A realização da perícia técnica em tempos de pandemia

Desde os tempos da velha civilização egípcia, e com o não conhecimento das artes e ciências pelo juiz, a perícia cada vez mais se tornou importante nas lides, uma vez que, por este meio técnico, aperfeiçoaram-se os métodos de apuração da verdade, tanto nas causas cíveis como nas criminais.

Assim, em todo processo, partindo dos fatos, busca-se o direito. O direito e as leis são do conhecimento do juiz, portanto, não necessitam ser provados. Os fatos seguramente necessitam ser provados, afinal, o que enseja o convencimento do juiz, a respeito dos fatos, são as provas respectivas.

Reconhecida como meio de prova no direito pátrio, definir o que seja perícia não é fácil. Sua caracterização advém da qualidade da declaração de caráter técnico sobre um elemento de prova, versando sobre fatos.

Nesse contexto, diante do cenário atual de pandemia, é de se perguntar: como realizar a perícia de arquitetura e de engenharia em época tão singular?

Ocorre que, com a pandemia que assola o país, a recomendação é de total isolamento social, tendo, inclusive o Judiciário mantido a suspensão dos prazos dos processos físicos, bem como mantido Fóruns fechados, com atendimento 100% remoto.

No mesmo sentido, o CNJ, no parágrafo 2º, artigo 3º na resolução 314/20, de modo expresso, determinou que:

“§ 2º Os atos processuais que eventualmente não puderem ser praticados pelo meio eletrônico ou virtual, por absoluta impossibilidade técnica ou prática a ser apontada por qualquer dos envolvidos no ato, devidamente justificada nos autos, deverão ser adiados e certificados pela serventia, após decisão fundamentada do magistrado”. (g.n.)

Nessa toada, vistorias periciais presenciais devem ser adiadas, em atendimento ao quanto determina a resolução do CNJ.

O próprio Conselho Nacional de Justiça versou, na resolução 317/20, sobre o modo remoto de elaboração de perícias em que se discutam benefícios previdenciários por incapacidade ou assistenciais, a chamada “teleperícia”.

Sob outra perspectiva, mas com a mesma precaução de isolamento social, não haveria outro método da elaboração de laudos e vistorias no âmbito da arquitetura e da engenharia, que não fosse de modo remoto, com o intuito de garantir a segurança de todos e a própria celeridade processual, resguardada a ampla ciência do trabalho às partes envolvidas.

E é nesse contexto que a elaboração do laudo pericial no âmbito da engenharia e da arquitetura, de modo remoto e indireto, com acesso a todos os dados processuais, a todas as informações, que se reinventa um novo modelo.

Sem dúvida, forma de trabalho que vem desafiar a sociedade; desafiar a forma de repensar a vida; a forma de repensar a arquitetura e a engenharia.

Os tempos trouxeram a consistência de um novo pensar.

A perícia, necessária e elucidativa para os casos em que há a sua determinação, como meio de prova, exsurge também com a necessidade de se reinventar, para que cumpra seu papel determinante de colaborar para a solução do litígio, com celeridade e clareza.

Processos digitais, avaliações, dados on-line, a Internet como um marco de um novo tempo.

A vida digital que passou a reger o novel cenário, que não teve nome e sobrenome determinado de coronavírus. Mas de reinvenção.

Neste âmbito, é cediço destacar que, para o cumprimento de seu mister, aos peritos assiste ampla liberdade na escolha dos meios e dos métodos de investigação para atingir a finalidade de sua missão de que foram incumbidos.

Esse princípio foi expressamente acolhido pela lei: “para a realização dos exames os peritos procederão livremente, podendo ouvir testemunhas e recorrer a outras fontes de informação” – art. 473, § 3º, CPC.

Assim, sem embargo de liberdade conferida aos peritos de eleger os meios e os métodos de procedimento de estabelecer o critério mais consentâneo com as circunstância de cada hipótese, a fim de emitirem seu parecer, forçoso é reconhecer que ora a experiência, ora a doutrina, ora a jurisprudência e mesmo, por vezes, a lei traça aos peritos normas e diretrizes recomendadas de serem consideradas durante as operações periciais, e cuja explicação ou preterição, conforme os casos, poderá refletir sobremaneira nos resultados de seus trabalhos.

Dentro dos métodos investigativos, uma das fontes de informação são os autos da ação, em que os fatos estão expostos pelas partes e se encontram documentos e outras peças que o focalizam ou a eles se referem. São também peças de informação os documentos e coisas que, por suas relações com os fatos sujeitos a exame que possam vir a ser investigados, tenham os peritos interesse em conhecer, para esclarecimento da lide. Tais documentos e coisas deverão ser entregues pelas partes, para exame, apensando aos autos, à medida que solicitados.

Com todas as informações processuais de que um perito dispõe; com todos os documentos a sua informação; com meios avaliatórios remotos; com a existência de tecnologia apta a suprir os dados, é dever do arquiteto e do engenheiro continuar. E continuar em tempos de pandemia.

É seu dever, seja pela sua ética e profissionalismo, seja pela honradez com que recebe o múnus público, de se reinventar junto com a justiça e com a sociedade.

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Luiz Paulo Gião de Campos é perito judicial e assistente técnico. Consultor do escritório Lopes & Giorno Advogados.

Fonte: Migalhas

Alienação dos imóveis da União

O valor líquido contábil dos bens imóveis da União totalizou R$ 1,306 trilhão, de acordo com o Balanço Geral da União, em 31/12/19. O valor mostra que, ao longo do tempo, a União tornou-se grande acumuladora de imóveis decorrentes de apreensão de ilícitos, extinção de órgãos e entidades públicas, além de cobrança de dívidas.

Os resultados do acúmulo de bens são inúmeros exemplos pelo Brasil afora de imóveis públicos abandonados ou subutilizados, alguns localizados nas áreas mais valorizadas das cidades. Na maioria das vezes, os imóveis são alvo de invasões, depredações ou estão em processo de deterioração. São verdadeiros detratores de valor para todo o entorno, ativos sujeitos à depreciação, com altos custos de manutenção e sem contrapartida financeira aos cofres públicos.

Esse quadro adverso ensejou a elaboração, pelo Ministério da Economia, de política pública para modernizar a gestão e a alienação dos imóveis visando criar ambiente virtuoso para os investimentos privados e consequente geração de riquezas. Para tanto, as equipes da Secretaria Especial de Desestatização, Desinvestimentos e Mercados (Seddm) e da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU) desenvolveram trabalho conjunto de diagnóstico e avaliação.

Lideraram diálogo com os órgãos de controle, como o Tribunal de Contas da União e a Controladoria Geral da União, órgãos técnicos do governo federal e agentes do mercado privado, resultando na edição da transformadora Medida Provisória nº 915 em 30/12/2019. Depois de intensas negociações com o Congresso Nacional, a referida MP foi aprovada e, em junho, foi sancionada pelo presidente da República a Lei nº 14.011/20.

