TJ-SP FIXA SETE TESES SOBRE O COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

A Turma Especial – Privado 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo finalizou julgamento de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) relativo a compromissos de compra e venda de imóveis, em que foram fixadas sete teses jurídicas sobre o assunto, enquanto a corte rejeitou se posicionar sobre dois entendimentos.

O IRDR foi criado pelo novo Código de Processo Civil com o objetivo de uniformizar a jurisprudência e agilizar julgamentos. Com isso, a ferramenta cria precedentes vinculantes já em segunda instância.

Veja as teses aprovadas no julgamento
Tese 1: É válido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta dias corridos estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.
Tese 2: Na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma clara e inteligível o prazo certo para a formação do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel.
Tese 5: O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso será obtido economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma já regularizada.
Tese 6: É ilícito o repasse dos "juros de obra", ou “juros de evolução da obra”, ou “taxa de evolução da obra”, ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância.
Tese 7: A restituição de valores pagos em excesso pelo promissário comprador em contratos de compromisso de compra e venda far-se-á de modo simples, salvo má-fé do promitente vendedor.
Tese 8: O descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, não faz cessar a incidência de correção monetária, mas tão somente dos juros e multa contratual sobre o saldo devedor. Devem ser substituídos indexadores setoriais, que refletem a variação do custo da construção civil por outros indexadores gerais, salvo quando estes últimos forem mais gravosos ao consumidor.
Tese 9: Não se aplica a multa prevista no artigo 35, parágrafo 5º da Lei 4.591/64 para os casos de atraso de entrega das unidades autônomas aos promissários compradores.

Clique aqui para ler a íntegra da decisão.
IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000

Fonte: Revista Consultor Jurídico

ADQUIRI UM IMÓVEL NOVO E COM MENOS DE 5 ANOS DE USO APARECERAM PROBLEMAS ESTRUTURAIS

Primeiramente, é necessário analisar a situação concreta, pois, muitos compradores, construtores e até mesmo incorporadores possuem dúvidas quanto à responsabilização legal por defeitos estruturais nos imóveis, segurança, vícios ocultos até mesmo irregularidades nas medidas do empreendimento.

Então vamos por partes: o vendedor responde pelos defeitos encontrado no imóvel durante 5 (cinco) anos; 10 (dez) anos; ou 20 (vinte) anos? Ou o prazo de responsabilização é de apenas 90 (noventa) dias?

Nota-se que muitas são as indagações, assim, necessário estudar cada prazo, prescrição e decadência. Além disso, definir se tais condutas estão elencadas no Código de Defesa do Consumidor (CDC) ou no Código Civil, haja vista que cada um possui prazos diferentes referente à garantia.

Desta forma, passo a elencar cada problema de forma específica, para que haja uma melhor compreensão:

1) Imperfeições aparentes e vício oculto:

É notório que a responsabilidade do construtor em caso de existência de defeitos na obra, sendo eles aparentes ou ocultos, será em regra subjetiva, ou seja, irá depender da apuração de culpa.

Assim, deverá ser traçado a diferença entre o que de fato é defeito aparente e o que poderá ser considerado vício oculto, bem como suas implicações na seara jurídica referente às relações entre adquirente x vendedor.

Nesse contexto, tratando-se de compra e venda de imóvel dentro da relação de consumo, a responsabilidade do fornecedor passa a ser objetiva, não importando discussões a respeito da responsabilidade contratual ou extracontratual.

Desta forma, não haverá cabimento quando a matéria for considerada protegida pelo CDC. Ressalte-se, que existindo dano ao comprador, o fornecedor deverá ser responsabilizado, segundo determinação do art. 14 do CDC, salvo se conseguir demonstrar que o defeito é inexistente ou que a culpa é exclusivamente do consumidor ou de terceiros.

Nesse azo, entende-se por defeito aparente tudo aquilo que é possível de ser percebido de imediato, bastando, apenas, prestar atenção, pois o defeito será perfeitamente constatável. Podendo citar como exemplos uma vaga de garagem com o tamanho diverso, uma porta empenada, um azulejo caindo, um piso soltando, vidros trincados, pia quebrada, dentre tantos outros.

Já ao tratar de imóveis, é de suma importância que haja a realização de uma análise minuciosa pelo comprador antes de assinar o termo de vistoria, haja vista que após a assinatura, ficará difícil argumentar que o defeito era considerado oculto.

