A RESPONSABILIDADE CIVIL NOS CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO

Introdução

Nesse escrito, pretendo abordar sobre o tema da responsabilidade civil nos contratos de construção e incorporação. A importância do assunto em apreço deve-se ao fato de que nos últimos anos muitos contratos dessa natureza estão sendo assinados, via de regra, são contratos de adesão, haja vista que o sistema capitalista coloca-se como “cortina de ferro”, que impede que em tais contratos, adquirentes e construtor ou incorporador possam discutir as cláusulas contratuais.

Destarte, o consumidor encontra-se em situação de inferioridade, devendo obter proteção, para que não seja altamente prejudicado diante dessa relação, dessa forma, se faz mercê discorrer sobre o assunto, com o intuito de esquematizar a responsabilidade civil do construtor e incorporador. Assim sendo o convido a ingressar nessas poucas páginas de conhecimento que dispenso sobre o objeto proposto.

A responsabilidade civil nos contratos de construção civil e incorporação

Como anteriormente já discorrido, os contratos em debate, são contratos de adesão, ou seja, o adquirente não participa da sua elaboração, são contratos pré-fixados, em que apenas tem o poder de aceitá-lo ou não. Assim sendo, muitos prejuízos ao consumidor podem ser vislumbrados nessa relação contratual, posto que os construtores e incorporadores costumam elaborar os contratos excluindo ou omitindo algumas garantias.

O artigo, sob o título: incorporação imobiliária e o Código de Defesa do Consumidor, colabora de forma suscita a respeito de tais contratos:

No contrato por adesão, não há tratativas nem são as cláusulas livremente negociadas entre as partes. Ao contrário, o fornecedor, chamado de predisponente, elabora de antemão o contrato e o submete ao consumidor, denominado aderente, que, como o próprio nome já esclarece, tem apenas a faculdade de aceitar ou não aos seus termos.

Um exemplo prático da sujeição do consumidor ao contrato com cláusulas não discutidas e abusivas, vale lembrar que não é assunto principal nesse estudo, nada obstante, merece um espaço para tratarmos, é a questão de compra de imóvel adquirido na planta. Em um dado momento, o consumidor por algum motivo financeiro, desiste da aquisição, tendo em vista não poder arcar com ônus contratual, dessa forma pretende desfazer o negócio pactuado. Contudo o consumidor já realizou o pagamento de parte das prestações. Nesse sentido, no contrato assinado, consta que o consumidor não tem o retorno de nenhuma das quantias pagas. Todavia, essa cláusula é abusiva, devendo ser considerada nula, posto que tal situação encontra-se pacificada nos tribunais, como se percebe em decisão do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, em apelação Cível nº. 035.030.071.829, julgado em 10/11/2009:

APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO - RESOLUÇÃO - DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS - RETENÇÃO DE 25% - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO 1. Os contratos de promessa de compra e venda de imóveis estão subordinados ao Código de Defesa do Consumidor, razão pela qual são nulas as cláusulas que impliquem onerosidade excessiva ou perda total dos valores pagos pelo consumidor. 2. A resolução do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento dá ensejo ao dever da construtora restituir os valores pagos, limitado o direito de retenção ao percentual de 25%, em virtude das despesas assumidas.

Feitas as considerações necessárias, importante se faz voltar ao tema principal, qual seja, a responsabilidade civil nos contratos de corporação e incorporação, para tanto, lança-se mão da Lei nº.4.591/64, que dispõe sobre os condôminos em edificações e as incorporações imobiliárias, que assim dispõe:

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

(...)

Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:

(...)

II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa;

(...)

Assim, incorporador é a pessoa física ou jurídica, que se responsabiliza pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições a obra concluída. Dessa maneira, a definição de incorporador é ampla, entretanto, certa é sua responsabilidade diante da execução da incorporação, tendo em vista, que este responde civilmente, inclusive com obrigação de indenizar, os prejuízos advindos da não conclusão da obra ou pela demora injustificada do seu término.

Em igual sentido, nos ensina o Professor Sérgio Cavalieri Filho citando Aguiar Dias:

Trata-se de entrega retardada, de construção defeituosa, de inadimplemento total, pondera Aguiar Dias, responde o incorporador, pois é ele que figura no pólo da relação contratual oposto aquele em que se coloca o adquirente da unidade ou das unidades autônomas.

De tal modo, quando o indivíduo adquire um imóvel, através do contrato de incorporação, e por motivos injustificados a obra não se concretiza no prazo pactuado, causando lesão para a parte adquirente, o incorporador deve indenizar os prejuízos sofridos pela mora ou descumprimento contratual, posto que é responsável pelos danos resultante da inexecução ou má execução do contrato.

