AUSÊNCIA DE TRIBUTAÇÃO NA PERMUTA DE IMÓVEIS POR EMPRESAS DO RAMO IMOBILIÁRIO QUE ADOTAM O REGIME DO LUCRO PRESUMIDO

O STJ recentemente decidiu que não há tributação sobre a permuta de imóveis praticada por empresa do ramo imobiliário que adota o regime do lucro presumido1.

Com efeito, a 2ª turma do STJ, em reconhecimento de que na permuta há mera substituição de ativos, e não receita bruta ou faturamento, confirmou o entendimento do Tribunal Regional da 4ª região de que em tal operação não incidem o IRPJ, CSLL e PIS/Cofins.

Trata-se de um importantíssimo precedente aos contribuintes contra o entendimento da Receita Federal do Brasil de que, em razão da sistemática do lucro presumido, a permuta equivaleria a uma compra e venda, cujo resultado seria uma receita bruta tributável.

Como as empresas do setor imobiliário, que adotam o regime do lucro presumido, têm sido obrigadas a oferecer o resultado da permuta à tributação para manter sua regularidade fiscal, o precedente do STJ reforça a viabilidade de o contribuinte buscar medidas administrativas e judiciais que afastem a tributação, bem como assegurem a devolução e/ou compensação dos valores pagos indevidamente nos últimos 5 anos.

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1 REsp 1.733.560 – Julgado pela 2ª Turma.

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Nilton Ivan Camargo Ferreira - Advogado tributarista na Rocha e Barcellos Advogados.

Fonte: Migalhas de Peso

MRV E VITACON CRIAM STARTUP E PARTEM PARA O MERCADO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Parecem mercados concorrentes, mas não é no que acreditam MRV, maior construtora do país, e a paulista Vitacon, especializada em microapartamentos. As duas empresas estão investindo em um segmento de aluguel de imóveis.

A MRV criou uma startup, a Luggo, apenas para atuar no setor de aluguel. O projeto-piloto foi lançado no fim do ano passado, em Belo Horizonte, assim que o empreendimento Luggo Cipreste, no Bairro Betânia, foi finalizado. Os apartamentos começaram a ser oferecidos ao mercado neste mês. A obra é da construtora mineira. Só que, em vez de vender os apartamentos, de dois dormitórios, a empresa os oferece a quem procura um imóvel para locação.

O objetivo é atender quem não tem interesse ou condições de comprar um imóvel, seja por falta de recursos, seja pelo momento que vive — que pode demandar mobilidade, por exemplo, por causa da carreira. Rodrigo Resende, diretor de marketing e vendas da MRV, explica que o Luggo Cipreste, voltado à classe C, é um primeiro teste para a companhia e que ainda não é possível afirmar se serão lançados outros empreendimentos ainda neste ano com a vocação para o mercado de aluguel.

Neste primeiro empreendimento, os apartamentos receberam acabamentos como armários planejados, luminárias, pisos, box blindex e metais. A estrutura do condomínio é a mesma de um edifício tradicional, com academia, playground, churrasqueira e salão de festas. Mas pode ser que sejam feitas adaptações com a inclusão de mais opções, com alguns serviços de uso coletivo, como lavanderia.

Como a proposta da startup da MRV ainda é recente, explica Resende, está aberta a mudanças. À medida que o projeto avançar, poderá ser oferecida, por exemplo, a possibilidade de compra para quem fez o contrato de aluguel, com algumas facilidades na negociação que levem em consideração o valor já pago durante o período de locação. “Queremos oferecer uma alternativa sem burocracia, em que o cliente não precise apresentar fiador, com investimento em tecnologia para que haja qualidade nesse processo”, afirma o diretor.

Modelo americano - O modelo da Luggo foi inspirado em uma outra empresa de Rubens Menin, fundador e controlador da MRV. A ARS, que opera em Miami, criada em 2012, atua apenas no segmento de construção voltada ao aluguel de imóveis e gestão de condomínios. A venda é feita apenas para fundos imobiliários interessados no projeto como investimento patrimonial. Mesmo nesse caso, a operação continua a ser feita pela ARS, que se dedica principalmente no segmento de moradias para trabalhadores.

Esse tipo de empresa já tem um bom mercado nos Estados Unidos, explica o executivo da MRV, mas ainda é muito recente no Brasil. Conforme esse tipo de negócio amadurecer, pode ganhar por aqui características semelhantes às de outros tipos de ativos voltados aos fundos imobiliários, como flats e shoppings. Durante a formatação da Luggo, executivos da ARS participaram do processo, repassando o know-how do empreendimento americano.

Segundo Resende, não há conflito entre o que oferece a MRV e a proposta da Luggo. Isso porque o cliente da MRV procura a empresa já com a certeza de que quer comprar um imóvel. “Ele já sabe a região onde quer morar e normalmente está em uma fase da vida um pouco mais previsível.”

