É salutar que tenhamos operadores do Direito dando ao tema a devida importância, a fim de que haja sempre o necessário equilíbrio na relação contratual que tem sob pano de fundo o direito à moradia esculpido no rol de direitos sociais da Constituição Federal.

Rafael Collachio - Coordenador no escritório Coelho & Dalle Advogados.

Fonte: Migalhas de Peso

ISTOÉ DENUNCIA O ESQUEMA IMOBILIÁRIO DE JUCÁ

Crédito: Gerdan Wesley

Em princípio, parecia uma tarefa nobre. A atuação do líder do governo, senador Romero Jucá (MDB-RR), para a aprovação da Medida Provisória 759-A foi decisiva. O relator do texto conseguiu sensibilizar seus pares de que passava da hora de regularizar a situação das famílias que ocupam há décadas terrenos em áreas rurais e urbanas, como as favelas do Rio de Janeiro, e outras ocupações pelo País afora, todas dentro do domínio da União. Até aí tudo bem. O problema é que a MP tratava também de “aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União”. É onde entra um negócio bilionário, e escuso, avaliado inicialmente em R$ 2,5 bilhões, sob o comando de Jucá. Para dar andamento ao plano que colocará à venda diversos imóveis que hoje pertencem à União, Jucá escalou um preposto. Trata-se do secretário de Patrimônio da União (SPU), Sidrack de Oliveira Correia Neto. Orientada por Jucá, a primeira tarefa de Sidrack foi aparelhar o órgão. Desde o final do ano passado, cinco técnicos da SPU que cuidariam da venda dos imóveis foram exonerados e substituídos por outras pessoas. De acordo com fontes ouvidas por ISTOÉ, as trocas foram feitas para garantir a Sidrack o controle total dos rumos do negócio.

O projeto, então, prosseguiu. Agora, embora oficialmente haja uma licitação, o plano da SPU é contratar como gestora da venda dos imóveis do governo a empresa americana Tishman Speyer, responsável por empreendimentos como o Rockefeller Center e o Chrysler Center nos Estados Unidos. Executivos da gestora de fundos imobiliários já se reuniram mais de uma vez com Jucá e com Sidrack de Oliveira. Segundo apurou ISTOÉ, eles estiveram com Jucá uma vez no Senado e em pelo menos três oportunidades na SPU no gabinete do secretário.

Polpudas comissões

De acordo com fontes da SPU, nos encontros foram discutidos detalhes das transações, como a relação e a ordem de venda dos imóveis que serão negociados. Com essas informações em mãos, a empresa americana terá tempo maior para pode avaliar melhor o valor de cada imóvel e apresentar a proposta mais condizente com o mercado. O privilégio dessa informação antecipada lhe dará uma vantagem, já que qualquer outra concorrente terá apenas 30 dias após o início da licitação para elaborar sua proposta. Para gerir a conta, a empresa deve ter uma comissão de 3% referente à taxa de administração. O primeiro negócio programado, já para este mês de junho, são áreas no Plano Piloto de Brasília destinadas à construção de prédios residenciais de seis andares. Os terrenos estão avaliados em R$ 132 milhões no total.

Somente um imóvel incluído no negócio já ultrapassa sozinho a casa do bilhão de reais. A SPU prepara a licitação de um antigo quartel do Exército no bairro do Maracanã, Rio de Janeiro, com preço inicial de R$ 1,5 bilhão. Fica à beira da avenida Radial Oeste, entre o estádio de futebol e a linha do trem. Era um campo de treinamento do Exército, hoje desativado, com espaço para construir um amplo complexo de edifícios.

O que torna o negócio excelente são as polpudas comissões envolvidas. A empresa vencedora da licitação receberá uma comissão para operar o dinheiro que entrará. Ainda participará diretamente das operações de concessão e venda feitas através da aquisição de cotas para o caso de imóveis mais valiosos. Um exemplo é o do Edifício A Noite, que foi sede do jornal vespertino carioca existente até o final da década de 1950. O prédio não tem valor: está fechado com tapumes e em ruínas. Mas seu terreno é muito precioso. Fica em frente ao Museu do Amanhã, na área do centro histórico do Rio revitalizada por ocasião dos Jogos Olímpicos em 2016. O imóvel está avaliado em R$ 32 milhões.

A lista de patrimônios a serem liquidados é mais extensa. São 100 imóveis espalhados pelo território nacional. Até ilhas no Rio de Janeiro poderão entrar no negócio. Falta apenas um parecer do Tribunal de Contas da União (TCU) para que as vendas comecem. A instrução normativa que tramita no TCU prevê que terá prioridade de compra quem já ocupa os imóveis. Em 14 de julho do ano passado, o ex-ministro do Planejamento Dyogo de Oliveira, indicado por Romero Jucá, autorizou a ocupação das grandes áreas a estrangeiros. Duas em Camaçari (BA) e uma em Angra dos Reis (RJ). De acordo com a lei 13.465/2017, o “adquirente receberá desconto de 25% na aquisição à vista”. ISTOÉ procurou a SPU e Romero Jucá. Não houve resposta. Dyogo Oliveira disse, por meio de sua assessoria, que ele se limitou a assinar a autorização sobre os terrenos, orientado pela SPU. O escritório imobiliário, no entanto, funciona a pleno vapor.

Ary Filgueira e Rudolfo Lago

Fonte: Revista ISTOÉ Independente.

DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

A despeito das promessas de compra e venda firmadas no âmbito de incorporações imobiliárias serem, por força da lei, irretratáveis (artigo 32, parágrafo 2º da Lei 4.591/64), paradoxalmente o tema dos distratos ainda é um dos mais controversos no mercado de imóveis.

O objetivo deste artigo é oferecer quatro propostas, de lege lata, para compatibilização do Código de Defesa do Consumidor (CDC), da Lei de Incorporações (Lei 4.591/64) e do Código Civil sobre o tema. Tais propostas, concessa venia, permitiriam a evolução da jurisprudência do STJ, especialmente quanto ao enunciado 543 de sua súmula e mais particularmente ainda quanto à compatibilidade entre o parcelamento da restituição em caso de desistência e o CDC.

1. O consumidor pode resilir unilateralmente a promessa de compra e venda no mesmo prazo de carência em que o incorporador pode desistir da incorporação

O CDC prevê a nulidade absoluta de cláusula contratual que autorize o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor (artigo 51, XI).

Por seu turno, dispõe o artigo 34 da Lei 4.591/6 que o “incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento” (artigo 34).

A previsão deve ser interpretada como hipótese legal de resilição unilateral. Trata-se de direito potestativo do incorporador. Todavia, conjugando-se tal direito garantido pela Lei de Incorporações com a norma do CDC que comina de nula a regra que permite a desistência apenas ao fornecedor (artigo 51, XI), tem-se aparente antinomia. O direito do incorporador garantido por lei inserido no contrato seria ilegal por força do CDC, a menos que o mesmo direito fosse atribuído também ao consumidor.

Deve-se atribuir ao incorporador o direito legal de desistir da incorporação, não havendo nenhuma ilegalidade a priori de tal prerrogativa em face do sistema do CDC. Ao contrário, trata-se de garantia do próprio consumidor, que não se verá frustrado em sua expectativa de receber a unidade imobiliária contratada quando o empreendimento não se viabilizar economicamente no prazo de carência estipulado. Tal, de fato e não raro, pode realmente ocorrer, seja em razão de o lançamento não ter indicado boas expectativas de vendas, seja por força de fatos supervenientes, como a dificuldade da incorporadora em obter crédito, dentre diversos outros fatores 1.

Ao mesmo tempo, em face do que dispõe o CDC, deve-se igualmente reconhecer ao consumidor o mesmo direito de desistir da promessa de compra da unidade imobiliária objeto da incorporação. Se não se pode afastar o direito do incorporador — porque previsto em lei, porque não revogado pelo CDC nem com ele é incompatível em razão da natureza do negócio —, não há como não atribuir a mesma prerrogativa ao consumidor, nos termos do artigo 51, XI.