Em se tratando do construtor, vale a pena mencionar, que sua responsabilidade decorre do contrato de empreitada, tratando-se de obrigação de resultado, em que a obrigação principal é a execução da obra. Nesse sentido, o resultado esperado é certo e determinado, o contrário disso gera inadimplemento ou mora contratual.

O Código Civil de 2002 nos ensina:

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

Nota-se que o legislador atribuiu a responsabilidade ao construtor além da entrega do trabalho pactuado, sendo responsabilidade deste dentre o prazo de 5 (cinco) anos pela solidez e segurança da obra, pois, seria muito fácil o construtor entregar a coisa no prazo, mas sem garantia de qualidade para a outra parte pactuante.

Vislumbra-se, que o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, previsto no parágrafo único acima transcrito, trata-se de prazo decadencial. Assim, no transcurso de 5 (cinco) anos da entrega da obra, o dano da obra ao notar vício ou defeito, deve-se propor ação no prazo de 180 dias do aparecimento desse vício ou defeito, sob pena de decair do seu direito.

Ressalta-se, que a responsabilidade aqui tratada é objetiva, independente da constatação de culpa, bastando para tanto, que haja comprovado o dano ao adquirente e o nexo causal. Observa-se também a figura da responsabilidade extracontratual do construtor, isto é, a responsabilidade aos danos causados a terceiros estranhos a relação principal, mas que padecem de danos oriundos da obra.

Barbara Heliodora de Avellar Peralta, no artigo intitulado: A responsabilidade Civil do incorporador e do construtor, sob o ponto de vista consumerista, determina:

Temos que observar ainda que terceiros, estranhos ao contrato principal, podem vir a sofrer danos decorrente desta relação. Neste caso, nós teremos aresponsabilidade extracontratual do construtor, onde diante de danos acarretados a este terceiro, incidirá também a responsabilidade civil.

Portanto, se do resultado da obra, auferi-se danos a um terceiro, que nada tem com o contrato pactuado, o construtor responde pelos danos sofridos e causados a este terceiro, incidindo-se a responsabilidade civil.

Insta dizer, que em relação a responsabilidade civil do incorporador e construtor, temos também a figura da solidariedade, ou seja, ambos respondem solidariamente pelos prejuízos causados aos adquirentes das unidades pactuadas, haja vista, que ambos passam a ser responsáveis pela construção. Cabendo de acordo com a previsão do inciso II, do artigo 43, da Lei n. 4.591/64 ação regressiva, no caso de culpa do construtor.

O professor Sérgio Cavalieri Filho sustenta:

O incorporador continua responsável porque é o contratante. Responde também o construtor, porque é causador direto do dano, e tem responsabilidade legal, de ordem pública, de garantir a solidez e segurança da obra em benefício do seu dono e da incolumidade coletiva, conforme já demonstrado.

Nesse sentido, tem-se que o incorporador responde pelo fato de ser a parte diretamente pactuante, ou seja, aquele que está a frente realizando o contrato com o adquirente, entretanto o construtor igualmente se responsabiliza, pelo fato de ser quem realiza efetivamente a obra objeto do pacto. Logo, se o sujeito adquire um imóvel, e ao receber as chaves ingressa no mesmo e percebe uma série de rachaduras no teto do local, responde pelo dano tanto o incorporador quanto o construtor.

Vale a pena trazer a luz o seguinte entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro:

DES. NAGIB SLAIBI - Julgamento: 19/03/2008 - SEXTA CÂMARA CIVEL2007.001.67456 - APELACAO - 1ª Ementa Direito do Consumidor. Promessa de compra e venda de unidade imobiliária residencial em construção. Restituição do valor pago, devido ao inadimplemento da obrigação de entrega da coisa. Cabimento. Devolução de valor proporcional. As atividades do incorporador e do construtor, voltadas para a construção de imóveis residenciais, configura relação de consumo, com a solidária responsabilidade objetiva dos mesmos pelos danos causados ao promitente comprador.

Deste modo, percebe-se, que na relação existente entre adquirente e incorporador/ construtor, temos uma relação de consumo, ou seja, segui-se os princípios e garantias do Código de Defesa do Consumidor. Razão pela qual, em relação a solidariedade entre incorporador e construtor, devemos lançar mão do que determina tal Código.

Art. 25. É vedada a estipulação contratual de cláusula que impossibilite, exonere ou atenue a obrigação de indenizar prevista nesta e nas seções anteriores.

