ABECIP: CRÉDITO IMOBILIÁRIO RECUOU

O volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis com recursos da poupança teve queda de 13,1% em outubro ante setembro, para R$ 4,7 bilhões, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Em relação ao mesmo mês de 2014, conforme a entidade, foi identificado encolhimento de 53,8%.

"Além da persistência de condições macroeconômicas adversas, a greve dos bancários estendeu-se por boa parte de outubro, afetando a abertura e o funcionamento de agências, bem como as operações de financiamento imobiliário", justifica a Abecip, em nota à imprensa.

Com o desempenho de outubro, o crédito concedido para a aquisição e construção de imóveis no acumulado do ano foi a R$ 66,7 bilhões, resultado 28,4% inferior ao apurado no mesmo período do ano passado. Em 12 meses, até outubro, o montante de empréstimos para aquisição e construção de imóveis com recursos das cadernetas de poupança do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) alcançou R$ 86,3 bilhões, recuo de 24,1% ante um ano antes.

Em outubro, foram adquiridos ou construídos 20,4 mil imóveis, conforme a Abecip, resultado 55,8% menor que o registrado em 12 meses. Na comparação com um ano, houve queda de 18,5%. No acumulado de dez meses, foram financiados 301,5 mil imóveis, declínio de 32,6% em relação a igual período de 2014.

A Abecip lembra, em nota, que as cadernetas de poupança vêm tendo resultados negativos ao longo de 2015 e que, em outubro, apesar dos saques superarem os depósitos, essa proporção diminuiu. Entre janeiro e outubro de 2015, a captação líquida no Sistema foi negativa em R$ 54 bilhões.

Fonte: Diário do Comércio - Economia

SER SÍNDICO OU NÃO SER? EIS A QUESTÃO

Esta é uma pergunta recorrente que ocorre nos condomínios. Devo ser síndico? Na realidade, não basta intenção, é preciso descobrir se possui as qualificações necessárias para o encargo, pois caso não as possua, é melhor declinar desta possibilidade.

O candidato a síndico deve demonstrar que tem conhecimento sobre o condomínio e suas necessidades. Precisa ter tempo e disponibilidade para cumprir as inúmeras funções e para se relacionar com os moradores. Deve ter alguma familiaridade com rotinas de administração geral e boa vontade em aprender, ouvir, servir e conciliar.

O perfil do admnistrador condominial deve ser norteado por alguns aspectos relevantes, e é preciso levar em conta alguns pontos: se o condomínio está em ordem, se o orçamento está adequado, se as decisões que foram tomadas nas assembleias foram cumpridas devidamente e se o candidato tem novas e boas propostas.

A verdade é que, nos tempos atuais, a figura do síndico, autoritária, carrancuda, já se encontra no passado. O cargo é antes de tudo para um administrador, que deverá tratar o condomínio como uma empresa.

Agendamento de assembleias para discutir e votar temas relevantes, prestações de contas ao conselho e condomínio, divulgar os gastos através de balancetes, ser cuidadoso ao elaborar despesas extras e o fundo de reserva, administrar a receita e as despesas do condomínio com zelo, cuidar do patrimônio do condomínio, fiscalizar as áreas e atitudes de condôminos, cuidar da segurança, bem estar geral e proteção, desta empresa, chamado condomínio, são as princiapais tarefas do eleito.

Este administrador deve ter metas e um cronograma, ser realista e não criar falsas expectativas; conhecer os condôminos sem invadir sua privacidade, pois sua função é administrativa, não de polícia; manter uma lista com todas as datas de vencimentos; estar bem assessorado administrativamente (contratar uma boa administradora) e principalmente saber gerir conflitos.

Claro que, não obstante todos os requisitos descritos acima, é essencial que ele conte com um bom zelador, uma portaria eficiente, um conselho fiscal atuante, um sub-síndico comprometido, uma boa administradora de condomínios também é recomendável, e uma empresa de contabilidade eficiente, quando é possível para o condomínio contar com estes serviços e empresas.