2. A incorporadora pode parcelar a restituição em caso de resolução da promessa de compra e venda pelo adquirente (“desistência”)

Sem autorização da lei ou do contrato, não é dado ao consumidor desistir injustificadamente da promessa de compra e venda (artigo 473, Código Civil; artigo 32, parágrafo 2º da Lei de Incorporações). Se o faz, a desistência importa em resolução do contrato, devendo a incorporadora restituir os valores recebidos com as retenções decorrentes das perdas e danos causados pelo ato ilícito contratual do adquirente.

Na ausência de estipulação em contrário, a restituição deve ser paga à vista, em parcela única. Tal conclusão não impede, no entanto, que outros mecanismos de restituição sejam estabelecidos nas promessas de compra e venda. O parcelamento da restituição, por exemplo, não se revela abusivo. Uma cláusula com esse teor não poderia ser considerada iníqua, nos termos do artigo 51, IV, do CDC, porque, ao contrário, tem uma justa razão de ser: do ponto de vista financeiro, fazer o desembolso à vista do que se recebeu em parcelas impactaria gravemente o fluxo de caixa do empreendimento, com reflexos para todos os adquirentes.

Assim, desde que estabelecida cláusula com esse teor, o parcelamento não se mostrará despropositado. A adoção desse mecanismo será compatível com a função social do contrato, de modo a não permitir que a vontade individual de um contratante, mesmo um consumidor contratante, possa influir negativamente na situação jurídica dos demais consumidores que, como ele, se vincularam ao empreendimento objeto da incorporação.

Dadas as peculiaridades da incorporação, o parcelamento não raro é a alternativa entre o adquirente receber ou não a restituição do seu valor. Neste passo, a compatibilidade de uma tal cláusula com o sistema do CDC parece mais clara ainda quando se tem em vista que a própria legislação processual admite o parcelamento do pagamento em diversas oportunidades. Veja-se, por exemplo, o direito ao parcelamento das despesas processuais (artigo 98, parágrafo 6º, Código de Processo Civil), o parcelamento da compra de bem penhorado (artigo 895, parágrafo 1º, CPC) e, mais importante, o direito do executado pagar o débito exequendo em até seis parcelas (artigo 916, CPC).

No último exemplo visto, a parte executada poderá, no prazo para opor embargos à execução, reconhecer o crédito e requerer o seu parcelamento, acrescido o débito de custas e honorários de advogado. Aplicada a regra aos casos de desistência, tem-se que, se o consumidor ingressar com execução a respeito dos valores objeto de sua restituição decorrente da desistência, o parcelamento será cabível por força de lei. Dadas as peculiaridades da incorporação e a autorização já presente na legislação processual, não há que se falar, já de per si, em ilegalidade da cláusula de parcelamento, ressalvada a possibilidade de controle dos abusos.

Sopesados, portanto, o interesse individual do desistente, os interesses coletivos dos adquirentes e a preocupação manifestada pelo STJ quanto aos prejuízos que um contratante possa impor aos demais que estejam em posição semelhante sua em face de um fornecedor comum 2, como ocorre no caso dos consórcios, o parcelamento revela-se um caminho do meio justo e a adequado: nem se impõe às incorporadoras o pagamento à vista e imediato nem impõe ao desistente aguardar o fim das obras do empreendimento.

3. A cláusula penal deve se limitar a 10% do valor pago pelo consumidor

A resolução também poderá dar ensejo à incidência de cláusula penal, desde que esta tenha sido pactuada. A necessidade de interpretação sistemática do CDC, Código Civil e da legislação de incorporações recomenda a adoção do percentual de 10% como limite da cláusula penal por resilição, prevista no artigo 63, parágrafo 4º da Lei 4.591/64. O citado dispositivo trata das consequências do inadimplemento das parcelas do preço por parte do adquirente, no caso de construção em condomínio (artigo 48, Lei 4.591/64). Neste caso, autoriza a lei que a unidade do adquirente inadimplente seja levada a leilão, devendo o produto da venda ser revertido ao condomínio de construção, abatendo-se desta quantia, dentre outras retenções, “10% de multa compensatória”.

O percentual deve incidir sobre o valor pago pelo adquirente, e não sobre o valor integral do contrato, incluindo-se todas as parcelas vincendas. Esse limite é consentâneo com o sistema de normas que regem a relação incorporador/consumidor e não se revela de modo algum violador do CDC, nem oneroso ou excessivo. Ao contrário, considerando a natureza do negócio, mesmo na hipótese de condomínio de construção, em que não incide o CDC 3, entendeu o legislador da Lei 4.591 que o percentual de 10% era adequado, mostrando-se, portanto, seguro e razoável a utilização do mesmo parâmetro 4.

4. As arras podem ser prefixadas como indenização pelo prejuízo causado pela desistência e sua perda não pode ser cumulada com a cláusula penal

Tendo sido negociado o pagamento de sinal (arras), questiona-se se seria juridicamente possível a perda do valor pago juntamente com a imposição de cláusula penal. A dúvida surge em razão do parágrafo único do artigo 416 do Código Civil, que determina que, “ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente”; e do artigo 419 do mesmo diploma, que prevê que “a parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima”.

As duas regras, em certo sentido, estipulam indenização mínima em caso de inadimplemento contratual. A cláusula penal compensatória, incidente na hipótese de inexecução da obrigação (tenha-se em mente a desistência do adquirente), prefixa indenização para a hipótese de inadimplemento contratual; as arras, caso negociadas, igualmente tem a função de prefixar o valor da indenização em caso de descumprimento contratual 5.

Assim, é correto o entendimento a respeito da impossibilidade de cumulação, sob pena de bis in idem. Ajustado, no mesmo contrato, tanto sinal quanto cláusula penal compensatória, o inadimplemento impõe a perda do sinal apenas, mas não da cláusula penal ao mesmo tempo 6.

Como corolário lógico, as arras podem ser ajustadas de modo a servirem de indenização prefixada em caso de desistência do adquirente. Pode a promessa de compra e venda, ressalvar que a retenção não exclui o dever de reparar outros danos que superem o valor do sinal (artigo 419, Código Civil). Esses danos que sobejem o valor das arras deverão ser provados.

1 “Esses pressupostos de formação, execução e extinção do contrato de incorporação, que identificam como fonte de alimentação financeira o produto da alienação do seu próprio ativo, explicam e justificam a faculdade legalmente atribuída ao incorporador de valer-se de um prazo de carência, no qual poderá aquilatar, com razoável grau de precisão, a receptividade do produto ofertado, podendo, então, confirmar ou desistir da realização do empreendimento” (CHALHUB, Melhim. A promessa de compra e venda no contexto da incorporação imobiliária e os efeitos do desfazimento do contrato. In: Revista de Direito Civil Contemporâneo, vol. 7, abr-jun/2016).

2 Para a hipótese de consórcios, por exemplo, o Superior Tribunal de Justiça fixou em rito de recursos repetitivos que “é devida a restituição de valores vertidos por consorciado desistente ao grupo de consórcio, mas não de imediato, e sim em até trinta dias a contar do prazo previsto contratualmente para o encerramento do plano” (REsp 1.119.300/RS, rel. min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, DJe 20/10/201, j. em 14/4/2010).

3 Seja consentido referir a FERREIRA NETO, Ermiro. Três hipóteses de não incidência do CDC na incorporação imobiliária. Disponível em: <https://www.conjur.com.br/2018-abr-07/opiniao-hipoteses-nao-incidencia-cdc-incorporacao-imobiliaria>.

