ALUGUEL DE ÁREA COMUM NÃO PODE REDUZIR COTA DE CONDOMÍNIO

Kênio de Souza Pereira *

A partir da aquisição de um imóvel seu proprietário passa a ter direito aos rendimentos que esse venha a gerar, sendo certo que no caso de um condomínio vir a alugar qualquer área comum, como o telhado, paredes das fachadas, salão, vagas de garagem ou corredores, essa renda deverá ser destinada aos coproprietários. Dessa forma, comete irregularidade a administração do condomínio que utiliza esses rendimentos, como os auferidos com o aluguel de antenas de telefonia ou espaços de publicidade, para reduzir o valor das quotas de condomínio que são pagas pelos proprietários ou pelos inquilinos.

O aluguel dessas áreas comuns não deve entrar como receita no balancete do condomínio, pois nos casos em que há unidades alugadas os locadores são prejudicados e os inquilinos beneficiados com uma renda que não lhes pertence.

Age de maneira errada o condomínio que recebe o aluguel da locação do telhado para antena de telefonia ou de outra área comum, bem como de uma loja que pertença à coletividade e deixa de dividir essa receita entre os coproprietários. Por desconhecimento dos princípios que regulam a propriedade, os condôminos que alugam seus apartamentos, salas ou lojas, acabam entregando gratuitamente o seu direito, ou seja, seu rendimento ao inquilino, quando o aluguel da antena/área comum é utilizado para reduzir a quota ordinária de condomínio.

Essa situação tem exigido reflexão diante do aumento dos projetos de edifícios que possibilitam a obtenção de renda com a locação de espaços comuns para terceiros, como o aluguel de vagas de garagem pertencentes ao condomínio e de auditórios em edifícios comerciais para a realização de cursos e palestras. Há ainda os prédios que tiveram que preservar na frente do terreno uma casa tombada ou mesmo construir uma loja que acabou ficando para o condomínio auferir renda com locação. Essa prática gera lucros que devem ser convertidos em melhorias para o edifício, podendo assim o rendimento ser destinado a um fundo de reserva destinado à compra de equipamentos e para realizar obras que serão custeadas apenas pelos coproprietários.

Utilizar o valor recebido do aluguel de área comum para diminuir a cota condominial mensal a ser paga pelos moradores é um equívoco, pois quem usufrui desse benefício quando o apartamento encontra-se alugado é o inquilino, que tem a obrigação contratual e legal de pagar as referidas cotas ordinárias no valor integral. Sendo assim, quando o valor da cota de condomínio é reduzido com o recurso do aluguel, o proprietário que investiu na compra do imóvel tem prejuízo, pois o lucro decorrente da locação deixa de lhe ser repassado.

A questão do imposto de renda tem sido ignorada em muitos edifícios, pois para o Fisco os rendimentos, por exemplo, com uma antena de telefonia, devem ser declarados em nome de cada coproprietário. Mas as empresas de telefonia deixam de explicar isso e assim são realizadas transações que podem gerar multas para os coproprietários e, em alguns casos, fazê-los pagar mais imposto de renda ao mudar de faixa de rendimento, impondo alíquota maior, mesmo que esses não desejem.

A quantia obtida pelo condomínio a título de aluguel, ou seja, além do pagamento das cotas ordinárias mensais constitui rendimento atrelado à propriedade e, sendo assim, deve ser usada em benefício dos proprietários das unidades do edifício, seja residencial ou comercial.

Nesse caso, o aluguel de um engenho de publicidade na fachada ou de antena no topo do prédio, deverá ser dividido de acordo com que estiver estipulado na convenção, sendo que os recibos deverão ser encaminhados para cada condômino de maneira que possam declarar ao Fisco.

Conforme a Ato Declaratório Interpretativo SRF nº 2, de 27/03/2007, diante da inexistência de personalidade jurídica do condomínio edilício, as receitas de locação por este auferidas, na realidade, constituem-se em rendimentos dos próprios condôminos, devendo ser tributados por cada condômino, na proporção do quinhão que lhe for atribuído. Mesmo que não tenham recebido em moeda corrente, são eles os beneficiários dessa quantia, quando o valor recebido se incorpora ao fundo de reserva, é destinado a compra de equipamento, reforma ou diminui a quota de condomínio cobrada.

Entretanto, no caso de condomínio edilício, se houver cobrança dos próprios condôminos pela utilização das áreas de lazer como o salão de festas, churrasqueiras ou quadras, essa renda não é considerada rendimento de aluguel.

*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG, vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal e Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.

Fonte: Diário do Comércio

VARIÁVEIS COMPLEMENTARES SUGERIDAS PARA AVALIAÇÃO DE APARTAMENTOS

Os apartamentos possuem algumas variáveis específicas que podem ter grande influência na formação dos valores prováveis desta tipologia, e, portanto, devem ser consideradas tanto no momento de coleta de dados de mercado quanto no momento de efetivamente realizar a comparação dos dados. 

Primeiramente deve-se analisar acuradamente o bem em avaliação, verificando quais as características que devem ser buscadas nos dados de mercado, pois é de conhecimento geral que há vários fatores que influenciam diretamente na determinação de valores. A área privativa de um apartamento é o primeiro item que deve ser verificado, visto que a primeira vista parece ser um item simples e imutável, mas que possui algumas particularidades que devem ser observadas atentamente. Para exemplificar estas particularidades podemos dizer que há dois apartamentos de 100 m², em prédios similares e vizinhos, os quais aparentemente podem sem facilmente comparados, contudo um deles possui, destes 100m², 30m² de terraço, ou seja, apesar de terem a mesma área privativa que o outro, um deles possui efetivamente apenas 70m² de área privativa coberta, e as 30 restantes são descobertas, portanto mesmo informações aparentemente simples e claras precisam ser analisadas profundamente caso a caso. 

A área privativa compreende a área de uso exclusivo do proprietário, enquanto que a área total inclui, além da área privativa, as áreas de uso comum que compete ao imóvel, conforme descrito na matrícula, esta variável pode ser significativa quando da comparação entre condomínios com diferentes níveis de infra-estrutura condominial. (BRENNER, 2005) 

Outro fator que tem grande influência na determinação de valor de um apartamento é o andar ou pavimento onde se localiza, bem como a existência de varanda ou sacada, pois é de conhecimento geral que um andar mais alto tende a ter uma vista privilegiada, contudo se o prédio não tiver elevador este fator tende a ser invertido, pois quanto mais alto o andar em que se localiza o apartamento maior o número de degraus que serão necessário vencer para chegar ao imóvel. Também deve ser considerada a quantidade e a capacidade do (s) elevador (es), bem como esta relação com o número de apartamentos do prédio.

A vista, apesar de ser uma variável qualitativa e, portanto, mais difícil de ser mensurada, tende a ser de extrema importante na formação do valor, pois “as propriedades que oferecem ao seu provável comprador, um linda vista para o mar ou para áreas verdes, são mais valorizadas do que outras que não possuem estes atributos” (HOCHHEIM, 2001:11), deste modo numa situação hipotética onde temos dois apartamentos no mesmo prédio e no mesmo andar com características de padrão e estado de conservação similares, contudo um deles possui vista livre para um parque e outro possui a janela de frente para um empreendimento vizinho, ou seja tem vista para paredes e janelas, ou em outro caso em que tem uma vista desfavorável, como, por exemplo, para uma favela, é de consenso geral que a vista do parque valoriza o imóvel em detrimento das demais. 

Ou seja, um imóvel que se beneficie de uma vista excelente, quando comparada com outro que apresente uma qualidade inferior de vistas, desde que as outras características explicativas de valor sejam idênticas, apresenta obviamente um pulsar superior. (MOTA, 2008:84) 

Também devemos considerar que a tendência é de que um apartamento de frente seja mais valorizado que imóvel semelhante de fundos. A insolação e o conforto térmico também são fatores a serem considerados. Fachadas diferentes recebem diferentes insolações; num mesmo edifício, apartamentos de mesma planta, porém localizados em diferentes colunas, já são dados suficientes para determinar que a insolação, e, por conseguinte, as condições de conforto térmico em seu interior também serão diferentes. (SILVA, 2006:6) 

Atualmente os condomínios possuem uma infra-estrutura cada vez mais completa, com piscinas (aberta e aquecida), salão de festas (as vezes mais de um e com motivos temáticos), sauna, quadras de esportes, churrasqueiras coletivas, portaria 24h, academia, playground, brinquedoteca, espaço gourmet, entre outros. Estes complementos que os condomínios oferecem também agregam valor aos imóveis, e, portanto, devem ser considerados na avaliação de apartamentos. 