Em relação ao vício oculto, ou vício redibitório, é considerado aquele que não pode ser percebido de imediato, ou seja, sua constatação não é possível de ser realizada a partir da entrega. É que, muitas vezes só se percebe tais vícios posteriormente, assim, após um período de utilização do imóvel, o que caracteriza um defeito que torna impróprio o uso do bem ou lhe diminui o valor, onde tal afirmação está prevista no art. 441 do CC.

Assim, seguem algumas explicações a respeito dos prazos para reclamação dos defeitos aparentes e vícios ocultos, senão vejamos;

- Prazo para reclamação de defeitos aparentes:

Ao tratarmos de defeito aparente e da relação entre as partes como sendo estritamente contratual, ou seja, não sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, a responsabilidade do vendedor ou fornecedor termina com a efetiva entrega da obra, devendo o adquirente certificar-se da inexistência de defeitos aparentes por ocasião da vistoria. (vide precedente: TJSP, Apelação nº 0026955-71.2010.8.26.0114, acórdão nº 2014.0000384377, 04ª Câm. de Direito Privado, Des. Relator: Teixeira Leite, data do julgamento: 26 de junho de 2014).

Todavia, ao tratar da aquisição do imóvel pela via de relação de consumo, o comprador possui o prazo decadencial de até 90 (noventa) dias para apresentar sua reclamação formal ao vendedor, conforme determina o inciso II, do artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor, a contar da entrega do bem, notadamente pelo fato de o imóvel (e sua composição) ser considerado um bem durável.

- Prazo para reclamação de vício oculto:

Já em relação ao vício oculto, ou vício redibitório, o Código Civil o regulamenta nos arts. 441 e seguintes, sendo certo que, o prazo para reclamações é decadencial em 1 (um) ano, contado da data da entrega do imóvel ao adquirente e de 6 (seis) meses apenas, na hipótese de o adquirente já estar na posse do bem (exemplo: locatário que compra o imóvel), conforme determina o artigo 445.

2. Irregularidade na medida do imóvel

Não é surpresa acontecer casos em que se adquire um imóvel na planta e ao seu entregue o comprador percebe que a medida deste está divergindo com o prometido em folder. O que fazer? Primeira dica: guarde os materiais (folder, e-mails) que forem entregues que se relacionem com o imóvel na planta.

Desta forma, constatada a diferença na medida do imóvel adquirido, que é realizada por meio de confrontação do memorial descritivo (ou Contrato) com a realidade da metragem, tem o comprador a faculdade de solicitar ao vendedor: i) a rescisão do negócio e a restituição do valor pago devidamente corrigido; ii) solicitar o abatimento do preço proporcionalmente à parte faltante (ação chamada quanti minoris); e, iii) exigir o complemento da área, se isso for possível ao vendedor (ação chamada ex empto).

Desta feita, destaca-se que a entrega de imóvel com metragem divergente (menor) ao combinado em contrato não é o mesmo que vício redibitório, ou seja, neste caso o bem é entregue por inteiro, todavia, há um defeito oculto que compromete sua utilidade.

Assim, nos casos em que a relação contratual seja realizada entre parte iguais, aplicar-se-á o art. 501 do Código Civil e o prazo estipulado para manifestação do comprador é de 01 (um) ano. Este prazo será tratado como prazo eminentemente decadencial, haja vista que, após seu decurso, não poderá ser requerido nada em face do vendedor em relação à diferença de metragem no imóvel adquirido.

Neste sentido, o prazo de 01 (um) ano é contabilizado a partir do registro do contrato perante o Registro de Imóveis competente, ou mesmo, havendo atraso na entrega do imóvel por culpa do vendedor (construtora ou incorporadora), esse prazo deverá ser contado a partir da entrega do bem ao comprador, segundo verifica-se no parágrafo único do art. 501.

Todavia, no caso de a relação entre as partes ser considerada relação de consumo, será aplicado o art. 27 do CDC, o qual estabelece que o prazo para a reclamação na diferença da metragem do imóvel é prescricional de 05 (cinco) anos, contados a partir do conhecimento da diferença.

Desta forma, independentemente de ser considerado relação contratual ou consumerista, será necessário a solicitação de perícia no imóvel, para apurar se de fato existe a diferença apontada na metragem. Por isso, a ação não poderá passar pelos Juizados Especiais, haja vista que os mesmos não comportam perícia.

