DO PAGAMENTO DE TRIBUTOS COM IMÓVEIS

São antigas e constantes as tentativas de quitação de tributos sem o uso de numerário. Em alguns momentos surgiram ideias muito criativas com essa finalidade, como pedras preciosas, títulos da dívida pública, inclusive os da dívida agrária, e ativos de toda natureza. Desconheço uma única dessas iniciativas que tenha sido bem sucedida.

Isso porque as formas de extinção do crédito tributário são definidas pelo Código Tributário Nacional, e este determina que seja por meio de pagamento, compensação, transação e dação em pagamento em bens imóveis. Há outras formas, mas que não são pertinentes à presente discussão.

Cabe a cada ente tributante – União, Estados e Municípios – definir, dentre as alternativas dispostas pelo Código Tributário Nacional, aquela que lhe convier. E a União o fez por meio da lei 13.259 de 2006 e pela recente portaria PGFN 32, de fevereiro de 2018.

Essa portaria repetiu o disposto na lei quando determinou que poderá ser extinto o crédito tributário, inscrito em dívida ativa, desde que a dação seja precedida de avaliação do bem ofertado, que deve estar livre e desembaraçado de quaisquer ônus, e abranja a totalidade do crédito sem desconto de qualquer natureza.

Nestes aspectos em que reproduz a lei, essa nova portaria da Procuradoria da Fazenda anda bem. Quando inova, extrapola e fere o que está legislado. Assim, não aceita os imóveis de difícil alienação, inservíveis, ou que não atendam os critérios de necessidade,utilidade e conveniência, a serem aferidos pela Administração Pública. Deste modo, a dação se sujeita a critérios subjetivos de avaliação, não se mostra impessoal e fere princípios constitucionais.

Também, dentre os documentos que deverão acompanhar o requerimento está a manifestação de interesse no bem pelo dirigente do órgão da Administração Pública Federal que o receberá, acompanhado de declaração de disponibilidade orçamentária e financeira do valor relativo do imóvel. Deste modo, antes de requerer a dação em pagamento, o devedor terá que identificar um órgão da administração federal que se interesse em recebê-lo, e que disponha de verba orçamentária para fazer face ao valor do imóvel. Aqui também a portaria se distancia da lei, uma vez que essa estabelece que “a União observará a destinação específica dos créditos extintos por dação em pagamento, nos termos de ato do Ministério da Fazenda”, mas não permite em momento algum vincular a dação à anuência de um gestor de órgão da administração pública.

Em termos práticos, conclui-se que essa portaria somente produzirá efeitos em algum caso muito específico.

Marcelo Motta - Sócio administrador Motta Advogados.

Fonte: Artigos JusBrasil

COFECI PERMITE A EXPRESSÃO "GESTOR IMOBILIÁRIO" PARA PORTADORES DE DIPLOMA DE NÍVEL SUPERIOR NA ÁREA DAS CIÊNCIAS IMOBILIÁRIAS

O mercado imobiliário é, indiscutivelmente, uma grande zona de experiências e, nos últimos anos, a procura pelo curso tecnológico de Gestão Imobiliária cresceu de forma exponencial em razão da formação estar sintonizada com o mercado de trabalho e o segmento imobiliário ter criado nichos que só o Gestor Imobiliário consegue ocupar.

Passamos por um processo de especialização das profissões e, a graduação tecnológica é uma realidade que habilita os acadêmicos à educação continuada, pós-graduações, mestrados e outros sistemas funcionais que surgem como fontes de competências de especial importância no desenvolvimento de requisitos técnicos e qualificações diversas para possibilitar o trânsito neste segmento, extremamente mutável, com alguma perspectiva de sucesso.

Como assinalado por Sanfelici (2015), "as transformações provocam um arranjo renovado de relações que promovem o surgimento e/ou fortalecimento de determinados agentes e de novos padrões de interações entre os mesmos". São estas transformações que emergirão na dimensão das empresas imobiliárias, refletidas nas suas estratégias e nos seus produtos. 

Este reconhecimento do COFECI, há muito pretendido, certamente marcará um novo ciclo do Mercado Imobiliário e a Sociedade certamente disporá de um serviço rigorosamente harmonizado aos seus anseios.

Clique no link abaixo para acessar a íntegra da Resolução nº 1.402/2017 do COFECI:
http://www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/nova/resolucao_1402_17.pdf
(Publicada no D.O.U nº 74, de 18/04/18, Seção 1, fls. 279)

Prof. Marcos Mascarenhas
Colaboração de Samuel Arthur Prado - Presidente do CRECI-Ba.

ABRAINC E FIPE: VENDAS DE IMÓVEIS DEVEM CRESCER 15% EM 2018

As vendas de imóveis no país devem crescer 15% em 2018, para o patamar de aproximadamente 120 mil unidades, de acordo com projeções da Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc) feitas em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe).

Se as estimativas forem confirmadas, o mercado imobiliário voltará ao mesmo nível de vendas registrado em 2014, antes do aprofundamento da crise econômica nacional.

Até fevereiro, as vendas acumuladas em 12 meses chegaram a 78,6 mil unidades, enquanto os lançamentos foram a 85,3 mil unidades, segundo dados divulgados há pouco pelas instituições.

“É possível dizer, categoricamente, que o pior já passou. O que não quer dizer, porém, que o setor já está a salvo”, observou o economista da Fipe, Eduardo Zylberstajn, durante apresentação dos números em evento organizado pela Abrainc.

Zylberstajn afirmou que, pelo lado positivo, a economia brasileira deixou para trás a recessão e conta com um cenário marcado pela redução dos juros e da inflação.

Por outro lado, o economista ponderou que as vendas de imóveis ainda são limitadas pela falta de uma recuperação vigorosa da geração de empregos e pelo baixo nível de confiança dos consumidores. “Por mais que a confiança tenha melhorado, ainda estamos em patamares historicamente baixos. Ainda há muita incerteza e insegurança no ambiente”, afirmou, acrescentando que não há indicação de uma retomada mais forte dos empregos no curto prazo.

Zylberstajn estimou que o avanço do setor deverá ser sustentado pelo crescimento das atividades do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), segmento em que há maior demanda e condições mais favoráveis de financiamento.

Por sua vez, os imóveis voltados para o mercado de médio e alto padrão ainda devem evoluir lentamente. Segundo projeções da Fipe e Abrainc, o Minha Casa Minha Vida deve responder por 64% das vendas em 2018, ante 42% em 2014.

Apesar da estimativa de crescimento das vendas, o economista ponderou que não há sinais de um aquecimento nos preços dos imóveis. Durante o “boom” do setor na última década, essa valorização foi sustentada pela redução dos juros e pelo alongamento do prazo de financiamento pelos bancos.

“Com o juro que temos hoje, aparentemente, o preço está de acordo com os seus fundamentos. Qualquer valorização mais forte no preço dos imóveis precisaria passar por uma queda relevante nos juros, aumento dos prazos e recuperação do mercado de trabalho, o que não parece ser o caso para o curto prazo”.

Fonte: Exame

E SE EU NÃO TIVER A CAUÇÃO PARA INGRESSAR COM LIMINAR EM AÇÃO DE DESPEJO?

Bem, devida a crise econômica recente e, consequentemente, com a dificuldade financeira dos brasileiros, aumentaram ainda mais as inadimplências de contratos de locação. Segundo o CNJ (Conselho Nacional de Justiça), aumentaram em 30% os ajuizamentos de ações de despejo e cobrança por atraso de pagamento de aluguéis.

Entretanto, o artigo 59 § 1º da Lei do Inquilinato (8.245/91), dispõe que, para a concessão da liminar, nos casos de despejos por falta de pagamento, deverá ser prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, independentemente de manifestação da parte contrária.

Daí você pergunta: Nossa, mas o locatário já não vem recebendo os aluguéis, e ainda tem que dar caução referente a três meses?

Isso mesmo! A inteligência da Lei, quando exige a caução, refere-se a possibilidade de ressarcimento do locatário de boa fé, no caso de possibilidade de desocupação forçada, proposta com má-fé pelo locador.

Mas, voltando para a resposta da pergunta do título desse breve informativo: Existem sim outras alternativas à caução.

A primeira se trata da Justiça Gratuita. Existem várias decisões baseadas na tese de que, se o autor requereu os benefícios da justiça gratuita, não precisa prestar caução, por um motivo óbvio né?! Sua hipossuficiência financeira.

A segunda alternativa é a própria dação do imóvel em pagamento. O entendimento dos tribunais é o de que pode sim existir uma caução real, que substitua a caução em espécie. Assim, o próprio imóvel será a garantia durante o decorrer do processo.

A terceira é a conhecida antecipação de tutela (nos moldes do Novo Código de Processo Civil). Conforme várias decisões de tribunais, o rol de hipóteses de despejo liminar, previsto no art. 59, § 1º, da Lei 8.245/1991, não é taxativo, podendo o juízo, atendidos os pressupostos legais, valer-se do art. 300 do CPC/2015 para conceder a antecipação de tutela em ação de despejo.

