AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS DE EMPRESAS EM LIQUIDAÇÃO JUDICIAL. QUAIS OS RISCOS?

A crise econômica desencadeada no Brasil no ano de 2014 impactou profundamente o mercado interno, desestabilizando as empresas brasileiras e resultando num surto de pedidos de Recuperação Judicial.

Durante a crise, diversos setores da economia sofreram forte retração, o que resultou na diminuição dos postos de trabalho. Dentre estes setores, destaca-se a indústria da construção civil, que anos antes gozava de um verdadeiro boom imobiliário. É neste cenário econômico que muitas empresas do ramo da construção civil ajuizaram os respectivos pedidos de recuperação judicial.

De um lado, temos o mercado desaquecido proporcionando a queda no preço dos imóveis. Do outro, no entanto, muitos consumidores têm receio de adquirir os imóveis com valores mais baixos de empresas em recuperação judicial. Esta insegurança é compreensível, pois há escassez de informações claras acerca da temática. O objetivo deste breve artigo é descortinar os eventuais riscos envolvidos numa aquisição desta natureza.

De início, é importante salientar que, estando tudo certo com a incorporação, não há risco algum para o adquirente de boa-fé. Isto porque o sistema jurídico brasileiro adota diversos mecanismos que protegem o adquirente de um imóvel nestas condições.

Quais são esses “mecanismos” jurídicos?

Antes, cabe destacar o que é e para que serve o instituto da recuperação judicial. Neste ponto, é importante frisar que Recuperação Judicial não se confunde com a Falência, instituto que cuida da quebra da empresa e da liquidação patrimonial para pagamento dos credores.

Pois bem, o regime de Recuperação Judicial é regulamentado pela Lei 11.101/2005 e visa o soerguimento de uma empresa em crise financeira superável. E assim, através do instituto da recuperação judicial, a empresa recuperanda deverá apresentar uma estratégia para os pagamentos de seus credores, sob pena de ser decretada falida. Ou seja, quando uma empresa requer a concessão da Recuperação Judicial, ela se compromete perante o Judiciário a quitar todas suas dívidas na forma estabelecida ou terá sua atividade encerrada.

A referida Lei determina que o imóvel adquirido pelo comprador de boa-fé não se submete aos efeitos da recuperação judicial. Equivale dizer que o imóvel é de quem o adquiriu, não podendo a incorporadora utiliza-lo para saldar dívidas trabalhistas, de fornecedores ou mesmo tributárias. Ou seja, o imóvel é seu, mesmo que ele esteja na planta e financiado.

Neste diapasão, veja trecho do artigo 49, parágrafo 3º, da Lei 11.101/2005, onde o legislador cuidou de proteger aqueles promitentes compradores de boa-fé:

3º Tratando-se de credor titular da posição de proprietário fiduciário de bens móveis ou imóveis, de arrendador mercantil, de proprietário ou promitente vendedor de imóvel cujos respectivos contratos contenham cláusula de irrevogabilidade ou irretratabilidade, inclusive em incorporações imobiliárias, ou de proprietário em contrato de venda com reserva de domínio, seu crédito não se submeterá aos efeitos da recuperação judicial e prevalecerão os direitos de propriedade sobre a coisa e as condições contratuais, observada a legislação respectiva […]

Todavia, pode ocorrer da incorporadora incluir indevidamente o imóvel comercializado no rol patrimonial da recuperação, neste caso, o adquirente deverá procurar um advogado para que solicite ao Juiz da recuperação a exclusão imediata do imóvel do processo.

Por outro lado, atente-se que este regramento não se aplica à hipótese de extinção do contrato de compra e venda com a incorporadora, se ocorrido em momento anterior ao pedido de recuperação. Ou seja, se o consumidor desiste da compra do imóvel antes da concessão da recuperação judicial da incorporadora, ele não mais estará protegido pelo artigo 49 § 3 da Lei de recuperação.

Nesta circunstância, o imóvel volta a pertencer ao patrimônio da empresa e o consumidor passa a ter direito de crédito, que será pago na forma do plano de recuperação. Nestes casos, é altamente recomendável que constitua-se um advogado para acompanhar o processo e assegurar o recebimento crédito.

Outra garantia legal está na Lei de Incorporações Imobiliárias, que institui o regime de patrimônio de afetação. Este regime – que está explicitado no Capítulo I-A dessa Lei e ratificado pelo Código de Processo Civil, no artigo 833, inciso XII – assegura que os recursos destinados para a construção de um determinado empreendimento imobiliário devem ser separados do patrimônio geral da incorporadora. Ou seja, existe o patrimônio geral da incorporadora e existe o patrimônio do empreendimento em construção, tal separação é chamada de regime de patrimônio de afetação.

Essa separação de patrimônio com o patrimônio geral da incorporadora garante que: mesmo em hipóteses de concessão de recuperação judicial ou decretação de falência, o empreendimento não deverá ser afetado pelos efeitos da insolvência até a finalização da obra. Este entendimento tem sido adotado pelos tribunais.

Para fechar, vimos que o comprador de um imóvel ofertado por uma empresa em regime de Recuperação Judicial é beneficiado com as proteções legais expostas acima. Todavia, tratando-se de aquisição de um bem de valor considerável e em muitos casos, da realização de um sonho, a orientação é de que, antes de qualquer aquisição imobiliária o consumidor busque assessoramento com um advogado especializado para que, mediante uma investigação contratual e patrimonial, os riscos da operação possam ser mitigados, ainda mais em tempos de crise.

Victor Lawinscky de Andrade Nobre - Formação em advocacia de negócios.

Fonte: Artigos JusBrasil

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USUCAPIÃO ADMINISTRATIVA E A INCONSTITUCIONALIDADE DE LEI 13.465/2017

O artigo 1.071 do CPC/2015 introduziu o artigo 216-A na Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), criando a figura da usucapião administrativa, que será processada diretamente perante o cartório de registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo.

Dentre os requisitos exigidos pelo novo CPC, para a concessão administrativa de transferência de propriedade imobiliária, havia a exigência de expressa concordância do proprietário do imóvel quanto ao pedido de usucapião, sendo o seu silêncio, após devida notificação, interpretado como discordância à transferência da propriedade (parágrafo 2º do artigo 216-A da Lei 6.015/73, introduzido pelo artigo 1.071 do novo CPC).

Porém, o artigo 7º da Lei 13.465/2017 alterou o parágrafo 2º do artigo 216-A da Lei 6.015/73 para interpretar o silêncio do proprietário do imóvel usucapiendo como concordância à usucapião, ou seja, como concordância à transferência imobiliária.

A Procuradoria-Geral da República ingressou no Supremo Tribunal Federal com a Ação Direita de Inconstitucionalidade 5.771, contra o conteúdo normativo da Lei 13.465/2017.

