A responsabilidade do fiador na moratória dos contratos de locação na Covid-19

A crise econômica gerada pela crise sanitária instalada pela pandemia da Covid-19 acarretou a renegociação de diversos contratos imobiliários, sobretudo de contratos de locação residencial e comercial.

Os contratantes, intencionados a não deixar a situação do contrato à mercê do entendimento do Judiciário, o qual ainda é incerto, têm optado cada vez mais pela renegociação voluntária como forma de minimizar os riscos e os danos de todos os envolvidos na relação contratual da qual fazem parte. Além da incerteza quanto aos entendimentos jurisprudenciais que serão firmados, a renegociação também tem sido almejada, em razão da paralisação ou desaceleração do ritmo dos trabalhos do poder judiciário, o que poderia implicar em uma demora na solução específica vivenciada pelas partes.

Em se tratando de renegociação de contrato de locação garantido por fiança, o fiador também deverá anuir com o instrumento de renegociação que importar em criação de novas obrigações, sobretudo em agravamento da garantia, como a majoração do saldo garantido pela fiança. 

Assim, se o instrumento de renegociação prevê, por exemplo, o parcelamento de parcelas em aberto, com acréscimo de multa, juros e correção, novas obrigações estarão sendo constituídas, sendo necessária a anuência do fiador, sob pena de nulidade da fiança no que se refere à obrigação repactuada.

Quanto a tal entendimento não há divergência, sendo nesse sentido o posicionamento já firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em casos de renegociação anteriores aos eventos decorrentes da pandemia. Inclusive, o entendimento em questão encontra-se sedimentado, há muitos anos, com a edição da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual "o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu".

A razão de ser da súmula está no fato de que o fiador não pode ser responsabilizado por uma obrigação maior que aquela com a qual ele expressamente concordou.

Nesse sentido, o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, no julgamento do MC 024373 [1], esclareceu que a "interpretação das normas que disciplinam a presente garantia há de confortar a impossibilidade de o fiador responder por acréscimos decorrentes de acordo entre locador e locatário a que não tenha anuído, fazendo superar a obrigação afiançada".

Portanto, havendo aditamento que implique alteração na garantia prestada, deverá o fiador concordar expressamente com a repactuação, sob pena de não responsabilização deste.

Diversa, entretanto, é a hipótese da moratória, em que há, na verdade, uma mera prorrogação do prazo de pagamento, isto é, aqueles casos em que a garantia prestada não é, de forma alguma, majorada.

Com a instauração da pandemia e consequentemente da crise econômica, muitas renegociações têm se pautado na moratória da dívida, com um desconto temporário do valor da prestação mensal, para pagamento do valor correspondente ao desconto concedido em momento posterior. Exemplificando, concede-se um desconto de 50% no valor do aluguel mensal por um período de cinco meses, sendo que o valor concedido do desconto terá vencimento em período posterior, podendo, inclusive, o saldo do desconto ser diluído nos aluguéis posteriores ao período da moratória de cinco meses.

Observa-se que, nestas hipóteses, não há novação propriamente dita. Segundo Caio Mário [2], novação "pode ser conceituada como a constituição de uma obrigação nova, em substituição de outra que fica extinta". No caso da moratória para mera prorrogação do prazo de vencimento de parte do aluguel, não há criação de nova obrigação com a extinção da anterior e originária. A obrigação inicial permanece, havendo apenas um ajuste quanto à data de pagamento da parcela ou de parte dela.

Também não há prorrogação do prazo do contrato de locação, nem consequentemente prorrogação ou majoração da fiança. O contrato de locação de 36 meses, por exemplo, permanece sendo um contrato de 36 meses, ainda que o pagamento seja diferido em prazo diverso, continuando o fiador responsável pelo aluguel e encargos referentes ao total dos alugueis correspondentes especificamente aos 36 meses da locação.

Nesses casos, portanto, a renegociação não implica em majoração da garantia prestada, de modo que não se faz necessária a anuência do fiador na celebração do aditamento.

Se a renegociação não aumentou, de forma alguma, a responsabilidade já anuída pelo fiador, não há razões para se exigir a concordância expressa do fiador, sendo inaplicável o entendimento da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça nessas hipóteses.

Com efeito, se a moratória pactuada não aumenta a fiança prestada, torna-se despicienda a concordância do fiador, permanecendo válida para todos os efeitos a fiança outrora prestada.