Necessário informar que o comprador somente possui direito de reclamar por eventual diferença na metragem do imóvel se a venda tiver sido realizada quando o preço é estipulado por medida de extensão, onde se apresenta a área exata do imóvel. Assim, caracteriza-se o preço do negócio por base no tamanho de unidade ou medida por cada hectare, alqueire, metro quadrado, etc.

Nesse contexto, o entendimento prevalecente pelo Judiciário é que a compra e venda de imóvel (especialmente imóvel urbano) é necessariamente estipulada por medida de extensão, notadamente porque a referência à área NÃO é meramente enunciativa. Lembrando que, para uma melhor orientação, apenas analisando o caso concreto!

3. Da Responsabilidade Civil do construtor, vendedor e do fabricante dos materiais de construção pelos vícios e defeitos na obra

Neste ponto, inicia-se trazendo o conceito de Hely Lopes Meirelles [1] acerca dos contratos de construção, o qual acredita que o “Contrato de construção é todo ajuste para execução de obra certa e determinada, sob direção e responsabilidade do construtor, pessoa física ou jurídica legalmente habilitada a construir, que se incumbe dos trabalhos especificados no projeto, mediante as condições avençadas com o proprietário ou comitente”.

Desta forma, são duas as modalidades de contrato de construção, vejamos: i) por empreitada, em que “o construtor-empreiteiro assume os encargos técnicos da obra e também os riscos econômicos da construção e ainda custeia a construção, por preço fixado de início; e, ii) por administração, quando “o construtor se encarrega da execução de um projeto, mediante remuneração fixa ou percentual sobre o custo da obra, correndo por conta do proprietário todos os encargos econômicos do empreendimento”.

Assim, nos contratos de construção, via de regra, está-se diante de uma relação de consumo. Todavia, quando a relação jurídica se dá entre particulares não agasalhados pelo conceito da relação consumerista, cujos atores são fornecedores e consumidores, caracterizado como o destinatário final do produto ou serviço, haverá uma relação jurídica meramente civil, regida pelas disposições contidas no Código Civil.

Desse modo, dessa relação jurídica decorrem não apenas um tipo responsabilidade, porém, abrange também a responsabilidade ético-disciplinar regida pela Lei n.º 5.194/66, responsabilidade administrativa, penal e civil. Esta última poderá ser contratual e extracontratual, a depender do caso concreto.

Com isso, nota-se que todos que comportam a cadeia construtiva podem ser penalizados pelos vícios decorrentes da obra, devendo analisar o contrato pactuado à época.

CONCLUSÃO

Existem diversos prazos a serem utilizados, tanto dentro do Código Civil, quanto no Código de Defesa do Consumidor, podendo estes serem representados entre 03, 05 ou 10 anos. Dependendo do caso concreto, a alegação de que o comprador só possui 03 anos para reclamar defeitos será considerada nula.

Vejamos o seguinte entendimento: “a responsabilização do construtor por defeitos apresentados decorrentes de vícios de construção, ou seja, de inadimplemento de uma obrigação por uma das partes, é considerada de direito pessoal, não havendo a lei fixado prazo menor para o caso específico desta pretensão”.

É que, ao tratar-se de direito pessoal o prazo de prescrição passa a ser de 10 (dez) anos, conforme art. 205 do Código Civil.

Assim, o prazo estabelecido pelo artigo 618 do Código Civil, “caput” e parágrafo único, se refere ao período de garantia de solidez da obra por vícios ocultos, que se constatados no prazo de garantia de cinco anos,segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), poderá ser proposta a ação reparatória contra o responsável pelos vícios na construção, no prazo de três anos, em consonância com o novo Código (art. 206, § 3º, V), por se tratar a pretensão de reparação civil (AgRg no REsp 1121435/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/03/2012, DJe 29/03/2012).

Desta feita, a entrega da obra, em princípio, corresponde a liberação do empreiteiro das obrigações assumidas e cumpridas, mas não o exime de responsabilidade por vícios posteriores ou defeitos relacionados à solidez e segurança da obra, tanto em relação aos materiais, como ao solo, quando se tratar de contrato de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis.

