ARBITRAGEM NÃO PREVALECE EM CONTRATO ENTRE IMOBILIÁRIA E ADVOGADO NA CONDIÇÃO DE CONSUMIDOR

A 4ª turma do STJ reconheceu a ineficácia de cláusula compromissória em contrato firmado por advogado com imobiliária.

O recurso especial do causídico foi interposto contra acórdão do TJ/GO que manteve a validade da cláusula compromissória cheia. O Tribunal a quo manteve decisão que extinguiu a ação revisional proposta pelo autor, com base na seguinte fundamentação:

“O contrato em voga contém os requisitos preceituados no § 2º do art. 4º, da Lei 9.037/1996: cláusula arbitral apresenta-se negritada e possui assinaturas específicas. (...)

Também é importante destacar que o apelante, à época da assinatura do contrato, era advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil, sendo impossível cogitar em vulnerabilidade jurídica de sua parte. Está atuando em causa própria, o que se pode concluir, sem qualquer dúvida, que tinha conhecimentos plenos da higidez da cláusula e seus efeitos, principalmente por não ter feito objeção no prazo de sete dias, como lhe assegurava a cláusula final do pacto."

O relator no STJ, ministro Raul Aráujo, lembrou no voto que a jurisprudência da Corte é de que a validade da cláusula compromissória em contratos de adesão, nas relações de consumo, está condicionada à efetiva concordância do consumidor no momento da instauração do litígio entre as partes.

Conforme precedentes do Tribunal da Cidadania, o ajuizamento de ação no Judiciário caracteriza a discordância do consumidor em submeter-se ao juízo arbitral, não podendo prevalecer a cláusula que impõe a sua utilização.

“No caso, a mera circunstância de o recorrente ser bacharel em direito é insuficiente para descaracterizar sua hipossuficiência como consumidor, uma vez que, no caso, a vulnerabilidade da pessoa física não é, necessariamente, técnica, mas, principalmente, econômica e jurídica.”

Assim, o ministro Raul reformou o acórdão, determinando o processamento da ação revisional do advogado.

Processo: AgInt no AREsp 1.192.648

Veja o acórdão.

Fonte: Migalhas Quentes

COMO A LEI DA FICHA LIMPA PODE PROTEGER SEU CONDOMÍNIO?

Nos últimos anos, com a evidente corrupção dos governantes do país, a população brasileira clamou pela aprovação de uma legislação que impedisse a candidatura de corruptos ao governo. O que fez com que milhares de assinaturas fossem recolhidas e apresentadas na Câmara dos Deputados, em setembro de 2009. Época em que se iniciou, por iniciativa popular, a tramitação de um importante projeto de lei, que finalmente se tornou a conhecida Lei da Ficha Limpa, a Lei Complementar nº 135/2010, que alterou a Lei de Inelegibilidade, de 1990.

Com a entrada em vigor da Lei da Ficha Limpa, restringiu-se a entrada de algumas figuras ao poder. De forma que a lei impediu, por exemplo, que um candidato condenado a um crime contra a economia popular disputasse as eleições. A lista de crimes pelos quais os candidatos são impedidos de entrar no poder é maior, abarcando também crimes como o patrimônio privado, o sistema financeiro, o mercado de capitais; lavagem de dinheiro ou ocultação de bens, dentre outros. Assim, é evidente que esta legislação foi de extrema relevância para o país.

Explicada a lei da ficha limpa, a questão que este artigo pretende trazer é sobre a possibilidade (ou impossibilidade) de aplicação da Lei da Ficha Limpa nos Condomínios. Afinal, é possível trazer estas regras inseridas na Lei da Ficha Limpa para o condomínio, de forma a impedir que síndicos com, digamos, “Ficha Suja” se elejam?

