ACERCA DA COMPETÊNCIA PARA ELABORAÇÃO DE AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS

1.1. Acerca da competência para elaboração de laudos, a IN – SPU 2/2017 dispõe o seguinte:

Art. 7º As avaliações dos imóveis da União e de seu interesse poderão, a critério do órgão central da SPU ou das suas superintendências, ser realizadas: 

I - pela Caixa Econômica Federal-CAIXA, mediante contrato específico ou determinação em lei; 

II - por particulares habilitados, mediante celebração de contratos e convênios, observados no que couber a legislação de licitação pública; 

III - por profissional devidamente habilitado com registro ativo no CREA ou no CAU; e... 

IV - pela unidade militar interessada, nos casos de imóveis da União entregues ou cedidos sob quaisquer regimes às Forças Armadas, não cabendo à SPU homologá-las; e 

V - pelas unidades gestoras, devidamente registradas nos sistemas corporativos da SPU, não cabendo esta homologá-las. (grifos nossos) 

1.2. Portanto, em relação à competência para elaboração dos laudos, observa-se que já há normativo que a regulamenta. 

2. De toda forma, destaca-se a sentença proferida nos autos da ação 2007.34.00.010591-0, da Primeira Vara de Justiça Federal de 1ª Instância da Seção Judiciária do Distrito Federal (e confirmada em sede embargos apreciados pelo TRF 1ª Região), proferida nestes termos (no essencial): 

3. As atividades elencadas no art. 3º da Resolução COFECI 957/2006, para elaboração do Parecer de Avaliação Mercadológica, não necessitam de formação específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia, porque tais atividades estão relacionadas com a respectiva área de atuação e de conhecimento do corretor de imóveis. 

4. Nesse mesmo sentido foi o posicionamento do TRF da 4ª Região, ao proferir a seguinte sentença (AC n. 2009.71.99.002703-6): 

EXECUÇÃO FISCAL. CREA. CORRETOR DE IMÓVEIS NOMEADO PERITO JUDICIAL EM AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. INEXISTÊNCIA DO EXERCÍCIO ILEGAL DE ATRIBUIÇÃO ESPECÍFICA DAS PROFISSÕES DE ENGENHEIRO OU ARQUITETO. 

1. A avaliação a que procede o corretor de imóveis não se confunde com a pertinente à atividade de engenheiro ou arquiteto. O imóvel, para fins de comercialização, é observado a partir de critérios de mercado, considerado como bem inserido em contexto geográfico e humano, diversamente das características eminentemente técnicas que aos profissionais submetidos ao CREA importariam. A atuação autorizada pelo art. 3º da Lei nº 6.530/78 não caracteriza ilegal exercício da profissão de engenheiro ou arquiteto. 

5. Também no Superior Tribunal de Justiça a matéria já foi objeto de debates, como se vê do REsp 130.790/RS, 4ª T, do qual se transcreve o que há de essencial de sua ementa: 

PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. ART. 680, CPC. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE AVALIADOR OFICIAL. NOMEAÇÃO DE PERITO ENGENHEIRO, ARQUITETO OU AGRÔNOMO. LEI Nº 5.194/66. NÃO EXCLUSIVIDADE. DOUTRINA. JURISPRUDÊNCIA. PRECEDENTES. RECURSO DESACOLHIDO. 

I - Ao nomear o perito, deve o juiz atentar para a natureza dos fatos a provar e agir cum grano salis, aferindo se a perícia reclama conhecimentos específicos de profissionais qualificados e habilitados em lei, dando à norma interpretação teleológica e valorativa. 

II - A determinação do valor de um imóvel depende principalmente do conhecimento do mercado imobiliário local e das características do bem, matéria que não se restringe às áreas de conhecimento de engenheiro, arquiteto ou agrônomo, podendo ser aferida por outros profissionais. 

6. As decisões judiciais adotadas nos casos concretos compreenderam que corretores imobiliários podem atuar na avaliação patrimonial de um imóvel. (Grifo nosso)

7. De qualquer modo, nos casos examinados na amostra escolhida, foram verificadas análises estruturais que envolviam conhecimentos especializados de profissionais de engenharia, por envolver, por exemplo, estruturas construtivas. Sendo assim, compete à instituição locatária, a partir de suas necessidades, buscar razoável segurança de que os laudos de avaliação patrimonial dos imóveis serão elaborados por profissionais habilitados, resguardando-se a impessoalidade e garantindo a isenção do autor/emissor do laudo em relação às partes contratantes.

Fonte: Excerto do texto do Relatório de Auditoria realizada pelo TCU / SUMÁRIO: AUDITORIA REALIZADA NA EXTINTA SPU. LOCAÇÕES DE IMÓVEIS DE TERCEIROS PELA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA FEDERAL. OPORTUNIDADES DE MELHORIA. RECOMENDAÇÕES.

NOTA DO EDITOR: O Tribunal de Contas da União (TCU) é instituição brasileira prevista na Constituição Federal para exercer a fiscalização contábil, financeira, orçamentária, operacional e patrimonial da União e das entidades da administração direta e administração indireta, quanto à legalidade, à legitimidade e à economicidade e a fiscalização da aplicação das subvenções e da renúncia de receitas. Auxilia o Congresso Nacional no planejamento fiscal e orçamentário anual.

Clique no link abaixo para acessar a íntegra do Relatório de Auditoria realizada pelo TCU - Tribunal de Contas da União:

https://contas.tcu.gov.br › sagas › SvlVisualizarRelVotoAcRtf

IGMI-R ABECIP - AGOSTO 2019

A variação dos preços dos imóveis residenciais para o Brasil, medida pelo IGMI-R/ABECIP, teve uma ligeira aceleração em agosto, registrando 0,36% ante os 0.29% observados no mês anterior. Entre as dez capitais analisadas, apenas Fortaleza teve uma redução nominal de preços no período (-0.10%), enquanto o destaque positivo ficou mais uma vez com São Paulo (0,71%).

Na perspectiva temporal mais ampla, considerando as variações acumuladas em 12 meses, apenas Fortaleza e Goiânia tiveram desacelerações, ainda que em torno de variações positivas: 1,82% em agosto contra 1,95% em julho no caso de Fortaleza, e 1,49% em agosto contra 1,60% no caso de Goiânia. Enquanto Salvador registrou estabilidade nessa variação acumulada (2,29% em agosto, mantendo o número de julho), as demais capitais mostraram acelerações, como pode ser visto no gráfico abaixo.