O negócio criado por Alexandre Lafer Frankel, presidente da Vitacon, guarda algumas semelhanças com a proposta da Luggo, mas está em um estágio mais avançado. Criada há nove anos, a construtora se especializou no mercado paulistano e no segmento de apartamentos de pequena metragem — o menor deles tem 10 metros quadrados. Até hoje, foram lançados 61 projetos e 52 já foram entregues.

Frankel percebeu nos últimos anos que começava a crescer um outro perfil de cliente, que em vez da compra, buscava pela locação de imóveis. A partir daí, ele criou a startup Housi, voltada à oferta de apartamentos para alugar. Até agora, a plataforma oferece apenas os projetos construídos pela Vitacon. São edifícios projetados para oferecer um pacote de serviços aos moradores, como restaurante e lavanderia coletivos, até espaço de coworking.

A administração do condomínio também é feita pela Housi. Foram incluídos ainda alguns serviços com o objetivo de atender ao novo perfil de morador, com portaria automatizada, sistema de segurança e até logística para a mudança. Segundo Frankel, a proposta é “reduzir os pontos de atrito para que os moradores não percam tempo e possam se dedicar aos seus afazeres, tudo baseado em muita tecnologia”. “Já nascemos no conceito de economia compartilhada. Nossos empreendimentos sempre tiveram opções de uso comum, como sala de jantar, carros e patinetes”, acrescenta o presidente da Vitacon.

Assim como a Luggo, a ideia é fazer o processo de locação desburocratizado, todo pelo site da empresa. Mas esses apartamentos da construtora de Frankel também são oferecidos em outras plataformas, como Airbnb, Booking e Hoteis.com para períodos mais curtos de aluguel.

O empresário sonha alto. Ele quer que a Housi seja a Netflix do mercado imobiliário como uma grande plataforma digital desse setor. Para isso, além de trabalhar com a possibilidade de incluir imóveis que não sejam da Vitacon, o empreendedor vai partir para outras cidades este ano, abrindo o sistema para outros imóveis. O objetivo em uma primeira etapa é chegar até as maiores capitais, como Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Brasília, para depois partir para cidades de grande porte.

Tendência - “Acredito muito no modelo de locação. A tendência é cada vez maior de as pessoas não comprarem, mas alugarem imóveis, inclusive entre as pessoas de menor renda, que sempre tiveram a aspiração de ter a casa própria. Esse comportamento tem mudado com o passar do tempo. Mas isso não quer dizer que o desejo de adquirir um imóvel acabou. Os dois modelos terão espaço”, opina o presidente da Vitacon.

Frankel vem tocando o projeto da Housi com capital próprio, mas não descarta a aproximação com fundos de venture capital para irrigar financeiramente e dar mais velocidade ao crescimento da startup. Apesar do perfil do negócio, o fundador não pensa em vendê-lo para um fundo. Para ele, o potencial de expansão ainda é muito grande e deve ser aproveitado.

Quando analisa o potencial do negócio desenvolvido pela Housi, Frankel leva em consideração o comportamento atual, mas também o comportamento futuro dos seus clientes. “Como será a moradia do futuro? Será que as pessoas vão querer passar 30 anos endividadas, pagando por um imóvel? Ou será que vão preferir buscar algo que atenda melhor a sua necessidade em diferentes fases da vida?”.

Fonte: CORREIO BRAZILIENSE

2019 E O MERCADO IMOBILIÁRIO

Depois de passar por uma de suas maiores crises, o mercado imobiliário brasileiro ensaia um retorno em grande estilo já no primeiro semestre de 2019.

Um grave crise econômica combinada com o envolvimento das grandes incorporadoras em escândalos de corrupção simplesmente parou este mercado nos últimos 3 anos, fazendo com que empresas deste setor revisassem seus planos de negócios, freando boa parte dos investimentos previstos e trabalhando apenas com unidades em estoque e em projetos que já estavam em andamento, incluindo até mesmo, aquelas empresas que conseguiram permanecer saudáveis durante este período.

Passada a tempestade perfeita, um novo cenário para o mercado imobiliário se vislumbra à nossa frente para os próximos 5 anos, com expectativas de juros menores, maior abertura de financiamentos bancários, um ambiente mais seguro juridicamente e o lançamento de novos produtos que prometem agradar a todas as classes econômicas e faixas etárias.

Uma economia mais favorável

Com sinais de melhora já verificados a partir do segundo semestre de 2018 (1), o mercado imobiliário tem boas perspectivas de retorno de seu ciclo virtuoso em 2019, amparado por diversos fatores bastante favoráveis para a concretização deste cenário, sendo o principal deles, a recuperação da nossa economia.

O novo governo tem sinalizado de diversas formas que a recuperação do cenário macroeconômico do Brasil e a subsequente volta do crescimento do nosso país é uma de suas principais metas, mantendo-se baixa a taxa de juros e a sob controle, a inflação.

Sem especular tanto o futuro, já temos elementos concretos com os quais podemos contar para trabalhar neste cenário positivo, como o fato da taxa Selic continuar em um patamar baixo (com forte tendência de assim permanecer), e assim manter também a taxa básica de juros mais baixa, o que aumenta a oferta de crédito imobiliário e melhora as condições deste crédito para os consumidores.