Do ponto de vista prático, levando-se em conta a proteção do condomínio, há que se analisar duas situações distintas. A primeira é aquela em que o síndico tem praticado atos de irregularidade ou não tem administrado o condomínio de forma conveniente. A segunda situação a ser pensada é aquela em que os condôminos pretendem criar regras para que futuros síndicos não sejam “ficha suja”. Ambas serão tratadas em tópicos a seguir.

I – Síndico que pratica irregularidades no cargo

Se o síndico do condomínio tem agido de maneira a cometer irregularidade ou não tem administrado o condomínio de forma conveniente, é possível que os próprios condôminos o destituam. Ou seja, o síndico pode ser retirado de seu cargo. Para maiores informações, é preciso analisar o art. 1.349 do Código Civil, veja-se:

A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Agora veja-se o que explicita o art. 1.348, §2º:

O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Note que deve ser convocada uma assembleia especificamente para o fim de destituição do síndico (ou para transferência de poderes, na forma do parágrafo 2º acima). Note, ainda, que para tanto é necessário o voto da maioria absoluta de seus membros. Ou seja, para a aprovação da medida é preciso de o primeiro número inteiro superior à metade dos participantes.

No entanto, antes é preciso verificar o que diz o texto da Convenção sobre a destituição do síndico.

Mas é importante que o síndico tenha seu direito de defesa garantido, de forma que esta decisão seja uma decisão justa.

II – A criação de regras para impedir síndicos “Fichas Sujas” de se candidatarem

Como se sabe, a Convenção do condomínio é o documento que “faz lei” entre os condôminos. Ou seja, em regra antes é preciso observar as cláusulas da convenção para, só então, caso sejam omissas, se observar o Código Civil.

E com o fim de trazer regras que impeçam síndicos “fichas sujas” a ocuparem este relevante cargo, é possível que a Convenção estabeleça requisitos para que um pretenso candidato a síndico ocupe o cargo. De forma que é possível, por exemplo, inserir na Convenção do Condomínio cláusulas que exijam que o candidato não tenha sido condenado por crimes contra a economia popular ou contra o sistema financeiro, por exemplo.

As possibilidades que podem ser inseridas na Convenção com a intenção de efetivamente “proteger” a administração do condomínio, tomando emprestada a idéia da Lei da Ficha Limpa, são inúmeras. Assim, interessante verificar o rol dos impedimentos da Lei da Ficha Limpa para adequar cada hipótese a vida condominial.

No entanto, para inserir estas regras na Convenção do Condomínio é preciso de aprovação em Assembleia. Segundo o art. 1.351 do Código Civil, é preciso que 2/3 dos condôminos votem a este respeito. Necessário, pois, que os condôminos discutam cada hipótese em assembleia, sempre visando a proteção do alto numerário que o síndico tem como dever administrar.

Por fim, tendo em vista que a convenção do condomínio é, efetivamente, uma legislação – com aplicação prática de termos jurídicos e uma redação técnica – é evidente a importância da assessoria de um profissional especialista na área. Sobretudo, para que a legislação em questão traga a segurança esperada na vida condominial.

Fellipe Duarte - Especialista em Direito Imobiliário.

Fonte: Blog do Autor

A CORRETAGEM NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA: LIMITES E POSSIBILIDADES À LUZ DOS PRECEDENTES VINCULANTES DEFINIDOS PELO STJ EM RECURSO ESPECIAL REPETITIVO

O escopo do artigo, de autoria de Marcus Vinícius Motter Borges e Luiza Silva Rodrigues é analisar quatro polêmicas concernentes à corretagem imobiliária que, recentemente, foram enfrentadas pelo Superior Tribunal de Justiça. O artigo foi publicado na Revista de Direito Civil Contemporâneo – RDCC 14.

Clique aqui para ler o artigo.

CREDOR FIDUCIÁRIO PODE PERMANECER NA POSSE DO IMÓVEL, SEM DEVOLVER VALORES, APÓS LEILÕES EM QUE NÃO TENHA HAVIDO LANCES

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, em caráter excepcional, o credor fiduciário pode permanecer na posse do imóvel objeto de alienação em garantia, extinguindo-se as obrigações existentes entre ele e o devedor, no caso de não haver lances nos leilões para venda do bem.