Um atributo que por muitas vezes não é considerado, mas que pode valorizar o imóvel é a composição interna e o aproveitamento de espaços, pois há uma preferência geral por dormitório com banheiros (suítes), o que pode ser um ponto valorizante do imóvel, ao contrário de longos e extensos corredores internos, que criam espaços sem possibilidade de aproveitamento, com exceção do trânsito de pessoas, “comprometimento da funcionalidade no uso e circulação entre os ambientes pela localização de portas que, ao serem abertas, venham a dificultar a passagem para outros locais” (SILVA, 2006:5), tendem a ser um ponto de desvalorização de um bem. 

Conforme Gonzaga (2003) alguns fatores importantes, os quais são considerados pelos compradores, tais como a vista e as reformas internas que melhoram o aproveitamento de um bem, entre outros aspectos que ampliam a qualidade dos apartamentos, por muitas vezes são ignorados nos procedimentos avaliatórios pela sua dificuldade de medição e verificação, ou ainda pelo desconhecimento do avaliador sobre a importância destes atributos. 

Atributos de sustentabilidade das edificações também podem ser consideradas na determinação do valor, visto que a preocupação com o meio ambiente, aos poucos, está ganhando destaque nos projetos e construções. 

A questão ambiental, traduzida num empreendimento auto-sustentável, não deve ser menosprezada, devendo ser levada em consideração na avaliação de imóveis, uma vez que já se considera item de valoração aqueles imóveis cujo projeto prevê a captação de águas pluviais para reuso; redução do consumo de energia por meio de aberturas, orientações e utilização de vidros adequados; dentre outros itens, que de alguma forma, deverão ser ponderados e agregados ao valor final da unidade. (SILVA, 2006:9)

Fonte: Revista Online IPOG ESPECIALIZE disponível em: 

http://www.ipoginfo.com.br/uploads/arquivos/83ba460681435d58b70f7e3267d74ee3.pdf

ANÁLISE DA LEI INDICA QUE ITBI POSSUI ALÍQUOTA MÁXIMA DE 2%

O ITBI é um imposto de competência municipal e distrital previsto pela CRFB/88 que tem sido alvo de constantes aumentos de carga tributária nos últimos anos. Rio de Janeiro e São Paulo chegaram ao patamar de estipularem alíquotas máximas de 3% para as transações imobiliárias, o que tem gerado a insatisfação dos contribuintes.

Todavia, a matéria já está em debate no meio jurídico, tendo em vista que há duas normas que estão em vigor e que não estão sendo aplicadas pelos operadores do Direito, quais sejam, o Ato Complementar 27, de 8 de dezembro de 1966 e a Resolução do Senado 89/81

ATO COMPLEMENTAR Nº 27, DE 8 DE DEZEMBRO DE 1966.

Art. 8º Até que sejam fixadas pelo Senado Federal os limites a que se refere o artigo 39 da Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966, ficam estabelecidas, para a cobrança do impôsto a que se refere o artigo 35 da mesma, lei, as seguintes alíquotas máximas:

I - Transmissões compreendidas no sistema financeiro da habitação a que se refere a Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964 e legislação complementar 0,5%

II - Demais transmissões a título oneroso 1,0%

III - Quaisquer outras transmissões 2,0%

RESOLUÇÃO DO SENADO FEDERAL Nº 99, DE 1981

Art. 1º - As alíquotas máximas do imposto de que trata o inciso I do art. 23 da Constituição Federal, serão as seguintes, a partir de 1º de janeiro de 1982:

I - transmissões compreendidas no sistema financeiro de habitação a que se refere a Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964 e legislação complementar:

a) sobre o valor efetivamente financiado: 0,5% (meio por cento);

b) sobre o valor restante: 2% (dois por cento),

II - demais transmissões a título oneroso: 2% (dois por centro);

III - quaisquer outras transmissões: 4% (quatro por cento).

Art. 2º Esta Resolução entra em vigor na data de sua publicação.

Art. 3º Revogam-se as disposições em contrário.

A alíquota máxima do imposto foi de 1% desde a entrada em vigor do Ato Complementar 27/66 até 1º de janeiro de 1982, quando começou a eficácia da Resolução do Senado 99/81, eficácia esta que perdura até os dias atuais.

A Constituição Federal de 1988 nada falou sobre a alíquota máxima do ITBI. Entrando em vigor este diploma constitucional, deve-se verificar se a Resolução do Senado 99/81 foi recepcionada como lei complementar com base no artigo 146, II da CF/88, que trata da possibilidade deste tipo de lei limitar o poder de tributar.

Esta tese encontra até respaldo na jurisprudência do STF, que já declarou como recepcionado o artigo III da Resolução do Senado 99/811. Todavia, o artigo III desta resolução trata do ITCMD, que a própria Constituição determina que pode ser regulado pelo Senado Federal, mesmo na égide da Constituição de 1988. Quanto aos incisos I e II da Resolução do Senado 99/81, ainda não houve um pronunciamento da Corte, não se sabendo claramente se eles foram recepcionados ou não.

Portanto, há duas normas que regulam a alíquota máxima do ITBI que se encontram em vigor, coexistindo no ordenamento: o Ato Complementar 27/66 e a Resolução do Senado 99/81. A mais recente não revogou o texto da primeira, que deve ser declarada válida e eficaz caso seja declarada a não-recepção da Resolução do Senado 27/66. Não houve revogação tácita ou expressa, pois o Ato Complementar 27/66 é uma norma de regime de transição com status de lei complementar, ela é aplicável quando não há uma outra norma regulando o assunto.

Todavia, parece que a Resolução do Senado 99/81 é totalmente constitucional, tendo em vista que seu conteúdo foi recepcionado como lei complementar pela ordem jurídica atual, com base no artigo 146, II da CF/88.

Os mecanismos de recepção oferecidos pelo Direito indicam que a autoridade competente para legislar sobre a alíquota máxima em 1981 era o Senado Federal, portanto a norma é válida. Continua com sua validade, pois mesmo que a autoridade atual para legislar sobre o assunto seja o Congresso Nacional, por peio de lei complementar, tal norma ainda não foi feita, sendo aplicável a Resolução 99/81, recepcionada pela Constituição de 1988 como lei complementar.

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1 SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. RE 218182; RE 424368; RE 422379; RE 178804; AI 168967.

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Pedro Augusto de Almeida Mosqueira é advogado.

Fonte: Migalhas

VARIÁVEIS COMPLEMENTARES SUGERIDAS PARA AVALIAÇÃO DE TERRENOS

Na avaliação de terrenos, além da área efetiva do mesmo, devemos considerar se esta corresponde efetivamente a área aproveitável, verificando se há restrições, como, por exemplo, área de preservação, vias projetadas, ampliação de via, legislação pertinente e restrições urbanísticas, entre outras limitações ou (des) vantagens que o terreno possa apresentar. 

O nível do logradouro deve ser considerado, pois um terreno que esteja muito acima ou abaixo do nível pode necessitar de grandes movimentações de terra, o mesmo vale para a topografia do imóvel, sendo necessário verificar se é plano, aclive ou declive (suave ou acentuado). 

A inserção do terreno em condomínio tipo loteamento, bem como as características do mesmo, podem ser fatores valorizantes de um imóvel e por isso devem ser observados: A forma do terreno, a testada e o número de frentes também pode ser determinante no valor de um imóvel, como podemos constatar num caso hipotético de dois terrenos de 500m² localizados na rua X, sendo o primeiro um terreno retangular com 20 metros de testada, e o segundo um terreno irregular com formato em “L”, que possui uma frente de apenas 6 metros, e grande parte da área no interior do quarteirão sem acesso a outra via com exceção da pequena testada, ou seja, mesmo que tenham a mesma área e estejam na mesma rua não são realmente situações paradigmas e todas estas diferenças devem ser consideradas pelo avaliador. 

A posição do terreno também deve ser considerada, pois este pode ser de meio de quadra, de esquina ou um imóvel com mais de uma frente, também o tipo de via deve ser levado em consideração, podendo ser uma via secundária ou arterial, rodovia, uma via sem pavimentação ou até uma via projetada. 

O terreno pode ser seco ou alagadiço, visto que certas regiões sofrem com as cheias de rios ou deficiências de drenagem urbana, por isso há terrenos com grande possibilidade de serem inundados com certa frequência, com consequente diminuição de seu valor de mercado. (MANENTI; ZANCAN, 2011).

Fonte: Excerto de texto da Revista Online IPOG

AVALIAÇÃO DO POTENCIAL DE NEGÓCIO DO IMÓVEL AVALIANDO

Existe uma distinção entre o valor de mercado de propriedades passiveis de uma exploração comercial e o valor de investimento – ou o seu valor (worth) – para um determinado operador. O operador fará derivar este valor (worth) dos resultados líquidos atuais e potenciais da entidade operacional a funcionar no formato escolhido. Embora o atual operador possa ser um possível licitador no mercado, o avaliador deve entender os requisitos e os proveitos atingíveis por outros possíveis licitadores, juntamente com a dinâmica de um mercado aberto, de modo a chegar a uma opinião sobre o valor para esse imóvel específico.

