ISENÇÃO DE IPTU NOS IMÓVEIS INTEGRANTES DO PROGRAMA DE ARRENDAMENTO HABITACIONAL DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - IMUNIDADE TRIBUTÁRIA RECÍPROCA

1. Introdução

Recentemente chegou ao STF a discussão acerca da titularidade da obrigação de arcar com o pagamento do Imposto Predial Territorial Urbano – IPTU, dos imóveis que compõe o Programa de Arrendamento Residencial (PAR), que é um programa promovido pelo Ministério das Cidades, tendo a Caixa Econômica Federal como executor, sendo o agente passivo e ativo representante do arrendamento, e o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) como financiador dos imóveis.

Tal discussão, resultou proferida pelo excelso Supremo Tribunal Federal, a fim de uniformizar a jurisprudência, a partir do instituto da repercussão geral, que apresenta o efeito multiplicador, isto é, o tribunal, de uma única vez, pode decidir uma série de demandas idênticas, que contenham questões relevantes do ponto de vista econômico, político, social ou jurídico, e que ultrapassem os interesses subjetivos da causa.

Neste sentido, por meio do julgamento do REsp 928.902, cujo relator foi o ministro Teori Zavascki, o Tribunal, por maioria, considerou a obrigação tributária como sendo da Caixa Econômica Federal, para arcar com o IPTU, a taxa de coleta e a remoção de lixo e a de sinistro, dos imóveis que integram o Programa de Arrendamento Residencial.

Considerando que a propriedade dos imóveis deste programa pertence à União, no mesmo julgado, o STF decidiu pelo reconhecimento da imunidade tributária do Ente para arcar com tal tributo, sob o fundamento do princípio da imunidade recíproca, que obriga aos entes tributantes a não imposição de tributos uns aos outros.

Neste diapasão, desenvolver-se-á o presente artigo, a fim de elucidar a questão, esclarecendo pontos essenciais do Programa habitacional e das questões tributárias que pairam sobre esta matéria.

2.Noções sobre o programa de arrendamento residencial (PAR)

A Caixa Econômica Federal é uma instituição financeira, instituída sob a forma de empresa pública, dotada de personalidade jurídica de direito privado, cuja constituição foi autorizada por meio do decreto-lei 759, de 12 de agosto de 1969. Conforme se verifica no artigo º, deste decreto-lei, vejamos:

“Art 1º Fica o Poder Executivo autorizado a constituir a Caixa Econômica Federal - CEF, instituição financeira sob a forma de empresa pública, dotada de personalidade jurídica de direito privado, com patrimônio próprio e autonomia administrativa, vinculada ao Ministério da Fazenda.”

Por empresa pública, entenda-se que a totalidade do capital da instituição pertence integralmente à União, conforme se extrai do decreto-lei 200, em seu artigo º, inciso II, que conceitua:

“II - Empresa Pública - a entidade dotada de personalidade jurídica de direito privado, com patrimônio próprio e capital exclusivo da União, criado por lei para a exploração de atividade econômica que o Governo seja levado a exercer por fôrça de contingência ou de conveniência administrativa podendo revestir-se de qualquer das formas admitidas em direito. (Redação dada pelo Decreto-Lei nº 900, de 1969)”

Dentre as inúmeras finalidades desta instituição, o artigo 2º, alínea “c” do decreto-lei 759, de 12 de agosto de 1969, expõe acerca da atuação no setor habitacional, com objetivo de facilitar e promover a aquisição de casa própria, mormente pelas classes de menor renda da população brasileira. Assim, observe-se que a atuação da Caixa Econômica Federal no setor habitacional encontra-se devidamente positivado no ordenamento jurídico brasileiro, sendo competência inafastável da União a atividade de promoção de meios de facilitação de aquisição de imóveis pelas classes menos favorecidas.

Nesta senda, criaram-se inúmeros programas habitacionais a fim de garantir o acesso à programas facilitadores para aquisição do imóvel próprio. Nas décadas de 1960 até o fim da década de 1980, o Banco Nacional de Habitação (BNH) promoveu a construção de inúmeros conjuntos habitacionais a fim de atender as demandas das populações de baixa renda sem condições de adquirir imóveis próprios pelos programas convencionais de financiamento oferecidos pelas instituições financeiras privadas, para estas construções foram utilizados recursos advindos da arrecadação do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) (AZEVEDO & ANDRADE Apud. BONATES, 2008, Pág. 147).

Em 2001, por meio da lei 10.188, foi criado o Programa de Arrendamento Residencial (PAR) com opção de compra, como forma de facilitar o acesso à moradia para famílias de baixa renda. Este programa habitacional foi desenvolvido de forma que o imóvel seria disponibilizado por meio de arrendamento mercantil, ou leasing, no qual o imóvel compõe o patrimônio do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e permanece sob a propriedade fiduciária da Caixa Econômica Federal (CEF), isto é, a CEF é o agente executor do programa e o FAR é o agente financiador.

Assim, a Caixa é o agente passivo e ativo representante do arrendador, sendo que atualmente, o programa é destinado à população com renda de até R$ 1.800,00 (um mil e oitocentos reais). A gestão do programa fica a cargo do Ministério das Cidades.

O contrato de arrendamento mercantil é regulado atualmente pela lei 7.132, de outubro de 1983, que altera a lei 6.099 de 12 de setembro de 1974, em suma, consiste na transferência da posse do bem móvel ou imóvel ao arrendatário, mediante pagamento mensal ao arrendador, sendo que a propriedade do bem continua a cargo do arrendador. Ao final do prazo estabelecido em contrato, o arrendatário conta com três opções: renovação do contrato de arrendamento, a critério do arrendador; devolução do bem arrendado; ou quitação do valor do bem para aquisição deste. Em termos práticos, o imóvel pertence à União e é administrado pela Caixa Econômica Federal; o beneficiário do programa paga mensalmente uma taxa de arrendamento, por um período médio de 15 anos e, ao final deste período, o beneficiário pode optar pela aquisição do imóvel por meio da quitação ou financiamento do valor restante ou pela devolução do imóvel e encerramento do contrato. Desta forma, em nenhum momento a propriedade do imóvel é transferida ao beneficiário durante o arrendamento, apenas ao final do contrato se assim o desejar, desde que adquira legalmente o imóvel, pelos meios acima descritos.

