RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS DE CONDOMÍNIO NOS CASOS DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO REGISTRADO

Foi decidido pelo Superior Tribunal de Justiça que, havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. (Tese julgada sob o rito do art. 543-C do CPC/73 - TEMA 886) Jurisprudência em Teses – Edição nº 107.

Essa orientação consta do seguinte julgado:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015).

TEMA REPETITIVO 886:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

TEMA REPETITIVO 949:

Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edifício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança da taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.

INADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES

De acordo com o art. 389 do Código Civil, não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, além dos honorários advocatícios.

O art. 390 do Código Civil, em complemento, assenta que, nas obrigações negativas o devedor é havido por inadimplente desde o dia em que executou o ato de que se devia abster.

MORA

No que diz respeito à mora, o art. 394 do Código Civil reconhece que o devedor incorrerá em mora quando não efetuar o pagamento devido. O credor, por outro lado, incorrerá em mora quando não quiser receber o pagamento no tempo, lugar e na forma prevista.

Nessa perspectiva, o art. 395 do Código Civil prevê que o devedor responde por todos os prejuízos causados pela mora, além dos juros, atualização dos valores monetários e honorários advocatícios.

JUROS LEGAIS

Não havendo ajuste sobre os juros moratórios, ou nos casos de determinação legal, conforme previsão do art. 406 do Código Civil, eles serão fixados de acordo com a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.

O art. 407 do Código Civil também assinala que independentemente da alegação de prejuízo, o devedor deverá pagar os correspondentes juros de mora.

CLÁUSULA PENAL

A cláusula penal está tratada nos artigos 408 e seguintes do Código Civil.

Conforme assinala o art. 408, se o devedor deixar, ao menos culposamente, incorrer em mora ou deixar de cumprir a obrigação, incorrerá na cláusula penal.

Quanto ao momento, a cláusula penal pode ser convencionada com a obrigação ou em ato posterior.

Com relação ao conteúdo, nos termos do art. 409 do Código Civil, a cláusula penal pode ser vinculada à inexecução completa da obrigação, à mora ou a alguma outra cláusula especial.

Segundo o art. 410 do Código Civil, se a cláusula penal for prevista para incidir no caso do inadimplemento total da obrigação, o credor terá direito de optar por ela. 

No caso de previsão de cláusula penal para incidir nas hipóteses de mora ou de alguma outra cláusula especial, o credor poderá exigir a satisfação da obrigação juntamente com o pagamento da multa.

A propósito dos limites de valores, o art. 412 do Código Civil estipula que o valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o valor da obrigação principal a que estiver relacionada.

O legislador também contemplou a possibilidade de redução judicial da cláusula penal. Nesse sentido, o art. 413 do Código Civil realça que se a obrigação principal for parcialmente cumprida o juiz deverá reduzir equitativamente o valor da cláusula penal. Da mesma maneira, a redução deverá ser implementada sempre que o valor da pena for excessivo, considerando a natureza e a finalidade do negócio jurídico correspondente.

É possível que a cláusula penal esteja relacionada a uma obrigação indivisível. Nesses casos, de acordo com as orientações do art. 414 do Código Civil, ainda que apenas um dos devedores seja responsável pelo inadimplemento, todos incorrerão na pena. Contudo, o legislador faz a ressalva de que nesses casos só se poderá demandar integralmente do culpado, respondendo os demais pela correspondente quota. Sem prejuízo dessa regra, os devedores responsabilizados que não concorreram para o inadimplemento poderão exercer direito de regresso em face do culpado.

Se a cláusula, por outro lado, estiver vinculada à obrigação de natureza divisível, segundo o contido no art. 415 do Código Civil, somente o devedor responsável pelo inadimplemento deverá responder por ele.

É relevante pontuar, ainda, que a exigência do pagamento dos valores correspondentes à cláusula penal dispensa a alegação e prova de prejuízo, nos termos do art. 416 do Código Civil. De outro passo, mesmo que o prejuízo exceda o valor da cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Caso tenha havido ajuste nesse sentido, o valor da cláusula penal será considerado como o mínimo do valor de indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente.

DIREITOS REAIS

Os direitos reais estão elencados no art. 1.225 do Código Civil

São direitos reais: i) a propriedade; ii) a superfície; iii) as servidões; iv) o usufruto; v) o uso; vi) a habitação; vii) o direito do promitente comprador do imóvel; viii) o penhor; ix) a hipoteca; x) a anticrese. xi) a concessão de uso especial para fins de moradia; xii) a concessão de direito real de uso; e xiii) a laje.

Segundo o art. 1.226 do Código Civil, os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, são adquiridos por tradição.

Salvo exceção expressa, nos termos do art. 1.227 do Código Civil, os direitos reais sobre imóveis, constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos.

A propriedade também pode ser adquirida por usucapião.]

CONTRATO PRELIMINAR

As classificações dos contratos são realizadas de acordo com inúmeros critérios. 

Quanto à (im)permanência temporal, o contrato pode ser classificado como contrato preliminar ou contrato definitivo.