Diversas questões de inconstitucionalidades foram suscitadas pela Procuradoria-Geral da República na petição inicial da ADI 5.771, a saber:

“A Lei 13.465/2017, além de ser fruto de medida provisória destituída dos requisitos constitucionais de relevância e urgência (art. 62, caput), afronta múltiplos princípios e regras constitucionais, como o direito a moradia (art. 6º), o direito a propriedade e o cumprimento de sua função social (art. 5º, caput e inciso XXIII), a proteção do ambiente (art. 225, caput, § 1º, I, II, III e VII, e §§ 2º e 4º), a política de desenvolvimento urbano (art. 182, caput e §§ 1º e 2º), o dever de compatibilizar a destinação de terras públicas e devolutas com a política agrícola e o plano nacional de reforma agrária (art. 188, caput), os objetivos fundamentais da República (art. 3º, I a III), a proibição de retrocesso, o mínimo existencial e o princípio da proporcionalidade (na faceta de proibição da proteção deficiente), a competência constitucionalmente reservada a lei complementar (art. 62, § 1º, III), a competência da União para legislar sobre Direito Processual Civil (art. 62, I, b), a previsão de que o pagamento de indenizações da reforma agrária será em títulos da dívida agrária (art. 184, caput), a exigência de participação popular no planejamento municipal (art. 29, XII) e as regras constitucionais do usucapião especial urbano e rural (arts. 183 e 191)”.

Lamentavelmente, não se observa no universo das diversas questões de inconstitucionalidade suscitadas na petição inicial da ADI 5.771 nenhuma nota digna de análise da alteração legislativa promovida pelo artigo 7º da Lei 13.465/2017, ou seja, em relação à nova interpretação normativa quanto aos efeitos jurídicos do silêncio do proprietário do imóvel.

Diante da falta de análise de tal questão na inicial da ADI, passa-se a algumas considerações sobre a constitucionalidade do artigo 7º da Lei 13.465/2017 em relação à novel concepção jurídica do silêncio como manifestação de vontade.

O artigo 1.071 do novo CPC, ao instituir a usucapião administrativa, teve a preocupação de não configurar o silêncio do proprietário do imóvel usucapiendo como concordância à postulação administrativa de transferência de propriedade imobiliária.

E por que o legislador no novo CPC não configurou o silêncio como manifestação positiva de vontade? Porque, se assim o fizesse, estaria maculando o disposto no artigo 5º, inciso LIV, da CF: “Ninguém será privado da liberdade ou de seus bens sem o devido processo legal”.

Parto da presunção que todos sabem o que significa “devido processo legal”.

A questão que proponho nesta reflexão é se a expressão "devido processo legal" inserida no inciso LIV do artigo 5º da CF está restrita ao processo jurisdicional ou se igualmente abrange o processo administrativo instaurado perante o cartório de registro de imóveis.

A resposta a essa indagação está na própria normatização principiológica contida no inciso LIV do artigo 5º da CF.

Como o inciso LIV do artigo 5º da CF faz referência não somente à propriedade, mas também à privação da "liberdade", tal inserção fez com que o "devido processo legal" mencionado no referido inciso diga respeito tão-somente ao processo jurisdicional, pois não há espaço no Brasil para a privação de liberdade por meio de processo administrativo.

Portanto, por determinação expressa da Constituição Federal, ninguém poderá ser privado de seus bens (e transferência compulsória de propriedade imobiliária é, indubitavelmente, privação de propriedade de bens imóveis) a não ser por meio do "devido processo legal jurisdicional".

Por isso, agiu com acerto o legislador do CPC/2015 em não dar efeito jurídico ao silêncio do proprietário (representativo de concordância com a transferência de propriedade), uma vez que a transferência compulsória de sua propriedade somente poderia ser concretizada mediante decisão judicial proferida em processo jurisdicional.

É certo que o artigo 111 do Código Civil preconiza que o silêncio importa anuência, quando as circunstâncias ou os usos o autorizarem, e não for necessária declaração de vontade expressa.

Sendo o direito de propriedade um direito disponível, o silêncio do proprietário do imóvel usucapiendo poderá ensejar a perda da propriedade.

Porém, para que esse silêncio tenha eficácia de manifestação positiva de vontade, há necessidade que seja manifestado em processo legal de natureza jurisdicional, e não administrativo, tendo em vista a proteção especial outorgada pela Constituição Federal à liberdade e à propriedade dos bens individuais, como direitos fundamentais.

Nessa perspectiva, a revelia ocorrida no âmbito do processo jurisdicional poderá ensejar eficácia jurídica ao silencio manifesto do réu.

Artur César de Souza - Juiz federal convocado no TRF-4, pós-doutor pela Università Statale di Milano (Itália), Universidad de Valencia (Espanha), Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa (Portugal) e Universidade Federal de Santa Catarina, doutor em Direito das Relações Sociais pela Universidade Federal do Paraná, doutorando em Filosofia pela Universidade de Barcelona (Espanha), professor da Universidade de Marília e juiz formador da Escola da Magistratura Federal do TRF-4.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

SELIC MENOR ANIMA MERCADO DE FUNDO IMOBILIÁRIO COM RENDIMENTOS MENSAIS

IFIX já valorizou 5,53% no primeiro trimestre de 2018 e alcançou ganhos de 16,02% nos últimos 12 meses, em virtude da correlação inversa com a baixa das taxas de juros praticadas no mercado.

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O ambiente de taxa básica de juros (Selic) em sua mínima histórica anima o segmento de fundos de investimentos imobiliários que pagam rendimentos mensais aos cotistas. Na média, essas carteiras mostram ganhos anuais de 2 pontos percentuais acima do DI.

Especialistas consultados pelo DCI, lembram que os rendimentos mensais – pagos aos cotistas de fundos imobiliários – são isentos do imposto de renda (IR) para pessoas físicas. O rendimento líquido mensal oscila entre 0,6% e 0,7% dependendo da carteira selecionada no mercado secundário (B3).

“Se considerada essa vantagem tributária, o retorno está muito acima do DI [o referencial do mercado de renda fixa]”, afirma o gerente da Socopa Invest, Fabricio Tota.

Para o analista-chefe da Rico Investimentos, Roberto Indech, a tendência é que os fundos imobiliários se beneficiem dos juros no menor patamar da história. A Selic está em 6,5% ao ano e pode cair para 6,25% no encerramento do ciclo de baixa, conforme previu o próprio Banco Central (BC) na ata da reunião do Comitê de Política Monetária (Copom).

“Grande parte da valorização [das cotas de fundos] já ocorreu nos últimos 18 meses dada a correlação inversa com a taxa Selic. Mas há uma perspectiva positiva para a valorização de imóveis”, argumentou Roberto Indech.

De fato, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) da B3 já avançou 5,53% neste primeiro trimestre do ano, e 16,02% nos últimos 12 meses até 27 de março. “O IFIX subiu bem, mas, daqui para frente, temos que considerar a recuperação econômica do País, a redução da vacância dos imóveis e uma melhora no valor dos aluguéis”, aponta o especialista em ações da Levante, Eduardo Guimarães.

Quanto aos riscos, ele alertou que o investidor pessoa física não deve concentrar seus aportes em fundos imobiliários de um ativo só (monotemáticos), mas diversificar. “Montar uma carteira, com fundos de shoppings, galpões e de lajes corporativas; e manter um horizonte de dois ou três anos. O ideal é buscar fundos mais consolidados [mercado secundário na B3] que pagam rendimentos mensais.”

