ELEIÇÕES CRECI-BA 2015

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AMBULATORIEDADE DAS OBRIGAÇÕES PROPTER REM

Primeiramente cumpre-nos analisar o que são obrigações propter rem e a ambulatoriedade dessas obrigações.

As obrigações propter rem são aquelas decorrentes da coisa, são obrigações reais sobre a coisa da qual o proprietário/titular detém ou passa a ter o direito real. Portanto, apenas por ser o proprietário da coisa esse assume as obrigações dela advindas.

No tocante ao Princípio da Ambulatoriedade esse versa que todos os ônus inerentes à coisa, acompanham a mesma ainda que transferido o direito real sobre ela, ou seja, transfere-se a coisa e com ela também os seus ônus (sejam tributários, taxas condominiais, ou ainda parcelas inadimplentes).

Portanto, institui o art. 1345, do Código Civil que: “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Também dispõe o Código Tributário Nacional acerca das regras aplicáveis em caso de bens imóveis alienados:

Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.

Conclui-se então, que os débitos anteriores a aquisição de um imóvel, são transferidos ao adquirente visto que, incumbe a esse o ônus de averiguar as reais condições do imóvel antes de sua aquisição, afim de se resguardar de transtornos futuros, exigindo a quitação de débitos pelo promitente vendedor antes de concluído o negócio jurídico. Após a aludida transferência, por se tratarem de obrigações propter rem e a luz do princípio da ambulatoriedade, são transferidas todas as obrigações que versarem sobre o bem ainda que sejam essas obrigações onerosas.

É cabível ao adquirente o direito de interposição de ação regressiva em face daquele que deixou de cumprir com as obrigações da coisa. Ressalva que mesmo que o proprietário ingresse com a referida ação, essa não substitui a sua obrigação em quitar as dívidas do bem.

Eliane Carrion- Acadêmica de Direito

Fonte: Artigos JusBrasi

MUNDO: CHINA ALIVIA NOVAMENTE REGRAS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

A China aliviou suas regras de investimento imobiliário pela segunda vez em duas semanas nesta segunda-feira ao cortar o nível do valor da entrada para a maioria dos compradores que buscam um segundo imóvel, com as autoridades tentando impulsionar o crescimento em uma parte da economia que está mostrando raros sinais de dinamismo.

O nível da entrada mínima para aqueles que estão comprando sua segunda casa e financiando suas compras com seus fundos de previdência habitacional será reduzido em 20 por cento ante 30 por cento na maioria das cidades, disse o Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural.

A mudança, que entra em vigor em 1º de setembro, aplica-se a todas as cidades exceto Pequim, Xangai, Shenzhen e Guangzhou, e cobre somente compradores que não possuem hipotecas pendentes.

Os governos das cidades excluídas poderão estabelecer seus próprios níveis mínimos de entrada, submetidas a aprovação do governo central.
A mudança acontece alguns dias após a China ter afrouxado a regulação para estrangeiros comprarem imóveis no país, capitalizando sobre os sinais de que o mercado habitacional pode estar se estabilizando enquanto o resto da economia chinesa ainda enfrenta dificuldades.

Correspondendo a cerca de 15 por cento da segunda maior economia mundial, o mercado imobiliário chinês afeta a demanda em até outras 40 indústrias, de cimento a móveis.

Ajudada em parte por cinco cortes de juros desde novembro, o mercado imobiliário da China se estabilizou nos últimos meses. Os preços subiram pelo terceiro mês consecutivo em julho, enquanto as vendas e confiança do mercado melhoraram.

Fonte: Reuters - EXAME.com

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AS ALTERNATIVAS PARA FINANCIAR SEU IMÓVEL AGORA

A crise econômica e a restrição de crédito tiraram os compradores de imóveis da zona de conforto. Se antes era possível financiar imóveis novos e usados com entradas pequenas e juros mais palatáveis, hoje os bancos têm exigido sinais maiores e aplicado taxas mais salgadas.

As novas condições são fruto da menor captação de recursos pela poupança. Entre janeiro e junho deste ano, a quantidade de saques da poupança superou a de depósitos em 38,541 bilhões de reais, o pior resultado já registrado para um primeiro semestre desde 1995, início da série histórica do Banco Central (BC).

Como consequência, nos primeiros sete meses do ano, o volume de empréstimos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), principal fonte de recursos do país para a aquisição e a construção de imóveis, foi de 50,7 bilhões, uma redução de 20% em relação ao mesmo período de 2014, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

De acordo com a Abecip ainda, nos últimos 12 meses encerrados em julho, foram financiados 459,3 mil imóveis, um recuo de 15,6% em relação aos 12 meses anteriores.

Os depósitos em poupança têm diminuído por dois motivos principais: o primeiro é o aperto no orçamento dos brasileiros, como consequência da alta da inflação, do aumento do desemprego e do maior endividamento das famílias, fatores que limitam a capacidade de investimento da população.

A segunda razão é a alta da taxa de juros básica da economia, A Selic, que está aos 14,25% ao ano. Como a Selic serve de parâmetro para o rendimento das aplicações de renda fixa, que são mais conservadoras, suas altas têm contribuído para elevar a rentabilidade de investimentos que competem com a poupança na atração de recursos, enquanto a caderneta está rendendo 0,5% ao mês mais a Taxa Referencial (TR), remuneração válida quando a Selic passa dos 8,5% ao ano.

Bancos apertam a torneira

Com a redução na captação da poupança, a Caixa Econômica Federal, responsável por 67,89% dos financiamentos imobiliários do mercado (dados da Caixa, referentes a junho), vem tomando desde o começo do ano sucessivas medidas para restringir o acesso ao crédito.

Em abril, o banco anunciou a redução nos limites de financiamento de imóveis usados pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), no qual o valor amortizado mês a mês é constante, mas as parcelas são decrescentes, pois os juros pagos nas parcelas iniciais são maiores e diminuem ao longo do tempo.

Assim, nas operações que usam recursos da poupança, que são aquelas que fazem parte do SBPE, o limite de financiamento pela Caixa passou de 80% para 50% do valor do imóvel no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e de 70% para 40% para financiamentos pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). 

O SFH engloba financiamentos de até 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, e de até 650 mil reais nos outros estados. Os demais financiamentos são feitos dentro do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). 

As siglas costumam confundir, mas para ficar claro, enquanto o SBPE é o sistema que fornece os recursos para o crédito imobiliário, o SFH e o SFI são sistemas que regulam os financiamentos.

A também Caixa já havia reduzido de 90% para 80% o limite do financiamento para imóveis em geral e anunciado duas rodadas de elevações nas taxas de juros. Neste mês, o banco também anunciou que não concederá mais crédito imobiliário a clientes que já possuam algum financiamento na Caixa que use recursos do SBPE.

Assim como a Caixa, o Banco do Brasil e os bancos privados também anunciou elevação das taxas e o Itaú, inclusive, também reduziu a cota máxima de financiamento de 80% para 70% do valor do imóvel.

Assim, o cenário apresentado ao consumidor se mostra mais complexo. Os empréstimos ficaram mais caros e restritos. Mas, não é o fim da linha. Ainda existem opções para quem quer realizar o sonho da casa própria.

Para retratar esse novo quadro, o Canal do Crédito, site que compara custos de empréstimos, realizou um levantamento, a pedido de EXAME.com, que mostra exatamente as condições que o comprador encontra hoje no mercado para financiar um imóvel.

Foram simulados os custos para financiar tanto imóveis novos ou usados, com entradas de 10%, 20%, 30% e 50% e em três faixas de valor: 100 mil, 500 mil e 800 mil reais. O levantamento levou em consideração que o comprador teria 40 anos de idade e o financiamento seria realizado pelo sistema SAC em um prazo de 30 anos.

O infográfico a seguir apresenta um resumo da simulação, apenas com os bancos que oferecem as melhores condições em cada caso, a partir de dois critérios: o custo final do financiamento; e o Custo Efetivo Total (CET), taxa que engloba não só os juros como todos os encargos que fazem parte da operação.