Além disso, a partir deste mês, passa a valer o aumento do teto do valor dos imóveis enquadrados no Sistema Financeiro da Habitação – SFH para R$ 1.500.000. Essa medida não só estimula a aquisição de imóveis por novos compradores que passam a ter acesso a taxas de juros mais baixas do que teriam no Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI como também aumenta a faixa para uso dos recursos de FGTS para a aquisição de imóveis.

Isso sem falar na alteração da previsão de crescimento do montante de crédito imobiliário a ser ofertado com recursos das contas poupança que passou de 10% para 16% em 2019, o que trará uma grande oferta de recursos financeiros a serem utilizados para a aquisição de imóveis.

Segurança jurídica

Quase no apagar das luzes de 2018, foram publicadas as tão aguardadas Lei 13.777/18 que regulamenta a multipropriedade e a Lei 13.786/18 que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária, trazendo uma importante segurança jurídica ao mercado imobiliário.

Apesar de já existirem alguns empreendimentos construídos sob a modalidade da multipropriedade no Brasil, até o implemento da Lei 13.777/18, os coproprietários de unidades deste tipo enfrentavam inúmeros problemas gerados exatamente pela falta de uma regulamentação específica que determinasse seus direitos e obrigações e possibilitasse o registro desta copropriedade vinculada à fração do tempo de uso na correspondente matricula do imóvel.

Ao incluir o Capítulo VII-A – Do Condomínio em Multipropriedade no Código Civil e alterar a Lei de Registros Públicos para dispor sobre o processo de registro da multipropriedade, a Lei 13.777/18 conseguiu solucionar boa parte destes problemas, regulamentando a multipropriedade como um novo regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

Além disso, dentre outras importantes disposições, a nova legislação estabeleceu que o imóvel objeto do empreendimento constituído sob o regime jurídico da multipropriedade, assim como a correspondente fração de tempo, é indivisível, não estando sujeito à ação de divisão ou de extinção de condomínio e, ainda, extinguiu a necessidade de anuência prévia dos demais proprietários, bem como o direito de preferência, no caso de venda da propriedade.

Já a tão esperada Lei 13.786/18, passou a disciplinar de forma clara e objetiva, os procedimentos para a resolução dos contratos por inadimplemento de adquirentes de unidades imobiliárias em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano, dirimindo de uma só vez os diversos entendimentos da jurisprudência (2) acerca deste tema que se tornou tão delicado para esta indústria, ao representar cerca de R$ 7,5 bilhões em prejuízos apurados em apenas dois meses de 2017 (janeiro e fevereiro) (3), em decorrência da falta de parâmetros legais acerca da motivação do distrato, da porcentagem de retenção de quantias pagas e da aplicação de multas.

Conforme estudo feito pela ABRAINC em conjunto com a FGV em 2017, a ocorrência (e recorrência) dos distratos na forma como estava sendo realizada, representou um impacto grande e direto nas receitas obtidas com a venda das unidades, na medida em que, além de reduzir o valor nominal das receitas, ainda aumentou os custos da incorporação, com custos associados à revenda das unidades devolvidas e custos financeiros para obter o capital necessário para fazer frente às despesas extraordinárias geradas pelos distratos (4).

A partir de agora, em caso de distrato ou resolução do contrato por seu inadimplemento absoluto, o adquirente receberá a restituição das quantias já pagas deduzidos os seguintes valores pelo incorporador: (i) comissão de corretagem; (ii) penalidade de até 25% da quantia até então paga pelo adquirente ou de até 50%, no caso de incorporação com patrimônio de afetação; (iii) os impostos incidentes sobre o imóvel, cotas condominiais e contribuições associativas; (iv) 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, a título de fruição do imóvel; e (v) demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

Novos produtos imobiliários

Como dizem por aí, “mar calmo não faz bom marinheiro” e foi nesse mar bem agitado que os players do mercado imobiliário navegaram nos últimos anos que surgiram novos produtos para atender demandas de diferentes grupos de consumidores, preparando este setor para essa nova fase de, esperamos, bonança.

Assim, para atender a uma geração que já não sonha tanto com a casa própria, que quer ter experiências ao invés de patrimônio e que se preocupa muito mais com questões sociais e ambientais do que as gerações anteriores, surgiram aqueles empreendimentos imobiliários que oferecem apartamentos/studios com até 14 m², localizados bem próximos a estações de metrô e alguns até sem vagas de garagem com sistema de carros compartilhados.

Como todos sabem, o maior player hoje deste tipo de produto é a Vitacon, que registrou vendas superiores a R$ 1 bilhão em 2018 (5) em empreendimentos de unidades compactas ou super compactas na cidade de São Paulo e tem investido em outros novos produtos deste mesmo segmento, como os empreendimentos coliving – apartamentos apenas com quarto e banheiro, tendo as demais dependências estabelecidas com áreas comuns do edifício para que todos os moradores possam compartilhar, edifícios com escola instalada no térreo e até mesmo, os chamados empreendimentos “multifamily” em que o publico-alvo são consumidores que não querem adquirir um imóvel, já que todas as suas unidades são de propriedade da própria incorporadora que as aluga incluindo determinados serviços.