4 Em 27 de abril de 2016, a Secretaria Nacional do Consumidor, a Secretaria Executiva do Ministério da Fazenda, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, a Ordem dos Advogados do Brasil do Rio de Janeiro, a Associação Brasileira da Incorporadoras, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção, a Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário e a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário firmaram o “Pacto para o Aperfeiçoamento das Relações Negociais entre Incorporadores e Consumidores”. A respeito das desistências, previa o pacto, no mesmo sentido do que aqui se defende, uma “multa fixa, em percentual nunca superior a 10% (dez por cento) sobre o valor do imóvel prometido comprar” (sic) ou “perda integral das arras (sinal), e de até 20% sobre os demais valores pagos pelo comprador, até então”. A despeito de sua assinatura, o pacto fora suspenso para ampliação dos debates junto ao Sistema Nacional de Defesa do Consumidor (SNDC). Não se tendo alcançado consenso sobre exigências realizadas por entidades ligadas do SNDC, o pacto, que visava uniformizar cláusulas cuja legalidade era discutida em milhares e milhares de processos judiciais, não chegou a ter vigência.

5 “Da tradição histórica vêm as quatro funções cometidas às arras: a) confirmatória do negócio; b) de adimplemento (princípio de pagamento da obrigação estatuída); c) de efeito da resolução imputável e culposa; e d) possibilidade de lícito arrependimento do negócio, se assim ajustado” (MARTINS-COSTA, Judith. Comentários ao Novo Código Civil, vol. V, t. II: Do inadimplemento das obrigações. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p. 735).

6 Assim já decidiu o STJ, como se vê do acórdão do REsp 1.617.652/DF, rel. min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, DJe 29/9/2017.

Ermiro Ferreira Neto - Sócio de Fiedra, Britto & Ferreira Neto Advocacia Empresarial, mestre em Direito pela Universidade Federal da Bahia (UFBA), professor de Direito Civil e Direito Imobiliário da Faculdade Baiana de Direito, membro do Instituto Brasileiro de Direito Civil, do Instituto de Direito Privado, do Instituto Baiano de Direito Imobiliário e do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

ARBITRAGEM NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS

A utilização da arbitragem nos negócios imobiliários, assim como nos demais temas, é de grande valia para as partes por inúmeros fatores, especialmente pelas características de celeridade e especialidade, considerando tratar-se de uma área propícia ao surgimento de conflitos de alta complexidade pela grande quantidade de partes envolvidas no negócio.

É notório que litígios envolvendo demandas imobiliárias, quase sempre se alongam por anos, uma vez que há necessidade de produção de provas com realização de perícias para convencimento do Juiz, que não possui conhecimentos técnicos específicos para tomada de decisão. Neste aspecto é que a utilização da arbitragem surge para aliar a celeridade à decisão do direito com a tecnicidade necessária para o tema, preservadas as garantias da ampla defesa e contraditório.

A importância da utilização da arbitragem nos negócios imobiliários não é restrita aos contratos de valores expressivos, ao contrário, é preciso considerar o impacto financeiro que um contrato de locação ou uma promessa de compra e venda inadimplidos, por exemplo, podem representar quando envolvem imóveis que são patrimônios, fruto de uma vida de trabalho. Além disso, mesmo que apenas uma demanda de pequeno valor possa parecer insignificante, mister se faz observar que o mercado imobiliário movimenta diversos segmentos de negócios e ativos financeiros, sendo de sobremaneira importante para a economia do país, razão pela qual cada um dos negócios firmados, em conjunto, representam um valor expressivo e que deve ser tratado de forma a atender os anseios dos envolvidos de forma célere e eficaz, gerando, desta forma, novos negócios para movimentar as relações comerciais.

Ocorre que, apesar de o mercado imobiliário ser um dos setores que comprovadamente mais acumula processos de natureza cível, segundo pesquisas do CNJ, a utilização da arbitragem não tem acompanhado o crescimento de setores de outros segmentos. Isto provavelmente se dá por conta dos entraves na propositura de cláusulas compromissórias em demandas envolvendo Direito do Consumidor e na falta de conhecimento acerca dos custos envolvidos no procedimento arbitral.

O USO DA ARBITRAGEM NAS PROMESSAS DE COMPRA E VENDA

A promessa de compra e venda é um gênero de contrato preliminar comumente usada nos negócios imobiliários, por trazer segurança jurídica e celeridade à concretização do negócio, sem necessidade de maiores formalidades ou intervenção de tabelionato de notas, cujo conteúdo será, ao final, submetido à escritura definitiva de compra e venda, devendo obedecer aos requisitos previstos no art. 104 do Código Civil para plena validade.

É na promessa de compra e venda que são estipuladas as obrigações que deverão ser cumpridas pelos contratantes, inclusive aquelas direcionadas à celebração definitiva, devendo conter todos os requisitos essenciais do negócio, em cumprimento ao quanto disposto no art. 462 do Código Civil, o que possibilita a garantia da efetividade do que foi previamente pactuado, com a exigência da conclusão do contrato definitivo, em caso de descumprimento por qualquer das partes, o que dependerá do auxílio de juiz ou árbitro.

O Código Civil incluiu a promessa de compra e venda no inciso VII do art. 1.225, conferindo ao promitente comprador direito real sobre o imóvel prometido à venda, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos no art. 1.417 do mesmo diploma acerca do registro da promessa de compra e venda em Cartório de Registro de Imóveis e inexistência de cláusula de arrependimento. Não obstante o doutrinador tenha estabelecido tais requisitos para a caracterização da promessa de compra e venda como direito real, o enunciado 95, que trata do art. 1.418 do Código Civil dispõe de forma contrária, estabelecendo que não há necessidade de registro da promessa de compra e venda em Cartório de Registro de Imóveis para possibilitar a adjudicação compulsória.

Neste aspecto, verifica-se que a promessa de compra e venda, mesmo tratando-se de contrato preliminar, confere tanto ao vendedor quanto ao comprador, direito de pleitear a efetividade do contrato pactuado, de modo que a resolução de conflitos dela oriundos poderão ser solucionados através do poder judiciário ou da arbitragem, uma vez que tratam-se de direitos disponíveis.

Sendo assim, as promessas pactuadas por particulares, por serem, em sua essência, paritárias, poderão contemplar a cláusula de compromisso arbitral, sendo aplicadas, nestes casos, as regras estabelecidas no Código Civil, não se configurando como relação de consumo, tema que será abordado em tópico específico.

A escolha pela arbitragem como meio alternativo de solução de conflitos é perfeitamente aplicada aos casos em que há promessa de compra e venda inadimplida por qualquer das partes, onde serão discutidos temas acerca do plano obrigacional, sobre eficácia, validade e existência do negócio jurídico firmado, havendo, inclusive, a possibilidade de propositura de demanda de adjudicação compulsória neste âmbito, como forma de suprir a recusa de uma das partes em firmar o contrato final.

A sentença arbitral proferida nos casos de adjudicação compulsória tem eficácia executiva plena perante os Cartórios de Registro de Imóveis, devendo ser registrada de forma substitutiva à escritura definitiva de venda e compra na matrícula do imóvel. Caso o Registro de Imóveis se recuse a efetuar o registro da sentença arbitral, a parte poderá recorrer ao judiciário para que ordene o registro, de acordo com o §4º, do art. 22, da lei 9.307/96.

Importante esclarecer que a arbitragem pode ser proposta também pelos herdeiros das partes envolvidas na promessa de compra e venda, em caso de falecimento, que herdam os direitos e deveres inseridos no contrato firmado, inclusive aqueles estabelecidos na cláusula de compromisso arbitral. Neste sentido, os herdeiros poderão propor também, a demanda de adjudicação compulsória, oportunidade em que a sentença arbitral será proferida em favor dos mesmos.

Desta forma, as partes poderão pactuar na promessa de compra e venda a cláusula compromissória arbitral como forma de resolução dos conflitos, conferindo, desta forma, maior celeridade com a garantia de manutenção da segurança jurídica no negócio firmado.

A CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA E O DIREITO DO CONSUMIDOR

Não obstante a lei 9.307/96 preveja a possibilidade da utilização da arbitragem como método de solução de conflitos nos contratos de adesão, mediante a concordância expressa do contratante em documento anexo ou destacado em negrito no próprio contrato, com assinatura e visto especialmente para a cláusula, boa parte da doutrina brasileira entende que a cláusula compromissória arbitral não é válida nos contratos de adesão submetidos ao Direito do Consumidor, isto porque entendem que há desequilíbrio entre contratante e contratada que refletem na estrutura do processo arbitral, além da alegação de que o inciso VII, do art. 51 da lei 8.078/90 prevê que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que determinem a utilização compulsória da arbitragem.

Neste passo, importante destacar que as relações de consumo possuem natureza disponível, não obstante estejam sujeitas a normas de ordem pública e que não existe, na legislação brasileira vigente, qualquer disposição que impeça que questões de ordem pública de natureza patrimonial e disponível sejam submetidas à arbitragem, ao revés, normas vigentes em na legislação pátria a exemplo da Lei dos Juizados Especiais Cíveis e do Código de Processo Civil de 2015 recomendam a utilização da arbitragem nestes casos.

Grande parte da doutrina consumerista alega que a estipulação de cláusula compromissória arbitral nos contratos sob a égide do Direito do Consumidor traria excessiva desvantagem ao consumidor, conforme entende Cláudia Lima Marques:

''As cláusulas contratuais que imponham a arbitragem no processo criado pela lei de 1996 devem ser consideradas abusivas, forte no art. 4º, I e V, e art. 51, IV e VII, do CDC, uma vez que a arbitragem não-estatal implica privilégio intolerável que permite a indicação do julgador, consolidando um desequilíbrio, uma unilateralidade abusiva ante um indivíduo tutelado justamente por sua vulnerabilidade presumida em lei.'' 1

Ocorre que, a arbitragem não prescinde qualquer renúncia de direitos materiais das partes, sendo apenas um método heterocompositivo de resolução de conflitos, de modo que não implica, de forma alguma, em prejuízos ao consumidor, salvaguardando todos os direitos das partes e garantindo a ampla defesa e o contraditório, permitindo produção de provas, além de todas as garantias do devido processo legal.

Por outro lado, a doutrina arbitralista, defendendo a utilização da arbitragem para a solução de conflitos oriundos da esfera consumerista, alega que, por ser a Lei de Arbitragem (9.307/96) posterior ao Código de Defesa do Consumidor (lei. 8.078/90) teria a lei posterior revogado o artigo conflitante da lei anterior, de modo que apenas o art. 4º, §2º da Lei de arbitragem estaria vigente.

Harmonizando o entendimento dos doutrinadores das duas correntes, outro grupo defende a coexistência dos dispositivos legais, ensinando que o Código de Defesa do Consumidor veda apenas a compulsoriedade da instituição da arbitragem nos contratos celebrados sob sua égide, motivo pelo qual não existem empecilhos à utilização da arbitragem nestes contratos, desde que obedecidos os critérios determinados na própria Lei de Arbitragem, caracterizando, desta forma, a validade e eficácia da cláusula compromissória arbitral.

Neste sentido, deve-se entender que os litígios decorrentes de relações de consumo poder ser resolvidos através da arbitragem, se assim for a vontade dos contratantes, não podendo apenas uma das partes determinar sua utilização, desafogando, desta forma, o judiciário brasileiro e conferindo celeridade à resolução da demanda.

Na esfera do direito imobiliário, muitas promessas de compra e venda de bens imóveis são elaboradas em forma de contrato de adesão, não sendo possível a negociação de cláusulas contratuais por parte do contratante, motivo pelo qual as cláusulas compromissórias arbitrais impostas pelo fornecedor serão, provavelmente, anuladas pelo Poder Judiciário. A solução para a utilização da arbitragem, nestes casos, é afastar a compulsoriedade da cláusula, fazendo com que o contratante concorde expressamente com o compromisso arbitral, nos termos do art. 3º, §2º, da Lei de Arbitragem.

Para isso, contudo, o ideal é que as partes assinem um documento apartado do contrato principal adotando a cláusula compromissória arbitral para a resolução dos conflitos oriundos daquele contrato, uma vez que, muitos julgadores têm entendido que o mero destaque em negrito da cláusula no corpo do contrato com assinatura específica do consumidor não são considerados como válida, uma vez que o consumidor pode não ter tido explicações suficientes acerca do significado da cláusula, entendo que era apenas mais uma disposição destacada no documento que deveria ser por ele rubricada.

Outra solução para o caso é o próprio consumidor instaurar o procedimento arbitral em caso de litígio, ato este que não gerará dúvida de que a cláusula compromissória arbitral foi pactuada pelas partes observando o princípio da autonomia da vontade. Neste caso, o consumidor que tomar a iniciativa de instaurar o procedimento arbitral e, posteriormente pretender anular a cláusula no Poder Judiciário por ter sido proferida decisão desfavorável, não logrará êxito, uma vez que demonstrou que atuou com liberdade ao pactuar o compromisso arbitral.

Ademais, é fundamental que as cláusulas compromissórias arbitrais em contratos consumeristas não consignem, em sua origem, a câmara arbitral a que os litígios serão submetidos e os nomes dos árbitros que deverão decidi-lo, isto porque a designação antecipada aponta desigualdade das partes no processo arbitral e a parcialidade do julgador, enfraquecendo o compromisso arbitral e tornando a sentença suscetível de anulação.

A ARBITRAGEM E OS CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO CIVIL

A construção civil é um setor propenso à geração de conflitos, principalmente pela quantidade de negócios jurídicos e relações comerciais envolvidas para a execução das obras, uma vez que é muito difícil prever todas as situações que podem ocorrer durante a vigência dos contratos firmados.

Durante a obra existem diversos motivos, internos ou externos, que podem levar as partes contratantes a entrar em conflito, a exemplo das alterações das condições financeiras, escassez de mão de obra e materiais, aumento dos preços de insumo no país decorrentes da inflação, problemas climáticos e geológicos, dentre outros, que podem acarretar na paralisação dos serviços até solução do litígio, gerando inúmeros prejuízos financeiros e impactos negativos à imagem dos envolvidos, além de atingir outras relações jurídicas e comerciais.

Ocorre que, em casos de litígios entre os contratantes, a demora no julgamento da lide pode trazer inúmeros prejuízos ao andamento da obra, com a possibilidade de paralisação dos serviços e consequente perda de materiais, mão de obra paralisada, prejuízos em outros contratos firmados, alteração na logística de materiais e equipamentos, dentre outros, gerando um impacto financeiro negativo que pode levar o construtor, inclusive, à insolvência.

Neste cenário, a arbitragem surge como um método de solução de conflitos célere, eficaz com uma grande vantagem no que se refere à possibilidade de eleição de árbitros especialistas no mérito do litígio, o que traz maior segurança jurídica, demonstrando que o assunto será resolvido de forma técnica e correta, conferindo conforto aos envolvidos, inclusive no tocante ao sigilo.

Outra forma de solução de conflitos na construção civil, só que de pouca aplicação no Brasil, é o dispute board, que é uma opção contratual na qual as partes se propõe a nomear uma equipe técnica de confiança para acompanhar a obra desde a sua concepção, aconselhando os envolvidos a solucionar os conflitos, fazendo com que não haja paralisação dos serviços e que as demandas conflituosas sejam solucionadas sem causar qualquer prejuízo financeiro para as partes e impacto à atividade comercial, de modo que a parte insatisfeita poderá recorrer ao tribunal arbitral ou ao Poder Judiciário posteriormente, em caso de insatisfação da intermediação e resolução do conflito. Nesta seara, os conflitos são mantidos em uma esfera técnica e a sua estipulação contratual não implica em uma renúncia à resolução dos litígios através do poder judiciário, como ocorre na arbitragem, de modo que a decisão deve ser cumprida de forma voluntária pelos contratantes. Esta modalidade de solução de conflitos importa, principalmente, em garantir o funcionamento do contrato, permitindo a troca de informações e a cooperação entre as partes com a celeridade necessária à saúde financeira da obra.

