Perícia elucida dúvidas sobre fração ideal

Um condomínio com quase 400 apartamentos, que cobrava cerca de 150% a mais de quota de condomínio das dez coberturas com base no rateio pela fração ideal, foi condenado a dividir as despesas de maneira igualitária, diante da constatação que os custos de manutenção e conservação decorrem da disponibilidade e utilização das áreas comuns. Em que pesem os esforços do condomínio pela não realização da perícia, querendo limitar o julgamento simplesmente para afirmar a legalidade da fração ideal, esta foi realizada e pôde demonstrar a dimensão da injustiça de se cobrar a mais do proprietário que possui uma unidade maior. Provou que as despesas são geradas nas áreas comuns, que no caso se destacam por terem piscinas, quadras de tênis e poliesportivas, sauna, espaços gourmet e de festas etc. Os serviços e empregados são disponibilizados e usufruídos igualmente por todos os moradores, sem qualquer relação com o tamanho dos apartamentos, que têm a mesma média de moradores.

A fração ideal é prevista em lei, e isso não se discute, sendo este o motivo dos equívocos em algumas decisões do STJ que teriam outro resultado se a perícia tivesse sido realizada. Seriam evitados os erros de entender a quota como se fosse um imposto e ignorar que condomínio edifício tem dois tipos de propriedade (área privativa e comum), sendo bem diferente de condomínio geral. A perícia judicial, feita por engenheiro civil, demonstra que a fração ideal foi criada para dividir despesas de construção, conforme o art. 12 da Lei 4.951/1964, o que é bem diferente da divisão das despesas de manutenção das áreas comuns, que resultam na quota de condomínio que estão previstas no art. 24 da mesma lei.

É elogiável o aprofundamento dos desembargadores que citaram ser dever do Judiciário coibir o enriquecimento sem causa, uma vez que as centenas de apartamentos-tipo, que representam 93,5% do condomínio, nunca aprovariam o rateio justo por se beneficiarem da fração ideal. A única solução das coberturas, que representam 6,5%, foi requerer à Justiça um rateio equânime.

O acórdão publicado em 14.7 cita que “a cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior pressupõe enriquecimento sem causa, abominado pelo artigo 884 do CC, devendo ser observado o princípio do proveito efetivo. É que, por se tratar de áreas comuns, a soma das despesas deve ser igualmente dividida, considerando que todos fazem uso igualitário do espaço e de seus benefícios, sendo, portanto, incabível o rateio no critério das frações ideais”.

A clareza do entendimento citado teve como base a perícia realizada, já que foi considerado no laudo aquilo que parece óbvio, mas que muitas vezes, por falta de reflexão, não é compreendido de imediato: “É necessário informar que as áreas do condomínio... podem ser utilizadas de forma igualitária por todas as unidades autônomas, independentemente da sua área privativa, ou do seu coeficiente de proporcionalidade”.

KÊNIO PEREIRA

Fonte: O TEMPO

Valor real de venda de imóvel deve ser considerado para fins de ITBI

Se o real valor de venda de um imóvel for menor que o valor venal, deve prevalecer sobre o considerado pela Administração para efeitos de cálculo de Impostos de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Com essa premissa, o 4º Juizado Especial da Fazenda Pública do Distrito Federal condenou o governo distrital a restituir um cidadão por valor pago a mais, indevidamente, a título de ITBI. A restituição será na quantia de R$ 5.195,91, corrigida monetariamente. Conforme a decisão, o lançamento tributário incidiu sobre base de cálculo inidônea.

O ITBI é um imposto a ser pago por quem compra um imóvel, antes da oficialização do acordo de compra e venda. A instituição do imposto está disposta na Constituição Federal — artigo 156, inciso II. Além disso, como consta da decisão, a própria legislação tributária do DF dispõe que a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos, sendo que deve ser "determinado pela administração tributária, por meio de avaliação feita com base nos elementos de que dispuser e, ainda, na declaração do sujeito passivo".

De acordo com o processo, a Secretaria de Fazenda do DF emitiu a guia para pagamento do tributo utilizando a base de cálculo de R$ 348.197,29, sendo que o valor real de venda do imóvel correspondia a R$ 175.000,00.

Conforme a juíza Marcia Regina Araújo Lima, para chegar à base de cálculo, a administração deveria ter considerado a declaração do sujeito passivo.

Assim, segundo o artigo 148 do Código Tributário Nacional, o Fisco até pode arbitrar o valor do bem, mediante processo regular, sempre que as declarações feitas pelo contribuinte forem omissas ou não mereçam fé. 

