Projetos de leis sobre portarias virtuais em condomínios são inconstitucionais

Os "tempos modernos" trazem várias inovações que melhoram a vida em sociedade, entretanto, de forma estranha, causam no legislador o anseio de criar projetos de leis desnecessários.

O Projeto de Lei nº 1.203/20, de autoria do deputado Robério Negreiros (PSD), do Distrito Federal, e o Projeto de Lei nº 147/2020, do vereador Rinaldo Júnior (PSB), de Recife, pretendem vedar a implantação de portaria virtual em condomínios que excedem determinada quantidade de unidades habitacionais.

No DF, o número ficou definido em 45 unidades (após uma emenda modificativa do projeto) e os condomínios que possuem uma quantidade de residências inferior a essa só poderão utilizar o sistema virtual caso tenham uma portaria para entrada e saída de pedestres e uma para saída e entrada de veículos. Em Recife, a quantidade máxima para viabilizar a utilização do sistema é de 20 habitações no condomínio. Nesse caso, a regra da portaria única para pedestres e veículos se encaixa para os condomínios que superam a quantidade de 20 residências.

Os dois projetos preveem a contratação, por todos os condomínios que já possuem portaria virtual implantada, de um seguro específico para sinistros relacionados a acidentes envolvendo veículos, sistema de automação dos portões, roubos e furtos etc.

Ao pretender limitar a utilização do sistema eletrônico de portaria virtual e exigir a contratação de seguro como condição, a proposta legislativa cria uma norma restritiva de direito e dever em relações privadas, com pertinência temática afeta, portanto, ao Direito Civil (que engloba o Direito Condominial e o Imobiliário) e com reflexos na seara trabalhista. Esse é um caso de inconstitucionalidade formal por vício de iniciativa, porque induz, por duas razões, usurpação de competência privativa da União para legislar.

A primeira razão é que as relações civis privadas decorrentes de direitos materiais (como a propriedade privada e a autonomia da vontade, inclusive em condomínios habitacionais) encontram-se abarcadas pelo Direito Civil, tratando-se de matéria cuja competência para legislar é da União.

O outro ponto citado pelos projetos de lei e que se encaixa na segunda razão de estarem eivados de inconstitucionalidade é o impacto social da implementação da tecnologia, que pretensamente causará desempregos em massa. Ou seja, ainda que por via oblíqua, os projetos pretendem legislar sobre o Direito do Trabalho, o que também se trata de competência privativa da União.

Além do problema de ordem formal, os projetos de lei são materialmente inconstitucionais, uma vez que de forma clara afrontam os princípios da livre iniciativa, livre concorrência e da liberdade econômica, bem como a política nacional de relações de consumo.

A alegação da possível perda de postos de trabalho e da necessidade da presença física de porteiros para certas atividades finda por inviabilizar a adoção do sistema nas localidades, quando associados à limitação a certos condomínios e à necessidade de autorização para o uso das portarias virtuais, promovem intervenção estatal incompatível com os princípios da livre iniciativa e da livre concorrência, que se tratam de "elemento fundamental para o democrático desenvolvimento da estrutura econômica", como previsto na Constituição Federal.

Os projetos de lei argumentam ainda a possível diminuição de segurança em condomínios com a adoção da portaria eletrônica em detrimento do profissional porteiro, o que se trata de uma premissa que não possui respaldo fático. As portarias virtuais são uma forma moderna de administrar a entrada e saída de pessoas e veículos, reduzir despesas administrativas e aumentar a conveniência dos moradores, mediante a instalação de câmeras, sensores e outros dispositivos eletrônicos, que são colocados sob monitoramento de profissionais qualificados.

Submetidos à lei de mercado, os sistemas de portaria virtual somente se consolidarão caso se mostrem eficientes, a um preço competitivo frente às outras alternativas de controle de acesso e segurança. Se essas tecnologias atendem às demandas dos condôminos, não há o que se discutir a respeito dos mecanismos. Proibir a adoção de inovações tecnológicas como a portaria virtual é supor a incapacidade do mercado em avaliar a efetividade e a eficiência da tecnologia, o que caracteriza inconstitucionalidade material.

As melhoras dos "tempos modernos" devem ser prestigiadas para se evitar cada vez mais "tempos estranhos".

Rafael Moreira Mota é sócio do escritório Mota, Kalume Advogados e mestre em Direito Constitucional.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

A LGPD no Mercado Imobiliário - Marcelo Fonseca Santos

Devolução da comissão de corretagem em rescisão contratual é abusiva

A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, em ação rescisória, restabeleceu a eficácia de decisão que considerou abusiva a cláusula contratual que exigia da corretora a devolução da comissão de corretagem na hipótese de rescisão da venda do imóvel.

A ação rescisória foi proposta por uma corretora para rescindir acórdão proferido pela 4ª Turma do STJ, segundo o qual, não havendo a conclusão da venda do imóvel por desistência das partes, é indevido o pagamento da comissão de corretagem.

Por maioria, ao acompanhar o voto do ministro Marco Buzzi, a 2ª Seção julgou a rescisória procedente, enfatizando a distinção entre desistência (antes da celebração do contrato) e rescisão por inadimplemento contratual.

Efetiva intermediação

Segundo os autos, a corretora foi contratada por uma construtora para intermediar a venda de imóveis residenciais. Porém, segundo a corretora, não houve o pagamento pela concretização dos negócios, o que a levou a entrar na Justiça. A construtora foi condenada a pagar mais de R$ 500 mil a título de comissão de corretagem.

O juiz concluiu que houve a efetiva intermediação dos negócios, ainda que posteriormente rescindidos por falta de pagamento das prestações. A decisão, mantida em segunda instância, foi reformada no STJ.

Na ação rescisória, a corretora sustentou que o acórdão da Quarta Turma, ao entender não ter sido concluída a venda das unidades, incorreu em erro de fato, visto que a concretização dos contratos não era ponto controvertido.

Para a corretora, não houve as apontadas desistências, mas sim a rescisão de contratos em razão da falta de pagamento por parte dos compradores.

Outros contornos

Em seu voto, o ministro Marco Buzzi afirmou que a discussão do processo recebeu "outros contornos" quando do julgamento do recurso especial pela 4ª Turma.

Segundo ele, nas demandas em que construtoras e corretores discutem se é ou não devida a comissão de corretagem, é comum haver controvérsia sobre os contornos fáticos da negociação, na qual se analisam as circunstâncias relativas à intermediação imobiliária — em especial, se essa atividade viabilizou a formação de consenso entre as partes quanto aos elementos essenciais do negócio de compra e venda.

Porém, Marco Buzzi declarou que a controvérsia, no caso analisado, não se estabeleceu em relação ao cumprimento dos objetivos da corretagem, mas sim em torno da validade da cláusula contratual que afastava o direito da corretora às comissões na hipótese de rescisão do contrato por ela viabilizado inicialmente.

"A discussão travada na origem da demanda subjacente se deu, a rigor, sobre a possibilidade de o contrato de corretagem, firmado sob a égide do Código Civil de 1916, estabelecer como motivo para o não pagamento ou a determinação de devolução das comissões eventual rescisão ocorrida, por óbvio, após ultimada a celebração da compra e venda e, acrescente-se, absolutamente alheia a qualquer conduta da corretora", explicou.

Erro de fato

Como lembrou o ministro, as instâncias ordinárias concluíram que eventual distrato não prejudicaria o pagamento da comissão de corretagem, pois a intermediação já teria alcançado sua finalidade. "Não há que se falar — porque, de fato, nada se disse na sentença e no acórdão — a respeito de suposta desistência na compra dos apartamentos", assinalou.

De acordo com Marco Buzzi, ao entender que a venda dos imóveis não foi concluída, a 4ª Turma incorreu em erro de fato, visto que não houve desistência dos contratos antes da celebração, mas rescisão por inadimplemento contratual.

"É incontroverso nos autos originários que a concretização dos negócios fora, sim, perfectibilizada, tendo sido considerada existente, apenas nesta instância superior, uma circunstância fática efetivamente não ocorrida, o que viabiliza a rescisão do julgado", concluiu o ministro. Com informações da assessoria de imprensa do Superior Tribunal de Justiça.

