ÍNDICE DE REAJUSTE DE ALUGUEL FICA EM 0,47% PARA SETEMBRO

O índice de reajuste dos contratos de aluguel de imóveis para o mês de setembro ficou em 0,47%, segundo a FGV (Fundação Getúlio Vargas). O IGP-M (Índice Geral de Preços-Mercado) foi divulgado nesta quinta-feira (28). 

Entre os meses de abril e julho, o índice de reajuste dos aluguéis apresentou quatro resultados consecutivos de queda, abril (-1,10%), maio (-0,93%), junho (-0,67%) e julho (-0,72%). Já em agosto, o IGP-M voltou a subir e ficou em +0,10%. 

A coleta de preços para o cálculo do IGP-M de setembro foi feita entre os dias 21 de agosto e 20 de setembro. 

Além de referência de reajuste dos aluguéis, o IGP-M também é usado no cálculo dos contratos de energia elétrica.

O CONTRATO PRELIMINAR É AUTÔNOMO EM RELAÇÃO AO CONTRATO DEFINITIVO? QUAL A DIFERENÇA ENTRE UM E OUTRO?

O contrato preliminar deve conter todos os requisitos essenciais do contrato definitivo, sendo dispensada apenas a forma exigida por lei para sua celebração. Sendo assim, desde o ajuste preliminar está determinado o conteúdo essencial do contrato definitivo.

Apesar do contrato preliminar e do contrato definitivo serem figuras distintas, há autores que questionam a autonomia do contrato preliminar em relação ao definitivo, já que por si vem a encerrar todos os elementos constitutivos do contrato futuro que se pretende celebrar. Dizem esses autores que, nesse caso, bastaria a sua existência para que o contrato definitivo fosse considerado celebrado, evitando, com isso, o circuitus inutilis. Ainda, dizem que esse questionamento é inevitável, considerando que, substancialmente, o contrato preliminar e o definitivo encerram um mesmo acordo de vontades.

Com efeito, como bem apontou Orlando Gomes, há duas correntes que tratam da autonomia do contrato preliminar em relação ao contrato definitivo. A primeira corrente, com influência do direito francês, nega autonomia ao contrato preliminar argumentando que uma vez tendo as partes consentido no preço e na coisa, obrigando-se a certo dia, neste dia estarão obrigados. Fazer se obrigarem novamente é mera inutilidade, valendo então a promessa de venda como se venda fosse (2008, p. 159).

Por outro lado, há uma segunda corrente, predominante, que reconhece a independência do contrato preliminar em relação ao contrato definitivo por entender que os mesmos produzem efeitos distintos. No caso da compra e venda, por exemplo, o contrato preliminar objetiva a realização do contrato definitivo, mediante a promessa de contratar. Já o próprio contrato definitivo, que é a escritura de compra e venda, tem por obrigação típica a transmissão da propriedade e o pagamento do preço.

Valter Farid Antonio Junior conclui que nos dias atuais não se questiona mais sobre a autonomia do contrato preliminar, exceção feita ao direito francês, considerando que seria incoerente admitir que as partes, “sem razão alguma, optassem por duas modalidades contratuais sucessivas para atingir um mesmo objetivo”. O autor preceitua que se as partes “decidem pela celebração de dois contratos, é porque têm razões suficientes para exercer essa opção” (2009, p. 11).

E isso ocorre porque corriqueiramente “há várias situações que indicam não ser oportuna a imediata concretização do negócio jurídico, pela necessidade das partes amadurecerem a idéia da contratação definitiva”. Há casos, ainda, que nem mesmo é possível juridicamente realizar a contratação definitiva, a exemplo da escritura de compra e venda no caso da aquisição de bens de herdeiros na constância de inventário (FARIAS; ROSENVALD, 2010, p. 641).

Maria Helena Diniz adota posicionamento semelhante ao afirmar que o contrato preliminar é autônomo em relação ao definitivo e que, especificamente na compra e venda de imóveis, é comum que as partes deixem a transmissão do domínio para um momento posterior visando conceder um certo tempo para, por exemplo, quitação do preço ou apresentação de documentos e guia de impostos necessários à transmissão (2006, p. 332).

