ITBI: o que é e quais são outros custos envolvidos na aquisição?

Quando se compra ou vende um imóvel, é necessário recolher o ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, realizada “inter vivos”. Este é um imposto que deve ser pago por quem compra um imóvel e para oficializar a compra, esse tributo deve ser pago antes.

Ou seja, esse imposto não é cobrado no caso de doações. “Inter vivos” significa que o negócio é realizado entre pessoas vivas, ou seja, não se incluem no ITBI as transmissões por herança.

Mas, existe outro imposto, estadual, chamado ITCMD (Imposto sobre a Transmissão “Causa Mortis” e por Doação), que deve ser pago no caso das transmissões de bens imóveis por doação e por herança.

O tributo é de competência municipal e deve ser pago ao município onde estiver situado o imóvel.

Como é calculado o ITBI?

O valor do imposto é calculado com base na alíquota do ITBI e no valor venal do imóvel, estabelecidos pelo município, que podem chegar até 3% sobre a base de cálculo da transação.

A alíquota vária conforme cada cidade, no site da prefeitura é possível consultar a base atual no município.

Em princípio, o valor venal reflete o valor de mercado, mas não corresponde, necessariamente, ao preço de venda. O município estabelece, anualmente, determinado valor venal para cada imóvel para efeito da cobrança do IPTU, com base em critérios e cálculos predeterminados. Esse valor pode ser encontrado no carnê do IPTU.

Em uma simulação simples, podemos considerar um imóvel com valor venal de R$550 mil, então supondo que o valor venal é o mesmo, a conta fica assim:

ITBI = 550.000 X 3% = 16.500, logo o valor a ser pago de ITBI para transferir um imóvel de R$550 mil é de R$16.500.

Mas lembre-se essa tarifa básica é válida apenas para a compra direta do imóvel. Quando a compra for feita com um financiamento o valor do imposto muda.

Quem deve pagar o ITBI?

Normalmente, as leis municipais estabelecem que o responsável pelo pagamento do ITBI é o comprador.

Isso não impede, contudo, que o contrato de compra e venda estabeleça o vendedor como responsável pelo pagamento do imposto. Mas nesse caso, se o vendedor não fizer o recolhimento, o fisco municipal poderá cobrar do comprador.

Algumas leis municipais estabelecem que o pagamento do ITBI deve ocorrer por ocasião da lavratura da escritura pública; em outras, por ocasião do registro da escritura.

Quando há isenção do ITBI?

Há três casos nos quais o pagamento do imposto não é necessário:

– Quando o imóvel é incorporado ao patrimônio de empresa (pessoa jurídica)

– Quando há incorporação ou fusão de uma empresa (pessoa jurídica).

– Primeira aquisição de imóvel com o valor de até R$ 176.444,41

ou Programa Minha Casa Minha Vida

Fonte: Prefeitura de São Paulo

 

É possível não pagar o ITBI?

Caso o comprador não concorde com o valor cobrado do imposto, ele pode contratar um avaliador para fornecer um laudo técnico de avaliação para que este tributo seja revisado. 

Como funciona o ITBI para imóvel na planta?

Mesmo se o imóvel estiver na planta, você deve pagar o ITBI. O cálculo do imposto leva em consideração o valor do imóvel pronto.

O valor do ITBI pode entrar no financiamento?

Alguns bancos incluem o pagamento do ITBI e custos cartorários já no contrato de financiamento. Para ser incluídos no financiamento, os custos não podem ultrapassar 5% do valor financiado ou 4% no caso de imóveis financiados com o uso do FGTS. 

Descubra quanto de ITBI você pode pagar ao financiar um imóvel com a calculadora de poder de compra.

O ITBI pode ser parcelado?

Dependendo do município, o valor do imposto pode ser parcelado em até 12x sem juros. Na cidade de São Paulo, o parcelamento ainda não é aceito, porém, existe um projeto na câmara para analisar a adesão do parcelamento no imposto em todas as cidades brasileiras. 

Quando pagar o ITBI?

O prazo de pagamento do imposto varia de cidade para cidade. Alguns municípios costumam cobrar antes da lavratura da escritura pública, outras preferem que o pagamento seja feito depois do registro.

Outros impostos que envolvem a compra e venda

Os principais custos envolvidos na compra e manutenção de um imóvel são:

– Comissão do corretor

– Laudo de avaliação do imóvel

– Escritura pública

– Registro do imóvel

Comissão do corretor

Geralmente, a comissão do corretor gira em torno de 6% a 8% do valor do imóvel.

