PREÇOS AINDA ESTÁVEIS NO SETOR IMOBILIÁRIO

As vendas de imóveis residenciais começaram a reagir nos últimos meses, mas os preços pouco se alteraram, segundo levantamentos recentes. Indicação mais clara veio do segmento de imóveis comerciais, que tenta superar um período de baixa atividade.

Em janeiro de 2018, o Índice FipeZap de preços de venda de imóveis residenciais prontos pedidos em 20 cidades do País caiu 0,01% nominal em relação a dezembro. Em 11 cidades, inclusive São Paulo, houve variação nominal positiva de preços, mas somente em duas – São Caetano do Sul e Recife – a alta superou 0,5%. As maiores quedas foram registradas em Contagem, Belo Horizonte, Fortaleza e Rio de Janeiro – que não dá sinais de reação depois de um ano (2017) de preços deprimidos.

Em 12 meses, o Índice FipeZap registrou queda de 0,54%, com destaque para o Rio de Janeiro (-4,72%), Fortaleza (-2,87%) e Distrito Federal (-2,37%). Mas, em algumas cidades, os preços subiram, como Florianópolis (+4,78%, acima da inflação oficial de 2,97%) e Belo Horizonte (+2,96%). Em São Paulo, a elevação de preços foi de 1,56%.

O Índice FipeZap baseia-se em anúncios feitos na internet e não em negócios efetivamente realizados. Destina-se mais, portanto, a apontar tendências. No Município de São Paulo, segundo levantamento do Secovi-SP, foi apurada expressiva melhora de vendas em novembro.

Outro indicador, relativo ao comportamento do segmento comercial no quarto trimestre de 2017, refletiu a recuperação da economia, entre cujos sinais está o do aumento da demanda de escritórios. Trata-se do Índice Geral do Mercado Imobiliário – Comercial (IGMI-C), da Fundação Getúlio Vargas (FGV), calculado desde o primeiro trimestre de 2000 a partir de uma amostra de 517 imóveis.

Após seis trimestres seguidos de contração, houve variação positiva na taxa média de retorno desses imóveis. Segundo os analistas da FGV, os resultados “mostram que os primeiros efeitos da retomada do nível de atividade da economia brasileira sobre a recuperação da rentabilidade do setor começam a aparecer, ainda que lentamente”.

O mercado de imóveis é um dos últimos a se recuperar nos períodos de retomada econômica. Não parece ser diferente o que está ocorrendo agora, tanto no mercado residencial como no comercial.

Fonte: O Estado de S. Paulo

CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL DE VALOR SUPERIOR A 30 SALÁRIOS MÍNIMOS COMO TÍTULO HÁBIL PARA REGISTRO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS

O contrato particular de compra e venda de bem imóvel, celebrado por pessoas naturais ou jurídicas, com o pagamento do preço, ou parte dele, garantido por alienação fiduciária, dispensa a lavratura de escritura pública, servindo como título para o registro da transmissão da propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis, independente do valor do negócio ou do imóvel.

O Estado brasileiro, por intermédio do artigo 108 do CC, prescreveu que "a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País".

Tal monopólio estatal foi excepcionado, de modo que se dispensa a lavratura de escritura pública, na compra e venda de bem imóvel urbano ou rural, celebrada por instrumento particular entre pessoas naturais ou jurídicas, desde que o preço, ou parte dele, seja garantido por alienação fiduciária, ainda que o bem imóvel transacionado tenha valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo nacional.

A alienação fiduciária, ao que importa ao presente estudo, se traduz no negócio jurídico em que o comprador, com o objetivo de garantia da dívida, dá ao vendedor a propriedade resolúvel do próprio imóvel comprado, não sendo privativa das entidades que operam no Sistema Financeiro Imobiliário-SFI, conforme ostenta o artigo 22 da lei Federal 9.514/97, verbis:

"Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

§ 1º A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:

I - bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;

II - o direito de uso especial para fins de moradia;

III - o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;

IV - a propriedade superficiária.