Uma propriedade passível de uma exploração comercial é considerada como uma entidade operacional individual e é tipicamente avaliada no pressuposto de que haverá uma continuação do negócio.

Ao avaliar o potencial futuro do negócio, o avaliador deve excluir qualquer volume de negócios e custos imputáveis exclusivamente às circunstâncias pessoais ou competências, experiência, reputação e/ou à marca do operador existente. No entanto, o avaliador deve refletir o potencial adicional de negócio passível de ser atingido por um operador razoavelmente eficiente (REO) que assuma o imóvel na data de avaliação. 

O desempenho real do negócio deve ser comparado com tipos semelhantes de propriedades passiveis de uma exploração comercial e modelos de operação. Para o fazer, é essencial que o avaliador possua uma compreensão adequada do potencial de proveitos desse tipo de imóveis, e de como estes se comparam entre si. Um avaliador de propriedades passiveis de uma exploração comercial deverá testar, tendo por referência as transações de mercado e outras propriedades passiveis de uma exploração comercial, se o atual negócio traduz o volume de negócios sustentável (FMT) em condições de mercado atuais. 

Sempre que disponível, a contabilidade real do negócio que opera no imóvel em questão e de imóveis semelhantes poderá necessitar de ajustes para refletir as circunstâncias do operador razoavelmente eficiente (REO). 

Para muitas atividades comerciais, o veículo para a transferência do negócio será a venda ou o usufruto da propriedade em questão. As duas formas de transação podem ser comparáveis na avaliação de propriedades passiveis de uma exploração comercial, desde que o avaliador tenha condições para excluir o valor dos componentes da transação que não sejam relevantes. Alguns exemplos são os stocks, consumíveis, dinheiro, passivos e ativos intangíveis (como marcas ou contratos, na medida em que não estariam disponíveis para o REO). 

Mudanças na concorrência podem ter um efeito dramático sobre a rentabilidade e, portanto, sobre o valor. O avaliador deve estar ciente do impacto dos futuros níveis de concorrência, tanto atuais como expectáveis. Se é previsível uma mudança significativa dos níveis de concorrência existentes, tal deverá ser claramente identificado pelo avaliador no relatório, adicionando-se ainda um comentário sobre o impacto geral que tal poderá ter na rentabilidade e no valor. 

Influências externas, tais como a construção de uma nova estrada ou mudanças relevantes na legislação também podem afetar o potencial do negócio, e, portanto, o valor da propriedade passível de uma exploração comercial. 

Sempre que se pretenda refletir os custos de aquisição na avaliação (geralmente, no caso de avaliações para investimento), deve ser adotada a abordagem de mercado, sendo integrado um comentário a este respeito no relatório. 

Sempre que o imóvel tiver uma atividade em funcionamento, a qual se prevê que continue, a avaliação será reportada da seguinte forma: “Valor de mercado [ou renda de mercado] como uma entidade operacional totalmente equipada tendo em conta o potencial de negócio sujeito a qualquer pressuposto especial acordado… [que deve ser claramente detalhado].” 

Abordagem de avaliação de propriedades passiveis de uma exploração comercial cuja atividade se encontre suspensa ou encerrada 

O processo de avaliação de propriedades passiveis de uma exploração comercial cuja atividade se encontre suspensa ou encerrada é o mesmo que o já descrito acima, mas sempre que o imóvel estiver devoluto, seja por cessação do negócio ou porque é um imóvel novo sem historial do negócio, deverão ser assumidos pressupostos diferentes. Por exemplo, um imóvel desocupado pode ter sido despojado de toda ou grande parte do seu imobilizado, enquanto um novo imóvel pode ainda não ter o imobilizado do negócio instalado, mas em qualquer dos casos pode, ainda assim, ser avaliado tendo em conta o seu potencial de negócio. 

A cessação de uma entidade operacional e a remoção de parte ou da totalidade do imobilizado do negócio poderão ter impacto sobre o valor do imóvel. Seria, portanto, adequado expressar o valor tanto na base de um ou mais pressupostos especiais, como numa base que refita o status quo. Esta é muitas vezes uma exigência ao prestar assessoria a um financiador em relação ao valor de propriedades passíveis de uma exploração comercial para efeitos de garantia hipotecária. Por exemplo, as diferenças podem refletir o custo e o tempo envolvidos na compra e instalação do imobilizado do negócio, na obtenção de novas licenças, na contratação de pessoal e na realização do volume de negócios sustentável (FMT). 

Sempre que o imóvel se encontre vazio, a avaliação será reportada da seguinte forma: “Valor de mercado [ou renda de mercado] do imóvel devoluto, tendo em conta o potencial comercial sujeito aos seguintes pressupostos especiais… [que devem ser claramente detalhados].” 

Rateio (Apportionment) 

O avaliador pode necessitar, ou ser-lhe solicitado, de fornecer um rateio indicativo de uma avaliação ou de um preço de transação para: 

• análise como um elemento comparável 

• inclusão em demonstrações financeiras de modo a estar harmonizado de acordo com as normas contabilísticas aplicáveis 

• garantias de empréstimos ou 

• fins fiscais. 

Qualquer rateio do valor de mercado geralmente refere-se a:

 

• terrenos e edifícios que refletem o potencial comercial e 

• o imobilizado do negócio. 

Ao considerar o rateio de um preço de transação, principalmente quando a venda se dá por meio de transferência de ações de uma sociedade de responsabilidade limitada, o avaliador deve proceder com cautela, pois a transação pode, além do referido no parágrafo acima, refletir o seguinte: 

• stock, consumíveis e caixa 

• ativos intangíveis e de avaliação – aplicações (VPGAs) Orientações para práticas globais Avaliação RICS 

• passivos, tais como salários, impostos, dívidas, etc. 

Os rateios para efeitos de tributação têm de estar em conformidade com a legislação específica e estão fora do âmbito desta VPGA. 

Avaliação para fins de investimento 

A abordagem básica de uma avaliação para fns de investimento de propriedades passiveis de uma exploração comercial é a mesma de qualquer outra categoria de imóveis. Quando o investimento for um portfólio ou um conjunto de imóveis, a VPGA será relevante. 

Ao avaliar o investimento em propriedades passiveis de uma exploração comercial, o avaliador necessitará de realizar a avaliação do volume de negócios sustentável (FMT) e dos resultados operacionais sustentáveis (FMOP) conforme definido anteriormente. Também é necessário avaliar a renda de mercado do imóvel para determinar a segurança do fluxo de rendimentos e o potencial de crescimento. A renda/aluguel a pagar e a revisão da renda/aluguel serão determinadas pelos termos do contrato de arrendamento/locação existente ou proposto. 

A taxa de capitalização adotada para as avaliações para efeitos de investimento difere da que é utilizada para avaliações de imóveis devolutos. A taxa de retorno do investimento será geralmente determinada pelas transações no mercado de propriedades passiveis de uma exploração comercial semelhantes. Claramente, devido às diferentes características das propriedades passiveis de uma exploração comercial, e a enorme diversidade de condições de arrendamento/locação, é essencial realizar uma análise cuidadosa de transações comparáveis. 

O avaliador deverá incluir instalações, adaptações e adequações do senhorio/locador com o terreno e os edifícios, mas provavelmente não o imobilizado do negócio, que é geralmente propriedade do ocupante. No entanto, o avaliador deve destacar a importância do imobilizado para o potencial negócio e para o valor do imóvel. 

Fonte: Excerto de texto do Red Book 2017 - Norma de Avaliação da Rics

DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA

O que é a "Due Diligence" imobiliária?

A resposta e simples, na tradução para língua portuguesa "Due Diligence" significa uma "devida diligência", que tem o intuito de investigar sobre a segurança jurídica de devida operação. No ramo imobiliário é mais comum nos casos de compra e venda de imóveis, pois através dessa diligência pode-se investigar a real situação do imóvel. Nessa analise consegue-se distinguir se existe alguma fraude, débitos, desapropriação, passivo ambiental ligado ao imóvel, é possível saber quem é o real proprietário do imóvel ou até mesmo comprovar se o adquirente do imóvel possui capacidade para compra-lo.

A Due Diligence tem por objetivo prevenir o requisitante de possíveis riscos com essa aquisição ou negócio. Esse serviço de investigação pode ser prestado tanto para o vendedor quanto para o comprador, mesmo que ambos tenham objetivos distintos a finalidade será a mesma prevenção e analise de possíveis riscos.

Nessa diligência serão analisados todos os documentos pertinentes ao imóvel, bem como documentos pessoais do vendedor e do comprador e também documentos técnicos. Claro que nem todos os casos será possível a análise de todos estes documentos, mas é importante juntar o máximo de documento pertinentes a cada caso para trazer mais segurança ao negócio. Afinal a Due Diligence serve para isso prevenir possíveis risco advindos da negociação de compra e venda de imóvel.

