Ação de despejo por falta de pagamento; Ação de despejo por descumprimento contratual; Ação de despejo por denúncia vazia; Despejo motivado; Despejo compulsório; Despejo - liminar; Abandono do imóvel; Prazo para desocupação; Prazo nas férias; Caução para despejar e Recursos.
São vários os tipos de Ações de Despejo.
Podem ser por falta de pagamento, por descumprimento de cláusula contratual, para retomada imotivada (denúncia vazia) ou motivada (motivo previsto em lei).
Também são várias as observações processuais para o exercício do direito das partes, conforme as hipóteses legais.
VALE A PENA CONFERIR AS MINÚCIAS PROCESSUAIS DA LEGISLAÇÃO APLICÁVEIS À ESPÉCIE:
Lei 8.245/91
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte:
I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;
IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far - se - á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando - se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile , ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;
V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.
Lei 8.245/91
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
VI - o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.
§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009).
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
A Ação de Despejo por Falta de Pagamento tem sido a menos usada nos últimos tempos. É que os Administradores de imóveis são tão exigentes em relação ao cadastro dos Locatários e seus Fiadores, que somente em alguns casos isolados ocorre atraso no pagamento das mensalidades.
Alguns Locatários são surpreendidos com Administradores que, com menos de quinze dias de atraso da prestação do aluguel, já ajuízam as Ações de Despejo por falta de pagamento, de pronto já incluindo na conta do Locatário inadimplente a multa de mora, juros, correção monetária, quando devida, e os honorários advocatícios.
Muitos Locatários desatualizados pensam que a Ação de Despejo só pode ser ajuizada depois de trinta, sessenta ou noventa dias do vencimento dos aluguéis, o que não é verdade.
A Ação de Despejo por falta de pagamento pode ser Ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para pagamento. A partir dessa data o Locatário já estará inadimplente e será responsável por todos os ônus contratuais decorrentes da mora.
É importante observar que, nos casos que não tenha sido previsto contratualmente o prazo de exigibilidade das mensalidades locatícias, a lei estabelece que o pagamento poderá ocorrer até o sexto dia útil do mês subseqüente ao vencido (Art. 23, I).
VEJA COMO DISPÕE A LEGISLAÇÃO:
Lei 8.245/91
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
A norma é auto-explicativa:
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Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009).
Assim, quitando integralmente os aluguéis em juízo, a locação permanecerá como se nada tivesse acontecido e o pagamento dos próximos aluguéis será feito no mesmo local em que eram pagos anteriormente.
Contudo, pode ocorrer que o aluguel apontado pelo Locador na Ação de Despejo já esteja pago, ou não esteja com o valor correto, ou deva ser compensado pelos valores das contribuições condominiais extraordinárias, de responsabilidade do Locador, pagas pelo Locatário.
Nesses casos, não haverá a hipótese de simplesmente emendar a mora (fazer o depósito respectivo). Nesta hipótese, deverá o Locatário contratar advogado para defendê-lo no processo, dentro do mesmo prazo de 15 (quinze) dias. A defesa produzida pelo advogado, nesse momento processual, chama-se Contestação.
A peça de Contestação é o complexo de argumentos jurídicos que o Locatário, por seu advogado, apresentará ao juiz, justificando o porquê do não-pagamento ou fornecendo a informação e comprovação do pagamento efetuado.
O juiz, depois de ouvir os argumentos de cada qual, avaliará as provas produzidas e prolatará sentença, definindo se concederá o despejo ou não.
Tudo é muito simples, mas o Locatário não pode imaginar que será possível sempre dar ao Locador o trabalho de ajuizar as ações e, em seguida, ir à Justiça, emendar a mora (efetuando os pagamentos respectivos) e extinguir o processo.
A Lei também prevê a situação em que o Locatário, por mero capricho, atrasa os pagamentos e o Locador, para receber o seu crédito, às vezes até defasado, tenha sempre que ajuizar ação de despejo.
Então o legislador dispôs que se o Locatário já tiver utilizado dessa faculdade nos últimos vinte e quatro meses, contados da propositura da ação de despejo (Art. 62, Parágrafo único), já não poderá fazê-lo novamente.
Neste caso o juiz decretará o despejo, mesmo que, no prazo de 15 (quinze) dias da citação, o Locatário tenha depositado todo o seu débito.
VEJA COMO DISPÕE A LEGISLAÇÃO:
Lei 8.245/91
Artigo 62...
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009).
II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
Assim, quitando integralmente os aluguéis em juízo, a locação permanecerá como se nada tivesse acontecido e o pagamento dos próximos aluguéis será feito no mesmo local em que eram pagos anteriormente.