Referências:

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Responsabilidade Civil. 10º edição. São Paulo: Atlas, 2010.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, volume IV: Responsabilidade Civil. 4.ª ed. São Paulo: Saraiva, 2009.

MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 3.ª Ed. São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1979.

[1] MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 3.ª Ed. São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1979. p. 196

Lorena Lucena Tôrres - Especialista em Direito Ambiental e atuante em Direito de Família e Sucessões.

Fonte: Artigos JusBrasil

VOCÊ SABE A DIFERENÇA ENTRE PROMESSA E COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA?

Pois bem, o compromisso de compra e venda é frequentemente utilizado como sinônimo de promessa, mas como veremos aqui, apesar de ambos serem contratos preliminares, diferem quanto ao objeto e efeitos.

O ponto de partida para a diferenciação desses dois institutos é a possibilidade ou não de retratação.

A promessa de compra e venda encerra em seu bojo a prerrogativa do arrependimento e, no caso de inexecução culposa, resolve-se em perdas e danos, não possibilitando a execução específica. O arrependimento pode ser pactuado através de cláusula contratual específica (art. 408 e ss. do Código Civil) ou das arras (art. 418 do Código Civil), pelo qual se a parte que der as arras não executar o contrato, a perderá em favor da outra. Se quem as recebeu der causa a inexecução, deverá devolvê-las em dobro para a outra parte.

Por outro lado, o compromisso de compra e venda contempla duas particularidades que o distinguem da simples promessa: “a) a possibilidade de substituição do contrato definitivo por uma sentença constitutiva; e b) a atribuição ao compromissário comprador de direito real mediante registro no cartório de imóveis” (ANTONIO JUNIOR, 2009, p. 17).

Essas duas características do compromisso, de possibilitar a execução específica e de atribuir direito real mediante registro, decorrem diretamente do fato do contrato ser irrevogável. Somente nesse caso a outorga da escritura pública de compra e venda, exigida por lei para a transmissão da propriedade, será considerada ato devido, ou seja, mera reiteração de consentimento já dado anteriormente.

Orlando Gomes diz que o compromisso de venda é “o contrato típico pelo qual as partes se obrigam reciprocamente a tornar eficaz a compra e venda de um bem imóvel, mediante a reprodução do consentimento no título hábil” e que para prevenir ambigüidades, a promessa de venda, quando irretratável, deve ser denominada compromisso de venda (2008, p. 360).

Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, no mesmo sentido, dizem que é adequada a adoção da expressão compromisso de compra e venda para os imóveis de incorporações imobiliárias, pois por imposição legal (cf. art. 32, § 2º, da Lei 4.591/64), esses contratos devem ser sempre irretratáveis (2010, p. 649).

Por fim, notem que não é a denominação dada ao contrato que irá ditar os seus efeitos até mesmo porque “nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem” (art. 112 do Código Civil). Sendo assim, ainda que as partes denominem o contrato de promessa, se o mesmo foi firmado em caráter irrevogável por vontade das partes ou imposição legal, o mesmo estará sujeito à execução específica e conferirá direito real ao adquirente mediante registro no cartório de imóveis.

Como vimos, muito embora a denominação dada ao contrato seja secundária em relação ao seu conteúdo, é sempre recomendável que os operadores do Direito utilizem o termo técnico adequado, de forma clara e precisa.

REFERÊNCIAS

ANTONIO JUNIOR, Valter Farid. Compromisso de Compra e Venda. São Paulo: Atlas, 2009.

GOMES, Orlando. Contratos. 26. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008

FARIAS, Cristiano Chaves de. ROSENVALD, Nelson. Direitos reais. 6. ed. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2010.

Ana Luiza Gurgel - Advogada
Fonte: Artigos JusBrasil

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O RECEBIMENTO DE CITAÇÕES E INTIMAÇÕES JUDICIAIS NOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS - PROCEDIMENTOS E RESPONSABILIDADE

Como se sabe em 19 de março de 2016 entrou em vigor o Novo Código de Processo Civil (Lei Federal 13.105/2015), e que trouxe inovações importantes quanto a responsabilidade e os procedimentos a serem tomados pelos funcionários da portaria de condomínios e que devem ser bem fiscalizados pelo síndico sob pena de responsabilidade civil e obrigação do condomínio em ressarcir os danos pelos erros que cometer, faremos uma análise simples dos principais aspectos, mas necessários para que nenhum dano ou responsabilidade seja causado.