3. Imposto predial territorial urbano - IPTU

O IPTU, é disciplinado pelos artigos 32 ao 34 do Código Tributário Nacional, o qual dispõe que o IPTU é de competência dos Municípios e tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de um bem imóvel localizado na zona urbana do Município. Encontra-se previsto na Constituição Federal de 1988, em seu artigo 156, o qual dispõe acerca dos impostos de competência dos Municípios.

A lei municipal estabelece as áreas urbanizáveis conforme os requisitos mínimos de melhoramentos, construídos ou mantidos pelo poder público, sendo eles: meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais; abastecimento de água; sistema de esgotos sanitários; rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar; e escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel. Frise-se que estes requisitos não são cumulativos, bastando que estejam presentes ao menos dois deles, para considerar a presença do fato gerador do referido imposto.

O contribuinte responsável pelo pagamento do imposto é o proprietário do imóvel, seja pessoa física ou jurídica, sendo que todos os imóveis, sejam destinados à habitação, atividades empresariais ou industriais devem recolher o imposto devido.

A base de calculo do IPTU considera o valor venal do imóvel, isto, é o valor de venda atribuído ao bem, considerando as condições normais de mercado, assim, quanto mais valorizado o imóvel, maior o valor a ser pago a título de IPTU.

A questão em análise, em suma, se apresenta na titularidade da obrigação de pagar o IPTU, nos casos dos imóveis abrangidos pelo Programa de Arrendamento Residencial. Neste caso, considerando que os referidos imóveis se mantêm sob a propriedade da União, o STF entendeu pelo reconhecimento da imunidade tributária destes imóveis, com fundamento no disposto no artigo 150, inciso VI, alínea “a”, da Constituição Federal.

4. Imunidade tributária recíproca - STF - REsp 928902 SP – Tema 884 STF

Recentemente, chegou ao STF a discussão acerca da titularidade da obrigação de arcar com o IPTU, a taxa de coleta e remoção de lixo e a de sinistro dos imóveis que integram o Programa de Arrendamento Residencial. O caso chegou ao STF por meio de recurso extraordinário interposto em execução fiscal pelo Município de São Vicente – São Paulo, em face da Caixa Econômica Federal. No processo principal, de exceção de pré-executividade, a Caixa alegou, em suma, que o imóvel a que se referem os tributos questionados na demanda integram o Programa de Arrendamento Residencial e, consequentemente são de propriedade da União, sendo, portanto, abrangidos pelo instituto da imunidade tributária recíproca disposto no artigo 150, inciso VI, alínea “a”, da Constituição Federal, que traz uma série de garantias asseguradas ao contribuinte, por meio de limitações ao poder de tributar do Estado.

A imunidade tributária é a não incidência do tributo em determinada hipótese definida pela Constituição, trata-se de uma limitação ao poder de tributar do Estado, conforme dispõe a “Seção II” da Constituição Federal. Portanto, a imunidade é uma imposição constitucional de proibição do exercício de instituir tributos em determinadas matérias, estas vedações são impostas à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios, consoante o texto do caput do artigo 150, da Carta Magna.

O inciso VI, em sua alínea “a”, do artigo 150, da CF/88 consubstancia o instituto da imunidade recíproca, no qual se veda que os entes tributantes instituam impostos uns sobre os outros. Neste sentido, tendo em vista que os imóveis arrendados pela Caixa Econômica Federal sob a égide do Programa de Arrendamento Residencial, permanecem sob a propriedade da União, em conformidade com o entendimento do Excelso Supremo Tribunal Federal, estes imóveis estão cobertos pela imunidade tributária recíproca, sendo vedado ao Município instituir impostos sobre patrimônio da União.

Em 31 de março de 2016, sob a relatoria do min. Teori Zavascki, foi reconhecida por maioria a repercussão geral do tema. Vejamos:

EMENTA: TRIBUTÁRIO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO - IPTU. IMÓVEIS INTEGRADOS AO PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – PAR, CRIADO E MANTIDO PELA UNIÃO. MANUTENÇÃO DOS BENS SOB A PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF). APLICAÇÃO DA IMUNIDADE TRIBUTÁRIA RECÍPROCA (CF, ART. 150, VI, “A”). REPERCUSSÃO GERAL CONFIGURADA. 1. Possui repercussão geral a controvérsia relativa à existência ou não de imunidade tributária (CF, art. 150, VI, “a”), para efeito de IPTU, no tocante a bens imóveis mantidos sob a propriedade fiduciária da Caixa Econômica Federal (CEF), mas que não se comunicam com seu patrimônio, segundo a Lei 10.188/01, porque integrados ao Programa de Arrendamento Residencial – PAR, criado e mantido pela União, nos termos da referida lei. 2. Repercussão geral reconhecida. Decisão: O Tribunal, por unanimidade, reputou constitucional a questão. O Tribunal, por maioria, reconheceu a existência de repercussão geral da questão constitucional suscitada, vencidos os Ministros Edson Fachin e Roberto Barroso. Não se manifestou o Ministro Gilmar Mendes. (STF – RG RE: 928902 SP – SÃO PAULO 0006717-52.2013.4.03.0000, Relator: Min. TEORI ZAVASCKI, Data de Julgamento: 31/03/2016, Data de Publicação: CJe-065 08-04-2016)

Somente em 17 de outubro de 2018, com o processo sob a relatoria do min. Alexandre de Moraes, o Tribunal Pleno proferiu a seguinte decisão:

Decisão: O Tribunal, por maioria, apreciando o tema 884 da repercussão geral, deu provimento ao recurso extraordinário para extinguir a execução com relação aos valores cobrados a título de IPTU, condenando-se o recorrido ao pagamento das custas e honorários advocatícios, nos termos do voto do Relator, vencido o Ministro Marco Aurélio. Em seguida, por maioria, fixou-se a seguinte tese: "Os bens e direitos que integram o patrimônio do fundo vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial - PAR, criado pela Lei 10.188/2001, beneficiam-se da imunidade tributária prevista no art. 150, VI, a, da Constituição Federal", vencido o Ministro Marco Aurélio. Falaram: pela recorrente, o Dr. Gryecos Attom Valente Loureiro; pelo amicus curiae Associação Brasileira das Secretarias de Finanças das Capitais Brasileiras - ABRASF, o Dr. Ricardo Almeida Ribeiro da Silva; e, pelo amicus curiae Municipio de São Paulo, o Dr. Felipe Granado Gonzáles, Procurador do Município de São Paulo. Ausentes, justificadamente, os Ministros Gilmar Mendes e Ricardo Lewandowski. Presidência do Ministro Dias Toffoli. Plenário, 17.10.2018.