Sendo assim, de acordo com o caso concreto e preenchidos os requisitos que autorizam a medida pleiteada, a caução demonstra-se desnecessária.

Portanto, importante é entender que, como no bom português, “cada caso é um caso”, e que, muitas vezes, o hipossuficiente é realmente o locador, que utiliza o imóvel locado como fonte de renda.

Sarah Fernandes - Advogada especialista em Direito Imobiliário e Empresarial.

Fonte: Artigos JusBrasil

TRANSPARÊNCIA: CNJ MANTÉM ACESSO IRRESTRITO A INFORMAÇÃO SOBRE RECEITA DOS CARTÓRIOS

Foto: Luiz Silveira/Agência CNJ

O Plenário do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) manteve o acesso irrestrito aos dados de faturamento dos cartórios brasileiros, ao negar provimento a um recurso administrativo da Associação dos Notários e Registradores do Estado de Santa Catarina (Anoreg/SC), em sessão plenária desta terça-feira (24/4). 

A entidade que representa os cartórios catarinenses acionou o CNJ para restringir a divulgação pública de informações sobre quanto faturam os cartórios do País, atualmente disponíveis no Portal do CNJ, no Sistema Justiça Aberta. A Anoreg pediu que, por questão de segurança, os dados fossem informados apenas ao Poder Judiciário, aos órgãos de controle e aos candidatos de concursos para cartório. 

Por maioria de 8 votos a 4, o Plenário do CNJ reafirmou o posicionamento tomado anteriormente, quando julgou a Consulta 0003410-42.2013.2.00.0000. Por serem serviços públicos, delegados a cidadãos aprovados em concurso público específico, as atividades realizadas pelas chamadas serventias extrajudiciais se sujeitam às exigências de transparência previstas na Lei n. 12.527/2011, conhecida como Lei de Acesso à Informação (LAI).

Essa interpretação foi consolidada em julgamento do Supremo Tribunal Federal (STF), conforme lembrado pelo conselheiro Márcio Schiefler, na divergência aberta ao relatório original do ministro João Otávio de Noronha, corregedor nacional de Justiça.

Schiefler lembrou no seu voto, seguido pela maioria dos presentes à 270ª Sessão Ordinária do Conselho, não apenas a jurisprudência do CNJ a respeito da questão, mas também a prática de se divulgar permanentemente os salários de magistrados e servidores da Justiça no Portal do Conselho Nacional de Justiça — detalhe reforçado pela presidente Cármen Lúcia.

“Se é assim para magistrados, que são titulares do Poder Judiciário e atuam no exercício da mais típica atividade estatal, não há como estabelecer reserva ou garantia diferenciada a cartorários extrajudiciais, ainda que reconheça que os valores a serem divulgados sejam muito superiores aos dos magistrados”, afirmou o conselheiro Schiefler.

Transparência contra corrupção 

Segundo a presidente do CNJ e do STF, ministra Cármen Lúcia, que acompanhou a maioria, a falta de transparência beneficia a corrupção, que compromete os direitos da população, como à saúde. “Temos pessoas aqui que mal têm acesso ao mínimo de informações, que ouvem só o radinho de pilha e que, portanto, têm o direito de saber pelo menos quanto paga ao juiz da sua comarca, ainda assim quando tem juiz. Quando falamos em transparência no Brasil, que o constituinte entendeu por bem incluir no artigo 37 na Constituição, era porque não podíamos, não podemos continuar a não cogitar de dar ao público o que é direito do público. Portanto, os notários e registradores trabalham prestando um serviço ao público e cobrando por isso”, afirmou a ministra.

Votação

Ficaram vencidos os conselheiros Arnaldo Hossepian, Valtércio de Oliveira e André Godinho, que seguiram o voto do relator do processo, ministro corregedor João Otávio de Noronha. O relatório de Noronha ao Recurso Administrativo no Pedido de Providências (PP 0004733-14.2015.2.00.0000) previa uma exigência de identificação prévia do cidadão que pedisse acesso ao faturamento bruto das serventias extrajudiciais.

Faturamento bilionário

Em 2017, chegou a R$ 15,7 bilhões o faturamento bruto dos cartórios brasileiros com a prestação de serviços notariais, como registro de nascimento, óbito, certidões de dívida ativa, entre outros. O dado só está disponível graças ao funcionamento do Sistema Justiça Aberta do CNJ. O Brasil tem hoje 11.954 cartórios em todo o País. Os preços cobrados são regulados pelo Tribunal de Justiça do respectivo Estado do cartório, com reajustes que precisam ser aprovados pelo Legislativo estadual, após proposta do TJ local.

Manuel Carlos Montenegro 

Fonte: Agência CNJ de Notícias

CORRETOR DE IMÓVEIS NÃO PODE SER MEI

A MEI foi Criada em 2008 através da Lei Complementar nº 128, para formalizar atividades não regulamentadas, tirando diversos profissionais da informalidade e arrecadar tributos, desde que o faturamento anual não ultrapasse R$ 81 mil.

Mas, Por que corretor fica fora da MEI?

A MEI só pode incluir atividades autorizadas pelo Comitê Gestor do Simples Nacional, justamente para evitar a “fragilização das relações de trabalho” (§ 4º-B do art. 18 A, LC nº 123/2006).

Isso significa que a MEI trouxe à legalidade, a inclusão social e previdenciária atividades antes informais, o que não é o caso dos corretores de imóveis, porque possuem conselho de classe (CRECI) que regulamenta as atividades.

Então como fazer a regularização como empreendedor individual?

O corretor de imóveis, pode constituir uma empresa ou ser um empreendedor individual do tipo Eireli (Empresário Individual de Responsabilidade Limitada).

O limite de faturamento anual é maior do que o da MEI e há possibilidade de escolha entre os regimes de tributação (Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real).

A pessoa física que é titular da empresa é também responsável pela totalidade do Capital Social, terá CNPJ, poderá participar de licitações, emitir notas fiscais, acesso a empréstimos diferenciados e alguns benefícios previdenciários (Auxílio doença, aposentadoria por invalidez e idade, por exemplo).

Lembrando ainda que é possível o enquadramento no Simples Nacional.

Sofia Jacob - Advogada Internacional e Gestora AmbientalFonte: Artigos JusBrasil

ARRENDATÁRIA PODE SER INCLUÍDA NO POLO PASSIVO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS

Arrendatária de ponto comercial pode figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais. Assim entendeu a 3ª turma do STJ ao conhecer parcialmente recurso interposto por um condomínio contra decisão do TJ/SP que havia determinado a ilegitimidade da arrendatária e julgado extinto o processo.

Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, a inquilina é quem usufrui dos serviços prestados pelo condomínio, não sendo razoável que não possa ser demandada para o pagamento de despesas condominiais inadimplidas.

Entenda o caso

O condomínio ajuizou ação contra o proprietário e a arrendatária de um ponto de comércio local, pleiteando a cobrança de débitos condominiais. O juízo de 1º grau julgou procedente o pedido e condenou, solidariamente, as partes ao pagamento das taxas.

A arrendatária contestou, alegando que não figurava no polo passivo da ação de cobrança, o que foi atendido pelo TJ/SP, que reconheceu a ilegitimidade e extinguiu a ação sem resolução do mérito.

O condomínio, por sua vez, apresentou recurso, sustentando que a arrendatária é responsável pelo pagamento dos débitos, uma vez que é detentora útil do imóvel e aufere renda por meio da utilização do espaço para atividade comercial. Além disso, afirmou que tanto o proprietário como a inquilina possuem despesas condominiais propter rem.

Obrigação propter rem

A ministra Nancy pontuou que o caso consiste em definir se obrigação de pagamento das despesas condominiais encerra-se na pessoa que é proprietária do bem ou se se estende a outras pessoas que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel.

Citando recurso repetitivo da Corte, a relatora entendeu que as obrigações proptem rem são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário do imóvel, ou pelo titular de um dos aspectos da propriedade como o gozo, a fruição ou desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.

"A primeira recorrida, não obstante não seja a proprietária do ponto comercial, é arrendatária do mesmo, exercendo posse direta sobre o imóvel. Inclusive, é quem usufrui dos serviços prestados pelo condomínio, não sendo razoável que não possa ser demandada para o pagamento de despesas condominiais inadimplidas."

Assim, a ministra conheceu parcialmente do recurso do condomínio e determinou o retorno dos autos ao TJ/SP, para que sejam julgadas as apelações interpostas pela arrendatária e o proprietário.

Processo: RESp 1.704.498

Confira a íntegra da decisão.

Fonte: Migalhas Quentes

DIA MUNDIAL DO LIVRO

O homem que não lê bons livros 

não tem nenhuma vantagem sobre o homem que não sabe ler.

Mark Twain

FORMAS PARA A AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE

Pelo Código Civil, os modos para a aquisição da propriedade imóvel ocorrem de forma originária ou derivada. Em síntese, a primeira se dá por uma situação jurídica preexistente que assim define a propriedade (ex: usucapião), e a segunda é decorrente de um negócio jurídico ou contrato (ex: compra e venda). Neste contexto, destacam-se três figuras. 