Laudo de avaliação do imóvel

Uma das etapas mais importantes na hora de comprar ou vender um imóvel, é a obtenção do Laudo de avaliação do imóvel. Esse documento deve ser feito por um profissional qualificado, com a finalidade de estipular o valor real de determinando imóvel. O parecer é fundamental para assegurar uma boa negociação para ambas partes. 

O valor de uma análise depende de cada região, os Concelhos Regionais de Corretores de imóveis (CRECI) divulgam uma tabela com os honorários desses serviços. O valor estipulado para um imóvel de R$550 mil no Estado de São Paulo, será de R$ 4.520.08 até R$ 8.496,35.

Escritura pública

A Escritura é um documento feito em cartório para comprovar a venda de um imóvel. Neste documento constam as informações do antigo e do novo proprietário do imóvel. 

Se você pretende fazer o pagamento à vista, será necessário fazer uma escritura no cartório. Os valores variam de estado para estado.

Em São Paulo, o valor da escritura é tabelado, proporcional ao valor do imóvel. Um exemplo de imóvel que custa R$550 mil, a escritura sairia por R$ 3.900,33.

Registro do imóvel

Após a assinatura da escritura do imóvel, é necessário encaminhar ao cartório de Registro de Imóveis para que a transferência de propriedade seja registrada na matrícula do imóvel. Esta é a única forma válida de transferência entre propriedades de acordo com o artigo de 1.245 do código civil.

Os valores do registro também variam de estado para estado e a base de cálculo é o valor da alienação do imóvel. No entanto, o valor no estado de São Paulo é tabelado, para um imóvel com o valor de R$550 mil, o registro fica no valor de R$ 2.389,34. Para conferir os valores, clique aqui.

Fonte: Blog LOPES

Como definir a margem de lucro bruto em uma oportunidade de leilão de imóvel? 3 dicas importantes para definir a margem de lucro bruto antes de arrematar um imóvel de leilão.

Conhecido pelo alto retorno financeiro, o leilão de imóvel pode trazer grandes vantagens econômica se antes de participar do certame for realizado uma análise de mercado daquele imóvel em questão.

Sendo assim, o aconselhável é que seja feito uma análise completa daquela oportunidade, definindo assim a margem de lucro bruto que determinado imóvel trará ao arrematante.

Dessa forma, elencamos algumas dicas que ajudará a obter a margem de lucro bruto da oportunidade escolhida:

1) Defina o valor médio de mercado do imóvel que vai a leilão:

A fim de obter o valor médio, busque pelo menos em 3 (três) fontes seguras, por exemplo:

- Busque informações no Prédio/Condomínio: Verificar o valor de venda de imóveis semelhantes no mesmo prédio, entrando em contato com o porteiro, síndico, zelador ou administrador. Verificar o valor e a data dos últimos apartamentos semelhantes vendidos no prédio (obs: na mesma metragem; importante verificar quanto tempo demorou para vender). Em caso de imóveis com metragens diferentes, busque referências sobre o valor do metro quadrado.

- Pesquise no buscador do Google (classificados): Pesquisar no buscador do google pela descrição e endereço do imóvel em leilão para verificar se está indo a venda por iniciativa particular. Pesquisar por outros apartamentos a venda no mesmo prédio.

- Busque informações com Corretores/Imobiliárias: Buscar informações do valor de mercado do imóvel com corretores e imobiliárias que atuam na região, especialmente com os que já trabalham com imóveis no mesmo prédio (obs: geralmente os porteiros tem cartões de visitas de corretores).

2) Verifique o valor do lance inicial informado (Essa informação consta no edital do leilão ou no site do leiloeiro).

3) Ache a diferença entre o valor de mercado e o lance inicial.

Sendo assim, a margem de lucro bruto será a DIFERENÇA ENTRE O VALOR DO IMÓVEL E O LANCE INICIAL, vejamos o exemplo a baixo:

Valor do Imóvel: R$ 215.000,00 (duzentos e quinze mil reais)

Lance Inicial: R$ 105.000,00 (Cento e cinco mil reais)

Lucro Bruto: R$ 110.00,00 (Cento e dez mil reais) = (215 mil reais – 105 mil reais).

Percentual de Lucro Bruto = R$ 104,76% (110% dividido por 105%)

Feito isso, pode-se concluir se imóvel compensa ou não arrematar!!

Caroline dos Anjos Marins - Advogada especialista em Direito Imobiliário e Direito do Trabalho. fundadora da Advocacia Anjos e Marins, pós-graduada em direito imobiliário voltado para leilões de imóveis judiciais e extrajudiciais.