O infográfico mostra melhores condições oferecidas entre o Banco do Brasil, a Caixa, o Itaú e o Santander. O Bradesco não foi considerado no infográfico pois não disponibiliza dados de financiamento publicamente.

Os resultados mostram que para imóveis de até 400 mil reais, a opção de financiamento mais vantajosa indiscutivelmente é a linha de crédito Pró-cotista, que utiliza os recursos do Programa Especial de Crédito Habitacional ao Cotista do FGTS e permite financiar até 90% do valor do imóvel no Banco do Brasil e até 85% na Caixa, seja ele novo ou usado, mas desde que o valor da unidade seja limitado aos 400 mil reais.

Suas taxas são as mais vantajosas do mercado hoje, mas a linha têm restrições: é voltada apenas a trabalhadores com contas vinculadas ao FGTS, que tenham completado pelo menos três anos de contribuição (consecutivos ou não).

O tomador também deve ter contrato de trabalho ativo ou saldo na conta do FGTS de, no mínimo, 10% do valor do imóvel; não pode ser proprietário, futuro comprador ou cessionário de imóvel residencial, pronto ou em construção, localizado na região metropolitana onde reside ou trabalha; e não pode ter outro financiamento ativo no âmbito do SFH.

No fim de maio, o governo liberou 4 bilhões de reais para a linha Pró-cotista e anunciou também a redução do valor do imóvel que pode ser financiado pela linha de 750 mil reais para 400 mil reais. Com a medida, o governo tenta minimizar a retração do crédito e atender um número maior de famílias, já que com o menor limite de valor os bancos públicos podem liberar mais cartas de crédito. 

Além do programa Minha Casa Minha Vida (que financia imóveis de até 190 mil reais, para famílias dom renda de até 5 mil reais), a linha Pró-Cotista é a única alternativa para quem pretende comprar imóveis usados na Caixa, mas não tem capacidade de arcar com as entradas de pelo menos 50% do valor do imóvel.

Já para imóveis com valores superiores a 400 mil reais, que não entram na Pró-cotista, a simulação mostra que a Caixa continua sendo o banco com melhores taxas na maioria dos casos, desde que o comprador possua as entradas exigidas para compra de imóvel usado (de 50% para imóveis do SFH e 60% para imóveis do SFI) ou esteja interessado em um imóvel novo, cujo limite de financiamento é de 80% do valor da unidade.

Para compradores que não preenchem esses requisitos, o BB aparece como a melhor opção na maioria dos casos. “O Banco do Brasil assumiu o papel que era da Caixa”, afirma Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito.

Ainda que a Caixa e o BB ofereçam os menores custos na simulação, como o levantamento considera as taxas de balcão praticadas pelos bancos (oferecidas a clientes sem relacionamento prévio com o banco) o comprador que possui um relacionamento mais antigo com o banco e uma avaliação de crédito positiva (ou no linguajar dos bancos, um bom score), pode conseguir taxas mais vantajosas que as apresentadas. 

Por isso, é recomendável que o comprador consulte cada um dos bancos para observar qual deles oferece os melhores custos, de acordo com o seu perfil. “Fora da linha Pró-cotista não há mais tanta diferença de custos entre bancos privados e públicos. Como todos subiram as taxas, o que vai diferenciar os custos agora é o relacionamento do cliente com o banco”, diz Prata.

Construtoras oferecem alternativas

Com mais restrições nos bancos, construtoras têm passado a oferecer financiamento direto aos clientes. “Se o banco emprestava 80% do valor do imóvel e agora só empresta 70%, as construtoras têm financiado essa diferença de 10%”, afirma João da Rocha Lima, professor titular de real estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP)

As construtoras costumavam oferecer financiamentos antes, mas deixaram de fazê-lo diante da estabilização econômica e do fortalecimento da concessão de crédito imobiliário pelos bancos, segundo Renato Ventura, vice-presidente executivo da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

“Nós entendemos que esse é um papel do banco, já que a atividade principal das construtoras não é essa, mas elas aparecem mais como uma alternativa temporária por causa da restrição do crédito”, diz Ventura.

Apesar de ser uma alternativa para o comprador que não consegue aprovar a carta de crédito nos bancos, o financiamento com a construtora pode não ter condições tão favoráveis quanto as oferecidas nos bancos. "Eles costumam ser mais caros e ter prazos menores, de quatro ou cinco anos”, afirma João da Rocha Lima.

Na construtora PDG, os clientes que não conseguirem aprovar o financiamento de 80% do valor do imóvel com o banco podem financiar direto com a construtora a diferença em até 20% do valor do contrato, em um prazo de até três anos. Questionada sobre as taxas aplicadas, a empresa respondeu que os juros dependem do fluxo de caixa do cliente.

A construtora MRV também financia até 20% do valor imóvel, caso o banco não conceda o crédito suficiente. E segundo Rodrigo Rezende, diretor de marketing MRV, a empresa deve passar a oferecer a possibilidade de financiamento de até 100% da unidade diretamente com a construtora para imóveis na planta.

“Não é o que gostaríamos de fazer, afinal não somos um banco, mas para compensar o momento é uma boa alternativa. O prazo será de 15 anos e a taxa de juro deve girar em torno de 1% ao mês”, diz Rezende.

A opção de financiamento na MRV é oferecida para financiamentos que utilizam recursos do SBPE, que são os que têm sofrido mais com a menor captação da poupança, e exclui as linhas Pró-cotista e Minha Casa Minha Vida.

Passo atrás

Se o imóvel pretendido for vendido por uma construtora que não oferece a possibilidade de financiamento direto e o valor que você possui for insuficiente para conseguir a aprovação do crédito, vale a pena pensar se seria o caso de buscar um imóvel menor, ou postergar a compra.

"Talvez seja um momento de dar um passo atrás no sonho. Isso é importante não só pelo custo da compra, mas pelas despesas adicionais. Não só os custos do financiamento estão maiores, todo o entorno está inflacionado, como a taxa de condomínio e outras contas”, diz Marcelo Prata.

Descontos podem compensar a compra 

Por outro lado, ainda que as condições de crédito estejam piores, descontos oferecidos por construtoras nos imóveis novos e por pessoas físicas nos usados podem compensar os juros maiores.

“É o momento certo para fazer bons negócios. Com a demanda menor, vendedores aceitam negociar mais. Se o comprador conseguir um bom desconto, vale a pena aproveitar, mesmo com juros mais altos, porque depois é possível fazer a portabilidade”, afirma o presidente do Canal do Crédito.

De acordo com a resolução 4.292 do Conselho Monetário Nacional (CMN), o tomador tem o direito de transferir o financiamento para outro banco.

Assim, se você quiser aproveitar uma boa oportunidade, por mais que os juros estejam altos, é possível migrar o financiamento futuramente para bancos que por ventura estejam oferecendo taxas menores, em linha com o mercado.

De todo modo, é importante se certificar de que o desconto no valor do imóvel realmente faz sentido ou se o preço está mais baixo apenas porque a construtora simplesmente aumentou o preço de tabela, para divulgar "valores promocionais". Para isso, vale pesquisar os preços de imóveis semelhantes na mesma região.

É uma boa hora para comprar?

Marcelo Prata afirma que o freio na demanda abre espaço para boas oportunidades, principalmente em relação aos imóveis usados. “Algumas pessoas estão tentando vender o imóvel com mais urgência porque estão endividadas e investidores que compraram imóveis para alugar, estão mudando de ideia e tentando se desfazer da unidade”, diz.

De acordo com João da Rocha Lima, as construroras estão ainda desovando unidades em estoque. “É como se mercado hoje fosse um grande outlet”, diz o professor da Poli-USP.

Ele diz que as empresas têm evitado iniciar novos empreendimentos por essa razão. “Um empreendedor não tem interesse em começar um projeto novo hoje e tomar todo o risco do negócio se no fim das contas ele tem de vender o imóvel pelo valor que está na ponta de estoque”, comenta Lima.

