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CAIXA ANUNCIA MEDIDA PARA FACILITAR A COMPRA DE IMÓVEIS

A nova medida apresentada pela Caixa promete não só movimentar o mercado imobiliário, mas também facilitar a conquista do tão sonhado imóvel próprio. Ela é válida para contratos assinados a partir do dia 13 de abril e impacta positivamente no bolso de quem quer comprar agora. Afinal, é possível começar a pagar o financiamento 6 meses após a assinatura do contrato com a Caixa.

Com a pandemia, o banco havia dado como alternativa aos seus clientes, uma pausa para voltar a pagar as parcelas. Já esse novo anúncio beneficia quem ainda não comprou e que tem agora, sem dúvida, o melhor momento para sair do aluguel. Assim, quem adquirir um imóvel em construção, poderá começar a pagar as prestações só daqui a 6 meses. Sem dúvida, é uma oportunidade jamais vista, uma condição de compra inimaginável a pouco tempo atrás, mas que atualmente é uma grata realidade e que vai ajudar milhares de famílias a morarem no que é seu.

A Caixa Econômica Federal, que detém cerca de 70% do crédito imobiliário do país, acredita que essa medida inédita “reforça o equilíbrio entre o problema de saúde e da economia”, conforme afirmou o presidente da instituição, Pedro Guimarães, em uma transmissão feita pelo Facebook.

Desde o início da quarentena, as construtoras já haviam se adaptado e passaram a oferecer a compra do imóvel de forma totalmente online, na tentativa de reduzir o impacto econômico do coronavírus no setor. Mas com essa nova medida da Caixa, juntamente com a abertura gradual do comércio e do retorno às atividades de várias empresas, veem a possibilidade das vendas ganharem um novo fôlego. Até porque estão agregando novas condições para facilitar a compra de imóveis, tornando-a ainda mais atrativa.

A empresa mineira Realiza Construtora, com quase 40 anos de mercado, está oferecendo a Pausa em Dobro, para clientes interessados em conquistar um apartamento no Grand Tropical Sabiá, em Uberlândia/MG. Ou seja, além dos 6 meses de carência oferecidos pela medida da Caixa para o financiamento de imóveis em construção, a Realiza também está dando 6 meses de prazo para começar a pagar a entrada, que ainda pode ser parcelada em até 42x. Isso sem falar no pequeno sinal e de outras vantagens para promover a aquisição do imóvel.

“Faz parte da cultura da empresa o olhar para o outro. Quando iniciamos o desenvolvimento de um projeto, pensamos no bem-estar que ele vai trazer, construímos como se fosse pra gente morar. E esse cuidado com as pessoas, está ainda maior. Porque mais do que nunca, o momento pede flexibilização. E facilitar as negociações é mais uma forma de cuidar dos nossos clientes”, afirma Claudio Rossi, Gestor Regional Comercial da Realiza Construtora em Uberlândia e Araguari.

Nas praças onde atua, nos estados de Minas Gerais, Goiás e Rio de Janeiro, a empresa está oferecendo várias condições atrativas, além da compra poder ser feita totalmente online. Sem sair de casa, é possível conhecer o empreendimento e o imóvel decorado, fazer simulação, enviar documentos, aprovar proposta, enfim, uma equipe especializada está à disposição para atender, tirar as dúvidas e simplificar ao máximo todo o processo de aquisição.

Em todas as regiões em que está presente, a Realiza vendeu pela internet durante esse último mês, o que só vem a reforçar que o esforço conjunto de construtoras e instituições financeiras, tem dado certo e gerado bons resultados.

Segundo Claudio, o isolamento social trouxe mais à tona o sentimento de que a casa é um grande porto seguro. E complementa: “isso nos fez refletir ainda mais sobre a nossa missão. Por isso, não medimos esforços para continuar realizando o sonho que toda família tem, de morar no que é seu. Temos disposição de sobra para servir”.

Fonte: O GLOBO

AS ASSEMBLEIAS VIRTUAIS CONDOMINIAIS E A COVID-19

Texto de autoria de Cesar Calo Peghini e Renato Mello Leal

"É urgente eliminarmos da mente humana a ingênua suposição de que seja possível sairmos da grave crise em que estamos mergulhados, usando o mesmo pensamento que a produziu".

Albert Einstein

A pandemia da covid-19 tem imposto a todos nós uma série de restrições, reflexões, necessidades de adaptações e quebras de paradigmas.

No âmbito condominial não poderia ser diferente, especialmente nesta fase de isolamento social, em que todos aqueles que podem, ou seja, todos aqueles que não atuam naquelas atividades consideradas essenciais, têm ficado diuturnamente em suas residências, muitas das vezes em seus apartamentos, especialmente nos grandes centros urbanos.

Tal cenário tem provocado uma natural concentração maior de pessoas nos condomínios residenciais, em contrapartida a uma diminuição no fluxo e permanência de pessoas dentro dos condomínios comerciais.

Essa peculiaridade faz com que haja algumas diferenças nas soluções e tratamentos jurídicos para alguns dilemas que nos são apresentados nesta dificílima crise mundial decorrente da pandemia.

Não é o caso, no entanto, do tema que pretendemos abordar neste artigo, haja vista que a possibilidade ou não de realização de assembleias virtuais é um dilema que se apresenta tanto para os condomínios residenciais quanto para os condomínios comerciais.

Alguns juristas têm escrito sobre o assunto, muitos deles se manifestando pela impossibilidade de realização das assembleias condominiais em ambiente virtual, especialmente quando a convenção do condomínio não trouxer expressa autorização nesse sentido.

Ocorre que a ausência de autorização expressa, na convenção condominial, para a realização de assembleias virtuais, certamente abrange a grande maioria dos casos, seja porque boa parte dos condomínios e respectivas convenções são mais antigas, tendo sido redigidas quando nem sequer se cogitava tal possibilidade, seja porque ainda hoje a praxe dos condomínios e administradoras é a realização de assembleias na modalidade presencial, e seja finalmente porque a nossa geração e aquelas que nos precederam não vivenciaram situação semelhante à que vivemos hoje, e, ainda que tivessem vivido, não detinham a tecnologia que detemos atualmente para a realização de assembleias virtuais.

A título de exemplo dessa visão mais restritiva quanto à realização de assembleias virtuais, Rodrigo Karpat1, em recente edição do Blog do Fausto Macedo, em versão digital do jornal Estadão, publicou um artigo com o provocativo título As pseudo-assembleias virtuais e seus perigos, abordando especialmente a hipótese de vencimento do mandato do síndico, a impossibilidade de realização de assembleia presencial por conta da necessidade de isolamento social e a suposta insegurança jurídica na realização de assembleia virtual. Como solução, o articulista recomenda o ajuizamento de uma ação de jurisdição voluntária, para a prorrogação do mandato do síndico enquanto perdurar o quadro pandêmico.

Em que pese a eloquência dos argumentos e a viabilidade da alternativa apresentada, ousamos discordar de que essa seja realmente a melhor opção.

Em primeiro lugar, discordamos do entendimento de que somente seria possível a realização de assembleia na modalidade virtual se a convenção do condomínio contiver expressa autorização nesse sentido.

Ora, em se tratando de Direito Condominial, matéria eminentemente de Direito Privado, não se aplica o princípio da estrita legalidade, típico do direito público, regente, por exemplo, do direito administrativo, em que o agente público só pode praticar aquilo que a lei expressamente o autorizar.

No Direito Condominial e no Direito Privado em geral, impera o princípio da legalidade em sua acepção ampla, no sentido de que ninguém pode ser obrigado a fazer ou deixar de fazer algo senão em virtude de lei. Trata-se inclusive de um direito fundamental do cidadão, previsto no artigo 5º, inciso II, da Constituição Federal de 1988. E, por ser direito fundamental, trata-se também de uma cláusula pétrea, nos termos do artigo 60, § 4º, inciso IV, da Carta Magna. Uma das principais decorrências dessa diretriz normativa, consubstanciada no princípio da legalidade lato sensu, é que se permite fazer tudo aquilo que não estiver vedado pelo ordenamento jurídico.

Hely Lopes Meirelles2, ao tratar do tema, já afirmava que "enquanto na administração particular é lícito fazer tudo que a lei não proíbe, na Administração Pública só é permitido fazer o que a lei autoriza".