Contudo, pode ocorrer que o aluguel apontado pelo Locador na Ação de Despejo já esteja pago, ou não esteja com o valor correto, ou deva ser compensado pelos valores das contribuições condominiais extraordinárias, de responsabilidade do Locador, pagas pelo Locatário.
Nesses casos, não haverá a hipótese de simplesmente emendar a mora (fazer o depósito respectivo). Nesta hipótese, deverá o Locatário contratar advogado para defendê-lo no processo, dentro do mesmo prazo de 15 (quinze) dias. A defesa produzida pelo advogado, nesse momento processual, chama-se Contestação.
A peça de Contestação é o complexo de argumentos jurídicos que o Locatário, por seu advogado, apresentará ao juiz, justificando o porquê do não-pagamento ou fornecendo a informação e comprovação do pagamento efetuado.
O juiz, depois de ouvir os argumentos de cada qual, avaliará as provas produzidas e prolatará sentença, definindo se concederá o despejo ou não.
Tudo é muito simples, mas o Locatário não pode imaginar que será possível sempre dar ao Locador o trabalho de ajuizar as ações e, em seguida, ir à Justiça, emendar a mora (efetuando os pagamentos respectivos) e extinguir o processo.
A Lei também prevê a situação em que o Locatário, por mero capricho, atrasa os pagamentos e o Locador, para receber o seu crédito, às vezes até defasado, tenha sempre que ajuizar ação de despejo.
Então o legislador dispôs que se o Locatário já tiver utilizado dessa faculdade nos últimos vinte e quatro meses, contados da propositura da ação de despejo (Art. 62, Parágrafo único), já não poderá fazê-lo novamente.
Neste caso o juiz decretará o despejo, mesmo que, no prazo de 15 (quinze) dias da citação, o Locatário tenha depositado todo o seu débito.
VEJA COMO DISPÕE A LEGISLAÇÃO:
Lei 8.245/91
Artigo 62...
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
AÇÃO DE DESPEJO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL
Esta é uma ação mais complexa, mais demorada e, não raro, muito mais onerosa.
Para dar início a uma Ação por Descumprimento Contratual, é necessário que o Locador tenha um argumento forte e justo. Às vezes o descumprimento contratual não significa muito e não dá ensejo à Ação de Despejo.
É muito comum que os Locadores imponham inúmeras condições injustas para que o Locatário cumpra. Mas o juiz, para decretar o despejo com fundamento em descumprimento do contrato, examinará vários aspectos, entre os quais se a condição imposta no contrato era justa e legal, se houve realmente descumprimento, se o descumprimento é sanável e, finalmente, sendo sanável ou já sanado, se ainda assim, enseja o despejo.
A essa altura dos acontecimentos, já terá decorrido muito tempo, o processo já terá consumido muitas diligências, os advogados já terão trabalhado arduamente e, em alguns casos, pode ter sido necessária uma perícia para aferir o descumprimento do contrato, principalmente se referir-se a obras, e as despesas de parte a parte serão elevadas.
Entretanto, essa alternativa não pode ser desprezada. Há muitas situações em que o Locador e o Locatário excedem no exercício de seus direitos e provocam a rescisão do contrato de locação por descumprimento de cláusula contratual.
É o caso de Locador que aluga um imóvel com direito ao uso de algum equipamento eletrônico e o retira; que se compromete contratualmente a fazer adaptações no imóvel e deixa de executá-las.
É OPORTUNO CONFERIR AS OBRIGAÇÕES DO LOCADOR:
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Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Pode ser também o caso do Locatário que subloca o imóvel, faz alterações ou obras sem autorização do Locador, ou, ainda, altera a finalidade da locação contratada.
É OPORTUNO CONFERIR AS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO:
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Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
AÇÃO DE DESPEJO POR DENUNCIA VAZIA
A retomada imotivada - denúncia vazia -, é também muito simples.
Nas situações em que a Lei permite, o Locador ajuíza a ação e o Locatário tem o prazo de 15 (quinze) dias para contestá-la.
A contestação só tem razão de ser quando fundamentada na inexistência ou vício de Notificação Premonitória; no fato de a locação não se encontrar entre aquelas para as quais a lei permite a denúncia vazia; na hipótese de o ajuizamento ter ocorrido fora do prazo legal, ou, finalmente, se existirem vícios de natureza processual.
No caso da denúncia vazia das locações residenciais que vigeram por período superior a 30 (trinta) meses, tornando-se locações por prazo indeterminado, ainda há a faculdade de o Locatário aceitar os termos da ação.
E o mais interessante, o Locatário somente terá que providenciar a desocupação dentro do prazo de até 6 (seis) meses, além de ficar livre do pagamento das custas processuais e dos honorários de advogado.
É um direito que a lei dá ao Locatário.
VEJA COMO DISPÕE A LEGISLAÇÃO:
Lei 8.245/91
Art. 61 Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.
