INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E INCORPORADORAS

Incorporação imobiliária é a ação de localizar, negociar, dividir e comercializar terrenos, com ou sem imóveis construídos, ou ainda, com a oferta de imóveis na planta. Incorporadora é a pessoa jurídica que realiza essa atividade, embora pessoas físicas também possam realizá-la.

Isso significa que uma incorporadora não é uma construtora, mesmo que uma instituição possa acumular essas funções. A incorporação imobiliária diz respeito mais a uma questão de visão do que de execução, como uma espécie de estrategista. O empreendedor que se propõe a essa atividade precisa conhecer bem o mercado imobiliário e suas tendências.

Ao incorporador cabe treinar o olhar, a crítica e a capacidade de análise a fim de identificar as melhores regiões para investimento, o potencial de exploração desses locais, a viabilidade de estruturação e usufruto do terreno e os profissionais ou parceiros mais qualificados e apropriados para contratação, visando concretizar as ideias, uma vez que se mostrem passíveis de realização.

Além de comprar o terreno, providenciar o projeto de divisão e urbanização do espaço de acordo com a legislação e normas vigentes, contratação de pessoal para execução da obra e, quando no caso de construções, contratação da construtora para os imóveis, a incorporadora também comercializa, divulga e administra todas as questões relativas ao imóvel até que ele seja formalmente entregue ao comprador.

No caso de investidores, uma das grandes vantagens de investir em imóveis a partir de uma incorporadora é que ela geralmente se responsabiliza pela divulgação e outras formas de marketing referentes ao terreno negociado. Dessa forma, é uma preocupação a menos para o investidor, e, de qualquer maneira, a incorporadora terá um alcance maior nesse sentido do que ele teria, por tratar-se de uma empresa.

A infraestrutura arquitetada pela incorporadora no terreno do loteamento é outra vantagem relevante, tanto para quem investe quanto para quem busca por uma nova moradia. Diferente do que ocorre em outras circunstâncias, o espaço é planejado, a infraestrutura é nova e, no caso de uma empresa confiável e que preze pela qualidade, também é moderna. Sendo assim, o imóvel comprado ou a ser construído estará localizado em um espaço muito mais interessante do que a maioria dos imóveis localizados aleatoriamente nos municípios.

Atualmente, também é comum que as incorporadoras busquem planejar loteamentos que proporcionem convivência harmônica com o meio ambiente em cidades que permitam a aliança entre a qualidade de vida e a prosperidade econômica por estarem em franca expansão.

Para identificar se uma empresa que atua com incorporação imobiliária é de fato competente e capaz de oferecer todas as vantagens que esse tipo de negociação compreende, é interessante procurar os consultores do empreendimento e tirar todas as dúvidas, buscar compreender porque você deveria investir ou comprar uma casa naquele local, dentre outras questões pertinentes.

Uma boa incorporadora também será uma ótima consultora e saberá fornecer todas as informações necessárias para que a negociação seja realizada com a certeza de que o negócio se adequa às necessidades do cliente. Além disso, algumas incorporadoras também oferecem o serviço de consultoria para investidores interessados em iniciar um empreendimento desse gênero.

Em resumo, uma incorporadora, além de atuar com a incorporação imobiliária, é uma especialista nesse ramo, capaz de planejar, elaborar, monitorar, administrar e orientar quanto a projetos urbanísticos no âmbito do mercado imobiliário.

Fonte: Incorpe

CAUSAS DE EXTINÇÃO DE USUFRUTO

Por tratar-se de assunto extenso, o tema recairá sobre bem imóvel, por questões simples de entendimento da matéria.

É comum em nosso cotidiano a falsa ideia de que uma vez registrado usufruto na matrícula de determinado imóvel, significa a perpetuação do usufrutuário, podendo,assim utilizar o direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos, a qualquer modo.

Não é bem assim.

Explicando, há requisitos legais de extinção de usufruto, tais como: renúncia ou morte do usufrutuário; prazo determinado; extinção da pessoa jurídica ou transcurso de trinta anos; cessão do motivo que se origina; pela destruição da coisa; pela consolidação; por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias devidas; pelo não uso, ou não fuição, da coisa em que o usufruto recai. Inteligência do artigo 1410 do Código Civil.

CC/Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis:

I - pela renúncia ou morte do usufrutuário;

II - pelo termo de sua duração;

III - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;

IV - pela cessação do motivo de que se origina;

V - pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409;

VI - pela consolidação;

VII - por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;

VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).

Segundo lição de Maria Helena Diniz “o usufruto não é restrição ao direito de propriedade, mas sim à posse direta que é deferida a outrem que desfruta do bem alheio na totalidade de suas relações, retirando-lhes os frutos e utilidades que ele produz. Perde o proprietário do bem o jus utendi e o fruendi que são poderes inerentes ao domínio, porém não perde a substância, o conteúdo de seu direito de propriedade que lhe fica na nua propriedade.” (Curso de Direito Civil Brasileiro Direito das Coisas - p. 410 Saraiva 22ª edição - 2007).

Nesse sentido, decisões jurisprudenciais a respeito de causas de extinção:

“Usufruto. Extinção. Omissão reiterada da obrigação do usufrutuário. Não pagamento de taxas condominiais e impostos incidentes sobre o imóvel. Perigo de perecimento do bem evidenciado. Incidência, na hipótese, das disposições do artigo 1.410, inciso VII, do Código Civil. Decisão mantida. Apelo provido” (Ap. nº 383.613-4/7-00 - 2ª Câmara de Direito Privado - Rel. José Roberto Bedran j. 14.03.2006)

“Tutela antecipada. Ação de extinção de usufruto cumulada com perdas e danos, Quebra do usufrutuário do dever de pagar tributos incidentes sobre o imóvel, Retomada liminar da administração do bem. Pedido de arresto sobre a renda de outros usufrutos incidentes sobre imóveis diversos. Concessão parcial da liminar, para efeito de atribuir de imediato a administração do imóvel às autoras, inclusive para que os aluguéis revertam no abatimento da dívida fiscal. Recurso provido em parte.” (AI nº 429.746.7/7-00 - 4ª Câmara de Direito Privado Rel. Francisco Loureiro j. 12.01.2006).

Portanto, diante das causas elencadas no artigo 1410 do Código Civil, é possível extinção de usufruto de determinado bem imóvel, basta ter a materialidade comprovada.

Silvio Ricardo Maciel Quennehen Freire - Advogado

Fonte: Dubbio

STJ: NÃO CABE PAGAMENTO DE CORRETAGEM QUANDO DESISTÊNCIA DE COMPRA É MOTIVADA

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não cabe pagamento de comissão de corretagem quando o negócio não é concluído por desistência de uma das partes em virtude da falta de apresentação das certidões do imóvel objeto da transação.

