COM NOVO CORTE DA SELIC, PORTABILIDADE DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO VALE A PENA?

O mercado aposta em corte de 0,5% da Selic, a taxa básica de juros, para 3,25% nesta quarta-feira. Com o cenário de juros cada vez mais baixos a portabilidade dos financiamento de crédito imobiliário tem se tornado uma opção cada vez mais atraente.

Bancos já realizam movimentos de revisar as próprias cobranças, criando vantagens para quem vai comprar um imóvel ou contratou o empréstimo com custos mais elevados.

Nos dois primeiros meses deste ano, segundo dados do Banco Central (BCB), foram feitos 4.363 pedidos de portabilidade - quatro vezes mais que o registrado no mesmo período de 2019.

Mas especialistas alertam que o consumidor deve considerar todos os custos envolvidos e a própria capacidade de pagamento antes de tomar qualquer decisão.

A depender do valor final da mudança, a migração pode não ser vantajosa, mesmo com a taxa nominal do financiamento mais baixa.

Segundo Gilberto Braga, professor de Finanças do Ibmec/Rio, é preciso avaliar o Custo Efetivo Total (CET) da transação, formado pelas diversas taxas, como vistoria do imóvel, cobranças administrativas e seguro, por exemplo. Em alguns casos, pode superar R$ 5 mil.

— Tudo o que foi comprado nos últimos quatro anos, independentemente dos prazos que foram financiados, certamente tem muita gordura para tirar em taxas e negociar. O mercado hoje trabalha com taxas muito menores. Mas, às vezes, fica mais barato renegociar do que arcar com esses custos na largada em uma mudança — explica Braga.

A transferência para um novo banco envolve análise de renda ou credit score, que avalia o risco de inadimplência, podendo dificultar o poder de negociação com a instituição bancária neste momento de economia deprimida por conta dos efeitos da pandemia do novo coronavírus.

Braga alerta, ainda, que alguns bancos estão demorando para reavaliar contratos, em virtude de regimes de teletrabalho. Anteriormente, a negociação durava cerca de 30 dias.

Por isso, em alguns casos, pode valer mais a pena permanecer no banco de origem e negociar, aproveitando as condições de prorrogação de parcelas de empréstimos e financiamentos para pessoas físicas.

Na prática, não é preciso fazer portabilidade para conseguir taxas mais atraentes. Em muitos casos, o banco de origem pode oferecer condições mais vantajosas em uma negociação.

— Todos os bancos estão sensíveis e estão dando a possibilidade de não pagar a parcela para o final do contrato ou adiar de três a seis meses, mas não tem mexida de taxa, é mexer no fluxo (de pagamento) — alerta Braga.

Fonte: O GLOBO

SOCIEDADES DE PROPÓSITO ESPECÍFICO (SPE) NOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E A RESPONSABILIDADE DOS SÓCIOS DIANTE DO ABUSO DA PERSONALIDADE JURÍDICA

As incorporadoras têm estruturado seus empreendimentos imobiliários mediante Sociedades de Propósito Específico - SPE. A instituição do tipo societário em apreço visa a segurança do próprio projeto e, consequentemente, dos mutuários, uma vez que seu objeto social tem por escopo a realização de determinada obra, assumindo obrigações exclusivas e autônomas em relação às demais pertencentes aos sócios, no entanto, as SPE's não servem para blindar os empreendedores, idealizadores do projeto, da responsabilidade por eventuais abusos cometidos por meio da máscara da personalidade jurídica autônoma da sociedade.

Aqueles que estão no trato diário da construção civil, costumeiramente, se deparam com a constituição de Sociedades de Propósito Específico, as famosas SPEs, as quais são utilizadas pelas grandes construtoras para a consecução de determinado empreendimento imobiliário, tudo isso visando a segurança, uma vez que seu objeto social ultima, exclusivamente, a realização de determinado projeto, o que ensejará a assunção de obrigações exclusivas e autônomas.

Nos casos de criação de Sociedade de Propósito Específico, tem-se que essa se extingue após a finalização do empreendimento, quando se encerram as obrigações e direitos entre os sócios participantes. Vê-se, portanto, que o objetivo da sua criação estará umbilicalmente relacionado ao lapso temporal em que a obra estará em andamento se encerrando imediatamente após finalização do empreendimento. Por oportuno invocar que tal tipo jurídico não pode ser transformado em outro, tampouco pode-se admitir o contrário, ou seja, que outro tipo jurídico se transforme em SPE. Nessa mesma linha de raciocínio, de destacar ainda, que a SPE deve obrigatoriamente se enquadrar em uma das seguintes formas de sociedade, a saber, limitada (lei 10.406/02) ou anônima (lei 6.404/76)1.

A instrução normativa DREI 26, de 10 de setembro de 2014, regulamentou o modelo societário, porém, não se pode desprezar o fato de que o parágrafo único do art. 981 do Código Civil de 2002, já previa de forma implícita a sua criação ao estabelecer que “a atividade pode restringir-se à realização de um ou mais negócios determinados”2.

Pode-se conceber desde logo, a partir da análise das disposições que tratam da referida sociedade, que a principal característica da SPE consiste na sua adstrição à realização de um negócio determinado, de modo que nos parece inequívoco assegurar que o tipo jurídico possui interesses próprios e absolutamente distintos dos interesses de seus controladores. Em outras palavras, a criação de SPE tem como escopo único e exclusivo o cumprimento de um negócio específico, de modo que o surgimento e o fim de uma SPE relacionam-se assim a um projeto ou ação dotada de peculiaridades, cujo desenvolvimento está ligado à necessidade empresarial de suas controladoras3.

Assim sendo concebida, pode então ser a SPE considerada uma fórmula adequada para o desenvolvimento autônomo de determinado projeto, entretanto, não se revela eficaz a ponto de minimizar ou excluir as responsabilidades do grupo controlador que a institui”4, o que a despeito do que se possa pensar, acaba não se apresentando como medida mais segura quando se trata de responsabilidade e, consequentemente, de direitos dela decorrentes, no que se incluem obrigações e direitos relativos aos aspectos cíveis e trabalhistas, inclusive.

