LANÇAMENTOS SOMAM 6,3 MILHÕES DE UNIDADES ENTRE 2008 E 2017

Os lançamentos de imóveis residenciais e comerciais somou 6,3 milhões de unidades de 2008 a agosto de 2017, conforme o estudo "Cadeia de valor e importância socioeconômica da incorporação imobiliária no Brasil", divulgado ontem. O levantamento foi realizado em parceria da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) com a Fundação Instituto de Pesquisas (Fipe).

Do total de lançamentos do período, imóveis do Minha Casa, Minha Vida responderam por 77,8% do total, o segmento residencial de médio e alto padrão por 20,7% e o comercial por 1,6%.

Em 2017, até agosto, foram lançadas 307 mil unidades no país. Para efeito de comparação, em 2013, pico do setor, segundo a pesquisa, os lançamentos somaram um milhão de unidades.

Já o pico do indicador de empregos foi registrado em 2014, com 2,5 milhões de postos de trabalho. Entre 2010 e 2017, a média anual foi de 1,9 milhão de vagas. Os empregos se concentraram em atividades relacionadas à indústria de transformação (19,7%), comércio varejista e atacadista (16,4%), construção (16,1%), agropecuária e produção florestal (10,9%).

Entre 2010 e 2017, o setor gerou média anual de R$ 19,7 bilhões em impostos. No período, a arrecadação chegou a arrecadaram cerca de R$ 157,4 bilhões.

Segundo Eduardo Zylberstajn, economista da Fipe, foram considerados impactos diretos, indiretos e induzidos da cadeia da construção. "As pessoas que trabalham nas obras recebem seus salários e compram produtos e consomem serviços", disse o economista.

O presidente da Abrainc, Luiz Antonio França, afirmou que o crescimento do Brasil, em 2018, depende da aprovação da reforma previdenciária, ao ser questionado se a entidade espera expansão no mercado imobiliário no próximo ano. "Todos os setores serão prejudicados se não houver a reforma", disse.

Para 2017, a expectativa de expansão pequena em lançamentos e vendas está mantida pela Abrainc, apesar das restrições de crédito imobiliário da Caixa Econômica Federal, decorrentes da necessidade de o banco se adequar aos índices de Basileia. "Trabalhamos com a ideia de que a adequação será resolvida nas próximas semanas, nos próximos dias", afirmou França.

Ontem, a Abrainc lançou a campanha "Do mesmo lado", em que se propõe a mostrar que o incorporador está do mesmo lado da cidade, do país e de quem quer comprar um imóvel. 

Fonte: VALOR ECONÔMICO / ABECIP

PREÇO DO IMÓVEL DEVE SUBIR COM LANÇAMENTOS EM BAIXA

A recuperação das vendas de imóveis descolada de uma retomada nos lançamentos pode levar a um deficit de oferta e, assim, ao aumento dos preços de imóveis novos e para locação pelo Brasil.

A crise e o alto número de distratos (quando o cliente cancela a compra) forçaram as construtoras a segurar os lançamentos e investir na comercialização de seus imóveis em estoque.

Com isso, as vendas aumentaram 8,5% no terceiro trimestre do ano, ante mesmo período de 2016, e 3,4% no acumulado de 2017 até setembro, de acordo com levantamento da Cbic (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) em 22 áreas do país.

A oferta final disponível – as unidades em construção ou prontas não vendidas, ou seja, o estoque – caiu 3,4% na comparação trimestral.

"Não temos dúvidas de que há demanda e, se a oferta final continuar caindo dessa forma, teremos um aumento de preços", diz Celso Petrucci, presidente da Comissão da Indústria Imobiliária da Cbic, responsável pela pesquisa.

No outro lado da balança, os lançamentos subiram 4,1% no terceiro trimestre, mas no ano acumulam queda de quase 13%. Segundo João da Rocha Lima Jr., do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, um deficit na oferta é consequência da menor capitalização das empresas, que não conseguem erguer empreendimentos na mesma escala em que faziam, e da redução do empréstimo às construtoras.

Os preços em algumas regiões já estão pressionados. Na área metropolitana de João Pessoa, na Paraíba, o valor médio do metro quadrado passou de R$ 4.367 no segundo trimestre para R$ 8.245 no terceiro. No Distrito Federal, os preços foram de R$ 8.570 a R$ 9.193.

O peso maior tem sido sobre os imóveis de dois quartos porque, com a restrição no crédito imobiliário também à pessoa física, houve uma migração de demanda de apartamentos maiores para a tipologia mais em conta.

Dos lançamentos no país no terceiro trimestre deste ano, 65,3% tinham dois quartos, e a modalidade representou 60,8% dos imóveis vendidos no período. "Essa participação de dois e três dormitórios já foi quase meio a meio. Se continuar assim [vendas em alta e baixos lançamentos de três quartos], os preços dos imóveis maiores podem explodir", diz José Carlos Martins, presidente da Cbic.

Aluguel - A escassez de unidades entrando no mercado afeta também o aluguel. Na cidade de São Paulo, por exemplo, o valor de novos contratos de locação reverteu a tendência de queda do primeiro semestre e em outubro acumulava alta de 0,7% em 12 meses.

Segundo José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP (conselho dos corretores), os imóveis disponíveis para locação no Estado não serão suficientes.

"Se houver uma retomada da construção e mais imóvel novo, ajuda, porque o preço do aluguel pode cair com a procura por locação diminuindo um pouco."

 

Fonte: FOLHA DE S. PAULO

NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS: ESTRATÉGIAS E PROCEDIMENTOS

Como evitar riscos contratuais? Como elaborar uma proposta? Como estabelecer procedimentos na fase pré contratual? Quais são os efeitos jurídicos de um contrato inadequado?

Os negócios imobiliários são estabelecidos em conexões simultâneas de variadas relações jurídicas e com diversos interesses em jogo. As conversas sobre o objeto do negócio podem iniciar com um simples telefonema, e, em seguida, diversos atos são providenciados, tais como: troca de e-mails, entrega dos documentos, assinatura das propostas, assinatura das promessas de compra e venda, pagamentos do sinal, registros do imóvel no cartório competente, dentre outros.

Em todos esses atos, medidas preventivas devem ser tomadas pelas partes. Isso requer diligência do corretor/vendedor/construtor/incorporador, postura ética e pautada na boa-fé por parte dos contratantes e muita habilidade na condução dos negócios.

Para isso, a due diligence, na área contratual, permite a avaliação de medidas e atos com o objetivo de apresentar um cenário mais seguro às relações jurídicas que se desenvolvem com colaboradores, clientes, bancos, fornecedores, etc.

A assessoria preventiva e especializada também entra neste cenário como um meio hábil para conduzir o negócio da forma mais segura possível aos envolvidos, objetivando evitar riscos futuros, quebras de contratos e inadimplementos desastrosos.

Bruna Lyra Duque - Advogada, sócia fundadora do Lyra Duque Advogados.

Fonte: Artigos JusBrasil

ENTENDA O PROCEDIMENTO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA APÓS A LEI 13.465/17

I – INTRODUÇÃO

No dia 17/07/2017 foi sancionada a Lei nº 13.465/2017, que modificou diversas outras leis na área do Direito Imobiliário. Dentre as modificações e inovações, a nova lei trouxe a figura do condomínio de lotes, inseriu a figura do direito real de laje e modificou as regras da alienação fiduciária de imóvel.

Neste artigo vou tratar especificamente sobre as novas regras da alienação fiduciária de imóveis.

Antes de explicar o tema, é importante observar que as modificações da legislação facilitaram a vida das construtoras e incorporadoras, de modo que o procedimento ficou mais rigoroso e duro para aquele que compra o imóvel, caso se torne inadimplente com as obrigações.

Note que em momento algum ocorre a participação do Poder Judiciário. Ou seja, o procedimento de cobrança não vai parar na justiça, nas mãos de um Juiz. Tudo é feito de forma extrajudicial, no Cartório de Registro de Imóveis. 

II – O QUE É ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL?

Ultrapassada a introdução, é preciso esclarecer o que é a alienação fiduciária e por que é importante que você conheça as regras trazidas em Julho de 2017.

Pois bem. A alienação fiduciária é uma garantia atribuída pelo devedor (fiduciante), que transfere a propriedade de seu imóvel ao credor (fiduciário), até que pague a dívida.

Na prática, o devedor continua utilizando um bem que não mais lhe pertence. Uma vez paga a dívida, o devedor, automaticamente, volta ser o proprietário da garantia. Na hipótese de não pagamento do débito, o credor, titular do bem, poderá, rapidamente, reaver a posse direta das mãos do devedor e efetuar a execução da garantia, alienando-a.