"Não pode a administração tributária, a pretexto de vislumbrar má-fé em todas as negociações praticadas por particulares, deixar a cargo do contribuinte a abertura do procedimento administrativo, mesmo porque se trata de providência afeta ao ente público, e não ao particular", disse a julgadora.

Assim, decidiu que o contribuinte faz jus à restituição, pois considerou que o Fisco não trouxe elementos que comprovassem o valor de mercado do imóvel em mais de R$ 340 mil.

Conforme a advogada do caso, Ana Carolina Osório, sócia do Osório Batista Advogados, a decisão foi correta ao reconhecer a ilegalidade e garantir ao contribuinte o ressarcimento do valor de ITBI pago a maior. Conforme a advogada, o valor da compra e venda deve prevalecer para efeito de base de cálculo do ITBI, a não ser que seja comprovado em processo administrativo que o valor não merece fé.

"O DF, imbuído de insaciável apetite arrecadatório, comete ilegalidade ao inverter a ordem legal e presumir a má-fé do contribuinte, fixando antecipadamente base de cálculo diversa, muitas vezes consideravelmente acima do valor de mercado do imóvel transacionado", destaca Osório.

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0721073-69.2020.8.07.0016

Fonte: Revista Consultor Jurídico

Aluguel de terreno para instalação de antena está sujeito a ação renovatória

A Estação Rádio Base (ERB), popularmente conhecida como antena de celular, integra o fundo de comércio da operadora de telefonia e, como consequência, o contrato de locação do terreno onde ela foi instalada está sujeito à ação renovatória prevista no artigo 51, III, da Lei 8.245/1991.

Com base nesse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ) que, por considerar não caracterizado o fundo de comércio, concluiu que o contrato de locação de imóvel para ERB não seria objeto de ação renovatória.

A controvérsia teve origem em ação renovatória de contrato de locação não residencial do imóvel onde se encontra instalada uma ERB.

A sentença julgou procedente o pedido da operadora e renovou a locação por cinco anos, mantidos os reajustes e as demais cláusulas do contrato. No entanto, o TJ-RJ deu provimento à apelação do locador e mandou a empresa desocupar o imóvel, sob os argumentos de que não se caracterizava o fundo de comércio nem procedia o pedido renovatório.

Proteção ao locatário

No recurso especial apresentado ao STJ, a operadora sustentou que a ERB está compreendida na proteção conferida ao locatário pela Lei 8.245/1991, por ser parte significativa do fundo de comércio utilizado no desempenho de sua atividade empresarial. 

Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, as ERBs são estruturas essenciais à prestação de serviço de telefonia celular, que demandam investimento da operadora e integram o seu fundo de comércio.

"Por sua relevância econômica e social para o desenvolvimento da atividade empresarial e, em consequência, para a expansão do mercado interno, o fundo de comércio mereceu especial proteção do legislador ao instituir, para os contratos de locação não residencial por prazo determinado, a ação renovatória, como medida tendente a preservar a empresa da retomada injustificada, pelo locador, do imóvel onde está instalada", explicou.

Para a ministra, a ação renovatória constitui o mais poderoso instrumento de proteção do fundo empresarial. Segundo ela, essa ação também concretiza a intenção do legislador de evitar o enriquecimento ilícito do locador, inibindo a possibilidade de se aproveitar da valorização do imóvel resultante dos esforços empreendidos pelo locatário no exercício da atividade empresarial.

Função social

A ministra lembrou que as ERBs são centros de comunicação espalhados por todo o território nacional, cuja estrutura, além de servir à própria operadora responsável por sua instalação, pode ser compartilhada com outras concessionárias do setor de telecomunicações, segundo prevê o artigo 73 da Lei 9.472/1997 – o que, entre outras vantagens, evita a instalação de diversas estruturas semelhantes no mesmo local e propicia a redução dos custos do serviço.

Por isso, além de atender a uma necessidade da empresa que a instalou, a ERB cumpre uma função social, observou a relatora.

Renovação

Nancy Andrighi esclareceu que o cabimento da ação renovatória não se restringe ao imóvel para onde converge a clientela, mas se irradia para todos os imóveis locados com o fim de promover o pleno desenvolvimento da atividade empresarial, porque contribuem para a manutenção ou o crescimento da clientela.

Diante disso, afirmou a relatora, a locação de imóvel por empresa prestadora de serviço de telefonia celular para a instalação de ERB está sujeita à ação renovatória. Ele apontou que esse mesmo entendimento já foi adotado anteriormente pela Terceira Turma, no julgamento do REsp 1.790.074.