Nesse norte, a e. Corregedoria Geral de Justiça do Estado de SP já decidiu, em inúmeras oportunidades, que o contrato compra e venda, com alienação fiduciária, não é privativo das entidades que operam no SFI, podendo ser entabulado entre pessoas naturais ou jurídicas:

"NORMAS DE SERVIÇO DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA - CAPÍTULO XX - Requerimento apresentado pelo Colégio Notarial do Brasil, Seção São Paulo - Alienação fiduciária de imóveis - Forma - Escritura pública ou instrumento particular para quaisquer dos contratos previstos na lei 9.514/97 ou resultantes de sua aplicação - Proposta de utilização do instrumento particular com efeitos de escritura pública apenas nos lavrados por entidade integrante do SFI - Não acolhimento." (Autos 131.428/12, Corregedor Des. Elliot Akel, DJ 19/3/14, grifos não constam do original) (No mesmo sentido CGJSP, processo: 049648-26.2012.8.26.0002, DJ: 11/08/2016).

Para ilustrar, trazendo tal dinâmica à realidade cotidiana, um vendedor, por exemplo, oferta a venda apartamento pelo valor de R$ 400.000,00. Ao final, o vende por R$ 390.000,00 à vista e R$ 10.000,00 a prazo, para pagamento em 15 dias, que perante o Cartório de Registro de Imóveis serão objeto de dois atos registrais: (1) registro de compra e venda, levando em consideração, para fins de custas e emolumentos, o valor da transação ou o valor do imóvel, o que for maior; (2) registro da alienação fiduciária, levando em consideração o valor da dívida a prazo, ou seja, a dívida vincenda (no caso os R$ 10.000,00).

Tal venda e compra, ao ser instrumentalizada por contrato particular, em que houve a constituição da garantia de alienação fiduciária para o pagamento da parcela vincenda (R$ 10.000,00), tem força de escritura pública, podendo ser apresentado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis para registro, operando a transmissão da propriedade, na esteira do artigo 38 da lei Federal 9.514/97:

"Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública."

Em decorrência, quando houver o pagamento dos R$ 10.000,00, no exemplo prefalado, os vendedores passarão termo de quitação que ensejará uma averbação com valor, levando em consideração o valor dessa dívida quitada. Tal quitação, ao ser averbada no Cartório de Registro de Imóveis, opera a transmissão da propriedade plena ao comprador de tal imóvel.

Vale dizer, o contrato de compra e venda de bem imóvel urbano ou rural, onde o pagamento do preço de aquisição não se dá à vista, ficando saldo devedor garantido por alienação fiduciária, pode ser celebrado por contrato particular, independente do valor do negócio ou do direito real alienado, tendo, pois, efeitos de escritura pública.

Reprise-se que tal contrato pode ser levado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis que, com o respectivo registro e, ao depois, da averbação da quitação da dívida garantida pela alienação fiduciária, operará a transmissão da propriedade imóvel ao comprador, não precisando se revestir da forma pública, isto é, da escritura pública. Ressalta-se que, após o registro de tal contrato no Cartório de Registro de Imóveis, o comprador somente passará a ser dono da propriedade plena, quando apresentada a quitação da dívida garantida pela alienação fiduciária, para ser averbada na serventia predial. A transmissão da propriedade plena fica condicionada, pois, ao cancelamento da garantia (alienação fiduciária) que garante o cumprimento da obrigação vincenda, no caso ora ventilado, o pagamento dos R$ 10.000,00.

Ademais, a celebração do contrato de compra e venda, com alienação fiduciária, pela forma particular, demanda do comprador um conhecimento mínimo da dinâmica da transação e dos riscos envolvidos no negócio. Caso contrário, a prudência recomenda a lavratura de tal contrato por escritura pública, por ter a assessoria de um profissional com amplo conhecimento jurídico, no caso o Tabelião, que sanara as dúvidas do comprador e operará as diligências pertinentes.

Cumpre, pois, ao comprador, pessoa natural ou jurídica, detentor agora de liberdade de escolha quanto à forma do título, em face do arrefecimento do monopólio estatal, optar conscientemente por revestir seu contrato de compra e venda, com garantia em alienação fiduciária, pela forma pública ou particular.

