Curiosidades históricas e jurídicas sobre a Locação de Imóveis até a reforma da Lei do Inquilinato promovida pela Lei 12.112/2009

Para explicar essa curiosidade para vocês, preciso dizer que nem sempre a matéria da Locação de Imóveis foi regida pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), antes disso, a locação de imóveis era regida pelo Código Civil de 1916, na parte especial que versava sobre Contratos. Naquela ocasião, quando um contrato era encerrado, cabia a imediata reintegração de posse pelo Locador em face do Locatário, que quando não devolvia o imóvel locado, acabava por cometer esbulho.

É sabido que o direito evolui com a sociedade e logo percebeu-se a importância de se ter uma legislação especial que disciplinasse e regulasse matéria tão relevante como a Locação de Imóveis.

Desta forma, visando regular a matéria, surgiu a primeira lei especial para regular a locação de imóveis urbanos, que foi a Lei 4.403/1921, a qual estabelecia a prorrogação automática dos contratos, até que sobreveio a lei 4.624/1922, a qual alterou a lei antiga para permitir que o inquilino impedisse a reintegração de posse, quando provasse que o proprietário do imóvel não necessitava do imóvel.

Mas as modificações legislativas sobre a Locação de imóveis não pararam por aí, e a matéria passou por inúmeras leis regulatórias, até ser tratada pela Lei 6.649/1979, que foi emendada pela Lei 6.698/1979, onde PROIBIU-SE que o locador retomasse o imóvel locado “sem motivo”, apenas pelo “mero” fim do contrato.

E o que aconteceu após isso? A situação da moradia acabou se agravando, pois, os donos dos imóveis resolveram deixar seus imóveis fechados ao invés de alugar, tendo em vista a dificuldade para retomar seus imóveis após serem locados. Vale ressaltar que na década de oitenta a inflação crescia em níveis absurdos, o que afetava toda a economia, inclusive o setor imobiliário. Assim, diante da impossibilidade de retomar os imóveis após o término do contrato, imóveis começaram a ser adquiridos e deixados trancados, como mera forma de segurança patrimonial.

Os resultados de tudo isso? Iniciou-se uma escassez de imóveis disponíveis para Locação, e em consequência, certamente o aumento do valor dos aluguéis que deve ter atingido patamares astronômicos na época (Lei da oferta e da procura)!!!

Esse recorte histórico é interessante para que possamos observar as consequências da atuação excessiva do Estado na regulamentação de relações entre particulares de forma, afinal é sempre bom lembrar que as relações particulares tuteladas pelo direito privado, possuem capacidade de se auto regularem sozinhas de uma forma ou de outra.

Nesse cenário, surge em 18 de outubro de 1991, a Lei 8.245, que tornou possível a retomada do imóvel locado ao final do contrato, porém, condicionou o despejo, no caso de locações residenciais, à celebração do contrato com prazo mínimo de trinta meses, e caso o contrato não atendesse esse lapso temporal mínimo, o pedido de retomada do imóvel só poderia ser realizado após decorridos cinco anos de vigência da locação, ou seja sessenta meses.

Ou seja, para requerer o imóvel de volta ao final do contrato, por imposição da Lei 8.245/1991, o locador deveria celebrar um contrato escrito com o prazo mínimo de trinta meses com o locatário, e caso essa regra fosse desrespeitada, era imposta ao locador a necessidade de aguardar pelo prazo de sessenta meses (5 anos), contados do início do contrato, para poder retomar o imóvel quando a única justificativa para tanto fosse o fim do contrato.

No entanto, mais uma vez, a tentativa do estado de proteger de forma exagerada o Locatário acabou por prejudicá-lo pois este não conseguia mais encontrar imóveis disponíveis para Locação com facilidade, pois as restrições e dificuldades de retomada do imóvel pelo locador, acabaram por desestimular a construção e aquisição de imóveis para locação, causando uma nova escassez de imóveis disponíveis para locação.

A situação assim permaneceu, até que em 2009 a Lei do inquilinato passou por uma grande reforma promovida pela Lei 12.112/2009, para se "adaptar socialmente" e corrigir algumas distorções, trazendo importantes alterações na Lei 8.245/1991, na medida em que trouxe novas possibilidades de devolução do imóvel pelo locatário – regulamentando a devolução do imóvel antes do prazo final de duração do contrato-, e de retomada do imóvel pelo locador, ao trazer novas possibilidades de ações de despejo com fundamentos mais amplos, diminuindo as restrições e dificuldades absolutas previstas anteriormente, que dificultavam a retomada do imóvel locado pelo locador (isso poderá ser assunto para um próximo artigo!).