Em primeiro lugar convém esclarecer o que é a citação em um processo que tramita no Poder Judiciário: de maneira simplificada é o comunicado destinado à uma parte (o réu) que emanada da Justiça que o destinatário está respondendo a uma ação que lhe é promovida por alguém, seja ela civil, criminal, etc. e é uma formalidade cuja irregularidade causa a anulação do processo respectivo.

O conceito legal de citação está previsto nos artigos 238 e 239 do Código de Processo Civil abaixo transcritos:

Art. 238. Citação é o ato pelo qual são convocados o réu, o executado ou o interessado para integrar a relação processual.

ART. 239. PARA A VALIDADE DO PROCESSO É INDISPENSÁVEL A CITAÇÃO DO RÉU OU DO EXECUTADO, RESSALVADAS AS HIPÓTESES DE INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL OU DE IMPROCEDÊNCIA LIMINAR DO PEDIDO.

A citação é, portanto, um ato formal cuja falta, como já dito, anula o processo e se isso não ocorrer será o caso de responsabilidade do Condomínio onde o réu residir, seja ele condômino ou morador.

Esclarecido o conceito de citação passamos a analisar como a mesma é realizada e quais os cuidados iniciais que devem ser ter os porteiros ou funcionário encarregado do recebimento da correspondência no condomínio edilício, seja ele vertical ou horizontal.

O Código de Processo determina que a citação inicial, em um primeiro momento, se proceda por carta com aviso de recebimento a ser entregue ao destinatário (réu) também chamando citando, mas já traz uma novidade prevista no § 4º do art. 248 cujo teor é o seguinte:

§ 4º Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.

Essa novidade merece atenção redobrada porque a citação se faz, desde logo, através da pessoa do funcionário da portaria responsável pelo recebimento da correspondência, a quem, agora, passa a ser responsável pelo envio da carta de citação ao destinatário dentro do condomínio.

Portanto, é imperativo, que haja um livro de protocolo de recebimento e entrega de correspondência aos moradores do condomínio, cabendo ao funcionário responsável a entrega da carta de citação ao seu destinatário e colher a respectiva assinatura no livro.

Há uma exceção que deve ser observada com muita atenção e envolve o caso em que que o destinatário da correspondência está ausente.

Nesse caso o porteiro ou quem suas vezes fizer, deverá declarar ao carteiro que o morador está “ausente”, sob pena de considerar-se que a citação ocorreu.

Mas como interpretar a expressão ausente?

A ausência no caso, ao meu ver não impede a devolução da carta de citação ao carteiro, em razão do morador não estar no local no momento, isso não irá alterar a questão da ausência, uma vez que o Código de Processo, fala simplesmente em ausente, mesmo assim, pode ser recebida no caso do morador estar simplesmente em seu local de trabalho, retornando diariamente à sua unidade.

É imprescindível a devolução no caso de viagem, internação em hospitais, férias, etc.'

Caso recebida a carta de citação e for entregue ao morador, mediante protocolo, nenhum problema haverá, porém se esse recusar o recebido da correspondência, deverá recusar o destinatário, por escrito na própria carta, cabendo a portaria o cuidado na devolução da correspondência ao carteiro.

Caso haja necessidade de devolução da carta de citação, por ausência do morador, o ato de citação se fará de outra forma, agora por intermédio de Oficial de Justiça, que é o funcionário do Poder Judiciário encarregado da entrega das citações e intimações às partes, sendo que as informações que o mesmo prestará no processo, através do que se chama “certidão”, tem validade perante as autoridades judiciárias, vale dizer “tem fé pública”.

Comparecendo o oficial de justiça cabe ao porteiro ou responsável exigir do mesmo a “carteira funcional” do mesmo, o que não poderá ser recusada.