Registre-se, por oportuno, que a administração condominial é evidentemente uma administração particular e a convenção condominial é considerada lei em sentido amplo, pois é o instrumento que regula as relações entre os condôminos, reunindo todas as suas principais regras, ou seja, é o verdadeiro estatuto do condomínio. Em reforço a esse raciocínio, valhamo-nos dos ensinamentos de Flávio Tartuce3:

No que concerne à convenção de condomínio, essa constitui o estatuto coletivo que regula os interesses das partes, havendo um típico negócio jurídico decorrente do exercício da autonomia privada. Enuncia o art. 1.333 do CC/2002 que a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, tornando-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Para ser oponível contra terceiros (efeitos erga omnes), a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Todavia, consigne-se que, conforme a Súmula 260 do STJ, a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos (efeitos inter partes), o que é salutar.

Determinado o caráter normativo e de direito privado da convenção condominial, parece-nos lícito afirmar que, não havendo no Código Civil, em nenhuma lei esparsa e tampouco na convenção condominial qualquer regra proibindo que as assembleias sejam realizadas virtualmente, tal modalidade de realização é perfeitamente admissível.

Na linha de todo o raciocínio desenvolvido até aqui, só prevaleceria aquele entendimento de que as assembleias virtuais apenas seriam possíveis quando as convenções condominiais expressamente as permitissem se estivéssemos, quanto ao tema, sob a égide do princípio da estrita legalidade.

Mas não. Na matéria sob análise, vimos que a regência se dá pelo princípio da legalidade em sentido amplo, ou seja, se a convenção condominial não veda, é perfeitamente possível que a assembleia se realize em ambiente virtual, desde que atendidos todos os requisitos de validade e de eficácia previstos em lei.

Quanto a isso, e nos termos do que preveem os artigos 1.347 a 1.356 do Código Civil de 2002, basta que se observe, também para as assembleias virtuais, todas as regras relativas à convocação, quóruns de deliberação, lista de presença, lavratura de ata, registro, etc.

Deve ser registrado que todas essas providências citadas também são objeto de demandas judiciais, ou seja, não se limitando às assembleias virtuais. Neste sentido:

CONDOMÍNIO. ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA. AUMENTO DE TAXA CONDOMINIAL - COMUNICAÇÃO NO EDITAL DE CONVOCAÇÃO. FORMA DE CONVOCAÇÃO DOS CONDÔMINOS NÃO OBSERVADA. VOTO MINERVA - AUSÊNCIA DE CRITÉRIOS DE DESEMPATE DE VOTAÇÃO EM CONVENÇÃO - NECESSIDADE DE DELIBERAÇÃO PELA ASSEMBLÉIA. NULIDADE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Os artigos 1.331 e seguintes do Código de Civil esboçam as regras gerais disciplinadoras sobre os assuntos condominiais, entretanto, a convenção de condomínio constitui o estatuto coletivo que regula as relações jurídicas entre as partes, sendo típico negócio jurídico decorrente do exercício da autonomia privada e possui, pois, força vinculante, nos termos do art. 1.333 do CC. 2. A ausência de convocação para assembléia na forma determinada pela convenção condominial e/ou a ausência de quórum especial para deliberação acerca da mudança no rateio das despesas, gera a nulidade da decisão da assembléia. 3. No caso, dispõe o art. 28 da Convenção de Condomínio do João de Barro Candango que as assembléias gerais Ordinárias e Extraordinárias serão realizadas mediante convocação por circular assinada pelo Síndico e colocada em local visível por todos e enviada por carta registrada ou sob protocolo, a cada condômino e com antecedência mínima de 8 dias da data fixada para a sua realização e só tratará de assuntos mencionados na pauta, o qual também indicará o dia, hora e local da reunião? (ID 11427971 - Pág. 18). 4. A referida convenção dispõe ainda que, findo cada exercício, será realizada Assembléia Geral Ordinária dos condôminos à qual caberá principalmente, dentre outras, aprovar o orçamento do ano em início? (ID 11427971 - Pág. 18). 5. No caso, o Edital de Convocação para Assembléia Geral Ordinária do Condomínio Par João de Barro Candango convocou os condôminos para, em 13/05/2019, deliberar sobre prestação de contas do primeiro trimestre do ano de 2019; deliberação do orçamento para o ano de 2019; assuntos gerais (deliberação quanto a biometria, deliberação quanto a estrutura do escritório e outros)? (ID 11427959 - Pág. 1). Assim, na referida assembléia houve deliberação sobre aumento da taxa de condomínio. 6. O item 2 do edital de convocação prevê a deliberação sobre o orçamento para o ano de 2019. Dessa forma, considerando que orçamento trata de receita (valor arrecadado ou disponível) e despesa (previsão de gastos), entende este julgador que o tema aumento de aumento de taxa condominial destinada a fazer face ao custeio de despesas está inserida dentro do tema orçamentário. Dessa forma, não há que se falar em nulidade do aumento da taxa condominial por esse motivo, ainda mais no caso em que a Convenção de Condomínio estipula os principais assuntos a serem tratados em assembléia ordinária, sendo um deles a aprovação de orçamento para o ano em início. 7. Entretanto, vislumbro dois outros motivos capazes de anular a deliberação sobre o aumento da taxa condominial deliberado na assembléia de 13/05/2019. Primeiro: o art. 28 da Convenção de Condomínio prevê que a convocação para assembléias ordinárias e extraordinárias deve ser feita por circular assinada pelo síndico e colocada em local visível por todos e enviada por carta registrada ou sob protocolo (ID 11427971 - Pág. 18). Não tendo sido emitida para o autor a convocação na forma estipulada na Convenção, resta caracterizada falha no ato convocatório, capaz de gerar a nulidade da assembléia. 8. Segundo: a Convenção de Condomínio Par João de Barro Candango não prevê a forma de procedimento no caso de empate na votação. Ausente critério de desempate na convenção de condomínio é necessário que se estipule, antes do início das deliberações, mediante proposta aprovada pela maioria dos presentes, o direito do voto de minerva para um dos condôminos presentes, viabilizando resolver os temas da ordem do dia. 9. No caso, depois de realizada a votação e constatado o empate sobre o ?aumento da taxa condominial?, a presidente da mesa, após ouvir orientação no sentido de que ?geralmente o voto minerva é dado pelo presidente da assembléia?, atribuiu o voto minerva ao Síndico do condomínio (ID 11427960). Verifica-se, assim, irregularidade na definição do critério de desempate: a) porque não houve votação da assembléia para esse fim; e b) porque o critério fora definido depois de realizada a votação e constatado o empate. 10. Mantenho, pois, a sentença, embora por fundamento diverso. 11. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 12. Súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei nº 9.099/95. 13. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei nº 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais. Sem condenação em honorários advocatícios, ante a ausência de contrarrazões.

(TJ-DF 07052458820198070009 DF 0705245-88.2019.8.07.0009, Relator: ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, Data de Julgamento: 12/11/2019, Terceira Turma Recursal, Data de Publicação: Publicado no DJE: 22/11/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Ademais, atualmente, muitas são as ferramentas tecnológicas que viabilizam, inclusive gratuitamente, a realização de assembleias virtuais, tais como Zoom, Skype, Google Meet, Microsoft Teams, dentre outras.

Quanto à segurança jurídica, é provável que as assembleias virtuais assegurem uma fidelidade ainda maior a tudo aquilo que for discutido e deliberado no encontro, pois tais ferramentas conferem uma facilidade muito grande de gravação de áudio e imagem, de tal modo que não será apenas a assinatura em uma lista de presenças que registrará a participação de cada condômino na reunião, havendo a possibilidade de, em caso de dúvidas, a parte interessada se socorrer a qualquer tempo à imagem e ao som de como se manifestou cada um dos condôminos participantes da reunião virtual.

Essa é uma realidade, há muito se debate a sociedade da informação e o acesso às novas tecnologias4. Referidas ferramentas devem servir à sociedade de modo a ser não somente um serviço de facilitação das relações intersubjetivas, mas sim de utilidade pública, em especial buscando a preservação da integridade e do bem-estar das pessoas.

Outro elemento que deve ser lembrado é a necessidade de as atividades condominiais não estarem em descompasso com os reflexos e avanços sociais. Nesse sentido, estamos diante de um novo fato social denominado pelos especialistas de Indústria 4.0 ou Quarta Revolução Industrial5. Referido fato social apresenta um novo conceito, que engloba automação e tecnologia da informação, combinados com elementos estruturantes com as principais inovações tecnológicas naqueles ramos de atuações. As novas gerações já estão sendo moldadas dentro dessa realidade, utilizam e utilizarão aas ferramentas disponíveis de automação e tecnologia da informação, superando os eventos que conhecemos hoje, em especial as assembleias presenciais.

Como se vê, seja quanto à forma, seja quanto ao conteúdo, não há óbice algum que as assembleias condominiais sejam realizadas em ambiente virtual, não apenas durante esta fase de pandemia da covid-19, mas mesmo depois, quando retornarmos ao tão almejado estado de normalidade.

