MERCADO DE CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS APRESENTA ÍNDICE POSITIVO

Mesmo com a desaceleração da economia e com a queda do consumo, o mercado de condomínios logísticos de alto padrão nacional segue com movimentação positiva em pelo menos uma das medições. O mercado fechou o terceiro trimestre do ano com 505 mil m² de absorções brutas, número 17% superior ao trimestre anterior. O estudo é da Colliers International Brasil. “O mercado de logística está diretamente ligado ao consumo. Os resultados devem melhorar à medida que o desemprego pare de crescer”, analisa Ricardo Betancourt, presidente da Colliers.

A taxa de vacância manteve-se no mesmo patamar do período anterior, em 25%. Em comparação ao terceiro trimestre do ano passado, houve elevação de 7% na média nacional. Os Estados com as maiores taxas de vacância são Paraíba (100%), Distrito Federal (59%) e Amazonas (54%). As mais baixas estão em Goiás (0%), Santa Catarina (6%), Ceará (7%) e Pernambuco (9%).

Quanto aos preços médios pedidos de locação, o mercado de condomínios logísticos nacional fechou o terceiro trimestre do ano com R$ 20,00 m² / mês, valor praticado no mesmo período do ano passado.

O inventário de condomínios logísticos de alto padrão do Brasil é de 12.205 milhões de m², o que representa um aumento de 195 mil m² em relação ao trimestre anterior. Os maiores inventários estão em São Paulo, 7.549 milhões m², Rio de Janeiro, 1.508 milhão m², e Pernambuco, 982 mil m².

Fonte: Agência IN

MERCADO IMOBILIÁRIO 2017

A perspectiva de que a economia brasileira vai trilhar um caminho de estabilização no ano que vem deve injetar algum ânimo no mercado imobiliário. Para especialistas e profissionais da área, mais consumidores podem voltar a fazer planos para comprar um imóvel. Dois fatores vão pesar a favor de quem está em busca da casa própria: os preços devem continuar relativamente estáveis e o custo do crédito deve baratear por causa da redução da taxa de juros.

Os dois lados da equação - compradores e corretores/imobiliárias - estão com expectativas semelhantes sobre o rumo dos negócios em 2017, segundo uma pesquisa do portal imobiliário VivaReal.

Praticamente o mesmo porcentual nos dois grupos (58% e 59%) projeta um aumento da flexibilização das negociações no ano que vem, o que pode se traduzir em mais descontos no valor de venda dos empreendimentos. Para 76% dos consumidores, o preço do metro quadrado está muito elevado, impressão compartilhada por 51% da ponta vendedora.

"Em outras épocas, a percepção dos corretores em relação à necessidade dessa flexibilização era bem menor, mas a queda da procura forçou essa postura", afirma Lucas Vargas, presidente do VivaReal.

No lado do crédito, uma projeção da Abecip, associação das instituições financeiras que emprestam com recursos da poupança, aponta que a possível aceleração no corte dos juros pelo Banco Central vai tornar mais baratos os financiamentos e estimular o mercado.

A estimativa mais otimista mostra um aumento de 11% nas concessões, para R$ 50 bilhões. Neste ano, a projeção é que o mercado encerre com R$ 45 bilhões liberados para compra e construção de imóveis, segundo Gilberto Abreu, presidente da Abecip. O volume representa uma queda de mais de 60% ante o praticado em 2015.

Duas medidas recentes foram tomadas para tentar desafogar o crédito. O teto máximo do Sistema de Financiamento Habitacional (SFH), que dá acesso a juros menores, foi elevado de R$ 750 mil para R$ 950 mil no Distrito Federal e Estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro e São Paulo. Nos demais Estados, o limite foi de R$ 650 mil a R$ 800 mil. Os limites estavam inalterados desde 2013.

Também foi permitido o financiamento de imóveis de até R$ 1,5 milhão pelo SFH, mas a medida foi limitada a um ano de duração e também não prevê o uso do FGTS para compor o valor de entrada do imóvel ou abater o financiamento.