Deverá a portaria então tomar as seguintes providências:

a) caso estiver no condomínio o morador deverá ser chamado para comparecer à portaria e atender ao oficial de justiça;

b) por outro lado, caso o morador não esteja, deverá o porteiro indicar ao oficial de justiça qual o melhor horário para encontrar o citando ou, se este está viajando e se tem data prevista para retorno ou não, se o destinatário está em um hospital, etc

Importante frisar que caso o oficial de justiça entenda que o réu estiver se ocultando para não recebê-lo, após duas vezes que comparecer no condomínio, irá fazer a intimação do morador através do funcionário da portaria encarregado, veja o texto da lei:

ART. 252. QUANDO, POR 2 (DUAS) VEZES, O OFICIAL DE JUSTIÇA HOUVER PROCURADO O CITANDO EM SEU DOMICÍLIO OU RESIDÊNCIA SEM O ENCONTRAR, DEVERÁ, HAVENDO SUSPEITA DE OCULTAÇÃO, INTIMAR QUALQUER PESSOA DA FAMÍLIA OU, EM SUA FALTA, QUALQUER VIZINHO DE QUE, NO DIA ÚTIL IMEDIATO, VOLTARÁ A FIM DE EFETUAR A CITAÇÃO, NA HORA QUE DESIGNAR.

Parágrafo único. Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a intimação a que se refere o “caput” feita a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.

A portaria deverá comunicar se possível ao morador esse fato e caso o mesmo não esteja, deverá receber a citação, através de um documento que se chama “mandado de citação”.

O oficial de justiça então colherá os dados do funcionário responsável e informará ao Juízo onde o processo corre. Esse procedimento se denomina “citação por hora certa”.

À portaria caberá a entrega do mandado de citação ao morador, de preferência via protocolo, e caso este recuse o recebimento isso deve ser registrado no livro de reclamações e ocorrências pelo funcionário da portaria.

Alguns dias depois chegará ao condomínio uma nova carta ao morador, que deverá ser encaminhada ao mesmo sem maior formalidade, como correspondência comum.

Mas por que tanto cuidado?

Como já dito acima existe uma questão de responsabilidade civil que pode atingir o condomínio obrigando-o a indenizar o morador em razão da irregularidade no recebimento da citação.

A não entrega da correspondência, o esquecimento em colher a assinatura do morador do livro próprio de protocolo, a recusa do morador em assinar o protocolo de recebimento, entre outros pode gerar uma ação de indenização contra o condomínio pela perda de oportunidade de apresentação de defesa.

Isso pode ocorrer inclusive por má-fé do morador, que poderá perder o prazo de defesa e culpar os funcionários do condomínio.

Além disso, não há garantia que a Justiça vai anular a citação dependendo das circunstâncias de cada caso e do entendimento do juiz que apreciará o caso.

Pior, se houver irregularidade na citação e juiz não acolher o pedido de anulação, o condomínio pode ser processado pelo que se chama de “teoria da perda de chance”, vale dizer: o réu perdeu a oportunidade de ver sua defesa apreciada pela Justiça em razão de erro a que não deu causa, cabendo ao responsável, no caso o condomínio, responder por uma indenização pela perda da oportunidade de defesa.

Tudo o quanto foi dito acima também se aplica às intimações judiciais, que diferentemente da citação se destina dar ciência à uma das partes de uma ação no judiciário, só que já está em andamento.

Postas essas considerações, cabe ao síndico ou administrador do condomínio orientar a portaria de como proceder nos casos acima, orientando os funcionários responsáveis, inclusive para que identifiquem uma carta de citação, que geralmente tem o timbre do Poder Judiciário bem como atendam o oficial de justiça encarregado da citação do morador.

Maurício Sérgio Christino - Advogado, Pós-graduado em Direito Empresarial pela Escola Paulista de Direito.

Fonte: Artigos Jus Navigandi

COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA: QUAL O DIREITO DO CORRETOR

Inicialmente é imprescindível salientar que a presunção de boa-fé nas relações e negócios entre as pessoas é presumível, conforme preceitua o Código Civil Brasileiro. Dessa presunção decorre o dever de lealdade negocial e a vinculação entre as partes no correto caminhar da relação.

A regra geral é que o corretor desempenha atividade fim, ou seja, faz jus ao recebimento da corretagem quando promove a venda eficaz do imóvel. Essa é a posição do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, o qual salienta que:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. O autor não logrou provar que intermediou, de forma exitosa, a venda do imóvel de propriedade da demandada. O fato de a proprietária ter autorizado, mas sem exclusividade, várias empresas imobiliárias e corretores, assim também o recorrente, não a obriga ao pagamento de comissão de corretagem uma vez provado que outro profissional conseguiu levar a bom termo a negociação entre vendedora e compradora. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70046379509, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ana Maria Nedel Scalzilli, Julgado em 17/04/2014)

Assim como com relação a diversos outros contratos entre particulares, o contrato de corretagem imobiliária possui previsão expressa no Código Civil Brasileiro, diploma legal através do qual há a especificação de algumas condições específicas com relação a esta relação negocial.