E o síndico profissional? É uma boa idéia colocar como administrador alguém sem qualquer vínculo com o condomínio? Sim, pode ser uma boa iniciativa, especialmente quando não existem candidatos ou os candidatos não possuem os requisitos necessários para o cargo, pois esta função surgiu devido à dificuldade cada vez maior entre os condôminos para eleger um síndico. O fato é que, o síndico profissional costuma ser uma pessoa que possui conhecimento, experiência e formação para administrar um condomínio como uma empresa, o que pode trazer inúmeros benefícios para a gestão condominial.

Mas o que diz a Lei sobre os requisitos a serem observados, para a escolha do síndico;

Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se."

Assim, podemos perceber que o síndico poderá ser condômino ou não, se não houver previsão na convenção de condomínio, ele não precisará ser condômino, ou seja, poderá ser um morador ou alguém de fora do condomínio, ou mesmo um síndico profissional.

Verifique o que diz a respeito o Código Civil:

"Art. 1.348. § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção."

A verdade é que a lei não fala no cargo, que existe apenas em condomínios cuja convenção o prevê. Assim, para que exista esta função, deve estar prevista na convenção de condomínio, sendo recomendável que neste instrumento descreva suas atribuições.

A função de subsíndico geralmente é exercida plenamente, quando o síndico se ausentar do condomínio, além de das tarefas específicas designadas pela convenção.

Desse modo, é interessante a figura do subsíndico, para que este possa acompanhar de perto o gerenciamento do condomínio e também assumir mesmo em caráter temporário a gestão do condomínio, ou por período maior em situações específicas, descritas na convenção, desde que aprovado em assembléia pelos condôminos.

Cumpre lembrar, que o síndico e conselho consultivo devem ser sempre eleitos. O sorteio e as indicações não têm valor legal. Assim, mesmo em prédios em que haja" rodízio "das funções entre os moradores, deve haver uma eleição para legitimar o processo.

É recomendável que este candidato à síndico, não tenham ações perdidas e nem protestos movidos contra ele na esfera civil e/ou criminal, por exemplo. Para tanto, é recomendável contar com assessoria de um advogado especializado para redigir as novas regras, e estas podem ser alteradas na convenção de condomínio. Para manter a praticidade da eleição a síndico, os moradores devem expor seu interesse à vaga com antecedência, e também devem trazer suas fichas cadastrais atualizadas à assembleia.

E o que o síndico pode fazer no condomínio?

- Realizar a cobrança judicial de atrasados.

- Em assembleias e prestações de contas, revelar o número das unidades inadimplentes, bem como o montante da dívida.

- Contratar e demitir funcionários.

- Aplicar multas previstas no Regulamento Interno, na Convenção e no Código Civil.

- Realizar obras emergenciais de baixo custo, sem autorização da assembléia.

E o que o síndico não pode fazer no condomínio?

- Aplicar multas que não estejam previstas no Regulamento Interno, na Convenção e no Código Civil.

- Criar normas de utilização das áreas úteis. O cargo de síndico é executivo, não" legislativo ". As normas de convivência legalmente válidas são aquelas previstas na Convenção e no Regulamento Interno, aprovadas pelos condôminos. Para criar novas regras é preciso alterar estes documentos em assembleia, com aprovação de 2/3 dos titulares das frações ideais do condomínio.

- Realizar obras sem aprovação em assembleia, a não ser as emergenciais de baixo custo. As obras emergenciais de médio e alto custos devem ser imediatamente comunicadas à assembleia.

- Deixar de prestar contas anualmente sobre sua gestão, bem como submeter a previsão orçamentária para o ano seguinte à aprovação da assembleia.

- Mudar a empresa que administra o condomínio, sem aprovação de assembleia, a não ser que a Convenção autorize expressamente.

Em resumo, o síndico é o responsável por toda a documentação do condomínio, e por representar o condomínio em juízo, quando solicitado.

Assim, o postulante ao cargo de síndico, deverá ser organizado, respeitado pelos demais condôminos, atento à detalhes de conservação do edifício, responsável com a gestão financeira, ter talento com adminitração de empresas, facilidade com a gestão de conflitos, dinâmico, diligente, inovador e criativo.

Dentre todas as características observadas, o síndico deverá ser antes de tudo, um facilitador na comunicação do condomínio, um empresário responsável, mas também, alguém que ajuda seus vizinhos a resolverem seus problemas, que zele pelo patrimônio comum e que gosta de gerenciar pessoas.