§ 1º Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores.

2º Sendo o dano causado por componente ou peça incorporada ao produto ou serviço, são responsáveis solidários seu fabricante, construtor ou importador e o que realizou a incorporação

A Responsabilidade Civil, pertinente a tal contrato, alcança tanto o incorporador quanto o construtor, respondendo ambos solidariamente pelos danos e prejuízos sofridos pela demora, má execução ou inexecução do contrato.

Resta esclarecer, que estamos diante de uma Responsabilidade Civil Objetiva, ou seja, não é necessária para a propositura da ação, a comprovação de culpa de um ou ambos os responsáveis, sendo suficiente a demonstração do dano efetivo suportado pelo autor da ação e o nexo causal.

Conclusão

Ante todo o exposto conclui-se que a responsabilidade civil nos contratos de incorporação e construção, é responsabilidade objetiva, ou seja, basta que o autor da demanda demonstre o dano suportado e o nexo causal.

Deve-se também mencionar, que tanto o incorporador quanto o construtor respondem pelos vícios e defeitos da obra, posto que são solidariamente responsáveis pelo contrato pactuado. Insta dizer, que a relação entre adquirente e incorporador e construtor é uma relação de consumo, em que vigora as normas do Código de Defesa do Consumidor.

Referências

-FILHO, Sérgio Cavalieri. Programa de Responsabilidade Civil. 5ª Ed. Malheiros Editores.

-Lei nº. 4.591/64 (Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias)

-Lei nº. 8.078/90 (Estabelece o Código de Defesa do Consumidor)

-PERALTA. Barbara Heliodora de Avellar. A responsabilidade civil do incorporador e do construtor, sob o ponto de vista consumerista. 

-Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo 

-Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro 

-Superior Tribunal de Justiça 

Pravila Indira Knust Leppaus - Advogada (OAB/ES 20988), especialista em Responsabilidade Civil e Direito do Consumidor. Atua nas diversas esferas jurídicas e em todo Estado do Espírito Santo.

Fonte: Artigos JusBrasil

DIVULGAÇÃO: SIMPÓSIO DE OPORTUNIDADES DA ACADEMIA DO DINHEIRO / MERCADO IMOBILIÁRIO

A Academia do Dinheiro, consultoria especializada em educação financeira, realiza entre os dias 23 e 27 deste mês um simpósio online gratuito sobre diversos temas do mercado imobiliário. 

Durante o período, serão transmitidas palestras de advogados, consultores financeiros e outros especialistas que irão abordar temas como bolha imobiliária, vantagens e desvantagens de comprar um apartamento na planta e como organizar o orçamento antes de realizar um financiamento imobiliário, entre outros de significativa importância.

As apresentações também pretendem mostrar como é possível investir em imóveis com pouco dinheiro, como obter o valor cobrado por taxas indevidas durante a compra e venda da unidade e de que forma pode ser avaliado o preço justo de uma casa ou apartamento.

O ciclo de palestras será transmitido pelo site do evento, no qual é possível consultar a programação e os horários de cada apresentação. Para participar, é necessário realizar a inscrição online.

As palestras ao vivo poderão ser acessadas sem qualquer custo. No entanto, consultas feitas após o término de cada apresentação serão cobradas pelos organizadores.

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INSTALAÇÃO DE BICICLETÁRIOS EM EDIFÍCIOS CONDOMINIAIS

Nos condomínios em que não há depósitos apropriados para tal e muito menos qualquer regulamentação em relação às bikes, quer quanto ao estacionamento, quer quanto à forma de transito pelas garagens, necessária se faz a convocação de uma Assembléia Geral Extraordinária com o objetivo de determinar o local para a instalação do bicicletário.

Não podemos nos olvidar da atual política governamental incentivando o uso de bicicletas em substituição e ou complementação ao uso de veículos. Diga-se, de passagem, da tão polêmica instalação de ciclovias pela cidade de são Paulo.

O aumento considerável de inúmeras bikes circulando pelas cidades é inquestionável. Em conseqüência desse aumento surge o problema de como seus proprietários as acondicionariam morando em edifícios condominiais.

Considere-se, de início, o perigo que representa a circulação de bicicletas pelas garagens dos condomínios, sem qualquer normatização. Ademais, é pacífico que se não forem bem acondicionadas nas garagens pode haver danos aos veículos estacionados.

Não dá para, simplesmente, ignorar o problema, mesmo porque não é o politicamente correto.