AR 5.812

Fonte: Revista Consultor Jurídico

Novos conceitos de moradias - CRECI Esclarece 457

Noções básicas dos contratos imobiliários e análise de certidão de matrí...

Contratos Built to Suit - Suzana Félix de Sá

IGP-M varia 3,23% em outubro de 2020

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) variou 3,23% em outubro de 2020, percentual inferior ao apurado em setembro, quando havia apresentado taxa de 4,34%, aponta o Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE). Com este resultado, o índice acumula alta de 18,10% no ano e de 20,93% em 12 meses. Em outubro de 2019, o índice havia subido 0,68% e acumulava alta de 3,15% em 12 meses.

“Nesta edição, o IGP-M foi influenciado pela trégua oferecida pelo minério de ferro que contribuiu para a desaceleração da taxa do IPA (5,92% para 4,15%). A variação do preço da commodity passou de 10,81% para -0,71%, movimento que favoreceu o recuo da taxa do grupo matérias-primas brutas (10,23% para 5,55%). Os demais índices componentes do IGP, permaneceram em aceleração. O IPC subiu 0,77%, ante 0,64% em setembro, alta influenciada pelo grupo alimentação (1,30% para 1,90%). Já o INCC (1,15% para 1,69%) subiu graças à aceleração do grupo materiais e equipamentos, cuja taxa passou de 2,97% para 4,12%”, afirma André Braz, Coordenador dos Índices de Preços.

Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA)

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) variou 4,15% em outubro, ante 5,92% em setembro. Na análise por estágios de processamento, a taxa do grupo Bens Finais subiu 2,84% em outubro. No mês anterior, o índice havia registrado taxa de 2,83%. A principal contribuição para este resultado partiu do subgrupo alimentos in natura, cuja taxa passou de 0,34% para 9,28%, no mesmo período. O índice relativo a Bens Finais (ex), que exclui os subgrupos alimentos in natura e combustíveis para o consumo, variou 2,37% em outubro, ante 3,00% no mês anterior.

A taxa do grupo Bens Intermediários passou de 4,05% em setembro para 3,74% em outubro. O principal responsável por este movimento foi o subgrupo combustíveis e lubrificantes para a produção, cujo percentual passou de 4,13% para -2,79%. O índice de Bens Intermediários (ex), obtido após a exclusão do subgrupo combustíveis e lubrificantes para a produção, subiu 4,65% em outubro, contra 4,04% em setembro.

O estágio das Matérias-Primas Brutas variou 5,55% em outubro, ante 10,23% em setembro. Contribuíram para o recuo da taxa do grupo os seguintes itens: minério de ferro (10,81% para -0,71%), arroz em casca (38,93% para 9,20%) e leite in natura (9,52% para 3,29%). Em sentido oposto, destacam-se os itens soja em grão (14,32% para 14,96%), laranja (4,54% para 13,54%) e cana-de-açúcar (0,87% para 2,22%).

Índice de Preços ao Consumidor (IPC)

O Índice de Preços ao Consumidor (IPC) subiu 0,77% em outubro, ante 0,64% em setembro. Cinco das oito classes de despesa componentes do índice registraram avanço em suas taxas de variação. A principal contribuição partiu do grupo Educação, Leitura e Recreação (1,73% para 3,10%). Nesta classe de despesa, vale citar o comportamento do item passagem aérea, cuja taxa passou de 23,74% em setembro para 34,21% em outubro. 

Também apresentaram acréscimo em suas taxas de variação os grupos Alimentação (1,30% para 1,90%), Saúde e Cuidados Pessoais (-0,52% para 0,04%), Vestuário (-0,48% para 0,29%) e Comunicação (0,03% para 0,08%). Nestas classes de despesa, vale mencionar os seguintes itens: hortaliças e legumes (-3,10% para 2,65%), plano e seguro de saúde (-2,40% para 0,00%), roupas (-0,64% para 0,37%) e tarifa de telefone residencial (0,19% para 1,34%).

Em contrapartida, os grupos Transportes (1,07% para 0,12%), Habitação (0,50% para 0,32%) e Despesas Diversas (0,28% para 0,12%) registraram decréscimo em suas taxas de variação. Nestas classes de despesa, destacam-se os seguintes itens: gasolina (3,36% para -0,34%), tarifa de eletricidade residencial (0,49% para 0,15%) e serviços bancários (0,23% para 0,10%).

Índice Nacional de Custo da Construção (INCC)

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) subiu 1,69% em outubro, ante 1,15% no mês anterior. Os três grupos componentes do INCC registraram as seguintes variações na passagem de setembro para outubro: Materiais e Equipamentos (2,97% para 4,12%), Serviços (0,13% para 0,33%) e Mão de Obra (0,06% para 0,19%). 

Fonte: Portal FGV

Como fazer usucapião de imóveis - Locação em Foco 027

Aspectos introdutórios da transação imobiliária com criptomoedas

Introdução

Este ensaio tem como objeto uma breve análise acerca da possibilidade e validade jurídica de transações imobiliárias com criptomoedas, em que estas são utilizadas como forma de pagamento na aquisição de bens imóveis.

Inicialmente, apresenta-se um panorama do Bitcoin, seu surgimento como primeira criptomoeda, objetivos e resultados alcançados até o momento, bem como uma breve introdução da tecnologia blockchain, responsável por garantir a segurança às transações com criptomoedas.

Após, trata-se da classificação das criptomoedas, analisando sua natureza e o tratamento dispensado pela Receita Federal do Brasil e o Banco Central. A seguir, enfoca-se nos desafios atinentes aos criptoativos, como sua volatilidade, segurança e utilização para fins ilícitos, buscando trazer soluções para mitigar estes riscos. 

Por fim, analisa-se as possibilidades de efetivação das transações imobiliárias com criptoativos de duas formas, a compra e venda e a permuta, para, ao final, eleger o meio mais adequado para a formalização destes negócios.

1. Bitcoin: A primeira criptomoeda

As primeiras moedas digitais datam do início dos anos 90, quando diversos entusiastas de tecnologia, denominados cypherpunks, buscaram desenvolver uma tecnologia em que se pudesse transacionar valores anonimamente, sem a necessidade de uma autoridade central que compunha o sistema financeiro oficial.

Até o lançamento do bitcoin, em 2009, entretanto, não havia uma solução para o principal problema do dinheiro virtual, o gasto duplo. Ou seja, evitar que o mesmo dinheiro pudesse ser gasto duas vezes. Isto ocorria justamente pela inexistência de protocolos seguros de validação das transações sem que houvesse a interferência de uma autoridade central, justamente aquilo que os cypherpunks queriam retirar do processo. Isso porque a garantia Estatal do meio negociado era o padrão de realização de transações, mediante a confiança no Estado ou ente garantidor.

O bitcoin, desenvolvido por Satoshi Nakamoto - cuja identidade real até hoje permanece desconhecida - se propôs a resolver este dilema adotando uma solução descentralizada. Nas palavras de Nakamoto no whitepaper do bitcoin, este se caracteriza por

uma moeda virtual como uma cadeia de assinaturas digitais. Cada proprietário transfere a moeda para o próximo por uma assinatura digital de hash da transação anterior e a chave pública do próximo proprietário e o adiciona ao final da moeda. Um beneficiário (ou terceiro interessado) pode verificar as assinaturas para verificar a cadeia de propriedades.

Essa transparência e possibilidade de auditoria por qualquer pessoa interessada é um dos fatores que traz confiabilidade nas transações, visto que o protocolo de confiança é constantemente verificado pela própria comunidade que faz uso das criptomoedas, dispensando de forma segura a figura do terceiro garantidor.

O fato de não necessitar de um intermediário, entretanto, é o que causa uma série de desconfianças na sua utilização, na medida que a autoridade central foi substituída por uma tecnologia denominada blockchain, cuja incumbência é justamente a de validar as transações por meio de uma rede de colaboradores que recebem uma fração de bitcoins por cada transação concluída. Caso queira entender um pouco mais sobre o blockchain, sugerimos ler aqui (MORAIS DA ROSA, Alexandre; NAVAS PRÓSPERO, Felipe. Qual a validade jurídica dos documentos pela rede blockchain? Revista Eletrônica Consultor Jurídico, São Paulo, 2019).