Fabrício Tota, da Socopa Invest, pontuou que na B3 há cotas de fundos imobiliários negociadas em torno de R$ 100. “Para fazer sentido, um mínimo de R$ 5 mil [para diversificar]”, exemplificou. O gerente contou que na Socopa Invest, não há cobrança de corretagem nesse segmento e o ticket está em torno de R$ 22 mil, com carteiras com patrimônio médio de R$ 117 mil.

Roberto Indech, da Rico Investimentos, também sugeriu tickets iniciais [de entrada] entre R$ 5 mil e R$ 10 mil. “Não tem cobrança de corretagem, nem de custódia”, citou.

A carteira recomendada pela Rico Investimentos relacionava sugestões como: Hotel Maxinvest (HTMX11); Kinea Investimentos Imobiliários (KNCR11); Maxi Renda (MXRF11); e BTG Pactual Fundos de Fundos (BCFF11).

Apenas como exemplo, em 12 meses até o final de fevereiro de 2018, o Hotel Maxinvest pagou rendimento mensal e líquido equivalente a 6,26% ao ano; seguido pelo BTG Pactual Fundo de Fundos com 7,87%; Kinea Investimentos Imobiliários com 8,02%; e Maxi Renda FII com retorno de 9,12%.

Ofertas públicas

Na visão do gerente da Socopa Invest, a baixa da Selic também incentiva novas ofertas públicas de fundos imobiliários em 2018. “Os gestores estão notando muitas oportunidades. Há diversos ativos imobilizados como shoppings centers que podem ser ofertados”, aponta Fabrício Tota.

Ele contou que os tickets em ofertas já diminuíram para faixa de R$ 5 mil, bem menores em relação ao histórico ocorrido entre 2012 e 2014, quando houve um boom nesse setor. “São tickets pequenos, para pulverizar [atingir o maior número de pessoas físicas]”, diz.

Na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), estão relacionadas 14 ofertas públicas de fundos imobiliários em análise, sendo nove inscritas em 2018, e três com prospecto definitivo (informações prontas aos interessados). “Numa oferta deve-se entrar com cautela, a liquidez é menor no início do fundo, tem que carregar a cota por mais tempo”, alerta Tota.

Fonte: DCI - Diário, Comércio, Indústria e Serviços

PERSPECTIVAS PARA O MERCADO DE IMÓVEIS NO PRIMEIRO SEMESTRE

O mercado imobiliário é um setor fundamental para a economia brasileira, gerando negócios e empregos. Por isso, é interessante conhecer as perspectivas para o mercado de imóveis no primeiro semestre de 2018, tornando possível compreender as novas demandas e oportunidades desse setor.

Com a retomada do crescimento da economia, o aumento no número de empregos e a estabilização financeira, o mercado imobiliário começa a aquecer, possibilitando que novas negociações sejam realizadas.

De acordo com José Romeu Ferraz, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo, as perspectivas do mercado de imóveis no primeiro semestre são animadoras, principalmente em função da redução da taxa anual de juros básicos, pois isso, geralmente, aumenta o acesso aos recursos de crédito imobiliário.

Ou seja, quando o rendimento financeiro diminui, as pessoas tendem a investir o próprio dinheiro no mercado de imóveis. Além disso, há a recuperação do setor, que começou já no segundo semestre de 2017.

Isso se dá, também, em razão do programa Minha Casa Minha Vida, que registrou atualização de regras feita pelo Governo Federal. Agora, o limite da renda dos consumidores que podem adquirir uma propriedade pelo programa passou de R$ 6,5 mil para R$ 9 mil.

Outro fator que melhora a perspectiva para o mercado de imóveis no primeiro semestre é referente à inflação medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que deve chegar a 4,5% em 2018. Isso porque a inflação reflete diretamente no poder de compra dos brasileiros, e torna o investimento em imóveis mais viável e atraente.

Portanto, com as perspectivas para o mercado de imóveis no primeiro semestre estando tão positivas, se torna interessante compreender, também, as tendências do mercado para esse ano, possibilitando que sejam realizados bons investiremos – levando em consideração a realidade e as tendências do setor, como veremos a seguir.

As tendências do mercado de imóveis no primeiro semestre de 2018

Existem várias tendências interessantes para o mercado de imóveis no primeiro semestre deste ano, principalmente em função das perspectivas favoráveis que vimos anteriormente. Assim, é esperado um poder de compra maior e uma capilaridade de novos perfis de cliente.

O poder de compra se dá pelo fato da queda da inflação, enquanto os novos perfis de cliente dizem respeito às novas finalidades de compra e aluguel dos espaços. Por isso, cabe à gestão do mercado imobiliário ter, em seu portfólio, produtos e imóveis que atendam às necessidades diferenciadas, contando, também, com equipes de vendas mais consultivas para compreender e identificar o imóvel ideal para cada segmento de clientes.

Além disso, outras tendências que estão se destacando para esse ano são a inteligência de mercado e a estratégia de automação imobiliária, como veremos a seguir.

Diversas vezes, o mercado imobiliário muda sem aviso prévio. Não há garantias perenes de um bom negócio, e as tendências predominantes determinam o sucesso ou o fracasso das vendas. Em muitos casos, os pequenos negócios locais podem, até mesmo, ser afetados por economias internacionais.

Para corretores e desenvolvedores de imóveis, isso representa sérios problemas, tornando mais difícil antecipar as tendências e propor transações aceitáveis.

A inteligência de mercado, ou business intelligence (BI), diz respeito ao ato de transformar dados brutos (sobre mercados, concorrentes e comportamento de consumo, por exemplo) em informação relevante, insights para as empresas – sendo definida como o processo de procurar, analisar e realizar a aplicação de muitas informações dentro da atuação de mercado.

Com ela, é possível, por exemplo, gerar perspectivas para o futuro, inovar positivamente, conquistar o consumidor e, principalmente, ter um diferencial de mercado.

As ferramentas de BI são benéficas para vendedores e corretores. Os dados de mercado são amplos, por isso, é muito difícil escolher tendências importantes sem algum tipo de assistência. Infelizmente, nem todos podem se dar ao luxo de contratar uma equipe dedicada de analistas de mercado de imóveis profissionais.

Por essa razão, softwares de inteligência de mercado se tornam recursos financeiramente mais viáveis, e que trazem retornos bastante significativos para os negócios. Essas soluções tecnológicas acompanham as estatísticas de desempenho do mercado, como as vendas em uma determinada área, e ajudam os vendedores a estabelecerem preços que são realmente competitivos – além de também facilitarem o marketing.

A obtenção de dados de análise sobre estilo de vida, como a porcentagem de pessoas que se deslocam para o trabalho de diferentes bairros, ou a densidade de escolas na região, por exemplo, pode ajudar a convencer os compradores de que uma propriedade vale a pena, e é a melhor escolha para ele.

Já a estratégia de automação imobiliária se refere à utilização de softwares e outros dispositivos para a execução automática de uma série de tarefas, permitindo a economia de recursos e mão de obra. Automatizar processos contribui para alavancar negócios ao permitir fácil acesso e otimização de informações.

Assim, a automação facilita o trabalho das imobiliárias e, principalmente, dos corretores. A principal vantagem dela em uma imobiliária é o aumento das vendas. Um software de CRM (Customer Relationship Management), por exemplo, permite que os dados do cadastro e de atendimento ao cliente feitos anteriormente sejam processados e comparados, com o fim de amparar futuras abordagens e obter oportunidades de vendas.