DESPEJO MOTIVADO
A lei contempla várias situações em que o Locador pode pedir o imóvel ao Locatário.
Pode ser para uso próprio, para uso de ascendente ou descendente, cônjuge ou companheiro ou mesmo, em algumas situações, para fazer obras ou alterar características essenciais do imóvel.
O certo é que esses motivos deverão existir realmente e que, de preferência, possam ser comprovados quando da propositura da Ação de Despejo.
Os tribunais têm entendido que há presunção de veracidade no pedido de retomada para uso próprio ou de familiares que comprovadamente não possuam imóvel residencial próprio no mesmo município.
Contudo, se tempos depois, o Locatário comprovar que houve insinceridade na retomada, as penalidades para o Locador podem ser excessivamente graves, tanto no aspecto financeiro quanto no aspecto criminal (Art. 44).
VEJA COMO DISPÕE A LEGISLAÇÃO:
Lei 8.245/91
Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;
III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;
Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.
DESPEJO COMPULSÓRIO
O Despejo Compulsório é o que é determinado pelo juiz, executado por oficial de justiça e, se necessário, com auxílio policial e arrombamento, independentemente da vontade ou da colaboração do Locatário-réu.
Geralmente esse despejo, violento, só ocorre depois da decisão de Primeira Instância e também depois de notificado o Locatário para desocupar o imóvel no prazo de 15 (quinze) ou 30 (trinta) dias (Art. 63 e art. 65), dependendo do tipo de processo e do tempo de tramitação decorrido desde a propositura da ação até a data da sentença, etc.
VEJA COMO DISPÕE A LEGISLAÇÃO:
Lei 8.245/91
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 1º O prazo será de quinze dias se:
a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.
Os móveis e utensílios que guarnecerem o prédio objeto do despejo compulsório, se não forem retirados imediatamente pelo Locatário, serão levados ao depositário público ou guarda-móveis particular (Art. 65, § 1º), ali ficando depositados.
Para que o Locatário possa retirá-los depois, será necessária a autorização judicial e o pagamento das despesas de armazenamento.
VEJA COMO DISPÕE A LEGISLAÇÃO:
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Art. 65...
1° Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado.
DESPEJO LIMINAR
Em alguns casos, o despejo pode ser decretado liminarmente, sem que seja ouvido o Locatário e com prazo prefixado de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária (Art. 59, § 1º).
VEJA COMO DISPÕE A LEGISLAÇÃO:
Lei 8.245/91
Art. 59 ...
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
Não atendido o prazo, o despejo é compulsório e muito rápido, mesmo porque a contestação, ou manifestação do Locatário, somente será produzida depois do decreto de despejo.
Os casos e as circunstâncias em que é permitido o decreto de despejo, liminarmente, são previstas expressamente.
VEJA COMO DISPÕE A LEGISLAÇÃO:
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Art. 59...
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
VI - o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.
§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009).
ABANDONO DO IMÓVEL
A lei faculta ao Locador imitir-se na posse do imóvel quando o Locatário abandoná-lo depois de ajuizada a Ação de Despejo (Art. 66).
VEJA COMO DISPÕE A LEGISLAÇÃO:
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Art. 66. Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.
Contudo pensamos que, nesta hipótese, será necessária a verificação do abandono por oficial de justiça, que a certificará. O juiz, logo após a certidão do oficial de justiça, deferirá a imissão de posse e decretará a extinção do processo.
Mas se o Locatário houver abandonado o imóvel também antes da Ação de Despejo, não restará ao Locador outra alternativa a não ser a de propor o despejo, porque a única ação que pode rescindir a locação é a Ação de Despejo, e o fato de o Locatário abandonar o imóvel, não presume a rescisão da locação.
O Locador, em nenhuma hipótese, deve ingressar no imóvel sem autorização judicial.
É importante lembrar que o contrato faz com que o imóvel fique legalmente na posse direta do Locatário. Portanto, o fato de o Locador ocupar o imóvel sem a rescisão formal ou autorização judicial, será razão suficiente para o Locatário responsabilizá-lo por danos praticados, verdadeiros ou não, ou ainda por invasão de domicílio.
PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO
A lei dispõe que o Locatário, quando citado da Ação de Despejo, poderá ganhar mais tempo para a entrega do imóvel em algumas situações.
São elas: quando a retomada de imóvel residencial passou a viger por Prazo Indeterminado e também naquelas fundamentadas na necessidade de desocupação para uso próprio, de cônjuge, de companheiro, de ascendentes, de descendentes, ou mesmo para demolição e edificação de imóvel mais útil.
Nestes casos o Locatário, ao invés de contestar a ação, poderá simplesmente responder ao juiz que concorda com a desocupação do imóvel dentro do prazo de 6 (seis) meses contados da citação.