2. Classificação das criptomoedas pela receita federal

Fixadas as premissas relacionadas à segurança das transações e pagamentos com criptomoedas, em que as partes envolvidas possuem uma ferramenta garantidora (blockchain) independente de uma autoridade central, cujo objetivo é a prevenção de fraudes. Isso porque, a transação, após confirmada, não pode ser desfeita. Cabe, assim, aprofundar a classificação das criptomoedas para, então, entender a utilização destas no mercado imobiliário.

Desde o ano de 2014, quem possui qualquer criptomoeda em sua posse, tem obrigação de declará-las em seu IRPF (Imposto de Renda). A Receita Federal, desde aquele ano, entende que as criptomoedas devem constar na declaração na aba "outros bens" uma vez que "podem ser equiparadas a um ativo financeiro".

A mais recente regulamentação formal daquele órgão sobre o tema, adveio da instrução normativa 1.888/19, que "disciplina a obrigatoriedade de prestação de informações relativas às operações realizadas com criptoativos à Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil (RFB)". A normativa trouxe diversos conceitos que ajudam a responder o questionamento acerca da classificação jurídica das criptomoedas, iniciando-se por conceituá-las (art. 5º, inciso II), e tornando obrigatória a prestação de informações sobre compra e venda, permuta, doação, dação em pagamento, dentre outras (art. 6, § 1º).

Com a normativa, a Receita Federal reconheceu expressamente a possibilidade de negociação das criptomoedas nas modalidades expressas em seu texto, sendo que, para o tema trazido à discussão, é importante destacar a compra e venda e a permuta, visto que são as principais formas de pagamento utilizadas no mercado imobiliário.

Após a apresentação acima, é possível concluir que, para a Receita Federal, as criptomoedas são um bem móvel, incorpóreo, pois não possui representação física, além de passível de negociação mediante compra e venda e permuta. Estas características estão longe de determinar a natureza jurídica das criptomoedas sob a ótica da Receita Federal, mas são suficientes para entendermos que, a depender do seu uso, poderá ser classificada de formas distintas, embora descartada completamente a sua natureza de moeda.

3. Negociação imobiliária com criptomoedas: Compra e venda ou permuta?

De modo geral, o regime jurídico seja na compra e venda, seja na permuta, é eminentemente de Direito Privado, muito embora alguns reflexos na seara pública podem ser verificados, à exemplo de questões tributárias e relacionadas ao registro imobiliário. Assim, as negociações com criptomoedas devem ser analisadas à luz do princípio da legalidade (Art. 5, II, CRFB/88), bem como das disposições previstas na legislação civil.

Neste cenário, imperioso frisar que as relações jurídicas privadas são regidas pelo princípio da autonomia privada, desde que respeitadas as condições previstas no artigo 104 do Código Civil: I) agente capaz; II) objeto lícito, possível, determinado ou determinável; e. III) forma prescrita ou não vedada em lei. Ou seja, para que um negócio jurídico cumpra com requisito da validade é necessário que, além da capacidade de todas as partes do negócio jurídico, requisito que não demanda maiores aprofundamentos, o objeto seja lícito, possível ou determinado/determinável e que a forma seja prescrita ou não proibida pela lei.

O requisito da licitude do objeto se verifica, mais uma vez, pela ausência de legislação que proíba a utilização de criptomoedas no território nacional, além das normativas dos órgãos governamentais que as tratam como ativos financeiros (RFB), atribuindo-lhes valor estimado ou estimável (dólar ou real), bem como os meios de conversão para a moeda oficial (IN 1.888/19/RFB), tornando-o determinado ou determinável.

Quanto à forma, a permuta (troca) se mostra a alternativa mais acertada para este tipo de negociação, em detrimento do contrato de compra e venda, visto algumas características deste último serem incompatíveis com a classificação das criptomoedas.

O artigo 481 do Código Civil dispõe que "pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro". Ou seja, um dos requisitos da compra e venda é que "deve ser pago em dinheiro, ou expressão fiduciária correspondente (nota promissória, cheque etc.)" (NERY JÚNIOR et al, 2011, p. 594).

Em não sendo a criptomoeda dinheiro ou expressão fiduciária correspondente, um dos requisitos para a celebração do contrato de compra e venda não resta preenchido, o que, de acordo com o artigo 104, III, do Código Civil, torna o negócio jurídico inválido, ante o não preenchimento da forma prescrita em lei.

De outro modo, ao analisar o artigo 533 do Código Civil, que disciplina o contrato de permuta (troca), denota-se que esta se opera entre dois bens, excetuando-se, por óbvio, o dinheiro, uma vez que este é inerente à compra e venda. Neste sentido "são passíveis de troca coisa fungíveis por infungíveis. Bens incorpóreos também podem ser objeto de permuta, assimilada a cessão de direitos à compra e venda" (VENOSA, 2010, p. 550).

Diante da conclusão de que, para a Receita Federal, as criptomoedas são bens móveis, incorpóreos e passíveis de negociação por permuta, a utilização deste tipo de contrato como forma de negociação imobiliária utilizando estes ativos é a que melhor se enquadra nas previsões legais sobre o tema, desde que presentes cláusulas protetivas para ambos os contratantes, visando mitigar os riscos da negociação, que são bastante semelhantes ao de qualquer transação da espécie.

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NAKAMOTO, Satoshi. Bitcoin: a peer-to-peer electronic cash system. Bitcoin, 2018. Disponível clicando aqui. Acesso em: 02 abr. 2020.

NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Código Civil Comentado. 8. ed. rev., ampl. e atual. São Paulo: RT, 2011.

RECEITA FEDERAL DO BRASIL. Instrução Normativa 1.888, de 03 de maio de 2019. Institui e disciplina a obrigatoriedade de prestação de informações relativas às operações realizadas com criptoativos à Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil (RFB). Diário Oficial da União: parte 1: Poder Executivo, Brasília, n. 1, p. 14, 7 abr. 2020. Disponível clicando aqui. Acesso em: 6 abr. 2020.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Código Civil Interpretado. São Paulo: Editora Atlas, 2010.

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*Alexandre Morais da Rosa é doutor em Direito pela UFPR. Professor de Processo Penal na UFSC e na UNIVALI. Juiz de Direito em Santa Catarina.

*Felipe Navas Próspero é mestrando em Ciência Jurídica pela UNIVALI. Especialista em Direito Constitucional pela Academia Brasileira de Direito Constitucional (ABDConst). Professor da Faculdade Sinergia - Navegantes/SC.

*Felipe Socha Cordeiro é acadêmico de Direito da Universidade do Vale do Itajaí (UNIVALI), cursando o 5º período.

Fonte: Migalhas

Crédito imobiliário sobe 70% e bate recorde em setembro

O crédito imobiliário com recursos da poupança movimentou R$ 12,91 bilhões em setembro, com alta de 70,1% em relação ao mesmo mês do ano passado e expansão de 10,2% frente ao mês imediatamente anterior, segundo a Abecip, associação das instituições que oferecem essa modalidade de crédito. Trata-se do maior resultado desde o início da série histórica, em julho de 1994.

No acumulado de 12 meses (setembro de 2019 a agosto de 2020), os empréstimos para aquisição e construção de imóveis somaram R$ 102,78 bilhões, alta de 44,1% em relação ao apurado nos 12 meses anteriores.

Foram financiados 42 mil imóveis em setembro, o que representa alta de 54,6% na comparação anual e crescimento de 6,4% na comparação mensal.

A Caixa se manteve na liderança do setor, com R$ 5,623 bilhões financiados nas modalidades construção e aquisição em setembro. O Bradesco ficou em segundo lugar, com R$ 2,360 bilhões, e o Itaú Unibanco apareceu em terceiro, com R$ 2,117 bilhões.

A Abecip aponta que entre janeiro e setembro a poupança teve captação líquida de R$ 105,8 bilhões, também a melhor marca na série. Isso é reflexo da redução do consumo e de uma maior preocupação financeira decorrente da pandemia e do isolamento social.