Assim, segundo o professor, a tendência é de que as empresas esperem o esgotamento desta safra de imóveis para só depois iniciar a construção da nova safra, que deve vir com preços mais altos.

Os dados mais recentes do Secovi-SP comprovam que os estoques estão em alta. Em junho, na cidade de São Paulo, o número de unidades em estoque chegou a 27.488, um aumento de 29% em relação ao mesmo mês do ano anterior. Em maio, os estoques estavam ainda mais elevados e chegaram a 28.118 unidades, o maior volume da série histórica do Secovi-SP, iniciada em 2004.

São dados que revelam que o estoque está de fato elevado e o momento pode ser bom, mas as empresas já estão ajustando sua oferta à nova realidade de mercado. Em outras palavras, os preços dos imóveis neste momento podem ser interessantes, mas talvez essas oportunidades não se arrastem por muito tempo. 

De acordo com o professor da Poli-USP, a demanda por imóveis continua alta porque temos um déficit habitacional elevado, mas as famílias têm recuado na decisão de compra pois receiam financiar um imóvel agora, diante da incerteza do cenário econômico.

Enquanto a demanda estiver alta, as empresas não vão deixar de construir imóveis, apenas se ajustarão às novas demandas do mercado. “É provável que os estoques se encerrem até o meio do ano que vem. Depois de queimar esse estoque, vamos sair dessa situação de ‘mercado outlet’ e passaremos a uma nova realidade de preços e de tipos de imóveis, que podem vir menores para se adaptar à capacidade de compra da população”, diz o professor da Poli-USP.

O indicador Abrainc-Fipe, que reúne dados de 26 companhias de capital aberto e/ou com presença nacional, também corrobora com a visão de que as empresas estão se ajustando. Ele mostra que o volume de vendas de imóveis comerciais e residenciais no acumulado do segundo trimestre de 2015 (25.692 unidades) é 76% maior que o volume de unidades lançadas (14.601).

O estudo mostrou também que a oferta final de imóveis (que reflete o número de imóveis à venda no mercado não só em estoque, como na planta) atingiu 99 mil unidades em junho de 2015, contra 101,9 mil em junho de 2014. Considerando o indicador Venda Sobre Oferta (VSO) trimestral atual, o Abrainc-Fipe mostra que esse volume de unidades ofertadas se esgotaria em 13,2 meses.

“Houve um grande número de empreendimentos lançados em 2011, cujas unidades estão sendo entregues agora, então existe uma oportunidade para o comprador. Mas, desde 2011, o setor já vem ajustando sua atividade, reduzindo lançamentos e o número de vendas maior que o de oferta é um sinal disso”, afirma Ventura, vice-presidente da Abrainc.

Ainda que no geral os especialistas indiquem que os preços estão vantajosos no momento e que isso tende a mudar com o ajuste em curso nas construtoras, é preciso tomar cuidado com generalizações. “Os imóveis não são commodities. As empresas estão alinhando os preços ao mercado de cada microrregião, por isso os valores podem se comportar de maneira diferente em cada lugar”, diz Ventura.

De qualquer forma, o mais provável, segundo as fontes consultadas, é que o quadro mude a partir de meados do ano que vem e os preços voltem a subir acima da inflação, revertendo a tendência apresentada nos últimos meses.

De acordo com o Índice FipeZap, que mede o valor médio dos imóveis anunciados na internet, os preços dos imóveis no Brasil tiveram alta de 1,51% de janeiro a julho, variação inferior à inflação estimada pelo IBGE para o período, de 6,79%, o que significa uma queda real – valorização inferior à inflação - de 5,28% nos sete primeiros meses do ano.

Novos modelos de financiamento

Todas essas mudanças têm suscitado um debate entre os participantes do setor sobre a necessidade de remodelar o atual sistema de financiamento imobiliário no país.

Atualmente, as principais fontes de recurso para a concessão do crédito imobiliário (fundings, no jargão do mercado) são a poupança e o FGTS. Enquanto os recursos da poupança são usados para os financiamentos pelo SBPE, que cobrem a maioria dos financiamentos do mercado, o FGTS é usado nos financiamentos do programa Minha Casa Minha Vida e da linha Pró-cotista.

Para o professor do núcleo de real estate da Poli-USP, a discussão sobre as alternativas de fundings deve ser feita o quanto antes, já que os recursos da poupança não devem voltar a ser abundantes tão cedo. “Alguém que perdeu o emprego e sacou 20 mil reais, vai levar um bom tempo para acumular esse valor na poupança novamente, não é questão de um ano ou dois anos, mas de cinco anos para uma década”, diz.

Assim, mesmo passada a turbulência econômica, pode demorar algum tempo até que a poupança volte aos níveis de captação pré-crise.

Por mais que taxa de juro volte a cair e torne a poupança menos desvantajosa em relação a outros investimentos que acompanham a Selic, Rocha Lima diz que os recursos são instáveis, afinal o poupador pode resgatar seus recursos a qualquer momento, mas o banco ainda assim se compromete a oferecer o crédito por um período longo, de 20 anos. 

Algumas alternativas, segundo o professor, seriam: adotar critérios mais flexíveis para utilização dos recursos do FGTS e ampliar a captação de recursos no chamado mercado livre, ou seja, por meio de investimentos que pagam rendimentos em linha com os juros básicos da economia.

Se isso ocorrer, no entanto, a tendência é que os custos dos financiamentos subam ainda mais. Enquanto hoje a maior parte dos recursos usada é proveniente da poupança, por meio da qual os bancos pagam remunerações de 6,17% ao ano, mais a Taxa Referencial, a necessidade de captar recursos por investimentos mais atraentes, que pagam os juros básicos, hoje em 14,25% ao ano, deve encarecer o empréstimo na ponta final.

Renato Ventura, da Abrainc, afirma que novos investimentos que auxiliem na captação de recursos é um caminho vislumbrado pelas incorporadoras. “Na Abrainc nós vemos a necessidade de se pensar em outras formas de financiamento e temos conversado com bancos e participantes do mercado sobre isso. Uma alternativa que consideramos interessante é a LIG." 

A Letra Imobiliária Garantida foi criada pela lei nº 13.097, sancionada no início deste ano, mas depende de regulamentação do Banco Central e da Comissão de Valores Mobiliários. Ela é semelhante a um CDB, mas será isenta de Imposto de Renda e terá lastro (garantia) em operações de crédito imobiliário, títulos públicos, derivativos e outros.

A LIG foi inspirada nos covered bonds, títulos usados como fonte de recurso para o mercado imobiliário na Europa, que existem há mais de 200 anos no continente.

Fonte: EXAME,com

BRASIL SE APROXIMA DE CÁOS IMOBILIÁRIO E CONSTRUTORAS BUSCAM ALÍVIO PARA AS DÍVIDAS

Há pouco tempo, o mercado imobiliário do Brasil era um dos maiores símbolos do crescente poder econômico do país.

Agora, o setor se tornou vítima de uma recessão cada vez mais profunda. A PDG Realty SA, que chegou a ser a maior construtora residencial em termos de receita, contratou o Rothschild na semana passada para ajudar a reestruturar R$ 5,8 bilhões (US$ 1,6 bilhão) em dívidas depois que suas vendas líquidas do segundo trimestre afundaram 88 por cento. No início deste mês, a Rossi Residencial SA, que tem R$ 2,5 bilhões em dívidas, também recorreu a assessores para "reestruturar operações e rever estratégias". Desde 2010, a construtora perdeu 99 por cento de seu valor no mercado de ações.

O setor imobiliário, que responde por cerca de 10 por cento da economia do Brasil, está surgindo como uma das mais recentes vítimas de uma recessão que os analistas projetam que será a mais longa desde os anos 1930. Para piorar as coisas, as taxas de juros são as mais altas em quase uma década, enquanto a inflação está subindo.