Não obstante, o próprio Código Civil de 2002, ao disciplinar a teoria da desconsideração da personalidade jurídica (disregard doctrine), traz em seu bojo o art. 50, em cujo qual fora recepcionada a teoria maior que se presta assim a orientar as interpretações do princípio da autonomia patrimonial que, seguramente, permite entender pela possibilidade de responsabilização pessoal dos administradores ou sócios da pessoa jurídica:

Art. 50. Em caso de abuso da personalidade jurídica, caracterizado pelo desvio de finalidade, ou pela confusão patrimonial, pode o juiz decidir, a requerimento da parte, ou do Ministério Público, quando lhe couber intervir no processo, que os efeitos de certas e determinadas obrigações sejam estendidos aos bens particulares dos administradores ou sócios da pessoa jurídica.

Para além disso, certo que a referida teoria se aplica ainda, exemplificativamente, na hipótese de manutenção de diversas SPEs sob o mesmo controle, estrutura administrativa e diretoria, além de possuírem sede no mesmo endereço, o que sem sombra de dúvida caracteriza a constituição de uma SPE sem autonomia econômica, uma vez que, em uma situação como a apresentada, certo que os ativos de ambas acabarão se confundindo, além do aspecto gerencial que poderá deflagrar que existe subordinação da sua vontade à de sua controladora, evidenciando a possibilidade da aplicação da disregard doctrine.5

Veja-se, portanto, que a subordinação entre as empresas do mesmo grupo não resulta apenas no estabelecimento de relação desequilibrada e não equitativa, mas caracteriza o controle unitário de ambas, tal como já decidiu o STJ:

Processo civil. Recurso ordinário em mandado de segurança. Falência. Grupo de sociedades. Estrutura meramente formal. Administração sob unidade gerencial, laboral e patrimonial. Desconsideração da personalidade jurídica da falida. Extensão do decreto falencial a outra sociedade do grupo. Possibilidade. Terceiros alcançados pelos efeitos da falência. Legitimidade recursal. – Pertencendo a falida a grupo de sociedades sob o mesmo controle e com estrutura meramente formal, o que ocorre quando as diversas pessoas jurídicas do grupo exercem suas atividades sob unidade gerencial, laboral e patrimonial, é legitima a desconsideração da personalidade jurídica da falida para que os efeitos do decreto falencial alcancem as demais sociedades do grupo. (...) (ROMS 12.872/SP; recurso ordinário em Mandado de Segurança 2001/0010079-1, Terceira Turma do STJ, relatora min Nancy Andrighi, Julgado em 24.06.02, Publicado no DJ em 16.12.02)6

A despeito das considerações acima, oportuno considerar que o objetivo das Sociedades de Propósito Específico - SPE se volta ao isolamento dos empreendimentos imobiliários não como forma de blindar o patrimônio dos sócios ou algo que o valha, tais como proteger as empresas-matriz e outros idealizadores do negócio, mas sim, objetiva-se evitar que sobre tais empresas recaiam dívidas oriundas de outros projetos, elidindo com isso eventuais prejuízos ao direito dos futuros proprietários que arcam com o ônus da construção daquele empreendimento específico7.

Como os riscos da aquisição de empreendimentos ainda na planta não se circunscrevem apenas à possibilidade de que sobre esses recaiam dívidas de outros projetos, que o próprio tipo jurídico teria por escopo blindar, certo que somente a criação e utilização desse instituto jurídico não se presta a minimizar os riscos do adquirente do imóvel, ou de contribuir com a segurança jurídica, eis que não raramente a má-gestão do modelo de Sociedade de Propósito Específico pelos empreendedores pode levar à impossibilidade de entrega do empreendimento, tais como problemas atinentes a desvios de valores, - a despeito da criação da SPE -, ausência de repasse e de pagamentos a construtores e empreiteiros, o que culmina com a rescisão de contratos de empreitada, por exemplo, a ausência de pagamentos de fornecedores, e até mesmo a corrupção, que se caracteriza como o grande mal que acomete um sem número de obras pelo país a fora.

Ainda que não se possa falar completamente na elisão de riscos, tendo em vista que a constituição da SPE por si só, não tem o condão de afasta-los na sua completude, haja vista as situações anteriormente ventiladas, sobre as quais não se consegue ter ingerência, certo que uma forma de mitigação de riscos pode ser verificada ante a existência do regime do patrimônio de afetação constituído no empreendimento imobiliário, cuja aquisição se pretende realizar, caso em que os efeitos da falência ou da insolvência civil do incorporador, consubstanciado no art. 31-F da lei 4.591/64, introduzido pela lei 10.931/04, “não atingem o patrimônio de afetação constituído, não integrando a massa concursal, o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação”.

Ou seja, ainda que não se apresente de todo como garantidor da segurança absoluta daquele empreendimento, certo que o regime do patrimônio de afetação é favorável, tanto para o adquirente, que fica resguardado, quanto também para os incorporadores, eis que umbilicalmente relacionado a esse aspecto encontra-se o aquecimento do mercado imobiliário em decorrência lógica do aumento da confiança dos consumidores adquirentes das unidades imobiliárias.

Entretanto, em decorrência de toda a complexidade da instituição e operação do patrimônio de afetação, que não dispensa a necessidade de contabilidade específica e de prestações de contas trimestrais à Comissão de Representantes dos adquirentes, aliada à faculdade e não obrigatoriedade conferida pela lei ao incorporador em submeter ou não sua incorporação ao regime do patrimônio de afetação, infelizmente este importante instrumento não tem sido tão utilizado na prática como deveria, o que faz com que todos percamos, seja quando se fala em segurança jurídica aos adquirentes, seja quando se fala em aquecimento do mercado imobiliário e maior possibilidade de sucesso do empresário do ramo, cujo qual se caracteriza como um dos mais importantes e expressivos segmentos econômicos do nosso país.