A nova legislação traz importantes inovações que assegurarão verdadeiro legado para racionalização da gestão e da desburocratização na alienação do patrimônio imobiliário da União. Entre as mudanças, destacam-se: (i) proposta de aquisição de imóveis por particulares; (ii) remição de foro mediante procedimento simplificado e automatizado; (iii) possibilidade de avaliação de imóveis sem visita presencial; (iv) desconto do preço após certame deserto; (v) venda direta por meio da intermediação de corretores de imóveis; (vi) realização de certame virtual; (vii) alienação de imóveis em lotes e (viii) cessão de imóveis com contrapartida na obrigação de construir, reformar ou prestar serviços de engenharia em imóveis da União ou de interesse da segurança nacional.

O simples ato de transferir, por venda, um imóvel da União ao particular gera relevantes impactos positivos, tanto financeiros quanto sociais, a curto e a médio prazos. Para a União, representa corte de despesas e geração de receita aos cofres públicos estimada em R$ 30 bilhões nos próximos três anos, especialmente necessária para as ações prioritárias em saúde, educação, saneamento e segurança.

Aos municípios, representa relevante expectativa de aumento de arrecadação com ITBI sobre a venda de, aproximadamente, R$ 1 bilhão, além da incidência de IPTU e recolhimento de ISS sobre as obras nos imóveis objeto de empreendimentos imobiliários. Soma-se, ainda, a possibilidade de remição de foro de mais de 300 mil imóveis com repasse aos cofres municipais de aproximadamente R$ 2,5 bilhões.

O impacto no dia a dia dos brasileiros será extraordinário, com geração em massa de empregos mediante a contratação de profissionais envolvidos direta e indiretamente na indústria da construção civil, como serventes, encarregados, mestres de obras, carpinteiros, eletricistas, corretores, avaliadores, engenheiros, arquitetos. Há, também, a possibilidade de revitalização de áreas degradadas, resultando em desenvolvimento urbano, econômico e social para a região na qual o imóvel alienado está inserido.

Eduardo Garcia de Araujo Jorge e Rafael Jordão Bussiere

Fonte: Correio Braziliense

A AÇÃO DO PERITO AVALIADOR EM IMÓVEIS URBANOS: MÉTODOS DE AVALIAÇÃO

INTRODUÇÃO

O ano de 2019 foi marcado pela reconstrução do mercado imobiliário. Com redução da taxa Selic pelo Comitê de Política Monetária (Copom) e anunciada pelo Banco Central (BC), chegando ao menor valor Selic da história. Conforme divulgado pelo Banco Central, denomina-se Selic a taxa básica de juros da economia. É o principal mecanismo de política monetária utilizado pelo Banco Central para controlar a inflação. Ela influencia todas as taxas de juros do país, como as de empréstimos, financiamentos e aplicações financeiras. Essa redução mostra consequência nos financiamentos, com dedução em seus custos. Os números favoráveis dão maior segurança tanto para quem quer adquirir a casa própria, quanto para quem quer investir em imóveis, visto que se trata de um bem de consumo que proporciona um amparo econômico, sendo uma forma de reserva e apropriação de capitais, além de um meio de benefício financeiro com rendas locatícias e de vendas.

Determinar tecnicamente o valor de um bem imóvel, é importante para a tomada de decisão em vários segmentos da sociedade. É papel da Engenharia de Avaliações coletar, tratar e analisar dados e estimar modelos que expliquem satisfatoriamente, a oscilação encontrada nos preços, no mercado estudado em questão.

O CREA (2013) especifica que apenas os profissionais de engenharia têm competência técnica necessária para elaborar laudos das avaliações imobiliárias, atendendo à prescrição da Associação Brasileira de Normas e conforme o Código de Defesa do Consumidor, que proíbe qualquer tipo de comercialização de produto ou serviço em desacordo com as normas técnicas. Deste modo, os laudos emitidos pelos avaliadores devem estar em concordância com a NBR 14653-2 da ABNT e com o artigo 39 do CDC.

DESENVOLVIMENTO

A AÇÃO DO PERITO AVALIADOR EM IMÓVEIS URBANOS: MÉTODOS DE AVALIAÇÃO

A área de avaliação de imóveis foi estabelecida a partir a abolição do regime de sesmarias, com a promulgação da Lei de Terras nº 601/1850, que estabeleceu a compra como a única forma de obter terras públicas, regulamentando a propriedade privada. Mas só recebeu visibilidade em meados da década de 30, quando os primeiros trabalhos sobre o assunto foram publicados em decorrência do crescente urbanismo. Em 1977, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) elaborou uma norma para a avaliação de imóveis urbanos, a NBR 5676, que se tornou posteriormente a NBR 14653.

O IBAPE (1994) define perito como um profissional legalmente habilitado, especialista, convocado para realizar uma perícia e define perícia como uma atividade concernente a exame realizado por profissional especialista, legalmente habilitado, com intenção de esclarecer determinado fato, apurar as causas ocasionadoras do mesmo, ou o estado, estimação daquele que é objeto de litígio ou de processo.

Abunahman (2008) descreve a avaliação de imóveis como a ponderação de um ou mais aspectos dessa propriedade, tanto econômicos quanto físicos para estipular o valor ou a situação de um bem imóvel.

A ABNT (2001) declara que o Engenheiro de Avaliações deve conduzir uma vistoria que prescindirá as avaliações, com o propósito de conhecer e caracterizar o bem analisado e sua adequação ao seu segmento de mercado, registrando-se suas características físicas, de utilização e outros aspectos relevantes à formação do valor. Esta descrição pode ser acrescentada com plantas, fotografias, desenhos e outros documentos.

A ABNT (2001), através da NBR 14653-1, especifica os principais métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos.

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Neste método, aponta-se o valor de mercado de um bem por meio do tratamento técnico dos atributos dos elementos análogos, contribuintes da amostra. O valor é determinado através da comparação entre dados de mercado relativos às propriedades de características semelhantes ao mesmo (ABNT, 2001).

É importante destacar que não existem duas propriedades idênticas, o que dificulta a utilização deste método. Fatores como a metragem do terreno, da área construída, a localização do bem, a qualidade do material, do acabamento, o estado de manutenção e conservação tornam cada imóvel único e singular.

Este método deve ser usado preferencialmente em avaliações de propriedades. É realizado através de:

a) cálculo do valor da propriedade avalianda;

b) caracterização da propriedade avalianda;

c) pesquisa de dados relativos à propriedade semelhantes à propriedade avalianda.

