SEGURO CONDOMINIAL

O seguro do condomínio edilício de qualquer espécie é obrigatório, contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. (Art. 1346 CC e art. 20 do Decreto-lei Nº 73/1966).

A responsabilidade de segurar a edificação é do síndico conforme previsto no art. 1348, inc. IX.

O prêmio do seguro, isto é, o valor pago para segurar a edificação é uma despesa ordinária, comum a todos os condôminos.

Por ser uma atribuição legal do síndico, não há necessidade de consultar a assembleia para contratação ou renovação do seguro da edificação obrigatório, eventualmente poderá ser questionado o valor despendido na prestação de contas do administrador/síndico, também poderá a assembleia deliberar sobre a escolha da seguradora, o custo do seguro e a natureza das coberturas acessórias e particulares.

As empresas seguradoras devem obrigatoriamente oferecer duas modalidades de seguro condominial: cobertura básica simples contra incêndio, queda de raio, explosão, queda de aeronaves e fumaça; e cobertura básica ampla: com coberturas para quaisquer eventos que possam causar danos materiais ao imóvel segurado, exceto os expressamente excluídos (Resolução nº 218, de 06 de dezembro de 2010, do Conselho Nacional de Seguros Privados - CNSP).

O seguro condominial é para proteger a edificação, ou seja, a cobertura abrange as áreas comuns, unidades autônomas e equipamentos pertencentes ao condomínio. Nas unidades autônomas, o que se cobre é a construção (paredes, pisos, forros, esquadrias, portas, janelas, louças e metais sanitários, tubulações elétrica e hidráulica, acabamento e pintura), não estão cobertos móveis, decoração, eletrodomésticos, animais, plantas e objetos pessoais dos condôminos.

O condômino que quiser proteger os seus bens pessoais precisa fazer um seguro próprio e facultativo para sua unidade autônoma.

Além da cobertura básica é de extrema importância à contratação de seguro para responsabilidade civil do síndico, responsabilidade civil do condomínio (inclusive danos morais), queda de objetos, furto, roubo, portões automáticos, vazamentos, quebra de vidros, inundações e alagamentos, danos elétricos, vendaval, impacto de veículos terrestres e acionamento acidental de sprinklers.

Caso o condomínio esteja sujeito a outros riscos, deverão ser contratadas coberturas adicionais específicas.

Igualmente, o condomínio obrigatoriamente deve fazer o seguro de vida e auxílio funeral de todos os seus funcionários que estão em plena atividade laboral, caso haja previsão na Convenção Coletiva da categoria.

Tanto o seguro da edificação, quanto o seguro de vida dos funcionários deve ser feito com empresa seguradora idônea e com registro na SUSEP, bem como o síndico deve ficar atento ao valor da respectiva indenização que deve assegurar o valor de reposição real do bem segurado, ou seja, de toda a estrutura e construção da edificação, inclusive elevadores.

Morgana Schoenau da Silva - Advocacia e consultoria na área cível, condominial, trabalho e consumidor.

Fonte: Artigos JusBrasil

DIVULGAÇÃO: II SEMINÁRIO NACIONAL DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS - IBAPE

O QUE FAZER AO CONSTATAR DEFEITOS NA COMPRA DE UM IMÓVEL

Primeiramente o que se tem por um imóvel perfeito para morar? É aquele entregue sem vícios aparentes ou ocultos, que foi construído com materiais de qualidade e mão-de-obra qualificada, tendo sua durabilidade razoável garantida, além de estar dentro da Norma de Desempenho de Edificações, elaborada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e das determinações proferidas pela Prefeitura do município onde se encontra o imóvel.

De modo geral, a perfeição pela obra não vem prevista em contrato, todavia, a mesma está intimamente ligada a todo o empreendimento, pois a obrigação dos construtores é de resultado, observando-se a responsabilidade ético-profissional, que naturalmente os obriga a entregar um produto sem vícios, defeitos ou problemas.