Nas contas do coordenador do Núcleo de Real Estate da USP, João da Rocha Lima Jr., tanto o aumento do teto do SFH como a ligeira melhora da demanda dos consumidores não devem ser suficientes para provocar grande pressão no preço dos imóveis.

Segundo ele, com uma projeção de alta de 1% do Produto Interno Bruto (PIB) em 2017, o valor do metro quadrado pode ter apenas uma leve alta.

A opinião é compartilhada pelo pesquisador Eduardo Zylberstajn, coordenador do índice de preços FipeZap.

"Talvez os preços terminem 2017 com um viés um pouco maior de alta, mas ainda perdendo para a inflação", afirma. "Existe uma demanda constante por moradia apesar de todos os problemas da economia. Não é que os anos dourados voltarão, mas pode ser um ano mais positivo", completa.

Três indicadores do mercado mostram que o preço dos imóveis ficou praticamente parado e variando menos do que a inflação em 2016. Na Abecip, o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial, recém-lançado, mostra recuo médio de 2,3% em nove regiões do País.

Outros dois indicadores, o FipeZap, do site Zap e da Fipe, e DMI, ligado à plataforma VivaReal, mostram avanço de 0,45% e 1,45%, respectivamente, em 2016. Estas pesquisas são baseadas em anúncios na internet. Mesmo que os resultados pareçam divergentes, eles caminham, na verdade, para a mesma direção.

Aluguel

O horizonte de retomada do mercado imobiliário é um alerta para quem ainda depende do aluguel. Tradicionalmente, o mercado de locação de imóveis tende a mudar seus preços mais rápido do que o de venda.

"Nos sinais iniciais de retomada, o aluguel volta a subir", diz Vargas, do VivaReal.

No atual ciclo, isso foi benéfico para o consumidor porque os preços de aluguel caíram antes do valor de venda começar a ceder Mas, quando a situação se inverter, quem está à procura de uma unidade para locar vai sentir esse efeito primeiro.

Fonte: Agência Estado

POR QUE É TÃO DIFÍCIL SABER O PREÇO EXATO DOS IMÓVEIS?

Até poucos anos atrás, o Brasil tinha poucas pesquisas estruturadas e com divulgação periódica que apurassem o valor do metro quadrado dos imóveis. As iniciativas que existiam eram localizadas e se limitavam a uma cidade ou região metropolitana.

Hoje, o País conta com ao menos quatro índices de preços de alcance nacional, mas isso não significa que é tarefa descomplicada saber com precisão o preço de um imóvel. Isso acontece porque a informação sobre um empreendimento, qualquer que seja a fonte, acaba sempre tendo algum tipo de viés.

O índice mais antigo em atividade é o FipeZap, divulgado mensalmente desde 2011 e com histórico até 2008 pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e o portal de classificados Zap. A pesquisa utiliza os anúncios de unidades novas e usadas para estimar a variação de três pontas importantes: imóveis residenciais, comerciais e de locação.

Por muito tempo a única referência, o FipeZap mostra claramente o boom e paradeiro do mercado imobiliário. Mas, por coletar as ofertas, pode muitas vezes superestimar, porque o valor anunciado costuma ser maior do que o transacionado.

Característica semelhante ocorre com o DMI (Dados do Mercado Imobiliário), do portal imobiliário VivaReal, que também usa o mesmo tipo de informação para construir o seu índice. Não por acaso, FipeZap e DMI oscilam em margens próximas, embora o segundo apresente variações mais bruscas mês a mês.

"Cada indicador é uma peça para montar a análise do todo. O importante é perceber a correlação entre eles para entender como está operando o mercado", afirma Eduardo Zylberstajn, pesquisador e coordenador do índice FipeZap.

No mês passado, a Abecip, associação que reúne as instituições financeiras que financiam a habitação com recursos da poupança, passou a divulgar o Índice Geral do Mercado Imobiliário - Residencial (IGMI-R).

Ao contrário do FipeZap e do DMI, o IGMI-R usa os laudos de avaliação dos imóveis financiados por bancos. Aqui, a tendência é oposta e uma das consequências é subestimar quanto valem os empreendimentos.