Um terreno é único. Mesmo em loteamentos com terrenos muito semelhantes, características de vizinhança em breve lhe conferirão atributos de diferenciação. Além de singulares, os terrenos são irreprodutíveis e inamovíveis (MOREIRA, 1994), mas alguns fatores influenciam no seu valor:

a) região:

– a vizinhança pode interferir positiva ou negativamente. Instalações com ruídos demasiados nas adjacências, com emissão de gases poluentes tendem a desvalorizar o valor do imóvel, a proximidade de comércios, mercado de trabalho, transportes coletivos e o seu potencial de utilização tendem a valorizar o seu valor;

b) logradouros públicos:

– ruas estreitas, com dificuldade de circular e estacionar e rampas muito íngremes tendem a desvalorizar o valor. Ruas com largura média, com rede de esgoto, de água, pavimentação adequada e boa iluminação tendem a valorizar;

c) atributos físicos do imóvel:

– a área, o relevo, o sub-solo, a profundidade, a natureza da superfície são fatores que também favorecem ou desfavorecem o valor.

Na etapa do planejamento da pesquisa, compõem-se uma amostra da qual se coletará dados de mercado de propriedades com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência disponível. Inicia-se pela caracterização e delimitação do mercado em análise, com a colaboração de conceitos existentes ou cenários oriundos de experiências contraídas pelo profissional avaliador (ABNT, 2004).

Na estrutura da pesquisa são selecionadas as variáveis, necessárias para demonstrar a formação de valor e estabelecidas as supostas relações entre si e com a variável dependente, ou seja, o valor do imóvel. São elas: a variável dependente (investigação no mercado em relação à sua atuação e às formas de expressão dos preços) e as variáveis independentes (características econômica, física e de localização).

A coleta de dados é uma importante etapa do processo. Para que seja alcançado um resultado válido, deve conter esclarecimentos sobre as transações feitas com imóveis em condições semelhantes.

O avaliador deve atentar-se para escolha dos elementos utilizados como referência para formar a amostra, tendo em vista as particularidades de cada unidade, como: estado de conservação, tipo de construção, localização, fatores depreciativos, idade, qualidade, região, entre outros.

Dantas (1998) enfatiza a necessidade de homogeneizar os valores no que se refere ao imóvel avaliando para torná-lo compatível com as outras informações pesquisadas. A ABNT (2004) apresenta dois procedimentos para o tratamento dos dados coletados:

a) tratamento por fatores:

– os elementos da amostra são alterados por fatores ou coeficientes corretivos e, posteriormente, os resultados homogeneizados são submetidos à análise estatística (GONZÁLEZ, 1997). Entretanto, a adoção dos fatores confere subjetividade à avaliação, o que restringe este método;

b) tratamento científico:

– a homogeneização dos valores é feita pela adoção de modelos resultantes de métodos científicos, baseados essencialmente na inferência estatística (DANTAS, 1998). Todavia, qualquer modelo é sempre uma simplificação do mercado, uma vez que não considera todas as suas informações.

MÉTODO INVOLUTIVO

Segundo a ABNT (2001), o custo do bem avaliado é indicado pela eficiência de sua aplicação. Através de uma suposta edificação compatível com as características do bem e com a situação do mercado no qual está inserido, forma-se um modelo de projeto de viabilidade técnico-econômico.

A avaliação é realizada em função do aproveitamento potencial, identificando o melhor uso, tanto em quantidade quanto em qualidade. Nela, o avaliador produz um anteprojeto dos lotes ou construções (considerando as utilizações permitidas no plano diretor da região), realiza o orçamento, pesquisa de dados de mercado, afere a viabilidade e as despesas prováveis, como os lucros de venda, custos com corretagem, alugueis e taxas.

Este método é empregado em casos onde não encontram dados de transações de imóveis similares.

MÉTODO EVOLUTIVO

De acordo com a ABNT (2001), no método evolutivo, se identifica o valor do bem por meio do somatório dos valores de seus constituintes. Deve-se dar importância especial ao fator de comercialização caso o objetivo seja a identificação do valor de mercado.

Em locais onde a urbanização é concentrada, o valor de um terreno pode ser obtido através da diferença entre o valor do terreno somado à benfeitoria, identificado através da pesquisa de mercado, e o valor individual da benfeitoria, obtido através do método da quantificação de custos.

Este método é benéfico para avaliações de terrenos situados em áreas com grande concentração de urbanização, que tem pouca ou insuficiente informação de terrenos vazios mas que existem terrenos com construções. Obtém-se o valor do terreno a partir do valor total do imóvel, deduzindo deste os valores das construções existentes. Pode ser aplicado também quando a finalidade é a apuração do valor das construções, encontrado ao subtrair o valor do terreno pelo valor inteiro do empreendimento.

MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DE RENDA

O método identifica o valor do bem baseando-se na capitalização presente da sua renda líquida prevista, atentando-se para os cenários que são viáveis (ABNT, 2001).

Fundamenta-se na hipótese de que a valorização de um imóvel se dá pela arrecadação que pode proporcionar ao proprietário. Tem-se que: um imóvel com alto valor de mercado terá um alto valor de aluguel, deste modo, o total de renda que este imóvel pode proporcionar quando alugado durante sua vida útil é interpretado como um indicativo de seu valor.

Este método tem o objetivo de obter informações sobre os valores quando não existem transações disponíveis no momento ou quando os imóveis são distintos (como hotéis, hospitais e outros imóveis).

CONSIDERAÇÕES FINAIS

No que se refere aos métodos para avaliação de imóveis urbanos, a NBR 14653-1 da Associação Brasileira de Normas Técnicas, orienta a utilização do método comparativo de dados de mercado sempre que possível. Entretanto, imóveis singulares prejudicam na procura de imóveis semelhantes no mercado, já que encontrar dados similares aos do bem avaliado, como as dimensões, topografia, localização ou período de transação não é simples, sendo necessário a realização de uma homogeneização para viabilizar a comparação.

Fiker (2011) também dá ênfase ao método comparativo de dados de mercado, citando-o como o mais recomendado. Mas esclarece que o profissional deve recorrer a fontes de informações, mas com cautela quanto a veracidade das informações encontradas, visto que compromissos de compra e venda particulares costumam refletir melhor as condições prováveis de preços reais de transações do que escrituras definitivas. Isso porque, nos compromissos, comprador e vendedor se cercam de cuidados para evitar inadimplências contratuais, mas nas escrituras definitivas pode ser conveniente par ambos, por razões tributárias, que o imóvel fique registrado por preço superior ou inferior ao legítimo.

O processo de avaliação é minucioso. Suas etapas são bem definidas, mas podem ser aplicadas com algumas variações em determinados casos. Quando não é possível aplicar o método comparativo, é preciso aplicar um dos outros três métodos disponíveis: método da capitalização de renda, método evolutivo ou método involutivo. A seleção do método deve ser justificada conforme cada situação e respeitar a norma técnica publicada pela ABNT para uma avaliação precisa e correta.