“Esses fatores, conjugados com a queda da rentabilidade das demais aplicações e as perdas no mercado acionário, podem estar levando parte das pessoas a aumentar seus depósitos nas cadernetas, sem esquecer o provável impacto do pagamento do auxílio emergencial nas aplicações”, diz a associação.

Fonte: VALOR ECONôMICO

Regularização de imóveis e Usucapião - Paulo Henrique Teofilo Biolcatti

Aquisição de imóvel com passivo ambiental

As infrações ambientais são bastante rigorosas no quesito aplicação de valores de multa, pois com poucos parâmetros objetivos vão de R$ 50,00 (cinquenta reais) ao patamar de R$ 50.000.000,00 (cinquenta milhões de reais). Isso mesmo! Dependendo “quem for infrator” (condição econômica) e como se deu a infração ambiental, há possibilidade de aplicação deste “estratosférico” valor.

E nesta senda também “entram” as propriedades adquiridas com os chamados passivos ambientais, ou seja, havendo uma infração – detectada ou não pela fiscalização – a consequente obrigação em repará-la, em alguns casos é transferida ao seu comprador, seja empresa ou até mesmo uma pessoa física, pois decorre da responsabilidade propter rem (da própria coisa).

No que tange a aquisição de bem imóvel que já foi objeto de degradação ambiental é importante o cuidado na aquisição, pois não são poucas as decisões judiciais determinando que o atual proprietário seja responsabilizado pela recuperação da área degradada pelo anterior dono do imóvel.

No caso de empresas com tais passivos, invariavelmente pode- se “pagar um preço” muito alto para falta de diligência neste sentido, qual seja, uma análise completa do que representa a negociação que envolve o meio ambiente como um todo, visto a legislação, através da Política Nacional do Meio Ambiente (Lei n. 6.938/81) ou da Lei dos Crimes Ambientais (Lei n. 9.605/98), para citar apenas duas num emaranhado de leis federais, estaduais e municipais que regem a matéria.

Um mínimo de garantia contratual deve prevalecer quando a negociação envolver aquisição de imóvel por pessoa física ou jurídica, para que a alegria na compra não se torne uma tormenta, que muitas vezes não é fácil de ser solucionada, pois em se tratando de responsabilidade ambiental, decorrente de obrigação de todos, seja do setor público ou privado, pouca saída há de se encontrar em algumas autuações de Órgãos fiscalizadores, que, em que pese entendermos por alguns exageros, a maioria atua dentro dos padrões legais.

As várias searas ambientais, tais como a criminal, cível e administrativa, possuem responsabilizações diversas e deve-se ficar atento a tudo que diga respeito aos adequados procedimentos. Considerando a multidisciplinariedade que envolve a questão ambiental, quanto maior o número de profissionais, das mais variadas áreas (advogados, engenheiros florestais, ambientais, agrônomos, biólogos etc.), maior segurança terá um possível adquirente de imóvel que necessite uma análise mais apurada da situação.

Fabricio Carvalho Advogado OAB/SC 15.269

Fonte: Artigos JusBrasil

Panorama do mercado imobiliário durante a pandemia e perspectivas futura...

Live Técnica: O presente do passado: Avaliação de Imóveis e Monumentos H...

LIVE TÉCNICA: O PRESENTE DO PASSADO: AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E MONUMENTOS HISTÓRICOS E BENS CULTURAIS

O evento terá transmissão ao vivo pelo Canal do IBAPE no YouTube e os participantes poderão enviar perguntas através do chat.

Princípio da Cindibilidade no Direito Imobiliário

Sabemos que um título pode possuir vario direitos modificativos referentes à um mesmo imóvel, algumas vezes esses direitos são dependentes entre si, uma vez que um não existe sem o outro. E em outras casos tais direitos são independentes entre si, uma vez que sua existência permanece intacta sem a presença de um outro. Assim, no presente princípio vamos verificar a existência de um direito sem o outro, e sua relativização para fins de registro.

Serra, M. G.; Serra, M. H. e Cassetari conceitua o presente princípio (2016, p.156):

O princípio da cindibilidade possibilita que a parte requeira o registro de apenas parte dos direitos apresentados no título, desde que exista possibilidade de separação dos referidos direitos. Assim, no caso de uma única escritura em que esteja ocorrendo a venda de vários imóveis, por exemplo, é possível que a parte requeira expressamente (por escrito) que seja utilizado o princípio da cindibilidade e que naquele momento seja registrada a venda apenas de um ou de alguns dos imóveis contidos na escritura. O mesmo ocorre no caso de haver um inventário no qual existam vários imóveis; pode‐se requerer o registro de apenas um ou alguns deles e deixar o registro dos restantes para um momento posterior.

Dessa forma, verificamos que o Oficial possui uma prerrogativa de poder auxiliar o andamento e solução de alguns conflitos resultantes da falta de alguns requisitos que não são essenciais ao registro. Porém é necessário a parte requerer, ou possuir a ciência que seu título possui vícios, porém não impeditivos que parte do mesmo seja registrado.

Um exemplo prático e comum se encontra nas Escrituras de venda e compra a qual consta a existência de uma benfeitoria, fato que não consta na matrícula do imóvel, o Oficial pode, conforme o princípio da cindibilidade registrar a Escritura, desde que o adquirente requeira e se responsabilize por posterior averbação da benfeitoria.

Em relação ao conceito e prática, Paiva nos explica (2014, p.59):

Permite ao Registrador Imobiliário, com independência, aceitar para a realização de um ato registral um título em que constam mais de um imóvel para registro, sendo que apenas um, ou alguns, se apresentam aptos para ingressar no Fólio Real, enquanto os outros dependem de prévia regularização. Um exemplo de aplicação deste princípio é o registro imediato de um imóvel constante de um Formal de Partilha, perfeitamente descrito e caracterizado, enquanto se aguarda a regularização de outros imóveis com descrições imperfeitas, mas constantes do mesmo título. Recomenda-se, nesse caso, a solicitação da apresentação de um requerimento assinado pela parte interessada, com firma reconhecida, indicando os motivos pelos quais pretende ver registrado parcialmente seu título.

De modo geral, como já citado a cindibilidade pode ser aplicada, caso não traga efeitos negativos ou coloque em risco a segurança jurídica que o Registro Público transparece. Um caso que em que não se comporta o presente princípio seria a permuta.

Os imóveis objeto da Permuta caso pertençam a mesma circunscrição devem ser registrados simultaneamente, dependendo um do outro para existir a presente relação jurídica, ou seja, a forma de pagamento no presente título é o próprio imóvel, sendo assim caso se requeira apenas o registro da permuta em uma matrícula só, o presente título será objeto de nota devolutiva, pois não é viável nesse caso a aplicação da cindibildiade, justamente para precaução e conservação da segurança jurídica, pois nesse caso um registro depende do outro para existir (ALVIM NETO; CLÁPIS, 2014).

Assim, mais um princípio que possui influência direta com a qualificação registral, facilitando ou impedindo o registro, a depender da vinculação do vicio com o direito principal, se o mesmo possuir direitos dependentes e possuir vicio ou irregularidades, o mesmo deverá ser sanado para posterior registro, porém se os direitos constantes no título forem independentes entre si não obstará o registro de parte, para posteriormente registrar o restante que possuía alguma irregularidade.

Bibliografia

SERRA, M. G., SERRA, M. H., CASSETARI, C. Registro de imóveis I: parte geral. 2. ed. São Paulo: Saraiva. 2016.

PAIVA, João Pedro Lamana. O procedimento de dúvida e a evolução dos sistemas registral e notarial no século XXI. São Paulo: Saraiva. 4. ed. 2014.

NETO, ALVIM, J. M. A., CLÁPIS, A. L. Lei de Registros Publicos Comentada: Lei 6.015/1973. Rio de Janeiro: Forense. 2014.

Camila Ramos - Advogada, atuante em Direito Imobiliário e na esfera Extrajudicial.