Note que é diferente da hipoteca, procedimento em que há a necessidade da participação do Poder Judiciário.

Quando se compra um imóvel na planta, por exemplo, este instituto tem sido muito utilizado por sua segurança e celeridade.

A Lei que regula o procedimento é a Lei nº 9.514/1997.

III – PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL NO CASO DE INADIMPLEMENTO – CONSIDERANDO AS ALTERAÇÕES DA NOVA LEI

Para efeito ilustrativo, imagine-se que o devedor (fiduciante) não paga em dia suas prestações de seu financiamento imobiliário (sendo utilizado da alienação fiduciária de imóvel).

Após o vencimento e ultrapassado o eventual prazo de carência concedido em contrato, ocorre a constituição em mora do fiduciante, de modo que ele é notificado pra pagar em 15 dias todos os valores, juros, penalidades, encargos, tributos, condomínios e despesas de cobrança.

E quando se menciona todos os valores, leia-se os vencidos e os que se vencerem até a data do pagamento, conforme o art. 26, §1º da Lei 9.514/97.

A notificação é realizada através do Oficial de Registro de Imóveis, que poderá delegar a atribuição ao Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio do notificado.

De forma que o próprio oficial do cartório (de registro de imóveis ou de títulos e documentos) vai “notificar” o devedor do pagamento da dívida.

E se o devedor se esconder, se ocultar de alguma forma? A Lei 13.465/17 trouxe uma regra nova, segundo a qual quando o oficial houver procurado o devedor por duas vezes sem o encontrar, se houver suspeita de ocultação, ele poderá intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no próximo dia útil, retornará ao imóvel para efetuar a intimação, na hora que designar.

E no caso de condomínios com controle de acesso (portaria), a intimação indicada acima poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.

Note que mesmo que o devedor se esquive de receber a intimação, não é possível alegar seu desconhecimento. Trata-se de uma medida que facilita o procedimento.

É possível, também, a citação por edital. O Oficial do cartório (Registro de Imóveis) publicará por 3 (três) dias em jornal local de grande circulação a citação do devedor, valendo como citado.

Após os 15 dias, há dois caminhos. O não pagamento da dívida ou o pagamento no cartório (purgação da mora no registro de imóveis).

Caso ocorra o pagamento no cartório, nos 3 dias seguintes, ocorre a entrega dos valores ao fiduciário, descontadas as despesas de cobrança e intimação.

No caso de financiamento com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (inclusive Minha Casa Minha Vida), a consolidação da propriedade se dá em 45 dias, levando-se em conta os 15 dias da notificação e 30 dias previstos no art. 26-A, §1º da Lei.

No caso do não pagamento pelo devedor, ocorre a consolidação da propriedade em nome do fiduciário com o pagamento do ITBI e, se for o caso, do laudêmio. O que quer dizer que se o devedor (aquele que comprou o bem) não pagar, no próprio cartório ocorrerá o procedimento para que a propriedade volte para aquele que “vendeu” o imóvel.

Uma vez consolidada a propriedade em nome do fiduciário, em 30 dias este promoverá público leilão para a alienação do imóvel. De modo que o imóvel ira a leilão para sua venda.

O primeiro leilão será pelo valor do imóvel indicado no contrato ou sobre o valor de referência para o ITBI, o que for maior (inovação do art. 39, parágrafo único da Lei).

Se neste primeiro leilão o maior valor oferecido for inferior ao valor do imóvel ( na forma do dispositivo anterior) será feito um segundo leilão em até 15 dias do primeiro. Este segundo, pelo valor mínimo do saldo devedor total e despesas, consideradas incluídas no valor as benfeitorias, que não dão direito de retenção.

Caso o valor da arrematação seja superior ao da dívida e das despesas, ocorre a entrega do valor que sobejar ao devedor.

Caso o valor da arrematação seja inferior ao da dívida e das despesas, fica o devedor exonerado, recebendo quitação da dívida em 5 dias.

As datas e locais dos leilões serão comunicados ao devedor, mediante correspondência dirigida ao endereço constante do contrato.

IV – COMO ERA ANTES DA LEI 13.465/17

Antes da entrada em vigor da Lei 13.465/17, o STJ havia alterado substancialmente o sentido da Lei 9.514/97, dificultando a recuperação do crédito.

O primeiro obstáculo a dificultar a recuperação do crédito era a aplicação do Decreto Lei 70/66 e conseguinte necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data do leilão. Entendia-se que era necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial (REsp 1447687/DF e AgRg no REsp 1367704/RS).

Apesar de não mais se aplicar o Decreto-Lei 70/66, a Lei 13.465/17 trouxe disciplina propria para a comunicação dos leilões, de modo que serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, conforme já explicado acima (art. 27, §2º-A da Lei 9.514/97).

Outro obstáculo era a purgação da mora até a assinatura da arrematação (REsp 1.433.031/DF e REsp 1447687/DF).

V – CONSIDERAÇÕES FINAIS

A Lei 13.465/17 chegou ao mundo jurídico em Julho de 2017 e facilitou, em muito, a vida dos profissionais que vendem imóveis se utilizando da figura da alienação fiduciária de imóvel, em especial as construtoras e incorporadoras. E dificultou a vida do comprador do imóvel, de forma que para este, é preciso saber realmente se conseguirá pagar integralmente seu financiamento imobiliário. Pois, como já afirmado, a retomada por parte da construtora é célere e dispensa a utilização da justiça.

Fellipe Duarte - Especialista em Direito Imobiliário

Fonte: www.fellipeduarte.adv.br/blog

NOTA DO EDITOR:
Clique no link abaixo para acessar a Lei 13.465/17

http://www2.camara.leg.br/legin/fed/lei/2017/lei-13465-11-julho-2017-785192-norma-pl.html

CONTRATO BUILT TO SUIT NA LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO E AUTONOMIA DA VONTADE

A Lei 8.245/91, que dispõe sobre a locação dos imóveis urbanos e seus procedimentos, é regida, dentre outros, pelo princípio da supremacia da ordem pública, que prevê que a vontade das partes não é e não pode ser absoluta, devendo respeitar os princípios da moral e da ordem pública, buscando o melhor para a coletividade.

Inúmeras são as regras impostas pela Lei de Locações às partes ao se subordinarem a uma relação locatícia. São exemplos da aplicação do princípio da supremacia da ordem pública: a vedação do aluguel cobrado em moeda estrangeira ou vinculado a variação cambial ao salário mínimo; a vedação de cumulação de espécies de garantias em um único contrato; o rol taxativo de casos em que o locador poderá pedir o imóvel durante a vigência do prazo do contrato locatício; o prazo dado para desocupação voluntária; além dos procedimentos e requisitos a serem observados nas ações de despejo, consignatória renovatória etc.

Ocorre que, aproximadamente na década de 90, o modelo de contrato desenvolvido no mercado americano chamado de built to suit ou contrato de construção ajustado ou, ainda, traduzido do inglês, “feito para servir”, chegou ao Brasil como uma forma de contrato locatício atípico. Posteriormente a Lei 12.744 de 2012, em seu artigo 3º, incluiu na Lei 8.245 de 1991 o artigo 54-A, que prevê, regula e dá segurança jurídica a essa espécie contratual.

O conceito de built to suit pode ser encontrado no próprio caput do artigo 54-A, de um lado, a parte (locador) se compromete a promover a aquisição, construção ou uma substancial reforma feita por si ou por terceiro em um imóvel a ser locado e, de outro lado, a outra parte (locatário) se compromete a locar este espaço por um tempo e aluguel previamente determinados. Importante destacar que as instruções e projetos para essa construção ou substancial reforma serão feitas pelo locatário ao locador e que, inclusive, durante a construção ou reforma, poderá ser contratado o pagamento do aluguel ou parte dele.

Além disso, prevê o legislador, expressamente, que, além dos procedimentos previstos na Lei de Locações, prevalecerá também as condições que as partes livremente pactuarem entre si, ampliando a aplicação do princípio da autonomia da vontade das partes nos contratos de locação.

Essa amplitude da autonomia da vontade das partes e, por consequência, a limitação da supremacia da ordem pública, ocorre principalmente para evitar a demasiada proteção que a Lei 8.245/91 garante ao locatário; isso porque o locador estará investindo, construindo e reformando um espaço especificamente para aquela locação e a partir do que foi pré-estabelecido pelo locatário.