"Não existe empresa imobiliária que sobreviva sem vendas", disse Bruno Mendonça Lima de Carvalho, chefe de renda fixa da Guide Investimentos SA, de São Paulo. "Não é possível importar ou exportar apartamentos. O setor depende unicamente da atividade doméstica".

A assessoria de imprensa da PDG não respondeu aos e-mails e a um telefonema em busca de comentário sobre a reestruturação da dívida.

A construtora tentou ampliar as receitas reduzindo os preços, financiando até 20 por cento de algumas compras de imóveis e até mesmo oferecendo a recompra de apartamentos em caso de os bancos negarem o financiamento. Ainda assim, a empresa vendeu apenas 217 unidades no segundo trimestre em uma base líquida, contra 1.749 em 2014.

Perspectiva negativa

Na sexta-feira, a Moody's Investors Service reduziu a classificação da PDG em três níveis, para Caa3, citando a possibilidade de prejuízos significativos para os detentores de bonds e outros credores. Os credores COM GARANTIA poderão recuperar menos de 80 por cento em caso de calote, segundo a Moody's, que manteve uma perspectiva negativa para a classificação.

"A empresa está enfrentando pressões adicionais de liquidez devido a uma prolongada deterioração nas dinâmicas do setor, incluindo a lentidão nas vendas, a restrita disponibilidade de financiamento e a queda dos preços imobiliários", disse a Moody's.

A Rossi, que tem sede em São Paulo, disse em resposta por e-mail que as vendas do segundo trimestre melhoraram e que o foco principal da empresa é reduzir dívidas. A dívida bruta caiu cerca de 30 por cento no período de 12 meses terminado em junho, disse a Rossi.

As vendas de imóveis na maior economia da América Latina caíram 14 por cento no primeiro semestre de 2015, segundo dados do instituto nacional imobiliário. As construtoras reduziram os novos projetos em 20 por cento no período e o financiamento disponível encolheu em cerca de um quarto.

Colapso do real

Trata-se de uma reversão em relação a apenas dois anos atrás, quando os preços dos imóveis em lugares como Rio de Janeiro e São Paulo haviam subido até 230 por cento porque os aumentos salariais, a valorização do real e os custos dos empréstimos em uma baixa recorde iniciaram uma onda de compras de residências.

Os brasileiros se encontram em circunstâncias drasticamente diferentes hoje. A moeda perdeu 27 por cento de seu valor apenas em 2015, enquanto a taxa de desemprego atingiu o nível mais alto em cinco anos, de 7,5 por cento em julho.

O Banco Central elevou sua taxa básica para 14,25 por cento em julho, tornando ainda mais caro o financiamento para compra de uma residência.

"É uma questão de demanda e a demanda está realmente fraca", disse Will Landers, que gerencia ações latino-americanas na BlackRock, de Princeton, Nova Jersey, EUA. "Nós podemos ter atingido um pico nas taxas de juros, mas elas deverão seguir nesses níveis por um tempo. Os consumidores continuarão observando de fora porque os níveis de dívida ainda estão altos e o emprego irá piorar".

Fonte: Bloomberg

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COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA: SONHO OU PESADELO?

O acesso a casa própria é o sonho perseguido por muitos cidadãos, por este motivo se torna atrativo a aquisição do imóvel quando o mesmo esta para ser construído, normalmente as empresas constroem belíssimos stands de venda, onde o consumidor já se imagina residindo no empreendimento.

Como o objetivo inicial das construtoras é a captação de clientes, os contratos são fechados com pequenos valores de entrada, prestações mensais e anuais, ainda com promessa de financiamento futuro por instituição financeira.

Entretanto o consumidor deve estar atento desde o momento do primeiro atendimento para evitar dores de cabeça futuras, oriundas de uma análise simplificada de uma aquisição que é por si só muito complexa.

A primeira orientação é verificar se a incorporação relativa ao empreendimento já se encontra registrada na matrícula do imóvel, pois as unidades só podem ser vendidas se houver a devida averbação.

Ainda, todas as informações obtidas em relação ao empreendimento quanto as suas características, metragem, acabamento, número de vagas de garagem dentre outras, devem ser fornecidas por escrito, mesmo que seja através de propaganda impressa, ou até mesmo inclusa no contrato, não aceite nenhuma informação que seja apenas verbal.

Considerando que o contrato é sempre de adesão, ou seja, é elaborado pelo jurídico da empresa, não podendo o consumidor inserir cláusulas novas, leia com atenção, preferencialmente consulte um advogado para que faça uma análise e possa explicar o que está sendo contratado. É uma preocupação é imprescindível, pois estamos falando de aquisição do primeiro imóvel, na maioria das vezes o adquirente não tem nenhuma experiência.

No tocante a parte financeira, analise com muita calma, veja se realmente pode suportar os valores a contratar, sem comprometer o pagamento de despesas essenciais, e ainda, verifique junto a instituição financeira se o seu perfil se enquadra nas regras e condições exigidas por ela.

Superada essa fase, assinado o contrato, o sonho pode se realizar ou transformar-se em um pesadelo. Diante do cenário econômico pessimista, muitos adquirentes estão enfrentando diversos problemas, neste sentido destacamos os mais comuns.

Atraso de entrega da obra: por diversos motivos a construtora não cumpre o prazo de entrega, neste caso o consumidor tem direito a indenização por danos morais.

Obra entregue diferente do contratado: o apartamento deve ser entregue da mesma forma que especificado no contrato, caso haja qualquer diferença, o consumidor pode pedir abatimento no preço e dependendo do caso, a resolução contratual com a devolução do valor pago.

Falta de pagamento por parte do comprador: muitas vezes acontecem situações imprevisíveis em que o consumidor se torna inadimplente, neste caso, a melhor alternativa é realizar um distrato administrativamente ou requerer a rescisão contratual. Muito embora as construtoras coloquem multas altas neste caso, estas são abusivas, sendo o correto a devolução do valor pago, devidamente corrigido, deduzido somente as despesas, considerando que a obra ainda não foi entregue.

Sendo assim o ideal é realmente planejar, apesar das construtoras simplificarem o procedimento, a questão é complexa, por vezes a transação é recheada de armadilhas, neste sentido considerando todos os altos custos envolvidos, o ideal é procurar auxílio de um profissional especializado no assunto para que sejam analisadas todas as questões, evitando assim que um sonho se transforme em pesadelo, não só para o consumidor, mas para toda a família.

 Daniela Lima / Fonte: Artigos JusBrasil

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DIA NACIONAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS

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O mercado imobiliário vive um momento  muito especial na sua história e nos remete a um ambiente de exacerbação da competitividade que aumenta o risco de exclusão daqueles que não conseguirem adaptar-se a este novo e singular cenário. Estamos cientes do muito que temos a avançar, mas cientes também, da nossa pluralidade e grandeza.

COMPETÊNCIA, TRANSPARÊNCIA, 

ÉTICA E EFICIÊNCIA 

DERRUBAM QUALQUER MURALHA!

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EM LEILÕES JUDICIAIS, IMÓVEIS TAMBÉM PODEM SER PARCELADOS

Diante do cenário de desaceleração da economia brasileira e de um menor crescimento de renda, os recursos para crédito imobiliário vêm se tornando cada mais escassos. Comprar a casa própria pode ser bom negócio no pagamento à vista ou no financiamento de pequeno valor. Agora, se o interessado quiser financiar, o custo será bem mais alto pois o dinheiro está em falta e os juros vem subindo.

Em maio deste ano, a Caixa Econômica Federal, titular de 67,7% do crédito habitacional do país em 2014, implantou novas regras de financiamento. Na prática, o consumidor precisa pagar à vista metade do valor do imóvel para conseguir o financiamento — antes dava para financiar até 80%. O mercado imobiliário já está sentindo os reflexos da redução do limite de financiamento do banco para imóveis usados.

Porém, o que se observa ainda é uma tentativa dos consumidores de encontrar opções mais viáveis para comprar a casa própria. Uma delas são os leilões judiciais, principalmente aqueles com a possibilidade de parcelamento. Além de poder adquirir o imóvel por um preço até 50% abaixo do valor de mercado, uma vez que o arrematante opte pelo parcelamento, ele pode efetuar o pagamento diretamente à Justiça.