Oscilações

O Banco Central também adota metodologia semelhante para construir o Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R), que tem série histórica retroagindo a 2001. Em comparação com os demais indicadores, o IVG-R mostra oscilações muito mais intensas mês a mês, sugerindo que os preços estão retrocedendo a uma velocidade muito maior do que apontam seus pares. O indicador do BC também é divulgado com uma maior defasagem (o dado mais recente é referente ao mês de agosto).

"O IVG-R só divulga o dado consolidado, em âmbito nacional, o que acaba dificultando a análise, pois cada região ou cidade tem as próprias dinâmicas que influem no movimento dos preços. Esses detalhes acabam não sendo captados", diz João da Rocha Lima Jr., coordenador do Núcleo de Real Estate da USP. 

Fonte: O Estado de S. Paulo.

STJ: PRAZO DE PRESCRIÇÃO PARA COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL É DE CINCO ANOS

Em julgamento de recurso sob o rito dos repetitivos, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o prazo prescricional a ser aplicado para a cobrança de taxas condominiais é de cinco anos, nos casos regidos pelo Código Civil de 2002.

Por unanimidade, os ministros aprovaram a tese proposta pelo relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão: “Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”

Para os ministros, o débito decorrente do não pagamento das prestações de condomínio se caracteriza como dívida líquida, atraindo a regra disposta no artigo 206, parágrafo 5º, I, do Código Civil.

Dívida líquida

O ministro relator justificou que, ao contrário do que sustentaram algumas entidades que se manifestaram no processo, exige-se apenas a comprovação de que a dívida seja líquida, e não a comprovação de que a dívida foi contraída em instrumento particular ou público ou que decorre da lei, entendimento que possibilitaria a aplicação do prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil.

Salomão lembrou que a taxa condominial é previamente deliberada em assembleia geral, algo constante e definido, ou seja, não restam dúvidas de que se trata de uma dívida líquida, facilmente comprovada.

O colegiado corroborou opinião do Ministério Público Federal, de que no caso analisado a interpretação da lei não poderia estabelecer outro prazo prescricional, já que não há dúvida sobre a natureza líquida da dívida condominial.

Precedentes

O relator destacou ainda o voto da ministra Nancy Andrighi no Recurso Especial 1.139.030, julgado em 2011, em que se aplicou o prazo prescricional de cinco anos. Salomão mencionou também decisões de todos os ministros da Segunda Seção pela aplicação da prescrição quinquenal.

Com a decisão do STJ, todos os tribunais do país devem observar a regra estabelecida, evitando decisões conflitantes nos casos de cobrança de taxa condominial.

No caso julgado, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) havia considerado o prazo prescricional de dez anos, por entender que seria aplicável a regra geral do artigo 205 do Código Civil. O recurso foi acolhido pelos ministros para reduzir o prazo prescricional para cinco anos.

O processo foi afetado à Segunda Seção em março de 2016 e está catalogado no sistema de repetitivos do STJ como Tema 949.

Leia o voto do relator. 

Fonte: STJ

FMI ALERTA: IMÓVEIS ESTÃO VOLTANDO AOS PREÇOS PRÉ-CRISE

Os preços dos imóveis em vários países estão a subir aceleradamente até níveis pré-crise, alerta um estudo de economistas do Fundo Monetário Internacional (FMI) divulgado nesta semana. A hora ainda não é de pânico mas é tempo de apertar a vigilância, pedem.

"Entre 2007/08, os preços dos imóveis colapsaram, marcando o início da crise. Agora, o índice de preços de habitação do FMI mostra que estamos quase de volta a preços pré-crise", apontam Hites Ahir e Prakash Loungani, do FMI. "É hora de voltarmos a preocupar-nos?"

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Analisados os preços e as condições de mercado de dezenas de países, a resposta é que chegou o tempo de apertar a vigilância para se evitar o erro de achar "que desta vez é diferente". E explicam o porquê de ainda não ser hora de pânico: a evolução dos preços não está a ocorrer de forma sincronizada em todos os países e cidades, ao contrário do pré-crise, e hoje já existe alguma regulação para contrariar estas "bolhas".