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1 BRASÍLIA – DF/2014. Manual de registro - sociedade limitada. Atualizado de acordo com a lei complementar 147, de 7 de agosto de 2014, e Instrução Normativa DREI 26, de 10 de setembro de 2014.

2 Art. 981. Celebram contrato de sociedade as pessoas que reciprocamente se obrigam a contribuir, com bens ou serviços, para o exercício de atividade econômica e a partilha, entre si, dos resultados. Parágrafo único. A atividade pode restringir-se à realização de um ou mais negócios determinados (BRASIL, 2002).

3 TOLEDO, Margheita Coelho. A sociedade de propósito específico no âmbito do direito empresarial brasileiro. Dissertação. Mestrado em Direito Empresarial. Faculdade Milton Campos, Minas Gerais, 2009, p.17.

4 BORBA, José Edwaldo Tavares. Direito Societário. 6ª ed., Renovar, São Paulo, 2001, p. 493 e 495.

5 COMPARATO, Fábio Konder. O Poder de Controle na Sociedade Anônima. 2a ed., Revista dos Tribunais, São Paulo, 1977, p. 343 e 344.

6 No mesmo sentido vide: (I) ROMS 14168/SP; Recurso Ordinário em Mandado de Segurança 2001/0192490-4, Terceira Turma do STJ, relatora min. Nancy Andrighi, Julgado em 24.06.02, publicado no DJ em 16.12.02; (II) REsp 332.763/SP; REsp 2001/0096894-8, Terceira Turma do STJ, relatora min. Nancy Andrighi, Julgado em 30.04.02, publicado no DJ em 05.08.02; (III) REsp 63652/SP ; REsp 1995/0017378-6, Quarta Turma do STJ, relator min. Barros Monteiro, Julgado em 13.06.00, Publicado no DJ em 21.08.00; e (IV) REsp 211.619/SP; REsp 1999/0037666-8, Terceira Turma do STJ, relator min. Eduardo Ribeirto, Relator p/ Acórdão Min. Waldemar Zveiter, Julgado em 16.02.01, Publicado no DJ em 23.04.01.

7 BRASIL. TRT-16 650201100316008 MA 00650-2011-003-16-00-8, Relator: JOSÉ EVANDRO DE SOUZA, Data de Julgamento: 05.10.11, Data de Publicação: 20.10.11.

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Debora Cristina de Castro da Rocha é graduada em Direito pelo Centro Universitário Curitiba, advogada fundadora do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico.

Edilson Santos da Rocha é acadêmico de Direito pela Faculdades da Industria - FIEP. Controller jurídico pelo escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia.

Fonte: Migalhas

CARTÓRIOS EM TEMPOS DE PANDEMIA

O inesperado ritmo de progressão do contágio pelo novo coronavírus (Covid-19) culminou com a Declaração de Emergência em Saúde Pública de Importância Internacional e impôs, em sequência, a reavaliação do cenário de alastramento da infecção ao patamar de pandemia pela Organização Mundial de Saúde (OMS).

Em atenção às orientações e recomendações proferidas pela referida OMS, o Ministério da Saúde estabeleceu um plano de resposta e enfrentamento emergencial do contágio pelo novo coronavírus em âmbito nacional (portaria nº 188, de 2 de fevereiro de 2020), com medidas coordenadas e articuladas por todas as esferas integrantes do Sistema Único de Saúde (SUS), concomitantemente à declaração de Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional (ESPIN).

Inobstante os baixos patamares de letalidade apurados, a facilidade de propagação e alastramento da infecção fez surgir a preocupação quanto à capacidade do sistema de saúde absorver a alta demanda de atendimentos médicos simultâneos, necessários sobretudo em razão das inúmeras internações provocadas por complicações respiratórias desenvolvidas pelos pacientes.

Assim, diante da necessidade de extensão das medidas preventivas do contágio e, com o intuito de evitar um colapso do sistema público de prestação de serviços de saúde, tal qual ocorreu e ocorre em países como a China, a Itália, a Espanha e os Estados Unidos — em virtude da falta de planejamento adequado e implementação em tempo hábil das medidas eficazes ao combate do vírus — a ação dos poderes constituídos foi dirigida à garantia de adequação do funcionamento de serviços públicos e das atividades da iniciativa privada à premente necessidade de distanciamento social temporário. 

Nesse contexto, o funcionamento dos serviços extrajudiciais também sujeitou-se a mudanças durante este período de Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional, em razão do novo coronavírus. Coube à Corregedoria Nacional de Justiça (artigo 8º, X, Regimento Interno do Conselho Nacional de Justiça), órgão integrante do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), fazendo uso de sua atribuição regulamentar e normativa (artigos 103-B, §4º, I, II e III, e 236, §1º, da Constituição da República) dos atos administrativos praticados pelos órgãos do Poder Judiciário, tanto quanto de seus serviços auxiliares, entre eles, notadamente, os serviços notariais e dos registros públicos, estabelecer as diretrizes que assegurariam a continuidade da prestação dos serviços, bem como a preservação da saúde de oficiais de registro, tabeliães, prepostos e usuários em geral.

A Corregedoria Nacional de Justiça, portanto, uniformizou em âmbito nacional o funcionamento dos serviços notariais e de registro durante o período de ESPIN, considerando, sobretudo, a essencialidade dos serviços notariais e dos registros públicos para o exercício da cidadania, para as hipóteses de alienação da propriedade imobiliária, para a obtenção do crédito com garantia real, para a prova do inadimplemento de títulos e tantos outros atos da atribuição dos oficiais de registro e dos tabeliães.