Jeferson Luciano Canova - Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Mirandópolis-SP.

Fonte: Migalhas de Peso

AIRBNB EM CONDOMÍNIOS

Como toda novidade, o tema AirBnB ainda não está bem resolvido em nossa sociedade condominial. Devemos nos lembrar que até pouco tempo atrás existiam três tipos de condomínios: os residenciais, os comerciais e os mistos. A insegurança trouxe a inovação dos condomínios clubes, e, logo em seguida, os condomínios residenciais, que integravam com escritórios e shoppings em uma área maior. Sem adentrar aos aspectos técnicos e jurídicos dos condomínios e suas ‘frações ideais’, passou a existir nos condomínios residenciais a intenção de condôminos em valer-se da plataforma AirBnB para efetuar locação de suas unidades.

Primeiro, é importante ressalvar que existe em nosso ordenamento jurídico uma legislação que trata das locações residenciais urbanas e também prevê a denominada locação por temporada para um prazo não superior a 90 dias. Alguns proprietários buscam aproveitar-se da denominada locação por temporada para justificar o uso do AirBnB. Todavia, é importante primeiro analisar se a plataforma AirBnB tem características de locação por temporada.

E a resposta é negativa, pois em uma simples pesquisa no site AirBnB verifica-se que o mesmo sempre utiliza os termos hospedagem, ‘torne-se hóspede’, ‘hospede alguém’, enfim, o conceito firmado na plataforma é de hospedaria, que se assemelharia a hotelaria.

Vamos então considerar que o AirBnB é uma hotelaria/hospedaria, como os mesmos se definem em seu site, não podendo, então, ser considerado uma locação por temporada. Ao adquirir-se uma unidade em um condomínio residencial, as convenções estipulam que as unidades destinam-se para fins residenciais. Ou seja, não são as unidades destinadas para ‘hospedaria’ ou ‘hotelaria’. E sendo a unidade residencial, utilizá-la de outra maneira, como, por exemplo, valendo-se do AirBnB, estará ocorrendo modificação da destinação da unidade, o que é expressamente vedado pela legislação.

É importante ter em mente que quando um empreendimento é idealizado, o mesmo terá sua estrutura preparada e adequada de acordo com sua destinação, e não há como querer aproveitar a estrutura de um empreendimento residencial para simplesmente transformá-lo em hotel/hospedagem. Diversos fatores passam a ser afetados com a rotatividade existente, mas, principalmente, a segurança dos moradores.

Portanto, se algum proprietário tiver interesse em valer-se da plataforma AirBnB, deve inicialmente verificar o que está na convenção, pois sendo a destinação da unidade residencial, não poderá modificá-la. E ainda que se busque alegações sobre o direito de propriedade, deve-se lembrar que, ao adquirir a unidade, o proprietário tinha conhecimento da destinação da mesma, não podendo alegar que está tendo prejuízo por não poder usar o AirBnB.

Mas, com certeza, este assunto, por ser novo, ainda terá diversas discussões judiciais. 

Luiz Ribeiro O N Costa Junior - Advogado, administrador de empresas e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP.

Fonte: Diário do Grande ABC

DUE DILIGENCE DE IMÓVEL RURAL

A ideia desta nota é auxiliar interessados em uma melhor análise dos aspectos que refletem na segurança jurídica e regularidade de uma propriedade rural, não somente no momento de eventual alienação mas também no momento de concessão do imóvel em garantia, negociações de arrendamento, parceria e sobretudo, pelo simples fato de que uma propriedade regular gera valor por si só, algumas vezes chegando a valer 30% a mais no mercado.

Primeiramente é necessário ter em mãos a matrícula atualizada do imóvel, lembrando que a validade da certidão é de 30 dias. São 30 dias por conta da validade do protocolo, o que na prática significa que qualquer título deve ser registrado em 30 dias (art. 205 da Lei de Registros Públicos).