Os economistas analisaram a evolução recente em 57 países e identificaram três comportamentos: em 18 países, os preços caíram com a crise e assim persistem; na segunda categoria, também com 18 países, os preços colapsaram e sobem agora de forma significativa. Por fim, em 21 países os preços caíram um pouco e revalorizaram logo.

O estudo põe Portugal na segunda categoria, a que chamam bust and boom, já que depois de uma queda acentuada os preços voltaram a ter subidas significativas a partir de 2013. Segundo os dados avançados, os imóveis em Portugal valorizaram 6,4% no último ano, o 15.º registo mais elevado dos países analisados (ao lado). Esta evolução surge apesar da contração do crédito em Portugal e do quase congelamento dos ganhos médios no país, salientam.

Mas a falta de crédito em países como Portugal é outra razão para os responsáveis do FMI recomendarem "vigilância". "Muitos dos booms no imobiliário foram alimentados pelo excesso de crescimento do crédito." Desta vez, o detonador é outro, a falta de oferta. "As licenças para novas habitações cresceram só modestamente (...) e o impacto das limitações da oferta é evidente em várias cidades", dizem. Isto não é melhor, nem pior, é diferente: "Mesmo que os preços subam só devido à oferta, o impacto no endividamento das famílias pode ser adverso para a estabilidade financeira." É que a subida de preços não encontra correspondente nos rendimentos das famílias, que, com a entrada de investidores estrangeiros a puxar preços, acabam por ser obrigadas a um maior esforço (risco) para comprar ou arrendar uma habitação - vários investidores estão a refugiar-se no imobiliário numa fase de rentabilidade reduzida em vários ativos.

Outros alertas: BCE e CMVM

A análise dos economistas do FMI surge depois de na última semana também o Conselho Europeu para o Risco Sistémico (CERS) ter apontado baterias ao mercado imobiliário. O CERS emitiu alertas a oito países do euro por identificar nos mesmos "vulnerabilidades no setor imobiliário a médio prazo" suscetíveis de provocar um impacto sistêmico na estabilidade da região.

Também o ex-presidente da CMVM, Carlos Tavares, alertou recentemente para a excessiva valorização do imobiliário. "Outros mercados, que no pré-2007 tinham escapado às bolhas imobiliárias (...), têm hoje comportamentos de preços que dificilmente poderão deixar de ser classificados como "bolhas"", alertou em outubro.

Fonte: Diário de Notícias / Portugal

CRESCE NÚMERO DE LEILÃO DE IMÓVEIS

Com o desemprego em alta e a crise econômica pela qual passa o país, muitos compradores de imóveis financiados estão inadimplentes e, com isso, correm o risco de perderem seus imóveis.

Isso porque, os financiamentos imobiliários têm diversos tipos de garantia, que normalmente é o próprio imóvel. As duas modalidades mais comuns são a hipoteca e a alienação fiduciária e a diferença entre ambas é bastante significativa. Enquanto que na garantia hipotecária o imóvel é daquele que busca o financiamento – o comprador, na alienação fiduciária o imóvel pertence à instituição financeira, ficando o comprador apenas com a posse.

O instituto da alienação fiduciária é relativamente novo, foi criado em 1997 com o objetivo de dar maior garantia às instituições financeiras e, com isso, uma maior liberação de crédito para o financiamento de imóveis. Se por um lado as garantias para os bancos e financeiras são muito boas, por outro o risco do comprador de imóvel por meio de financiamento aumenta muito e qualquer contratempo que ocorrer com o comprador, isso pode significar a perda do imóvel.

Enquanto na garantia hipotecária é necessária uma ação judicial para a formalização da dívida e criação do título executivo, na alienação dispensa-se qualquer processo judicial. Tudo é feito de forma extrajudicial, em curtíssimo espaço de tempo e sem defesa para o devedor.