Dra. Lindiane Maciel - Advogada militante, pós-graduada em Direito Imobiliário, Especialista em Advocacia Extrajudicial. (Advocacia Extrajudicial – Academia SPCM, Contratos Negociações Preliminares – FGV)

Fonte: Artigos JusBrasil

PASSO A PASSO PARA TROCAR SEU FINANCIAMENTO E PAGAR MENOS POR SEU IMÓVEL

O crédito imobiliário vai acelerar este ano impulsionado pela entrada em vigor de novas regras e o lançamento de produtos que ampliam as opções para quem quer financiar a casa própria. Essa é a expectativa de profissionais do setor. Segundo eles, os juros baixos e a retomada da economia vão ajudar a manter o setor aquecido em 2020, depois de um 2019 de crescimento.

Entre as novidades para este ano está uma nova possibilidade de portabilidade de crédito imobiliário, que começa a valer em abril. Quem tem um financiamento pelo SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), no qual as taxas de juros cobradas pelos bancos são livres, poderá transferir o contrato para o SFH (Sistema Financeiro da Habitação), no qual as taxas são mais baixas.

"Com a nova regra, a gente acredita que o número de pedidos de portabilidade no crédito imobiliário deva crescer", afirmou o cofundador da plataforma de comparação de taxas Melhortaxa, Rafael Sasso. Segundo ele, a portabilidade do crédito abre espaço para que o devedor possa abrir uma negociação com a instituição financeira em que tem o empréstimo. Muitas vezes, a transferência da dívida nem precisa ser efetivada, já que o consumidor consegue no próprio banco uma nova condição mais interessante.

Além dessa nova portabilidade, há ainda produtos recém lançados, como os financiamentos atrelados ao IPCA, lançados no fim de 2019, e o crédito com taxas de juros fixas, apresentado pela caixa em fevereiro último.

"A queda dos juros e a retomada da economia ajudaram a aquecer o setor imobiliário", afirma o ceo do Banco Bari, Rodrigo Pinheiro. Segundo ele, esses dois fatores continuam presentes em 2020, quando a instituição financeira projeta um crescimento de 50% na concessão de novos créditos, uma aceleração ante os 40% de expansão que a empresa registrou em 2019.

Passo a passo para pedir a portabilidade

O ceo da Credihome, Bruno Gama, da plataforma digital de crédito imobiliário que conecta clientes e bancos, diz que a portabilidade tem espaço para crescer bastante este ano. "O brasileiro ainda usa pouco a portabilidade a seu favor", diz. Ele sugeriu um passo a passo para quem quer usar essa ferramenta.

Crédito imobiliário cresceu 6% em 2019

Em 2019, o saldo total de crédito imobiliário cresceu 6% e atingiu R$ 634,9 bilhões. Esse avanço foi puxado pelo SFH, que teve aumento de 8% e chegou a um total de R$ 574,2 bilhões. Já o estoque de crédito no SFI caiu 9,9%, para 60,7 bilhões.

O corte determinado pelo Banco Central para a taxa básica de juros, a Selic, que vem caindo deste agosto de 2016, atingindo a mínima histórica, de 4,25%, é um dos fatores que está ajudando a retomada do setor imobiliário, dizem profissionais do setor. Depois de acumular retração de 28% em cinco anos seguidos de baixa, o PIB da construção civil encerrou 2019 com crescimento de 2%, segundo projeções do SindusCon-SP, que tem para 2020 estimativa de um novo avanço, dessa vez de 3%.

Segundo profissionais de mercado, esses números mostram que há uma demanda reprimida pelo crédito imobiliário, especialmente entre os consumidores que procuram imóveis de menor valor, ou seja, aqueles que se enquadram no SFH.

Assim, dizem, a regra criada pelo Banco Central que permite ao mutuário transferir uma dívida do SFI para o SFH é um fator a mais para estimular o setor.

Nova regra de portabilidade para SFH

A regra, que passa a valer em abril, vai permitir que alguém que não tenha conseguido encaixar o financiamento no SFH por causa de algum critério - como valor máximo do imóvel -, possa reavaliar a situação para checar se a operação agora possa ser enquadrada.

Em 2018, por exemplo, o limite máximo do imóvel aceito no SFH era de R$ 1 milhão, mas hoje é de R$ 1,5 milhão. Então, alguém que tenha contratado financiamento imobiliário naquele ano para um imóvel entre R$ 1 milhão e R$ 1,5 milhão hoje poderia buscar a portabilidade para o SFH, que possui um custo mais baixo pois utiliza recursos da caderneta de poupança e do FGTS.

No SFH, a taxa média praticada pelo mercado fechou 2019 em 7,2%, contra 7,7% um ano antes. No SFI, a taxa de juros caiu de 9,5% para 8% no mesmo período.

"A portabilidade do crédito imobiliário ainda pode crescer muito. E de fato essa nova regra é mais uma ferramenta de bastante utilidade", disse o sócio da NFA Advogados, João Carlos Ferrari.

Segundo dados do Banco Central, os pedidos de portabilidade de crédito dentro do SFH atingiram 9,3 mil em 2019, um crescimento de 149,5% ante 2018. O valor portado nessa modalidade avançou 174% e somou R$ 745,2 milhões. Já no SFI, os pedidos de portabilidade em 2019 chegaram a 3,6 mil, aumento de 107%. O saldo portado nessas operações somou R$ 711 milhões, um incremento de 127% ante 2018.

Informações que banco deve dar

Segundo Gama, da Credihome, os próprios bancos se mexem e tomam a iniciativa de oferecer uma nova condição quando percebem que o cliente pede os dados dos empréstimos.

Ao lançar a regra da portabilidade do crédito de SFI para o SFH, o Banco Central também criou o "Documento Descritivo de Crédito" (DDC), que deve ser fornecido pelas instituições financeiras com as informações solicitadas pelo devedor referentes à operação de crédito contratada.

Esse documento deverá ser disponibilizado de forma contínua, nos canais de atendimento eletrônico da instituição financeira; de forma imediata, nos canais de atendimento presenciais; e em até um dia útil, contado a partir da data da solicitação, nos demais canais de atendimento.

A norma do BC prevê ainda a possibilidade de ressarcimento financeiro pelo custo de originação da operação de crédito objeto da portabilidade, que não poderá ser repassado ao devedor. Esse ressarcimento poderá ser disciplinado pelo Banco Central, observando critérios de proporcionalidade do saldo devedor da operação e decrescente conforme o prazo decorrido da operação portada.

Fonte: UOL

A PENHORA DO DIREITO DE LAJE

A inadimplência no Brasil é alta. Muitas cobranças e execuções são frustradas por falta de bens disponíveis do devedor. A situação interfere no spread bancário e, consequentemente, na taxa de juros dos empréstimos.

Sabemos que, via de regra, o imóvel que serve de morada ao devedor não pode ser penhorado quando se tratar de bem de família. Porém, é necessário pensar “fora da caixinha” e fazer uma reflexão: com o surgimento do direito de laje no Brasil, que configura uma matrícula imobiliária autônoma, seria possível penhorar a laje de um imóvel ainda que o seu proprietário não a tenha instituído? Em outras palavras, o direito de laje poderia ser compulsoriamente instituído para pagamento de um débito?

Em 2017, a Lei 13.465 estabeleceu uma regularização fundiária e implementou a proteção ao direito de moradia (previsto no art. 6º da Constituição Federal), vindo a alterar o artigo 1.225 do Código Civil, que hoje prevê, expressamente, que é direito real: “XIII – a laje”.

Era necessário que o legislador reconhecesse o direito da laje enquanto um direito real registrável, podendo recair sobre a superfície superior ou inferior do imóvel inicial, que passa a se chamar construção-base.

Anteriormente tratado como uma projeção do direito de superfície, um verdadeiro direito de sobrelevação ou de “infrapartição”, o direito da laje, que já se constituía em direito (mesmo que não passível de registro).

O artigo 1.510-A, § 3º deixa clara a independência da nova propriedade privada que pode vir a ser instituída de maneira formal, com uma matrícula autônoma no Cartório de Registro de Imóveis. Não há que se falar em vinculação de finalidade, ressalvada restrição no ato de cessão (que constituiria em limitação ao uso da propriedade). Por exemplo, pode a construção inferior ter finalidade comercial e a superior ser destinada à habitação (respeitas as normas de postura – §§ 5º e 6º).

O direito de laje pode abranger a superfície superior ou inferior (quando o conceito de laje se apresentaria um tanto quanto modificado).

O que nos traz a este espaço, hoje, é analisar a possibilidade de penhora do direito de laje, esteja esta constituída ou não. E mais, esta análise abarcará tanto a possibilidade de penhora forçada, quanto a oferta da laje como bem para garantir execução.

Muitos devedores querem pagar suas dívidas, mas muitos não têm (e outros tantos não conseguem enxergar que têm) patrimônio disponível.