Dos marcos regulatórios (Recomendação nº 45/2020, Provimento nº 91/2020, Provimento nº 93/2020, Provimento nº 94/2020 e Provimento nº 95/2020) recém-publicados destaca-se a importância dada pela Corregedoria Nacional de Justiça à necessidade de acatamento pelos oficiais de registro e tabeliães das determinações emanadas, na forma da lei, pelas autoridades sanitárias da saúde pública municipais, estaduais e nacionais que imponham redução e/ou restrição do atendimento público, bem como, nas situações mais gravosas, a suspensão do atendimento presencial. 

Nas localidades em que se imponham a suspensão do atendimento presencial dos serviços notariais e de registros públicos pelas autoridades sanitárias, o atendimento aos usuários dar-se-á por regime de plantão a distância — recepção de solicitações e transmissão de documentos por via eletrônica —, autorizado inclusive o uso dos serviços de correios, mensageiros ou qualquer outro meio seguro para o recebimento e a devolução de documentos físicos destinados à prática dos atos.

Sobreleva destacar a importância das centrais eletrônicas dos serviços extrajudiciais nesse período de contingenciamento e restrição ao atendimento regular, devido à sua capacidade de viabilizar o intercâmbio de documentos eletrônicos e o tráfego de informações em ambiente seguro.

A Central de Informações de Registro Civil das Pessoas Naturais (CRC), interligada por todos os oficiais de registro das pessoas naturais do país, disponibiliza as seguintes funcionalidades: (I) CRC — Buscas: ferramenta destinada a localizar os atos de registro civil das pessoas naturais; (II) CRC — Comunicações: ferramenta destinada a cumprir as comunicações obrigatórias previstas nos artigos 106 e 107 da Lei nº 6.015/1973 (LRP); (III) CRC — Certidões: ferramenta destinada à solicitação de certidões; (IV) CRC — E-Protocolo: ferramenta destinada ao envio de documentos eletrônicos representativos de atos que devem ser cumpridos por outras serventias; (V) CRC — Interoperabilidade: ferramenta destinada a interligar os serviços prestados através de convênios com os programas necessários para o seu desenvolvimento.

Por sua vez, a Central Notarial de Serviços Eletrônicos Compartilhados (CENSEC), interligada por todos os tabelionatos de notas do país, é composta dos seguintes módulos: (I) Registro Central de Testamentos On-line — RCTO: destinado à pesquisa de testamentos públicos e de instrumentos de aprovação de testamentos cerrados; (II) Central de Escrituras de Separações, Divórcios e Inventários — CESDI: destinada à pesquisa de escrituras a que alude a Lei nº 11.441/2007; (III) Central de Escrituras e Procurações — CEP: destinada à pesquisa de procurações e a atos notariais diversos; (IV) Central Nacional de Sinal Público — CNSIP: destinada ao arquivamento digital de sinal público de notários e registradores e respectiva pesquisa.

Através do portal Escritura Simples, o usuário também poderá realizar todas as etapas de lavratura da escritura pública referente a negócios jurídicos imobiliários pelo ambiente virtual, reduzindo etapas, deslocamentos, tempo e custos com a mesma segurança jurídica dos atos praticados presencialmente. A plataforma é mantida e gerenciada pelo Colégio Notarial do Brasil (CNB), entidade representativa de todos os tabelionatos de notas do Brasil, e já opera regularmente em diversos serviços notariais cadastrados.

A Central Nacional de Serviços Eletrônicos dos Tabeliães de Protesto (CENPROT), integrada por todos os tabeliães de protesto do país, disponibiliza, por meio da rede mundial de computadores, os seguintes serviços: (I) acesso a informação sobre quaisquer protestos válidos lavrados; (II) consulta gratuita às informações indicativas da existência ou inexistência de protesto, respectivos tabelionatos e valor; (III) fornecimento de informação complementar acerca da existência de protesto e sobre dados ou elementos do registro, quando o interessado dispensar a certidão; (IV) fornecimento de instrumentos de protesto em meio eletrônico; (V) recepção de declaração eletrônica de anuência para fins de cancelamento de protesto; (VI) recepção de requerimento eletrônico de cancelamento de protesto; (VII) recepção de títulos e documentos de dívida, em meio eletrônico, para fins de protesto, encaminhados por órgãos do Poder Judiciário, procuradorias, advogados e apresentantes cadastrados; (VIII) recepção de pedidos de certidão de protesto e de cancelamento e disponibilização da certidão eletrônica expedida pelas serventias do Estado ou do Distrito Federal em atendimento a tais solicitações.

Os sistemas de registro eletrônico de imóveis foram implementados no âmbito estadual, integrados por todos os oficiais de registro de imóveis de cada unidade federativa, bem como do Distrito Federal, compreendendo as seguintes funcionalidades: (I) o intercâmbio de documentos eletrônicos e de informações entre os ofícios de registro de imóveis, o Poder Judiciário, a administração pública e o público em geral; (II) a recepção e o envio de títulos em formato eletrônico; (III) a expedição de certidões e a prestação de informações em formato eletrônico; (IV) a formatação, nos cartórios competentes, de repositórios registrais eletrônicos para o acolhimento de dados e o armazenamento de documentos eletrônicos.

Há também o sistema de registro eletrônico dos serviços extrajudiciais com atribuição de registro de títulos e documentos e pessoas jurídicas, que compreende: (I) o intercâmbio de documentos eletrônicos e de informações entre os ofícios de registro de títulos e documentos e civil de pessoas jurídicas, o Poder Judiciário, a Administração Pública e o público em geral; (II) a recepção e o envio de títulos em formato eletrônico; (III) a expedição de certidões e a prestação de informações em formato eletrônico; (IV) a formatação, nos cartórios competentes, de repositórios registrais eletrônicos para o acolhimento de dados e o armazenamento de documentos eletrônicos.

