QUAIS OS BENEFÍCIOS DE CONTRATAR UM AVALIADOR DE IMÓVEIS?

Não tem a certeza das vantagens que lhe pode trazer contratar uma avaliação de um imóvel? Saiba mais sobre contratar um perito avaliador de imóveis.

Antes de realizar a compra de uma casa e/ou apartamento é fundamental solicitar os serviços de um avaliador imobiliário, já que isso proporcionará uma garantia de  você vai pagar o preço justo pelo imóvel que vai adquirir. Além disso, pode ser um requisito quando solicita um financiamento imobiliário.

Para que fique com melhor ideia do que trata um perito avaliador de imóveis, elencaremos alguns dos benefícios que pode ter ao contratar este serviço:

Quais são algumas das vantagens de realizar uma avaliação imobiliária?

· -Proporcionam uma estimativa mais precisa do valor do imóvel

· -Documentação confidencial e pessoal

· -Realizada por profissionais certificados

Proporcionam uma estimativa mais precisa do preço do imóvel

Os avaliadores imobiliários ajudam-no a saber o valor do imóvel que vai adquirir e que acima de tudo a venda se realize a um preço justo.

A avaliação é feita com base em características que atribuem valor a esse imóvel tais como: a localização, o preço de mercado atual na zona de influência do imóvel, a dimensão, os serviços disponíveis, entre outros. 

O avaliador imobiliário além de garantir que está a fazer uma compra justa e segura, irá ajudá-lo conhecer o valor mais correto do bem que pretende adquirir.

Garante o estado em que o imóvel se encontra

Peritos avaliadores de imóveis também podem verificar se a propriedade está em boas condições, realizando “Homebuyers Survey”. Tipificando a construção, qualidade dos materiais com os quais foi construída, a área, o estado de conservação e o seu tempo de vida.

As pesquisas com compradores de casas e/ou apartamentos são uma boa maneira de evitar custos inesperados com reparos mais adiante. Ao fazer uma pesquisa para uma casa ou apartamento, você terá uma ideia de quanto pode precisar investir em uma propriedade depois de comprá-la. Este guia examina os diferentes tipos de pesquisa disponíveis e seus custos, incluindo os Relatórios de condições ou HomeBuyer Reports e muito mais.

Este estudo garante que a sua futura casa é habitável, que não conta com patologias que possam originar problemas e gastos extras que podem fazer disparar a conta da luz ou da água, e gás, e que mantenha todas as características constantes da documentação.

É um documento confidencial e pessoal.

A avaliação de imóveis é apresentada através de um documento confidencial onde apenas o proprietário terá acesso e privacidade exclusiva.

Este documento permite conhecer toda a informação e detalhes do imóvel que vai ser adquirido. Também facilita qualquer trâmite relacionado com a sua propriedade.

Realizado por profissionais certificados

Caso contrate um perito avaliador de imóveis é importante que se certifique que é alguém apto para tal. Deverá solicitar documentos que comprovem essa capacidade e que se encontrem registados nas entidades competentes. 

Hoje em dia, e muito devido às telecomunicações, é cada vez mais fácil procurar e acessar a informações sobre este tipo de serviço.

Assim, se procura um perito em avaliação de imóveis com toda a transparência e confiança é de bom alvitre ponderar sobre o texto acima.

Fonte; Blog Avaliar Patrimònio PT com adaptações.

NOTA DO EDITOR: 
A avaliação também pode ser utilizada em âmbito judicial, especialmente nos seguintes casos:

- inventários;
- dissolução de sociedades;
- cobrança de impostos;
- heranças;
- análise de patrimônio de pessoas físicas e jurídicas;
- divisão de bens em divórcios e separações;
- hipotecas;
- seguros;
- indenizações;
- estudos de dinâmica imobiliária;
- desapropriações.

Assim, a avaliação patrimonial serve para solucionar diferentes impasses, desde operações comerciais (como compra, venda e aluguel) até situações de litígio. Todos esses usos justificam a importância da prática, bem como indicam os casos em que pode ser adotada.

Impactos do PL 11.079/2020 nos contratos de locação em tempos de pandemia

Buscando um adequado equilíbrio em áreas extremamente complexas e de difícil ponderação entre interesses, como a das locações urbanas, o Projeto de Lei 11.079/2020 teve sua tramitação encerrada no Senado no último dia 19, aguardando a qualquer momento a sanção do presidente da República.

Conforme o artigo 9º da novata legislação, até 31 de dezembro de 2020 ficará vedada a concessão de liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo referentes ao artigo 59 da Lei nº 8.245/1991, aplicando-se a regra a partir da sua entrada em vigor apenas às ações ajuizadas a partir de 20 de março.

Essa previsão legal tão esperada visa a efetivar o princípio da dignidade humana, evitando a perda do direito basilar de moradia de milhares de locatários em tempos de grave dificuldade financeira, sem a remissão do débito do aluguel que permanece devido em face do locador.

Cumpre chamar a atenção, entretanto, para o fato de que nas locações residenciais ajustadas com o prazo inferior a 30 meses, findo o prazo estabelecido (o que provoca a sua prorrogação automática por prazo indeterminado), permanece assegurado o direito de retomada do imóvel nas hipóteses previstas no artigo 47, incisos I, II, III e IV, da Lei nº 8.245/91, não se aplicando a tais hipóteses às restrições para liminar de despejo consubstanciadas na PL.

Assim é que, desde que atestadas as características/circunstâncias da locação residencial, conforme supradescritas, fica mantida a possibilidade de retomada do imóvel nos seguintes casos: extinção do contrato de trabalho se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo poder público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, 20% ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em 50%.

Acrescentam-se também as hipóteses ordinárias de desfazimento da locação urbana, quais sejam: mútuo acordo, prática de infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e demais encargos e realização de reparações urgentes determinadas pelo poder público que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Dessa forma, apenas se atendidas todas as características e circunstâncias da locação residencial urbana, bem como preenchidas quaisquer das hipóteses do artigo 47, I, II, III e IV, da Lei nº 8.245/91, poderemos falar em exceção à vedação da concessão de liminar para desocupação de imóvel urbano, oportunidade em que não seria o caso de aplicação da inovação legislativa de urgência.

Vale salientar que o Senado Federal decidiu suprimir o artigo 10º da PL que previa a suspensão total ou parcial do pagamento de aluguéis vencíveis a partir de 20 de março até 30 de outubro para os locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira.

O entendimento entre parte dos senadores foi de que o projeto transferia o problema dos locatários para os locadores, além de que a previsão de pagamento de parcelas atrasadas somente a partir de novembro (juntamente com o vencimento dos aluguéis dos meses correntes) causaria maiores problemas financeiros, posto que os locatários não conseguiriam pagar o acúmulo dos valores vencidos e do aluguel mensal.

Em que pese a retirada do artigo, já se tem notícia de ações ajuizadas em tribunais de todo o país com deferimento de suspensão ou simples redução do pagamento do aluguel mensal para os locatários que tiveram sua vida financeira desequilibrada. O fato é que caberá a análise de cada caso concreto pelo julgador, sendo de extrema importância a tentativa de acordo entre as partes a fim de evitar o abarrotamento do Judiciário, principalmente em tempos frágeis de pandemia.

Assim, uma vez mais que evidente a configuração do conflito de interesses opostos no contrato de locação diante do caos instaurado, faz-se necessário conter os excessos em nome da ocorrência do caso fortuito e da força maior. Por outro lado, urge também a observância na fragilidade econômica do momento para que segmentos vulneráveis como os locatários não sofram restrições ao direito à moradia, sendo esse o escopo maior da criação das normas transitórias atinentes à locação urbana no Brasil.