Dessa forma, nos filiamos à corrente predominante em nosso ordenamento jurídico, pela qual o contrato preliminar é autônomo, e não se confunde com o contrato definitivo. Se as partes deixaram a celebração do contrato definitivo para um segundo momento, como é comum principalmente nos contratos imobiliários, certamente há razões de conveniência ou impossibilidade para tanto. Ainda, as causas de ambos diferem. O contrato preliminar tem como causa precípua a realização de outro contrato, dito definitivo, que apesar de não ter sido celebrado naquele determinado momento, já se encontra delineado. Por outro lado, a causa do contrato definitivo varia conforme a sua própria função econômico-social, que na compra e venda, por exemplo, é a circulação de bens.

E qual a distinção entre o contrato preliminar e o definitivo? Destacaremos a seguir as suas principais diferenças no tocante ao objeto, efeitos e função.

Pois bem, o objeto do contrato preliminar é a obrigação de contratar, enquanto no contrato definitivo são as prestações próprias do contrato principal. Especificamente no caso da compra e venda de imóveis, por exemplo, a obrigação do contrato preliminar é de fazer e a do contrato definitivo é a de dar a coisa que lhe serve de objeto.

Os efeitos produzidos pelos contratos também diferem. Como bem observou Valter Farid Antonio Junior, “no direito brasileiro o contrato preliminar é inapto a gerar os efeitos jurídicos típicos do contrato definitivo almejado, ainda que concentre grande parte ou todo o conteúdo do negócio projetado” (2009, p. 12).

Fácil visualizar tal afirmativa quando se trata de compromisso de compra e venda de imóvel, típico contrato preliminar. A transferência da propriedade somente ocorrerá após o pagamento integral do preço e mediante a outorga da escritura pública definitiva levada a registro, conforme preceitua os artigos 108 e 1.245 do Código Civil.

Por fim, a função dos contratos também difere, tendo o contrato preliminar uma finalidade preparatória, de garantia e também de tornar obrigatória a celebração do contrato definitivo.

Sendo assim, a não-celebração imediata do contrato definitivo tem como função, dentre outras, a segurança das partes, “que aguardarão a normal execução do contrato preliminar para que só depois da sua extinção pelo adimplemento venham a cumprir suas obrigações e exigir seus direitos correspondentes” (ANTONIO JUNIOR, 2007, p. 12).

No caso do compromisso de compra e venda, o vendedor, por segurança, guarda para si a propriedade do bem, realizando a transmissão do domínio apenas quanto quitado integralmente o preço, ainda que desde a contratação preliminar tenha transferido ao promissário comprador o direito de usar e gozar do bem, bem como parte do direito de dispor. Caso o negócio venha a ser desfeito, o promitente vendedor recupera a plenitude dos poderes do domínio, voltando as partes ao status quo ante.

Conforme restou demonstrado, o contrato preliminar difere, portanto, do contrato definitivo, tanto em razão da sua causa, como do seu objeto, efeitos e função.

REFERÊNCIAS

ANTONIO JUNIOR, Valter Farid. Compromisso de Compra e Venda. São Paulo: Atlas, 2009.

DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos. 6. ed. São Paulo: Saraiva, 2006. v. 1.

FARIAS, Cristiano Chaves de. ROSENVALD, Nelson. Direitos reais. 6. ed. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2010.

GOMES, Orlando. Contratos. 26. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008

Ana Luiza Gurgel - Advogada

Fonte: Artigos JusBrasil

A TAXA DE CORRETAGEM E O DIREITO DO CONSUMIDOR

Vez ou outra, o mercado jurídico é assolado por uma onda viral de ações repetitivas que alavancam bancas de advocacia, mas que não podem prescindir de uma análise crítica daqueles profissionais que respeitam os clientes e a Justiça.

Há algum tempo, o Poder Judiciário tem sido provocado a se manifestar sobre uma prática imemorial do mercado imobiliário, principalmente de imóveis novos, a respeito do pagamento da remuneração do corretor.

Não obstante todo mundo que compra um imóvel novo direto de uma construtora saiba que o comprador arca com a remuneração do corretor, alguns compradores têm ido à Justiça, com base no Código de Defesa do Consumidor, pedir a restituição, em dobro, deste valor, quando o negócio de compra e venda do imóvel é desfeito.