REFERÊNCIAS

ABNT. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-1: Avaliação de bens Parte 1: Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro, 2001

ABNT. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-2: Avaliação de Bens Parte 2: Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro, 2004

ABNT. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 13752: Perícias de Engenharia na Construção Civil. Rio de Janeiro, 1996

ABUNAHMAN, Sérgio Antonio. Engenharia Legal e de Avaliações: 4. ed. São Paulo: PINI, 2008

BRASIL. Lei n. 8078, de 11 de setembro de 1990. Código de Defesa do Consumidor, Brasília, DF, set 1990

CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA DE AGRONOMIA. Manual de Fiscalização de Engenharia de Avaliações. Curitiba, 2013

DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de Avaliações: uma introdução à metodologia científica. São Paulo: Pini,1998

FIKER, José. Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos: 5. ed. São Paulo: Oficina de Textos, 2011

GONZÁLEZ, Marco Aurélio Stumpf. A Engenharia de Avaliações na Visão Inferencial. São Leopoldo: Unisinos, 1997

GOVERNO DO BRASIL. Banco Central do Brasil, 2019. Disponível em: Acesso em: 20 nov. de 2019.

IBAPE. INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS. Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de Avaliações e Perícias. São Paulo, 1994

MOREIRA, Alberto Lélio. Princípios de engenharia de avaliações. São Paulo: Pini, 1994

[1] Pós-graduada em Engenharia de Avaliações e Perícias, Graduada em Engenharia Civil.

Thayná Macêdo Pessanha

Fonte: Revista Núcleo do Conhecimento

Justiça Gratuita: Quem paga a perícia?

Questão corriqueira em qualquer processo envolvendo beneficiário da gratuidade processual é saber quem irá arcar com os honorários e custos periciais.

Temos que o dever de arcar com os custos e honorários periciais é do beneficiário da prova a ser produzida, ou seja, o beneficiário da perícia.

Se o beneficiário da gratuidade processual não for beneficiado pela prova a ser produzida, não há dúvidas: nada terá que pagar.

A questão torna-se enigmática quando a perícia visa atender aos interesses da parte beneficiária da gratuidade processual, muito especialmente em laudos periciais de usucapião ou de avaliação de imóveis, por exemplo.

Na prática forense é comum o beneficio da justiça gratuita não ser estendido à perícia, ou seja, a parte hipossuficiente acaba por ser "obrigada" a efetuar o pagamento, que por misericórdia costuma ser parcelado em até 10 vezes, sendo que a perícia será realizada apenas após o último pagamento, ou seja, temos 1 ano de andamento processual jogado fora.

Também pode ocorrer de o magistrado reconhecer o direito à gratuidade processual mas, ponderar que ninguém trabalha de graça, razão pela qual, determinar o pagamento da perícia, sob pena de o processo ou ser extinto ou arquivado, em razão da falta da prova essencial.

A solução do impasse é uma só: determinar a expedição de oficio para que a Defensoria Pública efetue o pagamento. Caso o valor disponibilizado seja insuficiente, caberá ainda requerer a complementação do valor pericial pelo próprio Tribunal, através do Fundo Especial de Custeio de Perícias.

O perito não pode alegar "que trabalhará de graça" e nem "por preço vil", pois receberá da Defensoria Pública seus honorários e, caso haja necessidade, ainda poderá valer-se do Fundo Especial de Custeio de Perícia. Ou seja, não há razão para violar o direito à gratuidade processual.

Cesar Augusto Mavhaso - Direito Civil, Imobiliário, Notarial e Registral Público.

Fonte: Artigos JusBrasil

Os novos procedimentos de gestão e alienação dos imóveis públicos

Não são raras as notícias de imóveis públicos, geradores de despesas, desprovidos de finalidade e/ou abandonados, o que eleva a probabilidade de que estejam a descumprir o princípio constitucional da função social, comando constitucional que também alcança a propriedade pública.

A exposição de motivos da MP 915/19 reconhecia a existência de um "conjunto importante de imóveis em risco iminente de colapso, colocando em risco a vida de pessoas, a destruição do meio ambiente e a perda do patrimônio público", indicando, a título de exemplo, o Edifício Wilton Paes de Almeida, que colapsou em maio de 2018.

A MP 915/19 e agora a Lei 14.011/20 oferecem, nem sempre de forma original, ferramentas que o gestor poderá utilizar, sem impor a alienação como saída única aos problemas vivenciados. Ao contrário, a melhoria da gestão dos bens públicos, especialmente por meio do contrato de que trata o art. 7 º da Lei, poderá desincentivar a opção pela transferência patrimonial.

A alienação de bens públicos, por meio de distintos procedimentos, não é novidade.

A Lei 9636/98, mesmo antes de ser alterada, já prescrevia que à Secretaria de Patrimônio da União (SPU) caberia pronunciar sobre a oportunidade e conveniência da alienação, a ocorrer quando não houvesse interesse público, econômico ou social em manter o imóvel no domínio da União, nem inconveniência quanto à preservação ambiental e à defesa nacional, no desaparecimento do vínculo de propriedade. A Lei 8.666/93 também cuida do tema, com destaque para o art. 17.

O que chama atenção no novo regramento é a intenção em acelerar e flexibilizar o procedimento que conduz à alienação. Não se transferem bens públicos sem que se observem passos importantes, ainda que se cuide de doação. Logo, ponto crucial envolve saber o valor do bem, etapa que demanda tempo e, quase sempre, custos. Há muito a comentar sobre isso, diante do teor da Lei.

Devemos, todavia, no que toca à alienação, concentrar no que estabelece a nova redação do art. 24-A da Lei 9.636/98, diante dos parágrafos que a ele foram acrescidos pela MP 915/19, agora Lei 14.011/20.

A redação é sofrível, em especial porque não há uma sintonia imediata entre os dispositivos. O art. 24-A caput permite a venda direta de bens na hipótese de concorrência ou leilão deserto ou fracassado. Assim, o insucesso do procedimento licitatório anterior já permitiria a venda direta dos bens.

Entretanto, o novo §1º do mesmo artigo prevê, diante da mesma realidade (licitações desertas ou fracassadas), a possibilidade de se realizar uma segunda concorrência ou leilão público com desconto de 25% sobre o valor de avaliação vigente.

A hipótese de venda direta é mencionada apenas no §2º, que a condiciona a prévia realização de um segundo procedimento licitatório “mal sucedido”. Ou seja, a venda direta de bens imóveis da União, nos moldes desenhados pela nova lei, apenas se viabilizaria após dois procedimentos licitatórios.

Logo, mesmo que se possa extrair do caput do art. 24-A uma autorização para a venda direta, após exaurida uma tentativa de licitar, a interpretação de todos os dispositivos seria a de que a venda direta pressuporia duas experiências não exitosas anteriores.

Ora, se a ideia era flexibilizar e imprimir maior velocidade, a venda direta já poderia suceder uma tentativa de fazê-la via procedimento licitatório, o que de resto não seria algo muito distante, na essência, do que já autoriza o art. 24, V, da Lei Geral de Licitações e Contratos.

