I ENCONTRO MUNICIPAL DOS GESTORES IMOBILIÁRIOS

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CRECI-SP: OPERAÇÃO ENCONTRA IRREGULARIDADES NO PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA"

Uma fiscalização do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECI-SP) vistoriou 236 apartamentos do programa "Minha Casa, Minha Vida", em Praia Grande, no litoral de São Paulo, na manhã desta segunda-feira (23).

O órgão recebeu diversas denúncias de imóveis do Minha Casa, Minha Vida que eram vendidos ou alugados, o que é ilegal.

No total, 53 fiscais do conselho vistoriaram dois conjuntos localizados no bairro Vila Sônia. Nove dos 263 apartamentos visitados estavam descupados. Segundo o CRECI, todos os imóveis foram entregues em 2011 e deveriam estar ocupados.

Ainda segundo o conselho, 19 unidades tinham suspeitas de irregularidades. Os moradores não foram localizados para checagem das informações. Outros sete apartamentos foram constatados como alugados e um como comprado por terceiro.

Segundo as regras do programa, os imóveis não podem ser vendidos ou locados pelo período de 10 anos.

Caso seja verificada possíveis infrações, a fiscalização do CRECI notificará a Caixa Econômica Federal, que deverá agir junto ao Ministério Público e, caso seja comprovada a irregularidade, o mutuário pode responder por crime de fraude em programa social.

Mesmo se for constatada a compra ou locação do imóvel, o despejo só vai ser consumado após o processo da Caixa.

A inspeção ocorreu após acordo entre o Cofeci (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) e a Caixa, que autoriza que CRECI's façam a fiscalização desses empreendimentos. Participaram da ação agentes da Secretaria de Habitação do município, guardas municipais, policiais militares, além de fiscais do CRECI-SP.

Fonte: G1

JUROS MAIORES SÃO DESAFIO NO MINHA CASA, MINHA VIDA 3

A nova fase do Programa Minha Casa Minha Vida, esperada para a virada do mês, deve ter como principais desafios a elevação da taxa de juros e a falta de perspectiva sobre contratações em seu segmento mais popular. Entre as empresas participantes do programa, a Tenda se mostra cautelosa e avalia que os parâmetros da terceira etapa do Minha Casa podem ser piores que as regras de edições anteriores, por causa do custo mais alto de financiamento aos mutuários. Já para empresas que concentravam operações na faixa 1 do programa, como a Direcional, o plano é aumentar a participação em outros segmentos, o que pode acirrar a competição na faixa 2.

De acordo com o diretor-presidente da Tenda, Rodrigo Osmo, o ano de 2016 pode ser mais difícil que 2015, diante das restrições de financiamento no mercado em geral e o aumento do custo de empréstimos no programa. Em setembro, o governo anunciou a elevação dos juros nos financiamentos das faixas 2 e 3 na terceira etapa do Minha Casa, para até 8,16% ao ano. Durante apresentação de resultados do terceiro trimestre, o executivo afirmou que a capacidade de pagamento dos clientes, que está relacionada com o nível de juros, era o principal foco de atenção na nova estrutura do programa para a companhia.

Braço de baixa renda do grupo Gafisa, a Tenda foca suas operações na faixa 2 de regiões metropolitanas e, por causa dessa concentração, deve ser menos beneficiada pelo reajuste de preços de imóveis no programa, afirmou Osmo. Já outros concorrentes, que possuem uma diversificação geográfica maior, de acordo com o executivo, tinham uma expectativa maior sobre o novo enquadramento de valores para cidades menores.

O preço máximo de imóveis, para as faixas 2 e 3, nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal, subiu dos R$ 190 mil para R$ 225 mil. No caso das regiões metropolitanas do Sul, Espírito Santo e Minas Gerais, o limite será de R$ 200 mil, e no Centro-Oeste (exceto Distrito Federal), Norte e Nordeste, de R$ 180 mil. Em cidades com menos de 20 mil habitantes, o imóvel não poderá custar mais de R$ 90 mil.