O artigo 690 do Código de Processo Civil garante a possibilidade do pagamento via prestações por parte do arrematante. Há uma obrigatoriedade que o valor do lance não poderá ser por preço considerado vil(muito abaixo da avaliação)e que seja efetuado pagamento de 30% do valor à vista. O restante do valor pode ser parcelado, garantido por hipoteca do próprio imóvel.

De modo geral, o parcelamento é oferecido como uma opção nos editais quando o imóvel não tem arremates na modalidade à vista. O pagamento parcelado é composto dos já citados 30% no ato da arrematação mais parcelas corrigidas pelo INPC+IGP-DI, vencidas a cada 30 dias do leilão.

Comprar um imóvel parcelado em leilão é muito menos burocrático do que em um financiamento tradicional. Contudo, a arrematação não significa aprovação do crédito para o parcelamento. Para isso o CPF/CNPJ tem de estar em dia na Receita Federal e no INSS.

Para ilustrar o funcionamento, podemos citar um caso concreto do leilão que acontece no dia 28 agosto de apartamentos de 70 m² localizados na cidade de Votorantim, interior de São Paulo, pertencentes a massa falida da Construtora Ecora S/A (antiga Cidadela). Os lances destes imóveis estão avaliados em média de R$ 110 mil. Caso não haja lances para modalidade à vista, na modalidade parcelado as condições de pagamento são de 30% do valor com pagamento imediato, ou seja, o arrematante teria que desembolsar mais ou menos R$ 33 mil no ato, e o restante, cerca de R$ 77 mil, podem ser pagos por meio de 36 parcelas corrigidas pela média do INPC+IGP-DI.

Cabe frisar que é importante o interessado em adquirir um imóvel através de leilão sempre ler atentamente o edital com atenção especial para as especificações da venda, o estado do imóvel, as formas de pagamento e eventuais tributos que estejam a cargo do comprador.

Helcio Kronberg - Leiloeiro público oficial pela Junta Comercial do Estado do Paraná

BOLHA IMOBILIÁRIA: MITOS E VERDADES

Na última década, muito tem se discutido sobre bolha imobiliária no Brasil. Esse tema bastante polêmico tem atraído diversas opiniões de especialistas no assunto, tornando-se inevitável as comparações com a crise do mercado financeiro americano em um passado não muito distante, alertando, bem assim, para uma possível repetição do caos imobiliário ocorrido naquele país.

Os valores absurdamente altos de propriedades em grandes cidades do Brasil, mais precisamente nos últimos cinco anos, fazem lembrar o colapso do mercado imobiliário dos EUA que ajudou a motivar a crise financeira global de 2008 e 2009.

Muito se discutia que a exponencial expansão dos investimentos no mercado de imóveis no Brasil poderia se tornar um tanto perigosa, porque quando esses investidores não mais soubessem reconhecer que os crescentes preços dos ativos estavam se distanciando de fundamentos econômicos, poderia estar surgindo uma perigosa bolha financeira.

Entretanto, a realidade brasileira atual aponta para outro caminho. A recessão da economia ocasionou a estabilização dos preços dos imóveis e a perda de interesse de investidores, notadamente porquanto o investimento em imóveis se tornou um negócio de risco, fazendo com que a bolha no mercado imobiliário passasse a desinchar lentamente, e não estourar.

Esse afastamento dos investidores do setor imobiliário, curiosamente, se tornou um ponto positivo para as construtoras, na medida em que para essas empresas se vislumbrou uma oportunidade para focar na geração de caixa. Isso porque a estabilização do mercado proporciona um cenário mais realista e faz com quem as empresas do setor possam planejar melhor seus projetos e adaptar seus custos e estrutura a essa realidade.

O mercado imobiliário brasileiro apresentou fortes aumentos nos preços dos imóveis nos últimos anos, tendo seu ápice em meados de 2007, quando os preços praticamente dobraram de valor. A atuação incisiva dos investidores e especuladores nesse ramo da economia aliada ao incentivo do governo através do aumento da concessão de crédito para financiamento imobiliário, fez com que se especulasse sobre uma repetição do cáos imobiliário dos EUA.

No entanto, tal especulação não chegou a se concretizar, porque os dois países viveram situações distintas. No Brasil, a dívida imobiliária com os créditos oferecidos pelo governo é infinitamente menor daquela experimentada pelos EUA à época, pelo seguinte motivo: a disciplina na concessão de crédito pelo Brasil é muito maior que a americana, tanto assim o é, que a inadimplência em nosso país continua sob controle.

Ademais, algumas fontes de demanda contribuíram para o crescimento dos preços no Brasil, como por exemplo, o chamado “bônus demográfico” que é o efeito de uma alta taxa de natalidade nas últimas décadas, que inevitavelmente tende a formar uma população jovem que certamente irá contrair matrimônio com expectativa de adquirir imóveis futuramente.

Outra fonte de demanda importante reside na melhora da condição de vida do cidadão brasileiro, fazendo com que a capacidade de conseguir financiamentos para compra de imóveis aumentasse, incentivando assim a aquisição de um imóvel com padrão superior e o “sonho da casa própria” para aqueles que pagavam aluguel.

Por último, mas não menos importante, temos os investidores (pessoas físicas ou jurídicas) que compram imóveis mais baratos na planta para revendê-los posteriormente a fim de obter lucro com a transação.

Dessas três fontes de demanda principais, apenas o “bônus demográfico” se mantém nesse panorama atual, uma vez que com a recessão da economia os investidores se afastaram do mercado, as pessoas que procuram “upgrade” estão mais cautelosas na hora da compra e aqueles que moram em imóveis alugados têm encontrado mais dificuldades na concessão de crédito para comprar imóveis.

Diante desse cenário, o risco da explosão de uma eventual bolha reduziria drasticamente. E foi o que aconteceu. Não obstante, outros fatores característicos do mercado residencial foram essenciais para que fosse afastada qualquer especulação de bolha imobiliária no Brasil.

Pericles Batista Passos - Advogado do escritório Lapa & Góes e Góes Advogados Associados.

Fonte: Monitor Digital

ELEIÇÕES CRECI-BA 2015

PRÊMIO CORRETOR DO ANO 2015: INSCRIÇÕES ENCERRAM-SE HOJE

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Para se inscrever você deve fornecer as informações solicitadas no formulário de inscrição e tomar conhecimento do regulamento do prêmio. A inscrição é gratuita e deve ser feita até às 23:59 do dia 23 de Agosto. Acesse o site: www.corretordoano.com.br

SE O FINANCIAMENTO NÃO FOI APROVADO, A DEVOLUÇÃO DEVERÁ SER INTEGRAL

Em tempos de crise econômica, vários fatores contribuem para a não continuidade dos contratos imobiliários, um deles, a não aprovação do financiamento imobiliário.

Os motivos alegados pelos bancos podem ser vários, o não enquadramento no perfil financeiro, não aprovação na análise de risco de crédito, salário não compatível, cadastro desfavorável com nome inserido nos cadastros de crédito.

Primeiramente, é importante saber o que é verificado diante da análise, por parte da instituição financeira, para possível concessão do financiamento.

Quando uma pessoa compra um imóvel, uma casa ou apartamento novo ou usado pode financiar o pagamento. Os financiamentos são realizados pelos bancos, que pagam ao vendedor do imóvel a quantia que quem compra quer financiar. A partir daí, o comprador deve pagar o banco que quitou sua dívida.

Durante esse período, o imóvel fica ligado à pessoa que fez a compra, mas não pode ser negociado enquanto a dívida com o banco não é paga.

Diversos bancos oferecem financiamentos. O que os diferencia são as condições de pagamento, como as taxas de juros cobradas, a duração dos contratos e quanto do valor do imóvel pode ser financiado.

Depois de escolhido um deles, o primeiro passo é ir até uma agência e conversar com um gerente para iniciar as etapas que permitirão a liberação de dinheiro (crédito).