A crítica mais importante, porém, não é essa. A principal observação diz respeito ao percentual de 25% de desconto sobre o valor da avaliação vigente. Novamente, de se destacar a imprecisa redação que gera uma avalanche de dúvidas, impossíveis de serem todas elas expostas aqui.

O que se pode afirmar é que o §1º do art. 24-A prevê a incidência do desconto de 25% na segunda licitação. A diminuição do valor do bem impulsionaria a atratividade do certame e facilitaria a consumação da venda. Não se nega a lógica segundo a qual valores mais baixos poderiam potencializar a participação na licitação. Mas essa lógica é aderente apenas aos casos de certames desertos, assim definido pela ausência de interessados. Casos em que houve interessados na licitação, mas todos colapsaram, hipótese que configuraria licitação fracassada, não deveriam autorizar o desconto.

A isso se soma o fato de que a lei estabelece, tanto na segunda licitação, quanto na venda direta, um percentual de 25% como desconto aplicável.

Pela literalidade dos dispositivos (§1º e §2º do art. 24-A), não se trata de teto máximo, o que permitiria às autoridades competentes analisar o apetite do mercado e então quantificar, motivadamente, qual o percentual a ser utilizado, travado em 25%.

Claro que se pode cogitar de uma infelicidade do legislador que desejava apenas impor um limite, sem, contudo, ditar um único percentual. Pode até ser defendida tal intepretação. Mas fato é que a Lei não trouxe a mágica e importante palavra “até” .

O desconto, na literalidade da regra, é de 25% e não de até 25%, o que soa inapropriado porque impede que a União possa eventualmente alcançar o resultado desejado (venda) com menor sacrifício, o que, naturalmente, privilegiaria o interesse público .

A situação assume um ar ainda mais curioso, quando se verifica que o § 5º do mesmo art. 24-A, tratando especificamente do leilão eletrônico para a venda dos bens, retoma a lógica do desconto, mas deixa claro que 25% são um patamar máximo. O legislador prevê, para o caso de leilão eletrônico, descontos sucessivos até a trava final.

Ora, qual a explicação possível para que em casos de concorrências/leilões presenciais ou vendas diretas o desconto fosse de 25%, enquanto esse mesmo percentual é o ponto de chegada para descontos em leilões eletrônicos? Vale dizer: está a se tratar dois leilões de maneira distinta. Pior: está a se dar mais desconto na venda direta, e de plano/ de imediato, do que a venda antecedida por um leilão eletrônico.

De pronto, devemos registrar que o incômodo não está em se reduzir o valor do bem. Situações concretas podem justificar concluir que os custos com a manutenção do bem ou com reformas que se revelam imperativas. O incômodo está em cravar um único percentual como o adequado, desprezando as circunstâncias várias do caso concreto. O incômodo está em se tratar licitações desertas e fracassadas como se traduzissem, nos dois casos, uma reação do mercado ao valor inicialmente apresentado pela União. Se são descuidos, deveriam ter sido corrigidos, evitando que a Lei 14.011/20 repetisse a MP 915/19. Como tal não foi feito, só resta a correção ao intérprete.

Já em relação à gestão dos imóveis públicos, entende-se que a Lei 14.011/19 trouxe em seu art. 7º um significativo avanço. Esse dispositivo trata do que a Lei denominou de "contrato de gestão para ocupação de imóveis públicos". Inicialmente, cabe dizer que essa espécie de contrato não faz parte da categoria “contrato de gestão”, previsto no art. 51, II, da Lei 9.649/98 (Agências Executivas) e na Lei 9.637/98 (Organizações Sociais). Trata-se de instituto totalmente diverso.

A definição dessa espécie de contrato é posta no § 1º do art. 7º da Lei 14.011/20, que o aponta como um único contrato no qual são reunidos os diversos serviços necessários para o gerenciamento, uso e manutenção dos imóveis onde funcionam as repartições públicas. A rigor, esse é o conhecido modelo de contrato de facilities. Ou seja, o “contrato de gestão para ocupação” é um contrato administrativo, nos termos do art. 54 e seguintes da Lei 8.666/93, cujo objeto preponderante são serviços como os de limpeza, recepcionista, copeiragem, vigilância, brigadista, manutenção predial e outros.

Essa espécie de contrato já é bastante difundida na iniciativa privada e vem ganhando espaço no setor público. No âmbito do próprio Tribunal de Contas da União, já havia o Acórdão 1214/13 — Plenário, que expressamente admitia a reunião de diversos serviços necessários para o funcionamento dos órgãos e entidades públicas em um único contrato.

Acontece, entretanto, que esse modelo admitido no emblemático Acórdão 1214/13 ainda era um tanto quanto tímido, pois não transferia para a empresa contratada o gerenciamento desses serviços, assim como não compreendia que a prestação desses serviços deve estar integrada com a gestão do imóvel no qual funciona a unidade da Administração Pública. Esse modelo mais avançado de contratação de facilities, conhecido como falicities management, foi admitido pelo TCU nos Acórdãos 929/17 — Plenário e 10264/18 — 2ª Câmara.

Ainda assim, entendemos que o legislador andou bem ao prever tal instituto na legislação. Embora haja algumas críticas à redação do art. 7º da Lei 14.011/20, deve-se destacar sua relevância por dois aspectos positivos: a) a cristalização no ordenamento jurídico da possibilidade de contratação do modelo acima indicado; b) e o aprimoramento do modelo pela possibilidade de inclusão no escopo do contrato de equipamentos, materiais e obras.

Quanto à possibilidade jurídica de contratação nos moldes indicados no art. 7º, § 1º, da Lei 14.011/19, é importante notar que a reunião de serviços em um único contrato é sempre controversa no ordenamento jurídico pátrio em razão da regra do parcelamento do objeto, prevista no art. 23, § 1º, da Lei 8.666/93. Nesse aspecto, andou muito bem a norma ao consolidar tal possibilidade na legislação. Porém, na linha do que orienta o TCU nos Acórdãos retromencionados, deve sempre o gestor fazer uma profunda análise de mercado e, se constatada a deficiência das empresas de isoladamente atenderem a demanda, admitir no edital a presença de consócios e/ou de subcontratação, com limites claros para tanto.

De outra banda, entendemos que a interpretação literal do dispositivo pode gerar algumas restrições na aplicação do instituto, diminuindo os seus potenciais ganhos para a Administração Pública brasileira.

Nesse ponto, em nossa leitura, não cabe restringir a aplicação do art. 7º aos órgãos e entidades federais. A única linha de argumentação que poderia indicar essa interpretação é a que se apega à ementa da Lei 14.011/20, cujo conteúdo enuncia que o diploma se refere ao aprimoramento dos procedimentos de gestão e alienação dos imóveis da União.