Exatamente quanto a isso, Yuval Noah Harari6, em suas obras, já vinha nos alertando, ao elencar as mudanças que se anunciavam, mas, na atual situação pandêmica, percebe-se que alguns anos se transformaram em meses, e o crivo de Cronos foi muito mais sentido que o de Themis.

É preciso extrair lições positivas de experiências negativas. Esta crise sanitária mundial, vivenciada num momento histórico de franca globalização, fator que indubitavelmente a agrava, tem nos punido severamente nos mais diversos aspectos, mas, por outro lado, tem nos ensinado a lidar de modo mais inteligente, solidário e assertivo com algumas rotinas que até então nos consumiam de tal modo que nos ofuscavam a visão acerca de melhores alternativas.

Temos vivido, nas últimas décadas, um constante e salutar processo de desjudicialização. Trabalho árduo, que tem como base os ensinamentos de Cappelletti7, segundo o qual o Processo Civil transitou por fases, em especial por "ondas", quais sejam: a primeira onda, de assistência judiciária aos pobres; a segunda onda, de tutela dos interesses difusos; e, por fim, a terceira onda, do acesso à Justiça em uma concepção mais ampla, ou seja, de acesso a uma ordem jurídica justa, o que inclui e valoriza a desjudicialização. Exemplos disso são a arbitragem, os divórcios e inventários extrajudiciais, a negociação, a mediação e a conciliação, dentre outros meios mais adequados de solução de conflitos.

Não nos parece que, num cenário como esse, em que a escassez de recursos financeiros é um elemento marcante, a propositura de ações judiciais, em especial para a prorrogação do mandato do síndico, seja a melhor alternativa, quando temos essa praticamente gratuita e muito eficaz opção de realização de assembleias virtuais.

Estejamos todos cada vez mais preparados e adaptados às ferramentas tecnológicas, à solidariedade e ao desapego às formalidades exacerbadas, pois uma nova e melhor realidade, nos mais diversos aspectos, há de emergir desta crise sem precedentes. Mas como operacionalizar isso? Bem, isso será objeto de um próximo artigo.

REFERÊNCIAS

CAPPELLETTI, Mauro; GARTH, Bryant. Acesso à Justiça. Porto Alegre: Sérgio Antonio Fabris, 1988

HARARI. Yuval Noah, 21 lições para o século 21. Companhia das Letras, 2018

MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 22. ed., atualizada por Eurico de Andrade Azevedo, Délcio Balestero Aleixo e José Emmanuel Burle Filho. São Paulo: Malheiros, 1997.

SANSON, Cesar. Quarta revolução industrial revolução 4.0. Acesso em: 28 abr. 2020.

TARTUCE, Flávio. Direito Civil: direito das coisas – v. 4 – 12. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2020.

TELLAROLI, Taís Marina; ALBINO, João Pedro. Da sociedade da informação às novas tic’s: questões sobre internet, jornalismo e comunicação de massa. Acesso em: 28 abr. 2020.

KARPAT, Rodrigo. As pseudo-assembleias virtuais e seus perigos. Acesso em: 28 abr. 2020.

Cesar Calo Peghini é doutor em Direito Civil pela PUC/SP. Mestre em Função Social do Direito pela FADISP. Especialista em Direito do Consumidor na experiência do Tribunal de Justiça da União Europeia e na Jurisprudência Espanhola, pela Universidade de Castilla-La Mancha, em Toledo, Espanha. Especialista em Direito Civil pela Instituição Toledo de Ensino (ITE). Especialista em Direito Civil e Processo Civil pela Escola Paulista de Direito (EPD). Graduado em Direito pelo Centro Universitário das Faculdades Metropolitanas Unidas (FMU). Professor da Rede de Ensino Luis Flávio Gomes (LFG). Professor em cursos de pós-graduação lato sensu da Escola Paulista de Direito (EPD). Professor da pós-graduação do Centro Universitário Mackenzie. Membro fundador do Instituto Brasileiro de Direito Contratual (IBDCont). Autor de livros e artigos jurídicos. Advogado em SP.

Renato Mello Leal é mestrando em Função Social do Direito pela FADISP. Especialista em Direito Contratual pela Escola Paulista de Direito - EPD. Especialista em Direito Processual Civil pela PUC/SP. Graduado em Direito pela Instituição Toledo de Ensino (ITE). Professor em cursos de pós-graduação lato sensu da Escola Paulista de Direito (EPD). Membro fundador do Instituto Brasileiro de Direito Contratual (IBDCont). Autor de artigos jurídicos. Advogado em SP.

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1 KARPAT, Rodrigo. As pseudo-assembleias virtuais e seus perigos. Acesso em 28/4/2020.

2 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 22. ed., atualizada por Eurico de Andrade Azevedo, Délcio Balestero Aleixo e José Emmanuel Burle Filho. São Paulo: Malheiros, 1997, p. 82.

3 TARTUCE, Flávio. Direito Civil: direito das coisas – v. 4 – 12. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2020, p. 407.

4 TELLAROLI, Taís Marina; ALBINO, João Pedro. Da sociedade da informação às novas tic’s: questões sobre internet, jornalismo e comunicação de massa. Acesso em 28/4/2020.

5 SANSON, Cesar. Quarta revolução industrial revolução 4.0. Acesso em 28/4/2020.

6 HARARI. Yuval Noah, 21 lições para o século 21. Companhia das Letras, 2018

7 CAPPELLETTI, Mauro; GARTH, Bryant. Acesso à Justiça. Porto Alegre: Sérgio Antonio Fabris, 1988

Fonte: Migalhas Edilícias

CONCEITOS DIVERSOS DE VALOR

Valor de mercado 

O valor de mercado surge da comparação de determinado bem com outros de mesma similaridade, quando da venda ou oferta destes, considerando-se o mesmo mercado e o mesmo instante. Vale ressaltar que esse valor deve ser expresso em unidade monetária. 

Valor econômico 

Econômico é o que se refere a processo produtivo e operacional. Relaciona-se com os custos e o processo. Portanto valor econômico está ligado ao quantum foi destinado para determinada atividade. Por exemplo, no caso da construção de um prédio, o terreno, os materiais, a mão de obra, as máquinas, tudo isso comporá o valor econômico do imóvel. 

Valor potencial 

É o valor idealizado, o ápice que se pode chegar a determinado valor comercial em uma negociação. Pode ser bem esclarecido pelo conhecido termo utilizado no mercado imobiliário: VGV, que significa Valor Geral de Vendas. 

Veja uma explicação prática retirada do Portal VGV – Tudo sobre marketing imobiliário: A construtora “A” pretende lançar um empreendimento com 70 apartamentos a R$ 350.000,00 cada. O VGV deste empreendimento é de R$ 24.500.000,00, ou seja, ele tem o potencial de gerar R$ 24.500.000,00 em receitas. Isto não significa que ele irá necessariamente gerar este valor, pois uma série de fatos pode fazer com que a receita total varie, como alteração no preço dos imóveis, margem de negociação e uma série de outros motivos, mas o indicador ajuda a identificar o potencial comercial do empreendimento.

No caso do exemplo supra, multiplicando-se os 70 apartamentos pelo valor idealizado de cada um deles obtém-se o valor desejado do empreendimento como um todo, ou seja, R$ 24.500.000,00. Esse é portanto, o seu valor potencial. 

Valor de reposição *

Gostamos muito de olhar o valor de um ativo físico imobiliário sob a perspectiva do seu “custo de reposição”. Claro, também combinamos esse estudo com a análise relativa e o método do fluxo de caixa descontado – aqui, usamos análise de sensibilidade de aluguel, cap rate de entrada/saída, leasing spread e alavancagem financeira para entender em que cenário perdemos dinheiro.

Entre outras variáveis, a mais difícil de estimar é o custo do terreno, que é basicamente explicado pela sua localização. A mensuração do valor do terreno envolve análise do adensamento demográfico, renda per capita, empregos formados na região, transporte/infraestrutura, etc. Também é preciso avaliar a sua oferta, uma vez que à medida que a escassez de áreas aumenta, o terreno se valoriza e vice-versa. Já o custo de obra é fácil estimar, varia pouco independentemente da região do ativo.

Porém, a conta do custo de reposição não para por aí. Temos que incorporar alguns fatores como risco de execução de obra, risco legal e o próprio custo do dinheiro no tempo. Afinal, uma obra pode atrasar seja por conta de más condições climáticas (leia-se chuva) e/ou por atrasos de licenças e aprovações de prefeitura, dentre outros fatores.