O colegiado restabeleceu sentença de primeiro grau que julgou procedente o pedido dos candidatos à compra do imóvel para não pagar a taxa de corretagem e extinguir a execução, por inexigibilidade de título executivo. Eles desistiram da compra por não terem sido informados da existência de uma ação de execução fiscal contra o proprietário do imóvel.

Segundo o ministro relator no STJ, Luis Felipe Salomão, o pagamento da corretagem não é obrigatório nas hipóteses em que o arrependimento – antes mesmo da lavratura da escritura – é motivado por razões como a descoberta de risco jurídico ou problemas estruturais no imóvel.

“Muito embora não tenha sido apurado se a venda do imóvel pelos promitentes vendedores constituiria ato atentatório à dignidade da Justiça (se caracterizaria, efetivamente, fraude à execução), é certo que o valor da causa da execução fiscal é vultoso (R$ 84.846,88) – próximo ao do imóvel objeto do compromisso de compra e venda (no valor de R$ 99.000,00) –, sendo motivo idôneo e suficiente para o rompimento contratual, não havendo cogitar, a meu sentir, em dever de pagar comissão de corretagem”, destacou o relator.

Falta de diligência

Para o ministro, o Código de Defesa do Consumidor reconhece a vulnerabilidade dos consumidores do negócio intermediado pelo corretor de imóveis. O Código Civil estabelece que o corretor deve executar a mediação com diligência e prudência, levando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

No caso em análise, frisou o ministro, a imobiliária não cumpriu com os seus deveres, pois não chegou nem a pesquisar acerca de ações que poderiam envolver os vendedores, prevenindo a celebração de um negócio nulo, anulável ou ineficaz.

“A execução fiscal ajuizada em face de um dos promitentes vendedores tramitava no Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, e o imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda é situado no município de Porto Alegre, ficando nítida, a meu juízo, a falta de diligência e prudência da recorrida”, destacou Salomão.

Obrigação de resultado

A jurisprudência do STJ entende que, no contrato de corretagem, a obrigação é de resultado, somente cabendo cobrança da comissão quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na efetiva venda do imóvel. Se o negócio não é concluído por arrependimento motivado, o corretor não faz jus ao recebimento da remuneração.

O ministro frisou que o corretor não pode se desincumbir da tarefa de assessorar as partes até a concretização do negócio, sob risco de deixar a negociação precária e incompleta.

“Com efeito, é de rigor o restabelecimento do que fora decidido na sentença, visto que a recorrida sequer cumpriu com seu dever essencial de buscar certidões no cartório de distribuição acerca de ações a envolver os promitentes vendedores”, afirmou o relator.

Fonte: STJ

CORTES NO ORÇAMENTO ATINGEM O "MINHA CASA, MINHA VIDA"

O Projeto de Lei Orçamentária Anual 2018 não contempla recursos do “Minha casa, minha vida”. O orçamento para 2017 previu R$ 5,2 bilhões para o programa habitacional, sendo que somente R$ 2,26 bilhões foram empenhados e o restante foi contingenciado. Para viabilizar a continuidade do programa em 2018, será necessário o desbloqueio do valor bloqueado do ano anterior e a alocação dos R$ 30 bilhões que resultaram da elevação do deficit orçamentário para 2018.

Em 2017, o projeto sofreu uma queda acentuada, tendo entregue 293.450 unidades de janeiro a agosto, o que representa pouco mais da metade dos imóveis no mesmo período do ano passado.

Segundo a secretária nacional de habitação do Ministério das Cidades, Henriqueta Arantes, em audiência na Câmara dos Deputados,o objetivo do programa é deixar as obras com os pagamentos em dia. “Tínhamos 150 mil unidades paralisadas em todo país. A nova modelagem é isonômica. Diminuímos o tamanho das obras, os empreendimentos possuem no máximo 500 unidades”, explicou.

Fonte: Extra - Excerto do texto.

IGP-M DESACELERA ALTA PARA 0,20% EM OUTUBRO

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) variou 0,20%, em outubro. Em setembro, o índice variou 0,47%. Em outubro de 2016, a variação foi de 0,16%. A variação acumulada em 2017, até outubro, é de -1,91%. Em 12 meses, o IGP-M registrou taxa de -1,41%. O IGP-M é calculado com base nos preços coletados entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência. Os dados foram apresentados hoje pela FGV/IBRE.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) apresentou taxa de variação de 0,16%. No mês anterior, a taxa foi de 0,74%. O índice relativo aos Bens Finais variou 0,39%, em outubro. Em setembro, este grupo de produtos mostrou variação de 0,02%. Contribuiu para esta aceleração o subgrupo alimentos processados, cuja taxa de variação passou de -0,88% para 0,51%. Excluindo-se os subgrupos alimentos in natura e combustíveis para o consumo, o índice de Bens Finais (ex) registrou variação de 0,32%. Em setembro, a taxa foi de -0,05%.

O índice referente ao grupo Bens Intermediários variou 0,95%. Em setembro, a taxa foi de 0,62%. O principal responsável por este movimento foi o subgrupo materiais e componentes para a manufatura, cuja taxa de variação passou de -0,36% para 1,09%. O índice de Bens Intermediários (ex), calculado após a exclusão do subgrupo combustíveis e lubrificantes para a produção, variou 0,83%, ante -0,02%, em setembro.

No estágio inicial da produção, o índice do grupo Matérias-Primas Brutas variou -1,05%, em outubro. Em setembro, o índice registrou variação de 1,81%. Os itens que mais contribuíram para este movimento foram: minério de ferro (7,88% para -8,28%), bovinos (8,89% para 0,76%) e mandioca (aipim) (1,97% para -0,53%). Em sentido oposto, destacam-se: soja (em grão) (-0,06% para 3,10%), milho (em grão) (6,63% para 10,75%) e laranja (0,49% para 5,70%).

O Índice de Preços ao Consumidor (IPC) registrou variação de 0,28%, em outubro, ante -0,09%, em setembro. Seis das oito classes de despesa componentes do índice registraram acréscimo em suas taxas de variação. A principal contribuição partiu do grupo Alimentação (-0,82% para 0,18%). Nesta classe de despesa, vale citar o comportamento do item hortaliças e legumes, cuja taxa passou de -11,41% para 7,12%.

Também apresentaram acréscimo em suas taxas de variação os grupos: Habitação (-0,24% para 0,31%), Vestuário (0,11% para 0,50%), Comunicação (-0,08% para 0,42%), Despesas Diversas (0,11% para 0,59%) e Saúde e Cuidados Pessoais (0,26% para 0,33%). Nestas classes de despesa, os destaques foram: tarifa de eletricidade residencial (-1,73% para 0,92%), roupas (0,18% para 0,65%), tarifa de telefone móvel (-0,18% para 0,96%), cigarros (0,28% para 1,30%) e medicamentos em geral (-0,14% para 0,18%), respectivamente.