A cascata que nos espera é desalentadora: maior inadimplência, maiores juros, maior dificuldade de concessão de crédito, menor aquecimento do mercado, maior inadimplência etc. Some-se a isto a ineficiência destacada dos processos executórios (sejam autônomos ou em cumprimento de sentença) diante dos indivíduos sem bens disponíveis.

Neste quadro, a defesa da impenhorabilidade é necessária para resguardar a dignidade humana. Mas é necessário pensar caminhos que, sem reduzir o patrimônio útil do devedor, possibilitem a satisfação do direito do credor. Sim, exatamente isso o que defendemos: a laje, ainda que não tenha sido formalmente instituída, é um meio especial de satisfação do crédito. Pode ser penhorada, oferecida em dação em pagamento ou ofertada à penhora pelo próprio devedor para quitar suas dívidas.

Sabe-se que a penhora pode recair sobre diversos tipos de direitos, inclusive os derivados de relações reais sobre imóveis de terceiros, como a conhecida penhora do domínio útil da enfiteuse (veja-se, por exemplo, o seguinte precedente: Tribunal Regional do Trabalho da 12ª Região — AP23544520115120004 SC, Publicação: 20/08/2015).

Na mesma linha de entendimento, não se pode criar restrição para a penhora do usufruto (que recai sobre o exercício e não sobre o direito em si).Isto porque a restrição se dá em razão da natureza personalíssima da relação usufrutuária e não da condição de direito real sobre coisa alheia.

Como se sabe a laje é direito real sobre coisa própria tão importante quanto a propriedade. Desta forma, é um direito [já efetivado ou em potencial de sê-lo] existente no patrimônio de qualquer proprietário de bem imóvel. Assim entendido, como direito disponível, não vemos qualquer obstáculo para que a vontade Estado-Juiz possa substituir a do devedor-executado. A ordem judicial pode gerar uma instituição forçada da laje e, ato contínuo, a penhora do novel bem criado.

E a razão prática disso é clara: se ao lajeário irregular que reside em bem dependente da vontade do proprietário para se tornar realidade é dado mecanismo de instituição forçada da laje, por que negar ao credor, desiludido com infrutíferas tentativas de penhora pelos meios de menor impacto, a possibilidade de gerar a satisfação de seu crédito a partir de um direito, que jaz inerte no patrimônio do devedor, sequer utilizado por este? Não, não há razão para isto.

E, melhor, mesmo que se tenha na construção base imóvel adjetivado com a condição de bem de família e, assim, por regra, impenhorável, não há qualquer óbice que a penhora se dê sobre a laje do mesmo. Isto porque, a laje é autônoma (artigo 1.510-A, §4º do Código Civil c/c art. 176, §9º da Lei 6.015/73) em relação ao imóvel base.

Não há que se atribuir a ela os mesmos adjetivos que recaem sobre o imóvel base. A laje é imóvel novo, autônomo em relação à construção que lhe dará origem. Sendo essa bem de família, razão não há para a impenhorabilidade, também, da laje, já que o direito à moradia não será prejudicado.

Como paradigma daquilo que aqui se defende,em recente decisão, o Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que é possível a penhora da laje (no caso, um salão inferior — laje em infrapartição),desde que o desdobro esteja em consonância com as normas municipais de postura, as quais devem permitir [ou pelo menos não podem restringir] a instituição da laje na localidade, como prova da divisão cômoda do bem (TJSP - no Agravo 2250114-95.2018.8.26.0000,publicado em 31/10/2019).

Portanto, parece-nos que, a vontade (ou inexistência desta) do proprietário não pode ser óbice absoluto à penhora da laje não instituída. Incumbe ao credor o ônus de provar a viabilidade física do desdobramento do imóvel, para demonstrar [através de um laudo de engenharia, por exemplo],a viabilidade técnica do desmembramento do imóvel em construção-base e laje autônoma.

Por outro lado, nada impede que o proprietário que responde um processo de execução venha a ofertar a instituição da laje (agora direito) como bem a ser penhorado, valendo a decisão que efetiva a penhora como instrumento para registro em cartório (para fins acautelatórios) e, uma vez praceada a laje, mandado específico autorizará a abertura de nova matrícula e definitiva instituição da laje.

Por fim, a penhora do direito de laje ainda não instituído tem as seguintes consequências positivas: a) pode incentivar a economia, por favorecer um maior volume de pagamento das dívidas, com a regularização do nome de centenas de devedores inadimplentes, restabelecendo a sua capacidade de consumo; b) pode colocar no mercado imobiliário diversas lajes disponíveis para comercialização, o que poderia reduzir, em alguma medida (pela lei da oferta e demanda) o preço dos imóveis; c) pode impulsionar a construção civil, a geração de empregos e o recolhimento de tributos sobre as transações imobiliárias e edificações; d) parece ser ecologicamente correta, na medida em que incentiva o crescimento vertical das cidades, evitando o seu crescimento horizontal, o que, por via de consequência, pode reduzir os desmatamentos oriundos das expansões urbanas e a necessidade de infraestrutura pública em novos bairros; e) evita o ócio patrimonial, já que permite que os potenciais construtivos dos terrenos sejam aproveitados em grau máximo [por exemplo, incentivando a construção de estacionamentos subterrâneos, casas de dois ou três andares]; e f) enfim, favorece o surgimento de situações que podem diminuir a demanda reprimida por imóveis, bem como a especulação imobiliária.

Arthur Lobo é professor de Direito Civil, doutor em Direito pela PUC-SP e sócio do escritório Wambier, Yamasaki, Beveranço e Lobo Advogados.

Wagner Inácio Dias é advogado, autor do livro "Direito de Laje" (Juspodivm), professor de Direito Civil e doutorando em Direito Civil na Universidade de Buenos Aires.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

NORMAS INTERNACIONAIS DE AVALIAÇÃO: VALOR DE MERCADO. QUAL DÊLES?

O Valor de Mercado é a Base de Valor mais amplamente utilizada na Avaliação de Imóveis. Este artigo pretende comparar o conceito de Valor de Mercado que consta na definição das IVS (International Valuation Standards, 2017) com a adotada pelas EVS (European Valuation Standards, 8th Edition, 2016).

A. Normas Internacionais de Avaliação (IVS) publicadas pelo IVSC – International Valuation Standards Council e adotadas pelo RICS, Royal Institution of Chartered Surveyors.

“Estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, um ativo ou um passivo, após um período adequado de comercialização, poderá ser transacionado entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes atuaram de forma esclarecida e prudente, e sem coação.”- IVS 104, parágrafo 30.1.

A explicação deste conceito está nos parágrafos seguintes da mesma IVS 104.

Descreve uma transação entre partes que operam de uma forma independente e livremente no mercado;

Reflete o Máximo e Melhor Uso do ativo que pode ser em Uso Continuado ou em Uso Alternativo;

Ignora quaisquer distorções de preço causadas pelo valor especial.

B. Normas Europeias de Avaliação (EVS – European Valuation Standards, 8th Edition, 2016) publicadas pelo TEGoVA – The European Group of Valuers’ Associations

“O montante estimado pelo qual o imóvel seria transacionado à data da avaliação entre um comprador e um vendedor interessados, no quadro de uma transação em condições normais de mercado, após a devida comercialização, em que cada uma das partes atua com conhecimento de causa, de forma prudente e sem coação”. – EVS 1.

Na seção 5 é explicado o contexto desta definição:

É o melhor preço que pode ser razoavelmente alcançado pelo vendedor e o preço mais vantajoso que o comprador pode razoavelmente conseguir;

Esta estimativa exclui, especificamente, qualquer aumento ou redução, devido a quaisquer condições ou circunstâncias especiais ou atípicas na transação específica. O Valor de Mercado de um imóvel, pode refletir, algum “valor especulativo” que o mercado possa colocar na esperança de que seja concretizado.

Ambas as definições estão de acordo no que se refere:

- Ao conceito de participantes do mercado. Ambos atuam livremente, sem coação e com conhecimento de causa. Nenhum deles está coagido a realizar a transação;

- Ignoram quaisquer distorções ou circunstâncias especiais provocadas por um comprador especial;

- Que o Valor de Mercado considera um valor com base numa expectativa futura desde que esta seja já incorporada pelos participantes do mercado. Se as transações hoje realizadas no mercado consideram que venha a ocorrer uma circunstância futura, então esta expectativa está refletida no Valor de Mercado

As IVS não deixam dúvidas de que o Valor de Mercado se refere também ao Uso Alternativo, à máxima e melhor utilização do imóvel.