O custo de reposição não deve ser avaliado isoladamente, é preciso entender a tendência do mercado da região. Um ativo com alta vacância, seja por excesso de oferta, baixa demanda, e/ou uma combinação dos ambos negociado abaixo do custo de reposição não necessariamente é um bom investimento.  

*Excerto de texto do ClubeFii adaptado

SERVIDÃO LEGAL OU PASSAGEM FORÇADA?

No STJ encontramos a renovação da jurisprudência brasileira. Muitos acórdãos inovam, outros confirmam a doutrina. Há, contudo, alguns arestos que podem ser objeto de boas discussões.

É o caso do REsp 1.268.998-RS, da relatoria do min. Luís Felipe Salomão.

Discutia-se a possibilidade de penhora incidir sobre imóvel encravado. O executado havia oposto embargos sustentando que os imóveis de sua propriedade seriam impenhoráveis, pois “o primeiro deles é sua residência e o segundo está encravado no imóvel residencial”.

O tribunal entendeu perfeitamente possível a penhora com base no fato de que os imóveis têm matrícula própria no Registro de Imóveis competente. Nos termos do inc. I, § 1º, do art. 176 da LRP, com base no “princípio da unitariedade matricial”, o imóvel encravado, “por ter matrícula própria, constitui um segundo bem imóvel do executado”, sendo, portanto, perfeitamente possível a penhora.

Para superação do óbice à inscrição da constrição judicial, o ministro relator acenou para a possibilidade de se instituir uma “servidão legal em caráter precário, isto é, de direito de vizinhança, e não de servidão (predial), da qual distingue-se, em inúmeros pontos, visto que aqueles direitos são limitações impostas por lei ao direito de propriedade, restrições estas que prescindem de registro”. Decidiu, ainda, que, previamente à expropriação judicial, caberia ao juízo executivo delimitar judicialmente a passagem.

Vamos analisar os vários aspectos que este aresto suscita.

“SERVIDÃO LEGAL” – UM CONCEITO SUPERADO

Preliminarmente, concorda-se com o resultado do recurso. Será perfeitamente possível a penhora de imóvel encravado. Todavia, exsurge uma dissonância conceitual acerca dos institutos tratados no v. acórdão. Veremos que a expressão – servidão legal, citada – não foi acolhida e prestigiada no ordenamento civil brasileiro. Já a expressão passagem forçada sim.

Pergunta-se: (a) por qual razão, no v. acórdão, se adotou, na própria ementa, a primeira expressão em detrimento da segunda? (b) será possível, ainda no iter executivo, com a penhora decretada e sua inscrição no Registro competente, impor desde logo a passagem forçada?

A codificação civil não adotou a expressão servidão legal[1], embora o termo tenha transitado pela legislação (inc. II do art. 1.558 do CC/1916 ou no art. 77 do Código de Águas).

A chamada servidão legal insinuou-se, de fato, em nosso direito. Lafaiete já a recolhia aludindo à servidão legal de trânsitopara favorecer “prédio encravado sem serventia de caminho pelos prédios vizinhos para a via pública”[2].

Contudo, no desenvolvimento da doutrina, como observa Pontes de Miranda, o conceito de servidão legal seria mais e mais estranho ao direito brasileiro. A figura “englobava limitações ao direito de propriedade (direitos limitativos, direitos por fora do direito de propriedade, portanto nunca direitos sobre coisa, ou gravame de domínio) e relações jurídicas diferentes, que ofereciam dificuldade ao jurista que as queria conceituar e classificar. E continua:

“Desde que se chegou à maturidade da investigação, caracterizando-se, suficientemente, os direitos limitativos, os direitos formativos geradores de servidão e os direitos de servidão propriamente ditos, o conceito de servidão legal passou a ser inadmissível, e não só incorreto”[3]. (Destaque nosso).

Para o tratadista, o direito de passagem “é, elipticamente, poder contido no direito de propriedade; o dever de tolerar é contido na propriedade do dono do prédio que tem de dar a passagem. Não há pensar-se em servidão legal, conceito já superado; há, precisa e exatamente, limitação e extensão das propriedades em proximidade. O vizinho que tem de passar não exerce direito que grave a outra propriedade; exerce o próprio domínio”[4].

Os direitos da vizinhança simplesmente limitam o conteúdo do direito de propriedade, diferentemente da servidão convencional, por exemplo, que não limita nem diminui o conteúdo do direito de propriedade, só o restringe no tocante ao exercício.

São bastante conhecidas as distinções que Pontes de Miranda faz entre restrição e limitação de direito. A expressão restrição aponta para atos e negócios jurídicos que diminuem o conteúdo dos direitos ou mitigam seu exercício. Os direitos de vizinhança representam uma limitação legal ao direito de propriedade[5].

As diferenças entre os institutos são muito bem-postas por Washington Monteiro de Barros. Na servidão predial há a sujeição de um prédio a outro – ditos serviente e dominante. Já na limitação de direito de vizinhança a sujeição é recíproca, “sendo os prédios, ao mesmo tempo, servientes e dominantes”. Além disso, como já sustentava Pontes de Miranda, as limitações decorrentes da vizinhança são “imanentes à propriedade” e surgem simultaneamente com o próprio direito[6]. Portanto, as servidões legais constituem os chamados direitos de vizinhança[7].

Igualmente esta é a opinião de Caio Mário da Silva Pereira que funda o direito de passagem forçada como expressão do “princípio de solidariedade social”[8]. Para ele as ditas “servidões legais” são apelidos inadequados[9].

Enfim, esta distinção, já clássica em nosso Direito, parece estar na base na classificação metodológica adotada pelo nosso Código Civil.

Não tem sentido, portanto, falar-se em servidão legal no estágio atual de nossa doutrina.

ENCRAVAMENTO – O QUE SERIA?

Parece haver outra imprecisão no v. acórdão. O ministro que proferiu o voto-vogal aludiu à peculiar situação do imóvel encravado, lançando uma interpretação da expressão bastante original. Segundo ele, “somente o que pode estar encravado em um terreno é uma construção, uma casa, um edifício, ou uma benfeitoria, mas um terreno não pode estar encravado em outro terreno”.

Não nos parece correta tal interpretação. O imóvel dito encravado é o “insulado”, na expressão de Lafaiete[10], isto é, o que não conta com acesso à via pública, nascente ou porto, nos termos do art. 1.285 do Código Civil em vigor.

Lenine Nequete nos esclarece muito bem este ponto:

“Para haver encravamento impõe-se que o prédio, confinando ou não com a via pública, a) não tenha saída para ela, nem possa buscar-se uma, ou, podendo, somente a conseguiria (razoavelmente cômoda) mediante uma excessiva despesa ou trabalhos desmesurados; ou b) a saída de que disponha (direta, indireta, convencional ou mesmo necessária) seja insuficiente e não se possa adaptá-la ou ampliá-la – ou porque isto é impossível, ou porque os reparos (com que se obtivesse uma saída não excessivamente incômoda) requereriam por igual gastos ou trabalhos desproporcionados”[11].

O imóvel encravado não conta com serventia de caminho pelos prédios vizinhos para acesso à via pública.

PROPRIETÁRIOS DISTINTOS

O v. acórdão prevê que a passagem forçada há de ser declarada no iter do processo executivo – antes mesmo de consumada a expropriação judicial. Vale o recorte do respeitável voto para maior clareza:

“Por último, é de todo prudente sublinhar que, tendo em mira que o objetivo da atividade jurisdicional é pacificar conflitos – e não criar outros -, e também para o sucesso da atividade jurisdicional na execução, previamente à expropriação do imóvel encravado, cabe ao Juízo da Execução delimitar judicialmente a passagem, estabelecendo o rumo, sempre levando em conta, para a fixação de trajeto e largura, a menor onerosidade possível ao prédio vizinho e a finalidade do caminho”. (Voto, destaque nosso).

Notem que a lei pressupõe titularidades diversas (art. 1.285 do CC.). Faculta-se ao dono do prévio encravado “constranger o vizinho a lhe dar passagem”. A expressão “vizinho” é o proprietário distinto do prédio próximo a via pública – diz Pontes de Miranda[12].

A necessidade de existência atual de titularidades distintas parece insuperável. Bastaria que se questionasse: quem será o legitimado ativo na postulação da passagem forçada? O depositário? O exequente? Nem o mero possuidor está legitimado.

Salvo melhor juízo, deve-se esperar a consumação da expropriação judicial para que se forme a situação jurídica propiciadora da legitimação ad causam para a postulação da passagem forçada.

PASSAGEM FORÇADA – REGISTRABILIDADE

Pergunta-se: a passagem forçada pode ser objeto de registro?