Assim, o Supremo Tribunal Federal decidiu que os imóveis que integram o Programa de Arrendamento Residencial, programa promovido pelo Ministério das Cidades, tendo como agente executor a Caixa Econômica Federal e o Fundo de Arrendamento Residencial como financiador, não estão sujeitos a cobrança do IPTU em razão do instituto da imunidade tributária recíproca.

5. Considerações finais

O Programa de Arrendamento Residencial é mais um dos programas governamentais que visam garantir a viabilidade de aquisição de imóveis pelas classes menos abastadas da sociedade brasileira. Considerando que o contribuinte neste caso é a União, enquanto mantenedora do Fundo de Arrendamento Residencial, fundo financiador do programa, não há que se falar em responsabilidade de pagamento do IPTU por parte do beneficiário do programa, que somente tem a opção de compra ao fim do prazo contratual, eis que firmado sob a forma de arrendamento mercantil.

Neste sentido, mostra-se deveras acertada a decisão proferida pelo STF, eis que o imóvel permanece compondo o patrimônio da União até a oportunização da compra ao beneficiário, ao fim do prazo contratual.

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AZEVEDO, Sérgio de; ANDRADE, Luís A. da Gama. Habitação e poder. Da fundação da casa popular ao banco nacional de habitação. Rio de Janeiro: Zahar, 1982. Apud. BONATES, Mariana Fialho. Revista de pesquisa em arquitetura e urbanismo programa de pós-graduação do departamento de arquitetura e urbanismo eesc-usp. 2008.

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. PAR - Programa de Arrendamento Residencial. 

STF. REPERCUSSÃO GERAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO: 928902 SP – SÃO PAULO 0006717-52.2013.4.03.0000, Relator: Min. TEORI ZAVASCKI, Data de Julgamento: 31/03/2016.SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL.

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Mariana Tomé Pedroso é advogada. Pós-graduanda do curso de Direito Administrativo. Atualmente é assessora de contratos e processo legislativo da Câmara de Vereadores do município de Castro/PR.

Fonte: Migalhas de Peso 

O SÓCIO OCULTO

Antagonicamente, o que se observa hoje em várias áreas da vida social é a busca pelo anonimato, das mais diversas formas e pelos mais variados motivos. É, de fato, curioso: na comumente chamada “era digital”, em que dados pessoais e informações da vida particular são constantemente expostas em redes sociais; em que a exibição da própria vida passa até mesmo a ser negócio lucrativo; em que o segredo das informações passa a ser cada vez mais improvável; ainda assim, há quem aposte – talvez com o que se poderia chamar de verdadeira fé – na possibilidade de encobrir, com segurança, até mesmo suas relações comerciais.

E aqui entra um instituto conhecido há tempos pelo ordenamento jurídico brasileiro, porém que parece estar a cada dia mais em xeque. Falo da Sociedade em Conta de Participação.

Longe da refinada discussão acerca de sua natureza societária ou de mero contrato de investimento, o que se passa a questionar – e o que se deve questionar – atualmente é a sua eficácia naquilo que sempre lhe foi atrativo, ou seja, o anonimato quanto aos sócios participantes, ou sócios ocultos.

Isso porque essa é a sociedade conhecida por não se revelar a terceiros que com ela negociem, de modo que aqui vemos a presença de dois tipos de sócios: o ostensivo, que exerce as atividades de caráter técnico, e entra em contato com terceiros, assumindo as responsabilidades do negócio; e o sócio investidor, que aplica capital e participa dos lucros da atividade, relacionando-se apenas com o sócio ostensivo.

Assim, o sócio participante assumiria uma posição oculta perante terceiros, dentre estes o próprio Estado, por conta de certos elementos, tais como: sua inscrição na Junta Comercial não constituir requisito para sua formação; não possuir órgãos de representação jurídica; não haver sede social; e não possuir nome próprio.

Nesse mesmo sentido, também não é necessário sequer que se estabeleça por escrito esse acordo, podendo ser verbal, contanto que resguardada a confidencialidade dos dados das partes.

Por conta dessas características, portanto, que essa modalidade de associação passou a ser vista como muito atrativa por muitos. Afinal de contas, é uma maneira de investir capital, participar de lucros, não assumir responsabilidades perante terceiros e, ainda, “não ser visto” nesse processo, ainda mais ao se considerar que quem atua com terceiros não é a sociedade em si, mas sim o sócio ostensivo.

No entanto, é fato que esse tipo de sociedade foi muito utilizado – e ainda o é – para fins fraudulentos, justamente por conta da confidencialidade de informações acerca do sócio investidor, que não aparece nas relações externas.

Por essa razão, a Receita Federal exige hoje que essa sociedade, ainda que sem personalidade jurídica e primando pelo anonimato do sócio oculto, seja inscrita no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica – CNPJ (IN 1.634/2016), de maneira a, assim, tentar impor um certo controle nessas relações.

Ocorre, no entanto, que esse fator, por si só, é preocupante.

Se o atrativo principal da formação dessa sociedade era justamente a possibilidade de que se pudesse firmar uma relação em que um indivíduo conseguisse capital suficiente para dar prosseguimento a um determinado projeto (sócio ostensivo), e que outro indivíduo pudesse financiar esse projeto, ainda que apenas em parte, e se beneficiar economicamente disso com um risco extremamente baixo (sócio participante), o que se fez foi aplicar uma considerável dose de insegurança quanto ao alcance desse objetivo.

A questão que se coloca aqui é, em um país em que inquéritos penais tem suas provas “vazadas” para jornais quase semanalmente, em que ministros de governo veem suas carreiras e reputações em risco por terem suas mensagens – a princípio sigilosas – hackeadas, se seria plenamente possível de fato crer que, com uma maior fiscalização estatal, os objetivos e interesses desse instituto jurídico estariam melhor resguardados. Ou, ainda, sequer resguardados.

