A Avaliação é uma atividade de engenharia que envolve a análise técnica para determinação do valor de um bem. Independentemente de questões legais e normativas, é importante entender os benefícios, ou seja, as vantagens de se contratar profissional habilitado, especialista, para realizar uma Avaliação.A atividade de Avaliação implica:
· Conhecimento técnico específico do bem, das metodologias avaliatórias e das ferramentas científicas de avaliação.
· Análise e diagnóstico do mercado no qual esse bem está inserido, conforme os objetivos e finalidades da avaliação pretendida.
O conhecimento técnico do bem avaliando somente é possível com a realização de Vistoria. Para que a Vistoria colete e informe as características técnicas necessárias à Avaliação, deve ser realizada por aqueles que têm pleno domínio das técnicas científicas de construção, projetos, comportamentos em uso das edificações, patologias, cálculos estatísticos em geral, além de outros itens da própria formação científica, acadêmica e legal desses profissionais, que possibilitam o cumprimento correto e seguro da Avaliação.
No caso de bens imóveis, como: casas, apartamentos, escritórios, galpões, dentre outros, os engenheiros civis e arquitetos são os profissionais plenos conhecedores dessas técnicas citadas, por terem estudado as ciências relacionadas às edificações como um todo.
A Vistoria é responsável pela identificação de parâmetros técnicos do bem, envolvendo:
· Metodologias construtivas e tipo de materiais empregados, verificando se os mesmos são duráveis ou não, se apresentam vícios construtivos ou não, dentre outros aspectos importantes para a classificação correta de processos de depreciação de construções, máquinas, equipamentos, dentre outros.
· Levantamentos de anomalias nas instalações e sistemas existentes, decorrentes de problemas com obras vizinhas ou outras intervenções, que causam necessidade de reparos ou reformas, conseqüentemente, implicam investimentos não previstos no bem avaliando, além de eventuais problemas com terceiros.
· Constatações gerais quanto à integridade do bem, identificando eventuais falhas de manutenção que poderão causar problemas de desvalorização precoce, perda de valor ou, ainda, que impossibilitam e restrinjam o futuro uso desejado.
· Verificação da necessidade de reformas e/ou em geral, envolvendo problemas construtivos, interferências de ações de terceiros, ou ainda, expressem as adequações necessárias ao uso almejado, que, eventualmente, resultam em um investimento maior no bem avaliando com alteração de seu valor, impactando ou não em possibilidades de valorização ou desvalorização do bem.
· Existência, ou não, do emprego de novas tecnologias nas instalações existentes, que representem algum diferencial de mercado, podendo impactar em aumento ou não de valor.
Além dessa caracterização do bem, a Vistoria auxilia na identificação do mercado a ser estudado. Traz, também, subsídios de análise dos fatores de circunvizinhança que podem influenciar na variação dos valores ofertados. Isso auxilia o diagnóstico do mercado, bem como a própria Avaliação.
Alguns fatores podem estar relacionados, por exemplo:
· Proximidade com pólos valorizantes ou desvalorizantes, como: favelas, córregos, estações de tratamento de esgoto, “lixões”, além de shoppings centers, parques, praças, grandes avenidas, etc.
· Nível da densidade comercial e residencial, bem como ocupação do entorno, conforme leis municipais de zoneamento urbano.
· Nível de ruído.
· Intensidade de tráfego nas vias públicas.
· Mudanças de zoneamento urbano ou política urbana na região.
· Condições de acessibilidade.
· Existência de transportes públicos.
· Tipos de melhoramentos públicos existentes.
· Infra-estrutura urbana; dentre outros.
Note-se que para cada um desses fatores e parâmetros mencionados, há necessidade de conhecimento técnico intrínseco a formação dos engenheiros, arquitetos e agrônomos, já que esses devem estudar e fundamentar o quanto esses aspectos interferem no valor do bem avaliando.
A análise e diagnóstico do mercado devem considerar as características relacionadas para o bem e sua circunvizinhança, assim como estudo dos indicadores de mercado, quais sejam: vacância (imóveis vagos ou número de bens disponíveis, em oferta, naquele mercado), absorção líquida (velocidade de absorção do novo estoque ou dos bens em oferta), estoque (número total de bens disponíveis), estoque novo (número de bens que serão lançados no mercado estudado), etc.
A aplicação correta desses aspectos técnicos de engenharia e arquitetura, intrínsecos à atividade de Avaliação, garante vantagens e benefícios ao contratante ou interessado, quais sejam:
1. Classificação correta do padrão construtivo, tipo e estado de conservação, refletindo diretamente no cálculo do valor do bem avaliando.
2. Identificação técnica dos sistemas existentes que podem gerar valorização ou desvalorização.
3. Observações quanto à necessidade de investimentos futuros, que podem viabilizar ou inviabilizar determinados usos e negócios.
4. Versatilidade na negociação em casos de compra e venda de bens, já que serão identificados diversos parâmetros que implicam um possível abatimento do valor ofertado, ou, ainda, fundamentam o valor calculado na Avaliação.
5. Segurança na aquisição de bens, pois aspectos físicos são ponderados e analisados, além de eventuais problemas com terceiros, vizinhos, etc.
6. Segurança na atualização de ativos imobiliários, porque inúmeras questões envolvendo depreciação são analisadas e ponderadas.
7. Credibilidade na Avaliação executada, já que o bem avaliando está devidamente caracterizado, fundamentado, inclusive com a correta identificação de mercado no qual está inserido.
8. Credibilidade e confiabilidade, visto que o profissional avaliador não tem interesse na negociação do bem avaliando, e não participa da transação comercial propriamente dita.
9. Indicam viabilidades de uma negociação do bem, bem como o melhor momento de fazê-lo (venda, compra ou locação).
10. Indicam potencialidades ou retrações do mercado que impactam em desvalorização ou valorização do bem, independentemente de questões físicas.
11. Segurança na indicação e estudos de viabilidade de investimentos.
12. Confiabilidade e fundamentação do valor calculado na Avaliação com a apresentação clara e transparente de todas as etapas de estudo e cálculos que validam o valor arbitrado.
13. Indicam se o bem avaliando possui características que o posicionam no nível superior ou inferior das médias calculadas para o mercado estudado e, ainda, se há potencialidade de investimentos para que este bem aumente seu posicionamento nesse mercado, o que pode oferecer melhores retornos ao investidor ou comprador.
Fonte: Cartilha do IBAPE-SP
Clique no link abaixo para acessá-la na íntegra:
http://www.ibape-sp.org.br/arquivos/09_CARTILHA_DE_AVALIACAO_O_QUE_E_E_COMO_CONTRATAR.pdf
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