Apesar do alerta com os juros, a expectativa da Tenda é aproveitar o novo limite de preços do programa para elevar o volume de imóveis enquadrados no Minha Casa e acelerar as vendas de unidades em estoque do legado, isto é, do posicionamento anterior da companhia. Embora não cite em um número específico, Rodrigo Osmo disse que vários projetos do legado que hoje estão fora do MCMV devem ser enquadrados no programa.

Atualmente, a carteira do legado tem cerca de R$ 246 milhões em estoque, sendo que R$ 133 milhões estavam enquadrados nas condições das duas primeiras fases do MCMV, enquanto aproximadamente R$ 113 milhões não correspondiam aos parâmetros.

A MRV Engenharia, que apresenta uma distribuição geográfica mais ampla e inclui atuação em cidades menores, também espera enquadrar mais imóveis no programa. Para Eduardo Fischer, que compartilha a presidência na diretoria da MRV com Rafael Menin, as novas regras do programa devem elevar para mais de 90% o volume de imóveis em estoque enquadrados no Minha Casa. De acordo com os números do terceiro trimestre, do total de R$ 5,43 bilhões em unidades em estoque, aproximadamente 73% poderiam ser adquiridas com recursos do FGTS, dentro do programa.

A expectativa é que o lançamento do novo programa aconteça na virada do mês e, caso isso se concretize, a MRV quer contar com contratações já em dezembro. Além do enquadramento e de futuros lançamentos no programa, Fischer apontou que a velocidade de vendas da MRV deve aumentar.

Empresas devem evitar trabalhar com a renda mais baixa

A terceira fase do Minha Casa também deve trazer uma concentração maior nas faixas 2 e 3, já que muitas companhias estão buscando diminuir a exposição à faixa 1. Em edições passadas, o segmento mais popular do programa era o principal foco de trabalho de companhias como a Cury, que é o braço de baixa renda da Cyrela, e da Direcional. No entanto, os ajustes nas contas públicas têm enfraquecido a expectativa sobre novas contratações na faixa 1, acelerando a transição das empresas para as faixas 2 e 3 do programa.

A Direcional tem minimizado os desafios em trabalhar em novos segmentos do programa, em meio a preocupações de especialistas sobre a variação nos modelos de negócios. Além da diferença na tipologia dos imóveis, as faixas 2 e 3 contam com comercialização de mercado, em vez da escolha de beneficiados pelo governo na faixa 1. "O processo construtivo é exatamente igual ao que usamos na faixa 1", garante o diretor vice-presidente, Ricardo Ribeiro Valadares Gontijo.

O executivo também ressaltou que a companhia já tem trabalhado em outras faixas, nas quais percebeu recepção positiva dos bancos no processo de repasse. "Os bancos que atuam no Minha Casa têm sido bastante eficientes e não temos tido gargalo nessa parte do processo de vendas", afirmou o executivo. "Sem dúvida nenhuma, nossa expectativa é que o volume (de lançamentos) seja superior ao de 2015, que acabou sendo um ano de transição, pela falta de contratações na faixa 1", acrescentou.

Os executivos da Cyrela reforçaram que a Cury está preparada para trabalhar nas faixas 2 e 3 do programa. Segundo o copresidente na diretoria executiva da Cyrela, Raphael Horn, a Cury deverá manter patamar de ganhos nos próximos períodos e continuará a contribuir com os resultados da Cyrela. No trimestre, houve um resultado de equivalência patrimonial de R$ 28,6 milhões, proveniente majoritariamente da parceria com a Cury.

Com a concentração das operações nas faixas 2 e 3, no entanto, tem aumentado a preocupação com uma competição maior, principalmente, pelos terrenos adequados para esses segmentos.