Nos casos dos serviços extrajudiciais das localidades em que as autoridades de saúde não tenham determinado a suspensão temporária das atividades, o atendimento presencial será realizado com a observância de rígidas medidas de precaução, visando a reduzir o risco de contagio pelo novo coronavírus, tais como redução do horário de atendimento, limitação de entrada de pessoas na área de atendimento, espaçamento entre cadeiras alocadas na área de espera ao atendimento, disponibilização de álcool em gel, luvas e máscaras para os atendentes que tenham contato com documentos em papel e com o público e higienização rotineira de máquinas, objetos, canetas e outros materiais de uso compartilhado.

Vale destacar o tratamento jurídico dado pela Corregedoria Nacional de Justiça aos atos de registro de nascimento e óbito realizados perante os serviços de registro de pessoas naturais, considerando os contingenciamentos impostos pela pandemia do novo coronavírus e o caráter essencial desses atos ao exercício da cidadania (artigo 5º, LVII, da Constituição da República c/c artigo 1º, VI, da Lei nº 9.265/1996). O prazo estabelecido no artigo 50 da Lei nº 6.015/1973 para declaração de nascimento fica prorrogado por até 15 dias após a decretação do fim da Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional pelo Ministério da Saúde.

Durante o período de vigência da prorrogação ficam hospitais, maternidades e casas de saúde autorizados a encaminhar os documentos necessários à elaboração do registro de nascimento por via eletrônica, através do respectivo endereço eletrônico da serventia competente, sem prejuízo do funcionamento das unidades interligadas que operam nos estabelecimentos conveniados (artigos 1º e 2º, Provimento nº 13/2010, da Corregedoria Nacional de Justiça).

Tem-se em ordem que as declarações de óbito poderão ser assinadas presencialmente pelos declarantes legitimados nos próprios hospitais, e sua remessa ao serviço de registro competente, realizada diretamente ao respectivo e-mail para imediata lavratura do assento, devendo o interessado comparecer à serventia, posteriormente, para eventual complementação da documentação e retirada da certidão.

Neste cenário de pandemia viral, destacamos a preocupação e o empenho diuturno dos oficiais de registro e tabeliães de todo o país no combate ao novo coronavírus, aliados à necessidade de continuar proporcionando à população as garantias ínsitas aos sistemas de publicidade registral e das funções notariais. 

No Sistema do Notariado Latino, adotado por 89 países do mundo, incluindo grandes potências e que abarca cerca de 2/3 da população do planeta, esses profissionais do Direito atuam em seu cotidiano na profilaxia jurídica — e o Direito, como ciência social, não está imune aos efeitos de uma grave crise sanitária. A segurança jurídica preventiva é e será preservada na adoção de medidas efetivas que permitam a continuidade dos serviços, nomeadamente pela manutenção dos padrões de eficiência para abreviar os riscos jurídicos, seja no resguardo da saúde dos prepostos ou dos usuários dos serviços.

Marcelo Guimarães Rodrigues é desembargador do Tribunal de Justiça de Minas Gerais.

Victor Fróis Rodrigues é Oficial de Registro e Tabelião.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

MULTA POR QUEBRA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO: COMO CALCULAR

Assinar um contrato de locação de imóvel normalmente impõe um compromisso envolvendo inquilino, proprietário e (às vezes) imobiliária. Se tudo corre bem, perfeito! Mas a verdade é que imprevistos sempre podem acontecer, não é mesmo? Nesse contexto, pode ser preciso encerrar o contrato antecipadamente.

E é para saber lidar com esse tipo de situação que você deve acompanhar agora mesmo nosso post! Você sabe como deve ser calculada a multa por quebra de contrato de locação de imóvel? Aprenda já o que é preciso saber e não seja mais lesado por locadores e imobiliárias!

1. MULTA POR QUEBRA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO

Importante ressaltar que falaremos de MULTA por antecipação do fim do contrato sempre que houver um contrato de locação por prazo DETERMINADO.

Saiba que a lei 8.245/91 NÃO determina um valor ou um percentual de multa, quem determinará tal situação quantitativa é o CONTRATO firmado entre as partes.

O art. 4º da Lei 8.245/91 assim dispõe:

Art. 4. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Dessa forma, o dispositivo legal acima possui as seguintes implicações:

2. MULTA APENAS EM CONTRATOS POR PRAZO DETERMINADO

Significa que a multa por “quebra de contrato” em relação ao PRAZO, só será admitida quando o contrato estipular o período em que aquela locação vigorará.

3. O LOCADOR NÃO PODE REAVER O IMÓVEL

Perceba que a restrição é referente aos contratos firmados POR ESCRITO e com PRAZO DETERMINADO. Ainda assim a lei estipula que ocorrendo as situações previstas no art. 9º, da Lei nº 8.245/91, o locador pode retomar o imóvel.

4. E COMO DEVO CALCULAR A MULTA PROPORCIONAL?

No contrato de locação a multa será sempre PROPORCIONAL ao período que não foi cumprido do que foi estipulado.

Observe o exemplo:

Pedro (locatário) firma contrato de locação residencial com Carla (locadora) pelo prazo de 24 meses. Pactuaram multa no valor de R$ 2.000,00 (referente a dois meses de aluguel).

Após 12 meses de contrato João decide deixar o imóvel, faltando 12 meses para o fim do prazo do contrato.

Para calcular a MULTA você precisa dividir o valor da multa pelo prazo firmado em contrato:

R$ 2.000,00: 24 meses = R$ 83,33.

Obtendo o valor da multa por mês você deve calcular a quantidade de meses que o contrato não foi cumprido e multiplicar pelo valor da multa mensal.

12 meses x R$ 83,33 = R$ 999,96.

Assim você terá o valor da multa por “quebra antecipada de contrato” de locação Como se verifica, o valor a ser pago a título de multa (R$ 999,96) foi menor que o valor determinado no contrato para casos de quebra de contrato (R$ 2.000,00), já que o cálculo foi realizado proporcionalmente, conforme determinado pela legislação pertinente.