Fonte: Artigos JusBrasil

O CONFRONTO ENTRE A SEGURANÇA JURÍDICA E A LEGALIDADE NOS REGISTROS – POR FERNANDO KEUTENEDJIAN MADY

A premissa adotada no presente texto é a de que o Direito Registral é um ramo do Direito Público, instrumental ao Direito Privado. Portanto, em sua forma, a matéria adota um regime jurídico administrativo, embora seja especial, devido às peculiaridades do sistema delineado mormente pela Lei de Registro Públicos. Em contrapartida, em sua substância, concentra-se em um regime jurídico privado de atos ou fatos jurídicos constitutivos, translativos, modificativos e extintivos de direitos reais e da propriedade imobiliária.

Almeja-se, en passant, examinar os reflexos do regime jurídico administrativo, em específico, aos atos que levam à extinção de inscrições no fólio real. Em especial, aqueles cujo vício repousa na causa antecedente do negócio e, por consequência, suprimem situações jurídicas geradoras no registro de imóveis.

O cancelamento, nos registros públicos, é ato administrativo, formalizado por meio de averbação na matrícula, cujos efeitos são extintivos de um ato anterior e, em algumas situações, restaurador de situações jurídicas suprimidas ou modificadas pelo ato cancelado.

Trata-se de espécie de ato de averbação, gênero de registro lato sensu, prevista nos registros de imóveis, na Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, artigos 248 a 259, e no Código Civil, no artigo 1.245, caput e parágrafos 1º e 2º.

Caracteriza-se pela definitividade, pois não se sujeita a prazo, caducidade ou condição — ato puro e simples —, acessoriedade, pois já pressupõe ato anterior, objeto de cancelamento.

É causa de ineficácia, porquanto, na matrícula, suprime inscrição anterior, malgrado não apague os efeitos jurídicos de seu objeto. Daí a importância, então, de se manter sua publicidade no histórico do imóvel.

Classifica-se em total ou parcial (artigo 249, in limine, LRP). Parcial, quando reduz quantitativamente o direito inscrito — artigo 1.488, CC, exceção ao princípio da individualidade das hipotecas —, ou qualitativa, como cancelamento de cláusulas restritivas de individualidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade, apostos em negócios gratuitos.

Outrossim, identifica-se, quanto à origem, em judicial, voluntário ou ex officio; quanto à sua aplicabilidade em atos de registro, averbação e matrícula (LRP, artigos 233, inciso I, e 244); e se consubstancia por averbação, assinada pelo oficial, seu substituto legal ou escrevente autorizado, e declarará o motivo que o determinou, bem como o título em virtude do qual foi feito.

Até que ponto a nulidade de pleno direito de atos de registro lato sensu deve ser pronunciada?

A nulidade de pleno direito é vício insanável, causa precedente à sua perfeição (CC, artigos 166, 168 e 169). Isso porque os princípios da legalidade e autotutela, os quais são intrínsecos ao regime jurídico-administrativo (Súmula nº 346 e 473 do Supremo Tribunal Federal [1]), determinam a retirada dos atos nulos de pleno direito, quando presente mácula em sua constituição, a ponto de ferir a ordem legal, independentemente de exame dos atos anteriores [2].

O entendimento da abalizada doutrina sobre tema é que “as nulidades absolutas caracterizam-se pela natureza insanável do vício, contido no ato ou negócio jurídico. No Direito Registral, nulidades desta natureza são reconhecidos por meio de uma demanda direta (artigo 214, caput, da Lei nº 6.015/1973), inclusive independentemente de provocação dos interessados. Podem, assim, ser matérias de objeção, reconhecidas de ofício pelo juiz” [3].

Assim, a nulidade de pleno direito desconstitui os efeitos emanados do ato viciado, com eficácia retroativa à data do ato. A situação jurídica retornará até o statu quo ante, como se jamais houvesse sido praticado atos.

O limite do ato de cancelamento do registro, por absoluta invalidade, declarada por autoridade jurisdicional, encontra limite estabelecido na própria Lei de Registros Públicos, isto é, deve-se desconstituir atos até que atinjam o interesse de terceiros (LRP, artigo 214, §§1º e 5º).

Protocolado o pedido de cancelamento de inscrições, o oficial de registro deve aferir as legítimas expectativas despertadas por atos realizados no exercício de funções públicas, desempenhadas pelo oficial registrador, à época em que lançados nas matrículas os registros. Portanto, o cancelamento e o bloqueio de transcrição e matrícula que lhe é filiada são inadmissíveis em prejuízo de terceiro de boa-fé, acobertado pelo lapso temporal da prescrição aquisitiva.

Miguel Reale explica que “a decretação da nulidade é feita tardiamente, quando a inércia da administração já permitiu se constituíssem situações de fato revestidas de forte aparência de legalidade, a ponto de fazer gerar nos espíritos a convicção de sua legitimidade, seria deveras absurdo qu., a pretexto da eminência do Estado, se concedesse às autoridades um poder-dever indefinido de autotutela. Desde o famoso affaire Cachet, é esta a orientação dominante no Direito francês, com os aplausos de Maurice Hauriou, que bem soube pôr em realce os perigos que adviriam para a segurança das relações sociais se houvesse possibilidade de indefinida revisão dos atos administrativos” [4].

Quando a Administração preserva o efeito de determinado ato viciado, ela não está indo de encontro ao princípio da legalidade, pelo contrário, a convalidação é a própria restauração deste princípio.

“Não brigam com o princípio da legalidade, antes atendem-lhe o espírito, as soluções que se inspirem na tranquilização das relações que não comprometem insuprivelmente o interesse público, conquanto tenham sido produzidas de maneira inválida. É que a convalidação é uma forma de recomposição da legalidade ferida” [5].

É o entendimento corrente na Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo, a saber:

“Registro de Imóveis — Procedimento administrativo — Cancelamento de registro — Providência desautorizada pela Corregedoria Permanente — Decurso de tempo significativo — Situação fática consolidada — Prestígio à segurança jurídica e proteção de direitos de terceiros de boa-fé — Viabilidade de correção do vício mediante retificação (regularização fundiária) — Recurso não provido”. Processo CG n° 1019506-59.2017.8.26.0224 — Parecer nº 272/2019-E — juíza assessora Stefânia Costa Amorim Requena — aprovado pelo corregedor desembargador Pinheiro Franco.

Percebe-se, por fim, que a qualificação do oficial de registro deve ser independente, dentro da legalidade, o que é extremante salutar ao sistema. Trata-se de um Juízo prudencial de um título prenotado numa circunscrição imobiliária, passível de reexame pelo Juízo corregedor permanente e Conselho Superior da Magistratura, em São Paulo.

Jamais as funções legislativa e administrativa prescreveriam com exatidão os títulos in concreto ao oficial de registro. Ademais, como bem ressaltado por Vitor Frederico Kümpel e Carla Modina Ferrari, as próprias hipóteses de registro são elencadas em um rol taxativo (LRP, artigo 167, I), embora não sejam exaurientes, como é o caso do patrimônio de afetação rural e a promessa de permuta, no contexto da incorporação imobiliária. Outrossim, as averbações constam de enumeração exemplificativa e aberta, justamente pelo princípio da concentração dos atos na matrícula (Lei nº 13.097, de 2015, artigo 54 em diante), o que garante publicidade clara e completa de informações correlacionadas aos direitos reais.

Dessa forma, na esteira dos ensinamentos de Weida Zancaner, todo ato administrativo eivado com vício de forma deve ser convalidado, excepcionalmente quando a nulidade gerar desvirtuamento da finalidade em razão da qual o procedimento foi instaurado e não seja essencial à validade do ato. A segurança jurídica e a boa-fé dos administrados é que constitui o próprio sustentáculo do princípio da legalidade [6].

Verifica-se a importância na inclusão do §5º do artigo 214 da Lei de Registro Públicos, em que há a estabilização do registro, pelo passar do tempo, de um título que não está apto ao registro. Porém, por erro está inscrito na matrícula.

Por fim, a presente modificação supletiva, perpetrada pela Lei nº 10.931, de 2004, optou por incluir o referido parágrafo e definir que a “nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel”. A estabilização dos atos e a proteção à confiança legítima de terceiros no tráfego imobiliário é uma tendência no Direito Registral brasileiro, outras situações de estabilização tendem a emergir da segurança jurídica objetiva ou dinâmica dos registros públicos.