Em contrapartida, apresentaram decréscimo em suas taxas de variação os grupos: Transportes (0,56% para 0,15%) e Educação, Leitura e Recreação (0,52% para 0,34%). Nestas classes de despesa, destacaram-se: gasolina (2,68% para 0,27%) e passagem aérea (12,81% para 4,89%), respectivamente.

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) registrou, em outubro, taxa de variação de 0,19%. No mês anterior, este índice variou 0,14%. O índice relativo a Materiais, Equipamentos e Serviços registrou variação de 0,44%. No mês anterior, a taxa havia sido de 0,37%. O índice que representa o custo da Mão de Obra registrou variação de -0,01%. No mês anterior, este índice variou -0,04%.

Fonte: FGV - IBRE

COMO OBTER ESCRITURA APÓS A MORTE DO VENDEDOR

Muitas vezes ao adquirir um imóvel o negócio é realizado mediante um contrato particular de compra e venda, onde o promitente vendedor e promitente comprador, de maneira justa e acordada aceitam as cláusulas nele contida.

Firmando o contrato entre as partes, este irá garantir o direito do promitente comprador da posse do imóvel, e após a quitação do contrato a realização da escritura definitiva o registro no Registro de Imóveis como dispõe os artigos 1.227 e 1.228, ambos do Código Civil:

Artigo 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Artigo 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Ocorre que, após a quitação do contrato, o promitente comprador procura o promitente vendedor para a realização da escritura - transmissão da propriedade, e recebe a notícia que este faleceu há algum tempo.

Diante desse impasse, o promitente comprador poderá conseguir a transmissão da propriedade com a propositura da ação de adjudicação compulsória, ou seja, é o pedido feito ao juiz para legitimar do contrato de compra e venda e posteriormente a expedição da Carta de Adjudicação para a lavratura da escritura no Registro de Imóveis, como monta o artigo 1.418 do Código Civil:

Artigo 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Assim, caso o promitente vendedor venha a falecer ou se os herdeiros se recusarem a assinar a escritura pública de compra e venda, esse embaraço poderá ser solucionado através da ação de adjudicação compulsória.

Débora May Pelegrim - Bacharel em Direito pela Universidade do Sul de Santa Catarina e colaboradora do Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados na área de Direito de família e sucessões.

Fonte: Revista consultor Jurídico

CORREGEDORIA APROVA LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DIGITAL EM SC

A Corregedoria-Geral da Justiça do TJ autorizou a Escrivania de Paz do Distrito de Campinas, estabelecido em São José, a desenvolver e concluir projeto piloto que possibilitará confeccionar escrituras públicas de compra e venda integralmente em meio eletrônico. “Ao que tudo indica, nos moldes como está sendo proposto, o projeto é precursor em Santa Catarina e com grande possibilidade de ser inovador nacionalmente”, anotou o desembargador Salim Schead dos Santos, vice-corregedor-geral de Justiça, ao decidir sobre a matéria.

A CGJ, afirmou, ter interesse no projeto e acompanhará o seu desenrolar, a partir de relatórios que deverão ser apresentados ao final de cada fase de sua implementação. O desembargador também determinou a expedição de uma circular a todas as serventias do Estado, com o objetivo de divulgar a iniciativa, orientar os delegatários e disseminar o uso de sistemas e recursos digitais na execução dos serviços extrajudiciais em Santa Catarina. O juiz corregedor Luiz Henrique Bonatelli, coordenador do Núcleo IV da CGJ, em parecer sobre a matéria, destacou a necessidade da disseminação do uso de sistemas e recursos digitais – como já faz o próprio Poder Judiciário – na execução dos serviços notariais.

Para que todo o procedimento de assinatura e autenticação de documentos possa ser realizado integralmente no meio digital, alertou, é necessário que todas as partes envolvidas, seja comprador, vendedor e serventia, possuam certificados digitais válidos emitidos por uma autoridade certificadora subordinada à hierarquia da ICP-Brasil.

Fonte: TJ-SC

RECEITA DISPENSA AUTENTICAÇÃO E RECONHECIMENTO DE FIRMA EM DOCUMENTOS

A partir desta sexta-feira (27/10) não é mais necessário o reconhecimento de firma e autenticação de documentos na solicitação de serviços ou na juntada de documentos nas unidades da Receita Federal. A medida foi publicada no Diário Oficial da União.

De acordo com a Portaria RFB 2.860/2017, a partir de agora basta que sejam apresentados os documentos originais de identificação, permitindo a comparação das assinaturas. Da mesma forma, a apresentação de cópias simples de documentos, desde que acompanhadas de seus originais, possibilitará a autenticação do documento pelo servidor da Receita Federal ao qual forem entregues.

A medida está fundamentada no Decreto 9.094, de 17 de julho de 2017, que privilegia o princípio da presunção de boa-fé e visa à simplificação do atendimento prestado aos usuários dos serviços públicos.

A Receita continuará a exigir firma reconhecida apenas nos casos com determinação legal ou se houver dúvida quanto à autenticidade da assinatura. Esta nova Portaria substitui a Portaria RFB 1.880, de 24 de dezembro de 2013. Com informações da Assessoria de Imprensa da Receita Federal.

Fonte: Conjur

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RECONHECIDO VÍNCULO DE EMPREGO ENTRE CORRETORA CONTRATADA COMO AUTÔNOMA E IMOBILIÁRIA

A 8ª Turma do Tribunal Regional do Trabalho da 4ª Região (RS) reconheceu vínculo de emprego entre uma corretora de imóveis e a imobiliária Ducati, de Porto Alegre. A profissional havia sido contratada como corretora autônoma mas, na avaliação dos desembargadores, ficou comprovado que, na verdade, trabalhava com subordinação, pessoalidade e não eventualidade, requisitos essenciais para a caracterização da relação empregatícia. A decisão reforma sentença da 16ª Vara do Trabalho da capital gaúcha. Ainda cabem recursos.

Ao julgar o caso em primeira instância, o juiz da 16ª Vara do Trabalho de Porto Alegre entendeu que não havia relação de emprego entre a corretora e a imobiliária. Segundo a análise do magistrado, o contrato firmado entre as partes, cujo objeto é a contratação da corretora como autônoma, foi regular e legal. Além disso, conforme o juiz, a prova testemunhal não confirmou a existência de vínculo de emprego. No entendimento do julgador, não são suficientes para caracterizar a relação de emprego os argumentos trazidos ao processo pela reclamante, quais sejam, a utilização da estrutura da imobiliária para o trabalho, a exigência do cumprimento de horários e metas, e a estrutura hierárquica que havia na execução das atividades. Na avaliação do magistrado, esses elementos apenas confirmam a união de esforços entre as partes na execução do trabalho. Descontente com essa avaliação, a corretora recorreu ao TRT-RS.