5. CONSIDERAÇÕES FINAIS

Se por um lado a cobrança da multa é garantida em lei, por outro a proporcionalidade na aplicação desta também o é, devendo o locador usar a proporcionalidade em caso de rescisão antecipada para não infringir o disposto na lei. E caso o locador assim não proceda, recomenda-se ao locatário que devolva as chaves do imóvel e imediatamente procure um (bom) advogado e entre na justiça questionando a multa, apresentando os valores que entende como devido.

Vale lembrar que, em regra, um contrato de locação, é um contrato de adesão, ou seja, ao locatário cabe apenas concordar com as cláusulas dispostas, e, portanto, a lei autoriza sua discussão na via judicial, evitando, assim, o enriquecimento ilícito de uma das partes.

Bruno Cardoso - Advogado, graduado em Direito pela Universidade Federal da Grande Dourados - UFGD. Direito Digital, Compliance e Mediação.

Fonte: Artigos JusBrasil

OS IMPACTOS DO COVID-19 NOS CONTRATOS BUILT TO SUIT

A pandemia do novo coronavírus (“COVID-19”) desencadeou uma crise de escala global que vem afetando as mais diversas áreas da economia mundial. Apesar de ainda não conseguirmos mensurar precisamente os efeitos decorrentes dessa crise, certo é que a suspensão parcial das atividades econômicas e os altos investimentos emergenciais prometem consequências significativas.

O setor de construção civil, que exerce papel importante na economia do Brasil, está sendo fortemente impactado. Isto porque esse segmento, que já vinha sofrendo com o cenário econômico ruim, agora tende a experimentar uma longa temporada de recursos escassos e poucos investimentos, sejam eles públicos ou privados.

Os contratos Built to Suit (em português, “construído para se adequar” ou “feito para servir/caber”), por possuírem uma estrutura que viabiliza investimentos, já que o próprio valor do aluguel é utilizado como garantia, estão conquistando cada vez mais espaço no mercado brasileiro. Por isso, mesmo que de forma breve, é válido discorrer acerca dos impactos da pandemia nesses contratos.

Conhecido pelo acrônimo BTS, o contrato Built to Suit é o contrato que viabiliza a chamada “construção sob medida”. Nesses casos, o investidor (uma construtora, via de regra) viabiliza uma obra civil conforme as necessidades e interesses do seu futuro locatário, que, em contrapartida, se compromete a ocupar o imóvel por um prazo razoavelmente longo (capaz de amortizar a dívida). O investidor, com o lastro do aluguel de longo prazo, consegue viabilizar o investimento e tem a garantia do respectivo retorno. O locatário, por sua vez, não precisa imobilizar patrimônio, nem se descapitalizar, e ainda aluga imóvel totalmente customizado.

Com o novo coronavírus, certo é que os contratos BTS em execução deverão sofrer impactos diretos, tais como a alteração do cronograma das obras, em razão de regras (sejam elas de âmbito Municipal, Estadual ou Federal) que determinem a paralização ou suspensão das obras e serviços, bem como das restrições no transporte público, da própria política de isolamento social e da escassez de mão de obra. Temos visto, ainda, uma crescente interrupção das cadeias de produção, o que afeta o fornecimento de suprimentos, insumos e materiais essenciais usados na construção, especialmente os importados.

Outro possível impacto do COVID-19 nos contratos BTS é a impossibilidade, por parte dos locatários, de adimplir as obrigações assumidas. Nesse cenário, poderão surgir pleitos de revisão ou rescisão contratual baseados em argumentos de caso fortuito, força maior ou, eventualmente, teoria da imprevisão.

O caso fortuito e a força maior, ambos previstos no parágrafo único do art. 393 do Código Civil1, dizem respeito a eventos necessários, previsíveis ou não, cujos efeitos não eram possíveis de evitar ou impedir, acarretando a impossibilidade de cumprimento da obrigação. O caput do mencionado artigo2 determina que, na ocorrência de caso fortuito e/ou força maior, o devedor da obrigação inadimplida não responderá pelos prejuízos resultantes do descumprimento, salvo se tiver por eles se responsabilizado.

Já a teoria da imprevisão é construção teórica que, conforme disposto no art. 478 do Código Civil3, pressupõe a existência de contrato de execução sucessiva ou diferida, alteração radical das condições econômicas no momento da execução do contrato, onerosidade excessiva para um dos contratantes e benefício exagerado para outro, e, por fim, a imprevisibilidade dessa alteração. Coexistindo estes quatro requisitos, poderá o devedor pleitear a extinção do contrato ou a revisão de suas cláusulas.

Como regra geral, pode-se afirmar que os contratos foram feitos para serem cumpridos. É conforme determina o princípio da pacta sunt servanda (obrigatoriedade dos contratos), segundo o qual “os pactos são para serem observados”. No entanto, a mencionada obrigatoriedade deve ser flexibilizada em casos excepcionais, tais como os mencionados, devendo, cada relação contratual específica, ser examinada levando em conta as suas especificidades, a fim de apurar a real necessidade dos pleitos de revisão ou rescisão.

Também vale destacar que, na realização de tal exame, deve ser considerada não apenas a natureza da obrigação inadimplida, mas também a causa do inadimplemento, o contexto da assunção da obrigação, além das consequências financeiras e sociais para os envolvidos.

Dada a vultosidade dos contratos BTS, é provável que estes tenham a definição do que deve ser considerado caso fortuito, força maior e onerosidade excessiva (para fins de aplicação da teoria da imprevisão), bem como que prevejam as consequências de tais eventos, tais como a prorrogação de prazos, reajuste de preços e possibilidade de rescisão.