Fonte: Consultor Jurídico

Impactos da Pandemia nos Condomínios - Thiago Natalio de Souza

IGMI-R ABECIP - SETEMBRO 2020

O IGMI-R/ABECIP voltou a apresentar aceleração em setembro, com crescimento de 0,57% ante os 0,42% em agosto, o que também acarretou uma ligeira aceleração no resultado acumulado em 12 meses (10,40% em setembro ante 10,12% em agosto).

Na perspectiva da comparação dos resultados dos trimestres de 2020 contra os mesmos trimestres do ano anterior, apesar do segundo trimestre de 2020 ter registrado o pior momento em termos do impacto da pandemia sobre o nível de atividades, os preços nominais dos imóveis residenciais no Brasil ainda sustentaram a tendência de recuperação observada com maior intensidade desde meados de 2019. No entanto, as elevações dos índices de preços ao consumidor e ao produtor no período mitigaram parte desses ganhos em termos reais.

Sempre sob a ótica da comparação dos resultados dos trimestres de 2020 sobre os trimestres correspondentes de 2019, essa tendência de recuperação continuou, porém em menor intensidade: enquanto os resultados aceleraram de 6,22% para 9,64% entre o primeiro e segundo trimestres, o resultado da passagem do segundo para o terceiro trimestre foi mais modesto, de 9,64% para 10,19%. Adicionalmente, a continuidade da elevação dos índices de preços ao consumidor de produtos no período novamente significou uma recuperação mais lenta dos preços dos imóveis residenciais em termos reais.

Esse padrão foi repetido, em diferentes intensidades, em praticamente todas as capitais analisadas pelo IGMI-R. São Paulo continua sendo o destaque positivo, com crescimento de 15,79% no terceiro trimestre de 2020 sobre o mesmo período de 2019. O grupo formado por Curitiba, Porto Alegre, Salvador, Goiânia e Brasília apresentou crescimento em torno de 10% no terceiro trimestre de 2020 contra o terceiro trimestre de 2019. Já Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza e Recife tiveram, sob a mesma base de comparação, variações positivas, porém bem inferiores. O Recife foi a única entre as dez capitais a registrar desaceleração (2,81% no terceiro trimestre ante 3,18% no segundo).

O movimento de recomposição dos preços dos imóveis residenciais vem corroborando diferentes indicadores relacionados à construção civil, como aumentos nos volumes de financiamento e vendas, crescimento da demanda por materiais de construção, e elevação das expectativas favoráveis de empresários tais como captadas nas sondagens de confiança do setor. Um dos fatores fundamentais para esse resultado continua sendo as condições de financiamento historicamente favoráveis. No entanto, a velocidade dessa retomada ainda está condicionada aos fundamentos macroeconômicos capazes de garantir a sustentabilidade dessas condições favoráveis de financiamento, e a uma maior disseminação do crescimento do nível de atividades entre os setores da economia e o mercado de trabalho.

Fonte: ABECIP

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Jurisprudência do TJ-SP e a revisão judicial dos contratos de locação não residenciais

1. Introdução

O ano de 2020 se iniciou com a propagação, pelo mundo, da pandemia da Covid-19, que tem levado muitos países a decretar, total ou parcialmente, situações de quarentena, isolamento forçado e interrupção de funcionamento de serviços públicos e privados, como medidas supostamente hábeis a conter a propagação do vírus e, assim, reduzir o impacto da pandemia.

No Brasil não foi diferente. Após a decretação de situação de emergência pelo Governo Federal, em 04 de fevereiro de 2020, diversos estados e municípios adotaram medidas mais ou menos restritivas à circulação de pessoas e ao funcionamento de comércios e indústrias, o que tem gerado profundos reflexos econômicos.

É nesse contexto que muitas empresas sem sede própria, por estarem inviabilizadas de funcionar, estão buscando o Poder Judiciário. Atenta à gravidade do problema e à necessidade de respostas céleres, a jurisprudência do TJSP, embora ainda restrita à análise do tema em sede de tutela provisória, já indica algumas diretrizes para a solução dos pedidos de moratória judicial (item 2) e de redução do valor devido a título de aluguéis (item 3). Outrossim, seus julgados apontam algumas especificidades dos litígios envolvendo locação de espaço em shopping center (item 4).

2. Moratória judicial, exceção do contrato não cumprido e aplicação analógica do art. 567 do Código Civil

Além de requererem a revisão judicial do valor locatício, muitos locatários de imóveis não residenciais pleiteiam a suspensão do pagamentos dos aluguéis.

Não obstante a existência de entendimento em sentido contrário, reiterados julgados da Corte Paulista asseveram não caber ao Judiciário conceder moratória, o que dependeria de lei ou de acordo entre as partes.1 Nesse sentido, algumas das decisões ressaltam haver o Congresso Nacional rejeitado a proposta do art. 10 do PL 1.179/2020,2 cujo caput previa que “os locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020”.

De fato, a Lei n. 14.010/2020, originária do referido projeto, não concede moratória em favor de locatários de imóveis urbanos e, por isso, a eventual suspensão do pagamento precisaria de fundamentação em algum dos institutos do Direito Civil. Uma possibilidade seria recorrer à exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, segundo o qual, “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. Ocorre, contudo, que a incidência desse dispositivo tem como condição o inadimplemento por parte do locador, o que não se vislumbra no caso.

O art. 22, inc. I, da Lei n. 8.245/1991 determina que o locador está obrigado a “entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”. Portanto, o dever não se limita à simples tradição do bem. A entrega do imóvel se dá “para uso e gozo do locatário”.3 Nessa senda, poder-se-ia argumentar que as proibições de funcionamento, impostas pelo Poder Público aos locatários, inviabilizariam a utilização do imóvel locado, implicando o inadimplemento da referida obrigação. Todavia, a incidência do art. 476 do Código Civil contrariaria a jurisprudência do TJSP e a lógica da distribuição de riscos ínsita ao contrato de locação: a restrição, nesses casos, não foi imposta ao imóvel (um risco que pesaria sobre o locador), mas sim à atividade exercida pelo locatário (um risco a ser assumido pelo próprio inquilino).

A jurisprudência do TJSP tem pontuado essa distinção. Julgados anteriores aos casos da pandemia consideram haver descumprimento da obrigação prevista no art. 22, inc. I, da Lei de Locações se negado o “habite-se” pelo Município ou recusado o certificado de licença do corpo de bombeiros quando da vistoria nos sistemas de segurança contra incêndio e pânico instalados no prédio.4 Entretanto, esse entendimento somente se aplica a problemas relativos ao imóvel em si. Os riscos relacionados à atividade profissional ou empresarial do locatário não devem ser atribuídos ao locador. Nesse sentido, a 35ª Câmara de Direito Privado, em acórdão de relatoria do primeiro autor desta coluna, já decidiu que “eventual irregularidade do imóvel junto ao Poder Público quanto à autorização para funcionamento de comércio não é pretexto para o não pagamento dos alugueres e encargos estipulados em contrato de locação”.5 Na mesma linha, a 29ª Câmara de Direito Privado entendeu que o locatário “não se exonera de previamente verificar a viabilidade do exercício da atividade econômica no local”.6

Com maior razão, o risco de uma superveniente proibição temporária do comércio deve ser atribuído a quem o exerce, não a quem cede o uso do imóvel para que ele o faça, pois o contrato de locação não transfere ao proprietário do bem os riscos da atividade exercida pelo locatário. Desse modo, não possuindo o locador nenhuma responsabilidade quanto à ingerência do Poder Público nas atividades econômicas ou profissionais do locatário, é impossível envergar o instituto da exceção do contrato não cumprido para se justificar a suspensão do pagamento dos valores locatícios com base numa determinação estatal que impeça a abertura ou o funcionamento do comércio e das indústrias.