Construtoras esperam definição do governo para a nova faixa 1,5

Entre as oportunidades da nova fase do Minha Casa, Tenda, Direcional e MRV já demonstraram interesse em participar da recém-criada faixa 1,5, voltada a famílias com renda intermediária entre a faixa 1 e a faixa 2. Contudo, Rodrigo Osmo, da Tenda, disse que é preciso que o governo defina como será a tipologia dos imóveis no faixa 1,5, a curva de subsídios para a aquisição das unidades e a escolha de compradores.

Discute-se no governo a possibilidade de a lista ser composta basicamente por pessoas indicadas pela prefeitura, mas o executivo da Tenda ressaltou que "se a venda for muito dependente da lista de prefeitura, isso vai prejudicar muito" a comercialização.

Valadares Gontijo, da Direcional, alerta sobre o impacto do fator social na participação da companhia no programa. Dependendo dos critérios definidos para oferta de subsídios, isso "pode ter um impacto muito significativo no 'affordability' (acessibilidade) nas faixas 1,5, 2 e 3.

É um ponto de preocupação e atenção muito forte. Muda completamente a escala que podemos vir a atuar no futuro".

Fonte: Jornal do Comércio

DIVULGAÇÃO: CAFÉ COM O SÍNDICO

CÂMARA DOS DEPUTADOS OBRIGA INCORPORADORAS DE IMÓVEIS A INDENIZAR COMPRADOR POR ATRASOS

A Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania da Câmara dos Deputados aprovou, no dia 18.11, proposta que obriga as incorporadoras de imóveis a indenizar o comprador se não concluírem a construção do edifício ou atrasarem a obra sem justificativa. Pelo texto aprovado, que segue para análise do Senado, essa indenização será mensal, em valor correspondente ao do aluguel que teria a unidade adquirida.

Relator na CCJ, o deputado Leonardo Picciani (PMDB-RJ) defendeu a constitucionalidade, a juridicidade e a boa técnica legislativa do substitutivo adotado pela Comissão de Defesa do Consumidor, de autoria do ex-deputado Vital do Rêgo Filho. O projeto original (PL 3019/08) é de autoria do também ex-deputado Antonio Bulhões.

Vital do Rêgo Filho incorporou sugestões dos deputados Celso Russomanno (PRB-SP) e Carlos Sampaio (PSDB-SP) para que o cálculo da indenização tenha como parâmetro a média de mercado da localidade em que se situa o bem.

O relator também modificou a proposta para permitir que seja autorizada a transferência do empreendimento a outra incorporadora em caso de inadimplência no pagamento da indenização, e também que seja incluída uma cláusula contra atrasos excessivos nas obras.

Íntegra da Proposta: PL-3019/2008

Fonte: Agência Câmara Notícias

RECEITA EXPLICA TRIBUTAÇÃO EM INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Muito embora o Patrimônio de Afetação não seja uma inovação legislativa recente, sua constituição nasceu no ano de 2004 após uma crise no setor imobiliário no Brasil, muitas construtoras e incorporadoras ainda não fazem uso desse instituto, ou por desconhecimento dos benefícios econômicos que lhe possam proporcionar ou por alguns requisitos impostos ao seu uso.

Fato é que, junto com o Patrimônio de Afetação que consiste em gravar o empreendimento imobiliário e segrega-lo integralmente do restante do Patrimônio da Incorporadora, existe um benefício fiscal através de recolhimento unificado de impostos a uma alíquota única, o qual podemos considerar um dos mais interessantes benefícios existentes hoje na legislação tributária brasileira.

Esse benefício fiscal foi consolidado em 2013, com a Lei 12.844 que fixou a alíquota de 4% sobre o valor da receita bruta auferida em decorrência da venda de unidades imobiliárias de empreendimentos optantes sujeitos ao Patrimônio de Afetação e consequentemente pelo Regime Especial de Tributação. Essa alíquota única abarca todos os tributos federais incidentes (IRPJ/CSLL/PIS/COFINS). A sua aplicação implica em uma economia tributária de, no mínimo, 2,73% sobre a receita bruta auferida.