Subordinação

Para o relator do recurso na 8ª Turma, desembargador João Paulo Lucena, o vínculo de emprego ficou caracterizado. Segundo o magistrado, a imobiliária conta com uma forte estrutura para organização do trabalho dos corretores, o que inclui treinamentos, reuniões periódicas, equipes com chefias específicas, rankings de venda, cobranças e incentivos. "Todos esses mecanismos convergiam para a consecução da atividade-fim das empresas, qual seja, a venda de imóveis", explicou o relator.

Além disso, conforme Lucena, a prova documental trazida aos autos comprova a existência de subordinação dos corretores à imobiliária. O magistrado fez referência, nesse sentido, a e-mails que convocavam os corretores a reuniões, prevendo punições pela não participação, além de documentos que comprovam a existência da hierarquia da imobiliária, com equipes que competem entre si para o atingimento das metas estabelecidas. Por fim, o relator mencionou depoimento de uma testemunha, que relatou que havia horários de trabalho a serem cumpridos, inclusive com escala nos finais de semana, além de posturas cobradas do corretor pela imobiliária, como o uso de determinado tipo de roupa. Diante desses elementos, o desembargador concluiu que havia subordinação na relação entre a corretora reclamante e a imobiliária Ducate, e determinou que o processo regresse ao primeiro grau para julgamento dos demais itens pleiteados.

Processo nº 0021573-88.2015.5.04.0016 (RO)

Saiba mais

Relação de trabalho é qualquer relação admitida pelo ordenamento jurídico em que uma pessoa coloca sua força de trabalho à disposição de uma pessoa física ou jurídica. Como exemplos, existem o trabalho voluntário, o trabalho autônomo, o estágio, a relação de emprego, entre outros.

A relação de emprego é aquela definida pelos artigos 2º e 3º da Consolidação das Leis do Trabalho. Conforme o dispositivo legal, para que haja relação de emprego é necessário que o trabalho seja prestado por pessoa física, com pessoalidade (o empregado contratado deve prestar o serviço pessoalmente, não pode se fazer substituir por outro), onerosidade (as atividades são realizadas mediante salário), não eventualidade (o trabalho deve repetir-se ao longo do tempo na empregadora, não pode ser um evento isolado) e subordinação (o empregador tem direito de dirigir o trabalho, dar ordens ao empregado, que está juridicamente subordinado à empresa).

Pelo princípio da primazia da realidade, se estes requisitos estiverem presentes, mas a situação formal de um trabalhador estiver caracterizada como outra relação, os órgãos de proteção do trabalho devem desconstituir a situação formal e reconhecer a situação real, já que o artigo 9º da CLT prevê que são nulos de pleno direito os atos que visem fraudar a relação de emprego.

Fonte: Portal Âmbito Jurídico

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS: PRAZO DE 12 OU 30 MESES?

No ramo do direito imobiliário ainda existem muitas questões que geram dúvidas, uma delas é sobre o prazo de locação.

Muitos locatários questionam o fato que proprietários e imobiliárias fazem questão de alugar seus imóveis por prazos de no mínimo 30 (trinta) meses. Outras imobiliárias alugam por 12 (doze) meses. Mas afinal, o que a Lei do Inquilinato diz sobre o prazo nas locações residenciais e qual os reflexos dos prazos nas relações locatícias?

Inicialmente importa ressaltar que é livre a estipulação de qualquer prazo que se entender desde que exista acordo entre o locador e locatário (Artigo 3º da Lei do Inquilinato - Lei 8.245/91). Muito embora o prazo da locação seja de livre estipulação ainda se discute qual é o prazo ideal e se isso pode afetar nos direitos e deveres das partes da relação locatícia.

Os contratos de locação podem ser celebrados por prazo determinado ou não.No caso das locações por prazos determinados, é bastante comum que os contratos de locação residencial sejam sempre de 12 (doze) meses, pelo menos é o que se observa na prática. Contudo a lei não estipula prazo mínimo ou máximo de duração do contrato. Este pode ser de 12 (doze), 24 (vinte e quatro), 30 (trinta meses), ou tantos meses quanto as partes acordarem.

Porém os prazos nas locação urbanas residenciais, influem diretamente na locação e consequente nos direitos e deveres não somente dos inquilinos mas também dos proprietários, veja abaixo o porque:

a) Locação com prazo igual ao superior a 30 (trinta) meses

Lei 8.245/91 - Lei do Inquilinato:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Nas locações com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses a locação termina ao final do prazo, independentemente de notificação, aviso ou motivo. Ou seja, terminou o prazo de 30 (trinta) meses o proprietário poderá simplesmente pedir o imóvel e o locatário poderá entregar sem pagar multa ou qualquer tipo de indenização.

Por outro lado se o proprietário e inquilino desejarem, poderão continuar a locação que passará a vigorar por prazo indeterminado.

Vigorando por prazo indeterminado qualquer uma das partes poderá terminar a locação bastando dar um aviso com no mínimo 30 (trinta) dias de antecedência para desocupação.

Essa tipo de locação é mais usada por imobiliárias, administradores pelo simples fato de que a locação termina: pelo fim do prazo contratual. Ou seja o proprietário poderá retomar o imóvel locado sem uma motivação além do fim da vigência do prazo em que foi pactuado o contrato de aluguel.

Chamamos esse tipo de retomada de Denúncia Vazia ou Imotivada.

Todavia o locatário poderá devolver o imóvel antes dos 30 (trinta) meses, desde que pagando uma multa proporcional ao tempo que cumpriu. A multa é a chamada Cláusula Penal Compensatória (art. 409 do CC). O parágrafo único, do artigo 4º da Lei do Inquilinato, permite a dispensa da multa em caso de transferência, desde que por motivo de serviço e não a pedido do inquilino, ou seja, desde que a transferência independa da vontade do inquilino.Contudo a lei exige que o inquilino notifique o locador, avisando da desocupação antecipada, com trinta dias de antecedência.

b) Locação com prazo inferior a 30 (trinta) meses

Na prática do direito imobiliário, é possível observar que muitos locatários não concordam com um prazo de locação mais longo.

Isto se justifica por vários motivos: incerteza do futuro, os locatários pensam que podem não gostar do local para morar a longo prazo, quando a locação se da para trabalho ou estudo que não irá tomar mais do que alguns meses...entre outros motivos.