A exigência da anuência expressa do fiador nessas hipóteses, além de proteger de forma exacerbada e infundada o garantidor, significaria impor obstáculos desnecessários à renegociação, a qual, entretanto, faz-se tão importante no momento de crise.

Portanto, embora a fiança deva ser analisada sempre de forma restritiva, na forma dos artigos 114 e 819, ambos do Código Civil de 2002 [3], não se tratando de hipótese de majoração da garantia prestada, deverá ser considerada válida a renegociação para moratória da dívida decorrente do contrato de locação, mesmo sem a anuência do fiador.

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MEDIDA CAUTELAR Nº 24.373 - SP (2015/0127321-0). ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, 3/6/2015.

[2] PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. - V.II. Teoria Geral das Obrigações. Rio de Janeiro. Forende, 2017, p. 242.

[3] "Artigo 114 — Os negócios jurídicos benéficos e a renúncia interpretam-se estritamente".

"Artigo 819 —A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva".

Bianca Lourencini Marconi Machado é advogada do escritório Machado, Mazzei & Pinho Advogados.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

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A execução do crédito com garantia fiduciária e a relação de consumo

O Superior Tribunal de Justiça selecionou para julgamento pelo rito dos recursos repetitivos o REsp 1.871.911/SP.

Trata-se de ação de resolução de contrato de compra e venda de imóvel e financiamento com pacto adjeto de alienação fiduciária, proposta pelo devedor fiduciante sob alegação de incapacidade de pagamento, fundamentando-se em que a caracterização do negócio como relação de consumo oriunda de contrato de adesão lhe conferiria direito de denúncia do contrato e de restituição parcial das quantias pagas.

O pedido foi julgado improcedente por falta de interesse processual, já que a operação de crédito não é passível de resolução, de que trata o art. 475 do Código Civil, mas, sim, de execução do crédito seguida de excussão do imóvel nos termos do art. 27 da lei 9.514/97.

Confirmada a sentença em recurso de apelação, sobreveio o mencionado Recurso Especial, selecionado como representativo de controvérsia, tendo em vista a grande quantidade de processos em que se discute o modo de extinção forçada do contrato de crédito com garantia fiduciária, destacando-se que só no Tribunal de Justiça de São Paulo foram "analisados 160 reclamos por esta matéria em 2019 e cerca de 80 apenas nos 3 primeiros meses de 2020, o que indica importante aumento em seu impacto social e econômico.”

Colocam-se, de um lado, a jurisprudência já sedimentada do STJ, segundo a qual a execução do crédito garantido por propriedade fiduciária de imóvel sujeita-se ao rito especial dos arts. 26 e 27 da lei 9.514/97,1 que contempla a excussão do imóvel em leilão e a restituição do saldo, se houver, ao devedor, e, de outro lado, decisões divergentes das instâncias ordinárias, que julgam procedentes pedidos de resolução de operação de crédito fiduciário, com fundamento no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC)2 e na Súmula 543/STJ,3 impondo ao credor fiduciário a restituição de quantia arbitrada pela sentença, independente de leilão. Fundamentam-se essas decisões divergentes, não raras vezes, na caracterização dessa operação de crédito como “relação de consumo e contrato de adesão”, que conferiria ao devedor fiduciante direito potestativo de “postular a rescisão da avença, em virtude de sua incapacidade financeira para continuar honrando as parcelas”4 ou mesmo em virtude de desinteresse em continuar no contrato.

Nesse contexto, não se questiona a incidência das normas do CDC nos contratos de promessa de compra e venda e de crédito com garantia fiduciária, quando caracterizem relação de consumo, pois, sendo lei geral de proteção dos consumidores, esse Código incide sobre qualquer contrato nos aspectos correspondentes à relação de consumo.5

Para ler o texto na íntegra clique aqui.

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1 “A Lei nº 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor - CDC. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial. 3. Agravo interno não provido.” (REsp 1.822.750-SP, 3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 20.11.19).

“Recurso Especial. Direito civil e processual civil. Compra e venda de imóvel. Alienação fiduciária de bem imóvel. Pedido de resolução. Desistência da compra e venda. Restituição dos valores pagos. Prevalência das regras contidas no artigo 27, §§ 4.º, 5.º e 6.º da Lei n.º 9.514/97 em detrimento da regra do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. Precedentes. Recurso especial provido.” (STJ, 1773047-SP, rel. Ministro Paulo de Sanseverino, DJe 22.05.20).