Salvo melhor opinião, as EVS têm uma interpretação incerta, de difícil conclusão, quanto ao fato de no Valor de Mercado estar ou não materializado o conceito de Uso Alternativo. Entendo que as EVS têm parágrafos contraditórios sobre afirmações quanto ao Uso Alternativo do imóvel:

- Está incorporado no Valor de Mercado (Parágrafo 5.3.1 e Parágrafo 5.10.6.2);

- Deve ser considerado como um Pressuposto e, por isso, não englobado no Valor de Mercado (Parágrafo 5.3.7 e título do Parágrafo 5.10).

Em consulta efetuada à TEGoVA, fui esclarecido que as EVS 2016 estão atualmente em processo de revisão, estando em elaboração as EVS 2020.

No meu ponto de vista, o Valor de Mercado deve englobar ambos os usos, Uso Continuado e o Uso Alternativo do imóvel, isto é, o uso que maximize a sua produtividade, e cujo uso seja possível, legal e financeiramente viável, tal como explicitamente claro nas IVS.

Francisco Espregueira - MRICS /Pt

Perito Avaliador de Imóveis

NOTA DO EDITOR: Conceito segundo a norma NBR 14.653 da ABNT: “Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, dentro das condições de mercado vigente.” 

Existe em nosso meio muita confusão a respeito do conceito da palavra valor, pois ela tem significado muito amplo. Mas essas discussões infindáveis têm pouca importância para a engenharia de avaliações: o que o avaliador busca é tão somente o valor que o bem avaliado possui no mercado de compra e venda, e isso se apresenta como um intervalo de valores em que os preços das vendas mais provavelmente ocorrerão. Por simplificação é comum citar esse valor não como um intervalo mas como um dado pontual, geralmente o valor central do intervalo, mas reconhecendo existir uma variação no seu entorno. 

Concluindo: valor de mercado de um bem pode ser definido como o preço médio praticado nas vendas de bens similares naquele momento, naquele mercado. Ou, de forma mais abrangente: é o resultado expresso em unidade monetária de uma estatística feita com os dados de vendas de bens similares como são praticadas usualmente ali.

EMPRESA CRIA PLATAFORMA GRATUITA QUE CONECTA CORRETORES IMOBILIÁRIOS EM TODO O BRASIL, ACELERANDO O PROCESSO DE LOCAÇÃO

Não é de hoje que a tecnologia está revolucionando o mercado nos mais diversos setores da economia. E é claro que o mercado imobiliário não ficaria de fora deste momento de transformação digital.

Com o publico cada vez mais presente no ambiente virtual, o setor imobiliário está usando a tecnologia, cada vez mais, para otimizar os negócios e otimizar processos de locação, o que diminuí o tempo dos envolvidos na negociação, com melhor custo-benefício.

O Homer – aplicativo pioneiro no setor imobiliário que utiliza inteligência artificial para realizar conexões entre os profissionais em todo o país – é um exemplo do que estamos falando.

Com o objetivo de ajudar corretores imobiliários a estabelecer novas parcerias entre si, a plataforma garante negócios de forma muito mais rápida, prática e segura; e o que é melhor: com garantia de comissão para os corretores.

Lívia Rigueiral, fundadora e CEO da startup, afirma que as parcerias entre corretores são imprescindíveis para aumentar as possibilidades de fechamento de negócios.

Para ela, um dos problemas mais recorrentes no dia a dia desses profissionais é, justamente, a falta de opções em suas carteiras de imóveis que atendam às expectativas e necessidades dos diversos perfis de clientes. Esse processo, além de demorado, acaba dificultando a concretização das vendas.

Um outro agravante que levou a fundadora do Homer a apostar neste negócio é que muitos profissionais ainda se sentem inseguros para realizar qualquer tipo de transação com corretor que captou o imóvel, sem garantia de recebimento da comissão.

Em entrevista exclusiva à Revista Capital Econômico, Lívia Rigueiral, CEO e fundadora da startup afirmou que um dos principais pilares estava na criação de um canal de comunicação seguro para que esses profissionais pudessem realizar suas operações. Na prática, a plataforma funciona como um grande espaço de Networking, porém entre corretores.

Confira um trecho da entrevista:

Revista Capital Econômico: O modelo de negócio é seguro?

Lívia Rigueiral: Sim! Hoje temos mais de 40 mil corretores cadastrados. O atrativo está na ampliação da carteira de imóveis, além de possibilidades de muitos negócios. A plataforma reforça a marca do corretor e traz muito mais credibilidade para o cliente final.

Revista Capital Econômico: Há quanto tempo a plataforma existe?

Lívia Rigueiral: Estamos presentes no mercado há quatro anos. Com investimento da Ipanema Ventures, iniciamos nossas atividades em 2016. Hoje já contamos com mais 40 mil corretores cadastrados, e a maioria estão presentes nos principais estados do Brasil, como São Paulo e Rio de Janeiro.

Revista Capital Econômico: Na prática, como se dá a transação comercial entre corretores?

Lívia Rigueiral: Com ajuda da inteligência artificial, a plataforma apresenta automaticamente os corretores com clientes ou imóveis dentro do perfil desejado, o que já aumenta as possibilidades de o negócio ser fechado de forma mais rápida.

Embora boa parte dos profissionais do setor utilizem o WhatsApp como uma ferramenta para realização de parcerias, muitas das vezes, o canal pode não ser tão assertivo, para o caso de um grande volume de mensagens recebidas. Quando eles utilizam o Homer – plataforma própria – a tecnologia já seleciona os imóveis indicados para cada perfil, otimizando o processo de comunicação e garantindo benefícios para os dois lados: profissionais e clientes. Uma outra garantia é que o aplicativo oferece a segurança de comissão garantida.

Revista Capital Econômico: A Plataforma ganha um percentual em cima das negociações realizadas entre os corretores que estabelecem parceria entre si?

Lívia Rigueiral: Aí é que está mais um diferencial da nossa plataforma: além de ser um serviço gratuito para os corretores, não cobramos comissão pelos negócios gerados pelo aplicativo. Temos um outro modelo de monetização, o que garante mais tranquilidade para o corretor, já que garantimos, também, sua comissão.

Outrossim acreditamos que esses profissionais são indispensáveis e, por isso, oferecemos soluções específicas para capacitar e otimizar suas rotinas de trabalho e, assim, oferecer uma melhor experiência aos consumidores tanto para o processo de locação quanto para o processo de vendas.

Sobre o Homer

O Homer é uma plataforma gratuita e pioneira que conecta corretores imobiliários em todo o Brasil. Fundada em 2016, a startup permite que os corretores façam parcerias imobiliárias com mais segurança, praticidade e garantia de comissão. Além disso, ajuda a otimizar a rotina de trabalho desses profissionais e, com isso, amplia as possibilidades de realização de negócios. Disponível para iOS, Android e desktop, o Homer possui mais de 40 mil corretores cadastrados na plataforma.

Para saber mais, acesse: www.homer.com.br

Fonte: Revista Capital Econômico

GLOSSÁRIO IMOBILIÁRIO

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DIREITO DE VIZINHANÇA: O QUE VOCÊ PRECISA SABER SOBRE O TEMA?

É comum que aconteça alguma situação conflitante na relação de indivíduos que possuem suas residências uma perto da outra, principalmente pelo fato de que algo que é benéfico para um morador pode gerar violações ao bem-estar e direito do vizinho. Para resolver esses casos, e fazer com que a sociedade viva em harmonia, surgiu o direito de vizinhança.

Trata-se de um conjunto de normas, dentre as quais se destacam os artigos 1.277 a 1.313 do Código Civil/02, que versam sobre os problemas causados pelas interferências indevidas entre imóveis próximos, com a finalidade de evitar prejuízos.

Quer entender melhor como funciona esse instituto? Então, continue a sua leitura!

O que é preciso saber sobre o direito de vizinhança

É importante saber que esse direito visa proteger a utilização anormal da propriedade, as árvores limítrofes, a passagem de cabos e tubulações, as águas, infiltrações, os limites entre prédios, os direitos de tapagem, de construir, entre outros.

A legislação criada busca impedir o uso abusivo da propriedade, podendo impor ao proprietário infrator condenado a uma obrigação de não-fazer e/ou pagamento de multa cominatória.

Entre alguns fatores seguros para efeitos da composição de conflitos, definidos pela doutrina, podemos citar: a natureza do uso, pré-ocupação, regras sobre as regras de edificações, localização do imóvel, limite de tolerância dos vizinhos etc.

Tipos de atos prejudiciais

Os atos prejudiciais podem ser:

- ilegais: quando estiver relacionada a algum ato ilícito, sujeitando o agente à obrigação de ressarcimento do prejuízo provocado;

- abusivo: são aqueles praticados em desacordo com a finalidade social, como o barulho em excesso; ainda que se encontrem nos milites da propriedade;

- lesivos: provocam danos ao vizinho, embora o agente não esteja usufruindo de forma anormal de sua propriedade.

Soluções providas pela legislação

É necessário ressaltar que o direito de vizinhança é um reflexo do direito de propriedade, que atua sob o conceito da função social, devendo considerar a boa-fé nas ações entre vizinhos.