Os proprietários por sua vez, pensam que : se for um contrato muito longo não poderei reaver o imóvel antes do prazo, se o inquilino não for agradável como irei tirá-lo da casa com um prazo tão longo, afinal são 02 anos e meio... entre outros motivos.

Diante de tantos motivos, não raras as vezes se estipulam contratos com prazos inferiores a 30 (trinta) meses. Na prática é comum o prazo de 12 (doze) meses.

Para a devida análise deste prazo inferior a 30 (trinta) meses, vamos considerar o que a Lei do Inquilinato prevê.

Vejamos o que diz a Lei do Inquilinato no Artigo 47:

Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

Veja agora o incisos desse mesmo artigo que enumera as hipóteses em que o locador poderá reaver o imóvel locado, após decorrido o prazo inicialmente estipulado, passando a locação para o prazo indeterminado:

1. Art. 9º : a) Mútuo acordo; b) Infração legal ou contratual; c) Falta de pagamento; d) Reparações urgentes.

2 . Extinção do contrato de trabalho: (Ex. Zelador). Pode, desde que o prazo do contrato de locação esteja vinculado ao contrato de trabalho (art. 47, II).

3. Casos de Uso: (art. 47, III): uso próprio; uso cônjuge/companheiro(a); uso ascendente/descendente.

4. Demolição aumento de área em 20% ou mais, edificação, ou transformação em hotel, pensão art. 47, IV.

5. Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Pois bem, o que isso se significa ?

Significa que, se o contrato de locação for feito por prazo inferior a trinta meses, como por exemplo 12 (doze) meses, terminado este prazo se o inquilino permanecer no imóvel por livre e espontânea vontade, sem a oposição, o contrato de locação passará a vigorar por prazo INDETERMINADO. Passando para o prazo indeterminado o PROPRIETÁRIO somente poderá retomar o imóvel através da chamada Denúncia Cheia ou Motivada. Em outras palavras o PROPRIETÁRIO não poderá simplesmente pedir o imóvel ao locatário, o proprietário deverá justificar o seu pedido com uma das hipóteses taxadas na lei: (i) mútuo acordo, (ii) infração legal ou contratual; (iii) falta de pagamento; (iv)reparações urgentes, (v) extinção do contrato de trabalho do locatário quando a locação se deu por este motivo; (vi) casos de uso próprio do imóvel: uso cônjuge companheiro (a), ascendente/descendente desde que não tenha outro imóvel próprio, (vii) demolição para aumento da área ou (viii) se o contrato passar de 05 anos.

Isso decorre porque a regra é que: "durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado".

Nota-se que o locatário tem uma proteção maior quando a locação for por prazo menor do que 30 (trinta) meses . Tal proteção, expressada na lei do inquilinato, é concedida ao locatário porque se entende que é a parte mais frágil da relação locatícia.

Considerações Finais

Diante todo exposto, podemos concluir que: é lícito as partes acordarem qualquer prazo da locação. Contudo existem direito e deveres a serem observados a partir de um prazo específico.

Igual ou superior a 30 (trinta) meses. Sabemos então que findado este prazo o proprietário poderá reaver o imóvel locado sem um justo motivo. Apenas pelo simples fato da locação terminar. Todavia o locatário poderá devolver o imóvel antes dos 30 (trinta) meses, desde que pagando uma multa proporcional ao tempo que cumpriu. A multa é a chamada Cláusula Penal Compensatória (art. 409 do CC). O parágrafo único, do artigo 4º da Lei do Inquilinato, permite a dispensa da multa em caso de transferência, desde que por motivo de serviço e não a pedido do inquilino, ou seja, desde que a transferência independa da vontade do inquilino.Contudo a lei exige que o inquilino notifique o locador, avisando da desocupação antecipada, com trinta dias de antecedência.

Inferior a 30 (trinta) meses, nesse tipo de locação com prazo inferior aos 30 (trinta) meses, aprendemos que existe uma proteção maior ao locatário. Quando findo o prazo da locação inferior a 30 (trinta) meses e o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador a locação passará a vigorar por prazo indeterminado, o proprietário somente poderá reaver o imóvel neste caso, justificando o seu pedido, o que chamamos de denúncia cheia ou motivada. Desta forma a retomada somente poderá ocorrer em determinados casos expressos na lei (artigo 47 da Lei do Inquilinato). Por outro lado o locatário, poderá entregar o imóvel quando da locação ficar por prazo indeterminado tão somente notificando o locador, avisando da desocupação antecipada, com trinta dias de antecedência.

Enfim, tanto os proprietários quanto inquilinos, devem atentar quanto às consequências que o prazo da locação pode representar sejam elas vantajosas ou desvantajosas. Na primeira, o proprietário não precisa explicar o motivo do pedido de retomar o imóvel. Na segunda, o pedido deve se encaixar no que a lei determina.

Referências:

Lei do Inquilinato;

Código Civil.

Lucas Daniel Medeiros Cezar - Advogado e Consultor Imobiliário.

Fonte: Artigos JusBrasil

LINHA PRÓ-COTISTA PARA CRÉDITO IMOBILIÁRIO TERÁ ORÇAMENTO 35% MENOR

O crédito imobiliário da linha pró-cotista FGTS, uma das mais baratas do país e que neste ano se esgotou na Caixa Econômica Federal no mês de junho, terá orçamento ainda mais limitado nos próximos anos.

O orçamento aprovado pelo Conselho Curador do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) prevê o montante de R$ 5 bilhões por ano para a linha, o que representa uma queda de 35% ante os R$ 7,74 bilhões disponibilizados para 2017 (orçamento final já considerando remanejamentos). Em 2016, o orçamento foi de R$ 8,6 bilhões.

A linha pró-cotista é hoje a que cobra os menores juros para quem não se enquadra nas regras do programa Minha Casa Minha Vida. Além da Caixa, o Banco do Brasil é o único que oferece a pró-cotista. Lá a linha continua disponível. Na Caixa, só voltará a ser oferecida em 2018.

A expectativa do governo é que com a recuperação da economia, volte a crescer o volume de empréstimos oferecidos pelos bancos com recursos da caderneta de poupança e que a população de classe média seja menos dependente das linhas subsidiada com recursos do FGTS.

“O Conselho manteve o valor de R$ 5 bilhões por ano, operado historicamente no pró-cotista, justamente para que os bancos voltem a operar com recursos da poupança para a classe média, e o FGTS seja mais voltado para a habitação popular, que é o foco do fundo”, afirma o coordenador-geral do FGTS, Bolivar Moura Neto.