A primeira é a arrecadação de bens vagos ou abandonados, mecanismo legal importante face à situação de abandono de imóveis nas cidades, focos de ações antissociais e que geram insegurança pela perda da essência da propriedade que é a de uso, gozo e disposição pelo dono, dentro de um contexto maior de sua função social. 

O art. 1.276 do Código Civil prevê: "O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições. § 1º O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstâncias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade da União, onde quer que ele se localize". 

Outra figura é a legitimação fundiária, regulada na Lei da Regularização Fundiária – Lei 13.465/2017 (artigos 11, VII, 15, I, 23 e 24). O art. 23 prevê: "A legitimação fundiária constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da Reurb, àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016". 

A legitimação fundiária se afina à REURB-S, onde o Poder Público Municipal indicará na Certidão da Regularização Fundiária - CRF que servirá de título para a regularização de determinado núcleo informal consolidado (assentamento antigos e já inseridos no contexto da cidade), a listagem dos ocupantes legitimados a este tipo de aquisição. 

Outro dispositivo apto à simplificação de procedimentos é o previsto no § 6º do art. 26 da Lei 6.766/1979: "Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação". 

Os loteamentos devem ter sido registrados ou inscritos no Registro de Imóveis (loteamentos antigos). Assim, desde que o compromissário ou mesmo o cessionário esteja munido dos contratos originais, cumpra os procedimentos legais e registrais, poderá obter a propriedade do lote dispensando-se, por exemplo, o caminho da ação de adjudicação compulsória. 

ANA LÚCIA ARRUDA DOS SANTOS SILVEIRA - Advogada e coordenadora da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB de Londrina

Fonte: Folha de Londrina

DIVULGAÇÃO: 3º ENCONTRO GLOBAL DE CORRETORAS DE IMÓVEIS

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IMPOSTO DE RENDA: STJ DIZ QUE VENDER IMÓVEL PARA QUITAR OUTRO É ISENTO

Nesta terça-feira (17), a 1.ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou que é isento de imposto de renda o ganho de capital resultante da venda de imóvel residencial utilizado para quitar, total ou parcialmente, o financiamento de outro imóvel residencial. Com isso, o colegiado confirma a decisão sobre o mesmo tema tomada pela 2.ª Turma em outubro de 2016 e abre caminho para que mais cidadãos contestem a incidência do tributo sobre esse tipo de transação.

Atualmente, as decisões do STJ representam apenas precedentes judiciais e, neste acaso, não alteram as normativas da Fazenda sobre o assunto, explica Paula Farias, advogada especialista em Direito e Negócios Imobiliários. “Com mais processos tratando do assunto, porém, possivelmente ter-se-ia um recurso repetitivo e, a partir de então, com a decisão do STJ a respeito do assunto, teríamos a obrigação de sua aplicabilidade em todo território nacional”, pondera a advogada. 

Outra possibilidade é que, a partir da decisão, a própria Fazenda ou o Congresso sinta-se estimulado a prover segurança jurídica para o novo entendimento.

Se por um acaso nem todo o valor do imóvel vendido for utilizado na quitação de outro, aí sim, o IR sobre o valor não utilizado terá de ser recolhido. Isso deve ser feito dentro do que preveem as normativas da Receita Federal, ou seja, dentro de 180 dias após a transação.

O caso que resultou no novo entendimento

Segundo a assessoria de imprensa do STJ, o que ocorreu nesta terça-feira (17) é que o colegiado da 1.ª Turma negou provimento a recurso da Fazenda Nacional por considerar ilegal a restrição imposta por instrução normativa às hipóteses de isenção da Lei 11.196/05. Na prática, a decisão unifica o entendimento de duas turmas de direito público do STJ: em outubro de 2016, a 2.ª Turma já havia adotado o mesmo entendimento ao julgar o Recurso Especial 1.469.478, que teve como relator para acórdão o ministro Mauro Campbell Marques. 

De acordo com informações repassadas pelo STJ, o processo julgado na Primeira Turma, um casal vendeu a casa onde vivia em março de 2015 e, no mesmo mês, usou parte do dinheiro obtido para quitar dívida habitacional com a Caixa Econômica Federal. Entendendo fazer jus à isenção prevista em lei, o casal recolheu o IR incidente sobre o ganho de capital relativo à venda de imóvel apenas sobre os valores não usados para quitar o financiamento. 

O Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) reconheceu ser válido o direito de não recolher IR sobre o lucro obtido na venda da casa própria, na parte usada para adquirir outro imóvel, conforme preceitua o artigo 39 da Lei 11.196/05. 

A Fazenda Nacional questionou a decisão, com base na restrição prevista na Instrução Normativa 599/05, da Secretaria da Receita Federal, que afirma que a isenção não se aplica ao caso de venda de imóvel para quitação de débito remanescente de aquisição de imóvel já possuído pelo alienante. 

Normatiza da Receita tem “ilegalidade clara” segundo colegiado 

Segundo a relatora do caso na Primeira Turma do STJ, ministra Regina Helena Costa, ao se comparar a Lei 11.196/05, conhecida como Lei do Bem, à instrução normativa da Receita Federal, fica clara a ilegalidade da restrição imposta pelo fisco ao afastar a isenção do IR para pagamento de saldo devedor de outro imóvel já possuído, ou cuja promessa de compra e venda já esteja celebrada. 

“Desse modo, o artigo 2º, parágrafo 11, inciso I, da Instrução Normativa SRF 599/05, ao restringir a fruição do incentivo fiscal com exigência de requisito não previsto em lei, afronta o artigo 39, parágrafo 2º, da Lei 11.196/05, padecendo, portanto, de ilegalidade”, explicou.

“O que fica claro na decisão é que a lei, feita pensando-se no fomento do mercado imobiliário, deve ser interpretada com mais abrangência, ou seja, de forma não limitada apenas à aquisição de um imóvel novo, como já era o entendimento do Fisco”, explica Paula Farias.

Fabiane Ziolla Menezes

Fonte: Gazeta do Povo

QUANDO HÁ O RECOLHIMENTO DE ITBI E ITCMD?

Num breve resumo sobre o assunto, verificamos a solidez do instituto "propriedade" no nosso ordenamento jurídico. Em nossa Carta Magna é um direito e garantia fundamental, uma cláusula pétrea, constitucionalmente assegurado no art. 5º, inciso XXII da Constituição Federal.

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) incidente nas operações de transferência de bens imóveis, de competência municipal, e o Imposto de Transferência nas hipóteses de sucessão e doação (ITCMD), de competência Estadual, adotam como base de cálculo o denominado VALOR DE REFERÊNCIA fixado pela prefeitura.

É sabido que tem-se a transmissão de propriedade somente com o registro, a título de curiosidade, diferente do nosso país irmão a Argentina que transmite com a escritura pública.

Em tese, sabemos que o imposto de transmissão não incide no momento da confecção do título, mas sim no momento do registro, pelo simples fato que o título não opera a mutação jurídico-real do imóvel. No Brasil a transmissão de propriedade imobiliária é ato jurídico complexo, que exige um título e um modo, modo esse que é o ingresso do título na tábua registral, como se vê dos artigos 1245 a 1247 do Código Civil.[1]

Antes do registro, o título outorga ao adquirente apenas um direito obrigacional. Respondendo propriamente a pergunta, é necessário que o notário verifique o recolhimento do ITBI, para atos onerosos ou do ITCMD, para atos não onerosos.

Ao fixar-se a onerosidade como característica essencial dos fatos geradores do imposto, o constituinte está delimitando a área de incidência de tal tributo. separando-o do ITCMD, pois sabe-se que este incide sobre transmissões gratuitas (doações). Crucial, portanto, a presença de uma relação bilateral entre transmitente e o adquirente, com a presença da contraprestação de um ao outro, sob pena de não configurar o perfeito fato gerador.

Cumpre esclarecer, ainda, a questão do contrato de promessa de compra e venda. Ora, não há perfeita subsunção de tal contrato ao fato gerador prescrito, uma vez que , pelo próprio nome do contrato, não se fala de uma transmissão de propriedade, apenas um compromisso de que, no futuro ela será realizada.

É sabido que a propriedade de um bem imóvel considera-se transmitida somente no momento em que ocorre o devido registro imobiliário de tal transação. Em não ocorrendo tal registro, não se pode falar em câmbio na propriedade do bem, apenas em sua posse. Não sendo concretizada e registrada a transmissão, por óbvio, não há que se falar em incidência de ITBI.

[1] Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

Alex Botelho de Carvalho - Advogado, Avaliador e Corretor de Imóveis.

Fonte: Artigos JusBrasil

A RESPONSABILIDADE NA ESCOLHA DA ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS

A administradora de condomínios deve ser o braço direito do síndico no exercício da gestão, sem que isso represente qualquer influência política ou encubra qualquer irregularidade na gestão, uma vez que a administradora também responde pelos atos para os quais foi contratada. Ademais, a administradora é escolhida pelo síndico para auxiliar nas questões administrativas do condomínio.