Fonte: Artigos JusBrasil

Dicas práticas sobre WhatsApp para corretores de imóveis - Anderson Trinca

Você sabe quais são as causas legais de PERDA da propriedade do imóvel?

O art. 1.275 do Código Civil relaciona de forma exemplificativa os casos em que ocorrerá a perda da propriedade móvel e imóvel e neste texto abordaremos os casos de perda da propriedade imóvel:

Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade:

I – por alienação;

II – pela renúncia;

III – por abandono;

IV – por perecimento da coisa;

V – por desapropriação.

Na perda por ALIENAÇÃO, o titular de direito por contrato gratuito ou oneroso transmite a outrem a propriedade ou direitos sobre ela. Em se tratando de bem imóvel, a transmissão da propriedade se dará pelo registro do título de transferência (escritura pública) no Cartório de Registro de Imóveis.

Na perda pela RENÚNCIA, o titular do direito real declara expressamente por ato unilateral que abdica de seu direito sobre a coisa. Vale ressaltar que a renúncia se opera mediante manifestação expressa do titular de domínio junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Na perda por ABANDONO, novamente por ato unilateral o titular de domínio desfaz-se voluntariamente de seu imóvel para não ser mais dono. Essa medida possibilita a aquisição por outra pessoa. Diferencia-se da renúncia uma vez que esta só se opera com o registro da manifestação do titular junto ao Cartório de Registro de Imóveis, ao passo que no abandono não há a providência do registro.

Os casos de perda por PERECIMENTO da coisa referem-se às hipóteses em que o imóvel desaparece completamente por incêndio, alagamento, desfazimento de ilhas ou demais causas naturais. O perecimento deve ser total, pois se restar alguma parcela do imóvel seu titular permanecerá com o domínio da parte restante.

A DESAPROPRIAÇÃO é forma compulsória de perda da propriedade por necessidade ou utilidade pública. Segundo Washington de Barros Monteiro, “A desapropriação é ato unilateral de direito público com reflexos no direito privado por via do qual a propriedade individual é transferida, mediante prévia e justa indenização em dinheiro, a quem se utiliza, no interesse da coletividade” Ocorrendo a desapropriação, o Estado retira o domínio do titular ignorando sua vontade, justificando tal medida no interesse público, em conformidade com a Constituição Federal.

Edilberto Morais - Advocacia especializada

Fonte: Artigos JusBrasil

Termos técnicos habitualmente empregados na elaboração do laudo de avaliação de imóveis

Aproveitamento eficiente

Aquele recomendável e tecnicamente possível no local da avaliação, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhancas, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente, destacando-se a vocação, se residencial, comercial, de serviços ou indusrial

Área de servidão

Parte do imóvel serviente diretamente atingida pela servidão

Área total de construção do imóvel

Resultante do somatório da área real privativa e da área comum atribuídas a uma unidade imobiliária autônoma objeto da avaliação, definidas conforme a NBR 12721 da ABNT

Área útil da unidade imobiliária

Área real privativa, definida na NBR 12721, subtraída a área ocupada pelas paredes e outros elementos da construção que impeçam ou dificultem a plena utilização

BDI

Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construção

Códigos alocados

Ordenação numeral (notas ou pesos) a fim de diferenciar as características qualitativas dos elementos amostrais

Conciliação

Adoção do valor final, devidamente justificado, decorrente de resultados obtidos, quando utilizado mais de um método

Defeitos construtivos

Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça potencial a saúde ou a segurança do usuário, decorrentes de falhas do projeto, do serviço ou do material aplicado na execução da construção

Depreciação física das edificações

Perda de valor decorrente do desgaste de partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação

Desmembramento

Subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou ampliação daqueles já existentes

Domínio

Direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e vontade de alguém

Domínio direto

Aquele pertencente ao proprietário do imóvel sob o instituto da enfiteuse

Domínio pleno

Domínio total, que é a soma do domínio útil com o domínio direto

Domínio útil

Direito atribuído ao enfiteuta de se utilizar do imóvel, podendo extrair dele seus frutos, vantagens e rendimentos econômicos

Edifício

Construção com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades institucionais, comerciais, industriais ou habitações multifamiliares

Equipamento comunitário

Benfeitoria que visa atender as necessidades básicas de saúde, educação, transporte, segurança ou lazer da comunidade