Atualmente, em um mercado competitivo, muitas empresas estão, de forma gradual, abandonando seus computadores locais a favor de plataformas e serviços baseados na internet. Ao longo do caminho, elas vêm percebendo como a tecnologia pode melhorar as suas receitas.

Como vimos, as perspectivas para o mercado de imóveis no primeiro semestre de 2018 estão positivas, apresentando tendências interessantes. Mas, para se destacar, é preciso investir em novos processos e ferramentas, permitindo que se tenha um diferencial em relação à concorrência e, claro, possibilitando maior rapidez no momento de realizar o negócio imobiliário.

Para saber mais acesse: https://hiperdados.com.br/

Fonte:Dino / EXAME

ESTREMAÇÃO: A SOLUÇÃO DO CONDOMÍNIO DE FATO

I - O CONDOMÍNIO DE FATO E SEUS PROBLEMAS

Milhares de pessoas se encontram em condomínio de fato com outras e não sabem como solucionar esta questão. Uma situação muito comum, por exemplo, é a dos herdeiros que recebem o imóvel em herança, registram o formal de partilha e mantêm a propriedade em comum. Estes herdeiros vendem sua parte no imóvel através de contratos particulares e a situação no registro do imóvel perdura. Daí os problemas só vão aumentando, de forma a aumentar também a dificuldade desta regularização.

E para que se esclareça o que exatamente é o condomínio de fato, trata-se do regime jurídico pelo qual cada condômino possui uma fração ou parte ideal sobre a coisa, cabendo-lhe, assim, uma percentagem ou fração sobre o todo, sem que seu direito incida sobre área fisicamente localizada.

Traduzindo, um dos proprietários possui um percentual do todo do imóvel. No caso de herdeiros, por exemplo, todos os herdeiros daquele bem imóvel serão proprietários em condomínio, não sendo definida a área física que compete a cada herdeiro.

Daí existem dois conceitos importantes a serem demonstrados. O do condomínio "pro-diviso" e o condomínio "pro-indiviso". O primeiro é quando a fração ideal de cada condômino encontra-se no solo, normalmente separada das demais por cercas e muros, situação que é respeitada por todos os condôminos. Já no segundo caso a totalidade do imóvel é utilizada por todos os condôminos, não havendo entre eles a localização de suas quotas-partes.

Quando se tem um condomínio "pro diviso" existem diversas dificuldades para seus proprietários, tais como dificuldades em transações imobiliárias em geral, dificuldades para a obtenção de crédito, a impossibilidade de se promoverem desmembramentos, retificações de descrição do imóvel, averbações de construções e quaisquer outros atos registrais que dependam da perfeita caracterização do imóvel.

II - ESTREMAÇÃO: UMA POSSÍVEL SOLUÇÃO

No caso de condomínio "pro diviso", existe uma solução que pode ser realizada de forma fácil, sem que haja necessidade dos co-proprietários procurarem a justiça. Trata-se da estremação, questão que será abordada neste artigo.

Inicialmente, com a licença do exagero, é preciso deixar claro que o nome ESTREMAÇÃO se escreve com S, conforme por vezes se lerá neste artigo.

Ultrapassada a questão acima, numa abordagem conceitual ressalta-se que a palavra significa "Demarcar, delimitar por meio de estremas ou marcos divisórios". O que se torna de fácil compreensão, à medida em que o procedimento visa demarcar a propriedade dos condôminos de fato.

A estremeção, portanto, visa demarcar as confrontações do imóvel, de forma que no registro de imóveis aquele imóvel passe a corresponder à sua realidade fática.

Quanto à legislação aplicável, cada Estado dá seu tratamento, tendo em vista que a legislação é estadual. No Estado de Minas Gerais o Código de Normas regulamenta o procedimento nos arts. 1.012 (imóvel rural) e 999 (imóvel urbano).

III - IMÓVEIS RURAIS

No caso da estremeção de imóveis rurais, têm legitimidade para promover o procedimento o coproprietário de um título registrado ou a regularização pode ser feita pelo adquirente de fração ideal localizada. Sobre o tema, vide o Enunciado 12 do CORI/MG (Colégio Registral Imobiliário de Minas Gerais):

12. ESTREMAÇÃO. POSSIBILIDADE DE REGISTRO

O registro da estremação é possível na hipótese de o declarante ser condômino, isto é, proprietário de fração ideal, com título de domínio registrado. O título de aquisição cujo objeto seja área localizada, não registrada anteriormente em virtude do disposto no artigo 888 do Código de Normas, poderá ter seu registro efetivado concomitantemente ao registro da escritura de estremação.

É preciso delinear, ainda, que a fração mínima de parcelamento deve ser observada, conforme art. 8º da Lei nº 5.868/72, de forma que o que importará é a área efetivamente apurada. Deve-se, ainda, haver a anuência de todos os confrontantes da parcela a ser localizada.

Além disso, o interessado deve comprovar existência mínima de posse, tendo em vista que o Código de Normas* estabelece, em seu art. 1.012, parágrafo primeiro, que deve haver tempo mínimo de posse, conforme o próprio texto da lei, senão vejamos:

§ 1ª Para as situações consolidadas até a vigência deste Provimento, deverá ser comprovado pelo requerente o período de 5 (cinco) anos de ocupação retroativa, e, para aquelas consolidadas após a vigência deste Provimento, o período de 10 (dez) anos para que seja procedida a regularização, respeitando-se em todos os casos a fração mínima de parcelamento.

* Data da entrada em vigor do CN: 10/12/2013.

A posse em questão pode ser comprovada através de documentos e/ ou declaração expressa dos confrontantes. Sendo que o simples registro efetuado com o tempo mínimo não é suficiente para esta comprovação.

Quanto à possibilidade da soma da posse dos proprietários anteriores para estremar, como a legislação do estado de Minas Gerais é omissa, o melhor entendimento é que seja aplicado, subsidiariamente, o código de normas do Rio Grande do Sul, a seguir:

Art. 529 – A posse do proprietário sobre a parcela pro diviso a extremar deve contar no mínimo 05 (cinco) anos, permitida a soma do tempo de posse dos proprietários anteriores.

No que tange à forma da estremeção, é preciso observar o art. 108 do Código Civil Brasileiro, segundo o qual:

Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Desta feita, caso o imóvel possua valor superior a 30 vezes o maior salário mínio vigente no país, a instrumentalização deve necessariamente ser realizada através de escritura pública no tabelionato de notas. Título este que posteriormente deve ser registrado no cartório de imóveis, conforme estabelece o próprio código de normas:

Art. 1.015, § 1o, CN:

§ 1º O oficial de registro localizará a gleba, lavrando ato de registro, a exemplo do que ocorre com as escrituras de divisão, do que resultará a abertura da respectiva matrícula para a parcela localizada.

É claro que existem questões outras referentes a estremação de imóveis rurais que não podem ser esgotadas neste artigo.

IV - IMÓVEIS URBANOS

A estremeção, no caso de imóveis urbanos, está prevista como forma de regularização sob a modalidade de parcelamento do solo.