A escolha da administradora deve ocorrer mediante aprovação em assembleia conforme parágrafo 2º, do artigo 1.348 do Código Civil, que aduz “§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”

A administração de condomínios ocorre, via de regra, através de um contrato de administração firmado com o condomínio, no qual o síndico delega a terceiros o exercício de algumas atividades que seriam legalmente de sua responsabilidade. Assim, imperam as normas de mandato, pois é clara a delegação de poderes para que um terceiro (administradora) em nome do mandatário (condomínio representando pelo síndico) realize alguns atos de gestão conforme ajustado (contrato), Art. 653 e seguintes do Código Civil)

Pelo fato do síndico, por força de lei, ser o responsável direto pela gestão, Art. 1.348 do Código Civil, discute-se inclusive se o síndico poderia trocar a administradora e depois ratificar a escolha em assembleia. Situação que particularmente entendemos viável, uma vez que quem responde civil e criminalmente pela edificação é o síndico. E assim, como ele responde nada mais justo que ele escolha para quem delegar responsabilidades que são dele.

E como sabemos das inúmeras funções/obrigações do dia a dia de um edifício, o síndico precisa ter auxílio administrativo, pois legalmente os erros cometidos pela gestão, mesmo que pela administradora, podem atingir o síndico diretamente. Mesmo que posteriormente a administradora possa ser responsabilizada pelos seus erros. (direito de regresso)

Em um primeiro momento o síndico ou o condomínio respondem pelos erros praticados inclusive pela Administradora, mesmo que exista a possibilidade legal de responsabilizar e repassar a prejuízo a administradora em um segundo momento.

Por exemplo: No caso de uma ação trabalhista com a condenação do prédio em função de um problema criado pela falta de pagamento de horas extras, a administradora não responde perante a justiça do trabalho e sim o prédio, mas se provado a culpa da administradora, poderá de forma regressiva ter que arcar com sua falha.

Um outro exemplo: A falta de recolhimento de INSS aos cofres públicos, mas que foi retido do funcionário, no caso, o síndico responde pessoalmente na qualidade de gestor pelo crime de apropriação indébita (168 do CP) e sonegação fiscal na esfera criminal, mesmo que tenha direito de regresso perante a administradora na esfera civil.

Porém, se ficar clara a responsabilidade direta da administradora, como por exemplo: No caso de emissão e controle de boletos e esta falhar na sua função, poderá ser acionada diretamente conforme entendimento do TJ-SP em Acordão nesse sentido:

CIVIL – PROCESSO CIVIL – ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO – DANOS MATERIAIS E MORAIS – DÉBITO QUITADO – LEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA – INDENIZAÇÃO CABÍVEL – Administradora de condomínio responsável pela emissão das cobranças e pelos seus recebimentos – Legitimidade passiva configurada – Ré que não se desincumbiu de seu ônus probatório, comprovando a regularidade da cobrança efetuada, diante do pagamento efetuado pela autora – Inteligência do art. 333, II, do CPC/73 – Cobrança indevida – Autora considerada inadimplente perante o Condomínio, o que a impediu de exercer o seu direito de voto em Assembleia – Danos morais – Indenização mantida em R$ 3.000,00 (três mil reais), observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade – Recurso desprovido.

(TJ-SP - APL: 10257799820148260114 SP 1025779-98.2014.8.26.0114, Relator: Carlos von Adamek, Data de Julgamento: 17/05/2017, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/05/2017)

Por estes motivos nada mais justo de que o síndico possa escolher a administradora do condomínio de sua confiança. Escolha esta que pode e deve ser dividida com o conselho e posteriormente referendada em assembleia.

Rodrigo Karpat - Advogado militante na área cível, sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

Fonte: Segs / Portal Nacional

JUROS PARA FINANCIAR CASA PRÓPRIA DIMINUI

A Caixa Econômica Federal anunciou na manhã desta segunda-feira (16) redução das taxas de juros do crédito imobiliário e aumento do percentual do valor do imóvel financiado.

As taxas mínimas passaram de 10,25% ao ano para 9% ao ano, no caso de imóveis do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), e de 11,25% ao ano para 10% ao ano para imóveis enquadrados no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

As taxas máximas caíram de 11% para 10,25%, no caso do SFH, e de 12,25% 11,25%, no SFI.

Segundo o presidente da Caixa, Nelson Antônio de Souza, a redução das taxas de juros facilita o acesso à casa própria e estimula o mercado imobiliário.

“O objetivo da redução é oferecer melhores condições para os nossos clientes, além de contribuir para o aquecimento do mercado imobiliário e suas cadeias produtivas”, destacou, em nota.

A última redução de juros feita pela Caixa ocorreu em novembro de 2016, quando as taxas mínimas passaram de 11,22% para 9,75% ao ano para imóveis financiados pelo SFH, e de 12,5% para 10,75% ao ano para imóveis do SFI.

Cota de financiamento

O banco aumentou novamente o limite de cota de financiamento do imóvel usado, de 50% para 70%. Em setembro do ano passado, a Caixa tinha reduzido para 50% do valor do imóvel o limite máximo de financiamento.

A Caixa também retomou o financiamento de operações de interveniente quitante (imóveis com produção financiada por outros bancos) com cota de até 70%.

Os prazos para financiamento permanecem entre 156 para 420 meses no caso do SFH e 120 a 420 meses, no SFI. A Caixa, que lidera o mercado com cerca de 70% das operações, possui R$ 82,1 bilhões para o crédito habitacional em 2018.

Sistemas de financiamento

Estão enquadrados no SFH imóveis residenciais de até R$ 800 mil para todo país, exceto para Rio de Janeiro, São Paulo, Minas Gerais e Distrito Federal, onde o limite é de R$ 950 mil. Os imóveis residenciais acima dos limites do SFH são enquadrados no SFI. Essas alterações passam a valer a partir de hoje.

Fonte: Metro Jornal

RESOLUÇÃO Nº 233/2016 DO CNJ: CADASTRO DE PERITOS JUDICIAIS

Resolução Nº 233 de 13/07/2016 do Conselho Nacional de Justiça – CNJ 

Dispõe sobre a criação de cadastro de profissionais e órgãos técnicos ou científicos no âmbito da Justiça de primeiro e segundo graus.

O PRESIDENTE DO CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA (CNJ), no uso de suas atribuições legais e regimentais,

CONSIDERANDO o disposto nos artigos 156 e seguintes do Código de Processo Civil, que determina seja o juiz assistido por perito quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico;

CONSIDERANDO a necessidade de formação de cadastro, pelos tribunais, de profissionais e de órgãos técnicos e científicos aptos à nomeação pelo juízo;

CONSIDERANDO a importância de regulamentar o procedimento referente à criação e à manutenção do cadastro de peritos no âmbito da Justiça de primeiro e segundo graus;

CONSIDERANDO a conveniência de implementação de sistema pelos tribunais, visando à agilidade operacional, à padronização e ao melhor controle das informações pertinentes às atividades de contratação de profissionais e de órgãos prestadores de serviços técnico/periciais;

CONSIDERANDO a deliberação do Plenário do CNJ no Ato Normativo 0002844-88.2016.2.00.0000, na 16ª Sessão Virtual, realizada em 5 de julho de 2016;

RESOLVE:

Art. 1º Os tribunais brasileiros instituirão Cadastro Eletrônico de Peritos e Órgãos Técnicos ou Científicos (CPTEC), destinado ao gerenciamento e à escolha de interessados em prestar serviços de perícia ou de exame técnico nos processos judiciais, nos termos do art. 156, § 1º, do Código de Processo Civil.

§ 1º O CPTEC conterá a lista de profissionais e órgãos aptos a serem nomeados para prestar serviço nos processos a que se refere o caput deste artigo, que poderá ser dividida por área de especialidade e por comarca de atuação.

§ 2º Para formação do cadastro, os tribunais deverão realizar consulta pública, por meio de divulgação na rede mundial de computadores ou em jornais de grande circulação, além de consulta direta a universidades, a entidades, órgãos e conselhos de classe, ao Ministério Público, à Defensoria Pública e à Ordem dos Advogados do Brasil, para a indicação de profissionais ou de órgãos técnicos interessados.

Art. 2º Cada tribunal publicará edital, fixando os requisitos a serem cumpridos e os documentos a serem apresentados pelos profissionais e pelos órgãos interessados, nos termos desta Resolução.

Art. 3º Os tribunais manterão disponíveis, em seus sítios eletrônicos, a relação dos profissionais e órgãos cujos cadastros tenham sido validados.

Parágrafo único. As informações pessoais e o currículo dos profissionais serão disponibilizados, por meio do CPTEC, aos interessados, conforme § 2º do art. 157 do CPC, e aos magistrados e servidores do respectivo tribunal.

Art. 4º O profissional ou o órgão interessado em prestar serviço nos processos deverá apresentar a documentação indicada no edital.

§ 1º O cadastramento é de responsabilidade do próprio profissional ou do órgão interessado e será realizado exclusivamente por meio do sistema disponível no sítio de cada tribunal.

§ 2º A documentação apresentada e as informações registradas no CPTEC são de inteira responsabilidade do profissional ou do órgão interessado, que é garantidor de sua autenticidade e veracidade, sob penas da lei.