Uma das mudanças mais claras do contrato de locação comum para o built to suit encontra-se prevista no parágrafo segundo do artigo 54-A. Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, este deverá pagar multa convencionada que não poderá exceder a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

Essa previsão, bem como a amplitude do princípio da autonomia da vontade entre as partes, tem o intuito de proteger o locador para não ser pego de surpresa, desamparado em caso de denúncia do contrato antes do prazo findar-se, tendo em vista ter pactuado, visando um contrato longo, geralmente entre 10 e 20 anos, e se programado dispendendo tempo e dinheiro para a construção ou reforma de um espaço com as especificações pré-estabelecidas pelo locatário.

Considerando-se que, muitas vezes, aquele imóvel projetado pelo locador, especialmente para aquela locação, não será facilmente locado por outras pessoas, justamente por ser um projeto com padrões e critérios estabelecidos pelo locatário é que essa amplitude do princípio da autonomia da vontade entre as partes se faz necessária e vem sendo acolhida fielmente pelos tribunais brasileiros.

Por fim, verifica-se que o built to suit é um contrato específico, pactuado, geralmente, entre grandes construtoras, como locadoras, e grandes empreendimentos e marcas, como locatários, em que ambas as partes possuem benefícios, pois, de um lado, o locador previamente terá conhecimento de seu lucro e o prazo dele e, de outro lado, o locatário não imobilizará capital para ter um imóvel adequado à sua atividade, podendo, locador e locatário, estipular cláusulas e regras com maior autonomia e, principalmente, que sejam adequadas àquela locação específica.

BIBLIOGRAFIA:

AZEVEDO, Álvaro Vilaça. Das várias espécies de Contrato. In: TEIXEIRA, Álvio de Figueiredo (coord.). Comentários ao Novo Código Civil. Vol. 7. Rio de Janeiro: Forense, 2005.

AZEVEDO, Gilmar Alves. Lei do Inquilinato Comentada. Publicação independente, 2002.

BARROS, Francisco Carlos Rocha de. Comentários à Lei do Inquilinato. 2ª ed. São Paulo: Saraiva, 1997.

Lei 12.744, de 19 de dezembro de 2017. Altera o art. 4o e acrescenta art. 54-A à Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, que “dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”, para dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2011-2014/2012/lei/l12744.htm >. Acesso em 30 out. 2017.

Lei do Inquilinato. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 21.10.1991. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 31 out. 2017.

LÔBO, Paulo. Princípios contratuais. Jus Navigandi, Teresina, ano 18, n. 3750, 7 out. 2013. Disponível em: . Acesso em: 31 out. 2017.

SANDER, Isaabel. Contratos de Locação e as regras que devem ser observadas. Direito Legal. Disponível em: < http://www.direitolegal.org >. Acesso em 31 out.2017.

SCAVONE JUNIOR, Luis Antonio. Lei do Inquilinato Comentada Artigo por Artigo – Visão Atual na Doutrina e Jurisprudência. 2ª edição. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2017.

Angélica Sanchez Galoni - Advogada da empresa PLC Advogados.

Fonte: Artigos Jus Navigandi

CAIXA PÕE À VENDA MILHARES DE IMÓVEIS DEVOLVIDOS

Pensar em adquirir um imóvel usado por um valor até 30% abaixo do mercado pode parecer bem distante da realidade do mercado atual. Pois isso está sendo possível na Caixa Econômica Federal. São muitas casas, apartamentos, salas comerciais e terrenos, devolvidos ao banco em casos de inadimplência, e que estão em oferta no site (X) Imóveis com preços atrativos e condições especiais de pagamento.

Trata-se de um negócio fácil, rápido e seguro, pois todas as unidades à venda estão devidamente registradas em cartório em nome da Caixa. Há quatro modalidades de compra disponíveis – leilão, licitação fechada, licitação aberta e venda direta – e em todas elas há a opção de financiamento, inclusive com recursos do FGTS. E mais: o novo proprietário fica livre de qualquer dívida anterior à data da transação. Desde que não seja ele o antigo dono responsável por débitos existentes, como condomínio e IPTU, tudo é quitado pelo banco.

Há imóveis para todos os gostos e bolsos. Para encontrar um que esteja de acordo com o seu perfil, basta fazer filtros por localização, área útil, número de quartos e de vagas de garagem, além do valor. O site também informa as condições de negociação. Há diferenças em cada tipo de aquisição. Primeiro as unidades são oferecidas em leilão. Se não forem arrematadas são direcionadas para as outras modalidades. Na licitação fechada, o interessado precisa apresentar uma proposta por escrito após a divulgação do edital e fazer um depósito-caução de 5% do valor do imóvel pretendido em uma das agências da Caixa. Os envelopes lacrados são abertos e classificados. Quem fizer a melhor oferta, respeitando o preço mínimo de venda, ganha.

Na licitação aberta, assim como na fechada, vence o lance mais vantajoso para o banco. A concorrência é presencial e ocorre nos auditórios da Caixa, em todo o Brasil, ou em espaços próprios de leiloeiros credenciados. Basta comparecer ao local definido no edital e dar o lance. Neste caso, quem arrematar o imóvel paga a comissão do leiloeiro, que corresponde a 5% do valor oferecido, e na ocasião também já desembolsa mais 5% como sinal da aquisição. Em todas as modalidades de venda só é possível visitar as unidades que estiverem desocupadas, mediante agendamento prévio solicitado via site. De posse da escritura ou contrato de compra e venda, o pedido de desocupação fica a cargo do novo proprietário.

A única modalidade que pode ser intermediada por corretores e imobiliárias credenciados é a venda direta. A comissão é paga pela Caixa. Vence quem apresentar a proposta primeiro, com valor igual ou superior ao preço mínimo estabelecido, e fizer o depósito-caução de 5%. A oferta precisa ser formalizada por escrito, em um formulário específico em uma das agências do banco. O montante da caução é devolvido após o registro da escritura em cartório. Em Brasília, por exemplo, há uma unidade no Bonaparte Hotel Residence com área privativa de 53,72m², um quarto, banheiro, sala, sacada e cozinha por R$ 267.750,00. Neste caso, porém, não é permitida a utilização do FGTS. Em Campo Grande, capital do Mato Grosso do Sul, há uma casa de 41m², com dois quartos e uma vaga de garagem, por R$ 90.400,00. No Centro de São Paulo, há um apartamento de 58,47m² e um quarto por R$ 312.751,65. E na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro, há um apartamento de 155m² por R$ 2.100.000,00.

Qualquer pessoa física ou jurídica pode se candidatar a comprá-los – com exceção de empregados vinculados à Superintendência Nacional de Infraestrutura e Patrimônio e à Superintendência Nacional de Rede Negocial e Executiva Habitação, além de dirigentes do banco e seus cônjuges ou companheiros. Investidores e corretores que desejam adquirir imóveis de propriedade do banco também contam com as mesmas vantagens de compra, financiamento e comodidade.

Fonte: ÉPOCA Negócios

PRAZO PARA AJUIZAMENTO DE AÇÃO DE RESOLUÇÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA POR INADIMPLEMENTO CONTRATUAL

Ocorrendo o inadimplemento do promitente comprador, desponta para o promitente vendedor a opção entre cobrar o preço ou resolver o contrato, nos termos do artigo 475 do Código Civil 2002.

Da violação ao direito a uma prestação (recebimento do preço contratado no compromisso de compra e venda) nasce a pretensão de exigir o pagamento das parcelas não adimplidas pelo promitente comprador, sendo que esta pretensão de cobrança se submete ao prazo prescricional.

O prazo prescricional aplicável aos compromissos de compra e venda é o quinquenal (inc. I do §5º do art. 206 do Código Civil 2002), já que se trata de pretensão de cobrar dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular, atentando-se à regra de transição contida no artigo 2.028 do Código Civil de 2002.

Ao contrário do direito de cobrança, o direito de resolução supõe e requer uma manifestação de vontade unilateral do contratante, com o propósito de formar (porque transforma um estado jurídico) ou extinguir (porque essa transformação desfaz a eficácia jurídica já produzida) relações jurídicas concretas, de modo que a doutrina mais moderna o tem tratado como direito potestativo.

Tendo em vista a natureza jurídica de direito potestativo, o direito de resolução é desprovido de pretensão, pois seu exercício atua sobre o outro, como uma sujeição, não sendo, portanto, passível de prescrição, mas, sim, de decadência. Assim explica CRISTIANO CHAVES e NELSON ROSENVALD [1] “a prescrição atinge os direitos armados com a pretensão (que são os direitos subjetivos), enquanto a decadência ou caducidade fulmina os direitos sem pretensão (os direitos potestativos)”.