Contudo, mesmo que observados os princípios que regem a profissão, existe a possibilidade de surgirem problemas, defeitos ou erros, cabendo ao profissional corrigi-los, uma vez que o mesmo responde diretamente pela qualidade da obra, que está rigorosamente relacionada à aptidão da mão-de-obra empregada no projeto, aos materiais usados, que devem ser adequados a garantir a razoável durabilidade do produto, sua solidez e segurança.

Grosso modo, a qualidade da obra executada dependerá dos materiais utilizados, do projeto elaborado e da perfeição de sua execução.

O profissional que executa a construção ou reformar deve ser dotado de conhecimentos técnicos, tendo por obrigação fiscalizar o caminhar da obra, não podendo comprometer a qualidade do projeto para seguir orientações ou desejos de terceiros não qualificados, mesmo que esses sejam donos da construção, cabendo ao técnico julgar e orientar devidamente aqueles envolvidos no empreendimento.

Assim, quando restarem inobservada as premissas constantes no ordenamento jurídico, a Lei autoriza o comprador a: 1) rejeitar a obra imperfeita ou defeituosa, conforme dispõe o art. 615 do Código Civil, 2) recebê-la com abatimento no preço, se assim desejar, nos termos do art. 616do Código Civil.

Ademais, quando as tratativas se dão diretamente com o construtor, é possível exigir que o mesmo repare todos os danos presentes no bem, de forma a sanar os vícios existentes de maneira satisfatória, sob pena de multa diária, nos termos do art. 461 do Código de Processo Civil.

Neste viés, conclui-se que a responsabilidade do construtor é objetiva. Lembrando que a inobservância da perfeição em uma obra pode ensejar em danos morais, conforme entendimento dos tribunais, devendo-se considerar as peculiaridades de cada caso.

Deste modo, quais são as formas de cobrar pelas reparações dos problemas? Bem, inicialmente é necessário se atentar a qual seria o problema e o prazo que a Lei atribui ao mesmo.

O prazo de cinco anos previsto no artigo 618 do Código Civil é de garantia de ordem pública que abrange os defeitos que afetam a segurança e solidez da obra, não devendo ser confundido com prazo de prescrição ou decadência, sendo que aqui não é necessário discutir acerca de culpa, uma vez que a culpa é presumida, pois os construtores possuem a obrigação legal de garantir a qualidade e segurança da obra por no mínimo 05 (cinco) anos, ensejando o dever de indenizar independentemente de culpa quando da constatação de defeitos aparentes ou ocultos, que importem na ruína total ou parcial do bem, a contar da entrega da obra.

Assim, constatado o vício ou defeito, deve ser proposta a pertinente ação contra o empreiteiro, nos 180 (cento e oitenta) dias seguintes, sob pena de decair o direito.

No mais, só é possível falar em afastamento da responsabilidade quando restar comprovado que os danos resultaram de força maior, culpa exclusiva da vítima ou de terceiro.

Já o prazo prescricional para discutir em juízo a cerca de indenização por defeitos da obra, para os casos que comprometam a segurança e solidez do bem, é de 10 (dez) anos, conforme previsto no art. 2.028 do Código Civil, sendo que a data de conhecimento do vício marca o termo inicial de contagem do prazo prescricional.

Ademais, não se devem confundir os dois prazos, pois enquanto o primeiro é de garantia legal da boa qualidade da obra, o segundo é prazo ordinário de dez anos fundado no inadimplemento do empreiteiro. Portanto, conforme determina o Enunciado 181 do CEJ “o prazo referido no art. 618, parágrafo único, do CC, refere-se unicamente à garantia prevista no caput, sem prejuízo de poder o dono da obra, com base no mau cumprimento do contrato de empreitada, demandar perdas e danos”.

Com relação aos defeitos da obra que sejam apenas aparentes, de fácil constatação, ou ocultos sem afetar a segurança e solidez do imóvel, aos contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, o prazo é de 90 (noventa) dias, iniciando-se a contagem com a efetiva entrega do bem, para os vícios aparentes, e a partir da constatação do problema, para os vícios ocultos.