Bernardo César Coura - Advogado Imobiliário e Condominial

Fonte: Artigos JusBrasil

IGP-M SOBE MENOS EM NOVEMBRO E ATINGE 10,69% EM 12 MESES

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) atingiu variação de 1,52%, em novembro, alta menor que a registrada em outubro (1,89%) e superior à taxa verificada em igual mês do ano passado (0,98%). O IGP-M – usado para calcular o reajuste do aluguel – acumula desde janeiro alta de 10% e, em 12 meses, de 10,69%. Os dados são da Fundação Getulio Vargas.

Dois dos três componentes do índice apresentaram avanços: o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), que passou de 0,64% para 0,9%, e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), com alta de 0,4% ante 0,27%, em outubro. Já o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) teve aumento de 1,93% sobre uma alta em outubro de 2,63%.

Fonte: Agência Brasil

DEBATEDORES DA CÂMARA DOS DEPUTADOS RECLAMAM QUE EXIGÊNCIA DE ÁREAS PARA MORADIA POPULAR NÃO ESTÁ SENDO CUMPRIDA

Debatedores reclamaram que as Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), destinadas à moradia popular, não estão sendo implementadas no Brasil, conforme determina a Lei 10.257/01.

A situação das Zeis nas metrópoles brasileiras foi debatida em audiência pública na Comissão de Desenvolvimento Urbano, no dia 25.11. Conforme o estatuto, as Zeis devem ser instituídas pelo plano diretor dos municípios, prevendo condições urbanísticas especiais para regularização fundiária de assentamentos precários.

A deputada Luizianne Lins (PT-CE), que pediu o debate, disse que um dos objetivos da audiência é analisar a legislação e, se necessário aprimorá-la, para facilitar a implementação das Zonas Especiais de Interesse Social.

As Zeis surgiram na década de 80, por iniciativa de prefeituras, para dar garantia de moradia a famílias de baixa renda. A partir de 2001, com a aprovação do Estatuto das Cidades, os municípios ganharam amparo legal para implementar as Zeis. Porém, conforme a deputada, falta iniciativa das prefeituras para a implementação desse tipo de zoneamento. “Precisamos fazer pressão para que a lei seja cumprida”, disse Luizianne.

Política urbana

O coordenador nacional do Movimento dos Trabalhadores Sem-Teto e professor da Universidade de São Paulo, Guilherme de Castro Boulos, afirmou que as Zeis são um importante instrumento de política urbana para democratização do uso do solo. “Quinze anos depois de aprovado o Estatuto da Cidade, avançamos pouco nesse sentido”, ressaltou. “Os aspectos mais progressistas do estatuto estão no rol das leis que não pegaram”, completou.

Boulos apontou ainda que embora algumas Zeis tenham sido delimitadas em planos diretores de cidades brasileiras, isso não significa que áreas de moradia popular tenham de fato sido implementadas.

Regulamentação

Para Boulos, mais do que aprimorar a legislação, é necessário implementá-la. “A especulação imobiliária precisa ser enfrentada se queremos garantir o direito à moradia”, disse.

Ele defendeu a regulamentação, pelo governo federal, do Estatuto das Cidades, para tornar obrigatória a notificação, pelas prefeituras, de terrenos ociosos, para atestar o descumprimento da função social da terra e possibilitar o início do processo de desapropriação de terras. “Hoje é uma opção da prefeitura, e algumas chegam a ficar mais de 15 anos sem fazer as notificações”, observou.

Outro avanço, na visão dele, seria exigir, na regulamentação, que a maior parte das moradias de Zeis seja destinada a famílias com renda de até três salários mínimo, para que as zonas não sejam apropriadas pelo mercado imobiliário.

Deficit habitacional

Boulos salientou a importância do debate, já que o deficit habitacional do País entre 2008 e 2012 subiu, a despeito da instituição, pelo governo federal, do programa Minha Casa, Minha Vida.