Ao dar parcial provimento ao recurso especial, a turma decidiu que, embora preenchidos os requisitos elencados no artigo 51 da Lei 8.245/1991, os autos devem ser devolvidos ao TJRJ para que o tribunal se manifeste sobre a alegação de que o locador pretende a retomada do imóvel para uso próprio, por se tratar de circunstância que excepciona o direito da recorrente à renovação do contrato, como estabelece o artigo 52, inciso II, da Lei de Locações. Com informações da assessoria de imprensa do Superior Tribunal de Justiça.

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REsp 1.830.906

Fonte: Revista Consultor Jurídico

Leilão de imóveis: Como funciona e quais cuidados devo tomar? - Questão ...

Como obrigar o vendedor a transferir a propriedade de um imóvel? Considerações sobre a ação de adjudicação compulsória

Suponha que você esteja caminhando pelas ruas da sua cidade e se depara com o anúncio de venda de uma bela casa. Você se interessa, liga para o proprietário e agenda uma visita. O imóvel te satisfaz plenamente e você decide concretizar a compra.

Em razão disso, você e o proprietário da casa celebram um contrato de compra e venda mediante escritura pública registrado em cartório de títulos com o objetivo garantir o seu direito da propriedade do referido imóvel contra terceiros.

Entretanto, após a celebração deste contrato, você repara que o vendedor do imóvel começa a se esquivar do compromisso de realizar a transferência da propriedade do imóvel no registro de imóveis competente. Insatisfeito com a situação, você procura um advogado e lhe pergunta qual seria a ação judicial cabível para se obrigar um vendedor a transferir a propriedade de um bem imóvel.

A resposta para esta pergunta é simples e direta: ação de adjudicação compulsória.

A ação de adjudicação compulsória busca obter sentença judicial na qual o Juízo supre a outorga do então proprietário do imóvel fazendo com que o promitente comprador tenha o direito de registrar a casa comprada em seu nome perante o registro de imóveis competente para o caso.

Contudo, é importante ressaltar que a ação de adjudicação compulsória não cabe nos casos em que o vendedor do imóvel não figure como proprietário do bem no registro de imóveis. Para estes casos, a ação judicial cabível será outra.

Além disso, não se exige - para esta ação - que o contrato de compra e venda esteja registrado no ofício de imóveis, por força de enunciado da súmula nº 279 do Superior Tribunal de Justiça.

Ou seja, a ação de adjudicação compulsória exige - além do vício de outorga - principalmente que o imóvel esteja registrado no nome do promitente vendedor. Caso não esteja, é provável que a questão seja resolvida em indenização por perdas e danos ou, caso sejam verificados determinados requisitos, por meio de ação de usucapião, que também objetiva conseguir a determinado indivíduo a aquisição da propriedade de bem imóvel.

Asaph Correa e Teles - Bacharel em Direito pela Universidade de Brasília. Pós-Graduando em Direito Civil e Direito Processual Civil pela Escola Superior da Magistratura do Distrito Federal.

2020, o ano da mutação da indústria imobiliária global

Já há cerca de seis meses que o assunto recorrente é a pandemia global que se atravessa. Sinal nítido que toda a humanidade está preocupada e tenta adaptar-se a novos costumes e alterações de hábitos por questões de saúde pública.

Tal como o resto do mundo, a indústria imobiliária global mostra já sinais nítidos de alterações e adaptações aos seus formatos tradicionais, seja na construção, mediação, gestão ou qualquer outra especialidade imobiliária. Será o ano de 2020, ano da mutação da indústria imobiliária global?

Soluções tecnológicas para empresas

Essa adaptação é catapultada pelas novas tecnologias do imobiliário, ou PropTechs, e as empresas que se dedicam exclusivamente a esta vertente, a criação de soluções tecnológicas para a indústria imobiliária, encontram-se hoje num dos períodos mais vibrantes das últimas décadas. Um mar de novas tendências e hábitos dos consumidores abre muitas janelas de oportunidade. A análise profunda desta complexa alteração e a identificação dos pontos mais importantes a disponibilizar aos consumidores é a chave para obter novos produtos e ideias de sucesso.