O contrato preliminar, também denominado de pactum em contrahendo, é um pré-contrato, antecedente à realização de outro contrato posterior. O compromisso de compra e venda é um exemplo de contratos dessa natureza. A disciplina dessa matéria pode ser encontrada nos artigos 462 e 466 do Código Civil.

Com exceção da forma, o contrato preliminar deve conter todos os requisitos essenciais do contrato principal subsequente.

Além disso, desde que do contrato preliminar não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do contrato definitivo.

Já o contrato definitivo é aquele que não está vinculado a outro contrato subsequente.

Ainda com relação ao contrato preliminar, de acordo com o art. 464 do Código Civil, caso a natureza da obrigação permita, o interessado poderá pretender judicialmente a suprimento da vontade do contratante inadimplente para conferir caráter definitivo ao contrato preliminar.

O art. 465 do Código Civil, por seu lado, assinala que caso o estipulante não dê execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito e requerer indenização por eventuais perdas e danos.

Outra questão relevante ligada à temática é a de que todos os contratantes têm o dever de atuar de maneira razoável para com os demais. O art. 466 do Código Civil, por exemplo, prevê que se promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.

FORMAÇÃO DOS CONTRATOS

A formação do contrato, basicamente disciplinada nos artigos 427 a 435 do Código Civil, se desdobra em quatro fases: i) fase preliminar, ou de negociação prévia; ii) fase de propositura, ou fase de propostas (policitação ou oblação); iii) fase de constituição do contrato preliminar; e iv) fase de constituição e conclusão do contrato definitivo.

DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO DO PROMITENTE COMPRADOR

O promitente comprador, nos termos dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, pode obter o direito real à aquisição do imóvel, caso realize uma promessa de compra e venda sem possibilidade de arrependimento.]

Para esse propósito, a promessa de compra e venda pode ser concretizada por instrumento público ou particular, devidamente registrado no correspondente Cartório de Registro de Imóveis.

O enunciado nº 435 das Jornadas de Direito Civil do CJF prevê que “o contrato de promessa de permuta de bens imóveis é título passível de registro na matrícula imobiliária.”

Além disso, o promitente comprador titular do mencionado direito real poderá exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel.

Nesse passo, de acordo com o enunciado nº 87 das Jornadas de Direito Civil do CJF “também se considera título translativo, para fins do art. 1.245 do novo Código Civil, a promessa de compra e venda devidamente quitada.

Considerando essas premissas, o promitente vendedor, ou terceiros cessionários do direito, estará obrigado a outorgar a escritura definitiva. Caso o promitente vendedor ou o terceiro não o façam, o promitente comprador poderá requerer a adjudicação do bem.

Segundo o enunciado nº 95 das Jornadas de Direito Civil do CJF “o direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).”

OUTROS SUJEITOS VINCULADOS ÀS OBRIGAÇÕES CUJA EXECUÇÃO SE FUNDAMENTA

Em algumas hipóteses, além exequente e executado, existem outros sujeitos direta ou indiretamente ligados às obrigações que servem de fundamento à execução.

São pessoas que, mesmo indiretamente, sofrem ou podem sofrer os efeitos dos atos expropriatórios decorrentes da execução.

Nesses casos, portanto, é necessário que o exequente tome providências para levar o conhecimento da execução aos referidos sujeitos, sob pena de ineficácia da alienação ou oneração.

Nessa perspectiva, quando a penhora recair sobre bens gravados por penhor, hipoteca, anticrese ou alienação fiduciária, deve o exequente requerer a intimação do credor pignoratício, hipotecário, anticrético ou fiduciário.

Da mesma forma, sempre que a penhora recair sobre bem gravado por usufruto, uso ou habitação, deverá ser providenciada a intimação dos titulares desses direitos.

Na mesma situação está o promitente comprador, que deverá ser intimado sempre que penhora recair sobre bem em relação ao qual haja promessa de compra e venda. Esta obrigação, é claro, só será indispensável se a promessa de compra e venda estiver registrada.

Nessa lógica, caso a penhora recaia sobre direito aquisitivo derivado de promessa de compra e venda registrada, o promitente vendedor também deverá ser intimado.

Seguindo o mesmo raciocínio, nos casos em que a penhora recair sobre imóvel submetido ao regime do direito de superfície, enfiteuse ou concessão (de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso), o superficiário, enfiteuta ou concessionário, deverão ser intimados para ciência da execução.

Igualmente, quando houver penhora de quota social ou de ação de sociedade anônima fechada, deverá ser determinada a intimação da sociedade empresária.

Ainda sobre a ciência de terceiros eventualmente submetidos aos efeitos da execução, a Lei nº 13.465, de 2017 alterou o CPC para prever a necessidade de intimação do titular da construção-base ou mesmo do titular de lajes anteriores, sempre que a penhora recair sobre o direito real de laje. Naturalmente, também há previsão expressa da necessidade de intimação do titular das lajes, quanto a penhora recair sobre construção-base.

Em todos os casos apresentados, nos termos do artigo 804 do NCPC, a ausência de ciência das pretensões executivas implicará ineficácia das alienações ou gravames em relação aos terceiros mencionados, que estiverem direta ou indiretamente ligados aos aludidos bens.