Constata-se, portanto, que o promitente vendedor possui o direito potestativo de rescindir o contrato que foi inadimplido pelo promitente comprador, de modo que a presente ação se submete a prazo decadencial, e não a prazo prescricional.

Ensina José CARLOS MOREIRA ALVES[2] que “ocorre a decadência quando um direito potestativo não é exercido, extrajudicialmente ou judicialmente, dentro do prazo para exercê-lo, o que provoca a decadência desse direito potestativo. Ora, os direitos potestativos são direitos sem pretensão, pois são insuscetíveis de violação, já que a eles não se opõe um dever de quem quer que seja, mas uma sujeição de alguém”.

Todavia, a ação de resolução contratual não tem prazo decadencial fixado em lei, inexistindo também dispositivo legal que expressamente estipule uma regra geral, como acontece com os prazos prescricionais (art. 205 do Código Civil).

De acordo com RUY ROSADO DE AGUIAR JÚNIOR[3], apesar de o direito de resolução não ser passível de prescrição, por ser inconciliável com sua natureza jurídica, “é preciso observar que o direito de crédito pode ter sua pretensão encoberta pela prescrição (prescrição de ação pessoal), persistindo o direito, porém, não mais exigível” e conclui: "portanto, o direito de resolução se extingue por efeito da prescrição da pretensão creditícia".

Igualmente, ensina PONTES DE MIRANDA[4] que a ação de resolução, em vista de sua natureza de direito formativo extintivo, não tem prazo fixado de decadência para ser proposta. Por óbvio, entretanto, está atrelada a um direito de crédito do alienante do imóvel, de tal arte que, “prescrita a ação de pretensão creditícia, ficaria sem base a ação de resolução”, extinguindo-se o direito potestativo junto à dívida, de modo que, se o credor não mais pode cobrar, não mais pode pedir a resolução ou a resilição por inadimplemento, porque o promitente comprador não mais tem obrigação de prestar, embora deva. Concluindo que “Não há prescrição; há encobrimento do elemento, inadimplemento, necessário ao suporte fático da resolução ou da resilição”.

Assim, o que acontece é a prescrição indireta do direito potestativo de resolver o contrato, já que prescrita a obrigação, não mais persiste a pretensão de entrega da coisa, ou indenizatória, logo, o inadimplemento da obrigação de pagar o preço avençado não pode ser fundamento para a resolução do contrato.

Neste sentido vem se posicionando o E. Tribunal de Justiça de São Paulo no julgamento das apelações nº 1033654-67.2014.8.26.0002[5], nº 0001230-14.2013.8.26.0296[6] e nº 0016849-74.2008.8.26.0161[7] a título de exemplo, como também converge o entendimento do E. Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos REsps nº 770746/RJ[8] e nº 208.492/DF[9], sob relatoria dos Ilustres Ministros Nancy Andrighi e Ruy Rosado de Aguiar.

Vale asseverar que a prescrição do direito de exigir valores abarca não só a pretensão relativa ao recebimento da dívida em si, mas também qualquer outra consequência do inadimplemento, como a resolução cumulada com perdas e danos. De maneira que não faria sentido que o promitente vendedor não mais pudesse exigir judicialmente o preço, mas, em razão de seu inadimplemento, obtivesse a medida mais vigorosa de resolução do contrato contra o promitente comprador.

Ademais, não se pode olvidar da função da prescrição, de sepultar, depois do decurso de tempo razoável, as incertezas do exercício da pretensão, razão pela qual a prescrição indireta funciona como fator de segurança jurídica, evitando a eternização dos direitos de crédito. Assim, é razoável que se o promitente vendedor permaneceu inerte por mais de cinco anos, perdendo a pretensão de cobrar o preço, não pode, assim, criar situação de permanente incerteza.

Portanto, o direito à rescisão por inadimplemento tão somente subsiste enquanto não prescrita a pretensão de cobrança das parcelas inadimplidas, extinguindo-se o direito à rescisão contratual se extinta dívida pela prescrição, pois o elemento inadimplemento é necessário ao suporte fático da resolução.

[1] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. 12º ed. revista, ampliada e atualizada. Salvador: Editora Jus Podivm, 2014. p. 694.

[2] MOREIRA ALVES, José Carlos, A parte geral do Projeto de Código Civil Brasileiro, p. 161.

[3] AGUIAR JÚNIOR, Ruy Rosado. Comentários ao Novo Código Civil. Vol. VI. Tomo II. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2011, p.467.

[4] PONTES DE MIRANDA, Tratado de Direito Privado, vol. XXV, p. 365.

[5] TJSP, Apelação n. 1033654-67.2014.8.26.0002, Relator(a): Francisco Loureiro; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 15/12/2015; Data de registro: 17/12/2015.

[6] TJSP, Apelação n. 0001230-14.2013.8.26.0296, Relator: Araldo Telles; Comarca: Jaguariúna; Órgão julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 23/08/2016; Data de registro: 24/08/2016).

[7] TJSP, Apelação 0016849-74.2008.8.26.0161, Relator(a): Carlos Alberto de Salles; Comarca: Diadema; Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 24/10/2016; Data de registro: 24/10/2016).

[8] STJ, REsp n. 770746 RJ 2005/0018420-5, Rel. Ministra Nancy Andrighi, data de julgamento 05.09.2006, 3ª Turma, DJe 30.10.2006.

[9] STJ, REsp n.208.492/DF, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, data de julgamento 05.09.2006, 3ª Turma, DJe 03.09.2001.

Ana Carolina Madid Molina - Advogada 

Fonte: Artigos Jus Navigandi

DAS ARRAS OU SINAL

Na celebração de um contrato, principalmente na compra e venda de imóveis, é muito comum a presença de uma cláusula que estabelece as arras. Trata-se de uma garantia, geralmente em dinheiro ou bens móveis, que tem como finalidade de firmar o negócio e obrigar que o contrato seja cumprido...

Quando o contrato é cumprido corretamente, as arras podem ser devolvidas, ou abatidas do valor que ainda falta para quitação do contrato, o que costuma ocorrer com mais frequência.

No caso de descumprimento do contrato, se quem deu as arras, ou pagou o sinal, desiste do negócio, ele perde o valor das arras em favor da parte contrária. No caso de quem recebeu as arras desistir do contrato, terá que devolvê-las em dobro a quem as pagou.

O contrato também pode prever o direito de arrependimento. Nesse caso, não há direito à indenização suplementar, pois as arras já servem como indenização suficiente.

Caso o contrato não tenha previsão do direito de arrependimento, a parte prejudicada poderá solicitar, judicialmente, além das arras, os demais prejuízos que ocorreram em razão do desfazimento do contrato.

As arras estão previstas nos artigos 417 a 420 d0 Código Civil.

LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.

Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

Fonte: TJDFT

REGISTRAR O PRIMEIRO IMÓVEL COM 50% DE DESCONTO

Muitas pessoas não sabem, mas tem o direito a registrar o primeiro imóvel pagando apenas 50% do valor das taxas de registro e escritura. Para tanto, é necessário observar alguns requisitos. São eles:

1. Deve ser o primeiro imóvel;

2. Para fins de moradia;

3. Que tenha sido financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

O direito ao desconto é válido para todo o país, ele é previsto na Lei Federal nº 6.015 de 1973 – Lei de Registros Públicos. Para usufruir do direito o comprador deve apresentar documentos que comprovem os requisitos. Vale ressaltar que existem cartórios que apenas exigem do comprador a assinatura de uma declaração, alegando que preenche todos os requisitos.

Esse direito tem cunho social, pois visa incentivar as pessoas à providenciarem a escritura de seus imóveis. Já que tendo em vista o custo para a aquisição do imóvel, muitas pessoas deixam de providenciar essa etapa tão importante. Vale frisar que a escritura é documento essencial, pois, legalmente, a transferência de propriedade só é transferida mediando o registro do imóvel.

Mesmo com esse direito as pessoas acabam arcando com o valor integral por falta de conhecimento já que os cartórios não são obrigados a divulgar o desconto de 50%. Importante ressaltar que o comprador que não usufruiu do seu direito ao desconto e efetuou o registro no seu valor normal, posteriormente, não poderá solicitar reembolso sob hipótese alguma.

Então, acabou de realizar o seu sonho da casa própria? Solicite o seu desconto, é seu direito!