Ora, a prevalecer tal hermenêutica, o art. 7º em estudo sequer seria aplicado às autarquias e fundações públicas federais. O fato é que, considerando o teor do seu caput e dos seus parágrafos, o dispositivo em comento é uma verdadeira "norma geral", no sentido do art. 22, XXVII, da Constituição, motivo pelo qual é dotado de caráter nacional e aplicável às esferas federal, estadual, distrital e municipal. Notemos que a norma trata de reunião de serviços, bens e até de obras em um único contrato, assim como também de vigência contratual (art. 7º, § 2º, II), aspectos sensíveis ao sistema de contratação pública brasileiro como um todo e, por isso, típicos de lei nacional.

Outra possível interpretação restritiva descabida seria a de que o modelo de contratação de facilities management, ou de gestão da ocupação, não seria aplicável aos imóveis ocupados pela Administração Pública na qualidade de locatária. Essa restrição até teria guarida se considerarmos o texto do caput do art. 7º, que se refere ao "contrato de gestão para ocupação de imóveis públicos", o que não abrangeria os imóveis privados ocupados pelo Poder Público a título de locação.

Por outro lado, essa leitura restritiva não se coaduna com os potenciais ganhos de eficiência trazidos pelo instituto para a Administração Pública, que por diversas vezes atua se valendo de imóveis privados. Não há razão para vedar a contratação de gestão da ocupação nos termos do § 1º do art. 7º da Lei nº 14.011/20 nas ocasiões em que a Administração Pública funciona em imóvel locado. Os ganhos trazidos pelo modelo nesses casos serão os mesmos oferecidos no caso de funcionamento em imóvel público. O que é inaplicável para o caso dos imóveis locados é a hipótese do § 2º do mesmo art. 7º, que admite a inclusão de obras no objeto do contrato. Isso porque, a princípio, seria irrazoável o Poder Público pagar por obras a serem realizadas em imóveis particulares.

Desse modo, o ideal seria que o caput do art. 7º não tivesse restringido o conceito do instituto aos imóveis públicos. Porém, ainda assim, não encontramos óbices à sua interpretação mais ampla, abarcando também os casos em que a Administração funcione em prédios locados. Nesse aspecto, cabe registrar que mesmo antes da Lei 14.011/20 o TCU já admitia a contratação nos moldes de facilities, sem a restringir a imóveis públicos.

Em relação ao aprimoramento dos processos de gestão dos imóveis públicos, enxergamos que o avanço trazido pelo art. 7º em estudo é imenso. Como já destacado, a possibilidade de reunir em um único contrato os serviços, materiais, equipamentos e obras necessários para o gerenciamento, uso e manutenção do imóvel parte do pressuposto da necessidade de integração entre pessoal, processos, equipamentos, tecnologia e edificação.

Além disso, ao entregar ao contratado a gestão dos serviços, bem como parte considerável do gerenciamento do imóvel, a Administração se concentra na sua atividade fim, buscando uma melhor entrega ao cidadão. Isto é, o Poder Público reconhece que, em dada medida, quem melhor sabe gerir espaço e gerencias serviços essenciais para o funcionamento do prédio é a empresa terceirizada especializada em tal atividade. Entretanto, é preciso constatar a medida ideal dessa delegação ao terceirizado, pois muitos dos aspectos relativos à gestão e operação do imóvel estão conexos com o core business do órgão ou entidade. Essas questões deverão ser sempre muito bem enfrentadas no planejamento da contratação e expressas nos instrumentos que seguem anexo ao edital.

Não resta dúvida que o § 2º do art. 7º trará significativo impacto nas decisões referentes à gestão do patrimônio imobiliário do Poder Público, inclusive no que diz respeito à conveniência da alienação de certos prédios. É sabido que o mau emprego (e até abandono) de algumas edificações públicas, muitas vezes, decorrem de um problema orçamentário. Isto é, ante a falta de recursos orçamentários para reformar os imóveis de sua propriedade, a Administração Pública opta por abandonar tais prédios e passar a funcionar em imóveis locados. Com isso, a solução para o imóvel de propriedade do Estado acaba sendo a alienação.

O § 2º do art. 7º da Lei 14.011/20 autoriza a inclusão de obra no contrato de gestão da ocupação (inciso I), com a inclusão do valor da obra diluído nas parcelas mensais a serem pagas durante a vigência do contrato, que poderá durar até 20 anos (inciso II), a depender do nível de investimento inicial exigido do contratado.

Enfim, todo esse modelo exige um elevado grau de qualificação dos agentes de contratação do Poder Público, assim como um profundo planejamento e gerenciamento dos riscos envolvidos na questão. Diversas serão as questões que envolverão essas contratações, sobretudo no caso em que haja previsão de obras. Esse é um modelo a ser construído. Não há dúvidas que a Administração Pública brasileira é capaz. Só depende de esforço e sintonia entre Administração, mercado e controle.

Cristiana Fortini é advogada, professora da Universidade Federal de Minas Gerais e ex-controladora-geral e ex-procuradora-geral-adjunta de Belo Horizonte. Visiting scholar na George Washington University e professora visitante na Universidade de Pisa.

Rafael Sérgio de Oliveira é procurador da AGU, doutorando em Ciências Jurídico-Políticas, mestre em Direito, pós-graduado em Direito da Contratação Pública pela Universidade de Lisboa. Participou do Programa Erasmus+ na Università degli Studi di Roma. Fundador do Portal L&C. Palestrante e professor em diversos cursos de pós-graduação no Brasil. Co-autor, juntamente com professor Victor Amorim, do livro "Pregão Eletrônico: Comentários ao Decreto Federal nº 10.024/2019", publicado pela Editora Fórum, 2020.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

Caixa inclui custos de cartório no financiamento da casa própria

A Caixa anunciou nesta quinta (2) novas medidas para a compra da casa própria. Entre as novidades está a inclusão dos custos dos cartórios e ITBI, que é o imposto pago na prefeitura para transferência do imóvel, a escritura e registro do imóvel no cartório de registro civil.

A escolha já pode ser feita a partir de hoje. Em média, o valor do ITBI pode chegar a 5% do valor total do imóvel. O banco estima uma economia de R$ 2,5 bilhões para os novos compradores.

A partir de segunda-feira (13), o registro de imóvel será feito de forma eletrônica por 1.356 cartórios em 14 estados, evitando a ida das partes interessadas aos locais.

Para as empresas de construção civil também foram anunciadas medidas de alívio, como a utilização de recursos de repasses no pagamento de encargos dos empreendimentos, a flexibilização de exigências e de comercialização.

De acordo com a Caixa, em 2020, 813 mil famílias conseguiram o financiamento pelo banco, com mais de 2.000 contratos assinados por dia. Só em junho, o melhor mês do ano, foram R$ 11,1 bilhões de contratos para 55 mil famílias.