2 Lei 8.078/90: “Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

3 Súmula 543/STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

4 Veja-se, a título de ilustração, acórdão que acolhe pretensão de “rescisão” de compra e venda com financiamento e pacto adjeto de alienação fiduciária mediante aplicação da Súmula 543/STJ, relativa à promessa de venda:

“Apelação - Compra e venda com alienação fiduciária em garantia rescisão contratual motivada pelo desinteresse do adquirente parcial procedência - Inconformismo da ré Acolhimento em parte. Deve ser afastada a tese das rés de impossibilidade da rescisão do contrato, com base na submissão a regime jurídico específico da Lei 9.514/97 - Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, ainda que adquirido o imóvel com cláusula de alienação fiduciária - Propriedade não consolidada em nome da vendedora e credora fiduciária Possibilidade de o adquirente pleitear a rescisão do contrato com restituição das quantias pagas - Súmulas nº 543 do STJ e nº 1 do TJSP - Restituição das partes ao estado anterior - Devolução dos valores pagos, com retenção - Sentença que determina a devolução de 90% dos valores pagos - Acolhida em parte a pretensão da ré para majorar o percentual de retenção - Caso concreto que demonstra ser razoável a retenção de 20% dos valores pagos a título de indenização pelas despesas geradas, segundo entendimento do STJ e precedentes desta C. Câmara. Deram provimento parcial ao recurso.” (TJSP, 8ª Câmara de Direito Privado, Apelação nº 1007132-43.2016.8.26.0451, rel. Des. Alexandre Coelho, DJe 13.03.19).

5 MARQUES, Cláudia Lima, Contratosno Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 5. ed., 2005, p. 618.

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Melhim Chalhub é advogado do escritório Junqueira Gomide & Guedes Advogados Associados. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM, do Instituto dos Advogados Brasileiros e da Academia Brasileira de Direito Civil.

Fonte: Migalhas

O assistente técnico e a necessidade de sua habilitação na área de conhecimento técnico objeto da perícia

A figura do Perito tem sua previsão normativa no artigo 465, caput, do Código de Processo Civil e o Assistente Técnico na sequência, no artigo 466, §1º, do mesmo diploma legal. Ambos encontram morada nas normas regulamentadoras da Prova Pericial.

No Código de Processo Civil é previsto expressamente que o Perito deverá ser especializado no objeto da perícia. Tanto é assim que o Perito poderá ser substituído se lhe faltar conhecimento técnico ou científico. E mais, a análise técnica ou científica se mostra como um dos requisitos do laudo pericial – como observam os artigos 468, inciso I, e 473, inciso II, ambos do Código de Processo Civil. Contudo, não é exigido expressamente em lei que o Assistente Técnico observe conhecimento especializado na sua área de atuação.

Porém, fato é que ambos os profissionais, Perito e Assistente Técnico, auxiliam os operadores do direito em matéria técnica cujo conhecimento foge à área de atuação das partes, advogados, juízes e promotores. Para tanto, exige-se o mínimo de qualificação técnica e expertise na área de atuação do Assistente Técnico, a fim de que ele possa trazer aos autos parecer autêntico e específico sobre determinado assunto.

Como exemplo, podemos citar atuação do Contador na condição de Perito e também como Assistente Técnico. A atuação do contador, na condição de perito, constitui atribuição privativa dos bacharéis em ciências contábeis com registro ativo no Conselho Regional de Contabilidade na categoria de contador, conforme é previsto pelas Normas Brasileiras de Contabilidade.

O item 2 de tais Normas prevê que Perito é o contador que exerce a atividade pericial de forma pessoal, devendo ser profundo conhecedor, por suas qualidades e experiências, da matéria a ser por ele periciada. Por sua vez, o item 5 observa que o Perito-Assistente é aquele contratado e indicado pela parte em perícias contábeis.

É necessário que o Perito comprove sua habilitação como Perito em contabilidade por intermédio de Certidão de Regularidade Profissional emitida pelos Conselhos Regionais de Contabilidade, sendo permitida a utilização da certificação digital, desde que em conformidade com a lei vigente e com as normas estabelecidas pela Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileiras – ICP-Brasil (Item 7 da Norma Brasileira de Contabilidade PP O1).