Em caso de parcelamento já registrado, havendo coincidência entre a área estremada e um lote, alguns requisitos devem ser observados. Vamos a eles:

- Requerimento que especifique a modalidade de regularização pretendida (art. 998);

- Certidão atualizada da matrícula do imóvel (art. 999, caput, inc. I);

- Escritura pública ou instrumento particular de estremação, “contendo a assinatura do titular do domínio e seu cônjuge e dos confrontantes e seus cônjuges, respeitado o disposto no art. 108 do Código Civil” (art. 999, caput, inc. II);

- A identificação da fração, conforme certidão expedida pelo Município (art. 999, caput, inc. III);

- Certidão fiscal, se existente (art. 999, caput, inc. VI).

- Em caso de parcelamento do solo consolidado, mas ainda não registrado, apresentar também:

- Planta da área que está sendo regularizada (art. 999, § 1o, inc. I);

- ART ou RRT (art. 999, § 1o, inc. I);

- Memorial descritivo da fração localizada (art. 999, § 1o, inc. II).

Por fim, deve-se observar que estremação de imóveis urbanos não é forma de regularização de loteamentos clandestinos.

Havendo lacuna no procedimento, devem ser aplicadas subsidiariamente as regras da estremação de imóveis rurais.

Fellipe Duarte - Especialista em Direito Imobiliário e Ambiental

Fonte: Artigos JusBrasil

CAIXA NÃO PODE COBRAR TAXA DE FGTS COM BASE NO VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

A tarifa de intermediação do FGTS, cobrada pela Caixa Econômica Federal, deve ter como base de cálculo o valor do fundo efetivamente liberado, e não mais o valor máximo de avaliação do imóvel no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Esse é o entendimento da 4ª Vara da Justiça Federal do Ceará, que teve por base ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público Federal.

Na mesma sentença, o MPF ainda conseguiu que sejam devolvidos aos trabalhadores prejudicados os valores pagos na tarifa de intermediação que tenham ultrapassado a base de cálculo definida na sentença.

Na ação, o MPF apontava que a Caixa Econômica Federal fixou tarifa de mais de R$ 2 mil para intermediar o uso de recursos do FGTS para aquisição de imóvel, independentemente do valor liberado ou do valor do imóvel. Para o MPF, há uma desproporcionalidade na cobrança da quantia "somente para a realização de serviço simples de liberação de valores que, a rigor, já pertencem ao próprio trabalhador".

De acordo com o juiz federal José Vidal Silva Neto, as tarifas bancárias devem guardar proporcionalidade ao serviço remunerado por meio delas, sob pena de enriquecimento sem causa. "Assim, a interpretação mais razoável e menos danosa ao consumidor é que a tarifa incida sobre o FGTS efetivamente liberado, funcionando o valor máximo de avaliação do imóvel no âmbito do SFH apenas como teto para a tarifa."

Desse modo, o valor que ultrapassou a base de cálculo ora definida resulta excessivo, devendo ser devolvido aos que foram lesados, a título de indenização por danos materiais.

A Justiça Federal concedeu tutela antecipada para determinar o imediato cumprimento da decisão, diante do risco de prejuízos aos trabalhadores que pretendem a liberação dos recursos de suas contas vinculadas ao FGTS para aquisição de imóvel.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

IGMI-R FEVEREIRO 2018

A tendência de recuperação nos preços nominais dos imóveis residenciais observada desde o segundo semestre de 2017 perdeu força momentaneamente em fevereiro, de acordo com os resultados do IGMI-R/ABECIP. A taxa acumulada em 12 meses do indicador vinha apresentando números cada vez menos negativos no período, mas após os -0.36% observados em janeiro, esta voltou a acelerar ligeiramente o ritmo de queda, registrando -0.38% em fevereiro, em virtude do resultado negativo (ainda que praticamente estável) no mês (-0.01%).

A principal contribuição negativa para o IGMI-R/ABECIP em fevereiro veio mais uma vez do Rio de Janeiro, que ao apresentar uma queda de -0.25% no mês elevou o ritmo de queda no acumulado em 12 meses dos preços dos imóveis residenciais da cidade para -3.80% (tendo registrado -3.49% em janeiro). Curitiba e Goiânia, após variações positivas em janeiro, apresentaram quedas em fevereiro, enquanto Salvador mostrou uma ligeira aceleração no ritmo de queda no mês. Como destaques positivos, Belo Horizonte e Recife tiveram elevações em fevereiro após registrarem quedas no mês anterior, enquanto Porto Alegre apresentou uma ligeira aceleração positiva em fevereiro. 

Em que pesem os destaques negativos e positivos, a característica geral da dinâmica de preços das nove capitais pesquisadas pelo IGMI-R/ABECIP em fevereiro é de relativa estabilidade, como refletido no índice nacional, tanto da perspectiva das variações mensais, quanto das taxas acumuladas em 12 meses.

Este cenário é por enquanto compatível com a tendência de defasagem da recuperação da formação de capital fixo em geral com relação à retomada do nível de atividade da economia brasileira, que parece consolidada, mas em ritmo modesto. Enquanto diversos indicadores de expectativas se mantém positivos, mostrando que o adiamento do ajuste fiscal e a incerteza política não vêm afetando de forma significativa a percepção de empresários e consumidores, indicadores do nível corrente de atividades vêm revelando alguma oscilação em torno de uma tendência suave de crescimento. O efeito da combinação destes fatores sobre os preços dos imóveis residenciais vem se mostrando consistentemente como uma tendência ao estancamento das perdas nominais. Vale ressaltar que do ponto de vista dos preços reais, a tendência de redução no ritmo de perdas vem sendo favorecida pelas surpresas baixistas dos índices de inflação nos primeiros meses de 2018.

Fonte: ABECIP

ALERTA: PROPRIETÁRIOS DE IMÓVEIS ESTÃO NA MIRA DA RECEITA FEDERAL

Contadores e advogados especializados em direito imobiliário recomendam muito cuidado aos donos de imóveis que estão alugados para que não haja discrepância na informação de rendimentos e a declaração acabe caindo na malha fina. Uma das razões é que muitas vezes o locatário faz a dedução da alíquota mensalmente e paga o aluguel já com o valor do imposto descontado.

O advogado Milton Mendes, do escritório Tavares Novos, destaca que é preciso ter muito cuidado e informar todos os rendimentos obtidos com aluguel ou venda de imóveis. “A Receita Federal faz um completo cruzamento das informações prestadas pelas fontes pagadoras, cartórios, imobiliárias e corretores. Qualquer omissão poderá colocar o contribuinte em malha-fina e, se houver autuação, a diferença do imposto será cobrada com juros e multa, o que acaba aumentando consideravelmente o débito”, explica o advogado.

“Apenas uma pequena parte dos contribuintes faz esse pagamento mensal através de carnê-leão. A maioria deixa mesmo para informar o valor na declaração anual”, diz o contador Alessandro Teles.

Cálculo da alíquota

O contador explica que há uma tabela progressiva para o cálculo do imposto, de 0% a 27,5%, a depender do preço do aluguel.