Por fim, foi após essas inúmeras alterações visando se adequar aos anseios sociais e jurisprudenciais, que a Lei do Inquilinato chegou ao status em que se encontra atualmente onde busca ser vantajosa tanto para o Locador quanto para o Locatário, promovendo assim um equilíbrio nas relações privadas, afinal o Direito deve ser reflexo das mudanças e desejos sociais!

E aí, o que você achou dessa curiosidade histórica e jurídica sobre a evolução da locação de imóveis no Brasil?

Marisa Mônica Gomes de Sousa - Advogada | Especialista em Ciências Criminais - Consultoria e Pareceres | Atuação Previdenciária - INSS e Tribunais | Direito Imobiliário- Elaboração de Contratos Imobiliários e Assessoria.

Fonte: Artigos JusBrasil

PORTABILIDADE DA AVALIAÇÃO CERTIFICADA DE IMÓVEIS

A questão da portabilidade das avaliações imobiliárias bancárias sempre foi um tema a suscitar controvérsias. 

De momento, quando um postulante a financiamento bancário quer usufruir de um crédito à habitação tem que suportar os custos da avaliação imobiliária bancária e, apesar de suportar estes custos, o Laudo Avaliatório não lhe é disponibilizado. Por fim, se o postulante quiser pedir um financiamento imobiliário em três instituições bancárias distintas terá de suportar os custos de três Laudos Avaliatórios. 

Este projeto de lei pretende alterar esta situação propondo: 

- O mutuário/consumidor será o titular do laudo e outros documentos da avaliação que seja realizado às suas expensas, devendo ser-lhe entregue uma cópia do original dos mesmos no prazo de 5 dias contados desde a data da sua emissão. 

- O mutuário ou candidato a mutuário pode propor à instituição de crédito mutuante que utilize um Laudo Avaliatório que tenha sido realizado às expensas do mutuário ou candidato a mutuário desde que o mesmo: 

a) Tenha sido emitido há menos de seis meses na data em que o mutuário ou candidato a mutuário realiza a sua proposta; 

b) Tenha sido efetuado por perito avaliador de imóveis credenciado e inscrito junto ao Conselho de Classe competente. 

c) Caberá à instituição de crédito mutuante suportar os custos da avaliação caso esta não aceite a proposta apresentada nos termos acima. 

A portabilidade da Avaliação Certificada de Imóveis, é uma medida que irá trazer maior transparência ao valor dos imóveis no mercado, reduzindo substancialmente o tempo das transações imobiliárias e os custos associados ao processo de aquisição de imóveis, por parte dos consumidores. 

Atualmente, no Brasil não se permite a portabilidade das avaliações dos imóveis entre as diferentes instituições financeiras. Esta impossibilidade acarreta custos elevados para os consumidores, porque implica que paguem várias avaliações do mesmo imóvel, cada vez que se submetem um pedido de empréstimo para habitação, a cada instituição bancária, ao longo do processo de seleção do crédito habitacional. 

A portabilidade apresenta vários benefícios ao processo de compra e venda de imóveis para os consumidores. O comprador, que necessita de crédito à habitação, paga apenas uma vez o Laudo Avaliatório, se quiser analisar as várias opções de crédito, em diversos bancos e, de posse do Laudo Avaliatório, é também possível reduzir o tempo de concretização e formalização da transação imobiliária. 

Este Projeto de Lei irá reduzir os custos com a aquisição de imóveis além de, com a portabilidade das avaliações, permitir um maior compartilhamento de informação das transações e seus valores, o que possibilitará uma maior transparência mercadológica tanto aos proprietários quanto aos adquirentes, sendo um ponto de referência para a definição independente do preço, e que possam fazer e aceitar ofertas com mais rigor. 

Os proprietários, portanto, poderão publicizar os seus imóveis com a garantia que o preço definido tem por base uma avaliação certificada por um perito independente e concretizar a transação de forma mais rápida e eficiente, com a ajuda do Corretor de Imóveis, que irá qualificar e selecionar os potenciais compradores. A poupança direta reside no custo da avaliação, que irá necessariamente diminuir e, no caso de o cliente consultar mais de um banco para a obtenção de crédito habitacional, pagará uma única vez a avaliação. 