No recurso especial, uma companhia de seguros pedia a aplicação do artigo 27, parágrafo 5°, da Lei 9.514/97, segundo o qual, havendo frustração nos dois leilões para alienação do imóvel em garantia, a dívida deverá ser extinta e o credor exonerado da obrigação de entregar ao devedor a quantia referente ao valor do imóvel menos o valor da dívida.

A credora assumiu a propriedade do imóvel em questão após a inadimplência do devedor no pagamento das parcelas do negócio. O devedor ajuizou ação para manter a posse do bem, além de pedir a condenação da companhia ao pagamento da diferença entre o valor da avaliação do imóvel e o montante que já havia desembolsado.

O magistrado de primeiro grau deu parcial provimento ao pedido e condenou o credor a restituir ao devedor essa diferença. Na apelação, a companhia alegou que, tendo havido dois leilões do imóvel – frustrados por ausência de lances –, a dívida deveria ser extinta e ela não precisaria devolver os valores.

No entanto, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) entendeu que a situação não se enquadraria no disposto na Lei 9.514/97, pois esta teria como pressuposto a existência de lance, o que não ocorreu, já que os leilões do imóvel não receberam nenhuma oferta.

Insucesso

Para o relator do recurso no STJ, ministro Villas Bôas Cueva, está configurada a hipótese descrita no dispositivo legal, pois “o que importa é o insucesso dos leilões realizados para a alienação do imóvel objeto do contrato de alienação fiduciária, com ou sem o comparecimento de possíveis arrematantes”.

Em seu voto, o ministro explicou que a lei entende como consequência da alienação fiduciária o “desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel”. O negócio se resolveria com o pagamento integral da dívida garantida.

Dessa forma, se o devedor não cumprir com os pagamentos, a propriedade pode ser consolidada em nome do credor fiduciário, com o intuito de satisfazer a obrigação. Com o não pagamento do débito, disse o relator, a lei prevê a realização de dois leilões; sendo ambos frustrados, a dívida será extinta e o credor, exonerado da obrigação, ficará com o imóvel.

Segundo Villas Bôas Cueva, a lei considera inexitoso o segundo leilão na hipótese em que o maior lance oferecido não for igual ou superior “ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais”.

“Com mais razão, o dispositivo também abrange a situação em que não houver interessados na aquisição do imóvel, frustrando a alienação do bem por falta de apresentação de lance. Tanto a existência de lances em valor inferior ao estabelecido como a ausência de oferta em qualquer quantia geram a frustração do processo de leilão”, entendeu.

Clique aqui para ler o acórdão proferido no REsp 1.654.112.

Fonte: STJ.

STJ DEFINE AUSÊNCIA DE TRIBUTAÇÃO EM PERMUTA DE IMÓVEIS

Os contribuintes passam agora a contar com um importante precedente para afastar a ilegal cobrança de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins sobre os imóveis recebidos por meio de contrato de permuta.

A 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça confirmou a tese da não incidência de tributos federais nas operações de permuta de imóveis, em julgamento recente, cujo acórdão foi publicado em 21/11/2018.

O caso tratava de uma Ação de Repetição de Indébito, na qual a Autora visava ter reconhecido o seu direito de obter a restituição do montante pago a título de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins sobre o valor de imóveis recebidos em decorrência de um contrato de permuta. A Autora, empresa do setor de incorporação de imóveis, firmou contrato de permuta por meio do qual receberia o domínio e posse de um imóvel e se comprometeu a edificar um empreendimento residencial. Em troca da área recebida, acordou transferir à permutante proprietária algumas unidades, no valor correspondente ao terreno.