Mas não é só isso: desocupando o imóvel dentro do prazo, o Locatário ficará isento do pagamento de custas do processo e de honorários advocatícios, que, por força da lei, serão então suportados pelo Locador (Art. 61).
Entretanto, não pode o Locatário negligenciar o prazo fixado.
Se decorrido o prazo e o Locatário, apesar de haver manifestado ao juiz sua intenção de desocupá-lo, deixar de cumprir a promessa, será severamente punido.
Primeiramente, o juiz determinará o despejo compulsório do Locatário e depois lhe serão cobrados os honorários advocatícios e custas processuais.
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Lei 8.245/91
Art. 61 Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.
PRAZO NAS FÉRIAS
O legislador também inovou ao estabelecer que as ações que tratam das locações, previstas na Lei do Inquilinato, correm nas férias forenses, principalmente porque as férias, na época da edição da lei, eram previstas nos meses de julho e janeiro e, naturalmente, tinham os prazos processuais suspensos.
Todavia, nas demandas locatícias, a partir da Lei do Inquilinato, os prazos correm nas férias e podem fazer com que as partes percam as demandas pelo simples fato de não atenderem às exigências dos despachos judiciais ocorridos nessas ocasiões.
Na hipótese de uma sentença publicada nas férias, o demandante vencido terá o prazo de 15 (quinze) dias para opor recurso de apelação ao Tribunal de Justiça, visando o reexame da matéria em duplo grau de jurisdição (julgamento por um tribunal hierarquicamente superior); se o vencido deixar decorrer o prazo, sem aviar o competente recurso, a decisão transitará em julgado, ou seja, não poderá mais ser objeto de recurso.
Nas demandas sujeitas ao Juizado Especial, caberá recurso ao próprio Juizado. O recurso será julgado por uma turma composta de 3 (três) juízes togados (Art. 41 a 43 e Parágrafos da Lei n. 9.099/95).
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Lei 9.099 - Art. 41. Da sentença, excetuada a homologatória de conciliação ou laudo arbitral, caberá recurso para o próprio Juizado.
§ 1º O recurso será julgado por uma turma composta por três Juízes togados, em exercício no primeiro grau de jurisdição, reunidos na sede do Juizado.
§ 2º No recurso, as partes serão obrigatoriamente representadas por advogado.
Art. 42. O recurso será interposto no prazo de dez dias, contados da ciência da sentença, por petição escrita, da qual constarão as razões e o pedido do recorrente.
§ 1º O preparo será feito, independentemente de intimação, nas quarenta e oito horas seguintes à interposição, sob pena de deserção.
§ 2º Após o preparo, a Secretaria intimará o recorrido para oferecer resposta escrita no prazo de dez dias.
Art. 43. O recurso terá somente efeito devolutivo, podendo o Juiz dar-lhe efeito suspensivo, para evitar dano irreparável para a parte.
CAUÇÃO PARA DESPEJAR
Quando o juiz dá uma sentença condenando o Locatário à desocupação do imóvel, estabelece também um valor para que o Locador, querendo executar o despejo antes do exame do recurso, deposite tal valor como caução em garantia de indenização para a hipótese de o Locatário reverter a decisão do juiz de primeira instância.
Assim, o recurso eventualmente interposto pelo Locatário contra a decisão do juiz não prejudica o despejo, mesmo com o recurso tramitando. Desde que depositada a caução fixada, poderá o juiz autorizar o despejo compulsório do Locatário. A caução é fixada em valores entre 06 (seis) e 12 (doze) meses de aluguel.
Se o Locatário vencer a demanda, obtendo sucesso no recurso, o valor da caução será liberado em seu favor como uma indenização mínima (Art. 64, § 2º), nada impedindo, por outro lado, que venha a buscar na Justiça ressarcimento maior, desde que comprovados os danos decorrentes do despejo indevido.
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Lei 8.245/91
Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.
§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.
DOS RECURSOS
Os recursos possíveis dentro de uma demanda fundamentada na Lei do Inquilinato são muitos.
Sem dúvidas, o mais importante, o Recurso de Apelação, que remete o processo, já julgado em primeira instância, ao exame de um Tribunal (ou para uma Turma do Juizado Especial), onde os julgadores, num sistema colegiado, podem reformar(modificar) ou ratificar (manter) a sentença proferida pelo juiz singular (juiz que julgou a demanda), não suspende a execução da sentença (Art. 58, V).
Isso quer dizer que, se alguém for condenado a desocupar o imóvel, mesmo recorrendo ao Tribunal, o despejo poderá ser levado a efeito. É que a Lei agora não confere efeito suspensivo aos recursos.
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Lei 8.245/91
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte:
I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;
IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far - se - á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando - se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile , ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;
V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo
Raquel Oliveira de Oliveira - Advogada, Especialista em Reintegração de Posse