Já para os contratos pautados no Código Civil, sendo os defeitos visíveis, cessará a responsabilidade do construtor no momento da entrega do imóvel sem a devida reclamação do adquirente, já sendo ocultos, persistirá a responsabilidade por até um ano após a entrega. Assim, o prazo para desfazer o negócio ou pedir o abatimento no preço é de um ano, a contar da efetiva entrega do bem; agora se o bem já estava na posse do adquirente, o prazo é contado da data da alienação, reduzido à metade.

Por fim, imprescindível lembrar que a responsabilidade ético-profissional, possibilita a responsabilização do autor do projeto, seu executor, fiscais, incorporadores e construtores da obra, uma vez que todos tem por obrigação executarem suas atividades com perfeição, primando pela qualidade do produto.

Lana Alberta da Silva Custódio - Advogada e sócia do Custódio e Goes Advogados.

Fonte: Artigos JusBrasil

STJ COMEÇA A JULGAR ABUSIVIDADE DA TAXA DE CORRETAGEM NO MINHA CASA, MINHA VIDA

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) começou a julgar, nesta quarta-feira (28/02), a validade da transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem nas promessas de compra e venda celebradas no âmbito do programa ‘Minha Casa, Minha Vida’.

A decisão sobre a abusividade, ou não, da transferência da taxa para os compradores de imóveis inseridos no programa terá repercussão em todos os outros casos que correm no Brasil sobre o mesmo tema. De acordo com o STJ, 2831 processos em todo o país estão suspensos e aguardam o desfecho da corte superior.

Na tese proposta pelo relator do tema repetitivo 960, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, a cobrança da comissão de corretagem é considerada abusiva. “Abusividade de clausula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem nas promessas de compra e venda celebradas no âmbito do programa ‘Minha Casa, Minha Vida”, sugeriu.

O ministro excluiu do âmbito da tese que será fixada pela Seção os contratos celebrados na chamada “faixa 1” do programa – que engloba famílias com renda até R$ 1.800 mensais. Nesta sessão, diferentemente das outras, não há venda direta aos beneficiários. Por isso, não há cobrança de taxa de corretagem.

Portanto, uma decisão do STJ só terá impacto nas faixas 1,5, para famílias com renda até R$ 2.600, faixa 2, de até R$ 4.000, e faixa 3, de até R$ 9.000.

Para Sanseverino, a cobrança de comissão de corretagem desvirtua a finalidade do programa pois exige uma disponibilidade de recursos que não está prevista na lei que instituiu o Minha Casa, Minha Vida. A exigência, segundo ele, cria um custo não compatível com o programa.

“A cobrança acaba se transformando num odioso critério de exclusão, pois famílias poderiam ser impedidas de se beneficiar do programa”, afirmou. “Não parece restar dúvida de que a transferência ao consumidor gera um resultado incompatível com os resultados desejados pelo Minha Casa, Minha Vida”.

O julgamento iniciado nesta quarta também contou com manifestações da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), do Sindicato da Indústria da Construção Civil da Grande Florianópolis e do Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Locação de imóveis.

“A exceção para a cobrança da taxa de corretagem deveria ser apenas para a faixa um. Nas demais faixas, o programa Minha Casa, Minha Vida se assemelha a qualquer outra operação do mercado imobiliário”, defendeu a advogada Elizandra, que falou pela Abrainc.

O julgamento do caso foi interrompido após pedido de vista do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Ele tem até 60 dias para levar o caso de volta ao colegiado.

Em 2016, a Segunda Seção decidiu que a cláusula contratual que obriga o consumidor a pagar uma taxa de corretagem na compra de imóveis com a construtora é válida, desde que informada previamente. Na mesma ocasião, foi decretada a abusividade da taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (Sati) – cobrada pelas construtoras sobre 0,8% do preço do imóvel novo adquirido pelo consumidor.

Fonte: JOTA / Mariana Muniz

RENDA DOS CORRETORES NÃO É RECEITA TRIBUTÁVEL DA IMOBILIÁRIA

O Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf) afastou a incidência de Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ), Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), PIS e Cofins sobre receitas recebidas por corretores que trabalham em associação com uma imobiliária. A discussão teve início pelo fato de, ao adquirir o imóvel, o comprador normalmente pagar os valores separadamente à empresa e ao profissional. Por conta da sistemática a Receita Federal defendia que a cifra deveria compor a base de cálculo dos tributos pagos pela companhia.