A coordenadora de Desenvolvimento Urbano do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), Bárbara Oliveira Marguti, salientou que a delimitação de zonas especiais de interesse social em alguns municípios brasileiros não significa que houve melhora no índice de vulnerabilidade social (construído e monitorado pelo Ipea) nessas áreas. “Temos que fazer uma análise crítica desse instrumento, para ver se ele está adequado”, avaliou. Ela afirmou ainda que as punições previstas no Estatuto das Cidades pela não implementação da lei têm que ser aplicadas.

Número de Zeis

A gerente de Planejamento Urbano do Ministério das Cidades, Carolina Baima Cavalcanti, informou que 3.020 do total de 5.570 municípios brasileiros possuem plano diretor com previsão de Zeis. Dentre os municípios que de fato fizeram o plano diretor, conforme determina a legislação, 80% preveem esse tipo de zona especial. “Prevista ela é, falta implementá-la”, afirmou.

Essa categoria de zona especial pode ser delimitada em áreas ocupadas ou em áreas vazias ou mal aproveitadas. “Para as Zeis em áreas vazias, é preciso ter cuidado na definição de terrenos”, salientou.

Carolina explicou que essas áreas devem ter serviços e equipamentos urbanos próximos, como rede de transporte público, de água e esgoto, por exemplo. Ela observou ainda que a instituição de Zeis influencia no valor do solo, fazendo com que os preço caiam, de uma forma geral, e que isso também deve ser levado em conta, pelos municípios, ao estabelecer o zoneamento.

Fonte: Agência Câmara Notícias

NOVA REGRA DO RDC CONSAGRA CONTRATOS BUILT TO SUIT

A recentemente editada Lei 13.190, de 19 de novembro de 2015, incluiu no Regime Diferenciado de Contratações Públicas (RDC — disciplinado pela Lei 12.462/11) uma nova hipótese de utilização: a modalidade licitatória diferenciada passa a ser aplicável também para contratos de locação de bens móveis e imóveis, nos quais o locador realiza prévia aquisição, construção ou reforma substancial, com ou sem aparelhamento de bens, por si mesmo ou por terceiros, do bem especificado pela administração.

Quando estiverem em jogo os bens imóveis, a definição legal se aproxima dos contratos de tipo built to suit, a envolver uma operação imobiliária em que a construção do imóvel é feita sob medida e demanda do futuro locatário, para que este, em contrapartida, alugue-o depois de construído, por prazo e em condições tais que justifiquem o investimento feito pelo locador.

A figura contratual (built to suit) — que não é estranha ao ambiente privado (por exemplo, artigo 54-A da Lei 8.245/91, incluída pela Lei 12.744/12) — gerava certa controvérsia quando aplicada à seara pública, fundamentalmente pela contratação direta alicerçada na hipótese de dispensa prevista no artigo 24, X da Lei 8.666/83.

Art. 24. É dispensável a licitação:

X - para a compra ou locação de imóvel destinado ao atendimento das finalidades precípuas da administração, cujas necessidades de instalação e localização condicionem a sua escolha, desde que o preço seja compatível com o valor de mercado, segundo avaliação prévia;

O Tribunal de Contas da União chancelou a possibilidade da contratação do tipo built to suit, com base no artigo 24, X da Lei 8.666/93 (dispensa de licitação), em resposta à Consulta formulada pelo Conselho Superior da Justiça do Trabalho (CJST), diante dos seguintes questionamentos:

a) É possível a aplicação do disposto no art. 24, inciso X, da Lei nº 8.666/93 na contratação de locação de imóvel a ser construído de acordo com parâmetros mínimos a serem estabelecidos por órgão da Administração Pública?

b) Em caso positivo, quais seriam os aspectos legais aplicáveis e quais as exigências técnicas necessárias para a celebração dessa modalidade de contrato administrativo?

Na ocasião, o Plenário do TCU decidiu pela licitude do ajuste, consagrando excepcionalmente a contratação direta de locação sob medida (operação built to suit), por meio de licitação dispensável fundada no artigo 24, inciso X, da Lei 8.666/1993. No entanto, ponderou que, além da observância das demais disposições legais aplicáveis ao caso, o terreno em que viesse a ser construído o imóvel deveria pertencer à propriedade do futuro locador (Acórdão 1301/2013-Plenário, TC 046.489/2012-6, relator ministro substituto André Luís de Carvalho, revisor ministro Benjamin Zymler, 29.5.2013).