Nesse primeiro momento, será necessário entregar originais e cópias do RG e CPF (do casal, quando for o caso), dos comprovantes de estado civil e de renda (holerites, extratos bancários e declaração completa de imposto de renda do casal, quando for o caso).

Autônomos podem comprovar renda por meio do contrato de prestação de serviços, declaração do Imposto de Renda, declaração do sindicato da categoria, recibo de recebimento por trabalhos prestados ou uma Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore), feita por contador.

Além disso, trabalhadores rurais, ambulantes, diaristas, barbeiros, cabeleireiros, doceiras, entre outros que não tenham conta em banco, devem preencher uma ficha de cadastro sob orientação do gerente, que irá informar em cada caso quais são os documentos necessários.

A comprovação de renda do comprador indicará sua capacidade de pagamento das prestações, pois o valor delas não pode ser maior que 30% da renda familiar bruta.

Além disso, também é feita uma análise cadastral, que consiste na verificação de nome no Serasa ou no SPC (Serviço de Proteção ao Crédito). Não havendo problemas, é aprovada a liberação de crédito com um período de validade que varia de acordo com o banco (o dinheiro não é liberado nesse momento).

Depois disso, o banco, por meio de uma empresa, engenheiro ou arquiteto, realiza a avaliação do imóvel a ser financiado para confirmar o seu valor.

A partir daí, o banco elabora o contrato e pede que comprador e vendedor assinem o documento. O contrato deve ser registrado em cartório e levado à agência bancária. Depois disso, é liberado o crédito, e o vendedor é pago. Com isso, o comprador começa a pagar as prestações mensais para quitar sua dívida com o banco.

Os financiamentos para compra de casa ou apartamento novo ou usado podem ser realizados com a utilização de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) ou do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Há ainda a opção de financiamento direto com a construtora.

O problema ocorre, quando se tem o financiamento negado.

Se o comprador firmou o contrato de promessa de compra e venda ante a expectativa de obtenção do financiamento imobiliário, com o qual pagaria por boa parte do valor do imóvel, se na ocasião este mesmo comprador não foi devidamente informado dos requisitos à concretização do financiamento, o risco pelo insucesso do negócio é da vendedora do imóvel e não do comprador.

Isso ocorre em especial, nos casos quando do preenchimento das informações na imobiliária, informou o autor sua condição de autônomo, constando tal do processo de financiamento, bem como a renda mensalmente auferida.

É certo que não obtido o financiamento, por motivos alheios à vontade do autor, tem direito à restituição integral dos valores pagos, a qualquer título, pois não deu causa à rescisão/resolução do ajuste, entendimento presente no Recurso Inominado julgado Nº 71004554515 (Nº CNJ: 0031789-70.2013.8.21.9000), pelo TJRS.

O mesmo ocorre com relação à taxa de corretagem, que deverá ser devolvida, pois não houve concretização do negócio, é o entendimento do Tribunal do Paraná no Recurso Inominado: RI 000816318201481600140, julgado.

Esta Turma Recursal já pacificou o entendimento de que somente é devido o pagamento da comissão de corretagem por parte do consumidor se este procura a corretora para intermediar o negócio, que é o caso dos autos, assim a alegação da recorrente que é devida a devolução em dobro dos valores pagos a título de comissão de corretagem não merece prosperar, tendo em vista que somente aplica-se o art. 42 do Código de Defesa do Consumidor, quanto tratar-se de cobrança indevida.

Assim, para que seja acolhida a rescisão contratual e a conseqüente devolução dos valores na medida é importante que seja comprovado nos autos o alegado vício de consentimento.

Como podemos perceber, ao assinar um contrato para aquisição de imóvel, em especial à prazo, o comprador deverá se ater às informações sobre o financiamento imobiliário e detalhes para a sua aquisição.

A empresa vendedora do imóvel, deverá também ser transparente nas informações repassadas ao consumidor imobiliário, pois na existência de vícios nesta informação, restará garantido ao contratante a devolução integral do valor pago, sem a cobrança de qualquer multa por rescisão contratual, diante da comprovada falha na prestação do serviço.

Bernardo César Coura - Advogado Imobiliário e Condominial

Fonte: Artigos JusBrasil

ELEIÇÕES CRECI-BA 2015: INSTRUÇÕES IMPORTANTES REFERENTES AO PROCESSO ELEITORAL

ATENÇÃO CORRETORES DE IMÓVEIS DO ESTADO DA BAHIA

14 INSTRUÇÕES IMPORTANTES REFERENTES AO PROCESSO ELEITORAL:

1. DIA: 03/09 (QUINTA-FEIRA)

2. HORÁRIO: 9h às 17h

3. FORMA: PRESENCIAL em um dos 17 postos de VOTAÇÃO instalados em todo o estado.

CLIQUE AQUI E VEJA OS LOCAIS DE VOTAÇÃO e escolha o mais adequado para sua comodidade.

4. SERÃO DUAS CHAPAS CONCORRENDO AO PLEITO;

5. O VOTO É OBRIGATÓRIO;

6. APRESENTE NO LOCAL DE VOTAÇÃO, no caso de recebimento, através dos correios, a CHE (CARTA DE HABILITAÇÃO ELEITORAL) que foi enviado pelo SISTEMA COFECI/CRECI. MESMO CONSTANDO NESTE DOCUMENTO A DATA DE ELEIÇÃO QUE SERIA NO DIA 21/08;

7. No caso de NÃO RECEBIMENTO, ou esquecimento da CHE (CARTA DE HABILITAÇÃO ELEITORAL), o corretor poderá emitir sua habilitação em um dos postos presencialmente;

8. Para votar o corretor deverá apresentar OBRIGATORIAMENTE um documento oficial com FOTO (Ex.: CARTEIRA DO CRECI, RG, CARTEIRA DE HABILITAÇÃO, CARTEIRA DE TRABALHO, PASSAPORTE, etc);

9. Para votar o corretor deverá estar em dia com suas obrigações financeiras junto ao conselho até o ano de 2014;

10. No caso de IMPOSSIBILIDADE DO VOTO, o corretor terá 60 dias corridos após o acontecimento da eleição para JUSTIFICAR A SUA AUSÊNCIA, anexando documento que comprove a justificativa;

11. Em caso de eleitores que residam distantes de um dos postos de votação (ex: municípios distantes das cidades base, onde estarão instaladas as respectivas urnas) e que não tenham como realizar o deslocamento para garantir o voto, também deverão JUSTIFICAR A SUA AUSÊNCIA;

12. Para maior comodidade, facilidade de estacionamento e agilidade no processo, estamos sinalizando para os corretores de SALVADOR (maior colégio eleitoral) que se encaminhem para o posto eleitoral UNIQUE EVENTOS, localizado na Avenida Tancredo Neves (ao lado da LOJA TOK STOK) onde serão disponibilizadas 25 URNAS, porém, disponibilizaremos também o posto eleitoral da SEDE DO CRECI em Brotas com 4 URNAS;

13. Outras informações sobre todo processo eleitoral CLIQUE AQUI;

14. A secretaria eleitoral está disponível para demais esclarecimentos que se fizerem necessários, de segunda à sexta, das 10h as 16h, nos telefones 3444-1469 / 1463.Atenciosamente,

COMISSÃO ELEITORAL

ARRAS: COMO UTILIZÁ-LAS NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

As arras – ou o também conhecido sinal – desempenham no Direito Pátrio função dúplice nas relações negociais imobiliárias, bem como nas demais ramificações contratuais civis em geral. No âmbito do Direito Imobiliário – apesar de serem os negócios de compra e venda de imóveis o grande palco de atuação – as arras podem estar, outrossim, presentes em todos os contratos nos quais restam obrigações remanescentes, a exemplo dos pactos locatícios.

Num primeiro aspecto, temos as arras confirmatórias, as quais tratam-se de uma espécie de “garantia” que serve para demonstrar o interesse e “seriedade” do ato – isto é, a verdadeira intenção de contratar e manter o negócio –, bem como definindo-se como início de pagamento e adiantamento do preço.