No lado oposto deste novo conceito tão bem explorado pela Vitacon, vemos surgir as residências com serviços de hotel de luxo, algo tão comum no exterior, mas que no Brasil é um produto novo, sendo o Four Seasons Private Residences, o primeiro empreendimento deste tipo a ficar pronto em São Paulo.

Com 84 unidades entre 92 m² e 213 m² entregues já decoradas, este empreendimento de altíssimo padrão oferece um experiência única voltada em sua grande parte para clientes de long stay. Seguindo esta mesma linha de atuação, já vislumbramos no pipeline os residenciais do hotel Fasano no Itaim e do Rosewood na Cidade Matarazzo nos Jardins.

Aproveitando-se de um ambiente mais regulado, o que aumenta seu valor agregado como investimento, não podemos deixar de mencionar os empreendimentos desenvolvidos sob a modalidade de multipropriedade e os condo hotéis, que são na verdade empreendimentos de “second stay”, também extremamente comuns no exterior, mas ainda incipientes no Brasil, apesar do grande potencial turístico do nosso País.

Há também uma boa perspectiva de que os Fundos de Investimento Imobiliário, os famosos FIIs, voltem a representar um meio alternativo, eficiente e rentável de investimento no mercado imobiliário. Apesar dos custos relacionados com sua constituição e manutenção, investir em FIIs pode ser mais vantajoso do que investir em imóveis diretamente, não só pela necessidade de um investimento inicial baixo, mas também pela tributação mais favorável, uma vez que os rendimentos distribuídos aos cotistas são isentos de Imposto de Renda (6).

Com investimentos em lajes corporativas, shopping centers, galpões logísticos, títulos de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e ainda em imóveis objeto de retrofit, sale lease back e built to suit, os FIIs possuem carteiras de investimento bem variadas, o que diminui o risco da carteira ao investidor e aumenta a possibilidade de ganhos em diferentes mercados.

E como o mercado imobiliário não pode parar, mesmo as modalidades de empreendimentos imobiliários mais tradicionais estão sendo revisitadas para enfrentar este novo cenário. Projetos multiuso, com empreendimentos comerciais e residenciais no mesmo terreno, passaram a contar também como shopping centers e hotéis como condôminos. Os chamados street malls integrados aos loteamentos estão se espalhando pelo Brasil e os novos condomínios clube agora contam com parques enormes que são abertos a toda a comunidade local, além dos condôminos do empreendimento.

Diante de tudo isso, só podemos esperar, com bastante otimismo, muito trabalho pela frente para todos aqueles que, de alguma forma, estão envolvidos na cadeia produtiva do setor imobiliário brasileiro.

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(1) De acordo com levantamento feito pelo Secovi-SP as vendas de unidades residenciais em São Paulo tiveram um aumento de 41,2% de 2017 para 2018.

(2) Pelo quanto estabelecido nas Súmulas 01 e 03 do TJ/SP e na Súmula 543 do STJ, as incorporadoras de passaram a ser obrigadas a devolver imediatamente parte dos valores até então pagos pelo adquirente e uma única parcela, sem considerar quaisquer outras variáveis deste mercado, como por exemplo as aquisições feitas por investidores.

(3) De acordo com Pesquisa realizada pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) e Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em 2017.

(4) “Tais custos variam conforme o tamanho e as características do empreendimento. Nos exemplos considerados no estudo, como mostra a Tabela 4.1.1. , a média desses custos é de 11% do total da receita obtida pelas vendas, o que equivale a 55% do valor pago no período pré-chaves.” – pg. 32 do Estudo “Análise dos Efeitos Econômicos e Financeiros dos Distratos nas Compras de Imóveis Residenciais na Planta sobre as Empresas Incorporadoras” realizado em conjunto com a FGV/Projetos em 30 de outubro de 2017, disponível no site www.abrainc.com.br

(5) Informação disponível no site www.vitacon.com.br

(6) Para haver esta isenção, o FII deve ter, no mínimo, 50 cotistas e ter cotas negociadas em bolsa. Além disso, o cotista beneficiado pela isenção fiscal não pode deter mais de 10% das cotas do fundo.

Ana Beatriz de Almeida Lobo - Sócia da área imobiliária do SVLAW.

Fonte: ESTADÃO 

JUSTIÇA FEDERAL NA PB RECONHECE LEGALIDADE DE REAJUSTE DE ANUIDADE PELO SISTEMA COFECI - CRECI

O juiz federal Emiliano Zapata (foto) julgou improcedente a Ação Revisional com pedido de liminar n. 0512885-55.2017.4.05.8200S ajuizada pelo corretor de imóveis Flávio Rogério Firmino contra o Creci-PB, onde – apesar de reconhecer a anuidade cobrada como devida – questiona a forma de reajuste através de Resolução do Sistema Cofeci-Creci, a seu ver uma “norma de força secundária”.