Não havendo previsão contratual, as partes ficam sujeitas às disposições genéricas previstas em nosso ordenamento jurídico, razão pela qual pode-se esperar um aumento de pleitos de contencioso judicial e arbitral. Vale ressaltar, no entanto, que as partes envolvidas devem manter a boa-fé e o espírito de parceria, esforçando-se, de forma conjunta, para buscar soluções conciliatórias que busquem mitigar os impactos sofridos.

Ainda nesse cenário de descumprimento contratual, a possibilidade de não pagamento (ou de pagamento parcial), por parte do locatário, do valor do aluguel devido ao investidor, merece atenção especial nos contratos BTS. Isto porque, conforme dito, a garantia de recebimento do aluguel é elemento essencial desse contrato e representa não apenas o lucro do investidor, mas também os custos da construção do empreendimento.

Ora, não é difícil perceber o ciclo negativo que essa inadimplência pode gerar: o investidor que sequer reembolsa os custos assumidos para viabilizar o empreendimento também tende a descumprir com as suas obrigações. Empregados, fornecedores e demais participantes desse mercado deixam de receber (ou recebem parcialmente) e, por essa razão, tendem, de igual maneira, a se tornar inadimplentes. E por aí vai...

Não bastasse o impacto nos contratos em andamento, a tendência é que os projetos futuros também sejam prejudicados, afinal, a disponibilidade financeira dos protagonistas desse mercado (em especial, dos potenciais locatários) tende a ser comprometida. O recrudescimento das exigências para liberação de financiamentos por parte das instituições financeiras também parece inevitável, além da fatal recessão econômica.

Apesar de o cenário futuro para novos empreendimentos no setor de construção civil ser pessimista, resta-nos torcer para que esse momento atual de disrupção, ocasionado pela pandemia do COVID-19, seja superado com a maior brevidade possível. Com solidariedade e cooperação, em especial entre os principais agentes do setor, enfrentaremos as adversidades, em um mútuo esforço para que os contratos BTS continuem a conquistar cada vez mais espaço no mercado brasileiro.

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1 “Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.”

2 “Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.”

3 “Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.”

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Isabela Caddah Guimarães é advogada do escritório Tolentino Advogados.

Fonte: Migalhas

TEMPOS DE COVID 19 x INADIMPLÊNCIA CONDOMINIAL

Nós sabemos que muita coisa mudou nos últimos meses. Vivemos uma realidade até então não pensada que precisa ser analisada com muito cuidado, devido o COVID 19.

Essa “nova realidade” trouxe cenários diversos na saúde, economia, política dentre outros setores da sociedade. Nesse contexto, na vida condominial não foi diferente, no que tange a inadimplência condominial.

Alguns condomínios já têm enfrentado uma curva crescente da falta de pagamento. Mas o que fazer nesses casos?

Por esse motivo, elaboramos o conteúdo abaixo visando auxiliá-los frente ao tema.

1. INADIMPLÊNCIA CONDOMINIAL

Com o isolamento social devido o COVID19, inicia-se prejuízos visíveis na economia, onde as administradoras de condomínio já percebem crescimento na inadimplência condominial.

Entretanto, sabemos, que o condomínio só se sustenta se todos os condôminos contribuírem para que haja os pagamentos das despesas comuns. Entretanto, o que fazer nesses casos?

Os encargos condominiais são cobrados pelos Síndicos através de forma Judicial ou Extrajudicial.

Vamos entender um pouco a diferença de cada uma?

1.1 AÇÃO JUDICIAL

Existem uma realidade sobre a cobrança judicial no CPC/73 e outra no CPC/2015. No Código de Processo Civil de 73, a cobrança era realizada através de procedimento sumário. Ocorre que após o CPC/15 o procedimento sumário foi revogado, motivo pelo qual passamos a utilizar o procedimento ordinário – que passa a chamar procedimento comum, vejamos:

Art. 1.049. Sempre que a lei remeter a procedimento previsto na lei processual sem especificá-lo, será observado o procedimento comum previsto neste Código.

Parágrafo único. Na hipótese de a lei remeter ao procedimento sumário, será observado o procedimento comum previsto neste Código, com as modificações previstas na própria lei especial, se houver.

Importante lembrar ainda que o CPC/15 prevê que as taxas condominiais passam a ser um título executivo extrajudicial, ou seja: são títulos executivos extrajudiciais o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembléia geral, desde que documentalmente comprovadas.

1.1.1 CITAÇÃO

Segundo a legislação, nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.

Quando a citação acima for frustrada, o mesmo procedimento poderá ser feito através de intimação realizada pelo oficial de justiça à funcionário da portaria – quando esse oficial houver procurado o devedor por 2 (duas) vezes sem êxito, havendo suspeita de ocultação, vejamos:

Artigo 252: Quando, por 2 (duas) vezes, o oficial de justiça houver procurado o citando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, voltará a fim de efetuar a citação, na hora que designar.

Parágrafo único. Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a intimação a que se refere o caput feita a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.

1.1.2 CONSEQUÊNCIA AO INADIMPLENTE

a) O juiz poderá a requerimento da parte determinar a inclusão do nome do executado em cadastro de inadimplentes. Nesse sentido, importante lembrar o que preconiza o enunciado 190 do Fórum Permanente de Processualistas Civis:

“O novo dispositivo não veda a inclusão extrajudicial do nome do executado em cadastros de inadimplentes, pelo credor ou diretamente pelo órgão de proteção ao crédito”

b) O inadimplemento dos encargos condominiais gera a perda da propriedade;

c) A prescrição de dívida condominial é quinquenal, a contar do dia seguinte do vencimento.

1.1.3 PERDA DA PROPRIEDADE

A perda da propriedade não é instantânea, existe um caminho processual para que tal aconteça, vejamos:

a) Após deferida a penhora, o Juiz determinará a intimação de todos os proprietários do imóvel, para que tomem ciência da penhora.

b) Registra-se a penhora junto ao cartório de registro de imóveis;

c) Após faz-se necessário avaliar o imóvel para determinar um valor (que será o que iniciará o leilão;

d) O Juiz irá nomear um perito que fará o laudo técnico e fixando o valor final do imóvel;

e) Após o Juiz irá determinar o leilão, em duas praças. Sendo a primeira praça pelo valor de avaliação do imóvel.

f) Caso não sejam oferecidos lances em primeira praça, inicia-se a segunda praça, onde poderão ser aceitos lances, de até 50% do valor de avaliação.