Ao que parece, com o conhecimento e fiscalização dessas sociedades por parte da Receita Federal por meio de um número de CNPJ, o que antes era um acordo sigiloso e que interessava apenas às partes – ao passo que toda e qualquer responsabilidade para com terceiros recai apenas sobre o sócio ostensivo – passa agora a ser de conhecimento de mais um ente, externo à relação contratual. E que – para piorar! – não parece demonstrar garantia de confidencialidade plena.

Assim, é nesse contexto que devemos nos deparar com certas questões, como: até que ponto uma maior fiscalização estatal propicia um melhor ambiente negocial, eliminando fraudes, e até que ponto essa mesma fiscalização descaracteriza institutos já consagrados por nosso ordenamento jurídico. E, por fim, se realmente podemos confiar na aparente segurança jurídica que a regulamentação de institutos como esse nos passa, frente à vulnerabilidade cada vez maior de dados a princípio sigilosos e protegidos.

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João Pedro Roque Centellas é advogado associado da Advocacia Hamilton de Oliveira.

Fonte: Migalhas de Peso

DA PERMUTA E DA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

O contrato de permuta é um negócio jurídico em que as partes, de comum acordo, se obrigam a dar uma coisa em troca de outra, sem envolver dinheiro, que servirá unicamente como complemento e não como a base do contrato, sendo que a essa contraprestação em dinheiro, denominamos de “torna”.

Nada mais é, do que uma negociação entre duas partes interessadas em realizar a troca dos seus bens. Ou seja, permite que você encontre um novo imóvel sem todos os inconvenientes de vender sua atual propriedade para buscar uma nova.

Na permuta até poderá ocorrer a entrega de valores em contrapartida ao negócio permutado, mas este não poderá ser superior a 50% (cinquenta por cento) do objeto do contrato, ou seja, do valor imóvel.

Pois, se o valor dado em dinheiro “TORNA” for superior a 50% (cinquenta por cento) do imóvel envolvido, descaracterizará a permuta, e o negócio se enquadrará como sendo uma compra e venda pura, diante da natureza jurídica claramente expressa no art. 481 do Código Civil, independentemente da quantidade de imóveis, pois o que importa é o valor dado em dinheiro, e não a sua quantidade

Agora se o valor do imóvel for superior a 50% (cinquenta por cento) da quantia dada em dinheiro (torna), aí a permuta restará plenamente caracterizada.

Importante ressaltarmos, que quase todas as normas aplicáveis a compra e venda igualmente regem a permuta. As diferenças existentes encontram-se principalmente nas questões tributárias e registrais. Até o seu contrato é muito mais simples que um contrato de compra e venda de imóveis.

A permuta vem cada vez mais ganhando espaço se mostrando uma excelente opção aos que desejam investir ou trocar de imóvel. São vários os benefícios que esse tipo de negócio jurídico traz, mas é extremamente comum que os profissionais da área – não conheçam suas nuances, por vezes confundindo-a com a compra e venda.

Por isso deve-se analisar com cautela cada caso, pois a caracterização de uma ou outra pode gerar prejuízos à parte.

Existem duas espécies de permuta, a pura e a com torna.

A permuta pura é aquela que não envolve contrapartida em espécie, e assim as partes não terão que recolher imposto de renda sobre ganho de capital, em decorrência do lucro imobiliário.

Os imóveis envolvidos não precisam ter valor de mercado ou na declaração anterior iguais, para que não incida o imposto de renda. Portanto, basta na declaração anual o contribuinte dar baixa no imóvel cedido, e entrada no imóvel recebido, mantendo-se o mesmo valor anteriormente declarado. A modificação se dará apenas na descrição do bem.

Já na permuta com torna, o permutante que receber a torna deverá declarar a troca dos imóveis nos mesmos moldes já descritos anteriormente, acrescentando na declaração o valor recebido em espécie. Incidirá imposto de renda apenas sobre esse ganho de capital. Ou seja, somente com relação a torna.

A alíquota será, em regra de 15% (quinze por cento), podendo ser reduzida a depender do ano de aquisição do imóvel permutado, nos termos do art. 26 da Instrução Normativa nº 84/2001 da Secretaria da Receita Federal.

Destacamos ainda o final que no caso de compra e venda com imóvel como parte de pagamento ou na compra e venda pura o recolhimento do ganho de capital se dará sob o valor em espécie recebido, descontando-se no primeiro caso o valor do imóvel cedido.

Sabrina Bernardi Pauli - Advogada - OAB/SC 16.031, colaboradora do Escritório Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados.

Fonte: Boletim Editora Plenum

RESPONSABILIDADE PELOS VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO,CONHEÇA SEUS DIREITOS COMO COMPRADOR DE IMÓVEL

Nada é mais decepcionante do que a descoberta de que você adquiriu um imóvel e logo percebeu que este já está com algum vício.

Pois bem, vicio podem ser identificados como ocultos ou aparentes, os aparentes são fáceis de identificá-los agora os vícios ocultos geralmente são aqueles que o comprador somente ira identificá-los com o passar do tempo, talvez passará batido na vistoria e entrega do imóvel, dentre os vícios mais comuns estão as rachaduras, vazamentos, infiltrações, tamanhos menores do que os indicados na planta do imóvel, entre tantos outros.

Existem 03 (três) espécies de problemas que surgem com a identificação nos vícios da construção do imóvel, são eles:

· Problemas com a perfeição da obra, aparentes ou ocultos:

· Problemas com a solidez e a segurança da obra;

· Problemas com a medida do imóvel;

Os problemas relacionados com a perfeição da obra, aparentes ou ocultos, vem disciplinado no artigo 441 e seguintes do Código civil, cujo prazo de reclamação no caso de imóveis é de 01 (um) ano a partir da data da entrega, ou de 06 (seis) meses se já estava na posse do adquirente.

Destaca-se se o vicio for aparente, facilmente notável a responsabilidade do construtor cessa com a entrega da obra, ou seja, o comprador deve exigir a reparação no momento da vistoria do imóvel, sob pena de não fazê-lo ter que receber da maneira em que se encontra, porque a responsabilidade do construtor cessa com a entrega do imóvel, não podendo o comprador exigir o reparo do vicio aparente posteriormente.