A lei que trata da alienação prevê que a pessoa que não pagar 3 parcelas mensais, em média, será notificada por via extrajudicial para pagamento da dívida em 15 dias, sob pena da perda do imóvel. Ato contínuo, o imóvel deverá ir à leilão em 30 dias e poderá ser vendido até pelo valor da dívida ou, em outras palavras, poderá haver a perda de todos os pagamentos feitos pelo comprador.

A grande diferença nessa modalidade de garantia é a autonomia da instituição financeira retomar o imóvel e leiloa-lo em curto espaço de tempo, sem a necessidade de nenhuma ação judicial. O que ocorre na prática é que o devedor recebe uma intimação do cartório para pagar as parcelas em aberto, encargos, multas, juros, taxas de cobrança e honorários, tudo em 15 dias e única parcela, sob pena de perder o imóvel.

O devedor, sem dinheiro para fazer o pagamento total e, imaginando que referida notificação é apenas uma cobrança, na qual teria condições de negociar com o credor o pagamento da dívida, deixa passar o prazo de 15 dias e, com isso, o banco consolida a propriedade em seu favor, perdendo o comprador qualquer direito sobre o imóvel que será leiloado.

Parece evidente que os compradores não deixam de pagar as parcelas por opção, mas por dificuldades que estão enfrentando e, nesse caso, precisariam apenas uma renegociação para voltarem suas contas à normalidade. Em contratos de financiamento de 15, 20 ou 30 anos não é razoável que o atraso de 3 parcelas encerre a parceria entre as partes e decrete a derrocada do comprador.

Existem casos nos quais o devedor teve contratempos momentâneos, como desemprego, atraso em recebimentos, está vendendo um bem para realizar o pagamento, e outras tantas situações passageiras, mas em regra nenhum argumento é suficiente para impedir a perda do imóvel.

Não raro, clientes que conseguem os recursos depois dos 15 dias concedidos para o pagamento, são impedidos de realizar a quitação da dívida. As instituições financeiras, agindo de má-fé, preferem leiloar o imóvel do que receber os valores em aberto, mesmo porque isso lhes é muito mais vantajoso e gera grandes lucros.

Em casos como esses, nos quais o comprador tem o dinheiro para pagar as parcelas em aberto e não conseguiu fazer isso dentro do prazo de 15 dias, pode, caso a instituição financeira recuse o recebimento, realizar o pagamento por meio de ação judicial e evitar a perda do bem.

Outra hipótese é quando o devedor possui recursos no FGTS mas o banco nega o recebimento por meio desses recursos. Independentemente do número de parcelas em aberto, desde que o imóvel se enquadre nos limites do SFH, o comprador pode quitar a dívida com recursos do FGTS. Não é incomum que instituições financeiras neguem o recebimento, mas também nesses casos a ação judicial é o meio adequado para resolver o problema.

Importante lembrar que qualquer negociação ou mesmo ação judicial, só terá valia antes do leilão do bem, razão pela qual pessoas que enfrentam esse problema precisam buscar a solução com urgência, sob pena de perder o imóvel.

Marcelo Tapai - Advogado, Professor de Direito, Diretor do Brasilcon (Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor), especialista em Direito Imobiliário.

Fonte: Artigos JusBrasil

TRIBUTAÇÃO DA OPERAÇÃO DE PERMUTA – PESSOA FÍSICA

Permuta é um contrato através do qual as partes se obrigam reciprocamente a dar uma coisa em troca de outra, que não seja dinheiro. Há, assim, uma transferência do domínio sobre a coisa permutada, pois as partes, ao mesmo tempo adquirem, uma da outra, o(s) bem(ns) permutado(s) alienam o(s) que pertencia(m) ao seu domínio. É considerada uma forma de alienação, tanto é assim que o Código Civil trata da matéria em seu artigo 533, no qual estabelece que aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda.

Na esfera tributária, por sua vez, estão sujeitas à apuração de ganho de capital as operações que importem alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição.

Conforme mencionado, a permuta é uma forma de aquisição e alienação recíproca de bens e, portanto, em princípio, sujeita à tributação pelo ganho de capital (art. 117 do RIR/99; art. 3º, I, da IN SRF nº 84/2001). Contudo a lei abre uma exceção no que se refere à permuta imobiliária da pessoa física, pois a exclui da incidência do imposto de renda.