Recomendo que toda e qualquer análise da matricula deva levar em conta alguns princípios registrais imobiliários. É necessário compreender e aplicar eles na prática, inclusive em eventual defesa de direitos. Trata se de um diferencial considerável quando a verificação leva em conta estes princípios e se busca identificar cada um deles no exame da matrícula e consequente prova da regularidade da terra.

1- Presunção – o registro atribui eficácia e validade perante terceiros, até prova em contrário (presunção relativa – juris tantum).

2- Unitariedade da Matrícula – cada imóvel terá sua matrícula própria.

3- Inscrição – só com o registro pode se obter a segurança e proteção perante terceiros.

4- Territorialidade – os atos de registro serão praticados no Cartório da situação do imóvel.

5- Continuidade – só poderá ser objeto de registro ou averbação o documento que tiver suas informações relacionadas com o anterior.

6- Legalidade – o registro deve estar de acordo com as leis vigentes.

7- Especialidade – o objeto e demais características contratuais ou legais inerentes ao registro têm que ser precisos e individualizados.

8- Publicidade – as informações sobre os registros são prestadas por certidões ao público.

9- Concentração dos atos na Matricula – todos os direitos reais ligados ao imóvel devem estar inscritos na matricula.

10-Prioridade – o direito é assegurado ao registro que se faz primeiro.

11-Instância ou rogação – o ato de registro só pode ser provocado pelo interessado.

12-Disponibilidade – ninguém pode transferir mais direitos do que os constituídos no registro imobiliário.

Também devo lembrar que todo registrador (oficial ou preposto) tem o dever funcional de qualificar os atos, ou seja, examinar sua legalidade antes de efetivar o registro sob pena de responsabilidade civil e criminal, ainda que exista uma espécie de filtro preliminar que é a escritura pública (vide Lei de Registros Públicos 6.015/76 e Lei dos Notários e Registradores 8.935/94, que regula o artigo 236 da CF).

Identificada alguma contradição, imprecisão, irregularidade ou omissão é necessário ativar o Registro de Imóveis, quer seja através da suscitação de dúvida, quer seja através da retificação que pode ser judicial ou extrajudicial.

Com a certidão da matricula em mãos é necessário: conferir a titularidade, ou seja, quem juridicamente é o proprietário da terra, se pessoa física ou jurídica; sua respectiva qualificação (nome, estado civil, RG, CPF, CNPJ, endereço, representação legal se for o caso, procuração, etc.) e analisar observando a cadeia dominial, sequencia de transmissões de propriedade e sua perfeita continuidade até os dias atuais.

É muito comum problemas neste sentido, quando existe transferência mas não é efetivado o registro. Pode existir escritura com data passada ou compromisso de compra e venda de gaveta mas que por algum motivo não foram levados a registro como se deveria, lembrando que pelo Código Civil Artigo 1.245, só é dono quem registra.

Dica: peça uma certidão de matricula, ônus e ações. Explico. Para alguns Oficiais de Registro de Imóveis existem 3 tipos de certidão: matrícula, ônus reais e ações judiciais e reipersecutórias, outros já emitem 3 em 1. Na dúvida solicite as três certidões para completa publicidade das informações sobre o imóvel.

A primeira (certidão de matricula), como disse acima, vai dar publicidade aos proprietários atuais e características do imóvel (localização, área, identificação, etc), a segunda vai informar sobre a existência de ônus reais (hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, servidão, penhor, compromisso de compra e venda, direito de superfície, por exemplo) e a terceira sobre a existência de ações reais que refletem no direito de dispor do imóvel (usucapião, fraude contra credores, etc) e são inclusive obrigatórias para a lavratura da escritura (Decreto 93.240/86).

Lembrando que em alguns Estados, o Registro de Imóveis possui o Livro de Registro de Indisponibilidades, cujo recepciona ordem judicias que informam sobre proibições judiciais e administrativas, a serem averbadas. Veja nas Normas Extrajudiciais da Corregedoria Geral de Justiça do seu Estado.

Superada essa analise foco nas proibições e obrigações legais que devem ser observados com relação a propriedade imóvel rural e afetam toda e qualquer negociação.