Entidades técnicas reconhecidas

Organizações e instituições, representativas dos engenheiros de avaliações e registradas no sistema CONFEA/CREA

Estado de conservação

Situação física de um bem em decorrência da manutenção que recebe

Fração ideal

Percentual pertencente a cada comprador (condômino) no terreno e nas coisas comuns da edificação

Frente projetada

Menor projeção da frente real sobre a normal a um lado, quando estes são convergentes na direção dos fundos, ou a corda, no caso de frente em curva

Frente real

Projeção horizontal da linha divisória com a via de acesso

Frente de referência

Frente da situação paradigma adotada

Gabarito de altura

Altura máxima de uma edificação permitida legalmente num determinado local

Gleba urbanizável

Terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento

Idade aparente

Idade atribuída à unidade imobiliária de modo a refletir o tempo de vida, funcionalidade, partido arquitetônico, materiais empregados, entre outros detalhes

Idade real da edificação

Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção até a data de referência

Imóvel alodial

Aquele livre de quaisquer ónus, encargos, foros ou pensões

Imóvel de referência

Dado de mercado com características comparáveis às do imóvel avaliando

Imóvel dominante

Imóvel que impõe restrição a outro por servidão (exemplo: lote encravado)

Imóvel paradigma

Imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão representativo da região ou referencial da avaliação

Imóvel com vocação urbana

Imóvel em local com características, uso, ocupação, acesso e melhoramentos públicos disponíveis possibilitando a ocupação e imediata utilização com fins urbanos residenciais, comerciais ou industriais

Imóvel urbano

Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei

Imóvel serviente

Imóvel que sofre restrição imposta por servidão

Infra-estrutura básica

Equipamentos urbanos de escoamento de águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de acesso

Lote

Porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano. Em função da sua vocação, pode ser lote residencial, lote industrial (nos casos dos distritos industriais) ou, eventualmente, lote comercial, quando se tratar de empreendimento imobiliário de natureza comercial.

Loteamento

Subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações, residenciais, comerciais, de serviços ou industriais, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação de vias existentes

Luvas

Quantia paga pelo futuro inquilino, no ato da assinatura ou transferência do contrato de locação, a título de remuneração do ponto comercial escopo da avaliação

Manutenção

Ações preventivas ou corretivas necessárias com finalidade e preservar as condições normais de exploração econômica de um bem

Outlier

Ponto atípico, identificado como estranho à massa de dados, o qual, ao ser retirado, melhora a qualidade de ajustamento do universo analisado

Padrão construtivo

Qualidade das benfeitorias em função de especificações nos projetos, de materiais, execução e mão-de-obra efetivamente utilizados na construção

Pé-direito

Distância vertical livre entre o piso e o teto

Percentual de comprometimento de área

Relação entre a área objeto de gravame e a área total do imóvel

Percentual de comprometimento de valor

Relação entre os valores da área atingida por um gravame, antes e depois da sua instituição

Planta de valores

Representação gráfica ou listagem de valores genéricos de metro quadrado de terreno numa mesma data

Pólo de influência

Local que, em função das suas características, influencia os valores dos imóveis na razão inversa da distância

Ponto comercial

Bem intangível que agrega valor ao imóvel comercial, decorrente da localização e expectativa de exploração comercial

Ponto influenciante

Ponto atípico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os parâmetros estimados ou a estrutura linear da amostra

Posse

Detenção ou ocupação, com ou sem fruição, de coisa ou direito

Profundidade equivalente

Resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua frente projetada principal

Quota-parte

Valor atribuído a uma fração ideal

Renda

Fruto da exploração de bens ou direitos, ou aplicação de capital

Segmento de área diretamente desmembrável

Parte de um terreno confrontante com vias ou logradouros públicos oficiais, passível de aproveitamento econômico e legal

Terreno de fundo

Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via publica servindo-se de um corredor de acesso

Terreno encravado

Aquele que não se comunica com a via pública

Terreno interno

Aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessório da malha viária do Município ou de propriedade de particulares, deixando de constar oficialmente na Planta Genérica de Valores do Município

Terrenos acrescidos de marinha

Terrenos formados, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha

Terrenos de marinha

Terrenos, em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831, que:

a) são situados no continente, na costa marítima, nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés;

b) contornam as ilhas situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés

Testada do imóvel

Medida da frente

Unidade imobiliária padronizada

imóvel de ocorrência usual e repetitiva no mercado imobiliário, comprovada através de pesquisa específica, identificado de acordo com suas características construtivas e constituído por terreno ou fração mais as benfeitorias inerentes