Katyusca Rocha - Acadêmica de Direito

Fonte: Artigos JusBrasil

FENACI E SINDICATOS DE CORRETORES DE IMÓVEIS REPUDIAM MP QUE EXCLUI VÍNCULO EMPREGATÍCIO

A Fenaci, que coordena a ação de 26 sindicatos da categoria no país, a exemplo da entidade à qual é filiada, a CNPL (Confederação Nacional das Profissões Liberais), também repudia veementemente a MP 808/2017, que no seu artigo 442-B, que trata de trabalho intermitente, retira toda e qualquer possibilidade de reconhecimento de vínculo empregatício dos corretores de imóveis, apesar da exigência paralela de enquadramento legal desses profissionais em todos os requisitos de um empregado.

No entender do presidente da Fenaci, Joaquim Ribeiro, por conta de tal dispositivo legal, os corretores de imóveis passam a ter deveres de um empregado, mas sem os direitos que lhes seriam devidos.

“A MP estabelece a obrigatoriedade do formato de trabalho autônomo para a categoria de corretores de imóveis e, ao mesmo tempo, determina que esses profissionais sejam exclusivos de um só empregador. Isso equivale a dizer que, na prática, os corretores de imóveis não terão acesso aos direitos trabalhistas como férias, décimo terceiro, auxílio alimentação, auxílio transporte, entre outros, mas serão forçados a cumprir as exigências estabelecidas pelo empregador”, destaca Ribeiro.

Outro ponto questionável, segundo o presidente da Fenaci, é razão desta interferência em relação às relações empregatícias do corretor de imóveis, que em ocasiões recentes teve a existência de vínculo trabalhista com empregadores comprovadas e reconhecidas pelo Ministério Público. “Numa das decisões, a Justiça do Trabalho do Pará condenou o grupo imobiliário Cyrela a pagar R$ 1 milhão em danos morais por fraudar a relação de emprego de corretores. O grupo, formado por empresas de renome nacional, fora acusado de utilizar falsos contratos de parceria para esconder que os corretores eram funcionários.”, lembrou Ribeiro.

No caso em questão, conforme o Ministério Público do Trabalho comprovou, a construtora criou uma empresa do ramo imobiliário para trabalhar na venda dos seus empreendimentos. Os corretores que lá trabalhavam não possuíam vínculo direto, porém exerciam as suas atividades com subordinação e jornada de trabalho fixada por meio de prazos, metas e punições.

Fenaci e CNPL lembram que o perfil de exclusividade automaticamente torna o corretor de imóveis subordinado ao empregador. Bem como a pessoalidade, a dependência e a continuidade. A nova legislação trabalhista incentiva as empresas que possuem relações de trabalho na condição CLT promover demissão em massa para contratação em formato autônomo, sem direitos, ferindo assim, princípios constitucionais.

Lembrando o preceito de que nenhuma lei ordinária pode se sobressair ao que está na Constituição, o presidente da Fenaci informa que está sendo encaminhada ao Congresso proposta de supressão do parágrafo 5º do Inciso II da referida MP, que cria essa situação discriminatória. Ao mesmo tempo, Ribeiro convoca os presidentes de entidades sindicais da categoria, bem como seus diretores e integrantes da diretoria da Fenaci a conversarem com os parlamentares de suas respectivas regiões, no sentido de buscar a reversão desse quadro.

Para entender melhor o que se passa, segue a íntegra do Artigo 442-B:

"Art. 442-B. A contratação do autônomo, cumpridas por este todas as formalidades legais, de forma contínua ou não, afasta a qualidade de empregado prevista no art. 3º desta Consolidação.

§ 1º É vedada a celebração de cláusula de exclusividade no contrato previsto no caput.

§ 2º Não caracteriza a qualidade de empregado prevista no art. 3º o fato de o autônomo prestar serviços a apenas um tomador de serviços.

§ 3º O autônomo poderá prestar serviços de qualquer natureza a outros tomadores de serviços que exerçam ou não a mesma atividade econômica, sob qualquer modalidade de contrato de trabalho, inclusive como autônomo.

§ 4º Fica garantida ao autônomo a possibilidade de recusa de realizar atividade demandada pelo contratante, garantida a aplicação de cláusula de penalidade prevista em contrato.

§ 5º Motoristas, representantes comerciais, corretores de imóveis, parceiros, e trabalhadores de outras categorias profissionais reguladas por leis específicas relacionadas a atividades compatíveis com o contrato autônomo, desde que cumpridos os requisitos do caput, não possuirão a qualidade de empregado prevista o art. 3º.

§ 6º Presente a subordinação jurídica, será reconhecido o vínculo empregatício.

§ 7º O disposto no caput se aplica ao autônomo, ainda que exerça atividade relacionada ao negócio da empresa contratante."

Fonte: FENACI

NOTA DO EDITOR:

Clique no link abaixo para acessar a MP 808/2017:

https://www.congressonacional.leg.br/materias/medidas-provisorias/-/mpv/131611

PORTAL ZAP E VIVAREAL ANUNCIAM FUSÃO

O ZAP e o ViVaReal, os dois principais portais de classificados imobiliários digitais do Brasil, anunciaram nesta sexta-feira (17) que decidiram fazer a fusão de suas operações. Com a união, ZAP e Viva Real e suas empresas Geoimovel, suahouse, sub100 e DataZAP passam a fazer parte do Grupo ZAP VivaReal.

O ZAP, pertencente ao Grupo Globo, recebe mensalmente 19 milhões de visitas e 59 milhões de buscas. O Viva Real, por sua vez, tem mais de 18 milhões de visitas por mês.

Com 26 escritórios físicos, a expectativa é que os dois portais recebam, inicialmente, mais de 40 milhões de visitas mensais e mais de 7 milhões de anúncios que gerarão mais de 4 milhões de contatos de interessados.

O presidente-executivo do VivaReal, Lucas Vargas, assumirá o comando do novo grupo formado. O diretor-geral do Zap, Eduardo Gama Schaeffer, e Brian Requarth, cofundador e presidente do conselho de administração do VivaReal, serão os copresidentes do conselho.

"O objetivo da fusão é maximizar os diferenciais de ambas as empresas. Nesta união, o ZAP traz todo seu prestígio e intimidade com o grande público e o Viva Real agrega sua credibilidade e reconhecida proximidade com profissionais do mercado. Juntas as empresas se tornam ainda mais ágeis e inovadoras, reforçando a atuação como especialistas em soluções para todas as etapas da jornada imobiliária no Brasil, da busca até a transação", informaram as empresas, em comunicado.

Inicialmente, marcas permanecerão independentes, operando individualmente e, por enquanto, as estruturas operacionais permanecem separadas.

Fonte: G1

SÍNDICO E SEUS DIREITOS

Você tem a intenção de se candidatar a ser síndico? Saiba que ser síndico não é uma tarefa fácil. Não é qualquer pessoa que tem vocação para ser, exige muito mais do que simples cobrança de inadimplentes, resolver conflitos entre vizinhos, resolver problemas com barulhos e demais conflitos corriqueiros em um condomínio. Mas também tem seus direitos.

Atualmente o cargo de síndico esta se tornando uma profissão altamente procurada, tanto é verdade que já temos no mercado inúmeros cursos destinados a formação, capacitação e aperfeiçoamento do profissional.

Porém, ao assumir o cargo também surgem inúmeras responsabilidades civis, criminais, trabalhista, ambiental, tributária dentre outras.

Vejamos o que diz o artigo 1348 do Código Civil;

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Somente nesse artigo podemos elencar 09 (nove) responsabilidades atribuídas ao síndico, por isso volto a dizer que ser síndico não é apenas um cargo no condomínio.

Diante desse contexto surge a seguinte indagação: E quais são os direitos dos síndicos? Já que possuem tantos deveres.

Ao ser empossado ao cargo, o síndico possui diversos deveres conforme artigo citado anteriormente, mas ao mesmo passo também possui seus direitos, senão seriamos injustos ao mencionar somente os deveres e deixar de lado seus direitos.

Precisamos entender que, os condôminos querendo ter tranqüilidade em sua residência precisam de alguém dedicado e competente para o trabalho. Nesse passo, o apoio ao síndico é fundamental e de extrema importância para um convívio harmonioso.

Diante disso, devemos adotar algumas cautelas antes de levar ao conhecimento do síndico futuras reclamações. Não podemos ver a figura do síndico como salvador da pátria e sim como uma pessoa que se coloca a disposição para tentar solucionar os problemas se dedicando a gerenciar todo um condomínio, sendo passível de eventuais responsabilidades civis e criminais dentre outras.