No Distrito Federal, a 1ª e a 2ª turma recursal do Tribunal de Justiça têm posições completamente divergentes sobre o assunto, mas está em julgamento um incidente de uniformização no TJDFT (UNJ 2012 01 1 20194-0 - suspenso por pedido de vista) a fim de pacificar esta controvérsia entre as turmas.

Ainda que a questão seja decidida pelo TJDFT em um sentido ou outro, temos que a discussão ainda está longe de acabar e não impede que nós, enquanto estudiosos do direito, manifestemos nossa opinião e defendamos uma terceira corrente.

O professor e filósofo Michael J. Sandel, atualmente professor-visitante na Sorbonne, em Paris, em sua obra recentemente traduzida para o português "O que o dinheiro não compra – os limites morais do mercado", diz que fomos resvalando da situação de ter uma economia de mercado para a de ser uma sociedade de mercado. E a diferença entre uma coisa e outra ele mesmo explica: A diferença é esta: uma economia de mercado é uma ferramenta valiosa e eficaz – de organização de uma atividade produtiva. Uma sociedade de mercado é um modo de vida em que os valores de mercado permeiam cada aspecto da atividade humana. É um lugar em que as relações sociais são reformatadas à imagem do mercado. (pág. 16)

Em nosso contexto brasileiro atual, estamos tendenciosos a encarar todas as relações jurídicas como relações de consumo, supervalorizando o CDC e desvalorizando o Código Civil.

Depois de estudar com profundidade todas as correntes que se propõem a definir os elementos da relação de consumo – consumidor, fornecedor, serviço e produto -, podemos concluir, com a maior tranquilidade, que a corretagem não é um contrato sujeito ao CDC.

Especificamente sobre compra e venda de imóveis na planta ou em construção feita entre construtoras e incorporadoras de um lado e clientes pessoas físicas do outro, não há dúvida de que o contrato entre eles sofre dupla incidência – CC e CDC.

Isto se dá porque o CDC define o que é produto e serviço e quem é fornecedor e consumidor, havendo, em princípio, adequação que sustente a aplicação deste instituto ao negócio de compra e venda de imóveis.

Ocorre que o contrato de corretagem, que não é apenas uma etapa dentro do contrato de compra e venda, é um contrato autônomo, que não se enquadra no CDC porque não é um serviço, tal como definido nesta lei, nem em outra.

Das lições de Arnaldo Rizzardo 1, extraímos o seguinte excerto:

Concebe-se a prestação de serviços como contrato sinalagmático através do qual uma das partes contratantes, designada prestadora (no Código de 1916 'locadora'), se compromete a prestar serviços de mão- de- obra, que a outra, denominada beneficiária ou recebedora (no Código de 1916 'locatária'), se compromete a remunerar.

Já a corretagem é o contrato através do qual uma pessoa se obriga, mediante remuneração, a intermediar, ou agenciar, negócios para outra, sem agir em virtude de mandato, de prestação de serviços ou de qualquer relação de dependência.

Ainda da lição de Arnaldo Rizzardo 2:

O CC de 2002, que disciplinou a espécie, no que era omisso o Código anterior, traz, no art. 722, a definição: "pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude do mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas".

Corretor não presta serviço na sua acepção jurídica, portanto não é fornecedor de serviço. Pelo conceito do CC, que, relembre-se, é posterior ao CDC, o corretor obriga-se a obter negócio e não fornecer um serviço. O corretor é a pessoa que aproxima quem quer comprar e quem quer vender.

E essa aproximação de pessoas, essa mediação, por definição do CC não é serviço.

Se o corretor não presta serviço, logo sua atividade não está abrangida pelo CDC, mas tão somente pelo direito civil, que não determina a quem cabe o pagamento de sua remuneração.

Não é o corretor que vende o imóvel. Ele simplesmente aproxima comprador e vendedor para que estes façam o negócio. Consumidor é o comprador e a construtora ou incorporadora é a fornecedora do produto. Nos negócios de compra e venda de imóveis não há fornecimento de serviços.