A edição da nova regra do RDC não altera, senão confirma esse cenário, inclusive no que toca à interpretação do cabimento da hipótese de dispensa. Ao comentar o artigo 24, X da Lei 8.666/93 na minha obra Licitações: estudos e práticas, 2ª edição, Esplanada, Rio de Janeiro, 2002, página 105 escrevi que seria condição inerente à contratação direta com base no dispositivo, que o imóvel fosse, por condições relativas à localização, dimensões, funcionalidade e outras razões peculiares ao serviço (finalidade precípua), comprovadamente o único ou, pelo menos, aquele extremamente adequado a atender perfeitamente às exigências do interesse público, e, ainda, que o preço da operação fosse compatível com o valor de mercado.

Sustentei, em acréscimo, que as exigências contidas no artigo 24, X da Lei 8.666/93 tinham mais pertinência com hipóteses de inexigibilidade de licitação do que de dispensa, notadamente pela singularidade típica do objeto do contrato de locação (ou compra), que induziria à inviabilidade de competição (artigo 25, caput da Lei 8.666/93).

A exigência do TCU constante do acórdão acima citado de que o imóvel locado seja de propriedade do próprio locador no built to suit, sobre não estar expressamente prevista na regra do artigo 24, X da Lei 8.666/93, corrobora com minha percepção de que a hipótese de contratação direta funda-se, em realidade, numa condição de inviabilidade de competição.

E esta percepção autoriza o intérprete a imaginar o cabimento da contratação direta, para além do caso específico previsto do artigo 24, X da Lei 8.666/93, desde que configurada faticamente a inviabilidade de competição (artigo 25, caput da Lei 8.666/93).

Nesse sentido, o §1º do artigo 47-A da Lei 12.462/11 (incluído pela Lei 13.190/15) dispõe que a contratação referida encontra-se sujeita “à mesma disciplina de dispensa e inexigibilidade de licitação aplicável às locações comuns”. Em ambos os casos (dispensa ou inexigibilidade), a contratação direta terá respaldo legal e, por conseguinte, será desnecessário avançar para a fase externa da licitação, bastando-se o procedimento respectivo no cumprimento do que prevê o artigo 26 da Lei 8.666/93.

A contratação do tipo built to suit admite, ainda, que o contrato preveja a reversão dos bens à administração pública ao final da locação, sendo que o valor do contrato locativo não poderá ultrapassar, ao mês, o valor de 1% do bem locado (conforme §§2º e 3º do artigo 47-A da Lei 12.462/11). Vislumbra-se, nessa limitação do valor do aluguel, preocupação direcionada ao uso indiscriminado da figura contratual do built to suit e na potencialidade de endividamento que a modalidade, se mal utilizada, pode vir a acarretar à Administração Pública.

Luciano Ferraz - Advogado e professor associado de Direito Administrativo na UFMG.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

CONSUMIDOR E CONSTRUTORA DE IMÓVEIS: RESCISÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA E RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS

O presente artigo examina o comando da nova Súmula 543 do STJ, que trata dos direitos do consumidor na compra de imóveis financiados. Criada em agosto de 2015, o verbete ganhou a seguinte redação: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”

1. Incidência do CDC em contrato de promessa de compra e venda de imóvel

O contrato de promessa de compra e venda, também chamado de contrato de compromisso de compra e venda, atualmente regulado nos arts. 1417 e 1418 do CC/2002, consiste numa espécie de contrato preliminar[1] pelo qual as partes, ou uma delas, comprometem--se a celebrar adiante o contrato definitivo de compra e venda. Essa espécie de contrato preliminar direciona-se àqueles que, desejando realizar a compra e venda, não podem (ou não querem) fazê-lo, em dado momento, por motivos diversos, e, destarte, se obrigam à sua realização, em data futura. [2]

O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis, desde que o comprador seja o destinatário final do bem. O código consumerista, revela quem possui legitimidade para estar na relação processual objeto de relações de consumo: a) consumidor; b) fornecedor de produto ou serviço. Vejamos:

O promissário-comprador é, juridicamente, consumidor, na acepção tratada pelo art. 2º do CDC como “toda a pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final".