Milena Cintra de Souza é advogada cível e do consumidor, especialista em Direito Público.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

DEPRECIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Recentemente uma pessoa me indagou qual o percentual anual de depreciação de um imóvel, o que me fez lembrar uma frase do engenheiro paulista Alberto de Zagotiz, nos idos da década de 1940, quando afirmou que “a Engenharia de Avaliações não é e nunca será uma ciência exata, pois é a ciência da observação”, razão pela qual ela é executada por homens e não por máquinas, exigindo muito mais do que a aplicação direta de fórmulas matemáticas.

O conceito de depreciação está presente na memória das pessoas, cujo sentido se reflete na consciência de que os bens possuem duração limitada, seja um automóvel, equipamento de informática e mesmo uma moradia, e pode ser definido como a perda da aptidão de servir ao fim a que se destina.

Essa realidade encontra-se traduzida na legislação brasileira, cuja Lei nº 9.249/95 prevê, em seu artigo 13, que as empresas poderão deduzir do cálculo da determinação do lucro real e da base de cálculo da Contribuição Social Sobre o Lucro Líquido (CSLL) as despesas de depreciação e amortização de bens móveis e imóveis, desde que relacionados com a produção e comercialização de bens e serviços.

Como a melhor utilização e sua plena eficácia ocorrem quando os bens encontram-se no estado de novo, é fácil entender que, à medida que vão sendo utilizados, as suas características originais vão sendo reduzidas, ocorrendo desgaste, envelhecimento ou decadência de seus componentes, até atingir a inviabilidade econômica, cujo período decorrido é denominado como vida útil e sua medida é feita em anos.

Ao final desse espaço de tempo decorrido entre a data em que o bem foi concluído e o momento de perda de utilização, ainda existe um item a ser considerado, que se denomina valor residual, que é o valor de demolição ou de sucata, ou de reaproveitamento dos materiais ao fim da vida útil.

Mas, voltando à dúvida que me foi suscitada sobre os critérios de cálculo da depreciação, ao ser questionado sobre o percentual de perda atual, o que estava sendo colocado é o conceito de depreciação linear, que consiste em uma perda constante de valor ao longo da vida útil, que é aquele adotado pelo fisco para fins contábeis.

Não obstante sua utilização nos balanços das empresas ter respaldo legal, no mercado imobiliário essa metodologia não se mostra a mais adequada, pois bem sabemos que os imóveis não se depreciam da mesma forma, existindo diversos fatores que resultam em observações fáceis de serem constatadas, como o caso de duas edificações com a mesma idade apresentarem características físicas bastante distintas uma da outra.

Isso ocorre por diversos fatores, o primeiro deles é o fato que a depreciação pode ser de ordem física ou funcional, sendo que no primeiro grupo encontra-se o próprio desgaste decorrente da ação do tempo e as avarias bruscas acidentais, e no segundo grupo a inadequação, decorrente de falhas de concepção, a superação, originária do obsoletismo devido a novas técnicas e a anulação, decorrente de inaptidão aos fins aos quais foi concebido.

Essa concepção se traduz materialmente por meio de Método de Ross-Heidecke, que procura combinar as duas vertentes formadas pelo estado de conservação e idade aparente, cujos princípios se apoiam no fato de que a perda de valor não pode ser integralmente recuperada com manutenção, as reformas apenas dilatam a vida útil e que em bem mal conservado deprecia-se mais rapidamente que o bem conservado.

Esses conceitos se mostram importante nas decisões de investir em imóveis, uma vez que existem aqueles que se depreciam mais, como os apartamentos em relação aos galpões, em função das especificidades e demandas dos usuários, além do que pode ser um fator relevante na decisão de reformar ou trocar um imóvel, uma vez que, com o valor gasto na reforma, é possível adquirir um mais moderno, com ganhos adicionais futuros, mais condizente com os novos tempos e as novas exigências do mercado.

Fonte: Engº Francisco Maia - Precisão Consultoria

A PANDEMIA E OS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

Não há dúvidas de que as medidas implantadas pelo governo determinando o isolamento social, a suspensão de atividades não essenciais e o distanciamento social para impedir a disseminação da pandemia da Covid-19 são essenciais para a proteção da saúde da população e necessárias para evitar o colapso do sistema de saúde nacional.

Por outro lado, não se pode negar que tais medidas refletem também na atividade econômica do país e, nesse ponto, os impactos são mais negativos, principalmente na saúde econômico-financeira das empresas, afinal muitos empresários não estão conseguindo gerar qualquer tipo de receita e, em contrapartida, suas despesas foram mantidas e até mesmo agravadas, por conta da pandemia. Somada aos reflexos da crise econômica das empresas, temos ainda uma economia com milhões de brasileiros desempregados e na informalidade

Nesse contexto provocado pela Covid-19, os contratos de locação, tanto comercial quanto residencial, tornam-se protagonistas nas discussões acerca da possibilidade ou não da sua revisão e até mesmo na possibilidade de exoneração do locatário quanto às obrigações assumidas.

A lei de locação não aborda o tema diretamente, de modo que quando recorremos ao Código Civil, vislumbramos a possibilidade de revisão contratual diante da imprevisibilidade do acontecimento.

Tal revisão depende, pois, da existência de "fato superveniente, diante de uma imprevisibilidade somada a uma onerosidade excessiva" (TARTUCE Flávio. Direito Civil, v. 2: direitos das obrigações e responsabilidade civil, 8ª ed.,Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método; 2013. p. 129).

Importante pontuar que o contrato de locação é bilateral, na medida em que determina prestação e contraprestação a ambas as partes contratantes, quais sejam a disponibilização de bem imóvel mediante o pagamento dos alugueres, além de ser comutativo e de execução continuada.

Dessa forma, a possibilidade de revisão contratual prevista no artigo 317 do Código Civil, cumulada com os princípios da boa-fé e função social do contrato, implica na revisão dos valores, mas não na sua completa exoneração.

Isso porque a pandemia atinge ambas as partes, de modo que não há como simplesmente desobrigar o locatário a pagar o aluguel, considerando que o locador também é atingido pela crise e cumpre regularmente a sua obrigação, que é disponibilizar o imóvel em favor do locatário.

Nas relações contratuais privadas de qualquer natureza deve ser observado o princípio da boa-fé, do qual se extrai não apenas o dever de lealdade entre as partes, mas também a indispensável cooperação e o dever de proteção ao outro contratante, o que se traduz em seu auxílio em momento de grave anormalidade para a consecução do objeto contratual.

Diante do cenário provocado pelo coronavírus, a renegociação amigável do contrato é a melhor solução, pois ambas as partes podem expor suas necessidades e chegar a um consenso sobre os termos do contrato, e em especial a redução do valor do aluguel.

Caso não seja possível essa conciliação, caberá ao Judiciário intervir nas relações privadas para equilibrar os prejuízos provocados pela pandemia.

Pelas decisões recentes, a maior parte do Judiciário vem reconhecendo a Covid-19 como evento de força maior, contudo, isso não significa dizer que os juízes estão deferindo decisões impondo a redução do aluguel. Pelo contrário, temos decisões em todos os sentidos, destacando-se, contudo, a necessidade de comprovação efetiva de como a pandemia está atingindo determinada relação contratual, pois, conforme já dito, a pandemia atinge ambas as partes contratantes, necessitando, portanto, evidenciar o desequilíbrio contratual provocada pela crise.

Por fim, outro problema que se observa quando à discussão é levada para o Judiciário é a ausência de critérios objetivos quanto aos valores fixados pelos magistrados, o que gera uma insegurança jurídica ainda maior para a manutenção das atividades econômicas no país, ainda mais que sabemos como será consolidada a matéria no decorrer do tempo.

Danielle Silva Fontes Borges de Freitas é advogada consultiva do escritório Azevedo Sette Advogados.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

Covid-19 e seus reflexos nos contratos de locação

Fato público e notório é o impacto gerado pela pandemia do coronavírus na economia mundial, gerando uma avalanche de demissões e redução de salários, o que, no Brasil, refletiu diretamente no mercado imobiliário, notadamente nas relações locatícias.