Isto significa que a corretagem, e todas as suas implicações, estão sujeitas unicamente aos dispositivos do CC e da Lei de Corretagem, não sendo possível tomar o CDC, nem por empréstimo, para regular a situação.

Não vislumbramos necessidade de mudança de hábitos nas imobiliárias, construtoras e incorporadoras na forma como vendem os imóveis, desde que resguardado os princípios contratuais do CC em relação à corretagem, quais sejam, boa-fé e probidade:

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Não há no CC disposição sobre quem deva pagar a remuneração (e o termo do Código Civil é este mesmo) no caso da corretagem, como também não há disposição sobre isto na lei de corretagem.

Estando o comprador do imóvel informado de que o pagamento desta remuneração será feita por ele, cabe a ele aceitar ou não. Haverá vício de consentimento se ele não for informado. Mas vício de consentimento dentro do CC não dá direito ao pagamento em dobro, e sim a anulação do contrato com o ressarcimento do que se pagou.

O contrato de corretagem também não é um contrato acessório. Ele se perfectibiliza quando as pessoas que foram aproximadas por ele entabulam o negócio. Se posteriormente estas pessoas desfazem o negócio – compra e venda – por várias legítimas razões, o corretor não tem mais responsabilidade.

Se interpretarmos o § 2º do art. 3º do CDC de forma literal, de imediato nulificaremos todosos contratos previstos no CC, diferentes do contrato de prestação de serviços, deixando de fora, e não por muito tempo, somente as relações trabalhistas.

Não parece que esta seja o caminho a ser percorrido.

Outro equívoco em tentar reduzir as diversas relações jurídicas a relações de consumo é infantilizar o cidadão. Isto porque o CDC é norteado pelo princípio da vulnerabilidade, que parte do pressuposto de que o consumidor é o elo mais fraco da corrente, ou que consumidor e fornecedor não integram a relação jurídica como iguais.

As relações civis são baseadas na liberdade contratual, na boa-fé e na probidade. Só haverá invalidação de negócios jurídicos se a livre vontade das partes tiver sido de alguma forma violada pelas figuras elencadas no art. 138e seguintes do CC – erro ou ignorância, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.

O Código Civil parte do pressuposto que uma pessoa no gozo de sua capacidade civil tem discernimento de suas escolhas e das consequências desta escolha e que ele integra uma relação jurídica em igualdade de condições. Neste aspecto, o CC é emancipador, pois atribui a todas as partes as responsabilidades pelo negócio.

Não se está dizendo que o CC é melhor que CDC na medida em que aquele emancipa e este infantiliza a pessoa. Mas, há de se ter em vista o delicado equilíbrio entre estes dois ramos do direito, para que um não aniquile o outro. Para que não resvalemos na esparrela de em vez de "ter uma economia de mercado" "ser uma sociedade de mercado".

O Código Civil não pode ser diminuído de importância. Ele está na base de todas as sociedades civilizadas. Reduzi-lo a um livro histórico ou limitado a questões de família e sucessões é um invencível equívoco.

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1 (Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2005, pág. 612)

2 (Op. Cit. Pág. 775/6)

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Indira Quaresma - Procuradora federal e docente da ENAFE – Escola Nacional de Aperfeiçoamento, Formação e Editora.

Fonte: Migalhas de Peso

VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DÃO LUCRO PARA CONSTRUTORAS

Os vícios de construção que não são consertados pelas construtoras são uma dor de cabeça para muitos proprietários. Vários são os casos de proprietários de apartamentos que ficam surpresos ao terem que pagar quotas extras de condomínio com valores expressivos para eliminar defeitos de construção que pela lei deveriam ter sido realizados pela construtora dentro do prazo de garantia que se esgota com cinco anos após a Baixa de Construção, que é concedida antes da entrega do empreendimento. Por falta de união e organização dos condôminos, que ficam anos sem tomar providências jurídicas contra a construtora, ocorre a prescrição.

Diante disso, constata-se condomínios tendo que arcar com obras que superam o valor de R$1.000.000,00, para consertar infiltrações nas lajes, trocar os encanamentos que estão vazando (especialmente de cobre que estão estourando em vários prédios de luxo), refazer o revestimento da fachada que se soltou, dentre outros problemas que poderiam ter sido reparados pela construtora se houvesse uma atuação profissional por parte dos adquirentes que compõem o condomínio.