A resposta é não. As limitações ao conteúdo do direito de propriedade são irregistráveis. Tal é o caso do direito de vizinhança[13]. Se a passagem forçada for objeto de inscrição ter-se-á concedido servidão, “que lhe fez as vezes”[14].

É de Serpa Lopes a melhor doutrina. Segundo ele, baseado na doutrina italiana, em regra as “servidões legais escapam ao registo imobiliário, em geral por lhes faltar conteúdo transcritível e pela sua íntima natureza, atento prescindir de título para sua existência”[15]. Diz, ainda, que as restrições legais (servidões legais) não se confundem com as servidões prediais, não estando, portanto, subordinadas à inscrição imobiliária[16].

Aliás, o reconhecimento do direito de passagem, por acordo ou sentença judicial, não prefigura a sua constitutividade.

RESTRIÇÃO OU LIMITAÇÃO?

O advento da Lei 13.097/2015 gerou uma discussão acerca da mal chamada concentração na matrícula. A qualificação não é adequada, pois o sistema brasileiro acolhe limitadamente os fatos inscritíveis, cujo rol de referência continua sendo o art. 167 da Lei 6.015/1973. Certamente não se constituirá a matrícula uma espécie de repositório universal de todas as vicissitudes dos direitos reais ou daqueles que reclamam a eficácia real.

Voltemos nossa atenção ao inciso III do art. 54 da Lei 13.097/2015 que prevê a “averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados”.

Neste passo, pergunta-se: calharia, neste dispositivo, a disposição judicial de instituição de passagem forçada – como no caso aqui aventado?

Penso que não. A expressão “restrição”, como vimos, aponta para atos e negócios jurídicos que diminuem o conteúdo dos direitos ou mitigam seu exercício. Os direitos de vizinhança representam uma limitação legal ao direito de propriedade.

Portanto, a situação de iura vicinitatis não é suscetível de registro. Trata-se de emanação do próprio domínio.

PENHORA DE IMÓVEL ENCRAVADO

A matriculação de imóvel encravado não é inédito. Posto seja possível a matriculação de imóvel nessa situação, a inscrição da penhora não representaria maior problema e nem seria necessário esventrar as minúcias do instituto do direito de vizinhança.

O próprio Código Civil prevê que a alienação parcial do prédio, “de modo que uma das partes perca o acesso a via pública” obriga o novo proprietário a tolerar a passagem (§ 2º do art. 1.285).

O encravamento do imóvel pode ocorrer em virtude de atos de terceiros, como a desapropriação da parte confinante com a via pública, por exemplo, ou em decorrência de divisão, partilha ou expropriação judicial. Diz o mesmo Lenine Nequete que é “indiferente que se trate de alienação voluntária ou forçada: o comprador em hasta pública tem direito à passagem forçada sobre a outra parte do prédio do proprietário executado”[17].

A jurisprudência registral do Estado de São Paulo, em mais de uma ocasião, tratou do tema da matriculação de imóvel encravado. Permito-me trazer à apreciação o decidido na Ap. Civ. 8.730-0/0, da qual se destaca o parecer elaborado pelo Dr. Aroldo Mendes Viotti:

“Razão assiste ao apelante: a lei não veda o registro da aquisição de imóvel encravado. A tanto não equivale a disposição do artigo 176, § 1º, II, a da L.R.P. até porque é da sistemática registrária e inscrição (registro stricto sensu) das servidões em geral (artigo 167, I, 6, da Lei n. 6.015/73). Acresce que o ingresso do título em exame não inova quanto à situação registrária existente, no que respeita à observância do princípio da especialidade. A tábua predial já consagra a existência de prédio encravado, remanescente de área maior, e injurídico seria obstar-se ao “dominus”, por tal motivo, o exercício da livre disponibilidade sobre o bem. De resto, acertada a ponderação do apelante no sentido de que o registro do título aquisitivo se afigura como condição mesma para o exercício da faculdade prevista no artigo 559 do C. Civil”[18].

Do mesmo jaez o decidido na Ap. Civ. 573-6/6, cuja ementa é a seguinte:

“Registro de Imóveis – Alienação parcial de imóvel – Parte remanescente, que permanecerá sob a propriedade dos vendedores, ficará supostamente encravada – Hipótese que não impede o registro – Além da eventual servidão de trânsito, o Código Civil ainda assegura o direito à passagem forçada – Inteligência do seu artigo 1.285, § 2º – Recurso provido para que o Procedimento de Dúvida seja julgado improcedente”[19].

Por fim, cite-se o decidido na Ap. Civ. 1.168-6/5, em que se decidiu pela possibilidade de se registrar área encravada: “[N]ada impede que se adquira, por doação ou outro meio, imóvel encravado. Nem que se registre tal aquisição, desde que ele se ache devidamente especializado”[20].

À guisa de conclusão, podemos afirmar que a decisão enfrentou adequadamente o problema posto à apreciação da corte. Todavia, melhor seria ajustar os termos dos institutos, tendo em vista a tradicional civilística pátria, que bem distingue as hipóteses de servidão, direito de vizinha, restrição e limitação da propriedade privada.

_________________________________

[1] SERPA LOPES. Miguel Maria de. Tratado de Registos Públicos. Vol. III. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 4ª ed. 1961, n. 431, p. 118.

[2] PEREIRA. Lafaiete Rodrigues. Direito das Cousas. 2ª ed. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos, § 125-E, n. 1. Sabemos que a doutrina portuguesa, que tão grande importância representou para nós, desde muito cedo distinguiu as servidões dos direitos intervicinais. A expressão adotada no acórdão – servidão legal – certamente rende tributos à codificação francesa com a repartição das servidões em naturais, legais e convencionais. Para uma visão panorâmica do direito português antigo consulte: SAN TIAGO DANTAS. F. C. de. O Conflito de Vizinhança e sua Composição. Rio de Janeiro: Forense, 2ª ed. 1972, p. 215 et seq. n. 109.

[3] PONTES DE MIRANDA. Tratado, Tomo XVIII, § 2.204.

[4] Idem. Tratado, Tomo XIII, § 1.542, n. 4.

[5] Idem. Tratado, Tomo XI, § 1.163, 1, 2 e § 1.164.

[6] MONTEIRO. Washington de Barros. Curso de Direito Civil. 2ª ed. São Paulo: Saraiva, 1955, p. 128.

[7] Idem, ibidem, p. 251.

[8] PEREIRA. Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Vol. IV, Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 137, n. 323.

[9] Idem, ibidem, p. 132 e p. 170, n. 336.

[10] Op. Cit. nota 2, p. 293, § 125. Na nota 1 o civilista indica algumas hipóteses em que se pode dar o encravamento.

[11] NEQUETE. Lenine. Da Passagem Forçada, Porto Alegre: Livraria Editora Porto Alegre, 3ª edição, 1985, págs. 21 e22.

[12] PONTES DE MIRANDA. Tratado de Direito Predial. V. I, Rio de Janeiro: José Konfino, 1947, p.190, n. 3.

[13] PONTES DE MIRANDA. Op. cit. nota 3. Tomo 11, § 1.223, n. 1 e 2.

[14] PONTES DE MIRANDA. Op. cit. nota 12, p. 192, n. 8.

[15] Idem, ibidem nota 1, p. 119.

[16] Idem, ibidem, p. 122.

[17] Op. cit. nota 11, p. 41

[18] Ap. Civ. 8.730-0/0, São Paulo, j. 15/8/1988, DJ 8/9/1988, rel. des. Milton Evaristo dos Santos.

[19] Ap. Civ. 573-6/6, Catanduva, j. 21/11/2006, DJ de 29/1/2007, rel. des. Gilberto Passos de Freitas.

[20] Ap. Civ. 1.168-6/5, São Bernardo do Campo, j. 6/10/2009, DJ 3/12/2009, rel. des. Reis Kuntz.

Fonte: Sérgio Jacomino / GEN Jurídico

UM "HAIRCUT" DA VISÃO PARA O FUTURO DO MERCADO IMOBILIÁRIO

Neste artigo temos a visão de Bruno Brandão, economista com experiência no mercado de investimento imobiliário internacional, sobre os tempos difíceis que atravessamos:

"Num momento de incerteza, como este que vivemos, é muito difícil estimar o comportamento do mercado imobiliário. No entanto, sabemos que nada será igual ao período pré Covid-19.