As mais importantes e comuns que devem ser investigadas são:

1- Vênia conjugal (Art. 1647, I , Código Civil);

2- Respeito a fração mínima de modulo rural (Lei 4.504/64);

3- Pessoa estrangeira (Lei 5.709/1971);

4- Demarcação indígena (Decreto 1.775/96);

5- Terras Devolutas e Ação Discriminatória (Decreto Lei 9.760/46 e Lei 6.383/76);

6- Imposto Territorial Rural – ITR dos últimos 5 anos (Lei 4.947/66);

7- Certificado de Cadastro de Imóvel Rural –CCIR atualizado (Lei 4.947/66);

8- Reserva legal ou CAR (Lei 12.651/2012) ;

9- Regularidade Ambiental – Certidão Negativa de Débitos Ambientais (Lei 12.651/2012);

10- Desapropriação ( Lei 8.629/93);

11- Georreferenciamento; (Lei 10.267/2001);

São tantas questões e normas que os advogados e administradores precisam de formação e atualização constante. Não me parece tarefa fácil mas de alguma forma os registros públicos são a entidade habilitada a conferir a segurança jurídica e dar publicidade das informações sobre um imóvel rural habilitado ou não para ser objeto de novos negócios.

Oxalá que toda análise de legalidade fosse padronizada e mais simples.

Regina Pedroso - Especialista em Direito Civil pela Universidade Mackenzie e advogada. Diretora da Fomenta Gestão.

Fonte: GEN Jurídico

SISTEMA COFECI-CRECI PARTICIPARÁ DO MIPIM 2018

O Sistema Cofeci-Creci participará entre os próximos dias 12 a 16 de março, no Palácio de Convenções de Cannes, na França, do Le Marché International des Professionnels de L’immobilier (MIPIM) 2018, o maior e mais importante evento do setor imobiliário no mundo, que reúne em média 22 mil pessoas, proporcionando troca de ideias e experiências entre profissionais de 90 países.

Oportunidade ímpar

“O País que não participa de um evento como esse está jogando fora a oportunidade de se apresentar para o mundo, por isso o Sistema tem feito questão de estar presente, mostrando muitas coisas boas que o Brasil tem, para que as pessoas se interessem a investir nele”, afirmou o presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, João Teodoro.

Fonte: Excerto do texto de MaisPB

NOTA DO EDITOR:
Clique no link abaixo e acesse o site oficial do MIPIM:
http://www.mipim.com/

DIREITO À POSSE DA LAJE

O direito real de laje[1] na forma como veio positivado pela lei 13.465/17 (art. 1510-A e segs, CC) pode não atingir com a eficiência esperada os fins da demanda por regularização fundiária das habitações construídas sobre imóveis alheios nos assentamentos humanos informais, denominados popularmente como favela, palavra que está ligada aos homens que serviram ao exército brasileiro para dizimar os seguidores de Antonio Conselheiro na Guerra de Canudos e que receberam como prêmio a possibilidade de construir suas moradias no morro da providência, no Rio de Janeiro. Como no interior da Bahia, onde se dera o extermínio da República de Canudos, existia uma planta chamada faveleira que também era comum no referido morro, os veteranos de guerra passaram a chamar o morro da providência de morro da favela e o vocábulo se espalhou pelo Brasil e, até mesmo por razões históricas, não pode ser visto com sentido depreciativo.

Essa frustração pode se verificar porque o denominado direito de laje surge de modo informal, em tais comunidades, a partir de ocupações irregulares que não possuem assento registral imobiliário, afastando-se da premissa trazida pelo artigo 1510-A, do Código Civil. O citado dispositivo legal prevê que o direito real de laje se assentará a partir da existência de propriedade formal da construção-base, fato que, repise-se, não ocorre na realidade das favelas. Vejamos a redação do citado dispositivo legal, verbis: “o proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.”.