No entanto, não é qualquer permuta de imóvel que fica fora da tributação pelo imposto de renda. Para efeitos de isenção tributária, considera-se permuta de imóveis aquela operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias, prontas ou a construir, por outra, ou outras unidades imobiliárias, ainda que ocorra, por parte de um dos proprietários contratantes, o pagamento de parcela complementar, em dinheiro, comumente denominada torna. Vale dizer, se a troca de um imóvel é realizada com outros bens, como veículos, direitos, não será considerada permuta imobiliária. A única exceção que se admite é relativa à torna.

A expressão “unidade imobiliária ou unidades imobiliárias prontas ou a construir” engloba: a) terreno adquirido para venda, com ou sem construção; b) cada lote oriundo de desmembramento de terreno; c) cada terreno decorrente de loteamento; d) cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária; e) prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma; f) cada casa ou apartamento construído ou a construir.

Além disso, para ficar fora do campo da tributação pelo imposto de renda, a permuta imobiliária deve ser objeto de escritura pública. As permutas realizadas por contrato particular também podem se beneficiar da isenção, desde que a escritura pública correspondente, quando lavrada, seja de permuta.

As normas tributárias que tratam do tema estão contidas na Instrução Normativa nº 107, de 14 de julho de 1988, que estabelece que, no caso de permuta sem pagamento de torna, as permutantes não terão resultado a apurar.

A regra isentiva também é reproduzida na Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, no artigo 29, inciso IV, nos seguintes termos:

“Art. 29. Na determinação do ganho de capital sujeito à incidência do imposto são excluídos os ganhos de capital decorrentes de:

(…)

IV – permuta, sem torna, de unidades imobiliárias”

O Regulamento do Imposto de Renda (RIR/99 – Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999, o RIR/99), corrobora as normas das Instruções Normativas em seu art. 121, II:

“Art. 121. Na determinação do ganho de capital, serão excluídas:

(…)

II – a permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, objeto de escritura pública, sem recebimento de parcela complementar em dinheiro, denominada torna, exceto no caso de imóvel rural com benfeitorias”.

No mesmo sentido, a Solução de Consulta DISIT/SRRF 08 nº 158, de 11 de julho de 2013.

“Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Física – IRPF. “PERMUTA DE TERRENO POR UNIDADES IMOBILIÁRIAS A SEREM NELE CONSTRUÍDAS. EXCLUSÃO NA DETERMINAÇÃO DO GANHO DE CAPITAL. A permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, objeto de escritura pública, sem recebimento de parcela complementar em dinheiro, denominada torna, é excluído na determinação do ganho de capital da pessoa física. Considera-se custo de aquisição de imóvel adquirido por permuta com outro imóvel, o mesmo valor do imóvel dado em permuta, ou proporcionalmente, quando o permutante receber duas ou mais unidades imobiliárias. Dispositivos Legais: Decreto nº 3.000, de 1999, art. 121, inciso II; Instrução Normativa SRF nº 84, de 2001, artigos 12 e 29, inciso IV”.

TRIBUTAÇÃO DA TORNA

Torna é excesso a devolver ou a repor a um dos permutantes, isto é, a reposição em dinheiro do valor excedido. Na linguagem popular, torna é o montante que se dá a mais, ou de volta, para igualar o valor do objeto que é alvo de troca.

No que se refere à tributação da permuta com torna, o artigo 121, § 2º do RIR/99 estabelece que, no caso de permuta com recebimento de torna, deverá ser apurado o ganho de capital apenas em relação à torna, de forma proporcional.

Para efeito de cálculo, deve se tomar por base o custo de aquisição do imóvel dado em permuta, mais o acréscimo da torna paga.

O custo de aquisição, resumidamente, é o indicado na declaração de bens do permutante no ano anterior à alienação.