Para que ocorra uma harmonia entre todos temos que estabelecer certos parâmetros;

· Evitar a todo o momento chamar o síndico fora de hora, com reclamações que naquele momento são impertinentes. O síndico deve ter horário fixo para sua atuação.

· Também poderá o síndico estabelecer critérios para reclamações, sendo elas por escrito, não aceitar reclamações vindo de terceiros que desconheçam dos fatos e demais casos ao ser analisado pelo síndico.

· Cabe ao condômino tentar solucionar o problema antes de reclamar, com isso o síndico poderá estar tratando de outros assuntos pertinentes ao condomínio.

· Aliás, o síndico não é obrigado assumir todas as decisões do condomínio, poderia os condôminos em uma tentativa de ajudar proporem soluções buscando o melhor para todos. Como diz o velho ditado “duas cabeça pensam melhor do que uma”, agora imaginem inúmeras.

· O síndico também não é obrigado a ter o conhecimento técnico em todas as áreas, tais como, engenharia, contabilidade, direito dentre inúmeras outras. Para evitar qualquer problema cabe aos condomínios e síndico se entenderem para que possa haver a melhor contratação desses profissionais, evitando desperdício de dinheiro e problemas futuros.

· Ao síndico também cabe remuneração, sendo esta prevista na Convenção Condominial denominado como “Constituição” do condomínio, sendo determinados valores dos seus honorários.

· O síndico tem direito a contribuição da Previdência Social INSS, caso tenha um acordo de desconto de cota condominial é necessário que se declare imposto de renda.

· Não podemos esquecer que o síndico tem direito a férias, com um trabalho árduo nada melhor do que um descanso merecido, sendo nesse caso de ausência do seu posto assumirá o subsíndico, e este responderá por todas as funções do síndico.

· Sendo síndico profissional e não havendo contratação pelo regime da CLT, deve ser elaborado contrato de prestação de serviços evitando problemas futuros.

Portanto conforme dito anteriormente todos aqueles envolvidos devem se atentar aos fatos cotidianos e corriqueiros e procurar solucionar os problemas da melhor forma possível, vivendo todos de uma forma agradável, com isso todos ganham.

Leandro Galvão – Advogado - Pós Graduando em Direito Imobiliário.

Fonte: Artigos JusBrasil

CONTRATOS DE ALUGUEL PODERÃO TER CLÁUSULA COM ÍNDICE DE REAJUSTE

Todos os contratos de aluguel firmados no País deverão possuir, já no momento da celebração, cláusula que especifique o índice de reajuste a ser aplicado às mensalidades, se o Projeto de Lei 6870/17, do deputado Marcelo Álvaro Antônio (PR-MG), for aprovado pelo Congresso.

Segundo Álvaro Antônio, a prática de escolher o índice mais “benéfico” ao locador no momento do reajuste cria desequilibro entre as partes. “A escolha prévia do índice facilita a previsão do impacto financeiro que o reajuste pode acarretar na renda mensal do consumidor, pois os salários não são reajustados anualmente da forma que os aluguéis são”, argumenta o autor. 

Álvaro critica ainda as exigências feitas pelos locatários aos locadores, que, segundo ele, quase nunca podem questionar detalhes do contrato. “Temos comumente no mercado imobiliário um verdadeiro “contrato de adesão”, segundo o qual ou o locatário aceita sem questionar nenhuma das cláusulas, ou fica sem o imóvel para alugar”, afirma. 

Tramitação 

O projeto tramita em caráter conclusivo e será analisado pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.

ÍNTEGRA DA PROPOSTA:

PL-6870/2017

Fonte: Agência Câmara Notícias

DEPOIS DE SETE MESES EM QUEDA, PREÇO DO METRO QUADRADO BRASILEIRO VOLTA A SUBIR

Clique no gráfico para ampliar

O portal e aplicativo imobiliário Properati e o Hiperdados, software de gestão para incorporadoras, construtoras, imobiliárias e fundos imobiliários, elaboraram o relatório que traz a medição da variação dos preços médios do setor imobiliário no mês de outubro de 2017, bem como o comportamento do preço dos últimos doze meses. O levantamento é realizado pela plataforma da Hiperdados através de consulta em uma base de dados com cerca de um milhão e meio de imóveis anunciados no Portal Properati.

Segundo o medidor de preços Índice Properati-Hiperdados (IPH), o preço médio do metro quadrado dos imóveis à venda no Brasil subiu de 1,14%, entre os meses de setembro e outubro de 2017. A valorização era desejada pelo mercado, visto que, desde março deste ano, o valor do metro quadrado estava em constante queda.

Por conta disso, os valores acumulados ainda estão negativos. Se considerarmos apenas a variação ocorrida em 2017, o saldo é de -1,41%, mas se pegarmos os resultados dos últimos 12 meses, o metro quadrado brasileiro sofreu uma desvalorização de 2,72%.

Segundo a equipe de estatísticos da Hiperdados, esse não é um evento isolado, a onda de distratos já passou e essa constante queda de preços iria sofrer uma interrupção.

Em São Paulo (SP), o preço dos imóveis, depois de meses em queda, voltou a subir. No último levantamento, o metro quadrado da capital paulista havia caído, pela primeira vez, para abaixo dos R$ 8 mil, chegando a R$ 7.978. Agora, o preço teve uma valorização de 0,63% e está em R$ 8.028.

Embora tenha valorizado, o preço médio do metro quadrado paulistano ainda está inferior ao de Balnerário Camboriú (SC). A cidade catarinense continua ocupando o segundo lugar, com o metro quadrado custando, em média, R$ 8.905. Entre os meses de setembro e outubro, o preço em Balnerário Camboriú teve valorização de 2,1%, o que aumentou ainda mais a diferença em relação a São Paulo. Além disso, nos últimos 12 meses, os imóveis da cidade catarinense valorizaram mais de 10%.

Enfim, chegamos ao Rio de Janeiro (RJ). A cidade, que sempre esteve na contramão da tendência de queda, continua na primeira posição do ranking, com o metro quadrado mais caro do Brasil. Entre os meses de setembro e outubro, o preço médio da cidade subiu 0,94%, chegando a R$ 9.432. Neste ano, apenas entre os meses de junho e agosto a capital carioca teve queda no preço do seu metro quadrado, sendo que o valor havia diminuído apenas 0,09%. Dessa forma, o saldo do acumulado dos últimos doze meses é positivo para a capital carioca, com valorização de 10,58%.

O Índice Properati-Hiperdados (IPH) é avaliação mais abrangente do mercado imobiliário brasileiro, pois é calculado com base nos dados de 50 cidades brasileiras, o que representa a maior amostragem em pesquisas do setor. Todos os imóveis utilizados no cálculo da plataforma Hiperdados estão cadastrados no portal Properati

Das 50 cidades avaliadas, o valor do metro quadrado de 20 delas apresentou queda nos últimos doze meses. A cidade que sofreu maior desvalorização foi Cabo Frio (RJ), com -14,28%. Na outra ponta, a maior valorização foi encontrada em João Pessoa (SP), com 12,75%.

Fonte: EXAME

QUAIS AS EXCEÇÕES À IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA

A tutela do patrimônio mínimo constitui um dos princípios informativos da tutela de execução, fundando-se na dignidade da pessoa humana e na garantia constitucional aos direitos sociais. De tal sorte, entende-se haver um patrimônio mínimo que todo ser humano tem direito e que, por isso, não pode ser atacado.

Nessa senda, diz-se que a execução não deve levar o devedor à ruína. Isso justifica restrições político-constitucionais aos atos de execução, dentre as quais se encontra a impenhorabilidade do bem de família, cujo valor é a guarida ao direito à moradia.

Ora, a proteção ao único bem imóvel que o indivíduo possui para moradia é claro reflexo da proteção à dignidade da pessoa humana.

Mas tal proteção não pode ser concebida como absoluta. De sorte que a própria lei nº 8.009 de 29 de março de 1990 que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família traz hipóteses mitigadoras ao fixar em seu artigo primeiro que:

O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

Tais hipótese encontram previsão no artigo 3º da lei:

A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

I - em razão dos créditos de trabalhadores da própria residência e das respectivas contribuições previdenciárias;

II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;

III – pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida;

IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;

VI - por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.

VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Estas são breves considerações sobre a proteção ao bem de família e suas exceções.