Para o Brasil como um todo, a variação acumulada em 12 meses passou de 1,99% em julho para 2,33% em agosto. Duas das capitais merecem destaque. O resultado da variação acumulada em 12 meses de São Paulo (4,31%) foi o mais alto entre as 10 capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP, superando a variação dos índices de preços ao consumidor no período. Esse resultado sinaliza um início (ainda que modesto) de recuperação dos valores reais dos preços dos imóveis residenciais na cidade. Já o Rio de Janeiro, apesar de registrar a menor variação acumulada em 12 meses entre as capitais, voltou a apresentar um valor positivo pela primeira vez desde março de 2015 (lembrando que a série histórica do IGMI-R/ABECIP tem início em janeiro de 2014). Esse resultado, por sua vez, sinaliza ao menos um início potencial de recuperação dos valores nominais dos imóveis residenciais na cidade, apesar dos resultados ainda no campo negativo em termos de reposição de valores reais considerando o aumento dos índices de preços ao consumidor no período.

Apesar dos desafios ainda enfrentados pela retomada do nível de atividades da economia brasileira, o mercado residencial conta com alguns fatores positivos, como o baixo nível histórico das taxas de juros e novas condições de financiamentos imobiliários. Dados recentes apontando aumento de vendas de imóveis novos e licenças para construções em São Paulo aparecem como contrapartida desse processo de início de recuperação dos preços observados na cidade. Uma retomada mais vigorosa, incluindo o restante do país, segue condicionada a uma melhora mais sensível das expectativas de consumidores e investidores.

Fonte: ABECIP

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA NO CONTEXTO DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL DE EMPRESA

No momento em que se articula a reforma da Lei de Recuperação Judicial e Falência não se pode deixar em plano secundário a atividade empresarial da incorporação imobiliária, cuja crise, potencializada pela avalanche de "distratos" ocorrida a partir de 2015, arrastou grandes incorporadoras à recuperação judicial.

Tratando-se de negócio jurídico caracterizado pela comercialização de imóveis para entrega futura, a lei 4.591/1964 cuida de proteger a coletividade dos contratantes, notadamente os adquirentes, e, nesse sentido, dispõe sobre a prevenção dos riscos inerentes à atividade da construção e institui procedimentos extrajudiciais para solução de situações de crise, alguns aplicáveis às incorporações imobiliárias em geral e outros específicos para os empreendimentos submetidos ao regime do patrimônio de afetação.

Entre os meios legais de prevenção de riscos aplicáveis às incorporações em geral está a faculdade conferida pela lei aos adquirentes para acompanhar a obra por meio de demonstrativos periódicos e para destituir a incorporadora da administração do empreendimento em caso de injustificado retardamento ou paralisação da obra (art. 31-F, § 2º e art. 43, VI).

Para maior proteção do grupo de credores vinculados à incorporação, a lei cria um regime jurídico especial, de segregação de riscos por empreendimento, mediante criação de um patrimônio de afetação (lei 4.591/1964, arts. 31-A a 31-F, com a redação dada pelo art. 53 da lei 10.931/2004).

Trata-se de um patrimônio separado, formado com os direitos e obrigações de uma determinada incorporação, que é incomunicável em relação ao patrimônio geral da incorporadora e só responde pelas suas próprias obrigações, isto é, aquelas correspondentes à construção do conjunto imobiliário e à liquidação do respectivo passivo.

Em caso de falência da incorporadora, a administração da incorporação sob regime de afetação é transferida para a comissão de representantes e os adquirentes são investidos de poderes para deliberar pelo prosseguimento da obra ou pela liquidação do patrimônio de afetação da incorporação, a seu critério exclusivo.

Já em relação ao procedimento de recuperação judicial a lei nada dispõe, mas a omissão legislativa não prejudica o funcionamento do patrimônio de afetação nesse ambiente, nem induz à frustração dos seus efeitos. Assim é porque na recuperação judicial a empresa recuperanda prossegue sua atividade, sob gestão dos seus próprios diretores e fiscalização do administrador judicial e, considerando que o patrimônio de afetação é incomunicável, não é atingido pelos efeitos do plano de recuperação e pode prosseguir sua atividade com autonomia em relação ao patrimônio geral da recuperanda.

Nesse contexto, a recuperanda continuará a receber os recursos provenientes das vendas e do financiamento da construção, se houver, e a aplicá-los na execução da obra e na liquidação do passivo da incorporação, manterá separadas a conta corrente e a contabilidade de cada incorporação afetada, continuará a fornecer à comissão de representantes demonstrativos trimestrais sobre o empreendimento e a praticar os demais atos típicos da administração dos patrimônios de afetação, definidos no art. 31-D da lei 4.591/1964.

Extinto o patrimônio de afetação, por efeito do cumprimento da destinação da afetação, isto é, conclusão da obra, entrega das unidades aos adquirentes e liquidação do seu passivo, seu resultado, positivo ou negativo, será incorporado ao patrimônio geral da empresa recuperanda.

Essa interpretação foi aprovada na VIII Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal o Enunciado nº 6281, e adotada no Projeto de lei 10.220/2018, que preconiza a inclusão do § 13 ao art. 49 da lei 11.101/2005, segundo o qual os patrimônios de afetação seguirão seu curso no contexto do procedimento de recuperação judicial "até que seja formalizado o ato de desafetação, quando o resultado patrimonial, positivo ou negativo, será consolidado no patrimônio geral da empresa sob regime de recuperação judicial"2.

É com base nesses fundamentos que as decisões proferidas nos primeiros casos de recuperação judicial de empresas incorporadoras vêm confirmando a imunidade dos patrimônios de afetação em relação aos planos de recuperação, preservando os recursos vinculados à execução da obra.

De acordo com essas decisões, são extraconcursais os créditos integrantes do patrimônio de afetação, vinculados à construção e pagáveis com os recursos desse patrimônio separado, e concursais os créditos não relacionados à realização da incorporação afetada, sendo estes de responsabilidade do patrimônio geral da recuperanda.

A preservação dos recursos da incorporação afetada é, sem dúvida, essencial para a satisfação dos direitos do grupo de credores a ela vinculados, sobretudo no ambiente da recuperação judicial.

Isso, entretanto, não basta para solução de problemas inerentes à singularidade da atividade empresarial da incorporação imobiliária, que se exacerbaram diante da crise deflagrada a partir de 2015, dificultando a adequação das estruturas econômicas e organizacionais necessárias à viabilização da recuperação judicial de incorporadoras em situação de crise e à conclusão de seus empreendimentos.

Citam-se entre essas questões a exigência ou não de registro das promessas como requisito para habilitação dos adquirentes à votação nas assembleias; a eventual participação do permutante do terreno, com ou sem retenção de frações ideais do terreno, nas deliberações; as condições de eventual sub-rogação dos adquirentes nos direitos e obrigações correspondentes ao financiamento da construção; a responsabilidade do patrimônio de afetação pelo pagamento das obrigações decorrentes do desfazimento de promessas de venda; a responsabilidade da incorporadora pelos prejuízos que causar; o quórum legal exigido para alteração do projeto, caso seja necessária sua reformulação para assegurar a viabilidade econômica do empreendimento e questões notariais e registrais relacionadas à efetividade do mandato legal da comissão de representantes dos adquirentes entre outras peculiaridades da atividade empresarial da incorporação imobiliária.