O principal embate que surge com a relação à referida contratação se dá quanto à caracterização do dever de pagamento ou direito de cobrar a comissão pelo serviço prestado e que acaba levando a diversas discussões judiciais.

Somente será devida a comissão de corretagem, no valor estipulado pelas partes, no caso de o negócio entre o interessado e o proprietário do imóvel ter sido realizado em função do trabalho realizado pelo corretor de imóveis, nos termos do previsto no artigo 725 do Código Civil:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Ou seja, mesmo que outro corretor tenha mostrado o imóvel primeiramente ao cliente, este não terá, necessariamente, direito a cobrança da competente comissão. A comissão somente será devida se efetivamente o corretor realizou a intermediação/aproximação das partes, para que estas viessem a finalizar o negócio jurídico.

Nesse sentido a posição do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul:

APELAÇÃO CÍVEL. CORRETAGEM. COMISSÃO. INTERMEDIAÇÃO DO CORRETOR. PROFISSIONAL QUE APROXIMOU AS PARTES PARA A NEGOCIAÇÃO DO IMÓVEL DE MODO EFICAZ. NEGÓCIO QUE, APESAR DA PAUSA NA NEGOCIAÇÃO, VEIO A SE CONCRETIZAR MESES APÓS. ATIVIDADE DO CORRETOR QUE SE CARACTERIZA COMO ATIVIDADE FIM, TENDO SERVIDO PARA A APROXIMAÇÃO DAS PARTES E REALIZAÇÃO DE NEGÓCIO VANTAJOSO PARA AMBAS. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70052525680, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Munira Hanna, Julgado em 13/05/2015)

Contudo, há exceção à regra acima descrita no caso do contrato possuir previsão de corretagem com exclusividade. Neste caso o corretor terá direito a receber a remuneração integral pelo serviço prestado, mesmo que o negócio tenha sido realizado sem a sua mediação, conforme prevê o artigo 726 do Código Civil:

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem por exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Ainda, caso o negócio entre o interessado e o proprietário do imóvel for realizado após o decurso do prazo do contrato de corretagem, em virtude do trabalho anteriormente realizado pelo corretor de imóveis, será devido o pagamento da comissão de corretagem, a exemplo do disciplinado pelo artigo 727 do Código Civil:

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto de sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

No dispositivo legal supracitado pode-se constatar que a legislação não estipula prazo para o serviço de corretagem imobiliária, ou seja, as partes possuem plena liberdade para estabelecer prazo de duração do contrato, podendo este, inclusive ser firmado com prazo indeterminado.

Maiores dúvidas surgem no caso da intermediação do negócio ter sido realizado por mais de um corretor.

O cliente possui a liberdade de escolher o corretor. Contudo, tal liberdade não exonera o cliente de realizar o pagamento da comissão de corretagem ao corretor não escolhido/dispensado, caso o negócio tenha sido realizado em virtude de seu trabalho de negociação/mediação, assim como no caso de haver previsão contratual de exclusividade do serviço de corretagem, conforme previsto nos artigos 725 e 726 do Código Civil.

Entretanto, tal pagamento, será realizado de forma proporcional, em partes iguais, aos corretores, caso a conclusão do negócio tenha ocorrido em virtude de atuação de todos, excetuados os casos em que houver previsão contratual em sentido contrário, nos termos do expresso no artigo 728 do Código Civil:

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

Apesar de haver previsão do contrato de corretagem imobiliário no direito civil pátrio, não há qualquer especificação acerca das formalidades que deverão ser seguidas pelos contratantes, tanto quanto a necessidade da utilização de uma nomenclatura obrigatória a ser usada.

Assim, muitos corretores de imóveis utilizam-se, para fins de comprovação do serviço prestado, das denominadas “ficha de termo de vistoria”, “ficha de termo de visita” ou ainda “ficha de agenciamento”, as quais têm sido aceitas.