Os novos edifícios construídos ou os que estão sendo construídos já previram tal necessidade e os bicicletários instalados oferecem a necessária segurança. Nos antigos condomínios nem sempre há um espaço apropriado para a instalação do bicicletário. Alguns deles possuem depósitos que vêm atender essa nova necessidade.

Nos condomínios em que não há depósitos apropriados para tal e muito menos qualquer regulamentação em relação às bikes, quer quanto ao estacionamento, quer quanto à forma de trânsito pelas garagens, necessária se faz a convocação de uma Assembléia Geral Extraordinária com o objetivo de determinar o local para a instalação do bicicletário, bem como, as normas para sua utilização, disciplina do trânsito das bicicletas pela garagem, o orçamento do custo e, se for o caso, a chamada para a nova despesa.

Como benfeitoria útil que é, há a necessidade de aprovação do bicicletário pelo voto da maioria dos condôminos.

O bicicletário ainda é considerado uma benfeitoria útil. Dada a nova política em relação à utilização de bikes, não bastam exigências somente nas vias públicas, é necessário, que os condomínios facilitem aos seus moradores a adequada guarda de suas bikes. O condômino, cidadão que é, quer colaborar com a tentativa do Poder Público de melhorar o trânsito, de usufruir, nos finais de semana, das ciclovias para o seu lazer. Em uma cidade como São Paulo, em que o número de condomínios é expressivo, imagine-se obrigar o condômino a guardar sua bike em sua unidade. Ele terá que transportá-la pelo elevador. Alguns condomínios proíbem o transporte de bicicleta pelo elevador. Ele terá que subi-la pelas escadas. Ainda, as bicicletas ficam estacionadas atrás dos carros de seus respectivos proprietários quando as vagas são destinadas para estacionamento de veículos e não para veículos e bicicletas. Isto sem contar que muitas vezes incomoda o vizinho que ocupa a vaga contígua. Não há como ignorar o problema.

Se a problemática de instalação do bicicletário nos condomínios se agravar a ponto de comprometer a utilização de bicicletas, pode o Poder Público, usando o seu poder de império, obrigar sua instalação e aí ela passa a ser uma benfeitoria necessária. Neste caso, o síndico pode realizá-la, obedecendo aos ditames do art. 1342 do Código Civil. 

Há que se observar que não pode haver qualquer prejuízo na utilização da área comum, bem como, na área privativa dos condôminos. A escolha do local será de primordial importância para atender a segurança de todos. Frise-se, que uma vez instalado o bicicletário, o condomínio passará a ser responsável pelos danos nele ocorridos ou decorrentes de sua utilização.

Felícia Ayako Harada - Sócia fundadora da Harada Advogados Associados. Juíza arbitral pela Câmara do Mercosul. Membro do Instituto de Direito Comparado Brasil-Japão - IDCBJ e do Centro de Pesquisas e Estudos Jurídicos-CEPEJUR

Fonte: Revista Jus Navigandi

DIVULGAÇÃO: XVIII COBREAP

SAIBA MAIS SOBRE AS VAGAS DE GARAGEM EM CONDOMÍNIOS

Ter vagas de garagem no condomínio se tornou um item indispensável para os moradores. Além de mais segurança, é muito mais prático poder deixar seu veículo no local onde mora.

Ao comprar um apartamento, é importante atentar para o tipo de vaga oferecida no projeto e como é feita a divisão entre os condôminos.

Conheça melhor os tipos de vagas existentes:

- Vaga sujeita a sorteio

Quando as vagas são sujeitas a sorteio, cada unidade tem direito a uma quantidade determinada de vagas, mas sem local definido. Através de sorteio, será definida a vaga que cada morador receberá, que podem ser livres ou presas. Esse sorteio pode ser renovado periodicamente, a critério do condomínio.

- Vaga autônoma

A vaga autônoma é comprada a parte pelo morador. Possui escritura própria e pode ser vendida ou trocada com outro proprietário, dependendo das regras do condomínio. Em geral, são vagas maiores, bem localizadas e livres.

- Vaga vinculada

A vaga vinculada faz parte da matrícula da unidade a que pertence, podendo apenas ser vendida e comprada junto àquele apartamento. No momento da compra da unidade, o morador já sabe qual será a localização da sua vaga de garagem.

Veja um exemplo: em um empreendimento que oferece 1 vaga por unidade, mas possui vagas autônomas disponíveis, o morador que desejar pode adquirir uma vaga extra.

As vagas também podem estar em duas situações: livres ou presas.