Uma das principais dúvidas em relação à constituição do Patrimônio de Afetação e a consequente opção pelo Regime Especial de Tributação diz respeito ao momento adequado para se realizar esse enquadramento, uma vez que a legislação é omissa nesse quesito. A opção deveria ser realizada no início do empreendimento ou poderia ser realizada a qualquer tempo? Existiria a possibilidade de qualquer questionamento por parte da Receita Federal do Brasil caso essa opção fosse realizada somente na fase final de construção?

Através da Solução de Consulta 214 de 21 de julho de 2014 a Receita Federal se pronunciou entendendo que a opção pelo RET pode ser manifestada pelo contribuinte a qualquer tempo enquanto perdurarem valores a receber decorrentes das vendas das unidades imobiliárias do empreendimento objeto da opção pelo RET. Portanto, de outra forma não poderia ser, uma vez que o benefício só tem sentido enquanto as receitas forem sendo auferidas, momento em que serão tributadas.

Em que pese outras peculiaridades do Patrimônio de Afetação, como a impossibilidade de utilização de recursos financeiros advindos do empreendimento afetado para outros empreendimentos do incorporador, não há como se negar que o instituto representa uma grande vantagem econômica, o que pode vir a ser um grande diferencial num mercado cada vez mais acirrado.

Hugo José Sellmer - Advogado do Marins Bertoldi Advogados Associados, especializado em Direito Tributário. MBA em Direito Societário no Estação Business School.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

DECISÃO SOBRE CONDÔMINO INADIMPLENTE MERECE APLAUSOS

A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu recentemente, ao julgar o REsp 1.247.020, que o condômino inadimplente que não cumpre com seus deveres perante o condomínio pode ser obrigado a pagar multa de até dez vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais. Em outras palavras, disse o STJ que a multa prevista no parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil pode ser aplicada ao devedor contumaz, cumulativamente com a multa moratória de 2% prevista no parágrafo 1º do artigo 1.336.

A posição coincide com a que vimos sustentando desde 2008, quando da publicação do trabalho “Condomínio edilício: inadimplência, multas e juros. Algumas controvérsias”[1].

No âmbito do condomínio edilício, a lei dispõe sobre a aplicação basicamente de dois tipos de multas: a multa moratória, cuja finalidade é sancionar a impontualidade do condômino, que tem como fato gerador o retardamento da execução da obrigação específica de pagar a taxa condominial, e a multa compensatória, destinada a compensar ou reparar o condomínio pelo descumprimento do pacto de convivência estabelecido na convenção por um ou por alguns dos condôminos. Tem como fato gerador a inexecução total ou parcial da convenção.

A multa moratória é aquela prevista no parágrafo 1º do artigo 1.336. As multas compensatórias são aquelas previstas no parágrafo 2º do artigo 1.336 e no artigo 1.337. Em face de terem origem em fatos geradores diversos, multas moratória e compensatórias poderão ser cumuladas, como corretamente decidiu o STJ.

A multa prevista no caput do artigo 1.337 é destinada a punir o descumprimento “reiterado” de toda e qualquer obrigação do condômino para com o condomínio. O dispositivo tem como objetivos primordiais assegurar a paz e a harmonia no condomínio, coibindo comportamentos incompatíveis com a vida comunitária, além de estimular uma maior participação dos condôminos nas assembleias.

Daí prever o caput do artigo a aplicação de uma multa de até um quíntuplo da cota condominial para o condômino que, reiteradamente, não cumpre com suas obrigações perante o condomínio, prejudicando e sobrecarregando os demais condôminos, multa que não só pode como deve ser imposta ao condômino que repetidamente deixa de pagar a sua cota condominial.