Nas operações de venda de imóvel, a Receita Federal cobra uma alíquota de 15% sobre o lucro. Ou seja, uma pessoa que tenha comprado um apartamento por R$ 500 mil e o revende por R$ 600 mil tem que pagar 15% de imposto sobre os R$ 100 mil da diferença (R$ 15 mil, no caso).

Mendes assinala que há situações em que o contribuinte dono do imóvel fica isento de tributação, mesmo obtendo lucro com a venda. “Por exemplo, se ele usar o valor da venda para adquirir outro imóvel residencial (no Brasil) no prazo máximo de 180 dias”, explica o advogado.

Segundo ele, isso não afasta a obrigação de prestar contas ao Fisco sobre o negócio na declaração de imposto de renda anual. Quem vendeu um imóvel por até R$ 440 mil, independentemente de haver lucro, também está isento. E Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), anunciada na última quarta-feira, 21, também isentou de pagamento quem usar o valor para quitar a dívida de outro imóvel financiado.

Sobre as receitas de aluguel, o advogado assinala que ainda que os rendimentos recebidos de pessoas físicas durante o ano de 2017 tenham sido isentos do imposto de renda, devem ser informados na declaração anual.

“Caso o rendimento de aluguel esteja acima do limite de isenção, o contribuinte deve fazer o recolhimento mensal do imposto de renda através do programa Carnê-leão da Receita Federal e importar as informações para a declaração de ajuste anual”.

Mendes explica que o contribuinte pessoa física tem muitas limitações para reduzir a carga tributária e os cruzamentos de sistema da Receita Federal acabam colocando em malha-fina boa parte dos contribuintes que omitem rendimentos. “Ainda assim, em alguns casos, é possível pagar menos impostos de forma legal, por exemplo, quando a tributação ocorre na pessoa jurídica em relação à receita de venda de imóveis em empresas patrimoniais”, diz.

GANHO DE CAPITAL NA DECLARAÇÃO

Alíquota – Se você efetuar a venda de um imóvel com lucro, é necessário o pagamento de IR de 15% sobre o “ganho de capital”, que é a diferença entre o custo de compra e o valor recebido na venda

Programa – Quem vende um imóvel tem até o último dia útil do mês seguinte ao da venda para recolher o imposto de renda sobre a transação. Ou seja, se a venda ocorreu no mês de março, o imposto tem que ser pago até o último dia útil de abril. Tais dados devem ser informados na Declaração de Ajuste Anual de IR, importando as informações do programa GCap

Download – O Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCap), disponível no site da Receita Federal do Brasil, é utilizado para recolher o imposto de renda incidente sobre o ganho de capital obtido com a venda de bens como imóveis. No aplicativo, existem formulários para preencher os dados da transação: informações do imóvel, tipo de transação (ex.: venda), data da aquisição e data da venda, o valor da alienação, se foi pago à vista ou a prazo, se houve benfeitorias e se o imóvel foi adquirido em partes ou datas diferentes

Acréscimos – Ao valor de aquisição do imóvel pode ser acrescida a quantia gasta com a corretagem – caso esta tenha saído do seu bolso –, com os juros e encargos de um eventual financiamento e com o Imposto sobre a Transmissão de Intervivos (ITIV). Em outras cidades, o imposto se chama ITBI. É possível somar ao custo de aquisição todas as reformas, benfeitorias e ampliações feitas no imóvel, desde que aprovadas pela prefeitura e guardados os comprovantes de pagamento (tem gente que descarta os documentos)

Fonte: David Telles / A Tarde

GUIA DEFINITIVO EM 5 PASSOS: USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

Seguindo a tendência de desjudicialização presente no direito brasileiro, o Novo Código de Processo civil trouxe como novidade a possibilidade de processar a usucapião através da via extrajudicial.

A usucapião extrajudicial tem por objeto bem imóvel. Embora outros direitos reais imobiliários possam ser adquiridos pela usucapião, o “caput” do art. 216-A só se refere a “imóvel usucapiendo”. Assim, a usucapião de outros direitos continuará sendo reconhecida somente na via jurisdicional.

O imóvel objeto do pedido pode ser urbano ou rural. Não há restrição legal em relação à área ou à situação do bem. Assim, nada impede o reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóveis urbanos não regulares.

Este tipo de ação está abrindo oportunidade para um novo tipo de advocacia, desapegada do aspecto litigioso e ainda pode trazer retornos imediatos para o seu escritório… quando estou falando de retorno imediato, eu falo de um retorno financeiro de até 120 dias!!

Abaixo eu trago informações importantes para que você veja algumas dúvidas sobre o assunto e entenda o motivo da Usucapião Extrajudicial ter se tornado uma ótima oportunidade para os colegas advogados.

1 - Já que o procedimento é extrajudicial, há necessidade de advogado?

Sim! Mesmo o pedido sendo feito extrajudicialmente, e realizado a requerimento do interessado, a Lei obriga que haja a figura do advogado, onde este fará uma petição que será acostada a prova ora produzida.

2 - Em quanto tempo a Usucapião Extrajudicial tem previsão de ser concluída no Registro de Imóveis?

A usucapião extrajudicial, que tem caráter opcional ao jurisdicionado, processando-se perante o Registro de Imóveis, é uma das grandes novidades da nova lei processual civil (art. 1071 que inseriu o art. 216-A na Lei nº 6.015/1973).

O novo instrumento tem a característica diferencial da celeridade, pois se estima uma duração aproximada de 90 a 120 dias, desde que preenchidos os requisitos do artigo 216-A, uma vez que se assemelha à retretificação consensual prevista nos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Publicos (Lei nº 6.015/1973).

3 - Quais os documentos necessários para a propositura da usucapião extrajudicial?

o Art. 216-A da Lei de Registros Públicos, trazido pela Novo Código de Processo Civil, estabelece uma lista taxativa dos requisitos a serem preenchidos pelo Requerente, senão vejamos:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Vejamos ponto a ponto os requisitos trazidos pela Lei.

A ata notarial é regulamentada no art. 384, NCPC, e é um instrumento público por meio do qual o tabelião atesta fato com o qual travou contrato por meio de seus sentidos (Brandelli, Leonardo, Teoria Geral do Direito Notarial, 4 ed., São Paulo, Saraiva, 2011).

Atenção! Nesse ponto, é importante destacar a diferença entre ata notarial e escritura pública.

Na ata notarial, o tabelião ou quem o represente legalmente, se desloca até o local do imóvel e atesta os fatos ali presenciados por ele.

Já na escritura pública, um terceiro que visualizou os fatos, atesta para o tabelião, que colhe a manifestação e a formaliza.

Portanto...

O primeiro requisito é um ato do próprio tabelião.

Com relação ao inciso II supramencionado, diz respeito à planta e memorial descritivo que deverá ser assinado por:

a) profissional legalmente habilitado (ART);

b) Titulares dos direitos registrados na matrícula do imóvel (aqueles á quem o imóvel pertence documentalmente).

c) pelos titulares dos direitos registrados nas matrículas dos imóveis confrontantes, ou seja, os vizinhos.

No que se refere ao inciso III, tais certidões ora solicitadas servirão para demonstrar/comprovar que inexiste vínculo que possa comprometer a situação do imóvel em questão, ou seja, a natureza mansa e pacífica da posse.