Esta é uma mudança de paradigma importante para o mercado imobiliário nacional que é ainda bastante informal e especulativo. 

Concluindo, o objetivo desta proposta é permitir que um Laudo Avaliatório seja válido para todos os bancos, dentro das prerrogativas acima mencionadas, proporcionando vantagens claras, técnica e econômica, no momento em que se inicia o processo de venda do imóvel. 

Prof. Marcos Mascarenhas - Editor

Sublocação: o que é? E como agir da forma correta?

A prática da sublocação é muito comum tanto nas locações residenciais como nas comerciais e está regulamentada pela Lei do Inquilinato nº 8.245/91 nos arts 13 e seguintes, e nada mais é quando, o inquilino aluga parte ou o todo do imóvel para outra pessoa, e essa terceira pessoa passa a ser a sublocatária assumindo as responsabilidades da locação de forma subsidiária, ou seja, o contrato da sublocação fica “subordinado” ao contrato da locação respeitando sempre os limites nele estabelecidos, como prazo, preço e condições.

Quem é o locador, o locatário, o sublocador e o sublocatário?

O locador é o responsável pelo imóvel, é ele que receberá os aluguéis. O locatário é o inquilino do locador, ambos firmarão um contrato de locação. Caso o locador autorize a sublocação, e veremos abaixo como isso deve ser feito, o locatário poderá também se tornar simultaneamente locatário e sublocador e transferirá seus direitos de uso e gozo do imóvel ao sublocatário, que pagará os aluguéis ao sublocador.

Como posso sublocar o imóvel que aluguei?

Para que o locatário possa ofertar a terceiros o seu imóvel é necessário e obrigatório, sob pena de infração contratual, obter o consentimento prévio e por escrito do locador no contrato de locação através de uma cláusula autorizando a sublocação. Na situação da locação já estar em vigor deve ser elaborado um aditivo contratual inserindo a cláusula que permita tal prática. Uma vez notificado o locador do interesse pelo locatário em sublocar o imóvel e não houver manifestação do locador por escrito, a sugestão é que o locatário não subloque o imóvel para não sofrer as penalidades da infração contratual que pode gerar multa e até a ação de despejo. É o que dispõe o art. 13 da lei:

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

Qual a relação entre o locador e o sublocatário?

Não existe inicialmente qualquer relação jurídica entre o locador e o sublocatário. O locador deve apenas conhecer a situação e autorizar a prática como já vimos anteriormente, mas este cenário pode mudar caso o locatário (e sublocador) se torne inadimplente com o pagamento dos aluguéis. Nesta situação, uma vez que o sublocatário seja notificado pelo locador que os aluguéis não estão em dia, deve o sublocatário pagar os valores diretamente ao locador e não mais ao sublocador, sob pena de pagar duas vezes, ainda que esteja pagamento corretamente para o sublocador sendo a lei no seu art. 16 bastante clara com esta situação, veja:

Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.

E o valor do aluguel?

Quanto ao valor do aluguel a lei defende que não pode exceder ao valor da locação, salvo se o imóvel for de habitações multifamiliares, e neste caso, o total dos aluguéis das sublocações não poderá exceder ao dobro do valor da locação original. Caso o sublocador não esteja cumprindo com a norma e cobrando valores superiores fica autorizado ao sublocatário reduzir o aluguel até os limites estabelecidos no contrato principal, que é o contrato de locação. Isso porque o contrato de sublocação é acessório ao contrato de locação e deve respeitar os limites contratados.

Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.

Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos

Qual é o prazo contratual?

O prazo contratual da sublocação deve seguir as mesmas condições do contrato de locação, ou seja, terminada a locação, seja ela por qualquer motivo, automaticamente termina a sublocação, podendo o sublocatário pedir indenização ao sublocador caso seja o caso. Veja:

Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem - se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.

Referência: Scavone Junior, Luiz Antonio. Direito Imobiliário - Teoria e Prática. Ed. Gen. 15ª edição.

Beatriz Corazza - Advogada

Fonte:Artigos JusBrasil

Contrato de Locação Comercial e benfeitorias que permanecerão no imóvel locado, o que o Locatário pode obter como benefício neste negócio jurídico

Procurar um ponto comercial para locação nem sempre é uma matéria fácil, a busca pelo local ideal demanda uma série de preocupações quanto as adaptações que deverão ser necessárias para melhorias em deixar um ambiente mais agradável.