Em sua decisão, o magistrado esclareceu, de forma didática, que ao contrário do alegado por Flávio, a anuidade não tem natureza tributária e portanto, dispensa a necessidade de uma lei complementar para sua criação, já que seu valor e reajustamento são disciplinados pelo art. 16, §§ 1.º e 2.º, da Lei n.º 6.530/78, na redação dada pela Lei n.º 10.795/03, que passou a estabelecer o limite de valor máximo e a sua atualização pelo índice oficial de preços ao consumidor.

STF legitima constitucionalidade 

“Ressalte-se, ainda, que a sistemática de estabelecimento por lei do limite máximo de valor para cobrança das anuidades dos conselhos profissionais e de sua atualização através de índice de correção monetária por ato desses conselhos, conforme, também, previsão legal, foi considerada constitucional pelo STF, em sede de repercussão geral”, prelecionou, citando o Recurso Extraordinário 838284, relatado pelo ministro Dias Toffoli.

Por fim, o juiz destacou que a Lei n.º 12.514/11, cujas disposições foram invocadas por Flávio Rogério para embasar sua pretensão inicial, não é aplicável aos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, ante a existência de norma própria regente das anuidades destes que especifica a sua cobrança em valores expressos em moeda ainda existente, como se depreende de simples leitura do art. 3.º dessa norma legal.

Nesse contexto, Emiliano Zapata lembrou também que quanto às anuidades das pessoas físicas ou firmas individuais, o § 1.º, inciso I, do art. 16, da Lei n.º 6.530/78, na redação dada pela Lei n.º 10.795/03, não fez qualquer distinção entre o grau de formação (superior ou técnico) do profissional inscrito.

Sobre repercussão geral

A repercussão geral é um requisito de admissibilidade do Recurso Extraordinário perante o Supremo Tribunal Federal. Foi incluído no ordenamento jurídico brasileiro pela Emenda Constitucional 45 de 2004, conhecida como a “Reforma do Judiciário”. O objetivo desta ferramenta é possibilitar que o STF selecione os Recursos Extraordinários que irá analisar, de acordo com critérios de relevância jurídica, política, social ou econômica.

O uso desse filtro recursal resulta numa diminuição do número de processos encaminhados à Suprema Corte. Uma vez constatada a existência de repercussão geral, o STF analisa o mérito da questão e a decisão proveniente dessa análise será aplicada posteriormente pelas instâncias inferiores, em casos idênticos.

Cândido Nóbrega

Fonte: PORTAL JURISTAS

PGR: LEI SOBRE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA É INCONSTITUCIONAL

A Procuradora Geral da República, Raquel Dodge, encaminhou parecer ao STF no qual opina pela procedência de pedido feito em ADIn que questiona a lei 13.465/17 – sobre a regularização fundiária rural e urbana. Para a PGR, a norma avança sobre competência dos municípios e reforça desigualdade social.

A norma, sancionada em julho de 2017, dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos a assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal, além de instituir mecanismos para aprimorar a eficiência de procedimentos de alienação de imóveis da União.

Na ADIn 5.883, o Instituto de Arquitetos do Brasil, requerente, alega a inconstitucionalidade da lei na parte que trata da regularização fundiária urbana, por entender que os dispositivos afrontam o modelo constitucional de política urbana e é incompatível com a proteção constitucional da propriedade, a competência comum para conservação do patrimônio público, a função social da propriedade na ordem econômica, entre outros pontos.

Ao opinar pela inconstitucionalidade dos dispositivos, a PGR salientou que a CF/88 consolidou o papel central das municipalidades no planejamento da política urbana e na elaboração do plano diretor, sendo que ela define a competência concorrente da União, dos Estados e do DF para tratar sobre o direito urbanístico cabendo ao primeiro ente a criação de normas gerais.

“No sistema constitucional de repartição de competências, à União cabe o delineamento geral do direito urbanístico com o estabelecimento de diretrizes, de maneira que haja espaço para a atuação do Município, a quem cumpre adequar o regramento geral às particularidades locais.”

Segundo a PGR, a competência da União e dos Estados possui dimensão interurbana, de caráter nacional, regional e estadual. Por outro lado, a competência municipal é intramunicipal e exclusiva no que se refere à elaboração do plano diretor, limitada pelas diretrizes gerais da lei Federal, não cabendo, portanto, a interferência da União e dos Estados, ressalvada a legislação sobre diretrizes gerais.

A PGR entendeu que, com o intuito de definir novo regramento sobre regularização fundiária urbana, a lei 13.465/17 não respeitou o protagonismo municipal sobre o tema e extrapolou a competência da União para editar normas gerais. Assim, resta evidente a necessidade de espaço para a atuação legislativa dos Municípios, sob pena de afronta à sua autonomia e às normas constitucionais de política urbana.

Desigualdade social

No parecer, a PGR sustentou que “a propriedade representada pela titularidade formal do bem indica a relação entre seu titular e a coletividade de pessoas”, sendo a função social da propriedade condicionada por esses atributos.