Em comunicado divulgado pelo Ministério do Trabalho, ele destacou que, em meio à crise econômica, os bancos reduziram o volume de crédito imobiliário com recursos da caderneta de poupança.

“Os bancos, somados, financiaram 140 mil unidades nos últimos 12 meses. Só o FGTS financiou 470 mil unidades nesse período. Então, praticamente o FGTS é que está sustentando o mercado imobiliário”, disse.

Crédito em queda e demanda ainda fraca

Este é o terceiro ano seguido de queda no volume de crédito concedido para compra e construção de imóveis. A última projeção da Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) para o resultado do ano prevê queda de 3,5% em 2017. Mantida a previsão atual, os bancos devem conceder R$ 45 bilhões por meio do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), o que seria o pior nível desde os R$ 40 bilhões apurados em 2008.

Entre os fatores que podem contribuir para aumentar o crédito imobiliário nos próximos meses estão à melhora dos indicadores de emprego e de confiança de empresários e consumidores, e também a tendência de reversão do movimento de fuga de recursos da caderneta de poupança, que financiam boa parte das linhas oferecidas pelos bancos.

Do orçamento de R$ 85,5 bilhões do FGTS para 2018, R$ 69,4 bilhões serão destinados para a área de habitação, considerada o carro-chefe do orçamento do Fundo. A maior parte desses recursos é para habitação popular, com estimativa de R$ 62 bilhões por ano até 2020 e R$ 62,5 bilhões em 2021.

"A previsão do Conselho é de que os recursos para habitação atendam a 528,3 mil pessoas no próximo ano; 525,8 mil em 2019 e, também, em 2020; com mais 525,3 mil em 2021. O total chega a mais de 2,1 milhões de moradias financiadas com o FGTS nos próximos quatro anos", informou o Ministério do Trabalho.

No saneamento básico, o orçamento prevê R$ 6,8 bilhões em 2018 e mais R$ 6 bilhões por ano até 2021. Já para a infraestrutura urbana, a estimativa é de R$ 8,6 bilhões no ano que vem, com outros R$ 7 bilhões por ano até 2021.

Fonte: Região News

CONSELHO NÃO PODE EXIGIR CERTIDÃO NEGATIVA DE NOVO ASSOCIADO

Cabe tanto ao conselho federal como aos conselhos regionais de corretores de imóveis disciplinar, via resolução, as exigências sobre a inscrição de seus filiados. Mas se tais exigências contrariarem direitos e garantias assegurados constitucionalmente, elas perdem a validade.

Dessa forma, a 3ª Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região reconheceu a ilegalidade da exigência de certidão negativa criminal ou administrativa como condição para a inscrição de corretor, prevista pela Resolução 327/92 do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci). O dispositivo foi questionado por meio de ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público Federal.

“A exigência contida no artigo 8°, parágrafo 1°, alínea "e", da Resolução 327/92, do Cofeci afigura-se desprestígio ao princípio constitucional da presunção de inocência (artigo 5º, LVII, da CF/88)”, afirmou o desembargador Antonio Cedenho, relator.

Diz a alínea que a inscrição principal do corretor de imóveis será feita mediante “declaração do requerente, sob as penas da lei, de que não responde nem respondeu a inquérito criminal ou administrativo, execução civil, processo falimentar e que não tenha títulos protestados no último quinquênio, bem como os locais de residências no mesmo período”.

O desembargador citou a jurisprudência do TRF-3 e do STJ, segundo a qual a existência de inquérito policial e a mera expectativa de eventual sentença penal condenatória não podem impedir a inscrição em conselhos de classe.

Cedenho também citou que a resolução quebra a isonomia dos conselheiros em relação aos novos associados. Isso porque o artigo 15, III da própria Lei 6.530/78 prevê, entre as causas de extinção ou perda de mandato de membro do Conselho Federal e Conselhos Regionais, ‘a condenação a pena superior a dois anos, em virtude de sentença transitada em julgado’.

"Ora, mostra-se incoerente que o ingresso nos quadros do conselho seja obstado pela mera existência de inquérito policial, enquanto que o mandato de Conselheiro Federal ou Regional só comporta cassação se houver condenação transitada em julgado a pena superior a dois anos.”

Seguindo o relator, a 3ª Turma do TRF-3 também rejeitou a alegação do conselho profissional sobre a ilegitimidade ativa do MPF para propor a ação. Mas o colegiado afirmou ter ficado evidente o interesse social da ação na amplitude dos indivíduos afetados.

O acórdão também manteve sentença de primeira instância que entendeu que a obrigatoriedade não decorreu de lei, sendo que a resolução tinha vício de legalidade, ao inovar o procedimento de inscrição. 

Apelação Cível 0009073-24.2011.4.03.6100/SP

Assessoria de Imprensa do TRF-3

Fonte: Revista Consultor Jurídico

A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime de afetação, pelo qual o terreno objeto de incorporação imobiliária, bem como quaisquer bens e direitos a ela vinculados, ficarão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão o patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

A constituição do regime de afetação sobre o imóvel objeto da incorporação imobiliária se dá mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador.

Os recursos necessários à execução do empreendimento objeto do patrimônio de afetação deverão ser mantidos em conta a ser aberta especificamente para o referido empreendimento.

A afetação torna indisponíveis os bens e direitos segregados no patrimônio, que somente poderão ser objeto de garantia real em operações de crédito para captação de recursos integralmente destinados à consecução do empreendimento.

A afetação patrimonial pressupõe regime especial de tributação que atenderá aos seguintes requisitos:

- Afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária - averbação na matrícula do terreno

- Inscrição da incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica

- Entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal.

Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento, até o 20º dia do mês subsequente àquele em que houver o recebimento das receitas, a partir do mês de opção, de 4% (1% até 31/12/2018 – PMCMV) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições:

- Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ)

- Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL)

- Contribuição para PIS/PASEP

- Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins)

Extingue-se o patrimônio de afetação por:

- Averbação da construção, registro de transferência do domínio, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financeira

- Revogação em razão da denúncia da incorporação (prazo de carência), depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas

- Liquidação deliberada pela assembleia geral dos condôminos

- Não pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas vinculadas ao patrimônio de afetação

Kátia Dosso - Assessora imobiliária, notarial e registral.

Fonte: Artigos JusBrasil

Nota do Editor: A Câmara analisa o Projeto de Lei 5092/13, do deputado Wellington Fagundes (PR-MT), que obriga qualquer incorporação imobiliária a ser submetida ao regime de afetação.