Primeiramente alguns critérios são de suma importância para a escolha do local adequado, que irá atender as necessidades da empresa que será instalada no ponto comercial, tais como: localização, vizinhança, fácil acesso, ou se o nicho de produtos ou serviços atende as perspectivas esperadas no local pretendido.

Algumas considerações deverão ser levadas em conta antes da tomada de decisões e fechamento de contrato de locação comercial, tais como: o local atende às necessidades pretendidas? o tamanho do local é adequado? o valor da locação está de acordo com a região pretendida? será necessário efetuar reforma para melhorias e adaptações?

Pois bem, é neste instante que entra a possibilidade de Locador e Locatário efetuarem um bom diálogo que poderá viabilizar melhorias no espaço locado trazendo benefício para ambas as partes.

Sabemos que no direito imobiliário temos as chamadas benfeitorias (necessárias, úteis e voluptuárias), conforme preceitua o artigo 96, do Código Civil, vejamos:

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§ 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3º São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Sendo assim, as benfeitorias necessárias evitam a deterioração do imóvel locado, as úteis facilitam o uso do bem e as voluptuárias embelezam o local.

Quanto ao pagamento de indenização e retenção de valores pelas benfeitorias, as necessárias mesmo que não seja autorizadas pelo locador e as úteis quando autorizadas pelo locador, são indenizáveis, conforme preceitua o artigo 35 da Lei 8245/91.

Art. 35. - Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

No entanto, já as benfeitorias voluptuárias aquelas que embelezam o local, de mero luxo, exemplo: construção de uma piscina, estas não são passiveis de indenização por parte do Locador.

Portanto entende-se que muitas das vezes na locação de ponto comercial é necessário efetuar investimentos para adaptações e melhorias, investimentos em obras para adequar as suas necessidades, é importante avaliar os gastos, o período que o Locatário pretende permanecer no imóvel, ademais as reformas trarão benefícios que irão valorizar o imóvel futuramente.

Outrossim, é importante levar em consideração que os investimentos efetuados pelo Locatário para implementação do empreendimento poderão ser amortizados no decorrer do período locado, exemplo: Pretendo montar uma franquia de bolos, lojas de conveniência ou qualquer outro negócio que no decorrer do tempo certamente o retorno será garantido, é claro que tudo dependerá da sustentabilidade do negócio em se manter, obtendo sucesso a empresa e recompensando os gastos do investimento.

Em contrapartida, poderá haver entre Locador e Locatário um acordo amigável entre as partes podendo estes negociarem descontos, carências no período de locação e junto busquem saídas e alternativas que otimizem o investimento gasto em benefício do imóvel locado.

Sendo assim, para o Locador é um bom negócio, dependendo do estado de conservação do imóvel, e para o Locatário estar em um ambiente harmonioso e atrativo, que traga conforto, apto a gerar futuros clientes que se sentem felizes, certamente entenderá o Locatário que o investimento valeu a pena, visto que acordos entre proprietários e inquilinos gera benefícios para ambas as partes, e é o que se espera, na relação contratual comercial.

Rose Glace Girardi, OAB/SP 334.290 Advogada atuante na cidade de São Caetano do Sul e Grande ABC e São Paulo, área Cível, Consumidor, Imobiliária, Trabalhista e Previdenciária, Graduada – Faculdade de Direito 2008-2012 – Faculdade Anhanguera, Pós-Graduada em Direito do Trabalho e Direito Previdenciário pela Faculdade Legale, MBA em Direito do Trabalho e Previdenciário e Pós Graduada em Imobiliário pela Faculdade Legale.

XVI WEBINAR: VISTORIA CAUTELAR DE VIZINHANÇA

O evento é aberto ao público e terá transmissão ao vivo pelo Canal do IBAPE no YouTube.

Senador apresenta projeto para reduzir de 30 para 7 dias o prazo de registro de imóveis em cartório

Quando esteve à frente do Procon em Alagoas, Rodrigo Cunha recebia muitas queixas sobre os longos prazos e a burocracia necessária ao registro de imóveis nos cartórios. Como senador, ele quer reduzir o tempo que uma pessoa gasta nessa tarefa.