Segundo a Procuradoria, o artigo 9º da lei 13.465/17 “sequer menciona a regularização fundiária como instrumento para garantia do direito à moradia, o que resulta na possibilidade de regularização para finalidades diversas”, como fica explícito em seu artigo 23.

Assim, a PGR pontuou que a lei usa a regularização fundiária urbana como forma de privatização da cidade por meio da distribuição de títulos de propriedade, sendo que, o regime estabelecido por ela contribui para a concentração de terras e, portanto, caminha no sentido oposto aos objetivos fundamentais da República, relacionados à construção de sociedade livre, justa e solidária, ao desenvolvimento nacional e à erradicação da pobreza, à redução das desigualdades sociais e regionais.

Dessa forma, opinou pela procedência do pedido feito pelo requerente na ação.

• Processo: ADIn 5.883

Veja a íntegra do parecer.

Fonte: Migalhas de Peso

REFLEXO DE BENFEITORIAS NO VALOR DO ALUGUEL EM CASO DE AÇÃO REVISIONAL OU RENOVATÓRIA

Em atenção aos fatores de mercado e suas consequências no preço de imóveis, a Lei 8.245/1991, que regula a locação de imóveis urbanos, mais especificadamente em seu artigo 19, possibilitou a revisão judicial do valor do aluguel fixado pelas partes após o transcurso de três anos de vigência do contrato ou de acordo anteriormente realizado. Busca-se, com isso, “compatibilizar o aluguel com o mercado”[1], sendo necessária uma diligente avaliação do imóvel para a fixação do aluguel ao preço de mercado[2].

Nesse ambiente, surge relevante debate quanto às consequências pecuniárias da realização no imóvel de benfeitorias e/ou acessões pelo locatário e os seus reflexos no âmbito da ação revisional ou da ação renovatória no âmbito da fixação do aluguel.

De um lado, sustenta-se que tais benfeitorias e/ou acessões, ao se incorporarem ao imóvel de propriedade do locador, legitimam-no a majorar o aluguel estabelecido no contrato de locação pelo fato de o locador ter o direito de gozar dos frutos de sua propriedade.

De outra banda, argumenta-se que a avaliação do imóvel não deve considerar as acessões e/ou benfeitorias realizadas pelo locatário, tendo em vista que a ação revisional possui o condão de simplesmente ajustar o aluguel contratado ao preço de mercado para corrigir distorções, devendo considerar as características do imóvel ao tempo da contratação.

Atualmente, a questão parece ter sido pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, em ação revisional, o novo aluguel deve ser estabelecido desconsiderando-se eventuais edificações e/ou melhoramentos efetuados às expensas do locatário[3]. Ao nosso sentir, esse entendimento parece ser o correto, caso as partes não tenham disposto de forma diferente no contrato de locação. Daí a importância de uma assessoria jurídica especializada para endereçar adequadamente essas questões.

Esse entendimento que desconsidera as edificações e/ou benfeitorias deve-se ao fato de que a mera revisão do aluguel contratual, o qual pode ser ajustado a cada três anos para se restabelecer o equilíbrio contratual, não possibilita a modificação do objeto do pacto. Conforme ponderado pelo ministro Antônio Carlos Ferreira, “a revisional de aluguel é ajuizada na vigência do contrato, permanecendo hígida a mesma relação contratual, com idênticas cláusulas e com o mesmo imóvel, com suas características originárias à época da contratação”, motivo pelo qual “nada é modificado, senão o próprio aluguel, para efeito de ajustá-lo ao preço de mercado, na forma do art. 19 da Lei 8.245/1991, restabelecendo o equilíbrio contratual à luz do imóvel original”[4].

Diversa é a situação quando se está diante de ação renovatória de locação — prevista pela Lei 8.245/1991, nos artigos 51, 52 e 71 e seguintes —, que gera um novo contrato, no qual podem ser mantidas ou não as cláusulas do contrato vencido e objeto da renovação[5]. Distinguem-se, nessa hipótese, o contrato encerrado e o contrato obtido com a ação renovatória, a partir do que “as acessões/benfeitorias realizadas pelo locatário somente podem ser consideradas na ação renovatória de aluguel, e não na ação revisional de aluguel”[6].

A questão foi objeto de ampla discussão no STJ. Em 1996, o ministro Luiz Cernicchiaro, da 6ª Turma do STJ, relator do Recurso Especial 98.071/SP, afirmou que a valorização imobiliária decorrente de investimentos feitos pelo locatário já beneficiaria o locador, assim não podendo ser essa circunstância utilizada para majorar o aluguel, sob pena de enriquecimento sem causa[7].