A contratação do Perito-Assistente ocorre quando a parte deseja ser assistida por contador ou necessita comprovar algo que depende de conhecimento técnico-científico (Item 8 da Norma Brasileira de Contabilidade PP O1). Por isso, o profissional contratado como Assistente Técnico, apenas deve aceitar a incumbência se reconhecer estar capacitado com conhecimento técnico suficiente para tanto.

Outrossim, ainda temos o exemplo do exercício profissional do Assistente Técnico na área administrativa a ser desempenhada pelo Técnico de Administração. Tal profissão é regulamenta pela lei 4.769/54 e pelo decreto 61.934/67.

O desempenho da atividade de Técnico em Administração é privativo: (i) dos bacharéis em Administração diplomados no Brasil, em cursos regulares de ensino superior, oficiais oficializados ou reconhecidos, cujo currículo seja fixado pelo Conselho Federal de Educação, nos termos da lei 4.024/61, bem como dos que, até a fixação referido currículo, tenham sido diplomados por cursos de bacharelado em Administração devidamente reconhecidos; (ii) dos diplomados no exterior, em cursos regulares de Administração após a revalidação do diploma no Ministério da Educação e Cultura; e (iii) dos que, embora não diplomados ou diplomados em outros cursos superiores ou de ensino médio, contassem, em 13 de setembro de 1965, com pelo menos cinco anos de atividades próprias no campo profissional de Técnicos de Administração (2º do Regulamento aprovado no decreto 61.934/67).

Ainda, os institutos normativos citados acima preveem que a atividade profissional do Técnico de Administração será exercida por meio de pareceres, laudos, interpretações, pesquisas:

"Art. 2º - A atividade profissional de Técnico de Administração será exercida, como profissão liberal ou não, VETADO, mediante:

a) pareceres, relatórios, planos, projetos, arbitragens, laudos, assessoria em geral, chefia intermediária, direção superior;

b) pesquisas, estudos, análise, interpretação, planejamento, implantação, coordenação e contrôle dos trabalhos nos campos da administração VETADO, como administração e seleção de pessoal, organização e métodos, orçamentos, administração de material, administração financeira, relações públicas, administração mercadológica, administração de produção, relações industriais, bem como outros campos em que êsses se desdobrem ou aos quais sejam conexos;" (artigo 3º do decreto 61.934/67)

Requisito semelhante à atividade exercida pelo Contador, na qualidade de Perito, é obrigatório que o Técnico em Administração, no exercício da profissão, apresente a Carteira de Identidade de Técnico em Administração, expedido pelo Conselho Regional de Técnicos de Administração – juntamente com prova de estar o profissional em pleno gozo de seus direitos sociais.

Com efeito, nos exemplos acima, é de fácil percepção que muitos requisitos são exigidos para a atuação do Perito no âmbito da prova pericial, principalmente em relação à exigência do profissional contratado observar habilitação ou qualificação técnica específica.

A mesma linha de raciocínio, em relação à expertise, deve ser aplicada ao Assistente Técnico, vez que este acompanhará o Perito na produção de provas e desempenhará grande papel no processo na formação da decisão final do magistrado. Por exemplo, um médico não possui habilitação ou qualificação técnica para atuar como assistente técnico numa perícia contábil ou administrativa – porém, é capacitado tecnicamente para atuar na produção de prova pericial que exija um profissional com conhecimentos da área médica.

E mais, se for necessário, por exemplo, poderá ser exigido que o profissional tenha conhecimentos ainda mais específicos quando do exercício da perícia. Cite-se o caso hipotético de um médico anestesista para participar como Assistente Técnico, na produção de prova pericial, numa situação em que se exige sua qualificação técnica e experiência médica da área de anestesia. Se fosse chamado em seu lugar um médico oftalmologista ou um médico geriatra, estes não cumpririam com a mesma qualificação técnica o serviço a eles incumbido – não por falta de competência, mas simplesmente por falta de conhecimento técnico e expertise na área de atuação exigida em determinada perícia.

Dessa forma, não há como a parte indicar um advogado para atuar como seu Assistente Técnico em uma prova pericial cujo escopo será em área distinta da jurídica. Se fosse possível a atuação de um advogado como assistente técnico as partes sequer precisariam nomear assistentes, haja vista os seus patronos constituídos nos autos do processo. Inclusive, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo já se manifestou sobre a impossibilidade de advogados das partes acompanharem a realização de perícia técnica nos autos, especialmente quando o objeto do exame pericial compreende matéria técnica e científica alheia à formação dos advogados.