§ 3º O cadastramento ou a efetiva atuação do profissional, nas hipóteses de que trata esta Resolução, não gera vínculo empregatício ou estatutário, nem obrigação de natureza previdenciária.

§ 4º Ficam mantidos os cadastros existentes na data da publicação desta Resolução, previstos em atos normativos que não conflitem com as disposições deste artigo.

Art. 5º Cabe a cada tribunal validar o cadastramento e a documentação apresentada pelo profissional ou pelo órgão interessado em prestar os serviços de que trata esta Resolução.

§ 1º Os tribunais poderão criar comissões provisórias para análise e validação da documentação apresentada pelos peritos.

§ 2º Os tribunais realizarão avaliações e reavaliações periódicas, para manutenção do cadastro, relativas à formação profissional, ao conhecimento e à experiência dos peritos e órgãos cadastrados.

Art. 6º É vedada a nomeação de profissional ou de órgão que não esteja regularmente cadastrado, com exceção do disposto no art. 156, § 5º, do Código de Processo Civil.

Parágrafo único. O perito consensual, indicado pelas partes, na forma do art. 471 do CPC, fica sujeito às mesmas normas e deve reunir as mesmas qualificações exigidas do perito judicial.

Art. 7º O profissional ou o órgão poderá ter seu nome suspenso ou excluído do CPTEC, por até 5 (cinco) anos, pelo tribunal, a pedido ou por representação de magistrado, observados o direito à ampla defesa e ao contraditório.

§ 1º A representação de que trata o caput dar-se-á por ocasião do descumprimento desta Resolução ou por outro motivo relevante.

§ 2º A exclusão ou a suspensão do CPTEC não desonera o profissional ou o órgão de seus deveres nos processos ou nos procedimentos para os quais tenha sido nomeado, salvo determinação expressa do magistrado.

Art. 8º A permanência do profissional ou do órgão no CPTEC fica condicionada à ausência de impedimentos ou de restrições ao exercício profissional.

§ 1º As entidades, os conselhos e os órgãos de fiscalização profissional deverão informar aos tribunais sobre suspensões e outras situações que importem empecilho ao exercício da atividade profissional, mensalmente ou em prazo inferior e, ainda, sempre que lhes for requisitado.

§ 2º Informações comunicadas pelos magistrados acerca do desempenho dos profissionais e dos órgãos credenciados serão anotadas no CPTEC.

§ 3º Para inscrição e atualização do cadastro, os peritos/órgãos deverão informar a ocorrência de prestação de serviços na condição de assistente técnico, apontando sua especialidade, a unidade jurisdicional em que tenha atuado, o número do processo, o período de trabalho e o nome do contratante.

Art. 9º Cabe ao magistrado, nos feitos de sua competência, escolher e nomear profissional para os fins do disposto nesta Resolução.

§ 1º A escolha se dará entre os peritos cadastrados, por nomeação direta do profissional ou por sorteio eletrônico, a critério do magistrado.

§ 2º O juiz poderá selecionar profissionais de sua confiança, entre aqueles que estejam regularmente cadastrados no CPTEC, para atuação em sua unidade jurisdicional, devendo, entre os selecionados, observar o critério equitativo de nomeação em se tratando de profissionais da mesma especialidade.

§ 3º É vedada, em qualquer hipótese, a nomeação de profissional que seja cônjuge, companheiro ou parente, em linha colateral até o terceiro grau de magistrado, de advogado com atuação no processo ou de servidor do juízo em que tramita a causa, para a prestação dos serviços de que trata esta Resolução, devendo declarar, se for o caso, o seu impedimento ou suspeição.

§ 4º Não poderá atuar como perito judicial o profissional que tenha servido como assistente técnico de qualquer das partes, nos 3 (três) anos anteriores.

§ 5º O CPTEC disponibilizará lista dos peritos/órgãos nomeados em cada unidade jurisdicional, permitindo a identificação dos processos em que ela ocorreu, a data correspondente e o valor fixado de honorários profissionais.

Art. 10. Para prestação dos serviços de que trata esta Resolução, será nomeado profissional ou órgão detentor de conhecimento necessário à realização da perícia regularmente cadastrado e habilitado, nos termos do art. 8º desta Resolução.

§ 1º Na hipótese de não existir profissional ou órgão detentor da especialidade necessária cadastrado ou quando indicado conjuntamente pelas partes, o magistrado poderá nomear profissional ou órgão não cadastrado.

§ 2º Para fins do disposto no § 1º deste artigo, o profissional ou o órgão será notificado, no mesmo ato que lhe der ciência da nomeação, para proceder ao seu cadastramento, conforme disposto nesta Resolução, no prazo de 30 (trinta) dias, contados do recebimento da notificação, sob pena de não processamento do pagamento pelos serviços prestados.

Art. 11. O magistrado poderá substituir o perito no curso do processo, mediante decisão fundamentada.

Art. 12. São deveres dos profissionais e dos órgãos cadastrados nos termos desta Resolução:

I – atuar com diligência;

II – cumprir os deveres previstos em lei;

III – observar o sigilo devido nos processos em segredo de justiça;

IV – observar, rigorosamente, a data e os horários designados para a realização das perícias e dos atos técnicos ou científicos;

V – apresentar os laudos periciais e/ou complementares no prazo legal ou em outro fixado pelo magistrado;

VI – manter seus dados cadastrais e informações correlatas anualmente atualizados;

VII – providenciar a imediata devolução dos autos judiciais quando determinado pelo magistrado;

VIII – cumprir as determinações do magistrado quanto ao trabalho a ser desenvolvido;

IX – nas perícias:

a) responder fielmente aos quesitos, bem como prestar os esclarecimentos complementares que se fizerem necessários;

b) identificar-se ao periciando ou à pessoa que acompanhará a perícia, informando os procedimentos técnicos que serão adotados na atividade pericial;

c) devolver ao periciando ou à pessoa que acompanhará a perícia toda a documentação utilizada.

Art. 13. Os profissionais ou os órgãos nomeados nos termos desta Resolução deverão dar cumprimento aos encargos que lhes forem atribuídos, salvo justo motivo previsto em lei ou no caso de força maior, justificado pelo perito, a critério do magistrado, sob pena de sanção, nos termos da lei e dos regulamentos próprios.

Art. 14. Ao detentor de cargo público no âmbito do Poder Judiciário é vedado o exercício do encargo de perito, exceto nas hipóteses do art. 95, § 3º, I, do Código de Processo Civil.

Art. 15. O disposto nesta Resolução não se aplica às nomeações de perícias realizadas até sua entrada em vigor.

Art. 16. Esta Resolução entra em vigor 90 (noventa) dias após a data de sua publicação.

Ministro Ricardo Lewandowski
Fonte: CNJ

NOTA DO EDITOR:
Clique no link abaixo para cadastrar-se no TJBA:
https://www.tjba.jus.br/peritos/solicitacaoInclusao/create

MERCADO INTERNACIONAL: BOLHA IMOBILIÁRIA CHEGOU A PORTUGAL

O setor imobiliário viveu em 2017 «o melhor ano de sempre» em termos de transações imobiliárias e tudo indica que a tendência é para se manter com 2018, a caminhar a passos largos para bater novos recordes. A opinião é unânime junto de várias especialistas contactados pelo SOL: «Se tudo correr bem e não houver quaisquer situações que possam influenciar a sanidade que o mercado vive, como por exemplo eventuais medidas na lei do alojamento local, estima-se que em 2018 possa verificar-se um crescimento na ordem dos 30%». 

Mas já há zonas – como Lisboa, Porto ou Algarve – que praticam preços acima do que seria desejável e, segundo os mesmos especialistas, «adivinhavam bolhas imobiliárias nessas regiões». 

Isso significa que estamos perante uma bolha imobiliária? 

Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), lembra que existem muitas assimetrias de norte a sul do país. «Há um problema, que está identificado e que se foca nas zonas mais premium das principais cidades, mas a única forma de o resolver é através da renovação de stock», diz ao SOL.

Também Reis Campos, presidente da Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI), admite que a bolha imobiliária está associada às duas principais cidades do país, mas considera que isso não reflete a realidade do país. «É certo que, sobretudo em determinados espaços das nossas principais cidades, tem havido uma evolução muito rápida, que alia uma maior procura por parte dos investidores a preços que estavam muito desfasados da realidade, já que muitos destes espaços nobres estavam abandonados e degradado», refere.

Para já, os responsáveis do setor, afastam a existência de especulação imobiliária em todo o mercado nacional. «O que há é um mercado a funcionar normalmente, regido pelas leis da oferta e da procura», garante Luís Lima, acrescentando ainda que «a ausência de ativos no mercado, sobretudo nas principais cidades, faz com que os preços subam, em determinadas zonas de Lisboa, do Porto e do Algarve», mas lembram que o país tem de ser visto como um todo e não apenas através destas regiões. 