Considerando o alto volume de circulação de ativos financeiros dentro de um canteiro de obras e a necessidade de urgência na resolução dos conflitos para evitar maiores prejuízos a todos os negócios envolvidos em uma construção, o procedimento arbitral se mostra extremamente vantajoso, seja pela celeridade, seja pela qualidade técnica das sentenças arbitrais

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Por tudo quanto exposto, conclui-se que a arbitragem é um meio de resolução de conflitos eficaz nos negócios imobiliários, tanto pela especialidade dos árbitros, quanto pela celeridade necessária para a dinâmica empresarial e que há a necessidade de se difundir os conhecimentos a respeito da arbitragem, principalmente entre os operadores do direito, para que possamos promover o seu amadurecimento, com a superação da resistência cultural da arbitragem no Brasil.

De tudo o que se tem ouvido, dito e registrado, a suma é: faz-se necessário que a Carta Magna, como o Diploma Constitucional maior, seja verdadeiramente respeitada, sobretudo no tocante às normas e princípios. A Lei Maior existe para uniformizar procedimentos e garantir a igualdade formal entre as partes, bem como a garantia de um processo probo em que a prestação jurisdicional se dê de forma plena, útil e tempestiva, ou seja, enquanto o bem/subjudice ou direito discutido "ainda" existe em sua integralidade e a sua titularidade "ainda" interessa as partes litigantes.

Em suma, este estudo em torno da utilização da arbitragem nos negócios imobiliários teve como ponto de partida as críticas que são cotidianamente feitas ao poder judiciário e os empecilhos que permeiam a relação entre o povo e a justiça. Pode-se perceber que se bem aplicada, a lei será capaz e eficaz de pacificar os conflitos neste âmbito, conferindo a fluidez necessária para a economia.

Contudo, não se vislumbrou como isso pode ocorrer sem que haja ampla divulgação das possibilidades do célere procedimento e do baixo custo do juízo arbitral. Como forma de minimizar a questão, a estratégia pensada durante a fase de pesquisa seria a implementação de uma ampla campanha institucional, tal como se faz para que as pessoas usem vacina, porque a justiça é tão essencial quanto à saúde.

No âmbito da justiça, pode-se ver que a realidade demonstra uma insatisfação generalizada com a ineficiência da solução jurisdicional estatal, o que tem levado cientistas e usuários do direito, a buscarem soluções, investindo em pesquisas e em meios alternativos de resolução de conflitos.

Entretanto, nenhum desses mecanismos alternativos tem a eficácia, a aceitação e a tradição da arbitragem, destinada a composição de litígios referente a direito patrimonial disponível, tendo como virtudes a informalidade, o sigilo, a celeridade, a possibilidade do julgamento por equidade e a especialização dos árbitros.

A nova lei de arbitragem mostrou-se tímida e pouco conhecida no Brasil como solução de controvérsias, porém, de inegável sucesso nos países mais desenvolvidos. Os textos legais apresentam um formalismo exacerbado, e ineficaz, gerando uma demora na resolução dos conflitos na via judicial estatal, originando uma necessidade de vias alternativas de acesso à justiça.

Destarte, a realidade social vivida no Brasil não permite mais a operacionalização do modelo individualista das soluções judiciais existentes, exigindo-se um Judiciário mais participativo e ativista, na busca de uma sociedade mais justa, humana e solidária, contando para isso com instrumentos processuais mais eficientes.

1- MARQUES, Claudia Lima. BENJAMIN, Antônio Herman V. MIRAGEM, Bruno. Comentários ao código de defesa do consumidor. 2. Ed. São Paulo: RT, 2006, p.705.

Gabriela Macêdo - Advogada corporativa, especialista em Direito Imobiliário e Processo Civil.

Fonte: Migalhas de Peso

AÇÕES SOBRE DIREITOS REAIS IMOBILIÁRIOS E AUTORIZAÇÃO DO CÔNJUGE

Para a propositura de ações que versem sobre direitos reais imobiliários, o cônjuge necessitará da autorização do outro. Por óbvio, essa autorização só é necessária se as ações se referirem a bens comuns do casal e não se aplica para as ações de direito pessoal e para as ações que versem a respeito de direito real que recaia sobre bem móvel. Dado o reconhecimento pelos Tribunais Superiores da equiparação entre casais independentemente da orientação sexual, esse dispositivo também se aplica a casais do mesmo sexo.

A autorização é um fenômeno diverso que não se confunde com os conceitos de capacidade processual. A autorização não é um requisito para a aquisição da qualidade de parte, mas é um requisito para a regular constituição em juízo e para o regular cumprimento dos atos processuais. O cônjuge tem, assim, o ônus de se apresentar em juízo com respectiva autorização do outro, para o regular procedimento da ação (nesse sentido, Francesco P. Luiso, Diritto processuale civile, v. I., 4ª ed., Milano Giuffre, 2007, pp. 204-209).

Para a prova do consentimento do cônjuge, deve-se recorrer ao art. 220 do Código Civil, segundo o qual ''a anuência ou a autorização de outrem, necessária à validade de um ato, provar-se-á do mesmo modo que este, e constará, sempre que se possa, do próprio instrumento''. Indispensável, portanto, que o autor apresente já na petição inicial o consentimento de seu cônjuge para o processamento da demanda em questão. Se um dos cônjuges não der o seu consentimento, possível a requisição de ordem judicial que supra essa manifestação de vontade. Esse é o teor do art. 1.648 do Código Civil (in verbis: ''Cabe ao juiz, nos casos do artigo antecedente, suprir a outorga, quando um dos cônjuges a denegue sem motivo justo, ou lhe seja impossível concedê-la''). A falta de autorização do cônjuge torna anulável o ato praticado, nos termos do art. 1.649 do Código Civil.

Os cônjuges ocuparão necessariamente o polo passivo das ações i) que versem sobre direitos reais imobiliários; ii) resultantes de fatos que digam respeito a ambos os cônjuges ou de atos praticados por eles; iii) fundadas em dívidas contraídas pelo marido a bem da família, mas cuja execução tenha de recair sobre o produto do trabalho da mulher ou os seus bens reservados; iv) que tenham por objeto o reconhecimento, a constituição ou a extinção de ônus sobre imóveis de um ou de ambos os cônjuges. Os cônjuges também serão litisconsortes necessários nas ações possessórias de composse ou de ato por ambos praticados. Trata-se de litisconsórcio necessário, pois, a eficácia da sentença depende da citação de todos os litisconsortes, nos termos do art. 114 do Código de Processo Civil. A necessariedade do litisconsórcio, assim, está relacionada à legitimatio ad causam: nas hipóteses em que é obrigatória a formação do litisconsórcio ela pertence em conjunto a mais de uma pessoa. No processo, portanto, devem estar todos os destinatários dos efeitos da sentença. Na falta de um deles o juiz não pode se pronunciar sobre o mérito da controvérsia. (José Carlos Barbosa Moreira, Litisconsórcio Unitário, Forense: Rio de Janeiro, 1972, p. 11-12; Nicola Picardi, Manuale di diritto processuale civile, 2. Ed., Milano: Giuffre, 2010, pp. 197-198).

De acordo com o art. 73, § 3º, do Código de Processo Civil, as exigências previstas neste artigo também se aplicam às hipóteses de união estável, hetero ou homoafetiva, comprovada nos autos, dada a equiparação desta para com o casamento.

A ausência de integração da capacidade processual pelo cônjuge resulta em vício da relação processual que, se não sanado, enseja a extinção do processo sem resolução de mérito, nos termos do art. 76 e 485, inc. VI do Código de Processo Civil.