Situações como essas surgem no ambiente de crise, notadamente no procedimento de recuperação judicial de incorporadoras, e põem em relevo a complexa conformação da incorporação imobiliária e o relevante interesse econômico e social que a envolve, a justificar esforço de construção jurisprudencial, ou mesmo alteração legislativa, que adeque as normas sobre recuperação judicial às singularidades dessa atividade empresarial.

Nessa direção, a par da instituição de normas que atendam às peculiaridades da situação de crise de uma incorporação imobiliária, não se pode deixar de considerar o aproveitamento de soluções inovadoras introduzidas pela lei 11.101/2005, mediante criação de um prazo de carência, à semelhança do stay period, para retomada das obras, dilatação de prazo de entrega, redução do quórum para reformulação do projeto de construção, com vistas a assegurar a viabilidade econômico-financeira do empreendimento.

Essas são algumas das medidas para as quais o legislador precisa voltar a atenção, visando simplificar procedimentos e dar celeridade à solução de situações de crise de empresa incorporadora, situação merecedora de tutela especial capaz de afastar ou mitigar as perdas dos adquirentes e dos titulares de créditos pecuniários, coerentemente com o propósito prioritário da afetação da incorporação imobiliária.

__________

1 "Enunciado 628 – Art. 1.711: Os patrimônios de afetação não se submetem aos efeitos de recuperação judicial da sociedade instituidora e prosseguirão sua atividade com autonomia e incomunicáveis em relação ao seu patrimônio geral, aos demais patrimônios de afetação por ela constituídos e ao plano de recuperação até que extintos, nos termos da legislação respectiva, quando seu resultado patrimonial, positivo ou negativo, será incorporado ao patrimônio geral da sociedade instituidora".

2 Projeto de lei 10.220/2018: "Art. 49. (...). § 13. Os patrimônios de afetação não se submetem aos efeitos de recuperação judicial e obedecerão ao disposto em legislação específica, de forma a se manterem separados e incomunicáveis em relação ao patrimônio geral da empresa sob regime de recuperação e aos demais patrimônios de afetação por ela constituídos, até que seja formalizado o ato de desafetação, quando o resultado patrimonial, positivo ou negativo, será consolidado no patrimônio geral da empresa sob regime de recuperação judicial".

Melhim Chalhub - Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM, do Instituto dos Advogados Brasileiros e da Academia Brasileira de Direito Civil. Autor das obras Incorporação Imobiliária e Alienação Fiduciária – Negócio Fiduciário (Editora Gen-Forense), entre outras.

Fonte: Migalhas Edilícias

CLASSIFICAÇÃO E EXTINÇÃO DO USUFRUTO, DIREITOS E DEVERES DO USUFRUTUÁRIO

1 – INTRODUÇÃO

Clóvis Beviláqua define “o usufruto é o direito real, conferido a alguma pessoa, durante certo tempo, que a autoriza a retirar, de coisa alheia, frutos e utilidades, que ele produza” (Direito das coisas…, v. 1, p. 309), ou seja, é a forma que o alheio utiliza a propriedade.

Num primeiro momento, existe o usufrutuário que tem os atributos de utilizar/usar e gozar/fruir a coisa, e este mantém a posse direta sobre o bem. E em um segundo momento, existe o nu-proprietário, que detém as particularidades de reivindicar e alienar a coisa, este possui a posse indireta da coisa.

Vale ressaltar que o nu-proprietário não pode, em regra, usar a coisa. A utilização da coisa pode ser feita apenas pelo usufrutuário. Porém, o usufrutuário não pode vender o bem; esse direito pertence ao nu-proprietário por ter a disposição do bem.

Uma vez que o direito for celebrado, o usufrutuário terá também o direito sobre os acessórios do bem, salvo quando não tiver estipulação em contrário no contrato.

Em relação à ação reivindicatória da coisa, exclusivamente, o nu-proprietário por ter o direito de reaver a coisa de quem impropriamente a detenha poderá ingressar. Já em relação à ação possessória relativa ao bem, ambos poderão ingressar no judiciário, uma vez que são possuidores; o usufrutuário é possuidor direto e o nu-proprietário indireto.

2 – CLASSIFICAÇÃO

O usufruto possui algumas classificações sendo elas: quanto ao modo de instituição ou origem, ao objeto que recai, a extensão e quanto a duração.

Quanto a origem, o usufruto será legal quando suceder da norma jurídica e não da vontade das partes tendo o registro no Cartório de Registro de Imóveis dispensado.

Outra classificação em relação a origem consiste no usufruto voluntário, que é o decorrente do exercício da soberania privada, sendo originada em testamento ou contratos. Quando existir contrato a partir de usufruto voluntário poderá ser usufruto por alienação, quando o proprietário conceder o usufruto a terceira pessoa a nua propriedade, e usufruto por retenção quando o proprietário reservar para si o usufruto e transferir a nua propriedade à terceiro.

Ainda na classificação quanto a origem, existe também o usufruto misto, decorrente de usucapião.

Em relação ao objeto que recai, existe o usufruto próprio cujo recai sobre os bens infungíveis e inconsumíveis, sendo necessário que o usufrutuário restitua os bens que recebeu. Há o usufruto impróprio que recai sobre os bens fungíveis e consumíveis, da mesma forma que o tipo anterior, caso o usufrutuário aliene a coisa a terceiros ou a consuma, pois se torna proprietário, deverá restituir o equivalente a coisa, caso não seja possível devolver coisa de mesmo gênero, utilizará a restituição em dinheiro.

Levando-se em conta a sua extensão, o usufruto será total quando abranger todos os acessórios da coisa e seus acrescidos, salvo disposição em contrário. É uma decorrência natural do princípio da gravitação jurídica, o qual aduz que o acessório segue o principal.

Por outra via, existe o usufruto parcial que tem seu conteúdo delimitado na instituição, não sendo obrigado a abranger todos os acessórios da coisa objeto do instituto.

Porém, caso entre os acessórios e os acrescidos, existir bens consumíveis, o usufrutuário deverá restituir, ao final do usufruto, os que ainda houver e, dos consumidos, o correspondente em gênero, qualidade e quantidade, ou não sendo possível, o valor estimado ao tempo da restituição.

Aduz o §2º do art. 1.392 do Código Civil, se houver no prédio em que recai o usufruto florestas ou os recursos minerais, devem o dono e o usufrutuário predeterminar a extensão do gozo e o jeito da exploração. Porém, se recair sobre minas, jazidas e recursos minerais com interesse público, a regra não será aplicada, pois estes bens são considerados públicos da União.