Além disso, é importante entender que os imóveis vizinhos não são somente os confinantes, mas também os que se encontram nas proximidades desde que a conduta praticada por alguém em certo imóvel vá atingir diretamente sobe ouro, provocando incômodo ou demais danos.

Algumas ações podem ser ajuizadas para proteger os direitos de vizinhança. São elas:

- para impedir/obstar algo, como uma construção: Nunciação de Obra Nova;

- para defender a posse do morador: Ações Possessórias;

- para pedir a condenação do vizinho a fazer, não fazer, dar coisa certa ou incerta: Ações Condenatórias;

- para demarcar algum terreno ou dividi-lo: Ação Demarcatória ou Ação Divisória.

Veja um exemplo:

Conforme o artigo 1.286 do CC, O proprietário precisa tolerar a passagem de cabos e tubulações para o uso de seus vizinhos, por meio do recebimento de indenização que atenda também a desvalorização da área remanescente, se for impossível que o procedimento seja realizado de outra forma, ou se muito oneroso. Para estes casos, o interessado por de ingressar com ação de passagem.

Ou seja, é permitido que o proprietário exija que a instalação seja executada de maneira menos gravosa, bem como depois seja retirada, à sua custa, para outra localização do imóvel. Da mesma forma, o mesmo pode solicitar a realização de obras de segurança quando as instalações oferecem um grau maior de risco.

Responsabilidade civil pelos danos de vizinhança

Trata-se de uma responsabilidade objetiva, que gera a obrigação de indenizar independentemente da existência de culpa, se da conduta nociva do agente resulta um dano efetivo. É preciso a comprovação do nexo causal entre o ato do vizinho e o dano sofrido pelo outro como requisito fundamental para a caracterização do dever de indenizar recaindo o ônus da prova.

Ações envolvendo o direito de vizinhança

Para uma melhor compreensão, vamos exemplificar com alguns precedentes envolvendo o tema.

Ação demolitória

A 4ª Turma do STJ apreciou um caso sobre a servidão predial. Nele, os proprietários de uma residência levantaram uma parede, que provocou a obstrução da iluminação e ventilação prédio adjacente. Na demanda ajuizada, o magistrado de primeiro grau estabeleceu o desmanche da parede levantada. O tribunal de 2ª instância preservou a decisão, já que a parede erguida obstruía janelas que foram abertas no imóvel vizinho por um tempo superior a 20 anos.

Em recursos especiais, os réus da ação alegaram o desrespeito aos artigos 573, parágrafo 2º, e 576 do CC/16. Contudo, o ministro Luis Felipe Salomão expressou que as normas apontadas versam sobre os vínculos entre a vizinhança, não sendo úteis para a resolução de conflitos ligados à servidão predial, negando provimento ao recurso (REsp 207.738).

Perturbação do sossego

A cantora Simone adquiriu do STJ a confirmação das decisões de primeira e segunda instâncias que obrigaram sua vizinha ambientalista, a retirar de seu apartamento 25 cães que lá mantinha, por meio de decisão da 3ª Turma do STJ, podendo manter apenas 3 cães.

Além disso, a ministra Nancy Andrighi, relatoria do processo, afirmou que a ambientalista, mesmo não sendo proprietária do imóvel, é parte legítima, considerando que a obrigação de não gerar danos ao sossego, segurança e saúde é originária da qualidade de vizinhos, e não de proprietário (REsp 622.303).

Passagem forçada

O proprietário de uma fazenda, chamada São José, localizada em Rio Negro/MS, ajuizou uma ação para a construção de passagem forçada em desfavor dos proprietários da fazenda Rancho Grande, vizinha. Isso porque a fração de sua propriedade é dividida do restante pela ocorrência de um acidente geográfico o que gerou o encravado do trecho.

A perícia identificou que o local possuía duas passagens: uma por meio da fazenda Rancho Grande e outra pelo Rio Negro. Contudo, para realizar o ligamento por terra, era necessário fazer uma estrada que, por causa dos acidentes geográficos, seria muito onerosa e, para chegar à via pública, andaria em torno de 30 km.

A decisão que julgou o pedido improcedente por meio do juízo de 1º grau, foi mantido pelo tribunal estadual. O ministro Ari Pargendler, relator do recurso, entendeu que o proprietário da fazenda São José deveria ter direito à passagem forçada, já que a área encravada não tinha saída para a via pública e o acesso só seria viável caso fosse feita estrada a custos muitos altos. Também, o laudo da perícia afirmou que seria preciso construir duas pontes, drenagem e aterro em certos locais.

Para o relator, o entendimento de que as despesas com obras seriam dispendiosas foi o necessário para reconhecer a garantia da passagem forçada. Contudo, ele afirmou que o vizinho que iria suportar a passagem teria direito a uma indenização, que poderia ser estipulada em liquidação de sentença (REsp 316.336).

Conseguiu entender as principais questões sobre o direito de vizinhança? Trata-se de um instituto simples mas, muitas vezes, bastante conflituoso. Por isso, é importante estar sempre atualizado quanto à legislação para entender o contexto pelo qual o seu cliente está passando, analisar o caso da melhor forma e prestar um serviço de qualidade.

Agora que você entender melhor sobre o assunto, saiba como elaborar uma petição de “Ação indenizatória por prejuízos causados por obra vizinha”!

Fonte: ModeloInicial 

"DAQUI EU NÃO SAIO" - A RENOVAÇÃO DO CONTRATO EMPRESARIAL

Uma dúvida muito frequente aos empresários é quanto a renovação do contrato de locação de sua empresa. A ação de renovação da locação empresarial.

No exercício da profissão ouvimos dos clientes diversas dúvidas como essas: devo pagar luvas na renovação? Posso exigir que o locador renove o contrato? Até quando? Se ele vender o imóvel eu devo sair?

Bom, para os empresários que possuem seus comércios em imóveis alugados este post vai trazer algumas dicas práticas.

Vamos lá?

Proteção do fundo de comércio

Primeiramente é preciso explicar que a Lei que rege estas relações é a Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações) e, quando ela trata dos imóveis empresariais ela protege principalmente uma coisa que se chama “fundo de comércio”, ou seja, ela pretende proteger todos os investimentos que o empresário locatário fez no imóvel e, mais do que isso, as relações que os clientes criaram com aquele local, de modo que, se a empresa sair dali, for despejada, poderá perder os clientes que possui e os contratos que ainda fará.

Quem pode pedir

Também há sempre a dúvida em quem pode requerer esta renovação. Em regra, podem requerer a renovação do aluguel os locatários, os sócios da atividade empresarial, os sublocatários e a massa falida da empresa. A renovação vale para os imóveis em que estão estabelecidos os comércios, indústrias e sociedades civis com fins lucrativos (autônomos em geral), desde que possuam os requisitos para tal.

Luvas

Além disso, precisamos explicar que a lei não proíbe a cobrança das chamadas “luvas” quando do início do contrato de locação, mas veda expressamente sua cobrança quando da renovação do contrato. Isto quer dizer que o empresário pode pagar um certo valor a título de luvas para garantir a preferência na assinatura do contrato, porém o locador não pode cobrar qualquer valor para renovar tal contrato. Isto acontece para garantir que o empresário, após realizar um grande investimento, não fique à mercê do locador. Qualquer cláusula neste sentido é nula de pleno direito (art.51 da Lei 8.245/91) e a sua cobrança é até uma contravenção penal (art.43, inciso I da Lei nº8.245/91).

Requisitos para a renovação

A Lei de Locações permite ao locatário de imóvel empresarial exigir (obrigar) a renovação do contrato caso preencha e comprove alguns requisitos:

1º – Ter contrato escrito de, no mínimo, 05 anos ininterruptos;

A lei pede que o contrato seja escrito, com prazo determinado e tenha 5 anos de duração. Pode-se juntar também dois ou mais contratos sucessivos e ininterruptos para a soma de 5 anos, porém existe uma dúvida na doutrina e jurisprudência se vale a “soma de contratos” caso haja espaço de tempo entre eles. Entende-se, via de regra, que se o prazo for curto (ou seja, o tempo médio para que seja feita uma negociação) é possível essa soma de prazos para alcançar os 5 anos.

2º – Exploração trienal da mesma atividade empresarial;

O empresário deve estar há, no mínimo, 03 anos na mesma atividade (restaurante, loja de roupa, consultório odontológico etc.). Isto porque, entendeu o legislador que este é um prazo mínimo para que o empresário forme uma clientela e estabeleça o tal fundo de comércio. Permite-se, no entanto, que o empresário acrescente atividades, por exemplo, uma padaria que passou também a atender como restaurante. Neste caso, se entende que não houve mudança na atividade, somente um acréscimo. Mas se for uma padaria que virou restaurante, por exemplo, necessita-se que o restaurante esteja em funcionamento por 03 anos para ter direito à renovação.