Isso porque, entre os deveres do condômino para com o condomínio, o mais importante deles, sem sombra de dúvida e até mesmo por definição emergente do inciso I do artigo 1.336 do CC, é o de contribuir para as despesas do condomínio. O descumprimento reiterado desse dever conduz à possibilidade de ser aplicada a multa prevista no caput do artigo 1.337.

Mas atenção: essa multa não tem por função punir o simples inadimplemento, mas coibir a chamada “inadimplência reiterada”, compensando o condomínio pela violação, pela inexecução da convenção, representada pelo descumprimento reiterado do mais importante dever do condômino para com o condomínio.

Em razão da nítida distinção entre a imposição da multa moratória pelo atraso no pagamento da cota condominial e a multa compensatória pelo descumprimento reiterado de deveres de condômino, inclusive o dever de pagar a taxa, não há óbice a que haja a cumulação das duas penas, em face da diversidade de fatos geradores. De fato, se os fatos geradores fossem idênticos, estaríamos punindo um mesmo fato com duas penas, o que caracterizaria inadmissível bis in idem. Mas não é esse o caso!

Na verdade, são dois fatos geradores distintos. Uma coisa é a inexecução parcial da convenção do condomínio, caracterizada pelo atraso ou impontualidade na quitação da taxa (inadimplemento relativo da prestação). Esse fato é apenado com a multa moratória de 2%. Outra coisa, completamente diversa, é a reiteração da impontualidade. Nessa última hipótese, o fato gerador não é a inadimplência em si, mas a “repetição” da conduta, a contumácia, o comportamento de reiteradamente inadimplir, de sempre atrasar. Esse comportamento contumaz, muitas vezes até mesmo proposital, viola completamente o pacto de convivência estabelecido na convenção, razão pela qual deve ser punido por meio de pena pecuniária, a qual, nesse caso específico, tem natureza compensatória ou reparatória.

Claro é que o conceito de “descumprimento reiterado” é aberto e indeterminado, devendo ser preenchido de acordo com as circunstâncias do caso concreto e tendo sempre em mira o princípio da boa-fé objetiva. O prazo para caracterização da “reiteração” pode variar. A situação de um rico comerciante que, propositadamente, por “pirraça” com o síndico, por exemplo, deixa de pagar a taxa por dois ou três meses consecutivos não pode ser equiparada àquela do comerciário desempregado que deixa de pagar a taxa por vários meses, consecutivos ou alternados, por absoluta falta de recursos financeiros. É fundamental que se perscrute os motivos do inadimplemento.

Exatamente para possibilitar a equidade na aplicação da pena, dada a gravidade da medida, exige o código que a multa somente possa ser imposta por decisão da assembleia, com a aprovação de 3/4 dos condôminos, excluindo-se, naturalmente, o condômino infrator[2].

O parágrafo único do artigo 1.337, por sua vez, estabelece multa de dez vezes o valor da taxa condominial ao condômino que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos.

Essa multa também possui natureza compensatória, procurando reparar o condomínio pela inexecução praticamente total do pacto de convivência estabelecido na convenção, perpetrada por aquele condômino cujo comportamento apresenta-se “reiteradamente” incompatível com a vida em comunidade.

Ao contrário da multa de que trata o caput do artigo, imposta em assembleia, a multa de um décuplo tratada no parágrafo único pode ser aplicada pelo síndico independentemente de deliberação assemblear, desde que exista previsão na convenção, sujeitando-se, apenas, a ulterior ratificação da assembleia, que deverá confirmar a multa com os votos de 3/4 dos condôminos restantes, excluindo-se o infrator.

Caso o condômino penalizado tenha se antecipado ao pagamento e a multa não venha a ser ratificada pela assembleia, caberá ao condomínio devolver o valor recebido. Importante registrar que não há vedação a que a multa seja repetida, sem limitação, na medida em que persistir o reiterado comportamento antissocial, o que poderá levar, em determinadas hipóteses, indiretamente, à exclusão compulsória daquele condômino[3].