Explica o §3º do artigo citado anteriormente do atual Código Civil que, quando o usufruto recair sobre a quota-parte de bens, como é o caso da herança, o usufrutuário terá direito à parte do tesouro achado por outrem e ao preço pago pelo vizinho do prédio usufruído, com a finalidade de obter meação em parede, cerca, muro vala ou valado.

Ainda em relação a extensão, mas com o sentido de abranger os bens do proprietário, o usufruto universal recai sobre universalidade de bens; por outra via, o usufruto particular tem por objeto bens individualizados ou determinados.

O último critério classificatório se dá quanto a duração do usufruto. Dá-se o usufruto a termo quando a instituição já estabelece o prazo de duração, gerando a extinção do usufruto com a fluência desse prazo; caso seja pessoa jurídica a usufrutuária, o prazo máximo de duração será de trinta anos.

Em contrapartida, o usufruto vitalício será estipulado a favor de uma pessoa natural, sem previsão de termo final, extinguindo-se com a morte do usufrutuário.

Ressalta-se que a morte do nu-proprietário não é motivo de extinção do usufruto, uma vez que tal qualidade irradia-se aos herdeiros.

3 – DIREITOS 

O usufrutuário possui alguns direitos dentre eles o aduzido pelo art. 1.394 do Código Civil que trata do direito a posse, uso, administração e percepção dos frutos. Esses direitos recorrem da natureza do usufruto, a posse é a direta onde o usufrutuário tem contato corpóreo com o bem. Em relação aos frutos, a regra aplicada é de que os bens acessórios seguem o principal, sem desfalcar sua quantidade. Incluem-se os frutos naturais decorrentes da essência do bem, os frutos industriais decorrentes da atividade humana concreta.

Quando o usufruto recair sob títulos de crédito, o usufrutuário terá direito a perceber os frutos e a cobrar as dívidas respectivas, o que decorre da própria natureza do direito real.

O segundo direito consiste em o usufrutuário ter o direito aos frutos naturais, pendentes ao começar o usufruto, sem encargo de pagar as despesas de produção desses frutos, salvo direito adquirido por outrem. Entende-se por fruto pendente aquele que ainda não foi colhido. Vale ressaltar que tanto os frutos naturais como os pendentes ao mesmo tempo em que cessa o usufruto, pertencem ao nu-proprietário.

Em relação aos frutos civis, a regra é diferente e determina que os frutos vencidos no início do usufruto pertencem proprietário e, em seu término concernem ao usufrutuário.

Salienta-se quando o usufruto recair em animais, as suas crias pertencerão ao usufrutuário, sendo utilizadas para interar o numero deles no início do usufruto.

O último direito presente neste artigo fundamenta-se no fato de que o usufrutuário tem o direito de usufruir em pessoa, ou mediante arrendamento, do prédio objeto do contrato, ou seja, como decorrência natural do usufruto, o usufrutuário poderá exercer o direito de uso pessoalmente, ou transferir o bem, em locação ou arrendamento.

4 – DEVERES

Assim como direitos, o usufrutuário também possui deveres que deverão ser cumpridos. O primeiro dever a ser mencionado aduz ao fato do usufrutuário zelar pela coisa como se ela fosse sua.

Como segunda obrigação, traz o art. 1.400 que, o usufrutuário, antes de assumir o usufruto, tem o dever de inventariar à sua custa, os bens que receber, determinando o estado em que se acham, e de dar caução usufrutuária, pessoal ou real, se essa for exigida pelo dono da coisa. Ou seja, o usufrutuário tem o dever de inventariar os bens que receber, quer dizer, deverá informar qual é o objeto do usufruto ao nu-proprietário, informando quais são e o estado de todos os bens usufruídos.

Em relação a caução, é garantida a conservação e a entrega da coisa ao final do usufruto, mas é dispensada em relação ao doador que faz reserva de usufruto.

O usufrutuário que não poder ou não quiser dar caução suficiente, perderá o direito de administrar o usufruto. Nesses casos, os bens serão administrados pelo proprietário, que ficará obrigado mediante caução, a entregar o usufrutuário o rendimento deles.

O art. 1.402 do CC expõe que o usufrutuário não é obrigado a pagar as deteriorações resultantes do exercício regular do usufruto. Se expressa que o usufrutuário não deverá indenizar as deteriorações que decorrem de caso fortuito ou força maior, mas na existência de culpa ou exercício irregular de direito a causar a deterioração da coisa, o usufrutuário terá que indenizar o proprietário.

O terceiro dever consiste no usufrutuário pagar as despesas ordinárias de conservação dos bens, levando-se em conta o estado em que os recebeu, essas despesas ordinárias são naturais da posse direta e do uso da coisa, devendo incumbir, obviamente, ao usufrutuário.

Tangem ao nu-proprietário, e não ao usufrutuário, as reparações ordinárias da coisa e as reparações ordinárias não módicas.

O art. 1.403, inc. II, do CC traz o dever do usufrutuário em pagar as prestações e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída. E se o usufruto recair em patrimônio, ou parte deste, será o usufrutuário obrigado aos juros da dívida que onerar o patrimônio ou a parte dele.

Em outras palavras, o usufruto poderá recair em parte da propriedade respondendo assim tributariamente e pela responsabilidade do que lhe cabe. Em se tratando de dívidas pré-existentes na nua propriedade, poderá ser responsável pelos juros de toda a propriedade ou proporcional ao seu direito, depende do que está estabelecido no contrato.

O sexto dever funda-se no feito do usufrutuário ser obrigado a dar ciência ao dono de qualquer lesão produzida contra a posse da coisa, ou os direitos deste. Esse dever decorre da boa-fé objetiva, do dever anexo de informação, que deverá estar presente em qualquer relação privada. O usufrutuário poderá fazer uso de qualquer um dos mecanismos possessórios para a defesa da coisa, uma vez que é possuidor direto.

Por último dever, se a coisa usufrutuária estiver segurada, incumbe ao usufrutuário pagar, durante o usufruto, as contribuições do seguro. Não é obrigatório fazer o seguro da coisa usufruída. Todavia, se for celebrado o contrato, o prêmio, contribuição paga pelo segurado, é considerado como despesa ordinária que decorre do uso, motivo pelo qual deve ser pago pelo usufrutuário.

Se o prédio que recai a nua propriedade for destruído sem culpa do nu-proprietário, não será ele obrigado a reconstruir, nem o usufruto se restabelecerá. Porém, existindo seguro patrimonial e, sendo aplicado na reconstrução, o usufruto é restabelecido.