1.2 ACORDO EXTRAJUDICIAL X INADIMPLÊNCIA CONDOMINIAL

A ação judicial (mesmo sendo uma ação de execução de título extrajudicial), tem um caminho longo e essa espera pode prejudicar ainda mais o condomínio.

Por esse motivo, é sábio que o gestor de propriedade antes de ingressar com uma ação judicial, tente um acordo junto ao condômino inadimplente.

ATENÇÃO: É preciso muito cuidado. Nada de deixar de cobrar juros e multa ok?. Isso devido o pagamento das taxas condominiais serem deveres inerentes ao condômino, como prevê nossa legislação:

São deveres dos condôminos: contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

O importante é entender que aquele condômino que não efetuou o pagamento pode estar passando por uma situação difícil (devido à crise econômica ocasionada pelo Covid). Nesse caso, o acordo por ser o melhor meio de se recuperar aquele valor não pago.

1.2.1 DICAS

a) Caso o atraso seja superior a 30 dias, é fundamental enviar uma carta de cobrança prevendo algumas possibilidades de acordo;

b) Após esse período e não havendo retorno, orienta-se uma ligação;

c) Estudar a possibilidade de postergar os juros e multa (nunca deixar de cobrar);

d) Após tais tentativas se não for possível o acordo, o síndico deve procurar meio judiciais para sanar a inadimplência.

É um momento de estender a mão, entretanto, sem ser negligente. Toda operação realizada frente ao assunto inadimplência, é importante ser validada junto ao jurídico. A análise legal de cada caso é fundamental e pode ajudar 0 condomínio a não passar por situações não esperadas devido aos atos praticados.

Fonte: GROUP Software

DECISÕES JUDICIAIS: A LOCAÇÃO EM TEMPOS DE PANDEMIA

Caros amigos,

Fizemos um apanhado de decisões que versam sobre a redução do valor locatício, proferidas pelo país em primeira e em segunda instâncias. Elaboramos uma planilha para facilitar a consulta. Clique abaixo para acessar as decisões.

Relatorio – Decisoes COVID x Locacao

JFPR – 5017470-58.2020.4.04.7000 -Efeito Suspensivo em AI Contra Decisao que Suspendeu Pagamento

JFPR – 5017470-58.2020.4.04.7000 -Suspensao do Contrato Administrativo

TJBA – 8034799-17.2020.8.05.0001 – Shopping – Suspenso Aluguel e Contribuicao para o Fundo de Promocao e Propaganda

TJBA – 8034833-89.2020.8.05.0001 – Shopping – Suspenso Aluguel e Contribuicao para o Fundo de Promocao e Propaganda

TJDF – 0707596-27.2020.8.07.0000 – Reducao para 65 Por Cento

TJDF – 0709014-94.2020.8.07.0001 – Shopping – Suspenso Aluguel Mínimo e Contribuicao para o Fundo de Promocao e Propaganda

TJDF – 0709038-25.2020.8.07.0001 – Shopping – Suspenso Aluguel Mínimo e Contribuicao para o Fundo de Promocao e Propaganda

TJDF – 0709043-47.2020.8.07.0001 – Tutela Indeferida

TJMG – 5002724-52.2020.8.13.0518 – Redução em 50 Por Cento

TJMG – 5050463-48.2020.8.13.0024 – Reducao de 50 por cento do aluguel minimo e das despesas comuns e 100 das contribuicoes

TJRJ – 0022449-49.2020.8.19.0000-1 – Shopping – Reducao em 70 Por Cento

TJRJ – 0062410-91.2020.8.19.0001 – Shopping – Indeferimento

TJSP – 1001304-41.2020.8.26.0220 – Redução para 40 Por Cento e Prestação de Contracautela

TJSP – 1001984-98.2020.8.26.0099 – Shopping – Suspenso por Seis Meses Aluguel Mínimo e Contribuicao para o Fundo de Promoção e Propaganda

TJSP – 1003243-85.2020.8.26.0566 – Reduzido para 50 Por Cento

TJSP – 1003294-34.2020.8.26.0037 – Aluguel Minimo Reduzido Para 20 Porcento e Mantido Condominio e Suspensos Demais Encargos

TJSP – 1008520-88.2020.8.26.0564 – Liminar Indeferida – Alegação de Desempenho Ruim na Bovespa

TJSP – 1010893-84.2020.8.26.0114 – Shopping – Suspenso Aluguel Minimo e Contribuicao para o Fundo de Promocao

TJSP – 1011151-94.2020.8.26.0114 – Suspenso Aluguel e Contribuicao para o Fundo de Promocao

TJSP – 1026645-41.2020.8.26.0100 – Redução para 30 Porcento

TJSP – 1027443-02.2020.8.26.0100 – Petição Inicial Indeferida

TJSP – 1029384-84.2020.8.26.0100 – Alugueis Suspensos durante a Quarentena

TJSP – 2063701-03.2020.8.26.0000 – Suspensao de Protesto

TJSP – 2065372-61.2020.8.26.0000 – Negado Efeito Suspensivo – Reducao em Primeira Instancia em 50 Por Cento

TJSP – 2068208-07.2020.8.26.0000 – Indeferida Reducao do Aluguel

TJSP – 2069928-09.2020.8.26.0000 – Primeira Instancia Reduziu Aluguem em 50 Por Cento

TJSP – 2072891-87.2020.8.26.0000- Shopping – Reducao em 50 Por Cento

Fonte: Blog do Direito Civil & Imobiliário