Finalmente, o inciso IV, se revela, por exemplo, com a comprovação de pagamentos de impostos ou de taxas que incidam sobre o imóvel, que servirão para demonstrar a continuidade da posse.

4 - Silêncio - discordância ou concordância?

A redação original do § 2º do art. 216-A da Lei de Registros Publicos, trazida pelo Novo CPC, estabelecia que, se a planta não possuísse a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais, este(s) seria(m) notificado(s) pelo registrador para manifestar seu consentimento em 15 dias, sendo interpretado o silêncio como DISCORDÂNCIA

Esta exigência desanimava muitos advogados, que consideravam impossível conseguir a anuência do antigo proprietário. Embora em muitos casos seja possível sim conseguir esta anuência, os colegas desistiam antes mesmo de começar a estudar esta matéria.

No entanto, a lei 13.465 de 11 de Julho de 2017, alterou diversos aspectos da usucapião extrajudicial, inclusive este § 2º. Agora, o silêncio é interpretado como CONCORDÂNCIA.

5 - Quais os requisitos do artigo 216-A?

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

§ 1º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.

§ 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.

§ 4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

§ 5º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.

§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

§ 7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.

§ 8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido. 3

§ 9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

§ 10º Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.

Como você pode ver, a Usucapião Extrajudicial trouxe ótimas oportunidades para os advogados que desejam ter um retorno financeiro entre 90 e 120 dias!

Contém informações de:

oficioeletronico - Lobo e Orlandi Advogados e Luana Castro em SAJ ADV

Alessandra Strazzi - Advogada especialista em Direito Previdenciário.

Fonte: Artigos JusBrasil

REGULAMENTAÇÃO DO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE É APROVADA NA CCJ

A Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) aprovou, em decisão terminativa, projeto de lei (PLS 54/2017) do senador Wilder Morais (PMDB-GO) que estabelece a regulação do regime de multipropriedade no Brasil.

A proposta recebeu parecer favorável do relator, senador Cidinho Santos (PR-MT), com rejeição de quatro emendas apresentadas pelos senadores Airton Sandoval (PMDB-SP), Davi Alcolumbre (DEM-AP) e Lindbergh Farias (PT-RJ).

O relatório inicial sobre o PLS 54/2017 foi elaborado pelo senador Ricardo Ferraço (PSDB-ES). Cidinho Santos resolveu manter o teor do relatório de Ferraço, incluindo as quatro emendas sugeridas por ele. Mas decidiu promover, ainda, alguns ajustes de redação em dispositivos da proposta.

Segundo explicou o relator, o sistema de multipropriedade envolve o aproveitamento econômico de um bem imóvel por um período fixo de tempo. Esse esquema de propriedade compartilhada surgiu no exterior e, inicialmente, era focada na exploração de imóveis (casas, chalés, apartamentos) para fins turísticos. Assim, a cada coproprietário, é concedida permissão para desfrutar do imóvel por um período do ano de forma exclusiva.

“Essa forma de copropriedade assemelha-se a um condomínio, em que várias pessoas são proprietárias, compartilhando os custos de aquisição e de manutenção do imóvel. No entanto, ao invés de uma fração ideal, cada coproprietário possui fração temporal do imóvel, quando poderá desfrutá-lo com exclusividade”, explicou Cidinho.

Vantagens

O relator ressaltou ainda, no parecer, algumas vantagens do regime de multipropriedade. Além de democratizar o acesso a bens, beneficiando pessoas que não teriam meios econômicos ou interesse em comprar e assumir a manutenção integral de um imóvel para fins de lazer, a venda de cotas de compartilhamento de um imóvel para uso temporário ajudaria a reduzir a ociosidade em sua ocupação, e geraria, com isso, mais empregos e renda.

Modalidades de uso

Para o autor do preojeto, "a multipropriedade reflete a dinamização do direito de propriedade, permitindo que uma multiplicidade de sujeitos detenham a titularidade de um mesmo bem, mas tendo por diferencial em relação ao tradicional condomínio o fator tempo, na medida em que o titular da propriedade somente pode exercer o seu pleno direito de proprietário em determinados períodos de tempo, limitados e recorrentes".

O projeto regulamenta a multipropriedade ao longo de 35 artigos. E estipula três modalidades para uso do bem, em função do tempo disponibilizado para cada proprietário: a tempo fixo e determinado previamente; flutuante, caso em que a determinação do período se dará periodicamente; ou misto, combinando os dois modelos. Também fica permitida a aquisição de frações variáveis do imóvel, maiores do que a mínima, o que assegura o direito de uso por períodos de tempo maiores também.

Insegurança jurídica

Diante da falta de regulamentação, a constituição do regime de multipropriedade vinha sendo aceita como um “negócio atípico” no país, segundo observou o relator. A circunstância gerava, contudo, insegurança jurídica.

Ainda na avaliação do relator, o PLS 54/2017 define com bom grau de detalhamento o estatuto jurídico da multipropriedade, fixando claramente os direitos e as obrigações dos coproprietários e as regras mínimas que deverão constar no título constitutivo dessa transação, na respectiva convenção condominial, bem como no regime interno do condomínio destinado ao regime de multipropriedade.

Quanto à responsabilidade dos multiproprietários pelas obrigações incidentes sobre o imóvel, determina, por exemplo, que cada um deles deverá responder individualmente na proporção de sua fração de tempo de uso do imóvel pelo pagamento dos tributos, contribuições condominiais e outros encargos incidentes sobre o imóvel, sem solidariedade entre os diversos multiproprietários.

Tramitação

Se não houver recurso para votação do PLS 54/2017 pelo Plenário do Senado, o projeto será enviado, em seguida, à Câmara dos Deputados.

Fonte: Agência Senado

ALTERAÇÃO DE FACHADA: O QUE PODE E O QUE NÃO?

Alterar a fachada do prédio: este é um tema muito controverso em condomínios e o que muitas vezes é interpretado de maneira equivocada é a definição de fachada. Isto ocorre em virtude de um entendimento equivocado de que fachada seria apenas a face do prédio voltada para a rua.

Todavia, não é esta a definição correta de fachada, sendo a mesma constituída de todas as suas faces, sejam a frontal, a posterior ou as laterais.

Portanto, o condomínio ou o condômino não podem simplesmente entender que modificações podem ser efetuadas nas partes laterais do edifício, por supostamente não terem ‘sacadas’ e serem apenas ‘janelas’ ou ‘respiradores de ar’.

Apesar de aparentemente não representar modificações estéticas ou tão ‘significativas’, é entendimento de que se está alterando a fachada. E o quórum para a alteração de fachada é a unanimidade dos condôminos, conforme previsto na Lei 4.591/64, ainda muito utilizada por nossos tribunais, ainda que gerem discussões sobre a aplicabilidade ou não da mesma.

Aliás, o atual Código Civil vigente é claro ao proibir que o condômino altere a forma ou a cor da fachada, trazendo de modo transverso o quórum necessário para eventual alteração, afinal, se toda a coletividade permite a alteração, por óbvio a proibição foi superada.

É importante ainda ressalvar que tal situação é aplicada a todas as unidades, independentemente de sua localização no edifício.