Já numa outra esfera, as arras podem ser penitenciais, as quais servem de indenização em caso de arrependimento de qualquer dos mutuários, valendo a regra, tão somente, quando nesta hipótese tal direito de arrependimento for expressamente avençado no contrato.

Segundo denuncia a prática contratual, a maior – mas não exclusiva – utilidade do instituto é servir de garantia do negócio – haja vista que, em grande parte dos casos, os contratantes se negam à possibilidade de desistência ou arrependimento.

No tocante às arras sem a opção do direito de arrependimento, a legislação dispõe que "se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-la por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado".

Imprescindível se faz frisar que, se a parte escolher executar o contrato posteriormente ao pagamento ou recebimento das arras, será possível utilizar-se da execução específica. Já se a parte que prestou as arras eleger o desfazimento da contratualidade, haverá retenção das arras ou o dever de devolvê-las com o "equivalente", conforme o caso em concreto, haja vista não mais se referir a lei acerca da devolução "em dobro" – a expressão "equivalente" utilizada no texto legal, serve para designar que tal devolução com o considerado "bônus" (o antigo "em dobro") será acrescida de correção monetária, juros e honorários advocatícios.

Neste diapasão, a legislação prevê a possibilidade de cumulação do pedido de perdas e danos, válida somente no campo das arras confirmatórias. Como se vê, a indenização suplementar, mais o valor das arras, apenas se torna possível nos contratos irretratáveis; quando possível exercer o direito de arrependimento, o sinal é limitado à indenização.

Ademais, não obstante ausente em nossa legislação civil, a regra geral não impossibilita que as arras possam ser dadas por ambos os mutuários, situação esta que nos coloca diante das chamadas arras recíprocas, possibilidade na qual a confirmação do negócio entabulado deva ser “reforçada” por ambas as partes.

Outra espécie de arras são as denominadas securatórias ou assecuratórias, que embora não sejam estipuladas em lei, são muito utilizadas no âmbito dos negócios imobiliários, mormente para a aquisição de imóveis – ou seja, para “assegurar” um negócio, a parte que possui interesse entrega uma quantia, comumente “simbólica” à outra parte, especialmente mediante cheque, o qual não será descontado em caso de não se perfectibilizar o negócio, condicionando-o a uma situação dependente de a proposta de negócio ser ou não concluída depois, em definitivo.

É aconselhável contar com assessoria especializada para formalizar esse tipo de negócio. Para maiores esclarecimentos, consulte um(a) advogado(a) de sua confiança.

Mirelle Cabral Wisbeck Krieger - Advogada inscrita na OAB/SC n° 28.690, Especialista em Direito Imobiliário.

Fonte: Artigos Jus Navigandi

Postagem relacionada: http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2013/10/arras-ou-sinal.html

ABRAINC E FIPE LANÇAM 1º. CONJUNTO NACIONAL DE INDICADORES DO MERCADO IMOBILIÁRIO

A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC) e a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) lançam nesta quarta-feira os Indicadores ABRAINC-Fipe para medir e analisar a evolução do mercado imobiliário com visão nacional. O estudo, que vem sendo construído pela Fipe desde janeiro de 2014, é o primeiro conjunto de indicadores obtidos nacionalmente com empresas associadas à ABRAINC que atuam em todo o país.

Para a composição dos Indicadores são consideradas informações sobre lançamentos, vendas, entregas, oferta final e inadimplência do mercado primário de imóveis residenciais e comerciais. Os números são referentes ao último trimestre consolidado (abril/junho) e serão divulgados mensalmente.

“Lançamos hoje os Indicadores ABRAINC-Fipe com o objetivo de suprir uma necessidade do setor por números consolidados de empresas com abrangência nacional. Após construir uma metodologia sólida em parceria com a Fipe e reunir uma série histórica, podemos apresentar um material robusto que estará mensalmente à disposição do mercado”, afirmou Renato Ventura, vice-presidente executivo da ABRAINC.

Os dados que compõem os Indicadores são fornecidos à Fipe mensalmente pelas empresas associadas à Abrainc. Após compilar os dados, é feita cuidadosa verificação para garantir a consistência das informações e, se for o caso, as empresas são contatadas para eventuais ajustes ou validação. Em seguida, com os dados validados, os Indicadores Abrainc-Fipe são calculados e, posteriormente, disponibilizados.

"Compradores, vendedores e construtores mais bem informados fazem com que o mercado imobiliário funcione melhor porque todos têm mais condições para tomar suas decisões. E isso é uma contribuição enorme para a economia brasileira", disse Eduardo Zylberstajn, economista da Fipe.

De acordo com o estudo, o volume de vendas no acumulado do segundo trimestre de 2015 (25.692 unidades) é 76% maior que o volume de unidades lançadas (14.601). As unidades vendidas no 2º trimestre apresentaram queda de 17% com relação ao observado no mesmo período de 2014.

O estudo mostra também que foram entregues 31,6 mil unidades entre abril e junho deste ano, aumento de 5% com relação ao observado no mesmo período do ano passado. A oferta final de imóveis atingiu 99 mil unidades em junho de 2015, contra 101,9 mil em junho de 2014. Considerando a Venda Sobre Oferta (VSO) trimestral atual, esse volume se esgotaria em 13,2 meses.

O estudo mostra ainda que, no segundo trimestre de 2015, os lançamentos foram de 14,6 mil unidades, o que representa queda de 16% na comparação com o mesmo período do ano anterior, mas um crescimento de 20% em comparação com o período de três meses encerrado em maio de 2015. No balanço do primeiro semestre de 2015, em comparação com a primeira metade de 2014, observou-se queda de 20% nas unidades lançadas e de 14% nas vendas e do período.

Por fim, a Fipe e a Abrainc também medem a taxa de inadimplência potencial nos empreendimentos, que aumentou em 1,2 ponto percentual na comparação com o trimestre encerrado em junho de 2014, e se manteve estável no trimestre encerrado em junho de 2015, se comparado ao trimestre encerrado em maio.

Fonte: ABRAINC

Nota do Editor: Clique aqui para acessar o Relatório.

ELEIÇÕES CRECI-BA 2015

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CARTILHA DE COMO DIMINUIR A INADIMPLÊNCIA NO CONDOMÍNIO

Um dos maiores problemas enfrentados pelos síndicos e gestores condominiais é a inadimplência. Mesmo com uma equipe qualificada, experiência em gestão, e organização financeira, fatores como a instabilidade econômica reforçam os obstáculos em lidar com este problema.

Mas o que podemos fazer para resolver este problema?

A solução não é difícil, mas é preciso atenção, comprometimento e criatividade para resolução deste problema.

Primeiramente, a organização do condomínio é fundamental. O síndico deverá observar e acompanhar toda a arrecadação do condomínio, para que a conta não se torne deficitária. Arrecadar um pouco mais do que o valor para pagamento das despesas ordinárias e reservar um parte para devolver à conta corrente e 10% para o fundo de reserva pela sobra de arrecadação mensalmente já é um bom começo.

Cabe lembrar, que a conta bancária deverá ser jurídica, e para isso é necessário que seja constituído um CNPJ para o condomínio, assim como um abertura de conta em nome do condomínio e jamais em nome da pessoa física, para não haver confusão na gestão, passível de responsabilização civil e criminal.

Uma contabilidade eficiente, auxilia bastante o gestor de condomínio, ao formatar os boletos em data ideias para recebimento, com multas legais e descontos que ajudarão a estimular o condômino a pagar a taxa de condomínio em dia.

O desconto em condomínio, é uma sugestão bastante eficiente, pois realmente funciona.

O gestor poderá estabelecer um desconto de até 10%, para quem pagar o boleto antes de seu vencimento. Esta prática, comprovado em vários condomínios, cria um benefício para quem paga antecipado, e proporciona uma maior segurança ao condomínio de recebimento antecipada para pagamento das despesas ordinárias imediatas.