A empresa construtora, por sua vez, é fornecedora de serviço de construção, conforme art. 3º do CDC, para o qual “fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção , transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestações de serviços".

Dessa forma, aplica-se o CDC nos contratos de comercialização de imóveis, em que a construtora/incoporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento, e o adquirente deseja a utilização do bem imóvel como destinatário final (para uso próprio). [3]

2. O direito de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor

A jurisprudência pátria é firme em permitir a resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais possui condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel. Dessa forma, “o compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas".[4]

Ressalte-se que, mesmo que caracterizado o inadimplemento contratual por parte do consumidor, não há como afastar a devolução dos valores que pagou, sob pena de enriquecimento ilícito do promitente vendedor. O reconhecimento do inadimplemento somente influencia na imposição das multas contratuais e perdas e danos.

Cumpre então indagar: se o adquirente de imóvel, que assinou uma promessa de compra e venda, fica impossibilitado de cumprir com as obrigações assumidas e decidir devolver o imóvel, em que momento os valores devem ser restituídos? É o que veremos a seguir.

3. A rescisão da promessa de compra e venda e o direito à restituição imediata das parcelas pagas

As formas e condições da restituição em caso de rescisão foram definidas no REsp 1300418 SC, julgado pela Segunda Seção do STJ na sistemática de julgamento de recursos repetitivos. A Corte considerou que, apesar de não haver literal de disposição no CDC que imponha a devolução imediata do que é devido pelo promitente vendedor de imóvel, o código possui fórmulas abertas para as chamadas "práticas abusivas" e "cláusulas abusivas", lançando mão de um rol meramente exemplificativo.[5]

Veja-se, a propósito, a redação dos arts. 39 e 51 do CDC:

CDC. Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas [...];

CDC. Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que [...].”

Com base nesse raciocínio, a Corte considerou que a devolução dos valores somente após o término da obra ou de forma parcelada é abusiva, pois retarda o direito do consumidor à restituição da quantia paga, em violação ao artigo 51, II, do CDC. Além disso, constitui ainda vantagem exagerada para o fornecedor, nos termos do inc. IV do art. 51, estando em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor, conforme o inc. XV do art. 51.

Ora, havendo rescisão do compromisso de compra e venda, o promitente vendedor estará livre para, uma vez mais, revender o imóvel a terceiros e, a um só tempo, auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do imóvel, como normalmente acontece. Some-se a isso o fato de, podendo nem vir a ser concluída a obra, o consumidor preterido correr o risco de ficar ao sabor da conveniência do contratante inadimplente, para que possa receber o que pagou.[6]

Numa palavra: em caso de rescisão contratual de promessa de compra e venda, a empresa promitente vendedora deve devolver imediatamente os valores recebidos, não importando quem deu causa à resolução do contrato. O reconhecimento do inadimplemento somente influenciará a imposição das multas contratuais e perdas e danos. [7]

Esse entendimento culminou na criação da Súmula 543 do STJ, que ganhou a seguinte redação:

Súmula 543/STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

A propósito, trazemos os seguintes arestos:

“(...) 2 - Com a resolução, retornam as partes contratantes à situação jurídica anterior ("status quo ante"), impondo-se ao comprador o dever de devolver o imóvel e ao vendedor o de ressarcir as prestações até então adimplidas, descontada a multa pelo inadimplemento contratual. (...)”. STJ - AgRg no REsp 677177 PR, Rel. MIn. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, 3ª Turma, DJe 16/03/2011.

“(...) Esta Corte já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez. (...)” STJ - RCDESP no AREsp 208.018⁄SP, Rel. Min. SIDNEI BENETI, 3ª Turma, DJe 05⁄11⁄2012)

Cumpre registrar a retenção integral do valor pago pelo adquirente é expressamente vedada pelo CDC, que em seu artigo 53 estabelece o seguinte:

- CDC. Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Interpretando o dispositivo legal supra, a jurisprudência do STJ passou a admitir, em caso de rescisão unilateral do contrato por culpa do promitente-comprador, a retenção de valores para o pagamento de despesas administrativas do contrato - tais como as feitas com a divulgação, a comercialização, a corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel -, desde que o montante a ser abatido não ultrapasse o percentual de vinte e cinco por cento (25%) do total pago pelo promitente-comprador.