É comum proprietários de cobertura alterarem suas unidades sob alegação de que estariam em um local de pouca visibilidade e acesso de quem se encontra no ‘térreo’ e, portanto, não estariam alterando a fachada. Entretanto, não é correto este entendimento, uma vez que, ainda que não seja tão visível a cobertura, a finalidade e conceito é o mesmo, ou seja, alteração de fachada. E para ser realizado, faz-se necessária a unanimidade para aprovar isso.

E o que fazer caso o condômino altere a fachada sem autorização do condomínio?

Primeiramente, o condomínio deve advertir o condômino por escrito, de que ele está descumprindo uma norma legal, e deverá também verificar em sua convenção e regimento interno os artigos que possam estipular como infração tal alteração, ficando, também, passível de multa, concedendo ao condômino um prazo para desfazimento da obra.

Caso o condômino não cumpra a advertência do condomínio para desfazer a obra, deve então ser adotada a medida judicial para que seja cumprida a determinação legal.

Luiz Ribeiro O. N. Costa Junior - Advogado, administrador de empresas e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP.

Fonte: Diário do Grande ABC

POSTAGEM RELACIONADA:

http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2016/08/alteracao-da-fachada-nos-condominios.html

VALORAÇÃO DO PONTO COMERCIAL NA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL

Estabelecimento comercial ou fundo de comércio é o instrumento da atividade do empresário. Ele é composto de elementos corpóreos e incorpóreos, os quais em conjunto servem para o exercício da atividade da empresa. Cada um desses elementos mantém sua individualidade e tem valor próprio, no entanto, unidos eles integram um novo bem, também passível da valoração.

Os bens corpóreos têm a característica básica de ocuparem espaço no mundo exterior. São eles: (i)mercadorias; (ii) instalações e (iii) máquinas e utensílios.

Os bens incorpóreos são bens imateriais, que não ocupam espaço no mundo exterior. São objetos da criação do homem, do conhecimento humano. Eles existem na consciência coletiva. São eles: (i) ponto comercial; (ii) créditos e dívidas; (iii) título do estabelecimento; (iv) invenção, modelo de utilidade, desenho industrial.

O imóvel onde está instalada a sociedade empresária não é considerado elemento do estabelecimento ou do fundo de comércio e sim elemento da empresa. Isso porque o fundo de comércio é bem móvel. Assim, o imóvel pode ser de propriedade da sociedade, integrando seu patrimônio, mas não o fundo de comércio. Desta forma o patrimônio da sociedade é constituído pelo fundo de comércio e por outros bens de propriedade da mesma, tais como imóveis.

O ponto comercial que é bem incorpóreo integrante do fundo de comércio de uma sociedade empresária pode ser considerado como o local, o espaço onde está localizado o estabelecimento. Esse espaço pode não ser de propriedade da sociedade empresária e é aí que sua importância e seu valor passam a se dissociar do valor do imóvel em si.

Na definição simples e precisa do Professor Alfredo de Assis Gonçalves Neto, ponto comercial é: "O direito ao local que se situa o estabelecimento denomina-se ponto comercial."1 

O ponto comercial não é essencial a todas as atividades comerciais, uma vez que algumas atividades para serem desenvolvidas podem ser itinerantes, com é o caso do comércio ambulante ou de empresas de transporte. Modernamente o comércio via internet independe de um local para ser exercido.

Mas, para as atividades cujo ramo de atividade desenvolvida ao longo do tempo seja determinante no movimento ou faturamento comercial da sociedade empresária, esse ponto comercial pode trazer uma valorização ao imóvel. Valorização essa independente da valorização imobiliária decorrente do mercado imobiliário e das condições do local onde está situado o imóvel.

E é essa valorização trazida ao imóvel pela sociedade, a qual exerce sua atividade continuamente no mesmo local, que passa a ter maior relevância quando o mesmo não pertencer ao empresário titular do estabelecimento. Ou seja, quando o imóvel é locado.

Por tal razão é que o legislador passou a regular as locações para fins comerciais ou industriais, ajustadas dentro de certos requisitos de tempo e forma. Foi então promulgado o Decreto 24.150, de 20.04.1934, que pela primeira vez na legislação brasileira assegurou a possibilidade de renovação compulsória da locação e caso tal renovação não ocorra, assegurou o direito do locatário de receber uma indenização para ressarcimento de prejuízos com que tiver de arcar pela mudança de local e pela perda do lugar onde exercia sua atividade de comércio ou indústria e ainda pela desvalorização do fundo de comércio.

A proteção ao ponto comercial através da ação renovatória da locação ou indenização decorrente da perda do ponto persiste ao longo dos tempos, atualmente instituída através da Lei 8.245/91 que revogou todas as disposições do Dec. 24.150. A lei 8.245/91 é menos protecionista do que o Dec. 24.150, no entanto, ainda mantém o espírito de proteção ao locatário.

Para proteger o ponto comercial é essencial que o locatário preencha os requisitos legais para a propositura da ação renovatória ou de indenização, a fim de que efetivamente tenha direito à renovação do contrato através da ação renovatória, ou no caso de sua improcedência, tenha direito a eventual indenização pela perda do ponto comercial.

Fato é que mesmo que o locatário não tenha contrato escrito e mesmo que não preencha os requisitos legais para propositura da ação renovatória, o mesmo tem direito ao local. Pode-se concluir que o direito ao local independe do preenchimento das condições legais previstas para a renovação compulsória da locação e pode até decorrer de outros tipos de contratos, tais como: comodato, concessão de uso, ou contrato de direito real como o usufruto.

Assim sendo, todo ponto tem um valor economicamente apreciável. Se o mesmo deriva de um contrato de locação por prazo indeterminado, seu valor pode não ser expressivo, mas se o contrato for por prazo determinado e se o locatário preencher todos os requisitos da lei para a propositura de ação renovatória, o valor do ponto comercial será substancialmente maior.

O ponto comercial existirá independente do contrato de locação se enquadrar ou não nos requisitos legais para propositura da ação renovatória da locação, que é o instrumento de proteção do ponto, o instrumento de prorrogação legal do contrato, como forma de assegurar ao locatário empresário a continuidade do exercício de sua atividade. No entanto, ele poderá ter valores diferenciados caso o contrato de locação preencha ou não os requisitos legais para a propositura da ação renovatória.

Caso o empresário pretenda vender o estabelecimento ou fundo de comércio, o ponto que não estiver assegurado através de contrato de locação que preencha os requisitos legais para propositura da ação renovatória terá um valor menor do que aquele que estiver enquadrado em tais requisitos.

Esse valor do ponto comercial poderá, no entanto, desaparecer a qualquer instante caso o proprietário locador tenha direito e interesse em obter a retomada do imóvel locado, como por exemplo, se o prazo do contrato chegou ao final. Neste caso o empresário locatário não terá direito algum de pleitear indenização se proposta eventual ação de despejo.

Referência:

1 GONÇALVES NETO, Alfredo de Assis, Manual de Direito Comercial, 2ª Edição, Curitiba: Juruá, 2000, p.145.

Josiclér Vieira Beckert Marcondes - Advogada sócia do escritório Katzwinkel & Advogados Associados, pós-graduada em Direito Civil e pós-graduada em Direito Imobiliário.

Fonte: Migalhas de Peso