Uma vez feito o seguro pelo usufrutuário, caberá ao proprietário o direito dele resultante contra o segurador, ou seja, o direito de receber a indenização. Em qualquer conjectura, o direito do usufrutuário fica sub-rogado no valor da indenização do seguro.

5 – EXTINÇÃO

Assim como traz o título desse artigo, existem hipóteses de extinção do usufruto.

Existe a extinção do usufruto pela renúncia do usufrutuário. A renúncia é hipótese de resilição unilateral, exercida por parte do usufrutuário; trata-se de um ato unilateral, que não depende da ciência ou concordância do nu-proprietário. Essa renúncia poderá ser expressa ou tácita, devendo sempre ser inequívoca. Por fim, a renúncia deverá ser feita através de escritura pública quando se tratar de imóveis com valor superior a trinta salários mínimos.

Ocorre a extinção do usufruto por morte do usufrutuário, pois é um caráter personalíssimo. Deve-se entender que a morte do nu-proprietário não constitui a extinção do usufruto, segue-se o direito de propriedade, com o usufruto aos seus sucessores.

Caso o usufruto seja constituído em favor de duas ou mais pessoas, dizimar-se-á a parte em relação a cada uma das que falecerem. Usualmente, não há direito de acrescer entre os usufrutuários, ou seja, falecendo um deles, o seu direito não é consolidado ao nu-proprietário, mas aos herdeiros do falecido.

O terceiro modo de extinção do usufruto ocorre pelo termo final de sua duração ou vencimento do prazo, em havendo usufruto temporário. Somente existirá a extinção pelo termo final no caso de usufruto temporário.

É extinto o usufruto da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer.

Dá-se a extinção do usufruto pela cessação do motivo pelo qual se originou, por exemplo, Maria Helena Diniz cita que, se há usufruto a favor do pai sobre os bens do filho menor sob o poder familiar, havendo extinção do usufruto com a maioridade do filho, pois o direito real perde sua razão de ser (DINIZ, Maria Helena. Código…, 2010, p. 979).

O inciso V do art. 1.410 do Código Civil, traz a sexta modalidade de extinção do usufruto que consiste na destruição da coisa. Lógico que, se a coisa objeto do usufruto perecer, não existe mais razão de ser para a sua permanência, diante do desaparecimento do objeto. Isso é aplicado tanto aos bens móveis como aos imóveis.

Existe também a extinção pela consolidação estando presente quando na mesma pessoa se confunde as qualidades de usufrutuário e proprietário. Há também o entendimento de que é possível a extinção do usufruto quando se alienar, ao mesmo tempo, a nua propriedade e o usufruto a terceiro, porém alguns doutrinadores alegam não ser possível tal disposição uma vez que estaria diante da inalienabilidade absoluta do usufruto retirada.

A próxima modalidade consiste na extinção pela culpa do usufrutuário e está presente quando ele aliena, deteriora ou deixa arruinar os bens, não auxiliando com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas.

Essa culpa deve ser entendida em um sentido amplo, englobando o dolo e a culpa em sentido estrito. Além de ocorrer a extinção do usufruto, o usufrutuário responderá por perdas e danos. A culpa deverá ser provada por quem a alega.

Como último modo há a extinção pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai. Ressalta-se que esse uso não deve ser inequívoco, não podendo presumir o abandono do bem.

A extinção do usufruto relacionado a bens imóveis somente ocorrerá com o cancelamento do registro perante o Cartório de Registro de Imóveis.

6 – CONCLUSÃO

Levando-se em consideração todos os aspectos apresentados neste artigo fica claro que, em relação as modalidades de classificação do usufruto existem quanto à origem, extensão, ao objeto que recai, e a duração.

Em relação aos direitos do usufrutuário existem em relação a posse, uso, administração e percepção de frutos, de usufruir em pessoa do prédio objeto do contrato; foi dito que os deveres do usufrutuário são zelar pela coisa, inventariar a custa do usufruto os bens que receber e o estado que foram encontrados, pagar as despesas ordinárias assim como as prestações e os tributos devidos pela posse, dar ciência ao dono a respeito de qualquer lesão e pagamento das contribuições do seguro se a coisa estiver segurada.

Por fim, também foi exposto em relação ao usufruto seus meios de extinção que consistem ser pela renúncia ou morte do usufrutuário, pelo termo final de sua duração, decurso de 30 anos ou extinção da pessoa jurídica, consolidação, cessação do motivo originado, destruição da coisa, culpa do usufrutuário e pelo não uso ou fruição da coisa.

REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA

TARTUCE, Flávio. Direito das coisas. Volume 4. 8ª edição. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2016.

Fonte: Cartório Rui Barbosa

LOTEAMENTO E SEUS ASPECTOS JURÍDICOS

INTRODUÇÃO

A temática abordada nessa pesquisa é de suma importância para todo o processo imobiliário, pois muitos são os casos jurídicos relacionados a esse assunto, principalmente devido ao fato de empresas ou outros, lotearem territórios sem o cumprimento do ordenamento jurídico, em descompasso com a lei, infelizmente isso acarreta com consequências futuras, pois todo procedimento deverá ter até mesmo autorização para que seja realizada.

O tema escolhido pela autora serve até mesmo para a contribuição quanto ao procedimento legal que deverá ser seguido para que o loteamento seja realizado, sabe-se que com o crescimento populacional, consequentemente a demanda por territórios para construção cresce, ocasionando uma verdadeira revolução no que condiz ao ramo imobiliário.

A população brasileira vem se intensificando, exigindo cada vez mais espaços, além de investidores que se interessam em construções, tudo isso está envolto ao processo de loteamento, que será explicado mais detalhadamente no decorrer da pesquisa, pois as pessoas buscam melhores condições de vida, consequentemente melhores lugares para morarem e até mesmo para construírem outras coisas, mas essa demanda se dá principalmente a locais mais seguros, que consequentemente se tornam mais caros economicamente.

Partindo dessa linha de raciocínio, o tema escolhido levanta muitos questionamentos, o direito imobiliário vem se destacando cada vez mais no mercado e assim, alcançando uma importância maior, e até mesmo existe incentivos para investimento nessa área, os aspectos históricos principalmente pelo grande crescimento habitacional nas áreas urbanas compactuou para esse crescimento, mas atualmente o que causa grande preocupação é o lado jurídico, o procedimento legal para que seja realizado o loteamento.

O loteamento tem muitas características, mas uma de suas bases é o planejamento urbano que enfoca uma organização, uma política para coordenação de decisões e ações públicas no tempo e no espaço, desta forma, o desenvolvimento da cidade é certo. Uma cidade cresce horizontalmente, quando ocupa áreas que anteriormente eram utilizadas para agricultura, pecuária e extrativismo. Estas áreas são divididas em lotes de terra, feito a partir de um planejamento para ser orientado por traçados de ruas e avenidas, que serão à base da circulação futura de pessoas e mercadorias. (SPÓSITO, 2010).