"AGRAVO DE INSTRUMENTO – MEDIDA CAUTELAR DE PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVAS - Autorização do ingresso dos advogados das partes durante a perícia - Descabimento - Permissão restrita aos assistentes técnicos - Ausência de cerceamento de defesa - Participação da perícia por intermediação de profissionais especializados sobre a questão de fato controvertida - Aplicação de analogia e do princípio do paralelismo da forma - Substituição da presença física do juiz, das partes e dos representantes processuais devido à falta de conhecimento técnico-científico – Decisão interlocutória reformada - Recurso provido. (...)

Então, sob o palio do princípio do paralelismo da forma, que afasta a presença física do juiz à formação da instrução, em virtude da falta de conhecimento especializado acerca do fato controvertido, não se mostra plausível autorizar a participação pessoal dos advogados das partes, que também não detém preparação acadêmica específica ao exercício desse mister." (Agravo de Instrumento 0219427-19.2011.8.26.0000, 8ª Câmara de Direito Privado, Des. Rel. Relator Salles Rossi, j. 30.5.12) – sem ênfase no original

No Estado de São Paulo, o Tribunal de Justiça também já se manifestou sobre a impossibilidade de indicar como assistente técnico pessoa sem habilitação no tema objeto da perícia a ser realizada:

"Perícia - Contabilidade - indeferimento de quesitos, por impertinência, e da indicação de assistente técnico, aí por falta de habilitação legal - É certo que os assistentes técnicos em perícias judiciais necessitam apresentar a mesma habilitação legal que se exige dos peritos. Com efeito, a assistência consiste em exercício-profissional de auxílio à parte assistida, eis que leigos, os especializados em Direito para a temática a ser então apreciada. Como se define técnica, não pode a parte trazer a falar nos autos quem não tenha habilitação, "ex vi legis", sobre o tema a ser examinado, bem de ver, sendo evidentemente inadmissível que um leigo, ou especialista em matéria estranha àquela a ser periciada, venha exercer nos autos qualquer assistência a seu indicador, que já então não seria técnica - Agravo de instrumento que se prove em parte (...)." (TJSP – Agravo de Instrumento 274.983.4/4 – 9ª Câmara de Direito Privado – Des. Rel. Marco Cesar – j. 11.2.03) – sem ênfase no original

Seguindo o mesmo norte, o Superior Tribunal de Justiça já demonstrou a necessidade de nomeação de expert em cada área, destacando a função do perito especializado em casos complexos:

"Trata-se de agravo desafiando decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado:

"AGRAVO INTERNO. Direito de submeter a decisão ao colegiado. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PERÍCIA COMPLEXA. NECESSIDADE DE NOMEAÇÃO DE EXPERT EM CADA ÁREA. O perito é o auxiliar do juízo que tem conhecimentos técnicos ou científicos sobre as alegações a provar no processo. Os peritos são escolhidos dentre profissionais de nível universitário e deverão comprovar sua especialidade na matéria sobre a qual opinarão. Deve-se considerar a relevância que assume a prova pericial em questões como a dos autos, que versa sobre a contaminação do solo com resíduos industriais, pois o laudo produzido pelo expert é o principal esteio para a formação do convencimento do magistrado, munindo-lhe de informações técnicas que escapam à área jurídica e que são de evidente importância para a justa composição da lide. Na hipótese dos autos, pugna a parte agravante pela nomeação de peritos com formação em geologia e engenharia química ou ambiental no lugar dos peritos formados em biologia e auditoria ambiental em razão de se tratar de processo versando contaminação de solos por resíduos industriais. No caso em tela, trata-se de perícia de grande complexidade por envolver conhecimentos específicos de diversas áreas de conhecimento, bem como pelo objeto da perícia ser por si só complexo por envolver grande área e suspeita de contaminação por diversos resíduos químicos. Considerando que o objeto da perícia é verificar a existência e as implicâncias da contaminação do solo, imprescindível a presença de expert em engenharia química, para avaliar a questão relativa à presença de resíduos químicos na região, em geologia, para analisar as consequências para o solo da região, e também de um biólogo, para registrar as consequências da contaminação em relação às plantações, animais e habitantes da região. Ressalte-se que a nomeação de peritos em todas as áreas de conhecimento exigidas pela perícia é um dever imposto pelo art. 431-B do CPC. Desprovimento do recurso." (e-STJ, fls. 55/56).