Pausa nas prestações Para tentar amenizar o impacto financeiro da crise provocada pela pandemia do novo coronavírus, a Caixa oferece ao cliente adiar por até quatro meses (120 dias) as prestações do financiamento habitacional. Até o momento, segundo o banco, 2,4 milhões de pessoas pediram essa pausa, pelo APP Habitação ou o 0800-7260505.

Ao fim do período de pausa nos pagamentos, os encargos serão incorporados ao saldo devedor do contrato. Com isso, o valor que não foi pago neste período será diluído no prazo final do financiamento, gerando uma nova parcela de prestação, de acordo com as condições do contrato original, não havendo alteração da taxa de juros, de acordo com o banco estatal.

O prazo de 6 meses de carência nas prestações de novos contratos habitacionais, anunciado em abril pela Caixa, já atendeu 26 mil clientes até o momento. A medida, que beneficia pessoas físicas, permite que a primeira prestação seja paga após seis meses do contrato.

Fonte: Portal do Holanda

Incorporação imobiliária – Responsabilidades do incorporador e diligências prévias

A lei 4.591/641 muito embora já não seja nenhuma debutante em nosso ordenamento jurídico, haja vista contar com mais de cinco décadas, se trata da legislação responsável pela regulamentação da operação de incorporação imobiliária em nosso país, referindo-se, portanto, à construção de um empreendimento ou de um conjunto de edificações com unidades autônomas que, ainda na planta, tem por objetivo a sua comercialização. Assim, o instituto jurídico da incorporação imobiliária caracteriza-se por aquele que permite a venda de unidades imobiliárias ainda durante a fase de construção.

Quando nos referimos à expressão incorporação imobiliária, inequívoco que uma das vozes mais importantes é a de Melhim Namen Chalhub que assim a define2

No campo dos negócios imobiliários, a expressão incorporação imobiliária tem o significado de mobilizar fatores de produção para construir e vender, durante a construção, unidades imobiliárias em edificações coletivas, envolvendo a arregimentação de pessoas e a articulação de uma série de medidas no sentido de levar a cabo a construção até sua conclusão, com individualização e discriminação das unidades imobiliárias no Registro de Imóveis.

Para além da sua conceituação, tem-se ainda que a incorporação imobiliária como atividade complexa que é, traz em seu bojo a necessidade da adoção de alguns cuidados imprescindíveis, especialmente diante das inúmeras responsabilidades que dela podem decorrer, inclusive, perante os adquirentes das unidades imobiliárias, as quais encontram-se prelecionadas, tanto na lei 4.591/64, quanto no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor.

Ao analisar as legislações supramencionadas, pode-se observar a importância do atendimento das obrigações de entrega das unidades, cujo descumprimento enseja a responsabilidade civil do incorporador, que pode decorrer da inexecução parcial ou total da incorporação, atraso na entrega da obra, entrega de coisa diversa da prevista no registro da incorporação, ou então, o inadimplemento absoluto da obrigação de entregar as unidades imobiliárias compromissadas, que pode ser pautado, tanto no desrespeito ao prazo, quanto em eventual descompasso com o preço acordado primordialmente. Isso sem contar que, os vícios construtivos poderão de igual modo culminar com a possibilidade de que o incorporador responda pelos prejuízos que venham a ser causados aos adquirentes.

Entretanto, cediço que muito embora seja imprescindível atentar-se aos deveres inerentes à incorporação imobiliária, existem providências não menos importantes que devem ser adotadas pelo incorporador, cujas quais estão relacionadas a período anterior à aquisição do imóvel no qual se pretende realizar a construção, consubstanciadas na adoção de estratégias jurídicas, técnicas e comerciais, a fim de que seja obtida a segurança necessária para a execução do empreendimento.

Nesse sentido, não se pode desprezar a importância de que o incorporador esteja devidamente alicerçado em estudos que farão toda a diferença para a execução do empreendimento, tais como o de viabilidade econômica e comercial, o que inclui análise aprofundada e estratégica de todo o cenário envolvido, ainda mais em se considerando a situação atual decorrente não apenas da pandemia, mas também das crises política e econômica sem precedentes pelas quais o nosso país está passando. Para tanto, oportuno considerar as inúmeras perspectivas, bem como observar, dentro da maior amplitude jurídica possível, todas as possibilidades oferecidas, especialmente, in casu, quando nos encontramos diante de tamanha instabilidade econômica que poderá, invariavelmente, afetar o setor da construção civil.

E dentro dessa ótica, razoável invocar a possibilidade de utilização do prazo de carência, de acordo com o disposto no art. 34 da lei 4.591/64, que assim dispõe: “o incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento”, caso em que, de acordo com o que se depreende da dicção legal, poderá haver a desistência do incorporador diante da constatação de inviabilidade técnica ou comercial, mesmo que já tenha havido o registro da incorporação.

Ultrapassada a fase de análise quanto a viabilidade econômica do empreendimento, pode-se partir para o estudo de viabilidade técnica da construção, cuja qual, umbilicalmente relacionada à busca de resultado sobre as possibilidades jurídicas da execução do empreendimento, o que se dará a partir da realização de estudos técnicos sobre o imóvel. Nesse contexto devem ser considerados os estudos de impactos ambientais e de vizinhança, visando a obtenção das licenças ambientais e urbanísticas que consistirão nos grandes cernes do projeto, haja vista o amparo necessário a evitar os tão corriqueiros embargos de obras, sejam esses administrativos ou judiciais, que refletem diretamente nos prazos de entrega da obra.

Vale ainda considerar a importância da realização de diligências e o devido acompanhamento jurídico dos laudos apresentados pelos profissionais da área da engenharia, antes mesmo da aquisição do imóvel, a fim de que se possa atestar a viabilidade de construção do empreendimento, haja vista a necessidade de que o incorporador tenha segurança jurídica para o seu desenvolvimento, mesmo porque, a atividade da incorporação tem por pressuposto básico a lucratividade que não poderá ser obtida diante da deflagração de circunstâncias que se caracterizem como entrave para a sua consecução.

Posteriormente, não se pode desprezar a necessidade da elaboração de um relatório jurídico que tem o condão de contemplar inúmeras nuances, tais como o tipo imobiliário estabelecido no projeto, além é claro, do público que se pretende atingir com aquele empreendimento e as suas peculiaridades, a fim de se analisar quais serão por exemplo, os materiais empregados e os prazos para a entrega da obra que se consubstanciam como pressupostos básicos e indispensáveis para a ponderação dos critérios que serão adotados.

O referido relatório possibilitará ao incorporador conhecer todos os possíveis entraves jurídicos capazes de propiciar a adoção e a escolha de um padrão capaz de assegurar a qualidade do empreendimento, tudo isso em atenção ao público alvo e, por via de consequência, ultimando a satisfação dos adquirentes das unidades autônomas.