A esse respeito confira os arestos do colendo STJ a seguir colacionados:

“(...) 3.- Continuidade da adoção do percentual de 25% para o caso de resilição unilateral por insuportabilidade do comprador no pagamento das parcelas, independentemente da entrega/ocupação da unidade imobiliária, que cumpre bem o papel indenizatório e cominatório. 4.- Embargos de divergência improvidos"(EAg 1138183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2012, DJe 04/10/2012).

“(...) II. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, com retenção pelo vendedor de 25% sobre o valor pago, a título de ressarcimento das despesas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação, nos termos dos precedentes do STJ a respeito do tema (2ª Seção, EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, unânime, DJU de 09.12.2002; 4ª Turma, REsp n. 196.311/MG, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, unânime, DJU de 19.08.2002; 4ª Turma, REsp n. 723.034/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, unânime, DJU de 12.06.2006, dentre outros). III. Caso, todavia, excepcional, em que ocorreu a reintegração da posse após a entrega da unidade aos compradores e o uso do imóvel por considerável tempo, a proporcionar enriquecimento injustificado, situação que leva a fixar-se, além da retenção aludida, um ressarcimento, a título de aluguéis, a ser apurado em liquidação de sentença. IV. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, provido parcialmente. (REsp 331.923/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 28/04/2009, DJe 25/05/2009) (....)” STJ - AREsp 140756 SP, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, DJ 01/07/2015

CONCLUSÃO

No caso de resolução de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, o promitente vendedor⁄construtor deve devolver imediatamente os valores recebidos, não importando quem deu causa à resolução do contrato.

Segundo a jurisprudência do STJ, é abusiva a cláusula que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada. Esse tipo de cláusula viola do art. 51, II, IV e XV, do CDC, provocando desvantagem excessiva em prejuízo dos consumidores e enriquecimento ilícito da construtora, que poderá recolocar o imóvel à disposição do mercado imobiliário, de modo a capitalizar-se durante a construção.

Veja-se que a questão relativa à culpa pelo desfazimento do contrato somente irá afetar no cálculo do valor a ser restituído ao comprador, não interferindo na forma ou prazo da devolução. Assim, temos o seguinte quadro: a) Se a rescisão decorrer de culpa exclusiva do promitente vendedor⁄construtor, os valores devem ser restituídos integralmente; e b) Se o contrato foi quebrado por desistência ou inadimplência do comprador, pode-se devolver apenas parte dos valores, a depender do caso concreto. Cumpre registrar que o STJ tem adotado o percentual de 25% para o caso de resilição unilateral por insuportabilidade do comprador no pagamento das parcelas.

NOTAS:

[1] Caio Mário da Silva Pereira, citando Von Tuhr, conceitua o contrato preliminar como “aquele por via do qual ambas as partes ou uma delas se comprometem a celebrar mais tarde outro contrato, que será contrato principal.” (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. Vol. 3, 14ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2010).

[2] Cf. PEREIRA, Altino Portugal Soares. A Promessa de Compra e Venda de Imóveis no Direito Brasileiro. 2ª ed. Curitiba: Juruá, 1997. p. 21.

[3] Vale lembrar que a incorporadora é aquela que planeja, vende e divulga o empreendimento, diferente da construtora, que muitas vezes apenas executa a obra.

[4] Cf. STJ - EREsp 59870 SP, Rel. Min. BARROS MONTEIRO, 2ª SEÇÃO, DJ 09/12/2002; STJ - AgRg no AREsp 433419 SC, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, 4ª TURMA, DJe 20/10/2014.

[5] Sobre o tema, Nelson Nery Júnior assim expôs:"O CDC enumerou uma série de cláusulas consideradas abusivas, dando-lhes o regime da nulidade de pleno direito (art. 51). Esse rol não é exaustivo, podendo o juiz, diante das circunstâncias do caso concreto, entender ser abusiva e, portanto, nula, determinada cláusula contratual. Está para tanto autorizado pelo caput do art. 51 do CDC, que diz serem nulas,"entre outras", as cláusulas que menciona. Ademais, o inc. XV do referido artigo contém norma de encerramento, que dá possibilidade ao juiz de considerar abusiva a cláusula que" esteja em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor ". Em resumo, os casos de cláusulas abusivas são enunciados pelo art. 51 do CDC em numerus apertus e não em numerus clausus ". NERY JR, Nelson. Código Brasileiro de Defesa do Consumidor comentado pelos autores do Anteprojeto". Rio de Janeiro: Forense Universitária, 7ª edição, 2001, p. 463.