Por maioria de votos, a 1ª Turma da 4ª Câmara da 1ª Seção do tribunal administrativo entendeu que a empresa não deve incluir na base tributável a cifra que os corretores recebem diretamente do adquirente pela venda dos imóveis. Em julgamento que ocorreu na última terça-feira (20/02), a maior parte dos conselheiros considerou que os profissionais são autônomos e independentes, de forma que sua renda não comporia o faturamento da imobiliária.

Nesse sentido, a relatora do caso, conselheira Luciana Yoshihara Arcângelo Zanin, destacou uma declaração do presidente de um sindicato que representa os corretores. O sindicalista teria negado haver relação de subordinação entre os profissionais e empresa. Como os corretores e a imobiliária trabalhariam em associação, a receita não seria tributável pelo IRPJ, pela CSLL, pelo PIS e pela Cofins.

A maioria dos julgadores acompanhou o voto de Zanin. Divergiram dois conselheiros representantes da Receita Federal, que afirmaram não verem clara distinção entre a imobiliária e o corretor. Por isso, segundo eles, não se pode retirar os valores da base de cálculo.

Em sustentação oral, o contribuinte defendeu que a imobiliária e os corretores atuavam em associação, modalidade que não impõe exclusividade nem vínculo empregatício. O modelo de negócios seria comum no mercado, e foi regulado pela lei 3.097/2015. Ainda, a defesa lembrou que a receita dos corretores não passa pela empresa em nenhum momento, o que impediria a cifra de integrar o faturamento.

Entretanto, a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) acusou o contribuinte de simular a associação. Em vez de trabalharem nesta modalidade, os corretores na verdade seriam prestadores de serviços, ou possuiriam vínculo empregatício com a imobiliária. Portanto, a empresa deveria receber o valor cheio pela venda dos imóveis e depois redistribuir os rendimentos dos trabalhadores internamente. Assim, a receita seria tributável.

Nesse sentido, a procuradoria argumentou que a imobiliária promovia reuniões mensais, e possuía sistema de pontuação interna, treinamento e orientação de vestimenta aos corretores, sob pena de advertência ou suspensão. Ainda, segundo a PGFN, a empresa determinava de forma unilateral horários semanais, plantão de venda e empreendimentos a serem ofertados pelos profissionais.

Por outro lado, o contribuinte afirmou que, com argumentos semelhantes, os corretores perdiam a maior parte das ações trabalhistas na Justiça. Uma conselheira também lembrou que muitos profissionais trabalham para várias imobiliárias. Em uma visita, por exemplo, eles podem oferecer empreendimentos de outras companhias.

A PGFN pode recorrer da decisão à instância máxima do Carf, a Câmara Superior. Caso a questão seja levada a julgamento e decidida de forma desfavorável ao contribuinte, a empresa pode acionar o Judiciário.

Fonte: JOTA - Jamile Racanicci 

JURO DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO RECUA SÓ 14%, ENQUANTO SELIC CAI PELA METADE

Os juros do crédito imobiliário não acompanharam a forte queda da taxa básica da economia brasileira nos últimos anos. Enquanto a Selic caiu quase pela metade, a taxa média dos cinco maiores bancos do país para o financiamento da casa própria teve uma redução de apenas 14%. A Caixa Econômica Federal, líder nesse mercado, é hoje a instituição que cobra os juros mais altos.

Entre novembro de 2016 e janeiro deste ano, a Selic passou de 13,75% para 7% ao ano. No mesmo período, a taxa média cobrada por Caixa, Banco do Brasil, Itaú Unibanco, Bradesco e Santander caiu de 11,24% para 9,69% ao ano, segundo levantamento feito pela empresa Melhortaxa, plataforma que cruza informações de crédito imobiliário. Isso significa que num financiamento de R$ 258 mil, em 30 anos, contratado em novembro de 2016, o consumidor pagaria, ao final do período, um total nominal (sem considerar a inflação) de R$ 724.771.