Para isso, ele apresentou o Projeto de Lei 4.197/2020, que diminui de 30 para 7 dias o prazo de registo de títulos de imóveis no cartório. A ideia é agilizar os processos e facilitar a vida das pessoas.

Rodrigo argumenta que a lei em vigor data de quase 40 anos atrás, e, hoje, com a digitalização dos documentos, não faz mais sentido um prazo de um mês para cumprir essa burocracia. Na prática, seu projeto acrescenta um novo artigo à Lei 6.015, de 1973, que rege os registros públicos.

“Estamos na era da tecnologia, e quase todos os documentos e procedimentos hoje já estão digitalizados. A legislação tem que seguir o seu tempo e se atualizar, para que continue atendendo à população. Do contrário, torna-se um fardo”, avalia Rodrigo.

Quando deputado estadual, Rodrigo já havia intervindo em favor dos consumidores, ao defender a aplicação em Alagoas de uma lei nacional que permite a redução pela metade de tarifas imobiliárias no caso do primeiro imóvel adquirido através do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Agora, o projeto aguarda ser pautado pelo presidente do Senado. Em sendo aprovado, facilitará o caminho para reaquecer o mercado imobiliário no pós-pandemia.

Fonte: Cada Minuto

NOTA DO EDITOR:

Acesse o PL 4197/2020 clicando no link abaixo:

https://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/143982

Preços de imóveis sobem e superam a inflação – Por Samuel Silva

A crise atual provocada pela pandemia do novo coronavírus tem afetado diversos setores da sociedade. Porém, o mercado imobiliário tem atravessado essa situação com resultados positivos, como é possível identificar em alguns dados fornecidos pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Conforme as informações da entidade, o número de imóveis financiados no primeiro semestre de 2020 foi 35,2% superior em relação ao ano passado.

Ainda conforme o Índice Fipezap – pesquisa realizada pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) com base nos anúncios do portal Zap –, ao final dos primeiros sete meses deste ano, o preço médio do metro quadrado no Brasil apresentou uma alta nominal de 1,4%, acima da inflação de 0,46%, estimada pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) naquele período.

Após um aumento de 0,18% em junho, os preços ascenderam 0,28% em julho. Mesmo com este contexto, essa última elevação ficou abaixo do IPCA de 0,36%, ou seja, os imóveis revelaram uma variação real de -0,08% em julho, o que demonstra que subiram menos do que a variação geral de preços da economia. Até o final do primeiro trimestre deste ano, o setor vivia um momento positivo, mas ainda não existem números concretos sobre a situação dos últimos meses. Dessa forma, ainda não dá para saber as consequências reais da crise no mercado imobiliário, mas é possível afirmar que o cenário deste último mês está favorável.

O mercado imobiliário apresentava um contexto animador antes da pandemia e possui maior estabilidade do que outros setores, por isso, acredito que mesmo com o aumento do desemprego e a diminuição da confiança do consumidor, a crise será passageira para os empreendimentos da área.

Mesmo com a crise, as pessoas ainda acreditam que a compra de um imóvel próprio seja a melhor opção do que o aluguel. A perspectiva de valorização dos imóveis no futuro também é fator que vem ganhando destaque entre os consumidores. A crise financeira de 2014 gerou uma demanda reprimida, que já estava em vias de resolução no início deste ano, período em que a economia estava começando a melhorar.

No entanto, a chegada da pandemia trouxe diversas mudanças e uma das mais marcantes foi a alteração do comportamento do consumidor, que hoje prioriza uma maior segurança e conforto em detrimento de valores mais baixos. Acredito que essa nova realidade tem influenciado o aumento das vendas de imóveis e tem contribuído para a estabilização do mercado imobiliário.

No período pós-pandemia, acredita-se que o cenário deste setor continue a se valorizar. Com a crise financeira, há a necessidade de abaixar os preços, consequentemente, isso também impulsiona a perda do dinheiro investido. No entanto, a estimativa do futuro é positiva, já que se espera que a inflação continue sob controle, fazendo com que novas aquisições sejam realizadas.

Essa valorização será pequena, principalmente, em função do baixo ritmo de produção e de estoque dos imóveis, devido à desaceleração econômica. A produção dos imóveis caiu um pouco devido à paralisação das atividades. Mas, acredito que posteriormente haverá uma valorização, mesmo que mínima.

Fonte: Diário do Comércio