Em suas razões recursais, a recorrente alega ofensa ao art. 145, §2º, do Código de Processo Civil de 1973, sob o argumento, em síntese, de incapacidade técnica do perito, uma vez que não logrou êxito em comprovar sua especialidade na matéria objeto da perícia, não sendo suficiente a prova de sua formação em uma grande área, como é o caso da biologia.

É o relatório. Passo a decidir.

O recurso não merece acolhimento.

O Tribunal a quo, à luz dos princípios da livre apreciação da prova e do livre convencimento motivado, bem como mediante análise soberana do contexto fático-probatório dos autos, entendeu que não haveria a falta de aptidão técnica do perito nomeado da área de biologia para a realização da perícia, como se verifica do trecho do voto condutor a seguir transcrito: "No caso em tela, trata-se de perícia de grande complexidade por envolver conhecimentos específicos de diversas áreas de conhecimento, bem como pelo objeto da perícia ser por si só complexo por envolver grande área e suspeita de contaminação por diversos resíduos químicos.

Considerando que o objeto da perícia é verificar a existência e as implicâncias da contaminação do solo, imprescindível a presença de expert em engenharia química, para avaliar a questão relativa à presença de resíduos químicos na região, em geologia, para analisar as consequências para o solo da região, e também de um biólogo, para registrar as consequências da contaminação em relação às plantações, animais e habitantes da região.

Em relação à formação do biólogo nomeado, deve-se destacar que o expert comprovou às fls. 851/853 sua formação em Ciências Biológicas, bem como sua inscrição perante o Conselho Regional de Biologia, possuindo, portanto, os conhecimentos técnicos necessários à perícia.

Ressalte-se que a nomeação de peritos em todas as áreas de conhecimento exigidas pela perícia é um dever imposto pelo art. 431-B do CPC, verbis:

"Art. 431-B. Tratando-se de perícia complexa, que abranja mais de uma área de conhecimento especializado, o juiz poderá nomear mais de um perito e a parte indicar mais de um assistente técnico." (e-STJ, fls. 59/60) (...)

Diante do exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, "b", do RISTJ, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial. Publique-se. Brasília (DF), 12 de abril de 2017. MINISTRO RAUL ARAÚJO, Relator" (STJ, Agravo em Recurso Especial 737.629/RJ, Rel. Ministro Raul Araújo, decisão monocrática proferida em 12.4.17, publicada em 2.6.17) – sem ênfase no original

Certamente, o Perito, juntamente com o Assistente Técnico, auxilia o juízo sobre as alegações a serem provadas no processo e que necessitam de conhecimentos técnicos ou científicos.

O auxílio prestado por esses profissionais que detêm informações técnicas e específicas que fogem à área jurídica são de suma importância para a formação do convencimento do magistrado e esclarecimento dos fatos – tanto é assim que o Assistente Técnico é de confiança das partes, nos termos do artigo 466, §1º, do Código de Processo Civil.

Assim como o Perito precisa de expertise em sua área de atuação, ao Assistente Técnico também deverá ser exigido conhecimento técnico e qualificação em sua área de exercício, pois não é plausível e nem lógico atribuir a um profissional tamanha responsabilidade de elaboração de parecer técnico nos autos sem qualquer habilitação ou qualificação técnica.

Além de violação às regras de natureza administrativa, em tese, o exercício de profissão sem o preenchimento das condições legais pode configurar contravenção penal (artigo 47 do Decreto-Lei 3.688/41 - Lei das Contravenções Penais).

"Art. 47. Exercer profissão ou atividade econômica ou anunciar que a exerce, sem preencher as condições a que por lei está subordinado o seu exercício:

Pena – prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa, de quinhentos mil réis a cinco contos de réis."

Portanto, tendo em vista o Princípio do Devido Processo Legal, o Princípio da Ampla Defesa e, principalmente, o Princípio da Segurança Jurídica, ainda que não haja norma expressa, é basilar que se exija do Assistente Técnico a mesma premissa de atuação do Perito: expertise na área de exercício da atividade e o mínimo de qualificação técnica para o desempenho de sua atividade profissional. Isso, considerando sua responsabilidade frente à formação da decisão final do magistrado e a confiança depositada pelas partes quando da sua contratação.

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Ricardo Vieira Facury é sócio fundador do escritório Facury Advogados.

Ana Paula Arcuri Duarte é consultora do escritório Facury Advogados.