Acolhendo integralmente o acórdão proferido pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região, o STJ concluiu que a “permuta configura mera substituição de ativos, e não receita ou faturamento”, não compondo, portanto, a base de cálculo do IRPJ e das demais contribuições sociais.

Nos termos da decisão, o conceito de receita, previsto na legislação do Imposto de Renda, não se refere ao ingresso de qualquer tipo de recurso ao patrimônio da empresa, mas sim, exclusivamente, àqueles previstos no artigo 12 do Decreto-Lei nº 1.598/77.

No caso das operações de permuta, restou decidido que somente eventual torna está sujeita à tributação pelo IRPJ, CSLL, PIS e Cofins.

Assim, ao contrário do que entende a Receita Federal, decidiu o STJ que a previsão do artigo 533 do Código Civil, no sentido de que à permuta se aplicam as mesmas disposições previstas para a compra e venda, não basta para a equiparação dessas operações para fins tributários.

Essa decisão é de extrema relevância para as empresas do setor imobiliário, que usualmente são compelidas a recolher os valores exigidos pela Receita Federal para manter sua regularidade fiscal. Especialmente para aquelas optantes pelo regime do lucro presumido, que não podem se valer dos benefícios previstos na IN/SRF 107/88.

Roberto Junqueira de Souza Ribeiro - Sócio do Duarte Garcia.

Daniela Shuller de Almeida - Estagiária do Duarte Garcia.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

QUANDO USAR CESSÃO DE DIREITOS OU CONTRATO DE COMPRA E VENDA?

Cessão de Direitos é o instrumento através do qual se opera a transmissão de direitos sobre determinado bem. Por meio dela, o vendedor, conhecido como cedente, repassa ao comprador, denominado cessionário, os direito sobre o bem objeto da Cessão, que poderá ser móvel ou imóvel.

Em se tratando de bem imóvel, em geral, a Cessão de Direitos poderá ser utilizada em dois casos: (i) Quando não há escritura definitiva do imóvel, ocasião em que o Cedente venderá ao Cessionário o direito de compra sobre referido bem, e; (ii) Nos casos em que se transmite os direitos proveniente de sucessão, enquanto o bem foi dado à partilha.

O Código Civil ampara a realização deste instrumento, em seu artigo 1.793:

“Art. 1.793. O direito à sucessão aberta, bem como o quinhão de que disponha o coerdeiro, pode ser objeto de cessão por escritura pública.”

Importante ressaltar que, para ter eficácia, todos os herdeiros deverão manifestar concordância, na qualidade de Cedente no Instrumento de Cessão de Direitos, pois, se feita pelo conjunto de todos os herdeiros com direito àquela herança, a Cessão de Direito não será afetada pela ineficácia, uma vez que terá de ser alegada pela parte prejudicada. Desde que todos os herdeiros tenham participado do ato de cessão, não haveria interessado legítimo para insurgir-se contra o ato.

Há de se ressaltar que o artigo 616, inciso V, do Novo Código de Processo Civil, legitima o cessionário a proceder à abertura do Inventário do autor da Herança. O cessionário somente poderá iniciar a ação, portando o respectivo instrumento de cessão, habilitando-se na forma processual cabível.

Art. 616. Têm, contudo, legitimidade concorrente:

V - o cessionário do herdeiro ou do legatário;

A doutrina de Silvio Venosa é adequada ao sublinhar: “Só existe cessão antes da partilha. Após, a alienação é de bens do herdeiro. O cessionário participa do processo de inventário, pois se sub-roga na posição do cedente”. (Silvio de Salvo Venosa, Direito civil: direito das sucessões, 3. Ed., São Paulo: Atlas, 2003, p. 42)

Por fim, para ter validade, a Cessão deverá revestir-se de forma pública, ou seja, deverá ser feita no cartório de notas.