O principal objetivo desta pesquisa é fazer uma análise sobre os aspectos jurídicos que envolvem o processo de loteamento, isso devido ao grande crescimento no ramo imobiliário, acaba acarretando em uma série de exigências para que seja possível criar lotes, pois vem sendo bem intenso e ocasionando modificações na esfera socioeconômica e ainda com a ocupação do território brasileiro, e que também reluz com impactos ambientais.

Outros objetivos são almejados na realização desta pesquisa, tais como, abordar sobre a conceituação do loteamento e as suas características para que o leitor tenha um entendimento no que a autora almeja alcança; relatar sobre o processo burocrático para o loteamento, como a aprovação do procedimento e todos os aspectos que estejam englobados a ele, como os requisitos para o registro do loteamento.

Diante a tudo que foi exposto, será desenvolvida uma análise histórica relacionada ao loteamento, principalmente pelo fato de vir crescendo gradativamente o processo imobiliário no território brasileiro, inclusive um dos fatores que mais contribuem com o processo econômico, sendo ainda um instrumento de organização dentro dos parâmetros legais, desenvolvendo as cidades brasileiras em um aspecto geral.

A metodologia utilizada na realização desta pesquisa é de caráter bibliográfico, onde obras foram lidas com o intuito de que a autora absorvesse informações suficientes para realizar este artigo, de forma a contribuir com o processo de conhecimento ao leitor, por meio do que aqui esteja sendo apresentado.

Yin (2005) enaltece esse tipo de estratégia ao afirmar que o método permite uma investigação para se preservar as características holísticas e significativas dos acontecimentos da vida real e que seu propósito é de estabelecer uma estrutura de discussão e debate entre as pessoas. Outro ponto positivo destacado desta estratégia é a capacidade de lidar com uma ampla variedade de evidências existentes em documentos, artefatos, entrevistas e observações.

Segundo Lakatos (1992), a pesquisa bibliográfica é o levantamento de toda a bibliografia já publicada, em forma de livros, revistas, publicações avulsas e imprensa escrita. A sua finalidade é fazer com que o pesquisador entre em contato direto com todo o material escrito sobre um determinado assunto, auxiliando o cientista na análise de suas pesquisas ou na manipulação de suas informações. Ela pode ser considerada como o primeiro passo, de toda a pesquisa científica.

1 LOTEAMENTO: CONCEITUAÇÃO E CARACTERÍSTICAS

Inicialmente abordar que o processo de loteamento é uma forma de parcelar o solo que esteja regulado na Lei de nº 6.766 de 1979, que foi alterada pela Lei de nº 9.785 de 1999, a partir de então será relatado sobre a sua conceituação e as características, bem como os procedimentos legais que são necessários serem adotados.

De acordo com a lei supramencionada, em seu artigo 1º, dentro do dispositivo legal, conceitua da seguinte forma:

“[...] § 1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes”.

O legislador ao escrever o artigo relatado acima, afirma para que o loteamento seja realizado um procedimento formal deverá ser adotado e obviamente tenha como base a sua elaboração, determinando que a subdivisão desses lotes tenham uma dimensão para novas vias que permitam a circulação, sejam eles para logradouros públicos ou modificações e ampliações, no caso de já ter vias existentes no local loteado.

O professor Hely Lopes Meirelles (1976, p. 62) assim o conceitua:

Loteamento é meio de urbanização e só se efetiva por procedimento voluntário e formal do proprietário da gleba, que planeja a sua divisão e a submete à aprovação da Prefeitura, para subsequente inscrição no registro imobiliário, transferência gratuita das áreas das vias públicas e espaços livres ao Município, e a limitação dos lotes.

.O entendimento do que foi descrito acima, de acordo com as palavras mencionadas pelo autor, ele aduz que o processo só será efetivado em caso de interesse do proprietário e a realização de seu empreendimento, isso significa que o fracionamento da terra em vários lotes tem a necessidade de que seja elaborada de forma necessária a abertura de ruas, obras de infraestruturas, dentre outras necessidades básicas advindas do processo de loteamento.

Rizzardo (1991, p. 896) define que loteamento é uma "operação que se utiliza de dados técnicos de agrimensura para dividir uma área em tantas outras porções autônomas com possibilidade de vida própria”.

Diante ao que esteja sendo abordado é necessário levantar uma base de que loteamento é diferente do desmembramento de terras, alguns autores relataram essa diferenciação da seguinte forma:

Para distingui-los é só prestar atenção aos dizeres dos §§ 1º e 2º do art.2º da Lei n.6.766, de 19.12.79. Ambos são modalidades legais de parcelamento do solo urbano. O desdobramento, fracionamento, desdobre ou desdobro de gleba, fazenda, sítio, chácara, estância, lote, terreno ou data que dizer dividir em dois o imóvel que já foi objeto de regular loteamento ou desmembramento. Neste caso, o registrador deve observar, sim, se o imóvel fracionado não contém área inferior à do módulo calculado para o mesmo ou da fração mínima de parcelamento, sendo rural (e desde que a propriedade da qual se desmembre permaneça também com área igual ou superior à fração mínima de parcelamento), consoante dispõe a legislação agrária vigente; quando urbano, se o desdobro foi autorizado pela municipalidade, compete a esta verificar se foi atendido pelo loteador o preceito dos arts.3º, parágrafo único, 4º, II, da LPSU. Também não pode implicar na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes”. (LOPES, 1995, p. 78 apud SAMPAIO; OLIVER, 2009, p. 12).

Por fim, o loteamento é um empreendimento que serve para a construção de imóveis, ou outros aspectos, mas para que seja realizado é necessário cumprir algumas exigências, antes que a obra seja realizada, além disso, outro ponto elementar é o licenciamento ambiental para que isso seja realizado, mas será abordada mais precisamente a frente, com isso a legislação deve estar toda conferida e ainda com alguns procedimentos básicos.

Quanto às características do loteamento o legislador foi bem sucinto quanto ao texto legal, isso significa que as normas também existem para que sejam planejados de forma adequada, obviamente que essa preocupação possui fins lucrativos, sendo que muitas pessoas buscam esse serviço, justamente pelo que já foi relatado, ser um ramo que vem crescendo e assim se deu a necessidade de organização para a criação de novos espaços, isso implica com a regulamentação de novas áreas, assim alguns requisitos precisam ser cumpridos e dentro da legislação para que essas características sejam perceptíveis.