Fonte: Migalhas

PALESTRA: VISTORIA CAUTELAR DE VIZINHANÇA

O evento terá transmissão ao vivo pelo Canal do CREA Bahia no YouTube.

Da nova lei 14.010/20 e as ações de despejo

Inicialmente, é importante salientar que o projeto de lei 1.179/20, que tem como objeto regras transitórias de Direito Civil e de locação de imóveis no período da pandemia do novo coronavírus, foi concluído nas casas legislativas e enviado ao presidente da República para sanção. Todavia, houve veto parcial, em especial para os termos do artigo 9º, que dispunha sobre as locações de imóveis urbanos.

Referido veto, por sinal, nos termos do § 4º do artigo 66 da Constituição Federal, tem previsão de ser apreciado em sessão conjunta das casas (Câmara e Senado) até o dia 10.07.20, podendo ser rejeitado por maioria absoluta dos deputados e senadores. A sanção presidencial com vetos, contudo, deu origem à decretação e sanção da lei 14.010/20 em 10.06.20.

Como amplamente divulgado pela mídia, o projeto aprovado pela Câmara dos Deputados e pelo Senado Federal previa, em seu artigo 9º, a suspensão da possibilidade de concessão de liminar em ação de despejo de imóveis urbanos (residencial e não residencial), prevista no artigo 59, §1º, incisos I, II, V, VII, VIII e IX, da lei 8.245/91, no âmbito dos feitos ajuizados entre 20 de março de 2020 e 30 de outubro de 2020. Ou seja, mesmo com o preenchimento dos requisitos legais, os proprietários não teriam neste período o direito de liminarmente recuperarem a posse de seus imóveis.

Trata-se, de fato, de uma determinação extremamente controvertida, na medida em que, de plano, já trouxe grandes debates jurídicos, como o da proteção constitucional do direito de propriedade, do prejuízo ao locador que depende da renda do imóvel para sua subsistência, da proteção excessiva ao devedor, do incentivo à inadimplência, da criação de teses de que neste período também haveria necessidade/obrigação de uma isenção, desconto ou suspensão do aluguel, do questionamento sobre a aplicação do referido dispositivo em uma inadimplência anterior ao período da pandemia, do aproveitamento da regra para obter injustas vantagens, dentre outros.

E seguindo alguns dos debates que surgiram sobre o supramencionado artigo é que foi arrazoado o veto presidencial, no sentido de que há contrariedade ao interesse público, impedindo um dos meios de coerção para o cumprimento das obrigações, e com proteção excessiva ao devedor em detrimento do credor, especilamente àqueles que dependem do recebimento do aluguel para seu sutento.

Diante da situação pandêmica vivenciada e das peculiaridades de cada caso, parece não haver dúvidas sobre o potencial abusivo do qual pode se revestir uma regra genérica e que despreze a necessária exclusividade que deve, neste momento, pautar a análise da causa de pedir nas ações de despejo.

Ignorar a excepcionalidade do momento pode se traduzir em injustiças e prejuízos irreparáveis, impondo a todos os locadores, por exemplo, a impossibilidade de, liminarmente, recuperarem a posse de seus imóveis até o final de outubro de 2020.

O que se aponta neste texto, salvo melhor juízo, é um caminho que prestigie a necessidade de apreciação do caso concreto para que essa proteção ao devedor não se torne excessiva e injusta, beneficiando apenas uma das partes em detrimento ou prejuízo da outra. Como arrazoado no veto presidencial, há casos em que o locador depende exclusivamente da renda locatícia para seu sustento próprio, o que lhe transferiria de forma exclusiva todo o peso de um inadimplemento.

Ora, apenas para exemplificar, uma ação de despejo ajuizada em 20.03.20, que já possua, em média, uma inadimplência de três meses, somada ao período de suspensão previsto no projeto, com termo final em 30.10.20, poderia resultar em quase 1 ano de “proteção” à inadimplência do devedor. Sem contar que, após o fim do período previsto no projeto, ainda terá todo um procedimento a ser percorrido perante o Judiciário para que o locador consiga reaver a posse de seu imóvel.

Assim, mostra-se razoável uma cuidadosa avaliação do Judiciário sobre o caso concreto para suspensão ou não da liminar prevista na lei do Inquilinato, em sendo, eventualmente, derrubado o veto ao artigo 9º do projeto de lei 1.179/20.