O desafio, segundo Luís Lima, é repor o stock imobiliário nos centros das cidades, sobretudo no segmento médio e médio baixo, onde a oferta é cada vez escassa e, como tal, não dá resposta às necessidades de uma procura cada vez maior. Ainda assim, para o presidente da APEMIP, os preços nestas cidades ainda estão muito abaixo dos praticados na generalidade dos outros países europeus, o que torna o mercado português apetecível ao investimento estrangeiro. Mas deixa um recado: «Temos de ter em conta que o rendimento das famílias portuguesas não é equivalente aos rendimentos nestes países».

Mas, para Reis Campos, «a reabilitação Urbana ainda não ganhou a dimensão necessária, o arrendamento quase não existe e os desequilíbrios entre a oferta e a procura, ao invés de se atenuarem, estão a aumentar. Em consequência, o mercado imobiliário ‘agita-se’, mas contínua incapaz de colmatar as necessidades identificadas».

O presidente da CPCI acredita também que estamos a caminhar para a estabilização do imobiliário nacional, impulsionado pelas taxas de juro em níveis historicamente baixos, pela baixa atratividade dos produtos oferecidos pela banca e com o turismo a bater recordes sucessivos. Ainda assim, admite que «é necessário estar atento à evolução da conjuntura internacional e é impossível prever o futuro, mas também é amplamente reconhecido que, no presente momento, o mercado imobiliário nacional, de uma forma global, apresenta níveis de risco relativamente moderados».

Crescimento é cíclico

Mas a verdade é que o crescimento deste setor é cíclico e historicamente assiste-se a fortes crises, seguidas por verdadeiros crescimentos. Em 2001 verificou-se um pico no mercado, ao serem registadas mais de 114 mil novas licenças, mas, a partir daí, assistiu-se a uma queda contínua. Conclusão: durante 13 anos o mercado caiu cerca de 94%. Em 2009, influenciado não só pela crise do subprime, mas também pela instabilidade econômica, laboral, assim como, pelo fecho da torneira do crédito à habitação o setor bateu no fundo. Uma retração que se prolongou até ao final de 2013, ou seja, cerca de quatro anos que representaram uma verdadeira dor de cabeça aos proprietários que pretendiam vender os seus imóveis. E pelo mercado estar tão parado provocou uma pressão sobre os preços, m0mento em que os valores atingiram mínimos históricos. 

Só no final de 2013 é que o mercado ganhou um novo fôlego, altura em que se começaram a ver os efeitos positivos da criação dos programas de captação de investimento como o regime fiscal para residentes não habituais e o programa de autorização de residência para atividades de investimento. «A partir daí, aos poucos, o imobiliário foi assistindo à retomada do mercado, apoiada também no regresso do mercado interno, que foi estimulado pela melhoria das condições econômicas, laborais, pelo regresso da concessão de crédito ao imobiliário, ainda que com mais restrições e baixas taxas de juro», diz Luís Lima. 

Mas, apesar do crescimento do setor, Reis Campos chama a atenção para os números ainda estarem aquém do que se verificava antes da crise: «Em 2017, foram, licenciados 14.044 imóveis novos, mais 107% que o verificado em 2014 mas, ainda assim, cerca de 8 vezes menos que o apurado em 2001».

O que é certo é que nada é eterno e, mesmo que o crescimento do setor ainda tenha alguns anos para crescer, muitos especialistas explicam que as bolhas imobiliárias ocorrem recorrentemente e, por vezes, cerca de oito anos após uma recessão forte, ou seja, a partir do ponto em que o ciclo de uma retomada atinge o seu auge, antecedendo nova fase de perturbação econômica. 

Euforia puxa pela construção

Este bom momento que se vive no setor tem influenciado o aparecimento de novas empresas, nomeadamente no mercado da mediação. Só no ano passado foram licenciadas 1385 novas mediadoras, mais 30% do que um ano antes. Mas esse aumento também acarreta problemas, alerta Luís Lima. «A par das empresas sérias, que cumprem todos os requisitos legais e de licenciamento, estão também a proliferar profissionais e ‘empresa’ que atuam completamente a margem da lei, pondo em perigo não só a credibilidade da classe, mas, sobretudo, a segurança dos consumidores». 

Face a este cenário, o presidente da APEMIP, chama a atenção para a necessidade de existir uma regulação mais próxima, «que identifique e puna quem atua à margem da lei», acrescentando que este é um dos motivos que «nos leva a reclamar a auto regulação do mercado, num sistema em parceria com o estado que garanta uma maior transparência e segurança». 

Também a própria construção está a beneficiar-se do aumento da procura no setor imobiliário, uma vez que foram geradas atividades e oportunidades num mercado que estava estagnado. Mas nem tudo são boas notícias. O presidente da Associação de Empresas de Construção e Obras Públicas (AECOPS), Ricardo Pedrosa Gomes, garante ao SOL que «essa dinâmica não se está a traduzir numa melhoria da rentabilidade e da saúde econômica das empresas de construção, porque os preços praticados são baixos, com uma concorrência desregrada, ficando os ganhos nos promotores e proprietários e não nos construtores».

As perspectivas são de que o setor da construção continue a crescer durante este ano, impulsionado por este segmento de mercado, ainda que a um ritmo menor do que o registado no ano anterior, e que os preços da construção subam em virtude da escassez de mão-de-obra especializada que já se faz sentir. «Em números, espera-se uma evolução positiva da produção do setor da construção em 2018, na ordem dos 4,5%, o que, embora refletindo algum abrandamento face ao ritmo do ano anterior, quando o crescimento da construção deverá ter atingido os 5,9%, não deixa de constituir a segunda maior taxa de crescimento do setor no período 2001 a 2018», salienta.

Pelas contas de Ricardo Pedrosa Gomes, o volume total de produção da construção deverá ultrapassar em 2018 os 11,7 mil milhões de euros, com o segmento da construção de edifícios a crescer 4,9%, para os 6,1 mil milhões de euros, e o segmento da engenharia civil a aumentar 4%, para os 5,6 mil milhões de euros. «A manutenção de um nível elevado de produção das empresas de construção resultará, por um lado, da continuação de um acentuado dinamismo no mercado imobiliário e, por outro, de um reforço na execução de projetos desenvolvidos ao abrigo dos fundos comunitários inscritos no Portugal 2020», afirma.

Uns números que vão ao encontro do presidente da CPCI ao alertar que a «capacidade de atração do investimento nacional e estrangeiro, o alargamento da reabilitação urbana à generalidade do território e a estabilidade e competitividade fiscal e o reforço do investimento público são alguns vetores essenciais para que estas expectativas positivas se possam concretizar», conclui.

Fonte: Sónia Peres Pinto / SOL Economia.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E DEFESA DO DEVEDOR

Regida pela Lei 9.514/97, com última alteração dada pela Lei 13.465/2017, a alienação fiduciária é uma modalidade de negócio jurídico, onde o contratante (fiduciante), transfere a título de garantia, a propriedade ao contratado (fiduciário), até a resolução do contrato que se dará com a quitação do valor financiado.

No caso de contratação na modalidade de financiamento imobiliário, o financiado (a quem foi concedido o crédito para aquisição do imóvel), entrega como garantia a propriedade do imóvel adquirido, retendo para si apenas a livre utilização do imóvel até a quitação da dívida, oportunidade onde passará a ter a propriedade plena do referido imóvel.

Neste caso, ocorrendo a inadimplência das parcelas contratadas, o credor fiduciário, executa a alienação promovendo a consolidação do imóvel, ato que lhe confere o direito de alienar o bem para fins de quitação da dívida contraída.

Este procedimento é inteiramente formalizado pelo credor pela via administrativa e perante o Cartório de Registro e Imóveis, justamente para garantir a desburocratização e celeridade na execução da garantia, em semanas o crédito é recuperado.

Daí porque a implantação do instituto da alienação fiduciária garante juros menores fomentando os financiamentos imobiliários.

O procedimento de consolidação do imóvel está previsto no artigo 26 da Lei 9.514/97 e determina que o credor promova, por intermédio do Cartório de Registro de Imóveis, a notificação do devedor ou representante legal ou procurador constituído (com as alterações da Lei 13.465/17, à intimação aplicar-se-á subsidiariamente os artigos 252, 253 e 253 do CPC), para pagamento do valor das parcelas inadimplentes, acrescidas dos encargos legais pertinentes mais despesas de cobrança e intimação, conferindo-lhe para tanto o prazo de 15 dias.

Regularmente notificado o devedor fiduciante tem a oportunidade de purgar a mora e retomar o cumprimento regular do contrato.

Na impossibilidade de saldar a dívida, o imóvel terá a consolidação averbada na matrícula do imóvel e em 30 dias será realizado o primeiro leilão público do imóvel.

Assim, importante que o devedor fiduciante tenha plena consciência de que uma vez inadimplente, está preste a perder por completo os poderes sobre o imóvel dado em alienação fiduciária.

Note-se que a Lei de Alienação e seu procedimento expropriatório já foram por diversas vezes analisados sob a égide constitucional e não há mais qualquer discussão cabível quanto à sua constitucionalidade, portanto é fato sua compatibilidade com nosso ordenamento jurídico.

Resta, portanto, ao fiduciante inadimplente, algumas poucas providências extrajudiciais e judiciais em defesa perante o procedimento expropriatório do imóvel dado em garantia.