Dados de 20181 demonstram que dos 71 milhões de domicílios existentes no Brasil, 12,9 milhões eram alugados. Por outro lado, temos que 70% dos locadores são proprietários de um único imóvel para locação e que da mesma forma, foram impactados pelos efeitos da pandemia.

E não são apenas os locatários residenciais e pequenos empresários que sentiram o impacto econômico da crise, mas também grandes corporações, como McDonald’s2 e Casas Bahia3, que já buscam adequar seus aluguéis. A rede de fast food vem renegociando os contratos individualmente com os proprietários propondo o pagamento do aluguel proporcional ao seu faturamento durante o período de crise. Já a varejista de eletroeletrônicos está pedindo a suspensão de aluguéis de mais de 1.020 lojas físicas fechadas por conta de medidas de quarentena em todo país.

Diante desse cenário, imprescindível a discussão acerca da medida mais justa a ser aplicada aos contratos de locação enquanto perdurarem os efeitos da pandemia, o que tem sido palco de opiniões divergentes por especialistas e decisões também não uniformes pelos Tribunais de todo país.

Diversos projetos de lei se pautaram no problema, não havendo até o momento uma definição legislativa, sendo que pululam ações pleiteando a redução liminar dos aluguéis ou sua isenção sob o manto da pandemia.

Nesse sentido, o PL 1.179/20 oriundo do Senado Federal, prevê a vedação de concessão de liminar em ações de despejo até 31.10.20, fixando a vedação para ações distribuídas após 20.03.20, ou seja, presumindo-se a inadimplência anterior a decretação do estado de calamidade. Esse mesmo projeto de lei permitia aos locatários residenciais suspender o pagamento dos aluguéis vencíveis a partir de 20 de março até 31 de outubro de 2020, cujo pagamento poderia ser parcelado posteriormente.

Há também o PL 1.028/20, que trata da suspensão das ações de despejo por falta de pagamento, pelo prazo de 90 (noventa) dias, o PL 872/20 que visa suspender “processos judiciais com pedido de ordem de despejo, cobrança e execução” de alugueis, e ainda, o PL 936/20 que concede um desconto de 50% sobre o valor da dívida de aluguel no período de quatro meses e/ou enquanto durar a anormalidade, cujo saldo não pago deve ser parcelado pelo prazo de até 12 meses.

Nesse contexto não se deve ignorar o disposto no art. 23, IX e X, CF, pelo qual cabe à União, Estados e municípios promoverem programas de construção de moradias e a melhoria das condições habitacionais, bem como, combater as causas da pobreza, promovendo a integração social dos setores desfavorecidos, demonstrando que não cabe ao particular prover o que seria de obrigação da União, Estados e municípios.

A questão, de fato, é controversa, principalmente se analisada sob a ótica de ambas as partes envolvidas, locador e locatário.

De um lado, temos a figura do locatário/inquilino, que pode ser tanto uma pessoa natural que, por corte de salário ou demissão se vê impossibilitada de adimplir, total ou parcialmente, o aluguel fixado contratualmente, como uma pessoa jurídica que passa por problemas de caixa por estar com suas atividades paralisadas ou com restrições de funcionamento.

Do outro lado, surge o locador, que pactuou livremente o aluguel e agora, sem dar causa a qualquer pleito de revisão, se vê submetido à inadimplência do aluguel que, na grande maioria das vezes, é sua única ou principal fonte de sustento.

De fato, o Código Civil prevê possibilidade de revisão contratual (arts. 317 e 478 a 480) que permite a modificação das condições pactuadas a fim de se evitar a resolução do contrato que, por acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, o tornem excessivamente oneroso.

Ao dispor sobre a revisão de contratos, Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery lecionam:

Onerosidade excessiva. Resolução ou revisão do contrato. A onerosidade excessiva, que pode tornar a prestação desproporcional relativamente ao momento de sua execução, pode dar ensejo tanto à resolução do contrato (CC 478) quanto ao pedido de revisão de cláusula contratual (CC 317), mantendo-se o contrato. Esta solução é autorizada pela aplicação, pelo juiz, de cláusula geral da função social do contrato (CC 421) e também da cláusula geral da boa-fé objetiva (CC 422). O contrato é sempre, e em qualquer circunstância, operação jurídico-econômica que visa a garantir a ambas as partes o sucesso de suas lídimas pretensões. Não se identifica, em nenhuma hipótese, como mecanismo estratégico de que se poderia valer uma das partes para oprimir ou tirar proveito excessivo de outra. Essa ideia de socialidade do contrato está impregnada na consciência da população, que afirma constantemente que o contrato só é bom quando é bom para ambos os contratantes.4

Flávio Tartuce, ao dispor sobre a revisão judicial dos contratos, defende que “a extinção do contrato deve ser a ultima ratio”, frisando o “princípio da conservação contratual que é anexo à função social dos contratos”5

Denota-se, portanto, pela redação do art. 478, CC, que só haverá onerosidade excessiva se advir prestação excessivamente onerosa para uma parte com extrema vantagem para a outra, matéria aferível caso a caso.

De fato a pandemia pode ser enquadrada como uma força maior a justificar eventual excludente de responsabilidade e revisão contratual, mas qualquer análise isolada da questão, protegendo apenas uma das partes da relação contratual, ensejará em inevitável injustiça, ainda que se pretenda a defesa da parte presumidamente hipossuficiente, como é a figura do inquilino.

A própria lei de locação (8.245/91) prevê, no art. 18, a possibilidade das partes, de comum acordo, fixar novo aluguel, bem como, inserir ou modificar a cláusula de reajuste. Se as partes não chegarem a um consenso, o art. 19 prevê a possibilidade de revisão judicial do aluguel, contudo, com requisitos para cabimento da pretensão.

O que se deve observar, é que o Código Civil estabeleceu, em seu art. 421, o princípio da intervenção mínima e excepcionalidade da revisão contratual, o que tem motivado grande parte das decisões judiciais que negam a pretensão de concessão de liminar para diminuição ou isenção de aluguéis.

Portanto, não obstante o esforço legislativo para tratar da questão, estabelecer uma regra geral aplicável a todos os contratos de locação não nos parece ser a medida mais adequada, pois estariam tentando aplicar uma única solução aos mais diversos problemas e particularidades que o tema envolve.

Conforme escólio de Léon Duguit, a solidariedade social é o fundamento do direito, sendo que “se a regra de direito é a mesma para todos os homens, porque impõe a todos a cooperação na solidariedade social, impõe contudo a cada um obrigações diferentes, e porque devem, consequentemente, cooperar de maneira diferente na solidariedade social”6.

Falamos sempre que a resposta mais adequada para muitas questões jurídicas é “depende”. Em se tratando de revisão de aluguel por uma situação absolutamente imprevisível, como é a pandemia, e que prejudica tanto o inquilino como o proprietário, a melhor e mais justa solução sempre advirá do famigerado “depende”, e não de previsão normativa, devendo haver, sempre que possível, a análise individual dos casos em livre negociação das partes.

Até o momento não há consenso nos Tribunais sobre a questão, havendo decisões no sentido de permitir a alteração do valor do aluguel, e outras vedando a intervenção do Poder Judiciário em contratos particulares sem que haja uma condição abusiva em discussão.

Os julgados abaixo colacionados, proferidos pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, entenderam pela impossibilidade de intervenção do Poder Judiciário na relação contratual mantida entre particulares:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. TUTELA ANTECIPADA ANTECEDENTE. TUTELA DE URGÊNCIA. Ausente a probabilidade do direito alegado, fica afastada a antecipação da tutela. Decisão mantida. Recurso desprovido. Decisão mantida. Recurso desprovido.

Verifica-se que a requerente alega que se faz necessária a concessão da tutela de urgência, considerando os prejuízos que tem sofrido em razão da pandemia causada pelo vírus Covid-19, pugnando pela suspensão do pagamento dos aluguéis a serem pagos nos meses de abril, maio e junho, com o parcelamento de tais valores até o mês de outubro de 2020.