Para efetuar o cálculo, (i) adiciona-se o valor da torna recebida ao custo e aquisição do imóvel dado em permuta, (ii) divide-se o valor da torna pelo valor apurado conforme item “(i)” e multiplica-se o resultado por 100; (iii) aplica-se o percentual encontrado na operação “(ii)” sobre o valor da torna recebida, obtendo-se o valor do ganho de capital.

Exemplo:

Custo de aquisição de um bem dado em permuta = 300.000,00

Valor da torna recebida = 100.000,00

Soma: 400.000,00

Percentual correspondente a torna recebida:

R$100.000,00 : 400.000,00 = 0,25 x 100 = 25%

Ganho de capital 25% de 100.000,00 = R$ 25.000,00

Sobre 25.000,00 aplica-se 15% (alíquota do ganho de capital)

Há ainda outros fatores que podem reduzir o ganho de capital. São percentuais de redução que aumentam à medida do tempo que o imóvel permaneceu com o permutante. A legislação prevê percentuais de redução que deverão ser deduzidos do ganho de capital eventualmente auferido (art. 18 da Lei 7.713/88). Referidos percentuais também se aplicam às operações de permuta com torna.

Nesse sentido a Solução de Consulta nº 288 de 10 de Novembro de 2010 – Disit 9:

“ASSUNTO: Imposto sobre a Renda de Pessoa Física – IRPF. EMENTA: GANHO DE CAPITAL. PERMUTA. REDUÇÃO. Na operação de permuta com torna, que atenda as condições estabelecidas pela IN SRF nº 107, de 1988, será apurado ganho de capital apenas em relação ao valor recebido em dinheiro. Sobre esse valor poderão ser aplicados os percentuais de redução a que fizer jus o contribuinte”.

Para imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1988, os percentuais são os seguintes:

Ano Aquisição	Percentual de Redução	Ano Aquisição	Percentual de Redução
1969	100%	1979	50%
1970	95%	1980	45%
1971	90%	1981	40%
1972	85%	1982	35%
1973	80%	1983	30%
1974	75%	1984	25%
1975	70%	1985	20%
1976	65%	1986	15%
1977	60%	1987	10%
1978	55%	1988	5%

A legislação ainda prevê fatores de redução (FR1 e FR2) em caso de alienação de bens imóveis por pessoa física residente no País (art. 40 da Lei 11.196/05), que são cumulativos aos índices indicados acima. Eis os termos da norma:

“Art. 40. Para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados fatores de redução (FR1 e FR2) do ganho de capital apurado. 

§ 1º A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas:

I – FR1 = 1/1,0060m1, onde “m1” corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publicação desta Lei, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês;

II – FR2 = 1/1,0035m2, onde “m2” corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre o mês seguinte ao da publicação desta Lei ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.

§ 2º Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução de que trata o inciso I do § 1odeste artigo será aplicado a partir de 1o de janeiro de 1996, sem prejuízo do disposto no artigo 18 da Lei 7.713, de22 de dezembro de1988.

A apuração de ganhos de capital e do imposto de renda a pagar pode ser feita pela internet, com o programa Ganhos de Capital da Receita Federal. O programa pode ser baixado no site (www.receita.fazenda.gov.br).

PRAZO DE PAGAMENTO

Quando a torna for contratada para pagamento a prazo, a parcela apurada pode ser tributada proporcionalmente, em cada mês, à medida em que for recebida, às alíquotas são, a partir de 2017, de (i) 15% aplicada aos ganhos inferiores a R$5.000.000,00, (ii) 17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$10.000.000,00; (iii) 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$10.000.000,00 e não ultrapassar R$30.000.000,00; e (iv) 22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$30.000.000,00.

O pagamento do imposto de renda devido sobre o ganho de capital deverá ser realizado até o último dia útil do mês subsequente àquele em que os ganhos houverem sido percebidos, mediante DARF, no código 4600 (RIR/1999, art. 852; Lei nº 9.779/1999, art. 10; Instrução Normativa SRF nº 84/2001, art. 30, § 3º, e art. 31; Instrução Normativa SRF nº 81/2001, art. 6º).

Amal Nasrallah - Advogada especialista em Direito Tributário.

Fonte: Tributário nos Bastidores