Pelas mesmas razões, não se deve aplicar, por analogia, o art. 567 do Código Civil, segundo o qual “se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava”. Além de não haver deterioração da coisa alugada, não há se falar em impossibilidade superveniente parcial e temporária da prestação devida pelo locador, cujo objeto é a cessão do bem imóvel, não abrangendo a viabilidade do exercício da atividade econômica ou profissional do locatário.7

3. A revisão judicial do aluguel

Em relação aos pedidos de redução do valor locatício, não obstante a existência da regra específica do art. 19 da Lei n. 8.245/1991, os julgados do TJSP geralmente situam o problema no contexto normativo dos arts. 317 e 478 a 480 do Código Civil.8 Os acórdãos reconhecem a imprevisibilidade e a extraordinariedade da pandemia e dos efeitos econômicos decorrentes das decisões do Poder Público impedindo ou restringindo as atividades comerciais; mas há uma variação quanto às consequências jurídicas dessa qualificação. Enquanto algumas decisões concluem pela viabilidade da revisão,9 outras ressalvam que a pandemia afeta a todos, sendo incertas as suas as repercussões econômicas para o locador e para o locatário.10

Deveras, nem sempre é possível aferir com exatidão como a pandemia se reflete e se refletirá nas relações patrimoniais de cada uma das partes do contrato. Por isso, embora haja acórdãos em sentido contrário,11 é correto o entendimento segundo o qual, em princípio, a queda de faturamento não justifica a revisão judicial do contrato12. A excessiva onerosidade do art. 478 avalia-se mediante o cotejo objetivo de prestação e contraprestação. Outrossim, o art. 317 do diploma civil refere-se ao “valor real da prestação”, aferido pelo valor de mercado, numa clara convergência com o critério do “preço de mercado” do art. 19 da Lei n. 8.245/1991. Conforme leciona Otavio Luiz Rodrigues Junior, “no que concerne ao direito comum, [a tese da impossibilidade econômica pessoal] é de ser afastada por absoluta contrariedade ao sistema obrigacional vigente”.13

Essa linha evolutiva indica que os pedidos de revisão deverão fundamentar-se na prova da redução do valor de mercado do aluguel. Somente assim se evitará o subjetivismo de juízos voltados à apreciação das repercussões econômicas da pandemia no patrimônio ou na renda do demandante, os quais geralmente conduzem à fixação arbitrária de um percentual de abatimento. Ater-se ao critério legal do Código Civil e do art. 19 da Lei n. 8.245/1991 proporcionará objetividade às decisões e previsibilidade à jurisprudência.

Mesmo assim, haverá dificuldades práticas, especialmente no que diz respeito à possibilidade ou não de identificar um valor atual de mercado suficientemente estável e seguro para o arbitramento judicial de um aluguel temporário. A excepcionalidade da situação pode ocasionar, para determinados imóveis, uma ‘supressão’ dos parâmetros da lei da oferta e da procura. Contudo, uma eventual inexistência temporária de demanda não poderia justificar a fixação judicial de um aluguel equivalente a zero. Por isso, os laudos e pareceres técnicos deverão oferecer aos juízes e aos tribunais elementos seguros para a fixação de um valor locatício que não se revele arbitrário do dia para a noite, ensejando, assim, sucessivas revisionais para a readequação do aluguel a uma realidade de mercado ainda pouco palpável.

4. Breves observações sobre as locações de espaço em shopping centers

Os contratos envolvendo espaço em shopping center, caracterizados por “uma intrínseca e muito intensa necessidade de cooperação intersubjetiva”,14 apresentam peculiaridades que podem repercutir no problema da revisão judicial.15 Dentre elas destaca-se a previsão contratual de pagamento da taxa condominial (ou despesas rateáveis), cuja redução não tem sido admitida pela jurisprudência do TJSP em razão de a despesa de condomínio ser comum a todos os lojista e necessária à manutenção do shopping em si.16

Nesse cenário, uma alternativa seria exigir das empreendedoras de shopping center que comprovem ter adotado medidas de redução dos gastos durante a pandemia, informando os locatários das repercussões financeiras para o shopping. A Lei n. 8.245/1991 prevê que as despesas cobradas dos logistas sejam “devidamente demonstradas” (art. 54, § 3º), o que deve ser interpretado à luz do dever de diligência na gestão do empreendimento, impondo-se às empreendedoras não somente a prova da realização das despesas, como também a da sua necessidade em face da crise econômica que afeta os locatários.

Entendimento semelhante foi adotado pela 32ª Câmara Cível do TJSP em julgado relativo a fundo de promoção de propagandas e campanhas institucionais, decidindo-se que a cobrança da referida despesa não se justifica enquanto o shopping estiver fechado.17 Outros dispêndios, se comprovadamente desnecessários, também podem ser objeto de questionamento pelos lojistas. Além disso, as previsões contratuais não podem simular despesas que, em verdade, configuram verdadeira contraprestação às administradoras de shopping center. Nesse caso, os lojistas prejudicados devem demonstrar não serem as verbas efetivamente destinadas à manutenção do empreendimento.

5. Considerações finais

É evidente que uma proibição administrativa da abertura de estabelecimentos comerciais prejudica a capacidade dos locatários de auferirem a renda com a qual pagam os alugueres dos imóveis que ocupam para exercer suas atividades econômicas. De outro lado, os proprietários dos imóveis locados — mormente quando se trata de pessoas físicas — também possuem suas despesas e suas necessidades, não sendo razoável se preservarem apenas as atividades dos locatários em detrimento exclusivo dos locadores. E atribuir ao locador todo o prejuízo não é “compartilhar” os riscos, mas sim transferir-se-lhe todo o ônus suportado por particulares em razão das decisões dos administradores públicos que ensejaram a suspensão, total ou parcial, de maneira direta ou indireta, das atividades econômicas das empresas locatárias.

Por isso, a justa composição dos conflitos pressupõe uma clara identificação dos critérios legais aplicáveis, tarefa com a qual a presente coluna pretendeu contribuir a partir das diretrizes da jurisprudência do TJSP, cuja influência, no tema, já alcança outros estados, como demonstra recente decisão da 7ª Vara Cível da Comarca de Joinville/SC.18 À falta de regramento normativo específico, cabe ao Judiciário dar a sua contribuição, buscando preservar os interesses de todas as partes, com o desafio adicional de fazê-lo sem envergar demais as normas jurídicas existentes. Embora ainda não haja julgados apreciando o tema em sede de recurso de apelação, a jurisprudência paulista já vem contribuindo nesse sentido, esclarecendo as principais questões e apontando os correspondentes fundamentos jurídicos para a difícil tarefa de construir, num cenário de exceções, soluções equilibradas e coerentes com o direito positivo brasileiro.

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1 TJSP, AI n. 2102589-41.2020.8.26.0000, 33ª Câm. de Dir. Priv, Rel. Des. Ana Lucia Romanhole Martucci, j. em 12/06/2020; TJSP, AI n. 2080646-65.2020.8.26.0000, 36ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Arantes Theodoro, j. em 06/05/2020; TJSP, AI n. 2063701-03.2020.8.26.0000, 36ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Arantes Theodoro, j. em 06/04/2020; TJSP, AI n. 2093690-54.2020.8.26.0000, 31ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Adilson de Araújo, j. em 03/06/2020; TJSP, AI n. 2080646-65.2020.8.26.0000, 36ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Arante Theodoro, j. em 06/05/2020; TJSP, Ag. Int. Cível n. 2077869-10.2020.8.26.0000/50000, 36ª Câm. Cível, Rel. Des. Walter Exner, j. em 04/06/2020.

2 TJSP, AI n. 2110911-50.2020.8.26.0000, 26ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Carlos Dias Motta, j. em 05/06/2020; TJSP, AI n. 2093690-54.2020.8.26.0000, 31ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Adilson de Araújo, j. em 03/06/2020; TJSP, AI n. 2080646-65.2020.8.26.0000, 36ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Arante Theodoro, j. em 06/05/2020.

3 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática. 13 ed. São Paulo: Atlas, 2014, p. 120. Cf., também, TJSP, ApCiv n. 1030006-13.2013.8.26.0100, 30ª Câm. de Dir. Privado, rel. Marcos Ramos, j. 26/04/2017.

4 TJSP, Ap. Civ. n. 1003394-54.2017.8.26.0114, 35ª Câm. de Dir. Priv., rel. Des. Melo Bueno, j. em 17/05/2019. No mesmo sentido: TJSP, Ap. Civ. n. 0200355-71.2010.8.26.0100, 7ª Câm. de Dir. Priv., rel. Des. Maria Lúcia Pizzotti, j. em 11/02/2019; TJSP, Ap. Civ. n. 0017041-89.2013.8.26.0562, 27ª Câm. de Dir. Priv., rel. Des. Mourão Neto, j. em 22/11/2018.