De fato, apesar da situação de pandemia vivenciada por toda a sociedade, inviável, ao menos neste momento, que o Poder Judiciário sujeite os locadores a promover um acordo que, a princípio, não deseja realizar.

Como ressaltado pelo Juízo a quo, os locadores são pessoas físicas, razão pela qual, por prudência, deve-se aguardar o contraditório, vez que os valores aqui discutidos podem incorrer em verba alimentar.

Ademais, não há qualquer notícia que os locadores tenham ajuizado ação de despejo ou adotado outras medidas em desfavor da locatária, ocasião que poderia ser apurado prejuízo à parte.

Desta forma, ausente a comprovação da probabilidade do direito alegado, fica afastada a possibilidade da antecipação da tutela. (TJ-SP, AI 2070568-12.2020.8.26.0000. relator des. Felipe Ferreira, 04.05.20)

LOCAÇÃO - Imóvel comercial - Tutela provisória de urgência em caráter antecedente voltada a suspender a exigibilidade do aluguel ou a reduzir seu valor pelo prazo mínimo de três meses em razão da situação de pandemia gerada pelo novo Coronavírus (Covid-19) - Decisão de primeiro grau que indefere o pedido - Agravo interposto pela autora - Ausência dos requisitos legais a autorizar a concessão da medida de urgência - Necessidade de se garantir o exercício do contraditório e da ampla defesa - Decisão mantida - Recurso desprovido.

Conquanto não se desconheça que as atividades comerciais não essenciais estejam suspensas no Estado de São Paulo em razão da pandemia gerada pelo novo Coronavírus (Covid-19), os elementos de convicção não se mostram suficientes, ao menos por enquanto, a permitir a redução do aluguel, assegurando o valor real da obrigação, nos termos do artigo 317 do Código Civil sem que antes seja respeitado o contraditório e a ampla defesa, mormente porque a mensagem eletrônica de fl. 72 não traz qualquer indício de que o agravado não aceitou a proposta de redução, conforme alegado pela recorrente.

[...]

A análise mais aprofundada acerca da possibilidade de concessão da tutela requerida está, portanto, reservada ao juízo de primeiro grau, que, após o contraditório e à luz das provas que eventualmente venham a ser produzidas, disporá de todos os elementos de convicção necessários.

Conclui-se, portanto, que no momento a controvérsia a ser dirimida está restrita ao cabimento da medida de urgência indeferida, à luz dos requisitos previstos no artigo 300 do Código de Processo Civil, os quais não se fazem presentes. (TJ-SP, AI 2071938-26.2020.8.26.0000. relator des. CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN, 06.05.20)

Igual entendimento foi aplicado pelo Tribunal de Justiça do Paraná ao analisar pedido liminar formulado em Agravo de Instrumento (AI 0020324-92.2020.8.16.0000, relatora desª Denise Krüger Pereira. 05.05.20).

De outra banda, entendendo pela possibilidade de concessão de liminar e redução/isenção dos aluguéis, o TJ/SP assim decidiu:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - Procedimento da tutela antecipada requerida em caráter antecedente. Reconhecido estado de calamidade pública em decorrência da pandemia do coronavírus - Autorizadas medidas de enfrentamento da emergência de saúde pública, dentre as quais a quarentena - Suspensão de consumo em restaurantes - Impacto no faturamento - Vencimento de aluguéis - Em tese, possível o reequilíbrio da obrigação pelo julgador – Presentes elementos que evidenciam a probabilidade do direito – [...]. Agravo parcialmente provido.

[...]

Evidente o impacto econômico em decorrência da pandemia e de seus meios de enfrentamento da emergência de saúde pública, visando evitar possível contaminação ou propagação do vírus.

Em tese, é possível a intervenção judicial para o reequilíbrio da obrigação, em aplicação à teoria da imprevisão prevista no artigo 317 do Código Civil.

[...]

Pelo exposto, dou parcial provimento ao recurso, para deferir a tutela provisória de urgência de natureza antecipada e de caráter antecedente, para suspender o pagamento de metade do aluguel por quatro meses, com pagamento da diferença de forma parcelada, sem juros, a partir de novembro de 2020, autorizada a revisão em caso de disciplina diversa pelo Legislativo (Projeto de Lei nº 936/2020 e Projeto de Lei nº 1179/2020).

(TJ-SP, AI 2073789-03.2020.8.26.0000. rel. des. Sá Moreira de Oliveira, 04.05.20)

Como se percebe, não há entendimento uniforme sobre o tema. Ainda assim, a solução legislativa, não obstante tenha a louvável pretensão de evitar a judicialização em massa da questão, não nos parece a mais adequada justamente por enquadrar todos os inquilinos e proprietários em uma regra geral, sem análise de suas reais dificuldades e necessidades, ainda que momentâneas.

Não é demais lembrar ainda, que, em contratos de administração imobiliária, além da anuência do proprietário quanto a redução do aluguel, deve ser feito o ajuste também com a imobiliária ou administradora do imóvel.

Nesse cenário, atual se mostra a disposição de Eduardo Juan Couture: “Teu dever é lutar pelo Direito, mas se um dia encontrares o Direito em conflito com a Justiça, luta pela Justiça.”

Pelo exposto, concluímos que, em tempos de incerteza, enquanto ausente um instrumento normativo que ampare a relação locatícia em tempos de covid-19, a melhor solução é a livre disposição entre as partes, cabendo à análise da situação vivenciada por ambos, inquilino e locador, em busca da solução mais justa, sendo que, ausente a possibilidade de ajuste entre as partes, caberá ao Judiciário, se provocado, aplicar o entendimento que julgar mais correto para o caso concreto.

Que o bom senso prevaleça.

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1 Dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad Contínua).

2 Disponível clicando aqui

3 Disponível clicando aqui

4 Nery Junior, Neson. Código civil comentado / Nelson Nery Junior, Rosa Maria de Andrade Nery. – 8. ed. rev., ampl. e atual. até 12.07.2011. – São Paulo : Editora Revista dos Tribunais, 2011.

5 Tartuce, Flávio. Direito civil, v. 3: teoria geral dos contratos e contratos em espécie / Flávio Tartuce; 13. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro : Forense, 2018.

6 Duguit, Léon. Fundamentos do direito / Léon Duguit; tradução: Servanda Editora. – Campinas, SP : Servanda Editora, 2008._________

Tiago Augusto de Macedo Binati é sócio advogado do escritório Jane Junqueira & Advogados Associados. Pós-graduado em Direito Tributário e em Direito Aplicado. Membro da Comissão de Direito Tributário da OAB/Paraná. Professor de Direito Imobiliário e Direito Tributário.

Fonte: Migalhas

Detalhar ou não a proposta de honorários do perito judicial?

* Rui Juliano

O assunto “honorários do perito judicial” é bastante delicado. Aquele que deseja sucesso na carreira deve ter sensibilidade e alguns cuidados. Com o propósito de dar uma ideia da importância dos honorários na perícia judicial, cito o caso do curso a distância que ministro, Perícia Judicial Online, composto por nove aulas obrigatórias, sendo que duas tratam do tema em questão. A desistência de grande parte dos peritos que caiu de paraquedas no processo, sem conhecer a rotina e a burocracia em que se envolve o profissional nessa função, se dá-se por motivos ligados aos honorários.

Nesta newsletter, tratarei apenas da conveniência de especificar ou não os serviços e valores na petição em que o perito judicial propõe honorários.

O perito deve apresentar a proposta de honorários no momento em que é intimado ou naqueles recomendados no livro Manual de Perícias, no acesso restrito e pago do Roteiro de Perícias e nos cursos, conforme devem lembrar os nossos clientes, a quem esse contato é dedicado. Àqueles que começam a se interessar pela perícia judicial, essa informação deve ser considerada como importante.