Inclusive o Poder Judiciário tem aceitado a elaboração de contrato de corretagem na forma verbal, situação através da qual caberá à pessoa que prestou o serviço de corretagem comprovar a efetiva aproximação entre as partes, que venha a levar a realização de eventual compra e venda imobiliária, por exemplo. Este foi o entendimento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça em julgamento do AgRg no Ag. nº. 1.106.104/RO, conforme extrato abaixo da decisão prolatada:

(...) “É possível prova exclusivamente testemunhal para comprovar a intermediação para venda de imóvel e demonstrar os efeitos dos fatos em que as partes estiveram envolvidas e as obrigações daí decorrentes” (...)

Contudo, a fim de evitar uma possível discussão judicial sobre o caso e para melhor especificar as condições sobre a relação comercial havida entre o corretor e seu cliente, sempre é recomendada a elaboração de um contrato específico, por escrito, em que constem todas as condições do negócio, como medida de segurança para ambas as partes.

Outra situação que eventualmente bate as portas do Poder Judiciário ocorre quando uma pessoa se utiliza do serviço de corretagem imobiliária para fins de conhecer o imóvel e o negócio acaba sendo realizado em nome de terceira pessoa, geralmente em nome de cônjuge ou convivente, com o simples objetivo de haver a dispensa do pagamento dos honorários do corretor de imóveis.

Nesse caso a situação complica um pouco a fim de realizar a cobrança da comissão de corretagem. O corretor precisa realizar prova de que a relação negocial entre vendedor e comprador, por exemplo, realmente foi concretizada e que houve a transferência da escritura do imóvel para terceira pessoa, no caso concreto para o cônjuge ou convivente, a fim de haver a liberação do pagamento da comissão de corretagem.

Neste sentido, segue extrato do acórdão prolatado em julgamento do recurso de apelação nº. 70045506938, pela 16ª Câmara Cível – Regime de Exceção do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul:

(...) O conjunto probatório coligido aos autos demonstra que o negócio concretizou-se, com aproximação dos compradores e vendedor, de modo que culminou com a efetiva compra e venda do imóvel, ainda que tenham transferido a escritura do imóvel para nome de terceiro. (...)

Assim, a fim de evitar tais situações, recomenda-se, sempre que for firmado contrato de corretagem ou ficha de termo de visita, que o casal realize a assinatura do documento, responsabilizando-se ambos pela realização de futuro pagamento de comissão de corretagem no caso de ser finalizado o negócio.

Para finalizar, há de se ressaltar, em caso de não ter havido previsão expressa do valor que deverá ser pago pelo cumprimento do contrato de corretagem imobiliária, deverão ser utilizados os valores previstos na Tabela de Honorários do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado em que foi realizada a contratação. Como regra, o valor a ser pago ao corretor de imóveis é estipulado em um percentual sobre o valor do negócio jurídico realizado (valor do imóvel).

Portanto, conclui-se sugerindo que, antes de ser realizado qualquer serviço de corretagem imobiliária, como medida de segurança ao corretor e ao seu cliente, que seja formulado contrato específico entre as partes, no qual devam constar todas as cláusulas e condições do negócio, em especial o serviço a ser prestado, o prazo de duração da contratação, se a corretagem é realizada com ou sem exclusividade, bem como o valor a ser pago a título de honorários ao corretor em caso de efetivação do negócio jurídico almejado, entre outras condições e especificações que as partes entendam necessárias.

Fernando Luis Puppe e Dartagnan Limberger Costa - Advogados Associados da Dartagnan & Stein.

Fonte: Artigos Jus Navigandi

DIVULGAÇÃO: ENBRACI 2017

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Nos dias 5 e 6 de outubro, corretores de imóveis de todo o Brasil têm encontro marcado com o principal evento do setor: o Enbraci 2017 – Encontro Brasileiro do Mercado Imobiliário será realizado em Brasília e vai sediar palestras com os maiores especialistas do mundo. O tema desta edição é “As melhores práticas do mercado imobiliário nacional e internacional”.

O Enbraci é um encontro tradicional do setor, realizado a cada dois anos. Na edição 2017, será realizado em Brasília, no Complexo de Eventos Brasil 21. As inscrições estão abertas e podem ser feitas no site http://www.enbraci2017.com/.

Até o dia 18 de setembro, corretores de imóveis têm desconto na inscrição. O investimento é de 300 reais e inclui almoço em dois dias, coquetel na abertura, kit do evento e certificação de participação.