[6] Conforme asseverou o ilustre Ministro Luis Felipe Salomão: “Importante ressaltar que esse entendimento - segundo o qual os valores devidos pela construtora ao consumidor devem ser restituídos imediatamente à resolução do contrato - aplica-se independentemente se quem deu causa à resolução foi o comprador ou o vendedor. Na verdade, a questão relativa à culpa pelo desfazimento da pactuação resolve-se na calibragem do valor a ser restituído ao comprador e não pela forma ou prazo de devolução. É assente o entendimento de que a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa (ou por pedido imotivado) do consumidor gera o direito de retenção, pelo fornecedor, de parte do valor pago, isso para recompor eventuais perdas e custos inerentes ao empreendimento, sem prejuízo de outros valores decorrentes, por exemplo, da prévia ocupação do imóvel pelo consumidor. Portanto, a consequência jurídica para a resolução do contrato por culpa do promitente comprador é a perda parcial das parcelas pagas em benefício do construtor⁄vendedor, devendo o saldo, todavia, ser restituído imediatamente à resolução da avença. Em sentido oposto, na hipótese de o construtor⁄vendedor der causa à resolução do contrato, por óbvio a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade.” (STJ - Voto do relator LUIS FELIPE SALOMÃO no REsp 1300418 SC, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, 2ª SEÇÃO, DJe 10/12/2013).

[7] Cf. STJ – Voto da Min. AgRg no AREsp: 433419 SC, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI,, 4ª Turma, DJe 20/10/2014

Alice Saldanha Villar - Advogada e autora dos livros “Direito Sumular - STF” e Direito Sumular - STJ”, Editora JHMIZUNO, São Paulo, 2015 - Prefácio do Ministro Luiz Fux.

Fonte: JORNAL JURID

CÂMARA APROVA TEXTO-BASE DE MP QUE AUTORIZA UNIÃO A VENDER IMÓVEIS

Após mais de três horas de tentativas de obstrução da oposição, o governo conseguiu aprovar na noite desta terça-feira (24/11) em votação simbólica no plenário da Câmara, o texto-base da Medida Provisória 691/2015. A proposta autoriza a União a vender parte de seus imóveis, inclusive os terrenos de marinha nos quais tem domínio pleno, e destinar os recursos ao Programa de Administração Patrimonial da União (Proap).

O texto aprovado foi o parecer do relator da comissão mista do Congresso Nacional que analisou a matéria, deputado Lelo Coimbra (PMDB-ES). De acordo com a redação, só poderão ser vendidos os imóveis localizados em municípios que possuam mais de 100 mil habitantes ou que tenham plano diretor e planos de intervenção urbanística ou de gestão integrada provados.

O texto original da MP enviado pelo governo previa a possibilidade de alienação apenas para as cidades com população maior que 100 mil pessoas. Pela texto, não poderão ser vendidos imóveis administrados pelos ministérios das Relações Exteriores e da Defesa e pelos comandos da Marinha, do Exército ou da Aeronáutica, bem como os situados na faixa de fronteira (150 quilômetros).

Em relação aos terrenos de marinha, não poderão ser vendidos aqueles situados em área de preservação permanente ou na faixa de 30 metros a partir da praia (faixa de segurança) e os localizados em áreas nas quais seja proibido o parcelamento do solo. O texto prevê os imóveis inscritos em ocupação poderão ser vendidos pelo valor de mercado do terreno, excluídas as benfeitorias, aos respectivos ocupantes cadastrados na Secretaria do Patrimônio da União (SPU).

De acordo com a redação aprovada, os ocupantes terão "preferência" para comprar esses imóveis. No caso de terrenos de marinha, os compradores poderão pedir descontos de 25% à SPU. Mesmo com o desconto, o governo espera arrecadar até R$ 500 milhões em um ano com a MP. 

Fonte: Época Negócios