Por outro lado, sabemos que, na justiça, todos os atores se fundamentam naquilo que escrevem: o advogado confirma o colocado em suas petições, com documentos anexados a elas. Por sua vez, o juiz é obrigado a fundamentar a sua sentença com provas que constam no processo. Já o perito tem que fundamentar o seu laudo com ciência, técnica, fotos, normas, plantas, memórias de cálculo etc.

Visto estarem todos sempre fundamentados, a pergunta é: o perito, quando apresenta a sua proposta de honorários, deve explicar, abri-la em sua totalidade?

Suponhamos que o perito deva apresentar uma proposta de honorários em um caso de perícia de dano ambiental. Para elaborar o laudo, seria necessário contratar serviços de análise de laboratório e consultoria de profissionais fora da área de habilitação do perito, além de outras tarefas de terceiros.

Sabendo-se que o pagamento de todos os serviços referentes a uma perícia deve, preferencialmente, sair do bolso do perito, após ele receber o adiantamento dos honorários, a pergunta poderia ser mais precisa ainda: o perito deve detalhar, na petição de proposta de honorários, todos os custos que terá na perícia, especificando seus fornecedores?

Ou mesmo: o perito deve fundamentar sua proposta, expondo minuciosamente quem vai fazer o serviço e quanto custa cada profissional que irá contratar, ou deve apenas fornecer valores globais, sem indicar os fornecedores?

A minha resposta é que cada caso é singular e assim deve ser tratado. Somente na hora da elaboração da proposta, é que o profissional deve decidir se discrimina seus honorários ou coloca os valores brutos.

O perito deve observar, sempre que possível, a não obrigação de divulgar o nome de seus fornecedores, pois eles poderiam sofrer pressões antes da realização de seus trabalhos, comprometendo o laudo do perito.

O mesmo vale para o fato de declinar, na proposta de honorários, o nome do laboratório ou do consultor: poderia suscitar, nos advogados, a vontade de questionar a capacidade daqueles.

De outra banda, quando detalhamos os honorários em demasia, como, por exemplo, expor quanto receberá o laboratório por unidade analisada ou o consultor por hora, pode o advogado, disposto a protelar o processo com discussões inúteis ou com outros recursos, contestar, argumentando ser alto o valor e conhecer, ele próprio, empresas e profissionais que prestam o mesmo serviço, por um preço menor. Até aí, tudo bem.

Porém, essas empresas e profissionais não são de confiança do perito.

Somente o perito assinará o seu laudo. Consultor ou laboratório nenhum assinam com ele, que é o único responsável pelo laudo.

O perito, quando nomeado já há algum tempo pelo mesmo juiz, costuma gozar do benefício ou da vantagem de fazer propostas de honorários sem fundamentação, praticamente colocando, na petição, o valor total e descrevendo, em um caso como o de dano ambiental, quais exames de laboratórios serão realizados e quais áreas de consultores serão contratadas; portanto, sem apresentar custos unitários ou quantidades.

Esses peritos agem assim porque sabem que o juiz já os conhece e que acabarão por fixar os honorários sem muitas delongas.

Se o perito decidir por não discriminar a proposta, recomenda-se que ele guarde os orçamentos de serviços de terceiros. Caso uma das partes conteste ou não concorde com a proposta, e o juiz peça para ele se manifestar, então, deverá realizar uma petição, explicando as necessidades e fundamentando-as com os orçamentos, contendo quantidades e valores unitários, colocados em anexo.

* Rui Juliano é perito judicial, constantemente nomeado, desde 1983. Autor do livro Manual de Perícias, obra de referência, com 600 páginas, seis edições, sendo a última atualizada pelo novo Código de Processo Civil e ministrante do curso presencial Perícias Judiciais, desde 2001, com edições periódicas em vinte capitais e nas principais cidades do país. Ministrante do curso a distância Perícia Judicial Online desde 2006 e do curso a distância Perícias de Cálculos Financeiros e Trabalhistas, do qual é também coordenador, desde 2009. Criador e fornecedor permanente de conteúdo do acesso restrito a assinantes do Roteiro de Perícias. Criador do site www.manualdepericias.com.br e do Cadastro Nacional de Peritos, disponíveis desde 1997. Autor do conteúdo gratuito publicado no site www.ruijuliano.com, desde 2017.

COMO DECIDIR: PERITO OU ASSISTENTE TÉCNICO?

INSPEÇÃO PREDIAL PASSA SEGUIR NORMA DA ABNT NBR 16747:2020

A partir de 21/05/2020 a inspeção predial passa a ser regulamentada pela ABNT NBR 16747:2020 a qual fornece diretrizes, conceitos, terminologia e procedimentos relativos à inspeção predial, visando uniformizar metodologia, estabelecendo métodos e etapas mínimas da atividade. A Norma se aplica às edificações de qualquer tipologia, públicas ou privadas, para avaliação global da edificação, fundamentalmente através de exames sensoriais por profissional habilitado. ( somente engenheiro e arquiteto)

Antes disto as inspeções eram por consenso pela sociedade, baseadas por normas do IBAPE, o qual merece nosso reconhecimento pelo belo trabalho, o qual serviu de texto base para o desenvolvimento do trabalho no âmbito da ABNT, portando é uma evolução do que era aplicada e não um conceito novo.

PROCESSO DA NORMALIZAÇÃO

O processo para a elaboração da Norma brasileira de Inspeção predial começou em abril de 2013, mas houve uma suspensão dos trabalhos em 2014 devido à falta de consenso e força política dos incorporadores, mas em agosto de 2016 a Comissão de Estudos retomou as atividades em junho de 2017 encaminhou o texto para a ABNT para ajustes e envio a consulta nacional. Onde atuamos em todas as fases.

A norma não preconiza a periodicidade em que devem ser realizadas as inspeções predial, mas a CONDOMINIO EM ORDEM recomenda em nosso artigo a respeito deste tema, leia aqui.

ELENCAMOS OS PRINCIPAIS TÓPICOS DA NORMA ABNT NBR 16747:

- Fixação de diretrizes, conceitos, terminologia, convenções, notações, critérios e procedimentos relativos à Inspeção Predial, uniformizando a metodologia para realização;

- Ela servirá como parâmetro de monitoramento da vida útil de uma edificação atestando as condições de desempenho, uso e operação da mesma, após o imóvel ser entregue aos proprietários;

- A norma será aplicada a qualquer tipo de edificação, públicas ou privadas;

- A norma de Inspeção Predial não substituirá as inspeções periódicas e vistorias previstas nos planos de manutenção previstos na ABNT NBR 5674;

- A norma poderá ser utilizada para identificação do real estado das edificações de onde um profissional habilitado deverá elaborar o plano de manutenção em conformidade com a ABNT NBR 5674.

- O responsável pela Inspeção Predial passa a se chamar inspetor predial, o qual poderá ser engenheiros ou arquitetos, habilitados para o trabalho;

- As anomalias identificadas durante uma Inspeção Predial deverão ser classificadas em:

- Endógenas ou construtiva Origem oriunda das etapas de projeto e/ou execução;

- Exógenas Originadas por fatores externos, provocados por terceiros;

- Funcionais Originadas por envelhecimento natural e consequente término da vida útil.

A inspeção predial terá três níveis de prioridade:

Prioridade 1 

Perda de desempenho compromete a saúde e/ou segurança dos usuários e/ou funcionamento dos sistemas construtivos e a vida útil. As intervenções devem ser realizadas com urgência;

Prioridade 2 

Perda parcial do desempenho sobre a funcionalidade da edificação;

Prioridade 3 

Perda de desempenho pode ocasionar pequenos prejuízos à estética. Não existe necessidade de intervenções imediatas.