Nos últimos anos, no nosso país, temos observado a consolidação de alguns usos imobiliários e o crescimento exponencial de outros. Toda a sustentação dos processos operacionais de muitos dos “players” do segmento esteve assente em planos e “yields” acionistas bastante inflacionados e despreparados para algo como o que estamos a experimentar. Foi de fato, impossível contemplar um impacto destes, aliás nem mesmo nos mercados dos seguros se considerou esta magnitude.

Enquanto economista, e profissional do setor imobiliário, olho para os “business plans” estabelecidos pelas nossas empresas até o momento e coloco em questão a continuidade da prática comum – a ‘simples’ elaboração de planos de negócio de médio e longo prazo (definidos entre 7 e 10 anos). E refiro-me aos diferentes “stakeholder”s: bancos, por via dos “loans”; Estado, através da utilização de benefícios fiscais diversos; investidores, pelos fundos e por outros produtos financeiros.

A vivência do momento atual será parte integrante da nossa aprendizagem e irá promover uma maior sensibilidade para com as variáveis não controladas, que impactam decisivamente na rentabilidade de qualquer projeto no nosso segmento. Consequentemente, o justo valor que decorre de processos de avaliação complexos terá de ser revisto e as avaliações alvo de análises sistematizadas, mantendo um acompanhamento permanente por parte do perito avaliador de imóveis.

Este, apesar de ser um membro externo, deverá ser corresponsabilizado juntamente com as empresas de “core business” ligadas ao real state na aferição do “fair value” dos ativos imobiliários constantes dos reportes para o mercado. É importante que a economia evite o “wishful thinking” como ferramenta e passe a incorporar dados com espectro temporal mais curto e consequentemente menos falível.

Diz-se que é tempo de parar e pensar.

No momento pós-COVID-19 será tempo de agir numa dinâmica forte, melhorada, mais humana e também mais sabedora do significado da palavra confiança para qualquer mercado e dos estragos que as variáveis desemprego e constrangimento do tesouro fizeram na economia global.

Nos próximos planos que formos chamados a fazer, quando estivermos a preparar financeiramente o projeto de um qualquer empreendedor, iremos com toda a certeza atentar aos riscos. Não voltaremos a avançar com previsões de 7 a 10 anos, pois a flexibilidade que o mercado obrigou as empresas a ter, leva-nos hoje a estimar que o amanhã será de proximidade da informação e de mercado. Iremos por certo reconstruir o setor imobiliário com base em uma economia mais interna e que se irá abrir em paridade com a retomada da confiança da economia global.

No mundo pós Covid-19 iremos por certo ver os nossos planos encurtados, estar presentes em mercados onde os “players” fazem parte da mesma comunidade, retomando um “je ne sais quoi” de tradicional, ao mesmo tempo, que futurista, pela capacidade de contemplar o risco, de ser resiliente em tempos mais complicados e assumir que os fundamentos da sociedade e da economia estão numa base de proximidade, reconhecimento e confiança."

Fonte: Blog João Fonseca - Avaliar Patrimònio / Portugal

QUAIS OS CUIDADOS AO COMPRAR UM IMÓVEL PELA INTERNET?

No dia 1º de julho de 2019 o Estadão publicou uma notícia intitulada “Compra de imóvel no futuro será feita pela internet e sem corretor, aponta pesquisa” (você pode ler aqui). Na notícia foi mencionado que “no ano de 2040, mais de 50% dos consumidores poderão abrir mão de um corretor ou consultor para comprar um imóvel”.

Já é realidade a compra de imóveis pela internet e a legislação tem caminhado no sentido de facilitar os trâmites. No entanto, o ano de 2040 ainda não chegou e o sistema imobiliário (legislação, cartórios, etc) do país é complexo. De forma que se de um lado é possível que quase tudo seja feito on-line, de outro é preciso observar alguns cuidados, para que o sonho da compra daquele imóvel não se torne um pesadelo. Quanto aos problemas, O GLOBO já noticiou que “”Um a cada 5 contratos de venda de imóvel não acontece por problema na documentação” (veja aqui).

Pois bem, estamos no ano de 2020 e a compra de imóvel pela internet já está se tornando realidade, principalmente acelerada pela pandemia da Covid-19. Recentemente, uma reportagem de O GLOBO (veja aqui) destacou que “Angela (…) realizou um sonho: ter uma casa na bucólica Campos do Jordão, encravada na parte paulista da Serra da Mantiqueira. E tudo foi feito pela internet, sem sequer visitar o imóvel“.

A possibilidade de realização dos trâmites on-line se ampliou recentemente, com as publicações dos mais recentes Provimentos do CNJ (veja artigo sobre isto aqui) e não é de hoje que diversas pessoas e imobiliárias disponibilizam fotografias e informações de imóveis à venda em sites especializados e redes sociais.

Assim, a seguir serão dadas algumas dicas sobre cuidados na compra de imóveis pela internet.

1. Verifique a Matrícula do Imóvel

Para a aquisição do imóvel on-line, a primeira dica é verificar a Matrícula do Imóvel. Trata-se do documento mais importante do imóvel. Na matrícula consta todo o histórico do imóvel, desde seu primeiro proprietário até seu atual proprietário, passando pelos ônus do imóvel.

É possível acessar a Matrícula On-Line no site www.registradores.org.br. A Matrícula on-line não vale como certidão, mas com ela você tem acesso ao histórico do imóvel e consegue verificar se aquela pessoa que está vendendo realmente é a proprietária do imóvel.

Mas atenção, nem todas as informações estão na matrícula do imóvel. É preciso verificar outras certidões para ter uma segurança maior, sob pena de o negócio se inviabilizar.

2. Compre pela internet, mas verifique o local do imóvel

A compra de um imóvel é um investimento alto. Muitas vezes o comprador utiliza a poupança de toda uma vida ou o faz através de financiamento imobiliário.

Portanto, é razoável que antes de adquirir determinado imóvel o interessado verifique o local ao menos uma vez. Nessa verificação, é possível avaliar de perto a localização do imóvel, conversar com a vizinhança, etc.

3. Condomínio e IPTU

Antes de fechar o negócio verifique se não há débitos em aberto de condomínio e de IPTU.

O condomínio pode ser obtido através de uma declaração assinada pelo síndico, com a respectiva quitação. Verifique, ainda, se quem assinou é realmente o síndico. Basta pedir a ata assembleia que o elegeu. Tratando-se de negociação on-line, é possível que o síndico do condomínio seja contactado para que o documento seja remetido por e-mail.

O IPTU pode ser verificado junto à Prefeitura Municipal do Município do Imóvel. Entre no site da prefeitura e verifique sobre a expedição da certidão do IPTU e se o serviço pode ser solicitado on-line. Caso não seja possível, é possível conseguir o documento se utilizando de um despachante imobiliário.

4. As certidões do vendedor

Também é extremamente importante obter diversas certidões do vendedor do imóvel. Se o vendedor for Pessoa Jurídica, necessárias as certidões da empresa e de seus sócios. Qualquer problema encontrado nas certidões deve ser minuciosamente avaliado para verificar o risco do negócio.

O recomendável é que se procure um profissional para que sejam verificadas as certidões e eventuais problemas encontrados, sob pena de inviabilizar o negócio.

5. Aprenda como dar segurança nos negócios imobiliários de seu cliente

Para os profissionais que tenham interesse em se aprofundar nesta área, em breve lançarei a segunda edição do curso totalmente on-line “Contratos e Rotinas Imobiliárias“. Nessa edição haverá um módulo específico para tratar dos contratos imobiliários e a pandemia do Coronavírus, além de conteúdos adicionais envolvendo as últimas práticas cartorárias na pandemia.

Se você quer garantir sua vaga, clique aqui, que você receberá em seu e-maio informação sobre a abertura das inscrições em primeira mão.

Fellipe Duarte Advocacia e Consultoria Jurífica

Fonte: Blog do Autor.

CONTRATOS DE LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA: SOLUÇÃO DE IMPASSES DECORRENTES DOS EFEITOS DO NOVO CORONAVÍRUS

É amplamente sabido que o país se encontra em estado de calamidade pública, decretado pelo Governo Federal e por governos estaduais e diversos municípios, sendo que as medidas adotadas por diversos destes estados e municípios incluíram severas restrições a atividades econômicas consideradas “não essenciais”.

Diante disto, grande parte das pessoas e empresas, brasileiras e estrangeiras, tem experimentado forte impacto econômico em razão dos efeitos das referidas restrições, que incluem o desemprego, falta de insumos e mão-de-obra para produção e mesmo a impossibilidade completa de comercializar produtos e serviços.

Em diversos casos, a restrição das atividades empresariais causou total ou quase total interrupção de faturamento de empresas, que levam à inadimplência de obrigações de todo tipo, incluindo obrigações de pagamento, tais como os aluguéis, em caso de imóveis locados.