A aplicação imediata da multa pelo síndico não prescinde da prévia comunicação ao infrator, assinalando-lhe prazo para justificar a sua conduta[4].

Observe-se, no entanto, que o código não define o que seja esse comportamento antissocial, cabendo à assembleia deliberar de acordo com o caso concreto e ao penalizado, em discordando da penalidade, recorrer às vias judiciais.

Trata-se de mais um conceito jurídico indeterminado, a ser preenchido de acordo com as circunstâncias de cada situação particular. O que pode ser considerado “antissocial” em um determinado condomínio de alto poder aquisitivo, pode vir a ser tolerado em um condomínio popular.

Quanto ao não pagamento da taxa condominial, e utilizando o mesmo raciocínio exposto no tocante à multa por descumprimento reiterado de deveres, não temos dúvida de que a multa por comportamento antissocial também pode ser aplicada aos casos de inadimplência contumaz. O inadimplente reiterado se mostra tão antissocial quanto o condômino toxicômano, que faz uso ostensivo de drogas nas dependências do condomínio, ou aquele que passa as madrugadas tocando bateria, emitindo sons de elevados decibéis, inviabilizando o sono dos demais condôminos. No caso do inadimplente, o comportamento antissocial se caracteriza pela sobrecarga imposta aos custos de manutenção e conservação do edifício, sendo que o inadimplente continuará a desfrutar normalmente de todos os serviços oferecidos pelo condomínio à custa dos demais condôminos.

Nos casos de inadimplemento “abusivo”, a aplicação da multa por comportamento antissocial deve ser precedida da aplicação da multa por descumprimento reiterado de deveres. Ou seja, em primeiro lugar, deve-se aplicar a multa prevista no caput do artigo 1.337. Caso a penalidade não cumpra com a sua finalidade e o condômino persista, sem justa causa, na conduta de inadimplente contumaz, deve-se aplicar a multa do parágrafo único.

Em conclusão, é digna de aplausos a decisão da 4ª Turma do STJ. Em razão da nítida distinção, quanto aos fatos geradores, entre a multa moratória pelo atraso no pagamento da cota condominial e a multa compensatória pelo descumprimento reiterado de deveres de condômino, inclusive o dever de pagar a taxa, não há óbice a que a multa prevista no caput do artigo 1.337 seja aplicada aos casos de inadimplência contumaz. Da mesma forma, a multa por comportamento antissocial de que trata o parágrafo único do artigo 1.337 pode ser aplicada em casos de inadimplência contumaz e abusiva.

Notas

[1] IN Novo Código Civil: Questões controvertidas: Direito das Coisas. 1º ed. São Paulo: Método, 2008. v. 7, pp. 273-290.

[2] Criticado por alguns em razão do esvaziamento atual das reuniões de condomínio, esse quorum qualificado de 3/4 deve servir de estímulo para que os moradores passem a frequentar as assembleias, participando mais efetivamente das deliberações do condomínio.

[3] O Código Civil não trouxe previsão expressa sobre a interdição temporária ou definitiva do condômino antissocial, a exemplo do Direito Civil espanhol (artigo 19 da Lei 49/1960), alemão (parágrafos 31 a 58 da Lei Federal de 15 de março de 1951, que dispõe sobre condomínio em edifícios), suíço (artigos 649-b e 649-c), dentre outros.

[4] Essa foi a conclusão a que chegou a I Jornada de Direito Civil, promovida pelo Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal, no período de 11 a 13.09.2002: “As sanções do artigo 1.337 do NCC não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo” (Enunciado 92).

Mário LUIZ Delgado - Sócio fundador de MLD - Advogados, em Direito Civil pela USP, mestre em Direito das Relações Sociais pela PUC-SP, professor da Escola Paulista de Direito (EPD), diretor de Assuntos Legislativos do Iasp e presidente da Comissão de Assuntos Legislativos do IBDFAM.

Fonte: Revista Consultor Jurídico