Se o vício for oculto, (escondidos e não fáceis de serem identificados) o prazo para reclamar é de 01 (um) ano que começa a contar da data em que descobriu o vicio, a responsabilidade do construtor é subjetiva, ou seja, deverá ser comprovada a sua culpa em relação aos vícios ocultos do imóvel.

Todavia, se o construtor sabia do vício e se omitiu em relação ao problema perante o comprador, este poderá exigir a reparação dos danos no prazo de 3 (três) anos, conforme preceitua o (art. 206, § 3º do Código Civil).

Em relação à segurança e solidez da obra prevê o artigo 618 do Código Civil a responsabilidade objetiva do construtor de garantia de 05 (cinco) anos sobre o imóvel, desde que comunicados com 180 dias do aparecimento do vício, tanto quanto a (materiais e mão de obra), contados a partir do habite-se, ressalta-se que os problemas relacionados a solidez e segurança deverão ser considerados sérios, (rachaduras, infiltrações e vazamentos) graves.

No caso dos problemas relacionados com as medidas do imóvel, prevê o artigo 500 do Código Civil, a possibilidade do comprador do imóvel em havendo disparidade de proporção e medida no imóvel, o comprador exigir o a) complemento da área, b) a resolução do contrato por inadimplemento, ou c) o abatimento proporcional do preço, através da ação judicial “ex empto” ou “quanti minores” ou “estimatória”.

Não menos importante, é a identificação quanto a responsabilidade do construtor em relação a legislação aplicável, vejamos:

No Código Civil: No atual Código Civil vigente, prevê o artigo 618, a saber:

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

O empreiteiro representado pela construtora e incorporadora, responde na exata medida de seu encargo quanto ao material e mão de obra, se a empreitada for apenas de mão de obra prevalece à responsabilidade subjetiva, ou seja, (depende de culpa a comprovação da mal execução do serviço), agora em se tratando de material e mão de obra a responsabilidade do empreiteiro é objetiva, (independe de prova de culpa).

No Código de defesa do consumidor: necessário que haja uma relação de consumo, fornecedor e consumidor como destinatário final (CDC artigo 2º e 3º)

Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

 

§ 1º Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.

§ 2º Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.

Em relação a um empreendimento imobiliário, cujo resultado deverá ser incorporado em um todo, estaremos diante de uma incorporação imobiliária, valendo-se do conjunto construtor, incorporador, (que muitas das vezes não é o proprietário do imóvel), projetista, corretor, comprador e agente financeiro.

Ressalta-se que a figura do incorporador é vista como uma atividade empreendedora incorporativa com fins de comercialização, definida pela Lei 4.591/1964, são elas as (construtoras, incorporadoras, e empreiteiras), o qual se encaixa na figura do fornecedor, regido pelo Código de Defesa do Consumidor.

Portanto, em havendo a comprovação da relação de consumo a responsabilidade dos fornecedores são objetivas, sendo necessária a comprovação do dano na construção do imóvel, da ação ou omissão, juntamente com o nexo causal em relação à construção do imóvel.

Destarte, o comprador deve observar que se a responsabilização se efetuou pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor os prazos para pleitear a reparação do dano será diferente da legislação Civil, vejamos os prazos em relação a legislação consumerista:

a) Segurança e solidez (05 cinco) anos, artigo: 27 CDC;

b) Vicio por inadequação (qualidade, quantidade, disparidade com as informações fornecidas, (30 dias) para o fornecedor consertar voluntariamente o problema e (90 dias) para o comprador ajuizar ação de obrigação de fazer ou redibitória (devolver o apartamento e recuperar as parcelas pagas) em face ao construtor;

No entanto, conforme preceitua o artigo 26 do CDC o prazo decadencial para a reclamação do vício oculto inicia-se no momento que ficar evidenciado o defeito.

Por fim, é necessário que o comprador adquirente de imóvel fique atento com problemas da construção pré existentes, sempre fazendo uma boa avaliação visual verificando se há algum dano existente, analisando detalhadamente, nem que seja com o auxilio de um profissional gabaritado, verificando as instalações hidráulicas, elétricas, pinturas, e pisos do imóvel e em havendo a necessidade de medida extrajudicial ou judicial ao caso concreto atente-se aos prazos decadenciais ou prescricionais da legislação vigente, sob pena de não poder pleitear por tal direito, com o fim de que seja evitado maiores aborrecimentos em um momento tal importante quanto o da aquisição de um imóvel.

Rose Glace Girardi, OAB/SP 334.290 Advogada atuante na cidade de São Caetano do Sul e Grande ABC e São Paulo, área Cível, Família, Consumidor, Imobiliária, Trabalhista e Previdenciária, Graduada – Faculdade de Direito 2008-2012 – Faculdade Anhanguera, Pós-Graduada em Direito do Trabalho e Direito Previdenciário pela Faculdade Legale, MBA em Direito do Trabalho e Previdenciário pela Faculdade Legale,

Fonte: Artigos JusBrasil

A IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA SOB A ÓTICA DO STJ

Antes de adentrarmos no tema central, mais especificamente em relação às situações em que o bem de família poderá sofrer os efeitos da penhora, é necessário tecer algumas considerações a respeito deste instituto. O que é o bem de família? Quais são os fundamentos legais e constitucionais da proteção ao bem de família?

Pois bem. Em suma, bem de família consiste no “imóvel utilizado como residência da entidade familiar, decorrente de casamento, união estável, entidade monoparental, ou entidade de outra origem, protegido por previsão legal” (TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único 7. ed. – Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2017). 

Para Paulo Lobo, “é o imóvel destinado a moradia da família do devedor, com os bens móveis que o guarnecem, que não pode ser objeto de penhora judicial para pagamento de dívida. Tem por objetivo proteger os membros da família, que nele vivem da constrição decorrente da responsabilidade patrimonial, que todos os bens econômicos do devedor ficam submetidos, os quais, na execução, podem ser judicialmente alienados a terceiros ou adjudicados ao credor” (Direito Civil: Famílias. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 2014). 