Não se discute que a situação de calamidade pública decorrente da atual pandemia do coronavírus se enquadra nos conceitos de caso fortuito ou força maior. Nestas hipóteses, a legislação brasileira prevê que o devedor não responde pelos prejuízos, a menos que tenha expressamente assumido tal responsabilidade1. 

Nos casos específicos de contratos de locação de imóveis, em que consistiriam tais prejuízos? Seriam, por exemplo, os prejuízos sofridos pelo locador em decorrência da mora do locatário, que poderia realizar o pagamento dos aluguéis em data posterior à data pactuada em contrato sem a incidência das penalidades legais e contratuais? Ou seriam os prejuízos decorrentes da inadimplência definitiva do locatário em relação aos aluguéis devidos durante o período em que está impedido de exercer sua atividade no imóvel locado?

Evidentemente, durante uma crise de natureza tão grave como a atual, dificilmente alguma pessoa ou empresa não sofrerá seus efeitos econômicos negativos. Logo, a solução menos gravosa para todas as partes envolvidas em contratos de locação de imóveis consiste na negociação para obtenção de uma solução amigável, que dilua o ônus da crise econômica entre as partes. 

No entanto, temos observado que diversas empresas não têm logrado sucesso em tais tratativas e têm recorrido ao Poder Judiciário para a solução dos conflitos.

Clique aqui para conferir a íntegra do artigo.

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1 Art. 393 do Código Civil: “O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado”.

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Gustavo Felício Iba Pascoal é sócio fundador do DPZ Advogados, Pós-graduado em Direito Societário pelo INSPER - Instituto de Pesquisa e Extensão. Graduado em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie.

Priscilla Carrieri Donega é sócia fundadora do escritório DPZ Advogados. Pós-Graduada em Direito dos Contratos pelo IICS, especializada em Direito Imobiliário pela Universidade SECOVI, Pós-Graduada em Direito Notarial e Registral pela Universidade Autónoma de Lisboa. Graduada em Direito pela Universidade Mackenzie.

Fonte: Migalhas

METADE DOS FUNDOS DE SHOPPING SUSPENDEU REMUNERAÇÃO AOS COTISTAS

A flexibilização do distanciamento social permitiu que muitos brasileiros voltassem a circular pelos shoppings nessa semana. O regresso dos consumidores aos corredores de vitrines pode representar um alívio não apenas para o caixa dos lojistas, mas também para o dos fundos imobiliários (FIIs). Nas últimas semanas, 10 dos 20 FIIs que investem em shoppings anunciaram mudanças na remuneração dos cotistas. Em muitos casos, isso significa a suspensão da distribuição de rendimentos do fundo até que a situação seja normalizada.

“No primeiro momento, os fundos de shoppings devem ser os mais impactados”, disse Alessandro Vedrossi, sócio responsável pela área imobiliária da Valora Investimentos, que tem cerca de 600 milhões de reais em ativos imobiliários sob gestão, durante transmissão pela internet promovida pela Guide Investimentos. “Também me preocupa a possível renegociação de contratos de aluguel de escritórios, que potencialmente impactam fundos de tijolos, e de galpões. Vejo o mercado residencial como o último a ser impactado, mas que pode ter seus efeitos mais pulverizados ao longo do tempo”, acrescentou.

No ano, a trajetória do índice de fundos de investimento imobiliário (IFIX) – que agrupa 107 fundos negociados na bolsa – dá pistas de que os investidores levaram um grande susto com o avanço da pandemia do novo coronavírus, o que acabou penalizando o valor das cotas. O Ifix vinha sendo negociado com pequenas variações para cima e para baixo até o dia 10 de março, quando teve início uma queda abrupta. Em 18 de março, o indicador atingiu o patamar mais baixo do 2020, com uma retração acumulada de 57%. Desde então, pouco a pouco o índice tem recuperado a sua pontuação, apesar de ainda ser negociado com desconto de 19%.

Segundo Carlos Ferrari, sócio do escritório NFA Associados, especializado em todas as etapas do negócio imobiliário, o valor patrimonial dos shoppings (os ativos) dos fundos não caiu como o valor das cotas. “Mesmo que o fechamento das portas dure seis meses, esse período é imaterial frente aos 40 anos dos imóveis”, afirma. “Quando o valor patrimonial supera o valor de mercado, como no caso, vejo como oportunidade de investimento”, acrescenta.

Em janeiro, quando as cotas dos FIIs atingiram seu ponto mais alto, o valor de mercado dos fundos alcançou 107 bilhões de reais ante 90 bilhões de reais de valor patrimonial. “Em março, o valor de mercado chegou a ficar 25% abaixo do valor patrimonial, atingindo em determinados dias 70 bilhões de reais”, diz Ferrari. Os números consolidados referentes a abril só serão divulgados em maio pela B3.

“Para quem pensa em investir em imóveis, é melhor comprar um fundo imobiliário”, diz Michael Viriato Araújo, doutor em otimização de carteiras de investimentos pela Universidade de São Paulo e sócio da Casa do Investidor, em entrevista da matéria da revista EXAME desta quinzena. 

É bom lembrar, no entanto, que se trata de um investimento que tem em sua natureza risco – afinal, é um ativo de renda variável – e pressupõe volatilidade. Por isso, antes de tomar qualquer decisão de investimento, o investidor precisa entender o seu perfil (se é mais moderado, conservador ou arrojado) e investir com base nisso.

Fonte: EXAME

CONSTRUTORAS INICIAM CAMPANHA DE VENDAS DE IMÓVEIS

O setor de construção está começou uma campanha nacional de venda de imóveis com descontos de, no mínimo, R$ 3 mil. Batizada de "Vem Morar", a iniciativa terá duração de 60 dias e vai valer para imóveis de todos os padrões, desde moradias do programa Minha Casa Minha Vida até empreendimentos de alto padrão, onde os descontos poderão ser maiores.

A campanha foi anunciada em conferência online com jornalistas realizada pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e pela Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). A Caixa Econômica Federal também está apoiando a divulgação da promoção. 

A intenção da campanha é dar uma injeção de ânimo aos consumidores, combinada com o pacote de incentivos anunciado há algumas semanas pela Caixa. O banco estatal concedeu seis meses de carência para o início do pagamento de novos empréstimos para aquisição da casa própria em meio à pandemia do coronavírus. 

Além disso, decidiu antecipar recursos para obras das construtoras e paralisou por três meses o pagamento de financiamentos que já estavam em andamento, entre outras medidas.

Ao todo, o pacote da Caixa totaliza R$ 43 bilhões, considerando a concessão de crédito novo, antecipação de recursos e pausas na amortização. Como contrapartida, as empresas de construção se comprometeram a não demitir, preservando um total estimado de 1 milhão de empregados no setor.

"Numa campanha como esta, estamos tentando restabelecer o que tínhamos planejado. Não é um acréscimo, mas sim uma tentativa de manter o plano de vendas", afirmou o presidente da CBIC, José Carlos Martins, referindo-se à queda abrupta das vendas após o fechamento dos estandes em muitas cidades devido aos decretos locais para restrição da circulação de pessoas.

"As vendas permitirão um novo ciclo de lançamentos futuramente e vai ajudar a preservar os empregos", argumentou o presidente da Abrainc, Luiz França. "Quando acaba um ciclo de obras e um novo ciclo começa, os funcionários continuam trabalhando em novos canteiros."

O setor da construção tem 87% dos canteiros de obras em atividade. Entre os 600 mil operários, em torno de 600 são suspeitos de terem contraído o coronavírus e penas 4 casos foram confirmados, sem ocorrência de mortes até aqui, de acordo com o presidente da Abrainc.

Fonte: ESTADO DE S. PAULO

SUSPENSÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO EM TEMPOS DE PANDEMIA!

I - INTRODUÇÃO:

  Os impactos que a pandemia tem causado diretamente na vida de milhares de brasileiros é fato. As dificuldade na mantenança das obrigações financeiras mensais é apenas um desses impactos.

  Sabemos que diversos contratos de locação pactuados em todo território nacional, seja para fins residenciais, comerciais ou de shoppings centers estão sendo abatidos frontalmente. Muitos recorrem a diversas teorias com o fim de suspender, abater ou manter o valor pactuado entre as partes.

  Pensando nisso, trouxemos o presente artigo com o fim de demonstrar as possibilidades de alteração do valor pactuado no contrato de locação em razão do Covid-19.

II - DAS TEORIAS DE SUSPENSÃO OU ABATIMENTO DO VALOR DA LOCAÇÃO:

  Inicialmente, cumpre mencionar que em razão da calamidade pública decretada no Brasil e a crise econômica que vem assolando os brasileiros muito se tem questionado a possibilidade de suspender ou abater o valor da locação neste período.