Já o Contrato de Compra e Venda não se submete, via de regra, à forma especial, podendo ser celebrado verbalmente ou por escrito, público ou particular. Entretanto, o art. 108 do Código Civil dispõe acerca da essencialidade da escritura pública quando o negócio jurídico versar sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos.

Como todo contrato, a compra e venda pressupõe a capacidade geral das partes. Porém, por vezes a lei suprime essa capacidade para certos e determinados negócios jurídicos, hipóteses estas que a doutrina denomina como ausência de legitimação. São exemplos de ausência de legitimação a venda de ascendente a descendente sem a anuência dos demais descendentes e do cônjuge (CC, art. 496), a alienação de imóvel sem a necessária outorga conjugal (CC, art. 1.647, inciso I,), a venda entre cônjuges (CC, art. 499), a venda de parte indivisa em condomínio (CC, art. 504) e as demais hipóteses previstas nos quatro incisos do art. 497 do diploma civil

Em suma, analisando o capítulo destinado ao contrato de compra e venda no Código Civil, vislumbra-se de suma importância o domínio pelo profissional do Direito, das normas que regulam esse contrato para instrumentalizar de forma correta e eficaz a vontade das partes.

Davi Ribeiro - Advogado Cível, Empresarial e Consumidor Recuperação Judicial Pós graduado em Direito Civil e Processual Civil.

Fonte: Artigos JusBrasil

DANO MORAL NO MERCADO IMOBILIÁRIO

O dano moral é definido como a violação de um ou mais direitos previstos no artigo 11 do Código Civil e que incluem o direito ao nome, à imagem, privacidade, boa fama e dignidade, entre outros. São as perdas por ataque à moral e à dignidade sofridas por uma pessoa, desde ofensa à sua reputação até danos causados e que refletiram negativamente em seu psicológico. Estes abalos emocionais em decorrência das violações de direitos e problemas causados por terceiros, com ou sem intenção de cometê-los, são passiveis de danos morais para reparação.

Havendo como comprovar o dano moral sofrido, toda e qualquer pessoa pode exigir indenização na justiça, ficando a cargo do juiz que cuida do caso analisar cuidadosamente se realmente houve conduta ilícita, dolosa ou culposa, se foi concretizado o prejuízo moral ou se foi provocado sofrimento psicológico que estão além de aborrecimentos cotidianos contra a vítima, sendo do mesmo a responsabilidade de mensurar o dano e quantificar o valor da indenização a ser paga.

O advogado especialista em Direito Imobiliário, Fabrício Posocco, da Posocco & Associados Advogados e Consultores, garante que esta questão deve ser bem analisada, principalmente no setor imobiliário:

– As questões de dano moral no mercado imobiliário atualmente se mostram de alta indagação, e dependem veementemente da análise do caso concreto e da prova da repercussão negativa que essas situações têm no âmbito da personalidade dos indivíduos que vivenciam tais fatos.

Casos de danos morais tramitam na justiça com as mais variadas causas e relacionados aos mais diversos setores de produtos e prestação de serviços. Com o setor imobiliário não é diferente. Existem alguns acontecimentos que podem ser caracterizados como danos causados à moral, tanto após a compra de um imóvel, quanto durante a negociação. Os causadores desta dor de cabeça aos clientes também podem ser bem variados, indo de construtoras e incorporadoras até imobiliárias e corretores de imóveis que agem em desencontro às condutas éticas exigidas pela profissão.

O dano moral é caracterizado como um prejuízo imaterial, portanto afeta a saúde psíquica da vítima, que pode desenvolver diversas patologias como depressão, síndromes, bloqueios e inibições, entre outros, além de poder afetar a questão física do indivíduo, como em casos de acidentes, ingestão de medicamentos e o uso de cosméticos que causam danos e apresentem resultados reversos, podendo influenciar no lado psicológico.

Sim. Mas e o segmento?