Evite a prescrição do prazo

É comum o construtor protelar ou fazer reparos paliativos para passar o tempo e assim ocorrer a prescrição. Muitas são as construtoras que elaboram o manual do comprador constando que quando o defeito é aparente, após 90 dias da entrega das chaves não tem mais a obrigação de reparar, havendo cláusula que estabelece que a garantia da impermeabilização é de apenas 24 meses e do revestimento da fachada somente 3 anos, desde que o condomínio faça uma revisão e rejunte da fachada a cada 12 meses.

Essas cláusulas são abusivas e ilegais, pois visam enganar os adquirentes ao lhes impor obrigações de manutenção inviáveis de serem executadas para justamente gerar a justificativa de não fazer os reparos de obras que têm a garantia pelo prazo irredutível de 5 anos conforme previsto no art. 618 do Código Civil.

Defeitos aumentaram nos últimos anos

Durante o auge do boom imobiliário, entre 2008 a 2013, com a hipervalorização dos imóveis milhares de construtores prometeram a entrega de mais empreendimentos do que podiam construir. Assim, para conseguirem finalizar as obras, sobrecarregaram engenheiros que acompanhavam várias construções ao mesmo tempo, não sendo possível fiscalizá-las devidamente. Algumas empresas, para não ultrapassar o orçamento, contrataram estagiários ou engenheiros recém-formados para realizar atividades que exigiam alto grau de habilidade, conhecimento e experiência.

A inexperiência desses profissionais refletiu nas obras que, conforme previmos e alertamos em vários artigos publicados em 2009, aumentaram os vícios de construção.

A maior preocupação das construtoras após 2010 foi com o aumento expressivo com os revestimentos de fachadas que estão se soltando, havendo centenas de casos de ter que trocar todas as cerâmicas, mármores ou granitos. Está havendo grandes conflitos entre construtoras e fabricantes de cerâmicas e de argamassa, uns colocando a culpa nos outros, alegando falhas com a mudança da composição da argamassa ou das cerâmicas no decorrer dos últimos anos, além de falhas de mão de obra não qualificada. No final, os adquirentes, como consumidores, têm apenas que acionar a construtora para que ela faça o conserto, cabendo a esta fábrica, caso assim entenda.

Por que a construtora se recusa a consertar?

Os condomínios e seus síndicos têm ficado frustrados, pois mesmo após realizarem diversas reclamações, as construtoras se negam a realizar os reparos. Em geral, as empresas do ramo de construção civil destinam apenas 1% do orçamento da obra para gastos com reparos no pós-venda. Contudo, muitos empreendimentos construídos às pressas e sem a devida fiscalização estão apresentando problemas que em alguns casos chegam a representar 10% do valor da obra, fazendo com que a construtora se negue a repará-los, pois a correção desses problemas não é possível com intervenções paliativas.

Esta atitude da construtora não tem relação com honestidade, mas sim com sobrevivência. Elas não previram estes custos no orçamento e tentam de todo modo se furtar do dever de pagar criando situações para ludibriar o adquirente de maneira a gerar prescrição, pois sabe que é fácil obtê-la diante do fato do condomínio não ter assessoria jurídica.

Há casos de construtora cobrar do condomínio parte do valor dos reparos de grande dimensão, e depois, diante do conserto inadequado se nega a fazê-lo devidamente alegando que ocorreu a prescrição ou que o problema agora é dos adquirentes que assinaram o que não deviam ou que perderam a garantia.

Desunião de compradores

A desunião e desorganização dos compradores e do síndico são o grande trunfo do construtor que sabe que vale a pena protelar, pois têm bons advogados para orientá-lo. Há defeitos, como a troca de todos os canos de cobre que estão vazando em centenas de prédios de luxo em todo o país, que exigem milhões de reais para serem consertados, pois envolvem dezenas ou centenas de apartamentos. Esse é o ponto chave: Para que o direito seja respeitado, os compradores devem se unir e contratar advogado e perito especializados que realmente aprofundem nos problemas de maneira a evitar prejuízos.