Trata-se, portanto, da propriedade imóvel utilizada pela família para fins de moradia permanente, sendo que para incidência da regra de impenhorabilidade conforme prevista em lei, é indispensável que a entidade familiar resida no local ou dependa do seu aluguel para manutenção de sua subsistência. 

É de rigor destacar que o Superior Tribunal de Justiça ampliou o conceito de bem de família, para abranger, também, “o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas”, entendimento cristalizado no enunciado de súmula n. 364. 

São duas as espécies de bem de família: o bem de família legal, decorrente da própria condição de se tratar de única moradia do núcleo familiar, ou seja, possui essa natureza independentemente de sua inscrição no cartório; e o bem de família convencional ou voluntário, que é aquele oriundo do ato de vontade da entidade familiar, instituído mediante a formalização do registro no cartório de imóveis. 

A impenhorabilidade do bem de família legal possui previsão no art. 1º da Lei n. 8.009/1990, o qual disciplina que “o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei” (art. 3º da Lei n. 8.009/90). Dentro das regras de proteção contra a penhora compreende-se, ainda, “o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados”. 

Já a impenhorabilidade convencional ou voluntária encontra amparo no art. 1.711 do Código Civil. Referido dispositivo estabelece que “podem os cônjuges, ou a entidade familiar, mediante escritura pública ou testamento, destinar parte de seu patrimônio para instituir bem de família”. A parte final do dispositivo acrescenta a ressalva de que o valor do bem convencionado não poderá ultrapassar um terço do patrimônio líquido existente no momento do ajuste. Além disso, a sua alienação apenas poderá se efetivar com a autorização dos interessados, conforme disciplina o art. 1.717 do Código Civil. 

Dito isto, é preciso delimitar o âmbito de incidência das regras de impenhorabilidade, já que em determinadas situações o devedor se utiliza da proteção legal conferida ao imóvel para firmar negócios jurídicos economicamente inviáveis e oferecem o referido bem como garantia fiduciária, como por exemplo, nos contratos de financiamento.

Assim como nos casos em que o devedor investe grande parte do seu patrimônio em imóvel excessivamente caro e luxuoso, com o intuito de obstar eventual penhora, a impenhorabilidade vem sendo afastada pelo STJ em determinadas situações em que as condutas dos devedores contrariam a boa-fé, princípio basilar que deve permear todos os negócios jurídicos.

Em relação à ocorrência de fraude à execução, por exemplo, o Tribunal já havia firmado o entendimento no sentido de ser possível desconstituir a impenhorabilidade. Embora a Corte Superior tenha conferido a mais ampla proteção ao bem de família, sempre atribuindo a interpretação mais favorável ao art. 3º da Lei n. 8.009/90, na ocasião do julgamento do REsp n. 1.494.394/SP esclareceu que “essa proteção não pode ser utilizada para abarcar atos diversos daqueles visados pela Lei 8.009/1990, tornando imperioso o afastamento da proteção quando verificada a existência de atos fraudulentos ou constatado o abuso de direito pelo devedor que se furta ao adimplemento da sua dívida, sendo inviável a interpretação da norma sem a observância do princípio da boa-fé”.

Mais recentemente, vemos dois julgados que reafirmam a compreensão acima, ou seja, para afastar a impenhorabilidade em decorrência de oferecimento do bem de família como garantia em contratos de financiamento e empréstimos com instituições financeiras.

Trata-se do REsp n. 1.560.562/SC (julgado em 02/04/2019), de relatoria da ministra Nancy Andrighi, o qual consignou que “não pode o devedor ofertar bem em garantia que é sabidamente residência familiar para, posteriormente, vir a informar que tal garantia não encontra respaldo legal, pugnando pela sua exclusão” e do REsp n. 1.559.348/DF (julgado em 18/06/2019), de relatoria do ministro Luís Felipe Salomão, no qual se construiu similar interpretação. Neste último, o magistrado se convenceu de que “o abuso do direito de propriedade, a fraude e a má-fé do proprietário devem ser reprimidos, tornando ineficaz a norma protetiva, que não pode conviver, tolerar e premiar a atuação do agente em desconformidade com o ordenamento jurídico”.

Como se vê, há uma tendência da jurisprudência de flexibilizar a proteção ao bem de família quando restar evidente que o devedor abusou do seu direito ou empreendeu medida que contraria a cláusula geral da boa-fé objetiva contratual.

No caso dos empréstimos, financiamentos e outros contratos similares, parece não haver dúvidas de que a indicação do bem de família como garantia fiduciária implica na desconstituição da impenhorabilidade deste bem. Pensar de modo contrário é o mesmo que avalizar a má-fé e transformar a proteção legal em um escudo em favor de planejadas ilegalidades.

Mas nada é tão simples quanto parece, pois sabemos que na prática os casos concretos levados ao Judiciário carregam contorno tão particulares que a lei ou os entendimentos construídos jurisprudencialmente devem ser analisados com destacada atenção, com os olhos sempre voltados ao direito constitucional – fundamental – à moradia.

Assim, a título de exemplificação, pode ocorrer de um devedor ter oferecido como garantia, na época do ajuste contratual (financiamento bancário), um determinado bem imóvel X, o qual naquele momento não era utilizado para fins de moradia e não era o único imóvel da família, pois possuía, também, os imóveis Y e Z. Suponhamos que após alguns anos, em virtude de crise financeira, a família se mudou para o imóvel X, onde os custos de manutenção eram bem inferiores aos demais. Com o tempo, a crise se agravou e os imóveis Y e Z precisaram ser alienados para pagar dívidas, restando apenas o imóvel X, local onde a família passou a residir. Ocorre que a situação financeira ficou tão difícil que o devedor começou a atrasar as parcelas do financiamento até não conseguir mais efetuar os pagamentos mensais, levando a instituição financeira a iniciar um processo de execução, requerendo a penhora do imóvel X.

No hipotético cenário acima descrito, restou claro que o bem imóvel foi dado em garantia no contrato bancário por livre vontade da parte contratante, mas, no decorrer do contrato, se tornou o seu único bem imóvel e, ainda, o local de moradia sua e de sua família. A pergunta a ser feita é: seria razoável permitir a penhora do único imóvel da família, atualmente utilizado para fins de moradia?