2 ASPECTOS LEGAIS QUE ENVOLVE O PROCESSO DE LOTEAMENTO

O lote é um terreno que atende aos índices urbanos e que são definidos no plano diretor ou a lei municipal pelo qual se baseia na zona situada, derivando a palavra loteamento que é a subdivisão dos lotes de terra, e esse local serve para a edificação do local, além das aberturas de vias e outros aspectos que já foram relatados acima, sendo necessária a aprovação para que seja realizado todo o processo até mesmo da construção.

2.1 APROVAÇÃO DO PROJETO DE LOTEAMENTO

Antes que a obra seja iniciada é preciso que seja obtida todas as licenças exigidas para que o procedimento seja executado, como por exemplo, se o local poderá ser utilizado, que não faça parte de reserva legal, ou áreas verdes, ou afins, para que se obtenha também o licenciamento ambiental, são itens elementares de serem cumpridos para a finalidade principal, obviamente que o investimento imobiliário nem sempre cumpre com os parâmetros legais, arriscando as multas e consequências que poderão ser maiores ainda.

A elaboração de um projeto bem definido, incorporando todas as caraterísticas da área a ser loteada, é imprescindível para a realização desse instituto. Determina a lei 6.766/1979, em seu artigo 6º:

Art. 6º. Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos: I - as divisas da gleba a ser loteada; II - as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal; 17 III - a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes; IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada; V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina; VI - as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.

Diante ao exposto fica evidente que para que o loteamento seja aprovado o que deverá ser feito de inicial é os procedimentos necessários elaborados adequadamente para que a aprovação seja feita, como se fosse uma revisão dos atos que deverão ser tomados, isso seguindo a rédea adequadamente, poderá ter o processo aprovado.

Segundo o promotor Mazzilli (1982, p. 2):

O processamento do pedido de registro perante o Cartório Imobiliário, após aprovação do projeto pela Municipalidade ou pelo Distrito Federal, permite uma oportuna fiscalização por meio do oficial do Registro, que pode levantar as dúvidas necessárias; permite a fiscalização do Ministério Público e do juiz, nas suas normais funções de correição. É meio mais adequado para solucionar as hipóteses, sempre possíveis, de existência de impugnações ao pedido de registro, muitas vezes por aspectos de legalidade. Ademais, quando o Estado tem certos interesses, embora administrativos, mas de ordem indisponível, é comum que submeta a apreciação de tais matérias ao crivo judicial, para administração pública ainda que de interesses também privados, pela jurisdição voluntária.

Dentro da legislação para que o projeto seja aprovado será feita uma análise de proposta com todas as justificativas possíveis que serão estudadas com a viabilidade do projeto em questão, em caso positivo, ou seja, aprovado, serão iniciadas as etapas da execução e assim precisam ser cumpridas e executadas de forma correta e sempre atento ao prazo.

Depois de que tudo tenha sido cumprido corretamente e dentro das exigências feitas, a aprovação do projeto para a etapa de loteamento, irá possibilitar que os empreendedores possam registra em cartório, de Registro de Imóveis, a quem compete esse processo, aguardando os dias necessários e apresentando todos os documentos.

2.2 REQUISITOS PARA O REGISTRO DE LOTEAMENTO

Os requisitos deverão ser respeitados para que seja elaborado adequadamente o loteamento, se existir qualquer falha, o projeto não será aprovado, no artigo 4º da Lei de nº 6.766 de 1979, relata da seguinte forma:

Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem. II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes; III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica; IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local. § 1o A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento. § 2º - Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares. § 3o Se necessária, a reserva de faixa não-edificável vinculada a dutovias será exigida no âmbito do respectivo licenciamento ambiental, observados critérios e parâmetros que garantam a segurança da população e a proteção do meio ambiente, conforme estabelecido nas normas técnicas pertinentes.

Por fim, foram apresentados no artigo os requisitos necessários, com isso, o legislador apresentou preocupação quanto aos mecanismos para a liberação do processo de loteamento, desenvolvendo diversos projetos que incluem o setor urbanístico, paisagismo, meio ambiente, tudo que pode estar relacionado a construção, percebe-se então que a burocracia para isso é bastante complexa e precisa seguir os padrões detalhadamente.

3 CONSIDERAÇÕES FINAIS

O que foi apresentado nesta pesquisa foi essencial para que se tenha um esclarecimento de que o processo de loteamento envolve inúmeros aspectos jurídicos para que possa ser desenvolvido, além de análises minuciosas dos pontos abordados e a necessidade de um plano diretor eficaz, e que esse processo que vem crescendo constantemente atenda as necessidades da sociedade como um todo, garantindo a qualidade de vida das pessoas que irão conviver no local ou em seus arredores.

A lei foi criada para que principalmente as imobiliárias e construtoras que são as que mais se beneficiam com esse processo, principalmente por significar valores econômicos consideráveis e, além disso, contribuir com a economia local nos seus mais diversos âmbitos, muitas medidas deverão ser cumpridas e assim, o projeto que for elaborado adequadamente com a sua aprovação, possibilita todo esse procedimento.

Portanto, apesar de ser bastante burocrática, a necessidade de intervenção do estado, município ou união, dependendo do que esteja sendo realizado, apesar de infelizmente existir bastante corrupção, pagamento de propinas e afins, fiscalização deve ser bem rigorosa, afim de não prejudicar pessoas e até mesmo o meio ambiente.

REFERÊNCIAS

BRASIL. Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências. Brasília, 1979. Disponível em: Acessado em: 08 de jan. 2019.

LAKATOS, Eva Maria. Metodologia do trabalho científico. São Paulo. Editora Atlas, 1992. 4a ed. p.43 e 44.

MAZZILLI, Hugo Nigro. Observações sobre loteamentos. Revista de Direito Imobiliário. p. 9-24. jan.-jun. 1982.

MEIRELLES, Hely Lopes. Urbanismo e proteção ambiental. RDP no 39/40, ERT, São Paulo. 1976.

OLIVER, Luis Henrique de Aragão; SAMPAIO, Nícia Regina. Lei 6.766/79 – Análise doutrinária e jurisprudencial. Espírito Santo: CAOA, 2009.

RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas. Rio de Janeiro. Aide Editora, 1991.

SPÓSITO, Eliseu Saveiro. A vida nas cidades. 5 ed. São Paulo. Contexto, 2010.

YIN, R. K. Estudo de Caso: Planejamento e Métodos. 2 ed. Porto Alegre. Bookman, 2005.

Danielle de Oliveira Duarte - Advogada, Membro da Comissão de Direito Tributário da OAB/MG, Especialista em Direito Tributário e Direito Imobiliário, Bacharel em Direito.