Na norma haverá dois usos a serem examinados:

Uso regular 

Uso está de acordo com o previsto em projetos, normas técnicas, dados de fabricantes e manual de uso, operação e manutenção;

Uso irregular 

Uso realizado em divergência os itens supracitados

Também constará da norma a classificação informada pelo inspetor predial sobre o estado aparente de desempenho dos sistemas vistoriados:

Classe 1 de desempenho 

Desempenho adequado ao uso;

Classe 2 de desempenho 

Desempenho que requer recomendações corretivas e/ou preventivas;

Classe 3 de desempenho

Desempenho inadequado ao uso, quando as manifestações patológicas encontradas são prejudiciais à segurança e/ou saúde dos usuários.

Deverão ser examinados e analisados todos os documentos administrativos, técnicos, manutenção e operação da edificação, quando disponíveis.

A INSPEÇÃO E O IMPACTO EM OUTROS PROCESSOS

A norma de Inspeção Predial é uma ferramenta útil para avaliar todos os sistemas e subsistemas, elementos e componentes construtivos de uma edificação. Esta inspeção deverá ser realizada por profissionais habilitados (engenheiros ou arquitetos) e servirá de orientação para a melhorias das condições técnicas de uso, operação, manutenção, funcionalidade e desempenho das edificações, por meio de seu plano de manutenção, conforme já preconiza a ABNT NBR 5674.

Para as condições de desempenho devem ser considerados os seguintes requisitos:

Segurança 

Segurança estrutural, contra incêndio, no uso e na operação;

Habitabilidade 

Estanqueidade; saúde, higiene e qualidade do ar; funcionalidade e acessibilidade.

Sustentabilidade 

Durabilidade; manutenibilidade

A inspeção predial representa um processo que auxilia na gestão de uma edificação, cabendo ao síndico se inteirar da importância de sua realização, pois uma edificação sempre será valorizada com seus sistemas em ordem, funcionando e com a vida útil dentro do esperado, assim como o contrário a desvalorização de imóveis com sinais de manifestações patológicas.

Em diversas esferas legislativas, há um empenho para que a inspeção predial, passe a ser obrigatória e periódica, portanto, se seu condomínio não estiver em ordem, é melhor correr para se ajustar.

Ronaldo Sá Oliveira - Diretor da RSO ASSESSORIA, especialista em normalização atuando em mais de uma centena de comissões técnicas nos últimos anos, dentre as quais ABNT NBR 14037 – norma de manuais de entrega; ABNT NBR 5674 – norma de gestão da manutenção; ABNT 16280 – norma de reforma (autor do texto base); ABNT NBR 15575 – norma de desempenho etc. Prestador de assessoramento técnico, laudos, pareceres a condomínios e gestão de reformas É assessor técnico de grandes entidades do setor imobiliário, construção e projetos, coordenador técnico de diversos manuais técnicos do setor e colunista de diversos canais voltados a construção e gestão de empreendimentos.

Fonte: CEO Condomínio em Ordem

Dado preliminar de abril mostra queda de 63% nos lançamentos

Os dados de abril ainda não foram consolidados, mas pesquisa da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) feita a partir de amostragem de cidades das cinco regiões do Brasil indicam queda de 38,8% nas vendas, ante o mesmo mês do ano passado, para 6.498 unidades. Em relação aos lançamentos, a diminuição foi de 63%, para 3.172 unidades.

De 25 de abril a 4 de maio, a CBIC realizou sondagem que apontou fechamento de vendas, na pandemia, por 56% das empresas consultadas. Em abril, 77% das empresas pretendiam postergar lançamentos previstos para o mês. Do total, 54% informou ter sentido queda significativa ou muito acentuada da busca por imóveis.

Os resultados do desempenho de lançamentos e vendas do período de abril a junho vão dar o tom do que acontecerá com o mercado até o fim do ano, na avaliação do vice-presidente da CBIC, Celso Petrucci. Espera-se retração do volume lançado e vendido, no acumulado de 2020, ante 2019, em decorrência da pandemia da covid-19, mas não é possível saber a proporção do encolhimento.

“Entre agosto de 2008 e julho de 2009, houve recuo de 45% em lançamentos e vendas. Não acredito que a queda será tão acentuada, neste ano, mas esta é uma crise pela qual nunca passamos”, diz Petrucci. Para o presidente da CBIC, José Carlos Martins, “o curto prazo é um processo de espera” em relação ao que acontecerá.

No início do ano, Petrucci projetava estabilidade no Valor Geral de Vendas (VGV) a ser lançado, com possibilidade de aumento no total comercializado, conforme o mix de produtos.

Levantamento da CBIC apontou que, no primeiro trimestre, o volume de unidades residenciais lançadas, no país, caiu 14,8%, na comparação anual, para 18.388 unidades. No entendimento do vice-presidente, as férias e o Carnaval tiveram mais impacto na decisão de lançamentos, no início deste ano do que no começo de 2019. “Além disso, os últimos 15 dias de março foram perdidos”, afirma Petrucci.

Ele acrescenta que, como o volume lançado, no quarto trimestre, foi bastante expressivo, parte das incorporadoras pode ter se concentrado, no primeiro trimestre, nas vendas dessas unidades.

De janeiro a março, as vendas cresceram 26,7%, em relação ao mesmo período de 2019, para 34.411 unidades. No fim do trimestre, havia oferta de 148.181 unidades, correspondente a 14,4 meses de vendas, considerando-se a média dos últimos 12 meses.

O presidente da CBIC ressalta que, após o início da crise, a venda têm se concentrado em unidades do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida. No primeiro trimestre, os lançamentos do programa responderam por 57% do total.

Fonte: VALOR ECONôMICO

Impossibilidade de visitar imóvel e insegurança financeira: o cenário do mercado imobiliário na pandemia

Com a pandemia do coronavírus, muitos setores da economia foram afetados pela nova realidade na rotina. Um deles foi o mercado imobiliário brasileiro, que sentiu quase instantaneamente seus efeitos.

Apesar de a construção civil ser considerada um serviço essencial e não ser paralisada na quarentena, os clientes se tornaram apreensivos ao novo cenário. O que mudou, principalmente, foi o jeito de vender um imóvel. Afinal, como ir visitar a casa ou apartamento que quer morar?

“A pandemia influenciou muito no mercado imobiliário de Rio Preto, porque tivemos que mudar nossa rotina de vendas, que estão diretamente ligadas ao sistema tradicional imobiliário que envolve o contato físico através das visitas”, afirma o gestor comercial Ricardo Henrique Teixeira.

De acordo com uma pesquisa realizada pelo Grupo Zap, especialista em mercado imobiliário, entre os dias 24 e 29 de março, através de um questionário online, foram constatados dois principais motivos por parte dos consumidores que afetam o mercado.

Para os que buscam imóveis para locação, o motivo de apreensão está diretamente relacionado à impossibilidade de visitar o imóvel para avaliação, 23% dos entrevistados apontaram este como o principal motivo. Já o usuário que busca o imóvel para compra se baseia na insegurança financeira que o momento traz.

Devido às mudanças do mercado foi preciso se adaptar para não sair no prejuízo, como explica Ricardo. “Na questão de vendas, tivemos uma queda em torno de 20%. Por isso a necessidade de se adaptar ao momento e buscar inovação com reforço no atendimento online. A queda não é maior porque o online está muito presente na vida das pessoas e com uma surpreendente adesão dos novos clientes”, diz.

Algumas medidas precisaram ser tomadas, entre elas o investimento no chamado marketing digital. “Dobramos nossos investimentos mensais no online para manter nossas vendas e atender com a maior segurança possível nossos clientes e parceiros. A nossa parte administrativa de vendas tem sido 100% home office e online, com mudança na rotina através de reuniões por vídeo diariamente”, afirma o gestor.

Ainda de acordo com a pesquisa, 64% dos entrevistados acreditam que os preços de venda iriam cair durante a pandemia, porém especialistas afirmam que o mercado possa sair mais fortalecido após a crise.