  - Vagas livres

Nas vagas livres, os motoristas não dependem de outros para retirar o carro da garagem. Por serem independentes, são as mais desejadas pelos moradores.

- Vagas presas

As chamadas vagas presas são aquelas que possuem outra vaga a frente ou atrás. Nesses casos, para sair ou entrar com o veículo na garagem é necessário retirar o carro do vizinho. Cada condomínio opta por uma solução, que pode ser deixar uma cópia da chave com o morador da vaga vizinha ou contratar um manobrista.

Há também três diferentes tamanhos de vagas, que são padronizados:

Entender melhor as denominações utilizadas e as características de cada vaga ajuda a escolher o projeto que mais se adequa às suas necessidades e as de sua família.

Fonte: Tibério Construtora

LOCAÇÃO PARA TEMPORADA: COMO EVITAR PREJUÍZOS OBSERVANDO-SE ASPECTOS LEGAIS

A busca pela locação de imóveis para temporada em regiões litorâneas é incessante, especialmente no verão – embora não possamos esquecer que além de a vigente lei inquilinária não mais exigir que o locatário resida em outra cidade, tenha ampliado o rol de possibilidades das locações destinadas para “temporada”, como para realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel; não só restringindo-se ao “lazer”. Contudo, aspectos legais devem ser sopesados pelas partes para garantir eficácia ao almejado negócio.

No intuito de atender as necessidades tanto do locador quanto do locatário, o prazo da locação para temporada não pode ultrapassar noventa dias, dispondo o imóvel de mobiliários ou não.

Tendo em vista a locação para temporada possuir caráter especial e prazo determinado (apesar de curto), o contrato obrigatoriamente deverá ser escrito ou, no mínimo, conter prova escrita (como, por exemplo, um recibo bem redigido, constando que a locação é por temporada e qual é a sua finalidade), eis que incompatível com o formato verbal por sua própria natureza, caso contrário subordinar-se-á à modalidade e prazos definidos no artigo 47 da Lei nº 8.245/1991.

Caso o imóvel objeto do aluguel para temporada esteja mobiliado, a lei é clara ao obrigar que a descrição dos móveis e utensílios que o incorporam seja parte integrante do contrato – o que apenas fortalece a assertiva que o pacto deve ser escrito. Neste sentido, é autorizado inserir uma cláusula ao contrato temporário informando a existência de um termo de vistoria anexo, ou pode-se optar pela elaboração de uma cláusula dentro do próprio contrato locatício contendo a descrição dos móveis e objetos, comumente utilizada quando o imóvel possui escassos itens.

A ausência da descrição dos móveis e utensílios, seja através de um laudo aditivo ao contrato de locação ou mediante uma simples cláusula descritiva no corpo do próprio contrato, não descaracteriza a locação por temporada, mas a relação jurídica fica fragilizada, suscetível à ocorrência de danos de difícil ou incerta reparação.

Em razão do prazo contratual ser essencialmente reduzido, é permitido - e, até mesmo, recomendado - às partes que convencionem o pagamento antecipado dos aluguéis, bem como que seja contratada uma garantia locatícia (caução, fiança, seguro de fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento), lembrando que a lei veda expressamente adotar mais de uma garantia à mesma contratualidade.

Ademais, caso o locatário persista na ocupação do imóvel mesmo após findado o prazo contratual, a legislação permite uma liminar para desocupação do inquilino em quinze dias, desde que a competente ação de despejo seja intentada em até trinta dias contados do vencimento do contrato de locação para temporada, independentemente da audiência da parte contrária, porém tão somente se prestada uma caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

Caso não seja ajuizada a medida dentro do prazo legal, a prorrogação do contrato é automática por prazo indeterminado, não se podendo mais exigir o pagamento antecipado dos aluguéis e encargos, transformando-se a locação em residencial, podendo o despejo ser concedido após decorridos trinta meses do início da prorrogação ou nas hipóteses do art. 47 da Lei nº 8.245/1991.

Dentro dessa ordem de razão, quando do término do pacto de locação para temporada, havendo interesse de ambas as partes na renovação contratual em prazo igual ou inferior a noventa dias, importante que em trintas dias após o término do prazo seja formalizado novo contrato por temporada, a fim de evitar a modificação automática.

Mirelle Cabral Wisbeck Krieger - Advogada inscrita na OAB/SC n° 28.690, Especialista em Direito Imobiliário, Membro das Comissões de Direito Imobiliário, Direito Bancário, Cartórios Extrajudiciais e Advogado Corporativo da OAB/SC - Subseção de Itajaí.

Fonte: Revista Jus Navigandi