Clique no link abaixo para acessar o PL 5092/13:

http://www.camara.gov.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=566553

A RETOMADA DA CONFIANÇA NO SETOR IMOBILIÁRIO

O mercado imobiliário vem ensaiando uma recuperação gradual e lenta. Houve avanço nas vendas de novos imóveis e aumento da procura por novos negócios no setor, o que não ocorria desde o último trimestre de 2016 e meados do primeiro semestre deste ano. Segundo as últimas pesquisas do Secovi-SP, foi registrado um aumento no volume de vendas e de lançamentos na capital paulista e nota-se que a confiança do consumidor o estimulou a tomar decisões que há tempo adiava. Esse processo promete ser alavancado agora com a redução da taxa básica de juros para 8,25% ao ano, decidido pelo Copom (Comitê de Política Monetária) do Banco Central. Pela primeira vez em quatro anos, a Selic chega a um patamar abaixo de 10% ao ano e espera-se que a trajetória de queda continue, repercutindo diretamente no crédito, tornando-o mais barato e estimulando a produção e o consumo.

Grandes bancos também reagiram com os anúncios do Copom e, no intuito de reforçar o estímulo ao consumo de modo geral, informaram que repassariam o corte dos pontos percentuais da taxa básica em suas principais linhas de crédito, tanto para pessoas físicas quanto para pessoas jurídicas. No entanto, causa apreensão aos empreendedores do país as dificuldades enfrentadas pela Caixa Econômica Federal, em função das restrições às operações de financiamento imobiliário e crédito em geral, em função dos índices necessários para alavancagem determinados pelo Acordo de Basiléia III.

Os empreendedores também são agraciados com esse movimento propulsor. O comportamento mais confiante do consumidor e os bons indicadores econômicos contribuem com a perspectiva de melhoria nos negócios, motivando-os a desenvolver novos projetos ou a tirar da prateleira aqueles que estavam pausados devido à incerteza do momento. Claro que após um receoso período de instabilidade e incerteza econômica, será necessário que o mercado imobiliário apare diversas arestas para retomar a produção em quantidade adequada à demanda e, por conseguinte, ajudar a reduzir o déficit habitacional brasileiro. O nosso DNA de empreendedor tem a capacidade de se reinventar, principalmente no setor imobiliário, que apresenta potencial ímpar para reativar a economia, desde que em circunstâncias e ambientes macroeconômicos favoráveis.

Mesmo com algumas adversidades persistentes, o horizonte menos desanimador dá impulso para empreender e superar as dificuldades. Em setembro, pelo quarto mês consecutivo, o Índice de Confiança da Construção (ICST) evoluiu positivamente – de 76,1 pontos em agosto para 77,5 pontos –, conforme apuração do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre) da Fundação Getúlio Vargas (FGV), e pode significar, neste segundo semestre, um cenário menos negativo para as empresas de construção. Mesmo com muitos desafios, que sempre existirão, as oportunidades persistem e, com elas, as soluções para aproveitá-las. O povo brasileiro tem criatividade de sobra e não falta coragem para perseverar. Basta acreditar na capacidade de reinvenção e trabalhar para o crescimento coletivo e em prol do País.

Celso Petrucci - Economista-chefe do Secovi-SP, presidente da Comissão da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CII/CBIC) e colaborador da FIABCI-BRASIL.

Fonte: SEGS Portal Nacional

CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO NÃO PODE SER EXIGIDA PARA REGISTRO DE IMÓVEL

De forma unânime, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) decidiu que não é preciso comprovar a quitação de créditos tributários, contribuições federais e outras imposições pecuniárias compulsórias para realizar qualquer operação financeira no registro de imóveis.

A decisão se deu em julgamento durante a 28ª Sessão Plenária Virtual do Conselho em processo proposto pela União contra a Corregedoria do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ), que determinou aos cartórios de registro de imóveis do estado fluminense, por meio do Provimento n. 41/2013, que deixem de cobrar, de ofício, certidão negativa de débito previdenciária (CND) nas operações notariais. 

A Advocacia-Geral da União (AGU) argumentou, no processo, que a cobrança é obrigatória pela Lei n. 8.2012/91. Além disso, para a AGU, toda averbação notarial de bem imóvel deve ser acompanhada da necessária apresentação da certidão negativa de débito, sob pena de acarretar prejuízo legal e patrimonial em razão da perda de arrecadação de tributo destinado à Previdência Social. 

No CNJ, o Corregedor Nacional de Justiça, ministro João Otávio de Noronha, relator do processo, deu parecer de que não se pode falar em comprovação da quitação de imposições pecuniárias compulsórias para o ingresso de qualquer operação financeira no registro de imóveis por representar uma forma oblíqua de cobrança do Estado, retirando do contribuinte o direito de livre acesso ao Poder Judiciário.

De acordo com o voto do relator, acompanhado pelos demais conselheiros do CNJ, a própria Receita Federal e a Procuradoria de Fazenda Nacional já editaram a Portaria Conjunta RFB/PGFN n. 1751, de 2/10/14, dispensando comprovações de regularidade fiscal para registro de imóveis quando necessário à atividade econômica da empresa.

Processo: Pedido de Providências 0001230-82.2015.2.00.0000

Acesse aqui a íntegra da decisão.

Fonte: Portal CNJ

AGORA A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL FICOU MAIS FÁCIL

O Novo Código de Processo Civil trouxe um grande avanço na desjudicialização e no fomento à regularização de muitos imóveis espalhados pelo país, admitindo, sem prejuízo da via judicial, o reconhecimento da usucapião em cartório, instituto denominado usucapião extrajudicial (também conhecida por usucapião administrativa).

A usucapião extrajudicial foi acrescentada à Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), por meio do art. 216-A, no qual foi descrito um rito próprio que se inicia com a obrigatoriedade da lavratura de uma ata notarial em um cartório de notas, documento em que o tabelião atesta o tempo de posse do interessado com base em documentos apresentados e a situação de fato, e termina com o registro da propriedade junto ao Oficial de Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, após acurada análise da documentação e requisitos obrigatórios de cada modalidade de usucapião existente na legislação.

Entretanto, a referida lei condicionou o registro da usucapião extrajudicial à concordância expressa daquele que tem o nome registrado na matrícula do imóvel usucapiendo, ou seja, o proprietário, bem como dos donos dos imóveis vizinhos.

O detalhe é que, caso nenhuma das mencionadas pessoas se manifestassem, a Lei presumia a discordância e a consequente impossibilidade do reconhecimento da usucapião perante o Registro de Imóveis, devendo o procedimento ser remetido à via judicial.

Essa presunção de discordância obstava inúmeros pedidos extrajudiciais de usucapião, já que, via de regra, é difícil obter a anuência do proprietário e das demais pessoas, em razão das dificuldades de localização das mesmas pelas dimensões continentais do país e do lapso temporal que é condição indispensável para a própria usucapião.