Nesse sentido, deve ser verificado se a inadimplência teve mesmo origem na pandemia, bem como as condições do contrato, a capacidade financeira das partes, a prova de queda de faturamento/rendimento pelo locatário, dentre outros elementos.

Vale dizer, portanto, que a norma transitória em questão poderia ter sido proposta concedendo a “possibilidade” de suspensão da liminar nas ações de despejos neste período e não uma imposição genérica para toda e qualquer relação locatícia.

Aliás, mesmo sem a existência de uma norma legal vigente, podem ser encontradas inúmeras sentenças e julgados nos Tribunais Pátrios que, diante da análise das particularidades do caso e da ponderação dos interesses, estão suspendendo as liminares nas ações de despejo com a utilização de preceitos constitucionais, como direito à saúde e integridade da parte e de seus familiares, da supremacia do interesse público e da dignidade da pessoa humana, além de preceitos civis como o da ocorrência de caso fortuito e força maior, da aplicação da teoria da imprevisão, dentre outros.

Alguns julgados estão utilizando também o próprio projeto de lei como alicerce para a suspensão das liminares, alinhado ao fundamento de que o procedimento especial prescrito pela lei 8.245/91 não valida, por si, o risco de perecimento do Direito e a urgência, o que não estaria autorizado no quadro de exceção caracterizado pela calamidade pública enfrentada no país.

Enfim, o que se percebe é que o legislador, afoito em proteger o Locatário, supostamente parte hipossuficiente na relação, acabou por criar uma regra engessada, capaz de ferir preceitos constitucionais e infraconstitucionais, gerando a possibilidade de causar danos ao locador, iguais ou superiores ao locatário protegido. Por isso o ideal é análise caso a caso para que nenhuma das partes seja injustamente prejudicada.

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José Rodolfo Alves é advogado do escritório Garcia, Soares de Melo e Weberman Advogados Associados.

Fonte: Migalhas

Sistema Cofeci-Creci lança Agenda Legislativa dos Corretores

Na última semana, o Sistema Cofeci-Creci promoveu o lançamento da Agenda Legislativa dos Corretores de Imóveis 2020. O material reúne todos os projetos e propostas relacionados ao mercado imobiliário, que estejam em tramitação na Câmara ou no Senado Federal, discutindo os possíveis impactos positivos ou negativos à categoria de corretores de imóveis e à sociedade.

O lançamento ocorreu por meio de videoconferência, coordenada pelo presidente do Cofeci, João Teodoro da Silva, com a participação de parlamentares e de toda a Diretoria do Conselho Federal.

Em seu pronunciamento, o presidente do Cofeci ressaltou que os profissionais têm uma missão muito forte, do ponto de vista social, pois realizam o sonho da casa própria das famílias. “As pessoas, em geral, compram um imóvel uma única vez na vida. E o corretor tem a responsabilidade de atender essas pessoas da maneira mais ética e proba possível.”

Segundo João Teodoro, esse trabalho já vem sendo realizado há alguns anos e dá subsídios para que os corretores possam contar com a parceria de deputados e senadores integrantes da Frente Parlamentar Mista de Apoio ao Mercado Imobiliário, atualmente presidida pelo deputado federal Laércio Oliveira. “A agenda permite que haja um estreitamento no relacionamento da categoria com os parlamentares, ampliando a capacidade de reivindicação dos profissionais junto ao Congresso. E a Frente Parlamentar conta, atualmente, com cerca de 230 senadores e deputados muito familiarizados com as questões que envolvem o mercado imobiliário.”

A conferência também apresentou o depoimento do vice-presidente da Frente Parlamentar, senador Izalci Lucas; dos diretores do Cofeci, Manoel da Silveira Maia; diretores secretários Sérgio Sobral e Vilmar Pinto; diretores tesoureiros Valdeci Monteiro e Aires Matos; além do presidente do CRECISP, José Augusto Viana Neto, que congrega também essa Diretoria.

Para Viana, o principal objetivo é chamar a atenção à importância da categoria de corretores de imóveis no âmbito nacional. “Nossa esperança é de que o Congresso analise com cuidado todas as propostas que estão nessa agenda, que vai funcionar como um direcionador das questões que possam potencializar a geração de emprego e renda e o desenvolvimento de novos projetos imobiliários em todo o território nacional.”

Os depoimentos dos parlamentares a respeito da Agenda estão sendo publicados diariamente e podem ser acessados nas redes sociais do Conselho.

Fonte: CRECISP