Se o cliente contratasse o crédito em janeiro de 2018, pagaria, ao final do financiamento, R$ 669.438. O valor representa uma economia de 7%, apesar de a Selic ter recuado 49% nesse intervalo.O Banco Central deu início ao ciclo de queda da Selic no fim de 2016 - em fevereiro, na última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom), a taxa chegou ao patamar histórico de 6,75% ao ano.

Desde o começo dos cortes, os bancos também reduziram os juros do financiamento imobiliário, mas em ritmo menor. De outubro do ano passado para cá, no entanto, eles frearam ainda mais o repasse do corte para esse tipo de crédito e a taxa média ficou praticamente inalterada. O movimento de redução dos juros no crédito imobiliário foi puxado pelo Santander Brasil que, em uma ofensiva à concorrência, cortou sua taxa para um dígito e foi seguido quase que de maneira instantânea pelo Itaú Unibanco.

Na sequência, Bradesco e Banco do Brasil também baixaram suas taxas, colocando-se, assim, à frente da Caixa. Justamente o banco estatal da habitação, dono de uma fatia de 65% do mercado de crédito imobiliário, ficou na lanterna, com os juros mais altos do segmento, sendo o único ainda a manter taxa de dois dígitos. Com dificuldade para cumprir regras bancárias internacionais a partir de 2019, a Caixa busca alternativas para reforçar o capital do banco em cerca de R$ 15 bilhões.

A Caixa não comentou. "Há um ambiente de baixa competição no setor devido às limitações para empréstimos da Caixa Econômica, que é líder do mercado", afirma Rafael Sasso, sócio da Melhortaxa. "Também há uma a cautela dessas instituições, de olho nas incertezas econômicas à frente, com eleições." Os empresários da construção civil esperam que o ambiente de competição fique mais forte e estimule o prosseguimento no corte das taxas para reaquecer a venda de imóveis. "Quando a Selic subiu, os bancos elevaram as taxas do financiamento. Mas não vimos movimentação para repasse na mesma intensidade na queda da Selic", diz o presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Flávio Amary. 

Fonte: Época NEGÓCIOS

IGP-M DE FEVEREIRO SOBE 0,07% APÓS ALTA DE 0,76% EM JANEIRO

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) desacelerou fortemente em fevereiro, para +0,07%, após alta de 0,76% em janeiro, divulgou a Fundação Getulio Vargas (FGV). Essa taxa é a menor para o mês desde 2012, quando o indicador havia caído 0,06% de 0,01%, mas dentro do intervalo esperado, que ia de queda de 0,17% a elevação de 0,18%.

Com isso, o indicador aumentou ligeiramente a queda em 12 meses de deflação de 0,41% no acumulado até janeiro para recuo de 0,42% em 12 meses finalizados em fevereiro. No ano, há avanço de 0,83%.

Entre os três indicadores que compõem o IGP-M, o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M) saiu de alta de 0,91% para queda de 0,02%. O Índice de Preços ao Consumidor (IPC-M) também desacelerou de 0,56% para 0,28%, assim como o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M), que teve alívio de 0,28% para 0,14%.

IPAs

O forte alívio no IGP-M entre janeiro e fevereiro foi provocado, principalmente, pela queda de 0,02% dos preços no atacado após alta de 0,91% no primeiro mês do ano. Em 12 meses, o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M) acumula queda de 2,27%, mas tem alta de 0,89% em 2018.

A desaceleração no atacado foi resultado tanto da redução dos preços dos produtos agrícolas medidos pelo IPA Agropecuário (0,17% para -0,71%) quanto pela alta menor dos itens industriais mensurados pelo IPA Industrial (1,15% para 0,21%).

Todas as etapas de produção do IPA também tiveram alívio em fevereiro ante janeiro, mas os Bens Finais (0,64% para -0,71%) e as Matérias-Primas Brutas (1,08% para -0,23%) recuaram no período. Os Bens Intermediários desaceleraram de 1,05% em janeiro para 0,87% em fevereiro.

Fonte: Estado de Minas