Fonte: EBRADI - Escola Brasileira de Direito

CAIXA LIBERA R$ 5,8 BI PARA CRÉDITO HABITACIONAL

A Caixa Econômica Federal fez um remanejamento de verba e liberou mais R$ 5,8 bilhões para destravar empréstimos habitacionais que já haviam sido aprovados, mas estavam parados, à espera de assinatura. Nos últimos meses, o banco reduziu o ritmo de concessões, o que fez o volume de empréstimos represados alcançar nesta semana R$ 3,5 bilhões. São pedidos feitos principalmente por famílias de classe média.

Segundo a Caixa, os R$ 5,8 bilhões são suficientes para atender a demanda do segmento até o fim deste ano. Novos pedidos para famílias com renda acima de R$ 9 mil, no entanto, permanecerão suspensos até janeiro de 2018.

O vice-presidente de Habitação da Caixa, Nelson Antônio de Souza, assegurou que quem já teve o contrato aprovado pode ficar tranquilo, porque será atendido até o fim do ano. Ele disse que a instituição fará esforços para zerar todo o estoque de pedidos encalhados.

— Desde 6 de novembro, estamos trabalhando para regularizar a situação — disse Souza, lembrando que o banco já havia conseguido verba extra de R$ 8,7 bilhões do FGTS, com a qual deu prioridade a famílias com renda bruta de até R$ 4 mil, no programa Minha Casa Minha Vida.

PROCURA 20% MAIOR NESTE ANO

Segundo Souza, em seis dias úteis já foram concedidos R$ 5,8 bilhões em financiamento para essas famílias, volume que superou a média mensal deste ano (entre janeiro e outubro), de R$ 5,7 bilhões.

— A demanda por financiamentos habitacionais continua muito elevada — destacou.

De acordo com a Caixa, a contratação do crédito imobiliário neste ano está cerca de 20% superior em relação ao mesmo período do ano passado. Ao todo, o banco já emprestou R$ 72,4 bilhões, considerando todas as modalidades de crédito.

No entanto, com margem apertada para iniciar 2018 enquadrada nas novas regras de prudência para o setor bancário, a Caixa, que é líder no mercado imobiliário, teve que frear novas concessões. Para continuar emprestando, a instituição aguarda empréstimo de R$ 10 bilhões do FGTS, sem prazo de vencimento, para elevar o capital próprio. A operação precisa ser aprovada pelo Banco Central (BC).

Fonte: Gazeta Online

IMÓVEL DO SFH RETOMADO E LEILOADO QUITA TODA A DÍVIDA DO MUTUÁRIO

A Lei nº 13.476 , que trata das garantias oferecidas para as operações de crédito no mercado financeiro, passou a valer no fim de agosto e já provocou muita confusão com os mutuários do Sistema Financeiro da Habitação.

De forma bem simplificada, a nova legislação regulamenta os financiamentos em que bens são oferecidos como garantia à instituição financeira. De acordo com o valor desse bem, o banco abre um crédito que poderá ser desmembrado em várias outras operações, em prazos diferentes, mas sempre dentro do limite das garantias apresentadas, imóveis na maioria dos contratos.

Nos casos em que o devedor não consegue pagar esse tipo de financiamento, o imóvel vai a leilão. E a 13.476 trouxe uma regulamentação para esses casos, permitindo ao banco cobrar eventuais diferenças se o valor obtido no arremate do bem não for suficiente para liquidar todo o saldo devedor.

Houve entendimentos de especialistas do setor que essa determinação alcançaria também os contratos fechados dentro do Sistema Financeiro da Habitação, para a compra de imóveis residenciais. O que traria nova punição ao mutuário, que teve o bem retomado por atrasar as prestações, e poderia ainda ficar devendo ao banco após o imóvel ter sido leiloado.

É o artigo 9º que trata do assunto: “Se, após a execução das garantias constituídas no instrumento de abertura de limite de crédito, o produto resultante não bastar para quitação da dívida decorrente das operações financeiras derivadas, acrescida das despesas de cobrança, judicial e extrajudicial, o tomador e os prestadores de garantia pessoal continuarão obrigados pelo saldo devedor remanescente, não se aplicando, quando se tratar de alienação fiduciária de imóvel, o disposto nos §§ 5º e 6º do art. 27 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.”

Como explica a advogada Fernanda Amaral, sócia do Departamento Imobiliário Financeiro da Felsberg Advogados, essa cláusula se aplica apenas aos contratos de abertura de crédito. “ São compromissos fechados por um público distinto, geralmente empresas que oferecem imóveis e outros bens como garantia ao banco. Em nada essa lei altera os financiamentos pelo SFH”.

Segundo a advogada, trata-se de uma exceção na legislação das garantias fiduciárias, oferecidas nas operações de crédito. “Isso só acontece com operações de abertura de crédito e consórcio. Nesses casos, após os leilões do bem, se o valor obtido não cobrir a dívida, a instituição financeira não está obrigada a dar a quitação do contrato”.

Sem mudanças - Assim, nos contratos firmados pelo Sistema Financeiro da Habitação o ritual permanece o mesmo.

A falta de pagamento por três meses consecutivos permite ao banco retomar e levar o imóvel a leilão. Depois desse prazo, o devedor recebe uma notificação e tem 15 dias para acertar a situação. Caso isso não aconteça, o imóvel é leiloado em espaço curto de tempo. Num prazo de mais ou menos 30 dias, o credor tem a chance de realizar até dois leilões. No primeiro, o imóvel é oferecido a valor de mercado e, caso o resultado obtido supere o valor da dívida, a diferença é repassada ao mutuário.

Caso não seja arrematado no primeiro leilão, no segundo o imóvel é dado como quitação da dívida. Quer dizer, se o valor arrecadado não for suficiente para cobrir o saldo devedor, o banco não poderá cobrar a diferença do comprador. Em outras palavras, uma vez realizados os leilões, o mutuário tem sua dívida quitada de forma automática, e o banco tem até cinco dias úteis para emitir e entregar termo de quitação ao mutuário.

Para o especialista no mercado imobiliário Fábio Nogueira, não faz o menor sentido a cobrança de eventual diferença do saldo devedor ao mutuário. “É da essência do crédito imobiliário, em casos de inadimplência, ter a execução da dívida e a retomada do bem. E acaba aí.” Por isso mesmo, explica ele, é que os bancos não emprestam 100% do valor do imóvel, mas sim algo entre 60% e 70%, justamente para cobrir a margem de risco com a inadimplência.

Fernanda Amaral afirma que “a garantia de quitação da dívida, após os leilões, acaba protegendo não apenas o mutuário, mas o próprio sistema de financiamento imobiliário”.

Evite o pior - Quem estiver em dificuldades para pagar em dia as prestações do imóvel, comprado pelo SFH, não deve demorar para agir. Mas sim procurar o credor, expor a situação e tentar renegociar em outras bases, que possibilitem a retomada do pagamento. Ou tentar vender a quem se disponha a assumir a financiamento. Enfim, as tentativas são válidas para não chegar a esse caso extremo de ter o imóvel leiloado. 

Fonte: O ESTADO DE S. PAULO

AS ALTERNATIVAS À CAIXA PARA FINANCIAR IMÓVEIS

A Caixa costuma ser a primeira opção quando o tema é financiamento de imóveis, principalmente por conta das taxas de juros atraentes de suas linhas subsidiadas. Mas, diante de uma dificuldade do banco para alocar recursos, quem tem pressa para obter o financiamento não tem outra opção a não ser pesquisar as condições oferecidas pelos concorrentes.

O conselho vale para os mutuários que têm renda familiar mensal de mais de 4 mil reais e, portanto, não se enquadram nas faixas 1 e 2 do programa Minha Casa Minha Vida. Isso porque o banco anunciou que irá priorizar o financiamento de imóveis populares, que atendem consumidores com renda mais baixa. Ou seja, para famílias que ganhem até 4 mil reais, os financiamentos na Caixa seguem sendo aceitos normalmente.

Enquanto busca alternativas para cumprir regras de alocação de capital (principalmente em ter as reservas necessárias exigidas a cada financiamento concedido), o banco não está aceitando novas propostas de financiamento para linhas que utilizam recursos da poupança, enquadradas no SBPE e destinadas a famílias com renda maior do que 4 mil reais. Quem busca essas linhas tem hoje, portanto, quatro opções: Bradesco, BB, Santander e Itaú. O impacto da suspensão de novas propostas na Caixa é grande, já que o banco responde, hoje, por cerca de 40% das concessões no segmento.