A medida mais segura e efetiva a ser adotada pelo devedor fiduciante é sem sombra de dúvidas negociar com o credor as parcelas devidas retomando o cumprimento do contrato, por óbvio que é preferível ao credor uma composição amigável recebendo seu crédito em dinheiro, a promover a praça do imóvel.

Essa negociação deve ser feita antes da consolidação do imóvel, pois o contrato resolve-se com a efetiva averbação da consolidação na matrícula, entendimento ratificado com a nova disposição incluída pela Lei 13.465/17, no §2º-B, do artigo 27 da Lei 9.514/97, quando garante ao devedor fiduciante o direito de preferência na compra do imóvel após a consolidação.

Veja, após a efetiva consolidação, a disposição legal fala de direito de preferência para adquirir o imóvel, não se tratando mais de purga da mora, mas de recompra do imóvel pelo valor do saldo devedor da operação de alienação fiduciária, logo, resta por evidente que a consolidação resolve o contrato, uma das questões ícones da discussão judicial antes do advento da Lei 13.465/17.

Assim, tão logo ocorra a inadimplência, mister se faz que o devedor se esforce em buscar meios para uma composição amigável, pois caso esta reste por infrutífera, uma vez consolidado o imóvel, restará apenas ao devedor fiduciário exercer o seu direito de preferência na aquisição do imóvel até a data da realização do segundo leilão, fazendo-o por preço correspondente ao valor da dívida, mais encargos e despesas previstas no §2º-B, do artigo 27 da Lei 9.514/97.

Ressalte-se que a consolidação do imóvel, por ser um procedimento administrativo, exige que todas as formalidades previstas em lei sejam rigorosamente atendidas, como geralmente ocorre, contudo, excepcionalmente verificado qualquer vício no procedimento de consolidação, o devedor alienante poderá socorre-se do judiciário na tentativa de comprovar cabalmente a verificação do vício, que pode configurar-se dentre outros: falha na notificação para purga da mora, cobrança indevida (parcelas já quitadas), exigência de encargos legais não corroborados pela legislação.

Destaque-se que uma vez anulada a consolidação pela verificação de vício, não há óbices ao credor fiduciário para iniciar novo procedimento consolidatório do imóvel.

Não menos importante, outro vício que pode eventualmente ocorrer no processo de execução da alienação fiduciária é a falta de intimação do devedor fiduciante acerca do dia e horário da realização dos leilões (exigência imposta pela Lei 13.465/17), esse vício é capaz de suspender a realização de leilões ou de suspender os efeitos de leilões já realizados.

Anteriormente à expressa previsão legal a questão também era comumente discutida nas ações fiduciárias, a tese alegada pelos fiduciantes, que pleiteavam a anulação de todo o procedimento expropriatório, era a que a falta de intimação da realização dos leilões, estirpava-lhes a possibilidade de purga de mora até o momento da lavratura do auto de arrematação, invocava-se equivocadamente as premissas do Decreto Lei 70/66.

Mais uma vez a Lei 13.465/17 esclarece a questão promulgando o inciso II, do artigo 39, que deixa claro quanto às operações de crédito do Sistema Financeiro de Habitação previstos na Lei 9.514/97 não se aplicarem as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei 70/66. 

Destarte, a falta de intimação do devedor fiduciante das datas de realização dos leilões não torna nula a consolidação do imóvel, assim sendo, não há óbices ao credor fiduciário em reagendar novas datas para os leilões e promovendo a devida intimação prosseguir com as medidas expropriatórias.

Conclusão: A alienação fiduciária é o instrumento responsável por manter aquecido o mercado imobiliário no nosso país, pois garante ao credor a retomada do crédito de forma célere. Por outro lado, uma vez em mora, o devedor fiduciante precisa fazer o possível para regularizar o pagamento de suas parcelas antes da consolidação do imóvel, porque após, será possível apenas a recompra do imóvel pelo valor do saldo devedor da alienação, inclusos despesas e encargos legais previstos em contrato, fator que torna quase nulas as chances de não perder por completo seu imóvel. Em qualquer situação, sempre é possível socorrer-se do judiciário para dirimir questões controversas.

Os prazos e os procedimentos declinados não são os mesmos para as contratações de financiamento habitacional e contratação PMCMC com recursos da FAR.

Dra. Priscila Rocha de Menezes - Advogada, atuante em Direito Civil (imobiliário, consumidor, cobrança e apreensão), Direito Tributário (consultivo e contencioso). Atuação direta na área fiscal. Atendimento e interface com auditoria, fiscalização, clientes e escritórios externos.

Fonte: meuadvogado.com

A CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA NOS CONTRATOS DE AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA

Nos contratos de aquisição de unidade imobiliária (compra e venda de imóvel), notadamente quando vendidas no pé (no chão, na planta) ou ainda em construção, tem-se, quase que a unanimidade, a existência de cláusula que possibilidade a tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias ao eventual atraso do prazo previsto para o término (conclusão) das obras, prorrogando-o. Trata-se, pois, de um prazo complementar àquele originariamente previsto.

Os contratos de tal natureza estão, em regra, submetidos ao Código de Defesa do Consumidor - CDC (Lei Federal nº 8.078/1990), sendo classificados como de adesão (artigo 54 do CDC), já que suas cláusulas são estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor/vendedor, sem que o consumidor/adquirente possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo. Ou seja, o consumidor tem tão somente a opção de aceitar as cláusulas impostas unilateralmente pelo fornecedor ou deixar de celebrar o próprio negócio jurídico ao optar por sua rejeição.

A princípio, deve-se ressaltar entendimento pessoal no sentido de que a cláusula de tolerância é abusiva, na medida em que transfere o risco do negócio (que fundamenta a própria responsabilidade civil estatuída pelo Código de Defesa do Consumidor) ao consumidor, colocando-o em situação de ainda mais vulnerabilidade (lhe gerando uma desvantagem manifestamente excessiva), ferindo, ademais, seu direito ao adequado planejamento financeiro e patrimonial. Por isso, acaba por desrespeitar a proteção de seus interesses econômicos, bem como os princípios da transparência, da harmonização das relações de consumo e da boa-fé, e os direitos básicos do consumidor a igualdade nas contratações e a proteção contra cláusulas abusivas, desrespeitando, pois, os artigos 4º, caput, I e III, 6º, II e IV, 12, 14, e 51, I, IV e XV, todos do Código de Defesa do Consumidor.

Contudo, não obstante as razões expressadas acima, a jurisprudência tem reconhecido a validade da cláusula em questão, razão pela qual, partindo-se desta premissa, cumpre analisar alguns pontos que podem eventualmente restar controvertidos, utilizando-se, como parâmetro, julgados proferidos especialmente pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) e pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ/SP).

As considerações a ser lançadas, não obstante e como apontado acima, não implicam em abono à autorização de previsão do prazo de tolerância, que, a seu turno, pode inclusive ser enfrentado diretamente pelo Superior Tribunal de Justiça no futuro, que poderá reputá-lo como abusivo.

De outro turno, como mencionado, interessa analisar algumas posições jurisprudenciais sobre o assunto, acrescentando-se a esse respeito, aliás, que, em recentíssimo julgamento proferido em 31 de agosto de 2017, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por meio do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas nº 0023203-35.2016.8.26.0000 (Turma Especial – Privado, Relator Desembargador Francisco Loureiro), fixou algumas teses aplicáveis ao tema ora proposto, que serão, pois, devidamente incorporadas e mencionadas, ressaltando-se, ainda, sua observância obrigatória no âmbito de sua competência jurisdicional (nos termos do novo Código de Processo Civil).

Por primeiro, o prazo de tolerância, para ser reputado como válido, deve estar previsto expressamente em cláusula contratual, que deve ser clara e inteligível (Súmula nº 164 do TJ/SP). Outrossim, o prazo máximo é, pois, de 180 (centro e oitenta) dias, mas dias efetivamente corridos, e não úteis (a estipulação em dias úteis afronta o entendimento jurisprudencial sobre o tema). A esse respeito, vale conferir o julgamento proferido pelo TJ/SP na Apelação nº 1073833-74.2013.8.26.0100 (9ª Câmara de Direito Privado, Relator Desembargador Alexandre Lazzarini, j. 22/8/2017).

No âmbito do julgamento do mencionado Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas, o TJ/SP, seguindo sua jurisprudência supracitada, aprovou o tema nº 1, assentando que: É valido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta dias corridos estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.

Vencidos os 180 (cento e oitenta dias) complementares, não há de se falar em nova prorrogação (ou excludente de responsabilidade) fundada no caso fortuito e/ou na força maior. É o entendimento sedimentado na Súmula nº 161 do TJ/SP, no sentido de que não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente.

Na realidade, partindo-se do princípio de que o prazo de tolerância, por si só, é válido, este prazo complementar deve abarcar, em seu conteúdo, por consequência, a possível ocorrência de caso fortuito ou força maior (este tem sido o fundamento principal para se aceitar o prazo complementar), que não poderá ensejar em nova prorrogação do prazo de conclusão das obras pelos mesmos motivos que dão ensejo à fixação do anterior prazo de tolerância. Aliás, sequer há consenso doutrinário e jurisprudencial sobre a possibilidade do caso fortuito e de força maior serem considerados como excludentes de responsabilidade civil no âmbito da relação de consumo.