Valor depreciável

Diferença entre o custo de reprodução da benfeitoria e o seu valor residual

Variáveis-chave

Variáveis que, a priori e tradicionalmente, são importantes na formação do valor do imóvel

Variáveis independentes

Variáveis que dão conteúdo lógico a formação do valor do imóvel objeto da avaliação

Variáveis qualitativas

São aquelas que tem valores abstratos, impossíveis de serem medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (exemplo: padrão construtivo, estado de conservação, qualidade do solo)

Variáveis quantitativas

Variáveis que podem ser medidas ou contadas (exemplo: área privativa, número de quartos, número de vagas de garagem)

Variável dependente

Variável que se pretende explicar pelas variáveis independentes

Variável dicotômica

Variável que assume apenas dois valores

Variável proxy

Variável utilizada em substituição de outra de difícil mensuração e que se presume guardar com ela relação de pertinência

Vício

Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou serviços, ou os torna inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor

Vício construtivo

Vício que decorre de falha de projeto, de material aplicado na construção ou de execução

Vício de utilização

Vício que decorre de emprego inadequado ou falha na manutenção

Vocação do imóvel

Uso economicamente mais adequado de determinado imóvel em função das características próprias e do entorno, respeitadas as limitações legais

Fonte: PERFECTUM Engenharia de Avaliações

Assembleias Virtuais - Vida em Condomínio 094

ITBI sobre imóvel na planta pode ser mais barato

Centenas de pessoas que compram um terreno e promovem a construção de um edifício por meio da contratação de uma construtora têm pagado o valor do Imposto de Transmissão de Bens Intervivos (ITBI) em quantia que às vezes supera em 200% o que seria o correto caso agissem com maior cautela e organização. O problema é que em muitos casos o terreno é comprado em nome de uma empresa ou de uma pessoa, e, quando são transferidas as frações ideais para os adquirentes que arcarão com os custos da obra, por falta de orientação jurídica adequada, esses condôminos acabam pagando como se estivessem participando de um empreendimento negociado a preço fechado.

Num cenário econômico complicado, em que as margens de lucro são reduzidas e os riscos, aumentados, constata-se o crescimento de pessoas comprando terrenos e fazendo a obra por administração, também chamada de obra “a preço de custo”, na qual pagam um percentual sobre o valor dos custos da obra para uma construtora coordenar e promover a construção do edifício. Consiste num bom investimento por gerar lucro para os condôminos, que acabam tendo os apartamentos com um preço menor do que se tivessem comprado de uma construtora a preço fechado.

Ocorre que, sobre qualquer transferência de propriedade, o município de Belo Horizonte cobra 3% sobre o valor do bem. Se o terreno custa R$ 4 milhões, sendo 20 compradores, cada um pagará R$ 6.000 de ITBI referente à fração de R$ 200 mil. Mas, por deixarem de tomar alguns cuidados, acabam pagando sobre o valor final do apartamento, ou seja, R$ 18 mil, tendo em vista a avaliação de R$ 600 mil por apartamento. Dessa forma, os 20 compradores que custearam a construção acabam pagando 3% sobre o que gastaram com materiais, mão de obra e o lucro, resultando no pagamento global de R$ 240 mil a mais. Numa obra de grande porte, há casos de o comprador de unidade que vale R$ 2 milhões pagar R$ 60 mil, ou seja, R$ 40 mil a mais de ITBI do que seria cobrado se pagasse apenas sobre a sua fração de terreno.

Assessoria jurídica

A prefeitura, ao emitir a guia do ITBI com base no valor final daquele da unidade, mesmo estando ainda em construção, simplesmente procura obter a maior receita possível, o que é natural. Cabe ao construtor orientar os condôminos a contratarem um advogado para realizar os procedimentos necessários para pagar o ITBI num valor menor.

O pagamento em excesso não pode ser imputado à construtora, pois cabe aos condôminos agir de maneira profissional.

Diante da complexidade dos procedimentos que podem reduzir o valor do ITBI, torna-se importante os compradores buscarem uma assessoria jurídica especializada para elaborar os procedimentos que darão certeza ao município de que este deverá cobrar o imposto somente sobre o valor do terreno. Ao pagar o ITBI menor, resultará também em grande redução dos custos com a escritura junto aos dois cartórios, o de Notas e o de Registro de Imóveis, sendo a economia muito expressiva, especialmente se multiplicada pelas unidades.

KÊNIO PEREIRA

Fonte: O TEMPO