Em sentido oposto foi o julgamento do Recurso Especial 201.563/RJ, em 2001, pela mesma 6ª Turma do STJ. Nessa oportunidade, o minsitro Vicente Leal destacou que “o quantum devido a título de locativo deve corresponder necessariamente ao valor patrimonial do imóvel”, de modo que benfeitorias e acessões, ainda que realizadas às expensas do locatário, não podem ser desconsideradas “para efeito de precisar o cálculo do novo aluguel, de vez que já se incorporaram ao domínio do locador, proprietário do bem”[8]. Ressalva-se, contudo, que o voto do relator se pautou em precedentes que tratavam de ação renovatória de aluguel — que, como acima indicado, possui tratamento jurídico diverso da ação revisional.

Em 2015, foi julgado o já referido Recurso Especial 1.411.420/DF, no qual prevaleceu a tese de distinção entre ação revisional e ação renovatória, pontuando-se que, na hipótese de revisional, as acessões do locatário não devem ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel, enquanto na hipótese de ação renovatória elas poderão ser levadas em consideração na fixação do aluguel. No entanto, contra o acórdão foram opostos embargos de divergência[9], oportunidade em que se aventou, no âmbito do STJ, a existência de dissídio jurisprudencial quanto a questão ora posta.

Prevaleceu o voto do relator, ministro Humberto Martins, por maioria, no sentido da inexistência de dissenso na corte. Isso, porque, no caso concreto, discutia-se a realização de acessões e ação revisional, enquanto os casos paradigmas discutiram simples benfeitorias e ações renovatórias — reforçando a existência de diferentes efeitos jurídicos em cada situação.

Em 2018, o STJ, ao julgar Agravo Interno nos Embargos de Declaração do Recurso Especial 1.727.589/SP[10], fortaleceu o entendimento de que devem ser desconsideradas, para efeitos de fixação de novo valor de aluguel no âmbito de ação revisional, as acessões realizadas no imóvel pelo locatário, eis que nesse caso não há uma nova pactuação, diferentemente da hipótese da ação renovatória. Ademais, importante notar que a decisão prestigiou a vontade das partes e a importância de regular esse particular no contrato de locação, ao mencionar que no contrato em discussão “há cláusula expressa no contrato de locação esclarecendo que as benfeitorias edificadas pela locatária (ESCOLA) não poderiam justificar a majoração do valor do aluguel”.

Oportuno ainda ressaltar que os tribunais estaduais têm respeitado o posicionamento do STJ, distinguindo os efeitos jurídicos decorrentes da ação renovatória e da ação revisional e, consequentemente, evitando a majoração do aluguel com base em investimentos feitos pelo locatário em se tratando de ação revisional[11].

Essa temática, como se vê, pode variar em razão da situação fática e de acordo com a ação locatícia que se pretende entabular. Caberá às partes e a seus procuradores analisarem os fatos e as cláusulas específicas de cada contrato e de cada caso concreto para fins de delimitação de sua estratégia contratual e processual.

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[1] SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentada. 5.ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2009, p. 315-316.

[2] Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

[3] Nesse sentido, por exemplo, REsp 1193926/RS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 03/05/2016, DJe 11/05/2016.

[4] REsp 1411420/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 19/05/2015, DJe 12/11/2015.

[5] Nesse sentido, REsp 1193926/RS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 03/05/2016, DJe 11/05/2016.

[6] AgInt nos EDcl no REsp 1727589/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/08/2018, DJe 14/08/2018.

[7] “Se o locatário concorreu, e assim diz o acórdão, para a valorização do imóvel e o aluguel decorre, em parte, das circunstâncias da valorização desse prédio, é evidente, enriquecimento sem justa causa. O locador, que incorporou, aumentou seu patrimônio, ao mesmo tempo, em razão disso, majorando o preço do aluguel seria bis in idem: o inquilino contribuindo para que o aumento do aluguel e, por isso, levado em seu detrimento.” REsp 98.071/SP, Rel. Ministro LUIZ VICENTE CERNICCHIARO, SEXTA TURMA, julgado em 17/09/1996, DJ 10/11/1997.

[8] REsp 201.563/RJ, Rel. Ministro VICENTE LEAL, SEXTA TURMA, julgado em 06/09/2001, DJ 01/10/2001, p. 254.

[9] EREsp 1411420/DF, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, CORTE ESPECIAL, julgado em 02/08/2017, DJe 15/08/2017.

[10] AgInt nos EDcl no REsp 1727589/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/08/2018, DJe 14/08/2018.

[11] Nesse sentido, TJSP, Apelação 0013776-83.2013.8.26.0011, 32ª Câmara de Direito Privado, Relator: Caio Marcelo Mendes de Oliveira, j. 08/02/2018; TJRS, Agravo de Instrumento Nº 70072088677, 16ª Câmara Cível, Relatora: Cláudia Maria Hardt, j. 23/03/2017; TJMG, Apelação Cível 1.0672.13.000980-2/001, 16ª Câmara Cível, Relator: Otávio Portes, j. 12/08/2015.

Fábio Machado Baldissera e Rodrigo Ustárroz Cantali

Fonte: Conjur

INVENTÁRIO E PARTILHA EXTRAJUDICIAL

Com o advento da Lei Federal nº 11.441/2007, que alterou disposições do processo civil brasileiro, possibilitando a realização de inventário, partilha e divórcio consensual por via administrativa, o procedimento por meio do qual ocorre o detalhamento de todo o patrimônio do(a) falecido(a) ficou facilitado pela via extrajudicial, ou seja, através unicamente do Cartório de Notas.