Nesse caso, é possível observar algumas peculiaridades que exigem uma análise mais acurada por parte do julgador. Deve-se analisar, em primeiro lugar, se, de fato, o imóvel X é o único bem imóvel do devedor e se está sendo utilizado como residência da entidade familiar. Outra questão que deverá ser avaliada é se as alienações dos demais imóveis foram estrategicamente planejadas e realizadas com o intuito de impedir a penhora do imóvel X, sob o pálio da impenhorabilidade do bem de família.

Assim, o ponto de partida é a análise da narrativa fática e dos documentos apresentados, dos quais se permitirá extrair uma visão geral do contexto situacional da entidade familiar no aspecto da suposta crise econômica enfrentada e, por conseguinte, a inocorrência de abuso de direito ou má-fé do devedor.

O direito fundamental à moradia prevalece, ao menos em regra, sobre o direito ao crédito, sobre o direito à livre iniciativa, bem como sobre outros de caráter meramente patrimonial. O seu núcleo essencial reflete o espaço mínimo existencial destinado a assegurar uma subsistência digna ao indivíduo, motivo pelo qual não deverá ser sacrificado descriteriosamente sob o argumento de que o devedor se encontrava no pleno exercício da sua autonomia de vontade.

Não se pode concluir, portanto, que a mera indicação de determinado bem como garantia em um contrato seja suficiente para desconstituir a regra da impenhorabilidade do bem de família. Há limites significativos para a restrição (ou renúncia) de direitos fundamentais. Por isso, a eficácia da norma protetiva poderá ser excluída apenas excepcionalmente, repise-se, quando identificados o abuso do direito de propriedade, a fraude ou a má-fé do devedor, conforme o entendimento gravado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Thomas Ubirajara Caldas de Arruda – Advogado licenciado. Assessor jurídico na Procuradoria-Geral de Justiça do Estado de Mato Grosso. Especialista em Direito Processual Civil pela Universidade Federal de Mato Grosso. 

Fonte: Jota

COMO ESCOLHER UM FUNDO IMOBILIÁRIO

O ano de 2019 foi um ponto de virada para o mercado de fundos imobiliários. É natural que, em períodos em que a taxa básica de juros (Selic) está alta (em dois dígitos, por exemplo, como há algum tempo) o investidor prefira deixar o dinheiro em renda fixa. Quando a Selic cai, ele busca outras alternativas mais rentáveis.

A redução dos juros foi a mola propulsora do mercado de renda variável e os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) foram junto. O número de investidores nos FIIs disparou.

O número de investidores na B3 desses fundos totalizou 362 mil em junho, mais que o dobro do ano anterior. Só em junho foram registradas 20 mil novas contas. Como base de comparação, no final de 2017 eram apenas 116 mil. Pessoas físicas concentram 81% do estoque de FIIs.

O fato de algumas corretoras terem zerado os custos de negociação de fundos imobiliários, como uma forma de se diferenciar e atrair clientes, também contribuiu.

“Os dois fatores combinados com a melhora nas perspectivas macroeconômicas corroboram para que o investidor passe a tomar um pouco mais de risco na carteira de investimentos”, diz Raul Grego, analista da Eleven Financial e especialista em FIIs.

Não é só na ponta compradora que o mercado de fundos imobiliários cresceu. Na vendedora também. No primeiro semestre foram feitas 23 ofertas públicas que totalizaram R$ 6,4 bilhões – já é mais do que o ano de 2017 todo. Se continuar nessa toada, pode superar também 2018, quando foram distribuídas 40 ofertas que somaram R$ 11,2 bilhões.

Tudo isso contribui para melhorar um dos principais gargalos do mercado secundário: a liquidez. Está mais fácil comprar e vender cotas de FIIs. A média diária de negociação subiu de 17 mil papéis e R$ 46 milhões para quase 35 mil negócios e R$ 77 milhões de volume transacionado em 2019, até junho.

Mas, no mar de opções – são 183 fundos com cotas negociadas livremente, que somam um valor de mercado de R$ 62 bilhões – é difícil escolher em qual aplicar.

O Valor Investe pediu a Thiago Figueiredo, especialista em FIIs e atual diretor de Gestão de Investimentos da Supernova Capital, gestora de recursos focada em operações no mercado imobiliário e crédito corporativo, dicas de como escolher um fundo imobiliário.

Mas, atenção: se você está pensando em colocar um dinheiro em FIIs, saiba que este é um investimento que tem risco de mercado (vacância), crédito (calotes) e da própria oscilação de preços dos imóveis. Não é um ativo de renda fixa, é renda variável.

1 – Tipo do Fundo - Os fundos imobiliários são subdivididos pelo tipo de mandato, ou seja, qual a finalidade dos investimentos, no que o gestor pode aplicar o patrimônio dos cotistas.

Por exemplo: é um fundo monoativo, que só pode investir em um único imóvel, ou sua regulamentação permite que ele compre mais de um?

Outro ponto importante a se observar, segundo Figueiredo, é o tipo de gestão: se é uma administração ativa ou gestão passiva.

“Existem fundos que investem em ativos que já estão prontos e sendo usados (ativos de renda), outros fundos investem em ativos ainda em construção, como os fundos de desenvolvimento de imóveis (que compram terrenos para construir)”, explica o gestor.

Há ainda os focados em papéis, títulos e valores mobiliários como CRI (Certificado de Recebível Imobiliário), LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e FIDC (Fundo de Investimento em Direitos Creditórios). Esses são conhecidos como Fundo de Papéis, ao contrário do Fundos de Tijolos, apelido dado aos que investem em imóveis físicos.

O especialista recomenda a leitura das Classificações da Anbima para definir qual deles estará mais alinhado com o perfil de risco do investidor.

2 – Histórico de Rendimentos do Fundo - Há duas maneiras de ganhar dinheiro com fundo imobiliário. Uma é com a valorização da cota na bolsa (este ganho sujeito a cobrança de 20% de Imposto de Renda). A outra é com o pagamento de dividendos, a distribuição do lucro – por lei, o FII tem que distribuir aos acionistas ao menos 95% do lucro no período de seis meses.