Se o cônjuge ou o companheiro se recusar a conceder ao outro a autorização necessária para o processamento das ações sem um justo motivo ou se for impossível tal concessão, o cônjuge ou companheiro prejudicado poderá requerer ao juiz que supra esse consentimento faltante.

A falta de consentimento invalida o processo e enseja a extinção do processo sem resolução de mérito por ausência de legitimidade do cônjuge. Exemplo de justo motivo que autorizaria o não consentimento do cônjuge ou companheiro seria a demonstração por parte deste que a demanda a ser proposta por seu parceiro poderia comprometer toda a renda ou a estrutura familiar.

Paulo Henrique dos Santos Lucon - Advogado do escritório Lucon Advogados.

Fonte: Migalhas de Peso

JOÃO TEODORO DA SILVA: COMPRA E VENDA DE PROPRIEDADES RURAIS

PROMESSA DE COMPRA E VENDA, MESMO SEM REGISTRO, GERA EFEITOS

Nos contratos de compra e venda de imóveis, a falta de registro da incorporação imobiliária não compromete os direitos transferidos ao promissário comprador, os quais podem ter efeitos perante terceiros.

Com o entendimento de que o promissário comprador dispõe de direitos para resguardar o futuro imóvel, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso de um consumidor para desconstituir a penhora incidente sobre o terreno objeto da incorporação.

No caso analisado, o consumidor assinou contrato com a construtora e, tendo havido a penhora do terreno que seria utilizado na incorporação, ingressou com embargos de terceiro na execução movida contra a empresa, com o objetivo de desconstituir a penhora. O pedido foi negado em primeira e segunda instância.

Segundo o relator do recurso no STJ, ministro Moura Ribeiro, o poder do vendedor (no caso, a construtora) de dispor sobre o bem fica limitado, mesmo que não tenha outorgado a escritura definitiva, já que está impossibilitado de oferecê-lo em garantia de dívida por ele assumida ou de gravá-lo de qualquer ônus. O direito atribuído ao promissário comprador, disse o ministro, suprime da esfera jurídica do vendedor a plenitude do domínio.

“Como consequência dessa limitação do poder de disposição sobre o imóvel já prometido, eventuais negócios conflitantes efetuados pelo promitente vendedor tendo por objeto tal imóvel devem ser tidos por ineficazes em relação aos promissários compradores, ainda que permeados pela boa-fé”, explicou.

Ausência de registro

De acordo com o ministro, a ausência do registro da incorporação não torna nulo o contrato de compra e venda. Para o relator, a desídia da construtora não gera reflexos na validade do contrato nem na existência concreta (de fato) da própria incorporação.

Moura Ribeiro lembrou que o contrato preliminar “gera efeitos obrigacionais adjetivados que estabelecem um vínculo entre o imóvel prometido e a pessoa do promissário comprador e podem atingir terceiros”.

“Não é outra a razão pela qual este STJ vem reconhecendo que a promessa de compra e venda, ainda que não registrada, é oponível ao próprio vendedor ou a terceiros, haja vista que tal efeito não deriva da publicidade do registro, mas da própria essência do direito de há muito consagrado em lei”, afirmou. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

REsp 1.490.802

Fonte: Revista Consultor Jurídico

REGULARIZAÇÃO DE BENS IMÓVEIS É REQUISITO PARA INVENTÁRIO PROSSEGUIR

Em virtude da obrigação legal de averbação das alterações feitas em imóveis, é legítima a decisão judicial que condiciona o prosseguimento da ação de inventário à regularização, perante o cartório competente, dos bens que compõem o acervo submetido à partilha. A condição não representa obstáculo ao direito de exercício da ação, mas principalmente o cumprimento de condicionantes estabelecidas pelo próprio sistema legal.

O entendimento da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça foi aplicado para manter decisão judicial que concluiu ser indispensável a regularização dos bens imóveis que compõem o acervo de espólio. No caso analisado, foram feitas modificações em bens submetidos à partilha, como a edificação de apartamentos em um terreno, sem que houvesse a averbação perante o registro de imóveis.

“A imposição judicial para que sejam regularizados os bens imóveis que pertenciam ao falecido, para que apenas a partir deste ato seja dado adequado desfecho à ação de inventário, é, como diz a doutrina, uma ‘condicionante razoável’, especialmente por razões de ordem prática – a partilha de bens imóveis em situação irregular, com acessões não averbadas, dificultaria sobremaneira, senão inviabilizaria, a avaliação, a precificação, a divisão ou, até mesmo, a eventual alienação dos referidos bens imóveis”, apontou a relatora do recurso especial, ministra Nancy Andrighi.

A ministra destacou que a averbação de alterações feitas em imóveis é ato de natureza obrigatória, conforme estipulam os artigos 167 e 169 da Lei de Registros Públicos. De acordo com os dispositivos, devem ser averbadas modificações como edificações, reconstruções e demolições, além de desmembramento e loteamento de imóveis.

Em relação às condições de acesso à Justiça, a relatora também ressaltou que a doutrina admite “com naturalidade” que se imponham condições ao adequado exercício desse direito fundamental. Para a doutrina, o acesso à Justiça não pode sofrer obstáculos, mas aceita “condicionantes razoáveis”. 

“Em síntese, sem prejuízo das consequências ou das penalidades de natureza tributária ou daquelas oriundas do poder de polícia do Estado (embargo da obra, interdição ou demolição dos prédios edificados irregularmente ou imposição de sanções pecuniárias), nada obsta que, como condição de procedibilidade da ação de inventário, seja realizada a regularização dos bens imóveis que serão partilhados entre os herdeiros, como consequência lógica da obrigatoriedade contida nos artigos 167, II, 4, e 169 da Lei de Registros Públicos”, concluiu a ministra ao manter a decisão de primeira instância. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

CRÉDITO IMOBILIÁRIO COM RECURSOS DA POUPANÇA CRESCE 31% EM ABRIL

A concessão de financiamento imobiliário com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) em abril cresceu 31,2% na comparação com igual mês de 2017, para R$ 4,1 bilhões, informou a Abecip, instituição que representa as financiadoras de imóveis.

No acumulado de janeiro a abril, o volume de crédito para aquisição e construção de imóveis com recursos da poupança subiu 15,9% ano a ano, para R$ 15,3 bilhões. Nos 12 meses encerrados em abril, contudo, o recuo é de 0,3%.

Segundo a Abecip, o financiamento imobiliário via SBPE permitiu a aquisição e construção de 60,72 mil unidades nos quatro primeiros meses do ano, alta de 15,4% ante o mesmo intervalo de 2017.

Apenas em abril, 16,5 mil imóveis foram financiados, um número 7,4% maior ante março e 40,7% acima do apurado um ano atrás.

O Bradesco liderou o ranking de maiores financiadores para compra e construção de imóveis no mês passado, seguido por Santander Brasil, Caixa Econômica Federal, Itaú Unibanco e Banco do Brasil.

O presidente da Abecip, Gilberto Duarte de Abreu Filho, reiterou a expectativa de crescimento de 10 por cento no volume de crédito imobiliário com recursos da poupança em 2018.

"O mercado vai entrar num período agora, tanto pelo cenário externo quanto pelo interno, de um pouco mais de instabilidade... Acho que essas instabilidades do mercado financeiro não vão tocar tão rapidamente a economia real, que tem sua inércia, e devemos conseguir alcançar os números que falamos para 2018", afirmou Abreu Filho.

Fonte: G1

A QUITAÇÃO DE TRIBUTOS FEDERAIS POR MEIO DA DAÇÃO EM PAGAMENTO DE BENS IMÓVEIS

O Código Tributário Nacional é o diploma pátrio que regula o sistema tributário e estabelece as normas gerais de Direito Tributário aplicáveis à União, aos estados, ao Distrito Federal e aos municípios, sem prejuízo da respectiva legislação complementar, supletiva ou regulamentar, conforme indica o teor do artigo 1º do dito código, recepcionado pela Constituição de 1988 como lei complementar.

