quarta-feira, 8 de novembro de 2017

DO PONTO DE VISTA FINANCEIRO, É MELHOR ALUGAR OU COMPRAR UM APARTAMENTO?


Pagar aluguel é jogar dinheiro fora? Não.

Essa frase se repete muito quando se compara financiamento com aluguel. Argumenta-se que se você financiar, depois de pagar as parcelas, terá ao menos o imóvel ao final.

Tal raciocínio não considera que o valor da parcela e do aluguel não são os mesmos. Se a diferença entre os dois for investida e render juros, também resulta em um patrimônio lá na frente.

O que deve ser analisado é se este patrimônio será maior ou menor que o valor do imóvel.

Existem ainda peculiaridades em relação a aquisições via consórcio ou a financiamento em construção, que devem ser estudadas com cautela.

Mas mesmo se comprar à vista, a resposta não é tão simples. Já que o dinheiro empregado na operação também poderia ser investido em aplicações financeiras.

Dessa forma, teremos que fazer uma comparação. Sugiro então que o aluguel seja entendido como um percentual do valor do imóvel.

- Hoje, 0,35% é uma referência razoável, apesar de não existir uma regra rígida para isso. Se você adquire um imóvel à vista, deixa de ter essa despesa.
- Custos como rateio de condomínio, vacância e certos tipos de manutenção não são parte da realidade do inquilino e irão passar a fazer parte da realidade do proprietário. Por isso sugiro reduzir a referência para 0,32%.

Mas, como proprietário, você também irá lidar com a valorização ou desvalorização do imóvel. Qual é a expectativa neste sentido?

São muitos os fatores que podem influenciar o mercado imobiliário: crescimento da economia; inflação; taxas de juros; tendência demográfica; desenvolvimento da região; políticas em relação ao financiamento imobiliário; aspectos legais relacionados à relação inquilino-proprietário; entre outros.

Perspectivas de valorização sempre envolvem complexidade e incertezas. Para não perder o foco, seguiremos nossa comparação utilizando títulos do governo, que vão fornecer uma referência base para o leitor.

Hoje, as rentabilidades, ao mês, de muitos títulos do governo têm ficado entre 0,4% e 0,55% acima da inflação, antes de impostos. O que é mais do que os 0,32% que calculamos para o aluguel.

Já os impostos dos títulos públicos, após 2 anos, seriam de 15% sobre a rentabilidade. No caso do imóvel, entre impostos na locação e eventual lucro, a tributação média seria menor que 15% - por se tratar de moradia própria e não envolver fluxo de recebimento de aluguéis. 

Mas essa vantagem não chegaria a compensar a diferença que consegue ser obtida hoje em títulos públicos.

Também vale destacar que é preciso cuidado ao comparar ativos com diferentes riscos. Ao contrário da crença de que imóveis tem menor risco por serem sólidos e tangíveis, são os títulos públicos que devem ser considerados assim.

Portanto, tanto para compensar o risco tomado, quanto para compensar a diferença entre os percentuais apresentados, o imóvel teria que valorizar razoavelmente acima da inflação. Somente assim, a compra se mostraria financeiramente vantajosa em relação aos títulos. 

Uma ressalva importante na simulação é de que negociações diferentes podem ter impacto significativo. Se o imóvel for adquirido bem abaixo de mercado e o aluguel equivalente representar muito mais do que 0,35%, comprar pode ser vantajoso. Por outro lado, se você conseguir alguma locação a 0,25% do preço, puxaria a corda mais para o aluguel.

De qualquer forma, tanto no aluguel quanto na aquisição, reflexões básicas muitas vezes são subestimadas. E elas impactam bastante o bolso. Meditar sobre o espaço que precisa para viver com conforto é um bom exemplo. Espaços maiores têm custos maiores, seja no aluguel ou na casa própria.

Entender o seu momento também é essencial. Você tem dinheiro suficiente para decorar esse apartamento? Terá que zerar as suas reservas e contrair outras dívidas para fazer isso? É comum errar a mão nesse momento e transformar o sonho em dor de cabeça.

‘Comprar ou alugar’ não é uma decisão isolada, mas sim parte de um planejamento de vida. Deve ponderar seus valores, vontades, aspirações e até questões mais formais, como seu regime de casamento.

A mensagem que gostaria de passar aqui é de que não existe uma resposta mágica - que forneça a certeza de ganhos expressivos com base apenas nessa decisão. 

Se por um lado não podemos dizer que pagar aluguel é jogar dinheiro fora, por outro, não temos bola de cristal para dizer com precisão qual vai ser a valorização de um imóvel.

É fácil cair na tentação de dizer o que vai ou não vai acontecer. Mas não é possível antecipar as surpresas que o mercado nos reserva. Nem existe resposta definitiva e estática. 

Portanto, minha sugestão é a de considerar, sim, a matemática apresentada, mas também olhar para si mesmo e para as suas particularidades. Elas são o cerne de um bom planejamento financeiro.

Jaques Cohen - Planejador Financeiro Pessoal e possui a Certificação CFP® (Certified Financial Planner) concedida pela Planejar - Associação Brasileira de Planejadores Financeiros.
Fonte: Época Negócios 

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