5 TJSP, Ap. Civ. n. 1102779-85.2015.8.26.0100, 35ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Artur Marques, j. em 05/02/2018. No mesmo sentido,, por fundamentação diversa: TJSP, Ap. Civ. n. 0051346-73.2013.8.26.0506, 35ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Artur Marques, j. em 21/11/2016.

6 TJSP, ApCiv 0032366-30.2010.8.26.0071, 29ª Câm. de Dir. Priv., rel. Des. Hamid Bdine, j. 11/06/2014.

7 Em sentido contrário cf. TERRA, Aline de Miranda Valverde. Covid-19 e os contratos de locação em shopping center. Migalhas, 20.03.2020. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/322241/covid-19-e-os-contratos-de-locacao-em-shopping-center. Sobre o tema da impossibilidade no Códico Civil cf. CARNAÚBA, Daniel; DIAS, Daniel; REINIG, Guilherme Henrique Lima. O coronavírus e a impossibilidade de cumprimento das obrigações nas relações de consumo. In: MONTEIRO FILHO, Carlos Edison do Rêgo; ROSENVALD, Nelson; DENSA, Roberta (Coords.). Coronavírus e responsabilidade civil: impactos contratuais e extracontratuais. Indaiatuba: Foco, 2020, p. 55-64.

8 TJSP, AI n. 2071510-44.2020.8.26.0000, 36ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Arantes Theodoro, j. em 24/06/2020; TJSP, AI n. 2110260-18.2020.8.26.0000, 26ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Vianna Cotrim, j. em 18/06/2020; TJSP, AI n. 2122069-05.2020.8.26.0000, 36ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Arantes Theodoro, j. em 17/06/2020.

9 TJSP, AI n. 2088297-51.2020.8.26.0000, 31ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Paulo Ayrosa, j. em 04/06/2020; TJSP, AI n. 2093690-54.2020.8.26.0000, 31ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Adilson de Araújo, j. em 03/06/2020; TJSP, AI n. 2092435-61.2020.8.26.0000, 36ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Jayme Queiroz Lopes, j. em 18/05/2020.

10 Cf., dentre outros, TJSP, AI n. 2070513-61.2020.8.26.0000, 26ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Antonio Nascimento, j. em 28/04/2020; TJSP, AI n. 2110911-50.2020.8.26.0000, 26ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Carlos Dias Motta, j. em 05/06/2020; TJSP, AI n. 2080646-65.2020.8.26.0000, 36ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Arantes Theodoro, j. em 06/05/2020, ; TJSP, AI n. 2117975-14.2020.8.26.0000, 30ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Lino Machado, j. em 08/06/2020.

11 TJSP, AI 2089303-93.2020.8.26.0000, 6ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Adilson de Araújo, j. em 27/05/2020

12 TJSP, AI 2068208-07.2020.8.26.0000, 34ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Gomes Varjão,j. em 22/04/2020; TJSP, AI n. 2063701-03.2020.8.26.0000, 36ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Arantes Theodoro, j. em 06/04/2020. Registre-se a existência de decisões nesse sentido, porém vedando o protesto do título representativo do crédito em consideração aos seus “imediatos efeitos deletérios” no exercício da atividade do locatário (TJSP, AI n. 2063701-03.2020.8.26.0000, 36ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Arantes Theodoro, j. 06/04/2020).

13 RODRIGUES JUNIOR, Otavio Luiz. Revisão judicial dos contratos: autonomia da vontade e teoria da imprevisão. 2 ed. São Paulo: Atlas, 2006, p. 129-131

14 MARTINS-COSTA, Judith. A relação contratual de “shopping center”. Revista do Advogado, ano XXXII, vol. 116, jul. 2012, p. 117.

15 Para uma visão geral do tema cf. SIMÃO, José Fernando. Pandemia e locação – algumas reflexões necessárias após a concessão de liminares pelo Poder Judiciário. Um diálogo necessário com Aline de Miranda Valverde Terra e Fabio Azevedo. Migalhas. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/arquivos/2020/4/71AD0005D5AFC3_locacao.pdf.

16 TJSP, AI n. 2075993-20.2020.8.26.0000, 26ª Câm. de Dir. Priv. Rel. Des. Vianna Cotrim, j. em 12/05/2020; TJSP, AI n. 2125636-44.2020.8.26.0000, 33ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Mario A. Silveira, j. em 01/07/2020; TJSP, AI n. 2081806-28.2020.8.26.0000, 29ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Francisco Carlos Inouye Shintate, j. em 18/06/2020

17 TJSP, AI n. 2114894-57.2020.8.26.0000, 32ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Ruy Coppola, j. em 01/07/2020 e TJSP, AI n. 2077749-64.2020.8.26.0000, 32ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Ruy Coppola, j. em 01/06/2020.

18 Cf. decisão proferida pelo juiz Fernando Speck de Souza, em 05/07/2020, nos autos da Tutela Cautelar Antecedente n. 5016074-86.2020.8.24.0038/SC, disponível em: https://eproc1g.tjsc.jus.br/eproc/externo_controlador.php?acao=processo_consulta_publica

Artur Marques da Silva Filho é vice-presidente do TJ-SP, doutor em Direito pela Universidade de São Paulo (USP), livre-docente pela Universidade Estadual Paulista (Unesp) e professor de Direito Civil da PUC-Campinas.

Guilherme Henrique Lima Reinig é professor adjunto da Universidade Federal de Santa Catarina, mestre e doutor em Direito Civil pela Universidade de São Paulo e membro da Rede de Pesquisa de Direito Civil Contemporâneo.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

Corretor focado: Segmentos do mercado imobiliário para atuação personali...

Nunca houve um momento melhor para investir em imóveis

Quem ainda não percebeu que imóvel é o investimento do momento, está perdendo tempo e dinheiro.

Com a queda da Selic, os investidores estão de cabelo em pé, correndo atrás de ativos que possam remunerar seus capitais acima dos acanhados 2% ao ano, já que qualquer aplicação com taxa a 100% da Selic, certamente trará prejuízo ao investidor.

Não resta, nesse mercado financeiro, outra alternativa sem risco. As ações com suas altas inesperadas, por mais atrativas que possam parecer, pecam pela volatilidade e como um cometa, caem da noite pro dia, sem aviso.

Poucas possibilidades são vislumbradas como o ouro, o Biticoin, o capital garantido, mas elas também não prometem uma remuneração muito atraente, exigem longo prazo e deixam a desejar.

Nessa hora, as aplicações conservadoras fazem todo sentido e o imóvel, cuja oferta ainda é vasta, oferece resultados animadores com a locação.

Alguns irão dizer que o aluguel é altamente tributado no Imposto de renda e que as taxas de administração para que a locação seja garantida também são altas, mas creia, todos estes gastos somados ainda assim trarão um resultado promissor. 

Vou explicar: o resultado bruto da locação é em média de 0,3% ao mês. Considere o dado histórico onde a valorização do bem chega a 10% ao ano, ou seja é em média 0,83% ao mês. Resultado: obteremos uma valorização geral de aproximadamente 1% ao mês, já descontados os custos mencionados anteriormente. Isso sem falar na possibilidade de valorização acima dos 10% previstos, por conta da defasagem dos preços e do aquecimento do setor. 

Tudo bem, mas a liquidez como fica, observarão os pessimistas e eu diria: depende! Se for bem comprado, conservado e mantido, o tempo médio de locação não será maior que 45 dias. 

Tenho sido procurado, cada vez mais, por “investidores de carteirinha”, acostumados a ganhar dinheiro, a fazer conta e aproveitar as oportunidades e sempre replico: o único papel garantido que conhecemos, chama-se “Escritura”.

Não há a meu ver, melhor ocasião para se investir em imóveis. Nesses 50 anos de mercado poucas vezes vi um momento tão especial como esse. 

E você, vai ficar fora disso?

Sérgio Sampaio – empresário do mercado imobiliário, diretor da Fecomércio e CEO da Administradora Sérgio Sampaio.

Fonte: Blog do Autor