  De inicio, informo que a resposta a este questionamento é DEPENDE. Existem algumas teorias que muitos tem fundamentado a suspensão ou o abatimento do valor da locação. Dito isso, prudente se faz a conceituação de algumas destas teorias, senão vejamos:

1) FORÇA MAIOR:

O instituto da força maior está previsto no artigo 393 do Código Civil e dispõe o seguinte: "o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado."

No parágrafo único, o dispositivo assim dispõe: "o caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir".

A Doutrina assegura que caso fortuito ou força maior não são sinônimos. Segundo a doutrina majoritária, caso fortuito advém de uma ação humana, enquanto força maior da natureza.

Diante disso, muitos tem fundamentado o inadimplemento do aluguel no instituto da força maior, haja vista que a alteração da situação financeira advém de uma questão da natureza, totalmente imprevisível.

2) TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA:

A teoria da onerosidade excessiva encontra-se disposta nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil. veja-se:

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

Em resumo, os defensores da presente teoria defendem quando há uma mudança excessiva na situação financeira posterior a pactuação do contrato, as partes podem requerer o abatimento da prestação, com a finalidade de evitar a onerosidade excessiva.

Melhor dizendo, se houver uma alteração da situação financeira de uma das partes, posterior e excessiva ao momento da pactuação do contrato, seria possível a revisão com fulcro na teoria da onerosidade excessiva.

3) TEORIA DA IMPREVISÃO:

Esta teoria encontra disposta no artigo 317, do Código Civil o qual, assim dispõe: "quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação".

Neste interim, a teoria da imprevisão defende que quando, por motivo imprevisível, surgir desproporção no valor do pagamento referente a contraprestação, o vinculo contratual poderia ser revisto ou resolvido.

   Diante do exposto, temos que cada uma das teorias supramencionadas defendem a alteração da condição financeira no momento da pactuação, a imprevisão e o desequilíbrio contratual entre as partes. Em razão disso, a resposta ao questionamento se é ou não possível a suspensão ou abatimento do valor da locação é DEPENDE (depende da alteração do fato a quo).

III - DAS TRATATIVAS JUDICIAIS PARA SUSPENSÃO OU ABATIMENTO DO VALOR DA LOCAÇÃO:

  Infelizmente, muitos locadores ou locatários tem procurado a justiça com o fim de abater ou suspender o valor da locação. Esta procura pelo poder judiciário se da pelo fato de ser impossível solucionar o problema de forma consensual entre as partes ou, simplesmente, em razão das partes não tentarem solucionar em conjunto.  

  Digo, não existe nenhum problema em buscar a justiça para solucionar tais questões, ocorre que em razão de não existir, até o presente momento, nenhuma legislação regulamentando o tema, não existe segurança jurídico para procurar o judiciário neste momento.

  Melhor dizendo, em razão das ocorrências recentes, cada magistrado tem interpretado o caso concreto de acordo com parâmetros próprios, sendo que cada um entende de uma forma diferente, não sendo possível, desta forma, trazer segurança jurídica aos postulantes.

  Com o fim de exemplificar esta ausência de segurança jurídica, segue abaixo alguns julgados recentes acerca do tema, demonstrando de forma inequívoca a existência de insegurança jurídica. Veja-se:

O juiz Paulo César Ribeiro Meireles, da 1ª Vara de Guaratinguetá, aceitou o pedido de empresa varejista para reduzir o valor de locação de imóvel em 40% durante o período de restrição de atividades. A empresa alegou que, por sua filial estar fechada em consequência das medidas de contenção da pandemia de Covid-19 desde 20 de março, enfrenta dificuldades para conseguir manter centenas de lojas fechadas e empregados parados. Na decisão, o magistrado citou a Teoria da Imprevisão para acolher o pedido. De acordo com ele, existem eventos que são impossíveis de serem previstos, dada a sua raridade extrema, e que possuem consequências catastróficas, como é o caso atual. Nos códigos de Defesa do Consumidor e Civil, afirma, a legislação brasileira buscou uma forma de regular as relações contratuais diante de caso fortuito ou força maior. Cabe recurso da decisão. Processo nº 1001304-41.2020.8.26.0220. Fonte: TJ-SP

"INSEGURANÇA JURÍDICA. Interrupção de atividade comercial não desobriga empresa de pagar aluguel. O fato de atividades comerciais terem sido interrompidas por força da quarentena decorrente da epidemia de Covid-19 não autoriza o juiz a desobrigar a empresa do pagamento de aluguéis durante aquele período. Com base nesse entendimento, o juiz Daniel Ribeiro de Paula, da 11ª Vara Cível de Santos, negou liminar a uma concessionária de veículos que pedia suspensão por 60 dias do aluguel do imóvel que ocupa. Autos n. 1006355-74.2020.8.26.0562. Fonte: ConJur".

Justiça reduz aluguel de restaurante e suspende cláusulas de contrato com shopping. A juíza Vivian Carla Josefovicz, em atividade na 4ª Vara Cível da comarca de Blumenau, concedeu parcialmente pedido de tutela de urgência feito por um restaurante e, além de determinar a redução do aluguel para a metade do mínimo mensal, suspendeu o pagamento do fundo de promoção e propaganda e impediu a inserção de restrições perante os órgãos de proteção ao crédito em contrato de locação com um shopping de Blumenau. A magistrada cita ainda que, diante da situação, a redução dos valores é medida razoável e encontra amparo no Código Civil. Isso porque, com a paralisação das atividades em shopping centers, iniciada já em 18 de março deste ano (Decreto Estadual n. 515/2020) e ainda em vigor, houve abrupta interrupção da obtenção de recursos pelos lojistas. Da decisão prolatada no dia 17 de abril cabe recurso (Autos n. 5010372-55.2020.8.24.0008). FONTE: TJSC

Diante do disposto acima, queda-se evidente a existência de insegurança jurídicas nos casos de locação de imóveis. É evidente que enquanto não houver uma legislação para regular o tema, cada magistrado analisará o caso concreto de uma maneira e a insegurança jurídica reinara nesses casos.

Deste modo, é certo que a renegociação do montante a ser pago a título de locação torna-se mais benéfico para ambas as partes, caso as mesmas optem por solucionarem a questão sem acionar o poder judiciário. Ademais, quem conhece melhor a condição das partes que as próprias partes.

IV - CONCLUSÃO:

  Cediço que não há nenhuma legislação, atualmente, no Brasil regulamentando a suspensão ou o abatimento do valor da locação em razão do Covid-19. O que há são algumas teorias que fundamentam essa suspensão e/ou abatimento do valor em razão de uma alteração dos fatos no momento da pactuação, em razão de um fato imprevisível/oneroso.

  Sabemos que, caso as partes não queiram ou não consigam entrar em um acordo voluntariamente, o judiciário esta a disposição para solucionar tal conflito. Ocorre que, conforme visto alhures, no momento, não há segurança jurídica nas decisões judiciais que tratam deste assunto, uma vez que esta havendo diversas decisões divergentes e contrárias entre si.

  Diante disso, quedou-se evidente que em razão desta situação de pandemia a situação financeira de muitos foi alterada, sendo, necessário, em alguns casos, a renegociação do contrato de locação. Em razão disso, queda-se incontroverso a necessidade das partes renegociarem entre si, com o intuito que conseguir o melhor resultado para ambas as partes.

V - FONTES:

1) http://www.oablondrina.org.br/noticia.php?id=68193

2) https://www.conjur.com.br/2020-abr-22/interrupcao-atividade-nao-desobriga-empresa-pagar-aluguel

3) http://boletimjuridico.publicacoesonline.com.br/justiça-reduz-aluguel-de-restauranteesuspende-clausulas-de-contrato-com-shopping/

4) https://shirleycarolinaa18.jusbrasil.com.br/noticias/829719179/covid-19ea-locacaoodespejo-esta-proibido-em-razao-da-pandemia

5) https://shirleycarolinaa18.jusbrasil.com.br/artigos/830949420/posso-deixar-de-pagaracota-condominial-em-razao-do-covid-19

Shirley Carolina Giaccon - Advogada, atuante em direito imobiliário, com ênfase em incorporação imobiliária, construção civil, condomínio, locação e compra e venda. Formada em Direito pela Faculdade Cristo Rei - FACCREI. Aprovada no Exame de Ordem, enquanto cursava o nono período do curso de Direito. Especialista em Direito Imobiliário pela Faculdade Legale.

Fonte: Artigos JusBrasil