O condomínio deve funcionar, como uma empresa, exatamente por isso, não pode ter prejuízo em sua arrecadação.

Contudo, não podemos esquecer, que para que haja este controle por parte do condomínio e do síndico, a convenção de condomínio deverá estar atualizada, pois é este estatuto, que dará subsídio técnico, amparado na Lei e dispositivos infra constitucionais, para funcionar como instrumento do gestor de condomínios.

Assim, deve ser bastante rigoroso com os inadimplentes. Assim, deve ser elaborada uma estatística para verificação do número de pagamentos atrasados e dos condôminos que não efetuaram o pagamento do condomínio. Se houve reincidência, deve ser cobrada uma multa proporcional, preferencialmente, se houver previsão na convenção de condomínio.

Uma das soluções é, a aplicação de multa de 2% e juros de até 1% ao mês ou conforme a convenção determinar correspondentes às taxas em atraso, proibição de votar e ser votado em assembleias.

É o que descreve o artigo 1.348, que disserta; “Compete ao síndico:VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas”.

Entretanto, apesar de o Novo Código Civil ter diminuído o teto da multa por atraso em pagamentos de 20% para 2%, no artigo 1336, o mesmo abriu a possibilidade de elevação dos juros além do patamar de 1% ao mês, se assim a Convenção do condomínio dispuser: "Art. 1336 § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito."

No caso da convenção não prever a cobrança de juros além do patamar de 1% ao mês, como ocorre na maioria dos casos, a mesma poderá ser alterada para adequar-se à nova realidade do mercado. Para tanto, é preciso aprovação de 2/3 dos condôminos.

O protesto é outra forma segura, legal, de buscar a recuperação dos valores não pagos pelos condôminos inadimplentes.

O ato do protesto é público, formal, solene e caracteriza-se pela impontualidade ou inadimplência do devedor (sacado) para com aquele respectivo credor. O ato do protesto comprova o descumprimento da obrigação assumida pelo devedor. O protesto é a prova do não pagamento do título ou da falta ou recusa em aceitá-lo ou devolvê-lo.

São inúmeras as vantagens do protesto para o credor, destacando-se que previne possíveis conflitos entre credor e devedor, vez que a grande maioria das pessoas intimadas extrajudicialmente a pagar seus títulos em atraso comparece ao Serviço Registral de Protesto e quita seus débitos, evitando o ingresso de ações e execuções judiciais.

Os tipos de protestos poderão ser solicitados e lavrados; 1) por falta de aceite, pelo devedor da Duplicata ou Letra de Câmbio, 2) por falta de devolução de duplicata remetida ao devedor para aceite e não devolvida, 3) por falta de pagamento de um título em seu vencimento, 4) para garantia do direito regressivo contra endossantes e seus avalistas.

Quando ocorre o protesto do título, a inadimplência do devedor é tornada pública, sendo informado tal fato a diversas entidades de proteção de crédito, como SERASA e SCI. O protesto, portanto, é único ato legal que caracteriza como inadimplente (devedora) qualquer pessoa física ou jurídica, trazendo tal ato impedimentos legais para a prática de alguns atos que envolvam repasse financeiro, como por exemplo, contrair empréstimos, abrir conta bancária, adquirir bens financiados, duráveis ou de consumo e financiar a aquisição da casa própria.

Uma vez efetivado o protesto, o título somente poderá ser cancelado mediante a apresentação, junto ao Serviço Registral de Protesto, de uma carta de anuência oriunda do credor autorizando o cancelamento do protesto. Na ocasião do cancelamento, o sacado (devedor) deverá apresentar a carta de anuência, subscrita pelo credor, como também o instrumento de protesto original ou 2ª. Via. Na impossibilidade da apresentação da carta de anuência, o protesto poderá ser cancelado com a apresentação do instrumento de protesto original.

Existe ainda a possibilidade de determinar a inserção do nome do inadimplente, nos cadastros de proteção ao crédito, a suspensão de serviços prestados pelo condomínio, como a água, mas este é recomendado em situações bem específicas e por último, a penhora.

A cobrança judicial é sem dúvida, o meio mais seguro para se conseguir a devolução dos valores inadimplidos.

Pela Lei 4591/64, está claro que “cabe ao sindico arrecadar as contribuições, competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança das cotas atrasadas”. Esta ação judicial, deverá ser instruída por alguns documentos essenciais, tais como; comprovante de eleição de síndico, procuração, cópia da matrícula, demonstrativo do débito, comprovante das despesas condominiais, orçamento aprovando as despesas ordinárias, prova da comunicação orçamentária, ata da assembleia extraordinária. O foro competente é o do local do condomínio, a legitimidade ativa é do condomínio, a legitimidade passiva, é do condômino inadimplente, o valor da causa é o valor do débito.

O objetivo desta demanda judicial, é obrigar o devedor à responder pelo seu débito, judicialmente, para ao final da demanda que ele seja obrigado à quitar o valor devido, corrigido, acrescido do valor da multa, mais a multa moratória mensal.

Esta ação é extremamente eficiente, e rápida, pois a sua tramitação ocorre pelo rito sumário, em que procedimento é mais célere, em procedimento mais simples e com a tramitação no juizado.

Após a sentença neste processo, verificando que o devedor não possui posses, e não quitada a dívida, poderá o bem ser penhorado.

A penhora é a solução extrema. Sendo assim, quando já instaurado processo judicial em face do inadimplente, em que se apura que o débito não poderá ser quitado pelo devedor, como por exemplo, não possuir outros bens, poderá ser determinada a penhora do imóvel do inadimplente por não pagamento de condomínio. Cabe lembrar, que se o inadimplente estiver devendo à terceiros, o condomínio tem preferência no recebimento do crédito.

Nos termos do artigo 655 do Código de Processo Civil, há uma ordem de preferência na penhora. Vejamos: “Art. 655. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: I - dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira; II - veículos de via terrestre; III - bens móveis em geral; IV - bens imóveis; V - navios e aeronaves; VI - ações e quotas de sociedades empresárias, VII - percentual do faturamento de empresa devedora, VIII - pedras e metais preciosos; IX - títulos da dívida pública da União, Estados e Distrito Federal com cotação em mercado; X - títulos e valores mobiliários com cotação em mercado; XI - outros direitos.” Assim, os bens imóveis constam no rol apresentado pelo artigo 655 do CPC e podem ser penhorados pelo juízo para garantir o pagamento da dívida condominial. Eis aqui o cerne da questão.

Nas dívidas de condomínio a própria unidade privativa, ou seja, o apartamento em si, poderá ser penhorado, ir a hasta pública e arrematado por terceiros, mesmo que este seja o único imóvel do devedor.

Ressalta-se, é importante uma conexão mais próxima entre síndico, conselho fiscal e condôminos, e transparência nas reuniões de condomínio, para informar os detalhes sobre a os índices de inadimplência no condomínio. Caso, o índice de inadimplência seja superior à 5%, é importante que se reveja os métodos utilizados para recuperar os valores perdidos, não quitados pelos inadimplentes.

É importante lembrar, que o conselho fiscal deve atuar na verificação das contas apresentadas pelo síndico, nas reuniões ordinárias, mas também como órgão interno fiscalizador do controle de inadimplência, pois não pode o gestor permitir, que o percentual de devedores aumente, pois gera grande insegurança financeira e sensação de impunidade.

Em resumo, a atuação do síndico, conselho fiscal e condôminos para combate da inadimplência, deve formar uma gestão compartilhada, onde todos tem deveres e obrigações para manter as contas e dia e o condomínio solvente. A responsabilidade é de todos, a verificação das contas, a cobrança, a utilização de meios para coerção e prevenção da impontualidade no pagamento e do bom senso para entender, que o valor arrecadado existe em benefício e todos e para todos.

Fonte de consulta: SindicoNet

Bernardo César Coura - Advogado Imobiliário e Condominial

Fonte: Artigos JusBrasil