O banco ressalta, no entanto, que continua a aceitar novas propostas de financiamento para a faixa 3 do programa Minha Casa Minha Vida e na linha Carta de crédito FGTS, que atende famílias com renda de até 7 mil reais. Contudo, além de ambas as linhas financiarem um valor restrito de imóveis (até 240 mil reais, e somente novos), o banco não descarta que em ambas o processo de aprovação do crédito pode ser mais lento, por conta do ajuste de capital pelo qual está passando.

Diferenciais dos concorrentes

Para quem busca imóveis usados, por exemplo, os concorrentes da Caixa já têm, de saída, uma ampla vantagem em relação ao banco líder no mercado de crédito imobiliário: o porcentual máximo de financiamento do imóvel, que é de mais de 75% em todos eles. A Caixa passou a financiar, a partir de setembro, apenas 50% do valor de imóveis usados em todas as suas linhas.

Mas, além dessa vantagem, Marcelo Prata, especialista em crédito imobiliário e diretor do Canal do Crédito, aponta que quem buscar crédito imobiliário nos concorrentes encontra mais facilidades do que há dez anos. “Os privados aprenderam a conceder crédito imobiliário. As condições encontradas não vão divergir muito das encontradas na Caixa”.

Prata ressalta que é a primeira vez que os bancos se descolam das restrições de crédito da Caixa.”Antes, se a Caixa restringia o crédito, os bancos restringiam também. Mas agora vemos que eles continuam a reduzir o valor de taxas e mantêm o financiamento de um alto porcentual do valor do imóvel. São realmente uma opção ao mutuário, que deve pesquisar todas as condições oferecidas pelo Custo Efetivo Total da Operação para não cair em pegadinhas como a de seguros caros”.

O especialista diz que quem é correntista de um dos quatro bancos pode ter uma análise de crédito mais flexível do que teria na Caixa, caso não tenha conta corrente no banco público. “Quando o mutuário é correntista o banco consegue reunir mais informações e oferecer taxas melhores, além de aprovar o crédito com mais rapidez e facilidade”.

Na falta de uma rede de correspondentes bancários como a da Caixa, os bancos vêm criando plataformas digitais e aplicativos para iniciar o processo de crédito imobiliário, analisa. O Banco do Brasil permite iniciar o processo de documentação por um app, e o Santander criou recentemente uma plataforma para ajudar quem quer pedir crédito para a compra de imóveis no banco.

Veja abaixo o que os quatro concorrentes oferecem nas linhas financiadas com recursos da poupança, de acordo com valor do imóvel. Elas foram feitas pelo Canal do Crédito, site comparador de financiamentos:

Valor do imóvel: R$ 300 mil

Banco	Banco do Brasil	Itaú	Santander	Bradesco
Modalidade	Aquisição PF – SFH	SFH	SFH	SFH
Porcentual máximo do financiamento	80%	75%	80%	80%
Valor de entrada	R$ 60.000,00	R$ 75.000,00	R$ 60.000,00	R$ 60.000,00
Valor do financiamento	R$ 240.000,00	R$ 225.000,00	R$ 240.000,00	R$ 240.000,00
Juros efetivo (a.a.)	10,44%	10,50%	11%	10,50%
Prazo	360	360	360	360
1° parcela	R$ 2.736,58	R$ 2.626,02	2880,,20	R$ 2.788,53
Valor final do financiamento	R$ 654.544,33	Não Informado	R$ 649.443,92	R$ 657.070,45
CET	11,42	11,68%	11,98%	11,78%

Valor do imóvel: R$ 500 mil

Banco	Banco do Brasil	Itaú	Santander	Bradesco
Modalidade	Aquisição PF – SFH	SFH	SFH	SFH
Porcentual máximo de financiamento	80%	75%	80%	80%
Valor de entrada	R$ 100.000,00	R$ 125.000,00	R$ 100.000,00	R$ 100.000,00
Valor do financiamento	R$ 400.000,00	R$ 375.000,00	R$ 400.000,00	R$ 400.000,00
Juros efetivo (a.a.)	10,44%	10,50%	11%	10,50%
Prazo	360	360	360	360
1° parcela	R$ 4.544,32	R$ 4.360,02	R$ 4.783,66	R$ 4.630,87
Valor final do financiamento	R$ 1.084.900,25	Não Informado	R$ 107.641,33	R$ 1.087.054,93
CET	11,35%	11,60%	11,83%	11,62%

Valor do imóvel: R$ 800 mil

Banco	Banco do Brasil	Itaú	Santander	Bradesco
Modalidade	Aquisição PF – SFH	SFH	SFH	SFH
Porcentual máximo de financiamento	80%	75%	80%	80%
Valor de entrada	R$ 160.000,00	R$ 200.000,00	R$ 160.000,00	R$ 160.000,00
Valor do financiamento	R$ 640.000,00	R$ 600.000,00	R$ 640.000,00	R$ 640.000,00
Juros efetivo (a.a.)	10,44%	10,50%	11,00%	10,50%
Prazo	360	360	360	360
1° parcela	R$ 7.255,90	R$ 6.961,05	R$ 7.638,86	R$ 7.394,40
Valor final do financiamento	R$ 1.730,444,70	Não Informado	R$ 1.716.854,24	R$ 1.732.025,42
CET	11,30%	11,56%	11,72%	11,53

Todas as simulações consideram a taxa balcão, quando o cliente não tem relacionamento anterior com o banco. Caso o interessado pelo imóvel já seja cliente do banco, os juros nas linhas são menores.

No Itaú, por exemplo, a taxa começa a partir de 10,5% para quem busca imóveis com valor abaixo de 1,5 milhão de reais. No Bradesco, os juros partem de 9,30% ao ano e, no Santander, de 9,49% ao ano.

Cristiane Magalhães, diretora do Itaú Unibanco, conta que o banco chegou a diminuir, para 75%, o porcentual máximo do imóvel que é financiado pelo banco. Mas que voltou a aceitar até 80% do valor agora. “Podemos até financiar as taxas e impostos relacionados ao crédito e chegar a 82% do custo do crédito”, diz.

A executiva ressalta que é interesse do banco gerar um relacionamento de longo prazo com clientes oferecendo crédito para a casa própria. “Estamos absolutamente abertos a novas propostas . Nosso foco é o cliente que ganhe a partir de 4 mil reais”. Ela cita como uma facilidade a validade de 90 dias da carta de crédito concedida pelo banco. “Queremos que o cliente tenha tranquilidade para encontrar o imóvel”.

Leandro José Diniz, diretor de empréstimos e financiamentos do Bradesco, afirma que a taxa de aprovação de crédito imobiliário nas linhas operadas pelo banco é de 80% atualmente. “Não mudamos nossas condições. Pelo contrário: nos últimos seis meses as nossas taxas vêm diminuindo mês a mês”. O executivo diz que 30% do volume concedido é para famílias com renda de até 9 mil reais.

O Santander baixou em julho a taxa para financiamento de imóveis. No banco, atualmente um imóvel pode ser financiado em até 35 anos e a renda mínima necessária do mutuário ou casal para financiar a casa própria é 2,5 mil reais. O Santander também aceitamos dois proponentes do financiamento sem relação parentesco, e, dependendo do segmento, comprometimento de até 35% da renda bruta. Para autônomos, aceita o comprovante bancário dos últimos três meses como modo de comprovar renda.

Fabrizio Ianelli, superintendente executivo do Santander, diz que o banco chegou a restringir a concessão de crédito no ápice da crise mas que, agora, “há uma normalidade” na concessão de crédito para a casa própria.

Marcelo Prata, do Canal do Crédito, aponta que quem contratar o crédito agora tem sempre a possibilidade de portar a dívida para a Caixa, caso ela volte a operar as linhas financiadas com recursos da poupança e ofereça condições melhores do que as dos concorrentes.

Pró-Cotista é opção mais barata

Antes de comparar as linhas de financiamento de imóveis com recursos da poupança nos quatro bancos concorrentes, o Banco do Brasil continua a oferecer a linha Pró-Cotista, a mais barata para quem não se enquadra no programa Minha Casa Minha Vida, com taxas de juros de 9% ao ano. Ela é destinada à compra de imóveis novos, com valor de até 1,5 milhão de reais, e usados, com teto de 950 mil reais, dependendo da região. 

Para contratar o BB Crédito Imobiliário Pró-Cotista, o cliente deve possuir conta ativa no FGTS e três anos de contribuições, consecutivas ou não. A linha, oferecida apenas pelos bancos públicos, está suspensa na Caixa até o ano que vem.

Fonte: EXAME