O Código Civil brasileiro, por sua vez, é a codificação destinada a tratar dos direitos e deveres das pessoas, dos bens e de suas relações na esfera privada, em vigor desde o início de 2003, em substituição ao Código Civil anterior, editado no ano de 1916.

O artigo 156, XI, do Código Tributário Nacional já prevê, desde o ano de 2001, a possibilidade de extinção de tributos por meio da dação em pagamento de bens imóveis, na forma e condições estabelecidas em lei, sendo que, nos termos do artigo 110 do mesmo código, a utilização de conceitos de Direito Privado pelo Direito Tributário é perfeitamente possível e aplicável.

Os artigos 356 e seguintes do Código Civil são os dispositivos legais encarregados de definir o instituto da dação em pagamento, que, de modo resumido, consiste na concordância do credor em receber a obrigação que lhe é devida de forma diversa daquela pactuada.

Vários anos se sucederam sem que lei federal tratasse do tema, sendo que, instado, o Superior Tribunal de Justiça inclusive se manifestou sobre a impossibilidade de utilização do instituto na hipótese de ausência de norma regulamentadora, vez que é vedado ao “Poder Judiciário atuar como legislador infraconstitucional, sob pena de ferir o princípio da separação de poderes”, como consignado no julgamento do AgRg no REsp 1.431.546, de relatoria do ministro Herman Benjamin, inclusive aludindo a precedente do próprio STJ da lavra do saudoso ministro Teori Zavascki de meados do ano de 2007 (REsp 884.272).

Fato é que, em âmbito federal, no ano de 2016 foi editada a Lei 13.313, sancionada pela então presidente Dilma, que concretizou a possibilidade de que sejam apresentados, pelo devedor, bens imóveis aptos à extinção de dívida regularmente inscrita em dívida ativa, que poderão ser recebidos para tal finalidade a critério do credor, tendo a lei postergado a “regulamentação” do procedimento, em especial no que tange à avaliação dos bens ofertados, a ato do Ministério da Fazenda.

Ao par da já citada condição de que o procedimento em questão somente é aplicável às dívidas inscritas em dívida ativa, as condições impostas pela lei para que a dação possa ser concretizada são, basicamente, duas: os bens devem estar livres e desembaraçados de quaisquer tipos de ônus e deverão ser previamente avaliados para que possam ser aceitos, e a dação deverá abranger a totalidade dos débitos que se pretende liquidar, devidamente atualizados e sem qualquer espécie de redução.

Para as hipóteses de dívidas que se encontrem sub judice, a lei também impõe a necessidade de desistência da ação judicial pelo devedor ou corresponsável e a renúncia do direito sobre o qual se funda a ação, devendo o devedor ou o corresponsável arcar com o pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios.

Foi editada, então, a Portaria PGFN 32, agora em abril, com o objetivo de regulamentar o procedimento de dação em pagamento de bens imóveis para extinção de débitos, de natureza tributária, inscritos em dívida ativa da União.

Alguns pontos que merecem destaque dizem respeito à necessidade de que o requerimento é apresentado perante a unidade da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) do domicílio tributário do devedor, ao fato de que a titularidade de tais bens esteja devidamente inscrita no registro de imóveis competente, conforme indica o artigo 3º do ato, bem como o afastamento da possibilidade de dação “de imóveis de difícil alienação, inservíveis, ou que não atendam aos critérios de necessidade, utilidade e conveniência, a serem aferidos pela Administração Pública”. Num primeiro momento, isso está sintonizado com o artigo 4º da Lei 13.259, que entrega ao critério do credor a possibilidade de aceitação do bem ofertado, até porque a lei impõe a necessidade de que seja acostado ao requerimento de dação em pagamento de “manifestação de interesse no bem imóvel, expedida pelo dirigente máximo de órgão público integrante da Administração Federal direta, de quaisquer dos poderes da União, acompanhada de declaração de disponibilidade orçamentária e financeira do valor relativo ao bem imóvel oferecido em dação em pagamento” (artigo 5º, III, “f” da portaria). Nos casos de interesse no bem imóvel por parte de entidade integrante da administração federal indireta, há necessidade de que seja também acostada, adicionalmente, “manifestação prévia da Secretaria do Patrimônio da União (SPU) sobre possibilidade de incorporação do imóvel ao patrimônio da União e posterior transferência à entidade integrante da Administração Federal indireta”.

Em havendo a concordância do Fisco credor, o parágrafo 2º do artigo 3º estabelece que a dação se dará pelo valor do laudo de avaliação do bem imóvel e, caso o bem ofertado venha a ser avaliado em montante superior ao valor consolidado do débito que se pretenda extinguir, sua aceitação ficará condicionada à renúncia expressa, por parte do devedor, ao ressarcimento do que sobejar.

Salvo melhor juízo, quer nos parecer que o dispositivo em questão é flagrantemente inconstitucional, uma vez que sujeita o devedor que muitas vezes possui a intenção de quitar sua dívida a compulsoriamente entregar bem de maior valor sem que possa ser ressarcido do valor excedente, gerando assim o enriquecimento ilícito por parte da União, o que certamente será objeto de censura, oportunamente.

No que tange ao procedimento de avaliação em si, deverá ser feita por instituição financeira oficial, em se tratando de imóvel urbano, conforme indica o artigo 3º, parágrafo 4º, I, da aludida portaria, ou pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), em se tratando de imóvel rural (inciso II), laudos estes expedidos há menos de 360 dias, ficando por conta do devedor os custos de avaliação (parágrafo 5º). Obviamente que são desnecessários maiores comentários para se concluir que a exigência de avaliação por instituição financeira oficial pode acabar resultando na aniquilação do procedimento, em função de burocracias excessivas, já que existem profissionais de gabarito que poderiam ser credenciados para desempenhar tal papel com excelência.

Por fim, o parágrafo 1º do artigo 9º estabelece que, enquanto perdurar a análise do requerimento, não há prejuízo no prosseguimento da cobrança administrativa ou judicial da dívida que se pretenda extinguir. Merece atenção tal dispositivo porque não nos parece justa a marcha processual paralela ao andamento do processo administrativo de dação em pagamento, especialmente se a demora na análise de der em função das citadas burocracias administrativas, já que o andamento do processo pode comprometer o resultado prático do procedimento de dação em pagamento.

É importante considerar, de qualquer modo, que, a depender de circunstâncias peculiares de cada devedor, a hipótese pode se mostrar adequada em algumas situações: quitação de dívidas fiscais com a entrega de bens imóveis de baixa liquidez, bens que não sejam essenciais às atividades empresariais, entrega de bens para obtenção de certidões necessárias ao desempenho das atividades empresariais, imóveis cuja utilização esteja limitada por questões de ordem ambiental e sem vocação para a atividade, e, ainda, entregar tais bens por valor mais interessante, uma vez que a arrematação ordinária em hasta pública pode resultar na venda do bem por valor muito inferior ao seu valor de mercado.

Gustavo Paz Leal - Sócio do Leal Advocacia.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

PROJETOS PROPÕEM SUSTAÇÃO DOS EFEITOS DE DECISÃO DO CADE E DEFINIÇÃO DE UMA TABELA SUGESTIVA EM LEI

O deputado federal Cabo Sabino, do Ceará, apresentou à Câmara Projeto de Decreto Legislativo (PDC 904/18) com o propósito de sustar os efeitos do acordo firmado e da decisão do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade), que homologou o termo de compromisso de cessação de conduta pelo qual o Conselho Federal (Cofeci) e os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (Creci’s) se comprometeram a não mais ratificar as tabelas que previam valores mínimos para as atividades de corretagem na venda e aluguel de imóveis, definidas pelos sindicatos da categoria. Numa segunda iniciativa, o Projeto de Lei 9.909/18, o deputado propõe acréscimo de artigo à Lei 6.530/1978, estabelecendo tabela sugestiva de porcentuais mínimos de remuneração.