3º – Perfeito cumprimento do contrato em curso;

O simples atraso eventual do aluguel não configura o não cumprimento do contrato. Até quando é proposta uma ação de despejo e o empresário purga a mora, pagando o quanto devido antes da continuidade da ação, também é possível entender que o contrato se encontra com cumprimento perfeito. Não pode, porém, o empresário locatário proceder recorrentes atrasos, pagar em locais não combinados, não pagar as taxas de condomínio (quando houver), tributos, seguro contra incêndio e outras demais despesas decorrentes da sua obrigação (artigo 23 da Lei nº8.245/91) vindo, nestes casos a não fazer jus à ação renovatória. Para entrar com a ação, deve apresentar a quitação de todos estes encargos.

4º – Apresentar uma garantia;

Deve o locatário apresentar carta assinada pelo fiador (e por seu cônjuge, se for casado(a)) que já garantia o contrato inicial, bem como pode apresentar novo fiador ou outra garantia (como caução, seguro fiança ou título de fundo imobiliário conforme artigo 37 da Lei nº8.245/91) . Em ambos os casos, é pacífica a jurisprudência no sentido de que é preciso comprovar novamente as condições financeiras do fiador antigo e da mesma maneira comprovar a situação financeira do novo fiador, se houver.

5º – Propor ação em tempo hábil;

Começa o prazo para propor esta ação um ano antes do término do contrato e este prazo se encerra exatamente há 6 meses antes do término do contrato. Isto quer dizer que o locatário que estiver com todos os requisitos a seu favor tem 6 meses para propor a ação e estes 6 meses começam um ano antes da data do fim do contrato. Por exemplo: se o contrato atual termina em 01/01/2019, o prazo para a propositura da ação renovatória vai de 01/01/2018 até 30/06/2018. Se a ação for proposta fora deste prazo, nenhum direito é reconhecido ao empresário que poderá ser despejado pelo locador.

6º – Apresentar proposta de novo aluguel e condições do novo contrato.

O valor do aluguel deve ser repactuado em ação renovatória, tendo em vista que, via de regra, a situação econômica do mercado sempre se altera no período mínimo de 05 anos. Desta maneira, o empresário deve propor na ação além da nova modalidade de garantia e do prazo do novo contrato, a forma e o índice de reajuste e o valor do novo aluguel, que deve ser baseado no valor de mercado.

Quais são as defesas do locador?

Especificamente o locador pode propor em sua defesa as seguintes matérias:

1º Falta dos requisitos acima descritos;

No caso de o locatário não conseguir provar qualquer dos requisitos acima, o locador pode apresentar este fato como sua defesa.

2º Insuficiência do valor do aluguel proposto pelo autor;

O locador pode entender que o valor proposto pelo locatário não seja adequado e provar, mediante perícia, que o valor é maior do que aquele que foi pedido no processo. Caso a ação esteja em trâmite após o término do contrato inicial (o que é muito comum) o juiz pode determinar um valor provisório do aluguel (que se limita a 80% do valor pedido pelo locador) que será pago pelo locatário até a sentença final.

3º Existência de melhor proposta;

Caso haja melhor proposta de terceiro para a locação do imóvel, pode o locador exercer sua defesa apresentando esta proposta em juízo, por escrito e com duas testemunhas. Caso o locatário possa cobrir tal proposta, ele dirá isso em juízo. Caso não possa cobrir a proposta, não haverá a renovação do contrato e o locador, juntamente com o terceiro que fez a proposta terão que indenizar o locatário pelos prejuízos que sofrer com a perda do ponto.

Ressalta-se que a proposta deve ser feita para a implantação de empresa com outro ramo de atividade daquele do locatário. Caso seja o mesmo ramo, não valerá a proposta.

4º Necessidade de realização de obras determinadas pelo Poder Público ou obras que aumentem o valor do negócio ou da propriedade;

Obviamente que caso o imóvel seja requerido pelo Poder Público para realização de obras não será possível a renovação. Também é o caso se o locador comprovar que fará obras que aumentem substancialmente o valor da propriedade. Ocorre que, se tais obras não forem iniciadas em 60 dias incorre o locador em crime apenado com detenção de 03 meses a 01 ano. Devendo ser paga ainda uma multa indenizatória para o locatário no valor de 12 a 24 vezes o valor do aluguel. Se tais obras não forem iniciadas no prazo de 03 meses, deve ainda o locador indenizar o locatário em todos os prejuízos que sofreu.

5º Utilização própria do imóvel ou dos descendentes, ascendentes ou cônjuges que se estabeleçam no local.

Esta é a chamada “exceção de retomada”. Se desdobra em duas hipóteses: a primeira é para o uso próprio do locador. Nesta hipótese, caso o locador for usar pessoalmente o imóvel não cabe a renovação da locação. Este uso poder ser residencial ou empresarial, caso em que o ramo empresarial não pode coincidir com aquele que o locatário exerce.

Na segunda hipótese é quando o locador vai usar o imóvel para empresa em seus descendentes, ascendentes, cônjuges ou ele próprio tenha maioria do capital social, também sendo necessário que não seja no mesmo ramo de atividade do locatário e que a empresa tenha mais de um ano de funcionamento.

Prazo que se renova o contrato

Entende-se que o prazo que se renova o contrato é pelo prazo do contrato já existente, ou seja, se o empresário tem um contrato de locação de 05 anos, a ação de renovação irá gerar um novo contrato com o prazo de mais 05 anos. Com este raciocínio podemos afirmar que, se o último contrato tiver 03 anos (sendo somado com um anterior de 02 anos para completar o requisito de no mínimo 05 anos) geraria um novo contrato com o prazo de apenas mais 03 anos.

Ocorre que a jurisprudência tem entendido que, como o prazo mínimo para a propositura da ação de renovação é de 05 anos, o resultado da ação não pode ser menor do que isso, pois a inteligência do artigo 51 da Lei nº 8.245/91 diz que cabe a renovação “por igual prazo”, e traz como requisito um prazo de 05 anos de contratos ininterruptos. Desta forma, muitas decisões vêm aceitando a renovação pelo prazo de 05 anos, independentemente do prazo do último contrato.

Da mesma forma, discute-se a possibilidade da ocorrência de várias proposições de ação renovatória, consecutivas, de modo a fazer com que o locador fique eternamente obrigado a locar o imóvel para o empresário locatário, que a cada 05 anos, por exemplo, propõe nova ação e consegue em juízo a posse do bem. Esta possibilidade certamente é um verdadeiro limitador do direito de propriedade. Ocorre, porém, que tanto a doutrina quanto a jurisprudência, em sua maioria, afirmam ser possível tal situação pois, consagrados os direitos do empresário em renovar o aluguel, em prol da proteção constitucional à livre iniciativa, exerce-se esta limitação ao direito de propriedade, já que este direito não é absoluto e a lei traz várias hipóteses em que há a possibilidade de retomada do imóvel.

A retomada do imóvel

Caso seja julgada improcedente a ação renovatória, o locador pode pedir o despejo do empresário locatário no prazo de 30 dias.

Mesmo que o empresário recorra da decisão, ainda assim pode ser despejado, se o locador fizer este pedido na contestação e se apresentar em juízo uma caução no valor de 06 a 12 meses de aluguel (a ser determinada pelo juiz). Somente neste caso, poderá exigir o despejo do locatário em sede de execução provisória da sentença.

Cláusula de vigência

É muito importante também frisar o seguinte: para o empresário locatário (principalmente aquele que pagou luvas ou que eventualmente comprou o estabelecimento empresarial junto com a locação) todo contrato de locação deve ter uma cláusula de vigência. Esta cláusula diz que os eventuais adquirentes do imóvel ora locado ficam obrigados a respeitar o prazo do contrato, pactuado com o locador. Com a presença desta cláusula é necessário que o contrato seja registrado na matrícula do imóvel locado, no Cartório de Registro de Imóveis.

Desta forma o empresário se garante caso o locador venda o imóvel, já que, caso não exista esta cláusula e/ou o contrato não esteja registrado em cartório, o adquirente poderá notificar o empresário no prazo de 90 dias após a alienação, dando prazo de 90 dias para o empresário desocupar o imóvel, sob pena de despejo.

E, neste caso, mesmo se o imóvel for doado, o donatário também pode exigir que o empresário desocupe o imóvel, nos mesmos termos.

Pois bem, estes são alguns aspectos da ação renovatória.

Espero que os tópicos aqui tratados tenham ajudado seu estudo ou a melhor compreensão do tema.

Dyego Freitas - Advogado. Diretor Jurídico e de Relações Institucionais da Câmara Municipal de Salto de Pirapora/SP. Pós-graduado em Direito Contratual e em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito. Entusiasta da Mediação e da Arbitragem (pública e privada). Editor do site MegaJurídico.com

Fonte: MegaJurídico