Diante do limitado efeito gerado pela usucapião extrajudicial e a evidente necessidade de regularização de imóveis que se encontram sob domínio de possuidores, foi publicada no Diário Oficial da União a Lei Federal 13.465, de 11 de julho de 2017, que reparou especialmente a condicionante relativa à anuência do proprietário e confrontantes, o que possibilitará alcançar o propósito de oficializar a propriedade de muitos cidadãos e resgatar os imóveis que atualmente se encontram fora do mercado imobiliário e alimentam uma perigosa prática de transações informais.

Em suma, a referida Lei alterou o § 2º do art. 216-A para dispor que a ausência da manifestação do proprietário do imóvel na matrícula, bem como dos proprietários vizinhos, importará concordância, não mais sendo um impedimento ao registro da usucapião extrajudicial, como se verifica no texto legal, abaixo reproduzido;

§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como concordância.

Com a elogiosa alteração legislativa, caso não seja possível a obtenção das assinaturas do proprietário do imóvel ou dos vizinhos na planta e memorial descritivo, o Oficial do Registro de Imóveis irá notificá-los para se manifestarem em 15 (quinze) dias, ainda que seja por edital. Verificado o prazo sem resposta, o Oficial dará prosseguimento ao registro, desde que os demais documentos estejam em ordem.

Além da referida modificação, resumem-se abaixo, as demais alterações trazidas pela Lei 13.465/2017, em destaque:

REDAÇÃO ANTERIOR	LEI 13.465/2017
Art. 216-A…	Art. 216-A…
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;	I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 – Código de Processo Civil;
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;	II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ouna matrícula dos imóveis confinantes;
§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância	§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como concordância.
§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso	§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
	§ 11. No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, fica dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará a notificação do síndico para se manifestar na forma do § 2º deste artigo.
	§ 12. Se o imóvel confinante contiver um condomínio edilício, bastará a notificação do síndico para o efeito do § 2º deste artigo, de modo que é dispensada a notificação de todos os condôminos.
	§ 13. Para efeito do § 2º deste artigo, caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância.
	§ 14. Regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição das serventias poderá autorizar a publicação do edital em meio eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de grande circulação.
	§ 15. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput deste artigo, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial que obedecerá, no que couber, ao rito previsto nos arts. 381, §5º, 382 e 383 da Lei nº 13.105, de 16 março de 2015 – Código de Processo Civil.

Assim, caso tenha interesse me fazer a usucapião extrajudicial, recomenda-se ir a um Cartório de Notas para fazer uma ata notarial a fim de atestar o tempo de posse no imóvel e, em seguida, procurar um advogado para apresentar a ata notarial e os demais documentos necessários ao Registro de Imóveis.

Rafael Depieri e Isaque Ribeiro
Fonte: CNB/SP / Portal do RI

O SERVIÇO REGISTRAL IMOBILIÁRIO QUE SE MODERNIZA

O Serviço Registral Imobiliário brasileiro passa por uma fase de modernização acelerada. A fase do carimbo foi superada pela da era da informação, o que demonstra a preocupação do segmento com as exigências da sociedade. Essa afirmação torna-se evidente quando se pensa na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), em operação há quase três anos.

A Central é uma plataforma única, que funciona sob o domínio http://www.indisponibilidade.org.br e centraliza todas as comunicações de indisponibilidades de bens imóveis, decretadas por autoridades judiciárias ou administrativas. Ela foi instituída pelo Provimento n. 39/2014, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Essa inovação foi resultante de um esforço conjunto entre o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP) e o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB).

Tendo como finalidade a garantia de celeridade e efetividade na prestação jurisdicional, é possível, por meio dessa Central, a realização da constrição de bens imóveis em qualquer parte do país, quase que instantaneamente, superando barreiras temporais e geográficas.

A principal importância da Central é permitir a comunicação permanente das autoridades públicas com os serviços registrais imobiliários. As informações patrimoniais existentes nos bancos de dados das serventias passaram a estar facilmente disponíveis ao cumprimento das determinações judiciais e administrativas. A execução trabalhista, a satisfação dos créditos tributários e o ressarcimento ao erário, no âmbito das ações civis por improbidade administrativa, passaram a ser potencializados com esse novo instrumento.

Pode-se falar, inclusive, de uma Central que está a serviço do combate à corrupção, no país. Isso resulta em maior credibilidade às instituições públicas e aos Serviços Registrais Imobiliários, que passaram a ser ressignificados.

Os Cartórios de Registro de Imóveis acessam a Central, pelo menos, duas vezes ao dia. Havendo ordem de indisponibilidade, esta é protocolizada e, na sequência, averbada na matrícula do imóvel, impedindo a prática de qualquer ato de transmissão (como, por exemplo, compra e venda e permuta). Da mesma forma, quando identificadas as ordens de cancelamento das constrições, elas são imediatamente praticadas nas matrículas, tornando o bem, novamente, disponível.

Os atos de indisponibilidade e os seus cancelamentos são praticados em estrita obediência às determinações judiciais e acontecem, dentro do Cartório, sem qualquer comunicação aos interessados. Isso ocorre porque o processo judicial ou administrativo que ensejou a medida já tramitou sob o crivo do contraditório, razão por que os interessados estão cientes da iminência da medida constritiva. É importante pontuar que os Cartórios funcionam, nesse caso, como executores da medida que foi determinada.

É comum, em execuções trabalhistas, a determinação da indisponibilidade, muitas vezes, de todo um condomínio especial em fase de instituição, em razão da execução de um pequeno crédito trabalhista. Nessas situações, várias unidades imobiliárias, ainda não alienadas, estão fazendo parte da matrícula que deu origem ao empreendimento. Essas hipóteses causam transtornos para os futuros proprietários dos apartamentos, no momento do registro, pois serão surpreendidos com a negativa de registro feita pelo Cartório, haja vista a constrição judicial incidente sobre a matrícula.

Contudo, essas situações são facilmente resolvidas, mediante a satisfação do crédito no Juízo prolator do decreto constritivo, com a interposição de embargos de terceiros, ou mesmo com a sub-rogação do bem constrito em outro de valor compatível com o da demanda. Providências para o cancelamento da constrição precisam ser tomadas, pois qualquer ato de constituição de direitos reais sobre um determinado imóvel somente pode ser praticado sem a existência de indisponibilidades averbadas.

A Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, na medida em que permite o amplo e ágil compartilhamento de informações, tem contribuído para aperfeiçoar, ainda mais, o Sistema Registral Imobiliário brasileiro.

Esse é apenas um passo dentre o conjunto de inovações que estão por vir. 

Igor França Guedes - Oficial do Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Goiânia e Guerreiro Arco de Melo - oficial substituto.

Fonte: Rota Jurídica