De acordo congressista, a sustação dos efeitos da decisão oriunda do processo administrativo junto ao Cade, se justifica plenamente, pois “causa insegurança no mercado de corretagem de imóveis” e coloca “a sociedade à mercê de cobranças exorbitantes por falta de regulamentação de valores mínimos”.

“Queremos com essa iniciativa não somente valorizar o trabalho do profissional corretor de imóveis, essa importante categoria, como também defender a sociedade, coibindo os abusos na cobrança de honorários de corretagem por falta de regulamentação de valores mínimos, garantindo qualidade na prestação dos serviços e procedimentos praticados pelo corretor, além de proteger e resguardar sua dignidade contra o aviltamento no pagamento de honorários por parte dos empresários do ramo imobiliário”, explicou o deputado federal Cabo Sabino.

VALORES MÍNIMOS

Num segundo passo, o congressista deu entrada no Projeto de Lei 9.909/18, que acrescenta o artigo 17-A à Lei 6.530, de 12 de maio de 1978, que dispõe sobre a regulamentação da profissão de corretor de imóveis e disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização.

O artigo 17-A define que atividades desenvolvidas pelo corretor de imóveis serão remuneradas por meio de honorários de corretagem, conforme tabela sugestiva descrita em anexo único.

Dois parágrafos trazem mais especificidade às formas de remuneração de corretagem imobiliária:

“§1º Nas transações imobiliárias realizadas através da compra, o valor pago como corretagem pelo comprador, não prejudica o recebimento de honorários devidos pelo vendedor.”

“§2º Nas transações imobiliárias realizadas através de permuta, a remuneração da corretagem será pactuada entre as partes e o corretor de imóveis, observando os percentuais referenciais mínimos descritos no anexo único.”

Confira a íntegra dos dois projetos:

PDC 904/18

PL 9.909/18

Fonte: FENACI

DISTRATO DE IMÓVEIS NA PLANTA É O GRANDE VILÃO DA CONSTRUÇÃO CIVIL

Decisões judiciais de procedência do distrato de compra de imóveis na planta, com porcentagens de 90 e 100% de devolução, corrigidos monetariamente, ferem o próprio consumidor. Por uma falsa argumentação de defesa das relações de consumo feita pelos doutos julgadores, as construtoras têm tido rombos em seus caixas acarretando, exacerbadamente, no atraso de obras. Isso ocorre por ausência de valores para viabilizar as edificações no prazo estipulado, ferindo um número ainda maior de "consumidores", os adquirentes das outras unidades.

Com o atraso das ditas obras, mais adquirentes pleiteiam judicialmente o distrato e/ou aluguel pelos meses de atraso em obra, gerando mais prejuízo pecuniário para as empresas e tornando um círculo vicioso, onde as recuperações judiciais acabam sendo a única alternativa das empresas de construção civil.

A conta é simples. Suponhamos que uma edificação necessita de R$ 10.000.000,00 para seu término. A empresa possui R$ 11.000.000,00, e, por um azar do destino (e sorte de profissionais que vivem da sucumbência) 6 clientes resolvem distratar a aquisição de imóveis no valor de R$ 500.000,00 cada, o que ocorrerá? A falta de R$ 2.000.000,00 para a conclusão da obra, gerando atrasos, paralisações e mais processos. É tão óbvio!

A alegação das decisões judiciais têm sido de que o adquirente é o lado mais fraco da negociação, algo até tolerável quando se fala em imóveis do gênero Minha Casa Minha Vida, mas, absurdo quando se fala de especuladores. Hoje um especulador na cidade de São Paulo, com finanças para aquisição de 2 imóveis na planta parcelados pode comprar 10 em diferentes regiões da cidade. Após 2 ou 3 anos, com as obras mais adiantadas pode optar pelos 2 em que houve maior valorização e solicitar o distrato dos outros 8. Com juízes dando 90% e até 100% dos valores pagos, corrigidos monetariamente, o especulador sai, e muito, lucrando, ao passo que a construtora fica com a "bomba na mão", sem caixa suficiente para finalização das obras e prejudicando os verdadeiros investidores e / ou adquirentes de imóveis.

Mais absurdo ainda são os casos em que têm-se aceito relações de consumo entre grandes empresas de investimento e construtoras de médio porte, as quais as últimas possuem finanças infinitamente inferiores ao dito "lado mais fraco"

A devolução do dinheiro pago pelo adquirente em única parcela, quase que em sua totalidade, talvez seja o grande culpado dos atrasos em obra, tidos atualmente como a regra na construção civil. Mais justo seria a devolução das quantias pagas somente após a revenda da unidade e /ou após o término da obra. A forma atual de distrato pune aquele que não deu causa a rescisão, que são as construtoras.

Infelizmente cada vez mais advogados parecem buscar clientes insatisfeitos com seus investimentos para a solicitação de distrato. Com a crescente valorização dos imóveis da última década pra cá, os valores recebidos em sucumbência são muito atrativos para a classe advocatícia que labuta pelo interesse dos distratantes.

Devido a este fato faltam profissionais pioneiros na área jurídica que defendam o interesse das empresas que são responsáveis por considerável parcela do PIB, dando empregos para milhares de trabalhadores direta e indiretamente, e embelezando verticalmente nossas metrópoles. A construção civil necessita de advogados dispostos a defender o seu lado, criando doutrina e argumentos jurídicos do quão mais benéfico para os próprios consumidores é a mudança da forma que é feita o distrato judicial na atualidade.

A política de devolução nos distratos precisa ser revista com urgência para a sobrevivência da construção civil!

Felipe Matos - Advogado

Fonte: Artigos JusBrasil

MERCADO IMOBILIÁRIO SAI COM SEQUELAS DA CRISE E FGTS É CRUCIAL, DIZEM AGENTES DO SETOR

O mercado imobiliário está saindo da mais severa crise com sequelas que incluem um déficit habitacional de 7,7 milhões de moradias, disse o economista-chefe do sindicato do mercado imobiliário Secovi-SP.

"Estamos assistindo o mercado imobiliário brasileiro sair de sua pior crise e com muitas sequelas", afirmou Celso Petrucci, durante seminário sobre a modernização do credito imobiliário promovido pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) em São Paulo.

Ele destacou que a habitação de interesse social foi um dos poucos segmentos que resistiu aos efeitos da recessão, com 500 mil a 600 mil unidades entregues por ano via Minha Casa Minha Vida, um programa financiado com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço.

Mas o interesse de outros setores da economia nos recursos do FGTS vem gerando preocupações entre participantes do mercado imobiliário.

"Precisamos coibir os usos propostos para o FGTS que desviam o fundo do propósito definido em sua criação, que é a habitação de interesse social", afirmou a arquiteta e conselheira do conselho curador do fundo, Maria Henriqueta Arantes.

Segundo ela, o FGTS colocou no mercado cerca de 1,236 trilhão de reais entre 2008 e março de 2018.

A Caixa Econômica Federal é o agente operador do FGTS e se encarrega juntamente com o Banco do Brasil das contratações do programa habitacional Minha Casa Minha Vida (MCMV).

"O BB atua como coadjuvante da Caixa em habitação de interesse social", disse o gerente-executivo de crédito imobiliário do BB, Lúcio Bertoni. De acordo com ele, a carteira de crédito imobiliário do banco atualmente soma cerca de 50 bilhões de reais. "Nosso compromisso é fazer 20 por cento do MCMV", acrescentou.

No caso da Caixa, o superintendente nacional da rede executiva e negocial de habitação da instituição, Henrique Marra, observou que está no radar a busca de outras fontes além do FGTS para financiamento de habitação de interesse social.

Fonte: DCI