De acordo com Ricardo Teixeira, a receptividade dos clientes para o mercado online tem sido bastante favorável. “Temos hoje a captação por redes sociais, Google, portais e marketing digital, quando o cliente faz o contato com a gente, vamos passando as informações para ajudá-lo na decisão de compra. Dependendo do perfil do cliente, alguns casos são fechados 100% online, em outros o cliente ainda prefere agendar uma visita para conhecer o imóvel. Mas todo esse trâmite acontece de forma digital, apenas a visita foge à risca”, ressalta.

O cenário possibilitou também uma atualização do sistema imobiliário quando se trata das vendas. Os clientes podem realizar a assinatura de um contrato de forma digital e simplificada, que facilita o processo para os clientes que vivem fora do nosso país.

Mesmo em um cenário devastador para muitos setores da economia, o mercado imobiliário aproveitou o momento para se reinventar e traçar novos rumos ao período de pós-pandemia que virá.

“Percebemos que a possibilidade do online, hoje, está muito forte e devido à pandemia e a aceitação do cliente está melhor, se compararmos ao período pré-pandemia, houve um aumento de 50% de procura via online, a adesão dos clientes pelo online muito maior do que antes, desta forma, acredito que em um futuro próximo, teremos bons resultado devido a esta revolução que estamos vivendo com a pandemia”, afirma.

Fonte: G1

Escritura digital: Inovação administrativa em decorrência da Covid-19

Por Elisa Junqueira Figueiredo e Fabiano Oliveira Rodrigues

Essa inovação administrativa gerada em razão da pandemia é um fator de aprimoramento do serviço notarial e registral, que causará impactos benéficos para a economia, inclusive para o setor imobiliário

A outorga de escrituras públicas é um ato formal e exige a presença (física) das partes ou seus procuradores. Até há algumas semanas atrás esta afirmação estaria correta. Mas isso não é mais uma realidade.

Muito se fala dos aspectos negativos que a pandemia gerada pela disseminação do novo coronavírus (covid-19). Porém, há também avanços e pontos positivos.

Como sabido, as atividades presenciais administrativas realizadas por tabelionatos e também nos cartórios de registros de imóveis em diversos Estados, diante do estado de calamidade decretado pelo Governo brasileiro, foram imediatamente suspensas, por conta das quarentenas decretadas, provocando a impossibilidade de se adquirir um imóvel ou mesmo registrar a compra ou venda de um bem imóvel, por exemplo.

Assim, visando assegurar a continuidade do funcionamento público essencial dos serviços de cartórios, notariais e de registros de imóveis, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), publicou nos dias 28 de março e 1º de abril de 2020, os provimentos 94 e 95, respectivamente, os quais discorrem sobre a manutenção e funcionamento dos cartórios em tempos de pandemia.

Foi determinada nos referidos provimentos a obrigatoriedade da manutenção dos serviços dos cartórios de registros de imóveis e tabelionatos e cartórios de registros, por regime de plantão a distância “online”, devendo às Corregedorias dos Estados regulamentarem o funcionamento posterior.

No Estado de São Paulo, por exemplo, a regulamentação de atos notarias à distância foi implementada por meio do provimento 12/2020 da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo, publicado no dia 24 de abril de 2020.

A novidade administrativa autoriza que as partes que praticam o ato sejam identificadas através de videoconferência e manifestem suas vontades e anuam ao negócio jurídico por meios eletrônicos seguros, devendo a documentação e lançamento possuir assinaturas mediante o uso de certificados digitais de titularidade de cada parte e do notário.

A certificação mencionada é o E-CPF ou E-CNPJ (lembrando que em caso de pessoa jurídica, obrigatório constar no documento também a assinatura por meio do E-CPF do representante legal), devendo estar o certificado no padrão das normas da ICP-BRASIL.

Nesse cenário, pessoas e empresas vêm buscando por essa nova modalidade para concluir as transações firmadas antes do início da pandemia, bem como efetuar novos negócios.

A startup Loft, que atua na intermediação da compra e venda de imóveis, fechou duas transações no mês de maio, uma em São Paulo e outra no Rio de Janeiro, pelo novo método online, inclusive em uma delas a vendedora do imóvel encontrava-se em Paris, conforme apurado pelo jornal Valor Econômico1.

Logo, essa nova modalidade é muito positiva e traz benefícios de agilidade e menos necessidade de deslocamento nas transações, em razão da simplificação e desburocratização do procedimento de lavratura e registro de escritura pública.

O presidente do Colégio Notarial do Brasil, Giselle Oliveira de Barros, em breves considerações disse que: “trata-se de um grande passo para a desburocratização imobiliária”, bem como que “a demanda está alta”, conforme também apurado pelo jornal Valor Econômico1.

O Colégio Notarial do Brasil, Secção São Paulo criou um portal de perguntas frequentes – “FAQ” sobre o provimento CG 12/20202 para tirar eventuais dúvidas da população, a fim de facilitar a utilização e inclusão dessa modalidade para todos.

É importante destacar também a segurança jurídica das escrituras lavradas por meio eletrônicos (através de vídeo conferência e assinaturas digitais), uma vez que há conferência pelos notários dos documentos apresentados, fazendo com que essas escrituras digitais possuam a mesma validade das escrituras assinadas de forma física e presencialmente.

Portanto, essa inovação administrativa gerada em razão da pandemia é um fator de aprimoramento do serviço notarial e registral, que causará impactos benéficos para a economia, inclusive para o setor imobiliário, que deve ser explorada pelas empresas e pessoas para realização de seus negócios.

Fonte: Migalhas

Direito Registral Imobiliário: uma breve análise

Importância do regime registrário imobiliário

Importante é a função do registro imobiliário por assegurar a identificação da coisa e de seu atual titular.

Isto é assim porque o regime jurídico do direito real sobre imóvel submete-se ao princípio da publicidade, que condiciona a aplicabilidade do princípio do absolutismo e do da perpetuidade, pois apenas terá propriedade, ou terá direito real sobre um imóvel, aquele em cujo nome o imóvel estiver registrado.

Realmente o registro imobiliário:

a) resguarda a propriedade, documentando a sua transferência e dando publicidade às mutações subjetivas;

b) permite a aquisição da propriedade, passando o adquirente a ser, com segurança, o proprietário do imóvel adquirido por ato inter vivos, a partir do registro;

c) garante a existência de ônus reais;

d) assegura a formalização da aquisição por usucapião, com registro da sentença declaratória do domínio;

e) funciona como ato declaratório da disponibilidade da propriedade, se o imóvel vier a ser adquirido por ato causa mortis, pondo término ao estado de indivisão oriundo da abertura da sucessão, pois a unicidade dos bens do espólio só terá fim com registro do formal de partilha;

f) garante, nas desapropriações, por ter fim cadastral, a obediência do princípio da continuidade do registro imobiliário;

g) permite a continuidade registrária na divisão que declarar o domínio (PONTES DE MIRANDA, 1957, p. 275-6; CENEVIVA, 1979a, p. 6 e 8, 23-35; ENNECCERUS; KIPP; WOLFF, 1971, p. 179; DINIZ, 2014, p. 41-2; SEABRA FAGUNDES, 1949, p. 338).

Logo, os negócios jurídicos, em nosso Direito, não serão hábeis para transferir o domínio de bem imóvel, visto que proclama a necessidade do assentamento para aquisição de propriedade imobiliária. Urge lembrar que será mister, ainda, para que o registro seja efetivo, a perfeita individuação do imóvel transmitido, com a indicação de todos os seus caracteres para que terceiros não o confundam com outro, pertencente ao mesmo transmitente.

Como a propriedade de bens imóveis sempre teve grande importância, foi, portanto, necessária a formação jurídica de um regime registrário, assim sendo, o legislador procurou criar várias modalidades de registro, emitindo normas que traçassem suas diretrizes fundamentais, dando-lhes fisionomia própria ao regulamentá-las minuciosamente, cercando de publicidade a transferência da propriedade imobiliária, com o assentamento do bem de raiz, baseado nos títulos translativos, na circunscrição de sua localização e dos atos que venham a afetar a propriedade registrada, possibilitando a individuação do imóvel e o conhecimento de seu titular e dos ônus existentes.