A venda de lajes traz consigo um problema sério no tocante à segurança da comunidade, sobretudo pelos riscos de desabamento e outros acidentes, mas não há como negar que diante do crescente déficit de moradias diante da explosão demográfica mundial, aumento da expectativa de vida e, algumas vezes, a própria falta de comprometimento público e da sociedade com essa questão, a verticalização das favelas acabou sendo a solução encontrada e, para tanto, aquele que, na realidade, é possuidor do solo acaba por alienar o direito de construir sobre a sua edificação.

Nesse passo, importante reflexão é feita pela professora Cláudia Franco Corrêa[2] em sua alentada tese de doutorado sobre a questão quando diz que a ‘“laje’ está relacionada a uma das formas que o povo da favela instituiu para contornar a falta de recursos, de infraestrutura pública e as dificuldades geológicas e topográficas dos morros e brejos (CAMPOS, 2010: 1), como também articula sua participação em um intenso mercado de circulação de riquezas. Ou seja, o ‘direito de laje’, ao ser instrumentalizado, traz à tona o sentimento de pertencimento ao cidadão, uma vez que o favelado, ao articular tais meios econômicos, participa da mobilidade social, consequência do Estado Democrático de Direito, em que todos possuem possibilidades de participar das riquezas sociais e econômicas”.

Não se nega a importância da regularização registral do direito de laje, fartamente utilizado em comunidades de baixa renda, mas não é possível importar o modelo do direito de sobrelevação português ou suíço com algumas adaptações, pois em tais países não nos parece que a favela seja uma forma de habitação tão ricamente utilizada como ocorre no Brasil. Com efeito, a favela pode ser um problema de qualidade de vida nas cidades em razão da falta de equipamentos urbanos e comunitários como o saneamento básico, assim como a própria violência, mas forçoso é reconhecer que é esse o sistema que possibilitou a milhões de brasileiros, assalariados ou não, afirmarem a dignidade de demorar em alguma habitação para si e sua família e, nesse sentido, a favela é credora do reconhecimento constitucional (arts. 1º, III, 3º, 6º e 182, da CF).

A indigitada aquisição de posse natural que se desdobrará em comunidades de milhares e milhões de pessoas, muitas vezes, é marcada no início com vícios objetivos da posse (art. 1.200, CC) e com má-fé (art. 1.201, CC). A admitir o direito posto na novel legislação, primeiro deverá ser regularizada a situação do dominus soli para, ato contínuo, proceder ao registro do direito real daquele que comprou a laje de seu vizinho em um esforço econômico e jurídico que não se justifica diante da longevidade dessas posses imemoriais.

O fato é que enquanto tal situação jurídica não se verificar, a relação estabelecida entre os moradores será meramente obrigacional e a segurança jurídica de tais transações estará entregue à boa-fé das pessoas que a entabulam e ao registrode tal venda junto à Associação de Moradores[3], local que costuma intervir no negócio jurídico e arquivá-la entre os seus documentos a fim de atribuir a necessária efetividade ao contrato. A pessoa jurídica criada serve, não raro, para amparar e conferir segurança jurídica aos atos de alienação da laje, funcionando como um órgão registral de fato e informal, à guisa de um direito consuetudinário.

Nesse ângulo de visada, colaboramos muito timidamente com a professora Cláudia Franco na elaboração de anteprojeto de lei que se encontra em fase de estudos pelo Governo Federal e que objetiva acrescer ao direito real de laje a possibilidade de reconhecimento de usucapião especial pró-moradia, tendo objeto o espaço aéreo possuído por aquele que gratuita ou onerosamente adquiriu a posse da laje para nela edificar a sua moradia.

Importante assinalar que esse expediente seria utilizado na reurbanização de interesse social (REurb-S) estabelecida pela lei 13.465/17, verbis:

Capítulo V – DO DIREITO REAL DE LAJE

Seção I – Da Laje

Seção II – DA POSSE DA LAJE

Art. 1.510-F A posse do direito de laje constitui direito real autônomo, conferindo ao seu titular o direito de usar, gozar, dispor e reaver.