O maior erro é o adquirente do apartamento achar que alguém irá defender o interesse dele, sendo que a lei lhe autoriza a tomar as providências independente do síndico. Mas o ideal é a união, pois assim os custos com a solução são partilhados entre todos os proprietários, os quais são beneficiados ao obterem a indenização ou a reparação de problemas que podem desvalorizar a edificação e comprometer o patrimônio.

Kênio de Souza Pereira - Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.; Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis; Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG.

É VÁLIDA CLÁUSULA QUE ADMITE ATRASO EM ENTREGA DE IMÓVEL COMPRADO NA PLANTA

No mercado de compra e venda de imóveis na planta, fatores imprevisíveis que podem atrapalhar a construção – como eventos da natureza, falta de mão de obra e escassez de insumos – tornam válida a cláusula contratual que estabeleça prazo de tolerância pelo atraso da obra. No entanto, a entrega do imóvel não pode ultrapassar 180 dias da data estimada e, em qualquer caso, o consumidor deve ser notificado a respeito do uso da cláusula e da justificativa para a ampliação do prazo.

Com base nesse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso especial de um casal de compradores que alegava ser abusiva a cláusula de tolerância em contratos imobiliários de compra e venda.

Para o casal, o incorporador, ao estipular o prazo de entrega, já deveria considerar a possibilidade de atraso, de forma que o consumidor não fosse seduzido com a informação de que o imóvel seria entregue em determinada data e, posteriormente, o prazo fosse ampliado de forma substancial.

Estimativa

O relator do recurso especial, ministro Villas Bôas Cueva, explicou que a compra de imóvel na planta possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido antecipadamente quando haverá a entrega das chaves. Por isso, o incorporador e o construtor devem observar o cronograma de execução da obra com a maior fidelidade possível, sob pena de responderem pelos prejuízos causados ao comprador pela não conclusão ou retardo injustificado do imóvel.

Todavia, tendo em vista a complexidade do empreendimento e os fatores de imprevisibilidade, o relator entendeu ser justificável a adoção, no instrumento contratual, de tolerância em relação à data de entrega – que na verdade é apenas estimada, conforme prevê o artigo 48, parágrafo 2º, da Lei 4.591/64.

“A disposição contratual de prorrogação da entrega do empreendimento adveio das práticas do mercado de construção civil consolidadas há décadas, ou seja, originou-se dos costumes da área, sobretudo para amenizar o risco da atividade, haja vista a dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis, o que concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportado pelo adquirente”, disse o relator.

Notificação necessária

O ministro também destacou que a tolerância contratual não pode superar o prazo de 180 dias, considerando, por analogia, que é o prazo de carência para desistir do empreendimento (artigo 33 da Lei 4.591/64) e também para que o fornecedor sane vício do produto (artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor).“O incorporador terá que cientificar claramente o consumidor, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do eventual prazo de prorrogação para a entrega da unidade imobiliária, sob pena de haver publicidade enganosa, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Durante a execução do contrato, igualmente, deverá notificar o adquirente acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação”, concluiu o relator ao negar provimento ao recurso do casal. REsp 1582318

Fonte: STJ

CAIXA REDUZ PARA 50% LIMITE PARA FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS USADOS

A Caixa Econômica Federal reduzirá a partir da segunda-feira (25/09) o limite para o financiamento de imóveis usados para até50% do valor. Até hoje, clientes podiam financiar até 60% ou 70% do montante dependendo da operação contratada. A medida reforça o aperto das condições de crédito para o setor, que já sofreu restrição no mês de agosto. O ajuste dos limites de financiamento ocorre como parte da estratégia de melhor alocação de capital disponível da instituição financeira estatal. Isso acontece porque, a despeito da crise econômica, a concessão de crédito para casa própria continua em forte expansão.

Nas operações com taxas reguladas - principal segmento da Caixa -, o valor concedido em novas operações cresceu 24% no trimestre encerrado em julho na comparação com os três meses até abril. Entre maio e julho, foram concedidos R$ 2,4 bilhões nesse tipo de operação em todo o mercado. Diante desse cenário, o banco estatal já havia reduzido limites para o crédito imobiliário em agosto. Na ocasião, o teto para o financiamento havia sido reduzido de 90% para 80% no caso dos imóveis novos e para os patamares entre 60% e 70% no caso dos usados.