Ultrapassado o prazo de 180 (cento e oitenta) dias de tolerância, o fornecedor/vendedor passa a se encontrar em mora perante o consumidor/adquirente.

Esta mora, por sua vez, somente cessa com a efetiva entrega das chaves, e não com a expedição do habite-se (note-se que entre as duas providências pode haver um grande lapso temporal). Vale conferir, a esse respeito, que [...] sua mora deve estar caracterizada até a data da efetiva entrega das chaves ao comprador e, assim, a sua imissão na posse do imóvel, não sendo possível atrelar a conclusão da obra com a expedição do “habite-se”. Isto porque o “habite-se” corresponde ao documento administrativo expedido pela Municipalidade para atestar a adequação da obra e suas condições de habitabilidade, mas não representa a efetiva entrega da unidade para o seu promissário comprador. É, ainda, necessário o fornecimento de toda documentação para possibilitar o financiamento bancário pelo consumidor, a individualização das matrículas, a baixa dos gravames hipotecários, dentre outros. [...] (TJ/SP, Apelação nº 0068690-58.2012.8.26.0100, 3ª Câmara de Direito Privado, Relatora Desembargadora Marcia Dalla Déa Barone, j. 10/12/2016), ou, ainda, a Súmula nº 160 do TJ/SP, que dispõe que a expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.

Na análise do tema nº 5 do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no âmbito do TJ/SP, a tese restou assim fixada: O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso será obtido economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma já regularizada.

Havendo a ocorrência de mora pelo fornecedor (ou seja, ultrapassados os 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto para o término da obra), ou mesmo o inadimplemento parcial do objeto do ajuste (a depender da providência jurídica adotada pelo consumidor), alguns pontos devem ser observados.

Em primeiro lugar, deve-se considerar a possibilidade de rescisão (resolução) do contrato, sem a incidência de quaisquer ônus ao consumidor, tampouco a imposição de multa contratual prevista para o caso de resilição simples, já que o desfazimento do negócio jurídico, no caso, dá-se por culpa do fornecedor/vendedor. Nesse sentido: STJ, REsp 1129881/RJ, Relator Ministro Massami Uyeda, j. 15/9/2011; TJ/SP, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação nº 0142955-65.2011.8.26.0100, Relator Desembargador Natan Zelinschi De Arruda, j. 14/11/2013.

Ademais, embora ainda seja objeto de certa divergência, tem-se, inegavelmente, data venia, situação apta a ensejar a fixação de dano moral, conforme já entendeu em algumas oportunidades o TJ/SP, cabendo transcrever o seguinte trecho de relevante julgado a respeito: [...].A alegação de que o atraso é mero inadimplemento contratual não se coaduna com o aspecto preventivo-pedagógico dessa espécie indenizatória, o qual, acrescido da frustração no recebimento do imóvel objeto da promessa de venda e compra pactuada, resultam em lesão de cunho extrapatrimonial. O ilícito, portanto, é gerador de grave frustação e insegurança, não se tratando de mero aborrecimento, inclusive porque interfere na aquisição do direito de moradia, peça inseparável do princípio da dignidade da pessoa humana. [...] (3ª Câmara de Direito Privado, Apelação nº 4012749-76.2013.8.26.0114, Relator Desembargador Donegá Morandini, j. 7/11/2014).

De toda forma, a jurisprudência não tem reconhecido uma espécie de dano moral in re ipsa no caso, entendendo que o simples inadimplemento não gera, por si só, dano moral, cabendo, então, à demonstração de sua ocorrência por parte do consumidor (o que, data venia, é bastante presumível, como mencionado acima). Por isso, inclusive, é que o TJ/SP, ao analisar o tema nº 4 no citado Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas, rejeitou o estabelecimento de qualquer tese em razão do tema envolver necessariamente matéria fática ao exame de cada caso concreto.

Além do dano moral, a situação é apta também a demandar a fixação de indenizações por danos materiais, consubstanciados em cláusula penal compensatória ou moratória, a depender do caso (se a prestação continuará a ser útil ao consumidor), e em lucros cessantes.

As penas em tela devem ser fixadas em percentual sobre o valor do contrato (STJ, Terceira Turma, REsp 1.355.554/RJ, Relator Ministro Sidnei Beneti, DJe 04/02/2013), havendo pequena divergência quanto a necessidade, nesse sentido, de haver expressa previsão contratual para tanto (o que dificilmente ocorrerá, já que o contrato é de adesão, conforme já aduzido anteriormente, a normalmente o fornecedor fará a inserção de cláusula que apenas lhe beneficie). De toda forma, o STJ julgará a possibilidade de inversão, em desfavor do fornecedor, da cláusula penal estipulada exclusivamente ao adquirente/consumidor, pela sistemática dos recursos repetitivos (Tema nº 971 - REsps nº 1.614.721/DF e 1.631.485/DF), devendo-se aguardar sua decisão.

Os lucros cessantes, por sua vez, são presumíveis, independentemente da finalidade para a qual o imóvel fora adquirido, podendo corresponder tanto aos eventuais aluguéis não percebidos durante o período de mora ou inadimplemento como a própria não fruição do bem. Nesse sentido: STJ, Quarta Turma, AgRg no AREsp 525614/MG, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, j. 19/8/2014); Súmula nº 162 do TJ/SP: Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio. Sua apuração, outrossim, pode ser verificada de acordo com o tema nº 5 aprovado pelo TJ/SP no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (já transcrito anteriormente): O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso será obtido economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma já regularizada.

Registre-se tão somente que, nesse sentido, alguns julgados têm considerado uma única espécie de indenização, embora, data venia, seja possível a cumulação entre cláusula penal compensatória ou moratória e lucros cessantes.

Aliás, pode até se cogitar da fixação de outra indenização por danos materiais, caracterizada como danos emergentes, especialmente nos casos em que o consumidor se veja obrigado a locar um imóvel em virtude do descumprimento pelo fornecedor. Exemplo, nesse sentido, pode ser colhido do seguinte julgado do STJ (Terceira Turma, REsp 644984/RJ, Rel. Min Nancy Andrighi, j. 16/8/2005): [...] A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova [...].

Ademais, os chamados juros de obra, juros de evolução da obra ou taxa de evolução da obra, que têm sido admitidos pela jurisprudência, não são lícitos após o transcurso do prazo para entrega do imóvel (incluído o prazo de tolerância), devendo o fornecedor/vendedor arcar com tal ônus. Nesse sentido, o tema nº 6 no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas do TJ/SP: É ilícito o repasse dos "juros de obra", ou “juros de evolução da obra”, ou “taxa de evolução da obra”, ou outros encargos equivalentes, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância.

Outra consequência do atraso na entrega da unidade autônoma é a possibilidade de o consumidor/adquirente cessar o pagamento das parcelas que vencem durante tal período, até que ocorra a entrega das chaves, sem que incidam quaisquer juros ou multas. Contudo, tem-se entendido que, ainda assim, não fica suspensa a correção monetária do saldo devedor, mas apenas a possibilidade de que substituição do índice (indexador) contratualmente previsto (normalmente o Índice Nacional da Construção Civil (INCC) por outro mais favorável ao consumidor (normalmente o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA). Nesse sentido, a tese fixada no tema nº 8 pelo TJ/SP no já mencionado Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas: O descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, não faz cessar a incidência de correção monetária, mas tão somente dos juros e multa contratual sobre o saldo devedor. Devem ser substituídos indexadores setoriais, que refletem a variação do custo da construção civil, por outros indexadores gerais, salvo quando estes últimos forem mais gravosos ao consumidor.

Por fim, lembre-se que, enquanto não ocorrer a entrega das chaves ao consumidor/adquirente, as despesas com o imóvel – a exemplo de tributos e taxas condominiais – são de responsabilidade do fornecedor/vendedor.

Em suma, os contratos desta espécie guardam algumas questões complexas, que demandam uma análise cuidadosa sobre suas cláusulas e as repercussões jurídicas advindas de sua interpretação e das condutas do fornecedor/vendedor, devendo ainda se observar os reflexos quanto a rescisão ou não do ajuste (e as implicações quanto a mora ou inadimplemento).

Lembre-se, por derradeiro, que, com exceção do STJ, as teses e entendimentos fixados pelo TJ/SP refletem o posicionamento de suas Câmaras de Direito Privado, de modo que pode haver entendimento divergente de quaisquer das Câmaras de Direito Público que com bastante frequência analisam temas ligados à legislação consumerista, a exemplo da imposição de sanções pelos órgãos de defesa do consumidor (Procons, etc.).

André Beccuzi de Souza - Empregado público da Fundação Procon/SP; Professor de direito do consumidor da FACP - Faculdade de Paulínia; Professor convidado da pós-graduação da Faculdade Zumbi dos Palmares; Associado do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor (BRASILCON); Palestrante e autor de diversos artigos jurídicos.

Fonte: Jornal Carta Forense