Essa adequada publicidade aos negócios imobiliários veio a proporcionar considerável grau de segurança jurídica à circulação dos bens imóveis, devido ao fato de o registro: ser feito no cartório da circunscrição do imóvel; ser levado a efeito na folha de matrícula do bem de raiz; individuar o prédio; apontar a existência de ônus reais ou de encargos que recaírem sobre o imóvel (GOMES, 1978, p. 112; RODRIGUES, 1983, p. 22; DINIZ, 2014, p. 46-7).

O registro público destinado ao assentamento de bens imóveis vem não só ganhando grande relevância na seara do Direito Privado como na do Direito Público, pela sua estreita vinculação com a aquisição da propriedade imobiliária por ato inter vivos (Código Civil – CC, arts. 1.227, 1.245 a 1.247), pela confiança na sua exatidão, garantida pela fé pública, mas também merecendo, por parte dos juristas e dos magistrados, análises mais aprofundadas, pelos vários problemas que suscita e pela sua obrigatoriedade para resguardar a estabilidade do domínio, preservar a segurança jurídica e possibilitar a verificação estatal do direito de propriedade, controlando os atos praticados pelo titular no exercício de seus direitos, relativamente a outros titulares (CENEVIVA, 1988, p. 35).

Tríplice será a finalidade legal do registro imobiliário, pois serviria como garantia de:

a) autenticidade, por criar presunção de verdade, sendo retificável, por ser o serventuário mero receptor de declaração alheia, manifestada por meio do requerimento, instruído por documentos comprobatórios, examinando-a mediante critérios formais. A autenticidade dada não é a do negócio jurídico, mas a do próprio registro, que se reveste de formalidades legais garantidas pela fé pública do serventuário dele encarregado.

b) segurança jurídica, pelo aperfeiçoamento do controle dos lançamentos e dos cadastros imobiliários, constituindo um repositório de informações, garantindo que haja indenização ao titular ou a terceiros pelos danos que lhes foram causados, por risco inerente às deficiências estruturais do sistema.

c) eficácia: erga omnes, ou seja, em relação a terceiros, já que, pela publicidade que gera, terá aptidão para produzir o efeito de resguardar a boa-fé daqueles que vieram a realizar negócios imobiliários, baseados na presunção de certeza decorrente de seu assento; constitutiva, isto é, provocará a aquisição, alteração ou extinção de direitos, se dele depender a subsistência do negócio registrado, como ocorre, por exemplo, em relação à aquisição de propriedade por ato inter vivos; assecuratória de sua autenticidade; conservatória de documento, por ser o cartório um repositório de documentos ou de atos; reduzida, pois há certos atos ou negócios imobiliários que serão lavrados para reforçar a declaração de propriedade imóvel já existente. Hipótese em que o direito real preexiste ao registro, dele independerá para subsistir, consequentemente, com o assento não haverá nenhuma alteração de situação jurídica existente. É o que ocorre com a usucapião, pois, cumpridos os requisitos legais, o possuidor adquirirá a propriedade, pedindo ao magistrado tão somente a declaração de seu domínio (DINIZ, 2014, p. 59-61; CENEVIVA, 1979a, p. 28-35; 1979b, p. 4-5; BERDEJO, 1959, p. 2 e 3).

O registro de imóveis (SANTANA DE MELO, 2016, p. 62) seria o "instituto destinado ao assentamento de títulos públicos e privados, outorgando-lhes oponibilidade a terceiros, com ampla publicidade e destinado ao controle, eficácia, segurança e autenticidade das relações jurídicas envolvendo imóveis, garantindo-lhes presunção relativa da prova da propriedade".

Clique aqui e confira a íntegra do artigo.

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O artigo foi publicado na Revista do Advogado, da AASP, ano XXXX, nº 145, de abril de 2020.

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Maria Helena Diniz é Titular de Direito Civil da PUC/SP.

VI WEBINAR: UMA VISÃO DA ATUAÇÃO FEMININA NA ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS.

O evento é aberto ao público e terá transmissão ao vivo pelo Canal do IBAPE no YouTube.

O plano do governo para aquecer o mercado imobiliário e a construção civil

Na madrugada do Dia do Trabalho de 2018, um clarão fez-se percebível no coração da capital financeira do país. Um incêndio atingiu o histórico edifício Wilton Paes de Almeida, no Largo do Paissandu, no centro de São Paulo, carregando sete vidas e deixando, entre os escombros, outras duas pessoas desaparecidas. Abandonado desde 2003, a construção era tombada e, nos anos de glória, ocupava a sede do INSS e da Polícia Federal na capital paulista. Depois que os órgãos se mudaram do pomposo edifício, a construção ficou ao léu. Essa é a realidade de milhares de edifícios e terrenos de posse da União. Inaugurado em 1968, o prédio era propriedade do Governo Federal, e virou abrigo de ocupações irregulares — e uma dor de cabeça para as gestões. Uma Medida Provisória, editada pelo governo e aprovada pelo Congresso Nacional na semana passada, visa desburocratizar os processos de venda dos imóveis e, além de se desfazer de edifícios e terrenos que não são interessantes para a gestão, fazer caixa com os imóveis.

“A medida visa modernizar a gestão dos imóveis e termos um ambiente de negócios para realizar a alienação de forma mais ágil e fazer com que o caixa entre mais rápido nas contas da União”, diz o secretário de Coordenação e Governança do Patrimônio da União, Fernando Anton Basus Bispo. O Ministério da Economia calcula que o Governo Federal obtenha 30 bilhões de reais até o final da gestão de Jair Bolsonaro, em 2022. O texto aprovado pelo Senado visa simplificar os processos de venda por meio da listagem dos imóveis disponíveis e a possibilidade de que a iniciativa privada manifeste interesse nos espaços. “A ideia é acelerar esse processo para tirar o papel de gasto de dinheiro público na manutenção de patrimônio e agilizar a desestatização, para que o dinheiro entre mais rápido para o caixa. A medida é importante, ainda mais neste momento, para mitigar a questão fiscal e a diminuição da dívida pública”, alerta o secretário.

O texto estabelece ainda critérios para a definição de valores, reajustes e da forma como os bens serão vendidos, detalhando os procedimentos licitatórios possíveis e até mesmo a transação direta com pessoas interessadas em imóveis não ocupados. Segundo o governo, a ideia é minimizar a existência de imóveis da União em situação de abandono, sujeitos a invasões e depredações, gerando custos de manutenção e nenhuma receita. Entre os 3800 imóveis em estudo para a venda, estão, por exemplo, apartamentos funcionais em Brasília que não são utilizados ou terrenos em áreas povoadas, com alto valor agregado, e passíveis de interesse rápido por parte de construtoras. O primeiro certame deve ser realizado de forma digital em julho. Além dos leilões realizados diretamente pela gestão da União, corretores privados poderão anunciar os imóveis.

A partir da manifestação de interesse em imóveis que não estejam listados, aponta Bispo, a secretaria realizará estudos de viabilidade da cessão dos imóveis, avaliando se os espaços são interessantes para a gestão pública ou se as atividades presentes podem ser transferidas para outros espaços. O ministro da Economia, Paulo Guedes, vem defendendo que o Governo Federal se desfaça de áreas onerosas e crie caixa para o enfrentamento da Covid-19. Segundo o texto, a proposta tem a intenção de fomentar a atividade da indústria da construção civil com criação em massa de empregos, aquecer o mercado imobiliário e estimular o desenvolvimento urbano e social. “Apesar do mercado imobiliário comum estar sofrendo pela pandemia, nunca houve um cenário propício como agora, com os juros baixíssimos”, destaca Bispo.

Fonte: VEJA