Em nota divulgada nesta noite de sexta-feira (22/09), a Caixa informa que o novo limite passará a vigorar na próxima semana apenas para as novas operações. Propostas entregues recentemente e que pediam financiamento nas faixas anteriores terão o processo de análise concluído e, caso aprovadas, terão direito aos limites anteriores de crédito sem alteração dos valores.

A Caixa também deverá anunciar a suspensão temporária dos financiamentos com interveniente quitante - quando um cliente procura a instituição para financiar a compra de imóvel que ainda está alienado em outra operação de financiamento. Nessa transação, o banco quita a dívida com a instituição anterior com a criação de um crédito para o novo comprador.

Dados do Banco Central mostram que a carteira de crédito imobiliário soma atualmente R$ 555,1 bilhões, sendo R$ 490 bilhões em operações com taxas reguladas - juros limitados pelo governo - e R$ 65,1 bilhões em financiamentos com juros de mercado.A grande fonte de recursos para o financiamento imobiliário é a caderneta de poupança e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Dos recursos da poupança captados pelos bancos, 80% devem ser emprestados para a compra da casa própria com juros regulados e 20% podem ser alocados com taxas livres.

Fonte: Estadão Conteúdo

STJ RECONHECE A VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE TRANSFERE AO CONSUMIDOR O ÔNUS DE PAGAR COMISSÃO DE CORRETAGEM

O Superior Tribunal de Justiça reconheceu, em recente julgado, a validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem, proferida em sede de julgamento do Recurso Repetitivo n. 1.551.956/SP, tendo como Ministro-Relator Paulo de Tarso Sanseverino, em agosto de 2016.

O ministro, em análise, ponderou inicialmente que se trata de uma prática usual do mercado brasileiro e que, assim como as seguradoras, as incorporadoras terceirizam o trabalho do corretor. E, concluiu pela validade da cláusula desde que haja transparência, ou seja, o consumidor deve ser previamente informado de que arcará com os custos da comissão de corretagem e qual será o seu valor, ainda que pago destacadamente.

“O dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem.”

Essa decisão contraria o entendimento adotado pelos tribunais de instâncias inferiores que entendiam ser abusiva a transferência ao consumidor do ônus de pagar a comissão de corretagem e a taxa de assessoria técnica imobiliária (SATI), pois reconheciam a ocorrência de venda casada, tendo em vista que o consumidor acabava sendo obrigado a pagar pelos serviços de corretagem e de assessoria técnica imobiliária (SATI) como condição para aquisição do imóvel desejado. Em vista disso, inúmeras ações foram ajuizadas para reaver o valor pago a título de comissão de corretagem e da taxa SATI.

A recente decisão não altera o entendimento no que se refere a abusividade da cobrança da taxa SATI. Nesse caso, o ministro entendeu que não se trata de serviço autônomo como a comissão de corretagem.

Consequências práticas da decisão para o consumidor

- O valor referente à comissão de corretagem poderá ser cobrado nos contratos de lançamentos imobiliários, desde que haja expressa previsão no contrato de que caberá ao consumidor arcar com esse custo e qual será o seu valor;

- Não havendo transparência, a cobrança dos honorários de comissão de corretagem será abusiva e poderá o consumidor reaver a quantia paga indevidamente;

- A cobrança da taxa SATI continua sendo considerada abusiva.

Por fim, há que se destacar que o valor referente a cobrança da comissão de corretagem não precisa compor o valor final do imóvel, ele continua podendo ser pago separadamente. O que se exige é transparência do valor e boa-fé na realização dos negócios. Até mesmo porque, caso contrário, o valor final do imóvel ficará extremamente oneroso para o consumidor uma vez que, se incluído o valor da comissão de corretagem no preço total, a base de cálculo do ITBI, assim como das taxas da escritura pública, serão maiores.

Referências

STJ. Recurso Repetitivo n. 1.551.956/SP. 2016. 

Ana Laura Soares - Advogada

Fonte: Jurídico Certo