O inventário e partilha extrajudicial somente poderá ocorrer quando todos os herdeiros forem capazes, ou seja, maiores de 18 anos e que possam exercer plenamente a sua vontade, plenamente a vida civil. Além do mais, quando estiverem em comum acordo sobre a partilha de bens. Havendo testamento, herdeiros menores ou incapazes e discordância na partilha, o inventário será obrigatoriamente judicial.

Através da Resolução 35/2007, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) determinou que a abertura do inventário extrajudicial deve ser requerida no Cartório de Notas que melhor convir aos interessados na sucessão. E no cartório será lavrada a escritura pública de inventário e partilha dos bens deixados pelo(a) falecido(a). Porque é livre aos herdeiros a decisão sobre proceder ao inventário extrajudicial no local onde acharem melhor.

No inventário extrajudicial surge sempre a pergunta se após lavrada a escritura pública os herdeiros precisarão, por exemplo, de alvará judicial para transferir bens e levantar importâncias bancárias. Não! A própria escritura pública é o título hábil para transferir bens e levantar eventuais quantias perante as instituições financeiras, inclusive poupanças, que devem ser incluídas no rol da partilha com as suas especificidades.

Outra indagação que sempre surge em consultas a profissionais do Direito é quanto ao prazo para se requerer o inventário, a abertura da sucessão. Para evitar pagamento de multas, o prazo será de 60 dias, a contar da data do óbito. Se ultrapassado, multa de 10%; se ultrapassado em 180 dias, multa de 20%.

A escritura pública no inventário extrajudicial não depende de homologação judicial. E constitui título hábil para o registro de imóveis. O tabelião somente lavrará a escritura se os(as) interessados(as) estiverem assistidos(as) por advogado comum ou por advogados de cada um(a) deles(as), cuja qualificação e assinatura constarão do ato notarial.

Veja abaixo uma relação geral de documentos que devem ser apresentados ao cartório:

– Certidão de óbito do titular da herança;

– Documentos de identidade e CPF, tanto das partes quanto do autor da herança;

– Certidão que comprove o vínculo de parentesco dos herdeiros com o autor;

– Certidão de casamento do cônjuge que permanece vivo, assim como dos herdeiros casados, e pacto antenupcial, se houver;

– Certidões de propriedade, alienações de imóveis, inferiores a 30 dias, e não anteriores à data de óbito;

– Documentos oficiais e comprobatórios do valor venal dos imóveis, que tenham relação com o exercício do ano do falecimento ou ao ano seguinte;

– Documento que comprove o valor e o domínio dos bens imóveis, caso haja;

– Uma certidão negativa de tributos municipais que venham a incidir sobre os bens imóveis do espólio;

– Uma certidão negativa da Procuradoria Geral da Fazenda e outra da Receita Federal;

– O ITCD (Imposto de Transmissão Causa mortis e Doação) regular;

– Documento comprobatório da inexistência de testamento;

– A CCIR (Certidão de Cadastro de Imóvel Rural) de imóvel rural partilhado, se houver.

De caso para caso, a critério do(s) advogado(s), outros documentos podem compor a lista. Como, por exemplo, documentos de bens móveis,... Ou a critério do cartório.

Se o falecido vivia em união estável, de comum acordo os(as) herdeiros(as) podem reconhecer a existência dessa união na escritura de inventário. Se o(a) companheiro(a) for o único(a) herdeiro(a) ou se houver conflito entre ele(a) e os demais herdeiros, o reconhecimento da união estável deve ser feito judicialmente.

É reconhecida como entidade familiar a união estável entre o homem e a mulher, configurada na convivência pública, contínua e duradoura com o objetivo de constituição de família. O Supremo Tribunal Federal atribuiu às uniões homoafetivas os mesmos efeitos da união estável heteroafetiva.

Se o(a) herdeiro(a) não tiver interesse em receber a herança, a renúncia pode ser feita por escritura pública, ou seja, na esfera extrajudicial, administrativa.

Se o(a) falecido(a) deixar bens situados no exterior, não é possível fazer o inventário por escritura pública, de forma administrativa, extrajudicialmente. Neste caso, somente pela via judicial.

Por fim, os familiares deverão escolher um inventariante, que será a pessoa que administrará os bens do espólio, que é o conjunto de bens deixados pelo(a) falecido(a). Essa pessoa ficará responsável por encabeçar todo o processo administrativo do inventário extrajudicial, pagando eventuais dívidas, tributos, custas cartorárias e tudo quanto for necessário para a finalização do procedimento.

Se não houver irregularidades sobre os bens, como ônus ou ausência de algum registro impeditivo a exemplo da penhora, da fidúcia, da hipoteca, etc., o procedimento extrajudicial será ainda mais rápido.

Nixonn Freitas Pinheiro - Advogado

Fonte: Jornal Luzilândia