Fonte: Artigos Jus Navigandi

DA CAUÇÃO NAS AÇÕES DE DESPEJO - O CRÉDITO DO LOCADOR, DECORRENTE DE ALUGUÉIS INADIMPLIDOS, COMO CAUÇÃO SUFICIENTE E IDÔNEA

Todo empreendedor imobiliário já se viu às voltas dos requisitos e procedimentos inerentes a ações de despejo e cobranças de aluguéis. Ocorrências comuns, reflexo de uma economia fragilizada, que tiverem de ser enfrentadas e solucionadas pelos empreendedores em especial nos últimos cinco anos – período bastante desafiador para mercado imobiliário, especificamente ao setor de shopping centers.

Constatada a necessidade de se promover o despejo numa locação comercial, é sabido que a imissão imediata na posse, pelo locador, é medida primordial. Aguardar a tramitação processual para posterior imissão na posse implica, na maioria das vezes, amargar perda de receita e o comprometimento da estratégia comercial do empreendimento imobiliário como um todo, a considerar a existência de locatários que, ao inadimplirem a contraprestação pecuniária inerente à locação, deixam igualmente de adimplir o pagamento das demais verbas locatícias.

A Lei Federal n.º 8.245, que disciplina a locação de imóveis urbanos, traz em seu Capítulo II, os requisitos a serem observados em ações de despejo. Em referido Capítulo II, existe a previsão de prestação de caução em duas hipóteses: (i) aquela prevista no parágrafo primeiro do artigo 59, que consiste na concessão de liminar, independentemente da oitiva prévia do locatário, na forma da lei, para desocupação do imóvel em quinze dias, em valor equivalente a três meses de aluguel; e (ii) aquela prevista no caput do artigo 64, que prevê, já na hipótese de execução do julgado favorável – ou seja, quando já há uma decisão judicial determinando o despejo – a necessidade de prestação de caução em valor equivalente a pelo menos 6 meses de aluguel. 

A polêmica sempre existiu na medida em que, o parágrafo primeiro do artigo 64 da lei que disciplina as locações, é claro ao disciplinar que a caução ali referida pode ser real ou fidejussória – ou seja, não necessariamente em moeda corrente. O parágrafo primeiro do artigo 59 da mesma lei, por sua vez, é omisso ao estabelecer de que forma a mencionada caução poderia ser prestada. Essa omissão legislativa induziu o patrocínio de teses e interpretações de que tal caução não poderia ser aceita se não em dinheiro – o que trazia aos locadores, já penalizados patrimonialmente por não receber a devida contraprestação daqueles que usufruíam de seus imóveis, um ônus financeiro grande, para o qual nem sempre estavam preparados.

Entendimentos jurisprudenciais recentes têm trazido importante interpretação no sentido de esclarecer que a caução prevista no Capítulo II da lei que disciplina as locações não necessariamente precisa ser em moeda corrente. Mais importante ainda, o crédito do empreendedor imobiliário, montante líquido e exigível, tem sido aceito como garantia suficiente e idônea, apto a ser oferecido como caução. Nesse sentido, decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, deste ano, firmou entendimento no sentido de que “(…) destinando-se a caução a aprovisionar o locatário da realização de indenização para a hipótese de a decisão que deferira liminarmente a desocupação do imóvel vir a ser reformada, não firmando o legislador que deverá ser realizada mediante depósito do montante correlato ou sob a forma de garantia real, resguardando ao locador discricionariedade para optar pela forma de realização da garantia, inexiste óbice para que seja representada pelos locativos inadimplidos, pois ostentam expressão pecuniária e são aptos a realizar o almejado mediante mitigação da obrigação afeta ao inquilino. (…)” ( TJ/DF, AI 0702017-35.2019.8.07.0000)

A decisão acima citada traz importante interpretação e representa um movimento de consolidação jurisprudencial sobre o assunto: o crédito do empreendedor, locador de imóvel, referente ao aluguel devido e não pago, representa sim caução idônea apta a garantir a concessão de liminar em ação de despejo, a fim de permitir ao locador a imediata imissão na posse do imóvel. Considerando que a caução tem por objetivo a chamada contracautela, é inegável que a concessão do próprio crédito inadimplido, que representa quantia exigível em dinheiro, é suficiente a garantir ao devedor dos encargos da locação, a indenização mínima por eventuais perdas e danos na hipótese de reversão posterior da decisão liminar.

Para os empreendedores de shopping centers, a possibilidade de oferecer, como caução, os próprios créditos decorrentes de aluguéis inadimplidos, representa notável avanço e demonstração de que o Poder Judiciário cada vez mais se encontra atento às especificidades e necessidades de diferentes atividades econômicas. Não raro, muitos empreendedores de shopping centers, ao ter que prestar caução em dinheiro para obtenção de liminares de despejo e imissão na posse, tinham que sacrificar o caixa – que já não recebia regularmente os aluguéis programados – e despender montantes muitas vezes expressivos e não previstos em seus orçamentos – o que, inegavelmente, causa transtornos ao planejamento da atividade comercial como um todo.

Com a possibilidade já reconhecida no Judiciário de oferecer em caução, créditos locatícios, os empreendedores e locadores terão a possibilidade de melhor gerir sua atividade, com maior efetividade e menores ônus financeiros em casos de inadimplemento de seus locatários, possibilitando, assim, uma melhoria de seus resultados, afetados sobremaneira quando do reiterado inadimplemento de seus locatários.

Carolina Pimentel Scopel - Advogada na Martinelli Advogados

Fonte: REVISTA SHOPPING CENTERS

ALUGUÉIS FICAM ESTÁVEIS EM AGOSTO E SOBEM 3,87%EM UM ANO

A variação no valor dos aluguéis residenciais ficou perto da estabilidade em agosto, com leve alta de 0,07% no mês, de acordo com índice FipeZap, que monitora os preços de anúncios em 25 cidades do país.

A variação ficou abaixo da inflação do mês, que foi de 0,11% pelo IPCA, índice oficial de preços. Com isso, em termos reais, o valor médio dos aluguéis ficou 0,04% menor.

De janeiro e agosto, a alta acumulada é de 3,61%, acima dos 2,54% medido pelo IPCA nos mesmos meses.

Em 12 meses, o aluguel médio monitorado pelo FipeZap subiu 3,87%, pouco acima da inflação de 3,43% no mesmo período. Isso significa que a locação teve um aumento real médio de 0,43% em um ano, já desconsiderados os efeitos da inflação.

O preço médio da locação por metro quadrado, em agosto, foi de R$ 28,98.

Entre as 11 capitais monitoradas, São Paulo (39,05 reais por metro quadrado) Rio de Janeiro (30,31 reais/metro quadrado) e Brasília (28,74 reais/metro quadrado) continuaram, em agosto, liderando a lista dos alugueis mais caros.

Na outra ponta, Goiânia (16,42 reais), Fortaleza (16,72 reais) e Curitiba (19,34 reais) registraram os menores valores por metro quadrado para locação.

Fonte: EXAME