Art. 1.510-G Aquele que possuiu como seu espaço aéreo não superior a duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base, tem a concessão do direito real de laje para fins de moradia ou direito real de laje, desde que não seja concessionário ou proprietário, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O direito de que trata este artigo pode ser cedido a título gratuito ou oneroso e transferível por ato inter vivos ou causa mortis.

§ 2º Os sucessores legítimos e testamentários não ficam impedidos de exercer o direito previsto no parágrafo anterior ainda que sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

§ 3º O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.

§ 4º O direito de que trata este artigo pode ser objeto de alienação fiduciária, em conformidade com a Lei nº 9.514/97.

§ 5º Para fins de REURB S, o direito de que trata este artigo dependerá de comprovação de que unidade imobiliária atende a critérios de habitabilidade, entendendo-se como tal, as condições da edificação ao uso a que se propõe dentro da realidade em que se situa o imóvel, não sendo necessária certidão de habite-se.

§ 6º A unidade imobiliária deverá ter saída própria, direta ou indiretamente para via pública e possuir designação numérica ou alfabética para fins de identificação.

Oxalá que tal positivação futura possa contribuir para a importante, sob o prisma econômico e social, regularização fundiária das favelas.

Referências

[1] Sobre o tema: Rodrigo Mazzei. O Direito de Superfície e a Sobrelevação (O Direito de construir na edificação alheia ou direito de laje). 2011. Revista Jurídica, 409, p. 67/84.

[2] Cláudia Franco Corrêa. Controvérsias entre o “direito de moradia” em favelas e o direito de propriedade imobiliária na cidade do Rio de Janeiro, 2012, p. 154.

[3] Cláudia Franco Corrêa. Obra citada, p. 169.

Marco Aurélio Bezerra de Melo - Desembargador do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. Mestre em Direito pela Universidade Estácio de Sá. Professor. Autor.

Fonte: GEN Jurídico

IPTU SELETIVO - PROGRESSIVO

Dizem que da morte e dos impostos ninguém escapa. Falaremos sobre o IPTU, imposto que incide sobre a propriedade de imóveis urbanos. A discussão acerca do direito de propriedade está longe de ter um final, e ao longo da História sua natureza jurídica foi se modificando, passando do absoluto ao relativo e do individual ao social. No texto constitucional brasileiro há tão somente garantia à propriedade que cumpra a sua função social.

Seria possível haver diferentes alíquotas para imóveis urbanos?

A Constituição Federal permite, para o IPTU, uma tributação diferenciada. Trata-se, respectivamente, do IPTU seletivo e do IPTU progressivo. A seletividade permite que o imposto seja modulado (tributação mais severa ou mais branda) considerando se há ou não edificação. A seletividade entre alíquotas do imposto para imóveis edificados e não edificados, deriva de seleção de situações distintas que devem ser tratadas também de forma diversa.

Por outro lado, a progressividade (no tempo) autoriza a tributação mais severa dos imóveis ociosos (não edificado, não utilizado ou subutilizado). A majoração da alíquota, chamada progressividade extrafiscal, que traduz um meio coercitivo constitucionalmente previsto no art. 182, § 4º, inc. II, por meio do qual é facultado ao Município, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, nos termos do Estatuto da Cidade, a promoção de seu adequado aproveitamento.

Para que ocorra, além da lei, deve haver prévia notificação do proprietário para proceder ao parcelamento, edificação ou utilização compulsória do solo e, somente se tal não for atendido, é que se permite a majoração da alíquota do imposto, observado o limite de 15%.

O tributo cuja finalidade seja essencialmente extrafiscal deve também obedecer ao princípio da legalidade tributária, proporcionalidade ou da proibição do excesso, a vedação da utilização com efeito de confisco, devendo atender às necessidades na condução da economia ou correção de situações sociais indesejadas ou mesmo possibilidade de fomento a certas atividades ou ramo de atividades de acordo com os preceitos constitucionais. Assim, pelo caráter extrafiscal, sua intenção basilar é estimular, ou desestimular, certos comportamentos sociais.

Clayton Rodrigues - Advogado, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina, Conselheiro do CRECI-PR.

Fonte Artigos Jus Navigandi