Não se pode olvidar, igualmente que, a despeito de todos os cuidados intrínsecos à incorporação, conforme relatados anteriormente, se mostra de suma importância atentar-se à necessidade de adotar a máxima cautela quando se trata da estrutura da obra, em especial, quando apresentar falhas.

Nesse ponto, insta destacar a previsão do artigo 618 no Código Civil de 20023, que assim dispõe:

Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo

Não bastasse a letra da lei ser translúcida ao estabelecer a responsabilidade pela solidez e segurança do trabalho, a jurisprudência vem confirmando que a comprovação de erros de projeto ou execução devem ser indenizados para além do prazo estabelecido no artigo 618 do Código Civil. Sem contar que, existe o entendimento sobre o dever de indenizar os danos causados a terceiro, em virtude de vibração de estaqueamentos, fundações, quedas de materiais e dentre outros4.

Em termos mais estritos, certo que existe a responsabilidade dos profissionais das áreas da engenharia e arquitetura, por exemplo, que devem ser identificados na Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no intuito de que diante de danos causados sejam responsabilizados5, de acordo com o disposto na lei 6.496/776. Nesse sentido, cumpre trazer à colação o seguinte entendimento proferido em decisão do STJ:

CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. DESABAMENTO DE EDIFICAÇÃO. CONSTRUÇÃO POR ETAPAS. CONCORRÊNCIA DE CULPAS ENTRE QUEM EDIFICOU MAL UMA PARTE DA OBRA E QUEM SE RESPONSABILIZOU PELA OBRA INTEIRA PERANTE A AUTORIDADE MUNICIPAL.

Quem contrata um engenheiro para levantar uma parede, ao invés de contratar um operário para empilhar tijolos, espera que esse profissional use conhecimentos técnicos e experiências para cumprir a empreitada. A lei exige que uma obra tenha responsável técnico, arquiteto ou engenheiro, na suposição de que será edificada segundo regras técnicas que garantam a segurança de pessoas e a conservação de bens.

O trabalho humano tem sempre uma finalidade, que é projetada antes de ser alcançada, ou nas magníficas palavras de Marx: “Uma aranha executa operações semelhantes às do tecelão, e a abelha envergonha mais de um arquiteto humano com a construção dos favos de suas colmeias. Mas o que distingue, de antemão, o pior arquiteto da melhor abelha é que ele construiu o favo em sua cabeça, antes de construí-lo em cera. No fim do processo de trabalho, obtém-se um resultado que já no início deste existiu na imaginação do trabalhador, e portanto idealmente. Ele não apenas efetua uma transformação da forma da matéria natural; realiza, ao mesmo tempo, na matéria natural seu objetivo, que ele sabe que determina, como lei, a espécie e o modo de sua atividade e ao qual tem de subordinar sua vontade” (Karl Marx, O Capital, Nova Cultural, São Paulo, 1985, Volume I, p. 149/150).

Recurso especial conhecido e provido em parte. (REsp 650.603/MG, Rel. ministra NANCY ANDRIGHI, rel. p/ acórdão ministro Ari Pargendler, 3ª turma, julgado em 03.04.07, DJ 18.06.07, p. 255).

Da simples análise do julgado, pode-se inferir que a contratação de responsável técnico não decorre do acaso, mas sim, do fato de que a obra será, ou pelo menos espera-se que seja “edificada segundo regras técnicas que garantam a segurança de pessoas e a conservação de bens” o que, na hipótese de não ocorrer, desencadeia a responsabilidade do contratante.

Ao iniciarmos o presente artigo, asseveramos que a incorporação imobiliária se trata de atividade dotada de extrema complexidade não apenas pelas considerações tecidas preambularmente, no que concerne a realização dos estudos necessários, incluindo a viabilidade técnica, econômica e a elaboração dos relatórios, mas especialmente, porque se revela imperiosa a contratação de due diligence para a análise de toda a documentação, tanto envolvendo o imóvel que se pretende adquirir, quanto o seu proprietário, a fim de proporcionar maior segurança jurídica para o incorporador ao contribuir para a mitigação dos riscos envolvidos em tal aquisição.

E nesse ponto será importante o levantamento de certidões do imóvel visando aferir a existência ou não de gravames, cláusulas de inalienabilidade, ilegitimidade do alienante, ou ações promovidas que possam recair sobre o bem, eis que tais situações poderão, invariavelmente, trazer prejuízo ao incorporador diante da provável perda do imóvel.

Daí porque se revela de máxima importância a due diligence na aquisição imobiliária, pois, além dos inúmeros prejuízos que podem vir a ser suportados pelo incorporador, cabe ainda destacar que, uma vez reconhecida a existência de eventual fraude que pode decorrer, hipoteticamente, da alienação de imóvel em caso de falência, não poderão ser afastadas implicações nas esferas das responsabilidades civil e criminal.

Assim, há de se concluir que, se torna premente a adoção de imensa cautela daquele que tem o propósito de realizar a atividade da incorporação imobiliária, uma vez que a inobservância quanto à necessidade da realização dos estudos, dos relatórios, das diligências, e principalmente, da due diligence pode ensejar, além de um sem número de prejuízos financeiros, as responsabilidades, tanto na esfera civil, quanto na esfera criminal, algo que nem de longe se espera encontrar diante do desenvolvimento de uma atividade da qual pressupõe-se alta lucratividade.

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1 BRASIL. lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponível clicando aqui. Acesso em: 25 jun. 2020.

2 CHALHUB, Melhim Namen. Incorporação Imobiliária. 4. ed., rev, atual. e ampl. São Paulo: Forense, 2017, p. 9.

3 BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível clicando aqui. Acesso em: 25 jun. 2020.

4 SILVEIRA, Franco da. A responsabilização jurídica dos engenheiros na esfera civil. Espacios. vol. 37, nº 27. 2016. p. 2

5 SILVEIRA, Franco da. A responsabilização jurídica dos engenheiros na esfera civil. Espacios. vol. 37, nº 27. 2016. p. 2.

6 BRASIL. Lei n° 6.496, de 7 de dezembro de 1977. Institui a "Anotação de Responsabilidade Técnica" na prestação de serviços de engenharia, de arquitetura e agronomia; autoriza a criação, pelo Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CONFEA, de uma Mútua de Assistência Profissional; e dá outras providências. Disponível clicando aqui. Acesso em: 25 jun. 2020.

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Debora Cristina de Castro da Rocha é graduada em Direito pelo Centro Universitário Curitiba, mestre e doutoranda em Direito Empresarial e Cidadania. Advogada fundadora do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico.

Edilson Santos da Rocha é controller jurídico pelo escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia. Acadêmico de Direito pela Faculdades da Industria - FIEP. Pesquisador pelo Centro Universitário Curitiba – UNICURITIBA. Curitiba – PR.

Fonte: Migalhas