Existe igualmente o contrário, como o caso de uma PropTech que apresentou em Nova York, no Mipim PropTech 2019, uma solução inovadora e que tinha dezenas de vantagens para os utilizadores. Já se antevia um investimento alto por parte de alguns fundos dedicados a financiar estas PropTechs e apenas se discutiam pormenores em relação à produção em escala. Tratavam-se de fechaduras de portas com leitores digitais para uso residencial e comercial. Hoje em dia seria descabido vender este tipo de solução pelo simples facto de existir uma hipótese de contágio elevada sempre que se abria uma porta. A leitura que se discute hoje em dia seria um scan da retina ocular ou leitura de dados biométricos que permitam não existir contacto com as superfícies. Tal como todos, também as PropTechs se estão a adaptar aos novos desafios.

O exemplo da mediação imobiliária

Outro ramo do imobiliário sobre o qual pertinentemente muito se fala é o da mediação imobiliária. Entre vários artigos que tenho lido, e conversas com profissionais da mediação, creio que já não existe a utopia de que para atingir resultados acima da média, o mediador e os seus agentes não necessitam de recorrer a tecnologia. Assim sendo, entre vários factores que diferenciarão estes profissionais, o uso de plataformas tecnológicas de forma eficaz e inovadora será essencial.

O seu grau de experiência e conhecimento através de formação será igualmente decisivo na fidelização de clientes. A sua capacidade de resumir todas as etapas de um negócio de forma célere será uma enorme vantagem. Esta última poderá ser maximizada através de soluções já desenvolvidas por proptechs, como a aquisição através de moeda virtual, ou centralização de dados e documentação dos activos numa plataforma.

Esta adaptação demora algum tempo se iniciada agora, mas um agente experiente e eficaz está obviamente assegurado desde que apoiado por um mediador que siga o mesmo mindset. Recordo o privilégio de ter reunido em 2006 com a presidente da John Daugherty em Houston, que me mostrou todo o edifício onde operavam, e sobretudo como operavam. Na altura já pensavam em criar super-agentes, dando todo o apoio para tal. Existia um processo lógico de seleção e potencialização dos melhores profissionais.

No primeiro andar existiam várias secretarias num open-space com cerca de 200 metros quadrados. Aqui estavam os “rookies”, novos agentes com pouca experiência a quem lhes era facultada formação, e condições de trabalho dignas. Após uma certa faturação e grau de satisfação dos clientes estes agentes eram promovidos ao segundo andar, onde tinham uma sala individual, assim como uma assistente para apoio à parte burocrática, tecnológica e follow up de clientes. Nesta fase os agentes continuavam com formação mais complexa e especializada, e dispunham já de uma carteira de clientes considerável, o que exponenciava a retenção de mais clientes através das recomendações. O terceiro e quarto andares eram utilizados por líderes de equipas e Direcção. Será este um modelo viável a adotar pelo mediador, de forma a valorizar o potencial dos seus agentes e dar apoio individualizado a quem tem melhores resultados? Julgo que se deveria seguir o exemplo de mercados mais maduros.

O caso do setor da construção

Na construção denota-se igualmente os efeitos desta nova era, existindo um investimento superior em zonas rurais, fora dos grandes centros urbanos. As técnicas e volumetrias das construções estão igualmente a ser adaptadas às novas exigências relacionadas com a segurança, higiene e bem estar dos consumidores. Desde o residencial ao comercial, os activos começam a ser criados com base noutra filosofia de vida, muito ligada à preservação da privacidade e garantindo segurança higiénica e também todas as comodidades que as novas tecnologias permitem obter, como comunicações (cada vez mais importantes num período de confinamento), eficiência energética e segurança.

Rhonda Wong, CEO e cofundadora da PropTech Ohmyhome em Singapura avisa, através de e-mail escrito à Crunchbase, “Acho que esta crise definitivamente serviu como um forte aviso para aqueles que relutam em entrar no mundo digital ou melhorar seus processos de gestão para permitir que os funcionários trabalhem em casa”, disse Wong. “Esperamos uma mentalidade aberta em relação à inovação e adoção de novas tecnologias”, afirmação com a qual concordo e que se demonstra já válida pela quantidade de empresas e trabalhadores que trabalham agora a partir de casa ou espaços de Cowork que ofereçam todas as condições de segurança.

Estas alterações nas várias especialidades do imobiliário e noutras levam-me a crer que de facto 2020 é o ano da mutação da indústria imobiliária em termos de mentalidades e processos de trabalho. As estratégias e objetivos alteraram-se e prosperará quem tiver a melhor capacidade e condições de adaptação, incluindo a incontornável adaptação à tecnologia.

Jorge Próspero dos Santos

Fonte: Out Of The Box pt

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Entrevista Darkson Fonseca Jr sobre Inspeção Predial – SEIS EM PONTO – B...