Esse último é o chamado dividend yield. Ele é o indicador mais observado para medir se um fundo está indo bem ou não porque depende diretamente da habilidade do gestor do fundo em administrar o(s) ativo(s), aumentando receitas, diminuindo a vacância, controlando a inadimplência, investindo para a valorização do(s) imóvel(eis) e reduzindo custos. Mas, também há influências na dinâmica da economia, da região onde os ativos estão e quem são os inquilinos.

Segundo Figueiredo, da Supernova, o dividend yield é calculado pelo valor em reais distribuído por valor da cota, dividido pelo valor da cota no dia da divulgação.

“Fundos com grandes variações de dividend yieldpodem apresentar um portfólio com menor qualidade de locatário, maior vacância, ou projetos de desenvolvimento em estágios embrionários. Analisar a lâmina de investimento do fundo e seu histórico de pagamento de rendimento é fundamental para analisar a qualidade da gestão e do portfólio”, explica Figueiredo.

O valor da cota acaba refletindo, de certa forma, a perspectiva de valorização ou desvalorização do imóvel.

“Existem as regras básicas que é importante observar para qualquer investimento e uma delas é não investir em algo olhando apenas a rentabilidade passada. Ela não é garantia de resultados futuros”, comenta Thiago Figueiredo, da Supernova Capital. Ele explica que qualquer fundo de investimento está sujeito a variações macroeconômicas e risco de calotes, alguns difíceis de prever.

3 – Portfólio do Fundo Imobiliário - Apesar da categoria do fundo, é essencial analisar qual o foco setorial de atuação do gestor do fundo. Há diversos tipos de fundos, os que investem em shopping center, os que compram galpões logísticos ou industriais, os que preferem as lajes corporativas, aqueles que só compram títulos de valores mobiliários, entre outros - até fundo de cemitérios já tem no Brasil.

“Apesar do veículo ser o mesmo, as características de rentabilidade e risco mudam conforme a carteira de ativos imobiliários que o fundo tem”, diz Figueiredo.

“Não se pode comparar a performance de um fundo imobiliário que investe exclusivamente em shoppings centers com um outro fundo imobiliário que tem como característica os investimentos em CRI, LCI, etc. Sendo assim, é interessante conhecer a carteira de imóveis ou a carteira de papéis para que não haja surpresas com as expectativas de retorno dos fundos”, alerta.

É importante saber isso até para analisar se é um segmento com potencial de ganho ou não. Acompanhar relatórios dos próprios gestores de fundos ou comprar análises completas de algumas casas de análise pode fazer a diferença.

4 – Liquidez na Bolsa - Falamos lá em cima que o volume diário de negociação tem aumentado consideravelmente. Mas, assim como tem muitas ações na B3 que não são tão negociadas como as das grandes companhias, a exemplo de Petrobras, Vale e Itaú, há fundos imobiliários mais e menos líquidos.

O fato de estarem listados e disponíveis na bolsa já é o primeiro passo para ter liquidez. Uma grande parte deles apresentam um histórico diário de negócios suficiente para que um investidor médio consiga vender suas cotas em um curto espaço de tempo.

“Mas é sempre importante analisar o volume negociado em cotas versus o valor do seu investimento para que o investidor não tenha problema de liquidez em caso de necessidade de ter que reduzir ou liquidar sua posição”, comenta Figueiredo.

Outro fator é que fundos com cotas com baixa número de negócios é mais suscetível a oscilações de preço devido a menor liquidez.

5 – Histórico do Gestor - Pode parecer óbvio, mas analisar o histórico do gestor é tão ou mais importante que o histórico do fundo.

Pode ser que o fundo ainda não passou por situações complicadas em seu histórico e, por isso, a capacidade do gestor de atuar em cenários adversos ainda não foi testada.

Mesmo assim, é interessante analisar não só o fundo, mas o histórico da equipe de gestão e sua experiência, e quais foram seus ganhos e perdas ao longo do seu histórico.

“Um bom gestor é aquele que passou por crises e minimizou perdas e aproveitou os cenários otimistas para maximizar seus ganhos. Em fundos imobiliários, como os ciclos de investimento são maiores, é essencial analisar os resultados do gestor desde seu início”, finaliza Thiago Figueiredo, da Supernova Capital.

Fonte: VALOR INVESTE

PREÇOS DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS MANTÉM QUEDA EM JULHO

O preço médio dos imóveis residenciais manteve o recuo de 0,03% em julho em relação a junho, segundo o índice FipeZap. No acumulado de janeiro a julho, porém, houve alta nominal de 0,26%. E nos últimos 12 meses, um crescimento de 0,28%.

Para Mauro Teixeira, sócio-diretor da TPA, o recuo nos preços dos imóveis nos últimos meses foi reflexo de um movimento das incorporadoras, que fizeram promoções para reduzir os seus estoques.

“Agora que os estoques estão baixos e os lançamentos foram retomados, a expectativa é de que o mercado imobiliário inicie uma recuperação lenta e os preços voltem a subir.”

Considerando a inflação prevista de 3,26% para esse intervalo, segundo o IPCA, o FipeZap acumula uma queda real de 2,89% nos últimos 12 meses.

Eduardo Zylberstajn, pesquisador da Fipe, acredita que o mercado imobiliário caminha para uma retomada nos preços dos imóveis nos próximos meses.

“Temos condições para uma retomada de crescimento do setor. A reforma da previdência está caminhando, o que afeta diretamente a confiança dos empresários, os juros estão em queda e o mercado de trabalho em recuperação. Em algum momento isso deve refletir nos preços dos imóveis.”

Preço médio do m² foi de R$ 7.179

Das 16 capitais monitoradas pelo índice, Vitória (+3,61%), Florianópolis (+3,28%) e Brasília (+3,04%) apresentaram as maiores elevações de preço no período, enquanto João Pessoa se manteve como a cidade com maior recuo (-3,16%), seguida por Campo Grande (-2,97%) e Fortaleza (-2,39%).

Em julho, o preço médio de venda de imóveis residenciais foi de R$ 7.179/m². A cidade do Rio de Janeiro registrou o preço do m² mais elevado (R$ 9.398/m²), seguida por São Paulo (R$ 8.952/m²) e Brasília (R$ 7.268/m²). Os menores valores foram identificados em Campo Grande (R$ 4.102/m²), Goiânia (R$ 4.247/m²) e João Pessoa (R$ 4.492/m²).

Fonte: R7