No setor imobiliário, o dano moral pode ser percebido nos típicos casos em que as construtoras atrasam a entrega dos imóveis, provocando a quebra de confiança com os clientes pelo não cumprimento do contrato. E as desculpas para tal atraso são bem variadas, incluindo chuvas, crise financeira, falta de materiais e até a dificuldade de encontrar a mão de obra necessária, mas nada disso justifica o descumprimento do prazo de entrega, que pode chegar a anos. Nestes casos, as incorporadoras devem pagar multa proporcional ao tempo de atraso, mas o consumidor e os corretores de imóveis devem ficar atentos pois o imóvel somente pode ser considerado como entregue se possuir as condições básicas de habitabilidade, ou seja, possuir fornecimento de água, luz e telefonia, além das condições de infraestrutura devidamente aprovadas. O consumidor pode pedir a indenização mesmo após a entrega das chaves e a posse do imóvel.

Pior do que o atraso na entrega é pagar e assinar um contrato de compra e venda e nunca receber seu empreendimento. Esse tipo de caso ocorre quando a construtora desiste de construir ou dar continuidade à obra, abandonando-a e descumprindo o contrato com o comprador. A justiça determina que, nestes casos, o consumidor tenha todo o dinheiro investido devolvido e ainda receba uma indenização por danos morais. A decisão judicial é baseada no fato de que a não entrega do imóvel não se limita apenas ao descumprimento do contrato firmado entre as partes, mas provoca sentimento de injustiça e impotência no cliente, considerando ainda os sinais de angústia e sofrimento, muito comuns e utilizados como justificativas para caracterizar o dano moral.

Um problema ainda mais grave também acontece com uma frequência que não deveria. A cópia do contrato de promessa de compra e venda, que é firmado com as incorporadoras e que é a principal garantia de concretização do negócio, não volta para os compradores. Os representantes da parte que deseja vender o empreendimento têm o prazo de até 60 dias para assinar e devolver tal cópia contratual aos consumidores. Como este documento, devidamente assinado, é a principal garantia que o cliente tem com relação às condições do imóvel e da concretização do negócio, a lei garante ao mesmo o direito a ser indenizado. Existem casos em que esta cópia não é corretamente devolvida e o imóvel é revendido a terceiros, configurando fraude.

Posocco destaca ainda a responsabilidade das construtoras:

– As construtoras necessitam sempre agir da maneira mais clara possível em relação às operações imobiliárias que realizam ou patrocinam, haja vista que submeter o consumidor a engano ou falsa percepção da realidade ou até mesmo engodo podem levar a caracterização de dano moral. A venda de imóveis com metragens incorretas, a imposição de taxas, tarifas ou parcelas indevidas e/ou abusivas, e os problemas de ausência de entrega do imóvel para recém-casados, idosos, deficientes ou doentes, podem caracterizar uma situação passível de indenização por dano moral dependendo das condições imobiliárias em que são propostos ou realizados os negócios.

Os casos de danos morais citados são apenas alguns exemplos dentre muitos em que o cliente não só tem uma perda material, mas também sofre com o lado psíquico, sentimentos negativos provocados por terceiros que abalam sua autoestima, podendo gerar angústia, ansiedade, depressão e, como consequência, danos à saúde. Nestes casos, não é somente o advogado para entrar com uma ação judicial que solucionará o problema, mas é importante que as vítimas procurem, dependendo da gravidade da situação, acompanhamento psicológico. Posocco lembra o papel do corretor e a consequência que ações fora da conduta ética e profissional podem causar:

– O papel do corretor deve ser o mais transparente possível na relação negocial que se vê envolvido. Caso contrário, o mesmo estará sujeito a responder processo em conjunto com a construtora e até mesmo, na hipótese da culpa pelo distrato do negócio ser reconhecida em desfavor da construtora, poderá se ver obrigado pelo Poder Judiciário a devolver as comissões de corretagem. Mais uma vez, importante analisar que cada caso é um caso específico a ser avaliado.

Fonte: Revista Stand - Creci-RJ