EXPROPRIAÇÃO DE BENS POR ADJUDICAÇÃO

O exequente e alguns interessados poderão adquirir os bens penhorados pela adjudicação, desde que não ofereçam em pagamento quantia inferior a indicada na avaliação.

O executado será informado do pedido de adjudicação através de intimação do seu advogado constituído nos autos. Caso não esteja representado por advogado, o executado será intimado por carta.

Pela obrigatoriedade de manter a atualidade dos dados do processo, será considerada realizada a intimação do executado que for dirigida ao endereço constante dos autos.

No caso de adjudicação de bens com valores diversos ao do crédito executado será preciso verificar se haverá saldo a ser pago pelo exequente ou pelo executado.

Caso o valor da quantia executada seja inferior ao valor dos bens que serão adjudicados, o adjudicante depositará de imediato em favor do executado a diferença apurada.

Se o valor executado for superior ao valor dos bens adjudicados, a execução seguirá seu curso pelo saldo.

Além do exequente, poderão requerer a adjudicação dos bens as seguintes pessoas:

a) os credores concorrentes que tenham penhorado o mesmo bem;

b) o cônjuge ou companheiro;

c) os descendentes ou ascendentes do executado;

d) o coproprietário de bem indivisível do qual tenha sido penhorada fração ideal;

e) titular de direito de usufruto, uso, habitação, enfiteuse, direito de superfície, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre bem gravado com tais direitos reais;

f) o proprietário do terreno submetido ao regime de direito de superfície, enfiteuse, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre tais direitos reais;

g) o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada, quando a penhora recair sobre bens com tais gravames, caso não seja o credor, de qualquer modo, parte na execução;

h) o promitente comprador, quando a penhora recair sobre bem em relação ao qual haja promessa de compra e venda registrada;

i) o promitente vendedor, quando a penhora recair sobre direito aquisitivo derivado de promessa de compra e venda registrada;

j) a União, o Estado e o Município, no caso de alienação de bem tombado.

Caso haja mais de um interessado na adjudicação do bem, deverá haver licitação entre eles.

No entanto, em condições de igualdade, o cônjuge, o companheiro, o descendente ou o ascendente, nessa ordem, terão preferência.

Também haverá preferência dos sócios para aquisição de quotas sociais ou ações de sociedades anônimas fechadas quando a penhora for realizada em favor de terceiro que não seja sócio da sociedade.

Decorridos 5 (cinco) dias, contados da última deliberação acerca da adjudicação, o juiz determinará a lavratura do respectivo auto.

A partir da lavratura do auto, assinado por todos os envolvidos, a adjudicação será considerada perfeita e acabada.

Em seguida serão expedidas as cartas de adjudicação, acompanhadas de mandado de imissão na posse, se disser respeito a bem imóvel, ou ordem de entrega, caso se trate da adjudicação de bem móvel.

Da carta de adjudicação deverá conter a descrição do bem imóvel, com remissão expressa à sua matrícula e registros, além da cópia do auto de adjudicação da prova de quitação do imposto de transmissão de bens inter vivos.

Se a penhora tiver recaído sobre bem gravado com hipoteca, o executado poderá exercer o direito de remição até a assinatura do auto de adjudicação. Para tanto, deverá oferecer pelo menos valor correspondente ao do maior lance oferecido. Quando houver falência ou insolvência do devedor hipotecário, o direito de remição poderá ser exercido pela massa ou pelos credores em concurso; nesse caso, porém, o exequente será obrigado a aceitar o preço da avaliação do imóvel, mesmo que tenha havido lance maior por terceiros. 

Antonio Evangelista de Souza Netto - Juiz de Direito de Entrância Final do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná. Pós-doutorando em Direito pela Universidade de Salamanca - Espanha. Pós-doutorando em Direito pela Universitá degli Studi di Messina - Itália. Doutor em Filosofia do Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo - PUC/SP (2014). Mestre em Direito Empresarial pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo - PUC/SP (2008). Coordenador do Núcleo de EAD da Escola da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná - EMAP. Professor da Escola Nacional de Formação e Aperfeiçoamento de Magistrados - ENFAM. Professor da Escola da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo - EMES. Professor da Escola da Magistratura do TJ/PR - EMAP.

Fonte: Artigos Jus Navigandi

O CUB / m²: CUSTO UNITÁRIO BÁSICO

Origem

O Custo Unitário Básico (CUB/m²) teve origem através da Lei Federal 4.591 de 16 de dezembro de 1964. Em seu artigo 54, a referida lei determina:

Art. 54: Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, calculados com observância dos critérios e normas a que se refere o inciso I, do artigo anterior.

Então para complemento, é necessário observar as considerações estabelecidas pelo artigo 53 da referida lei:

Art. 53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação, promoverá a celebração de contratos com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada tipo de prédio que padronizar:

I - critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção, para uso dos sindicatos, na forma do art. 54;

II - critérios e normas para execução de orçamentos de custo de construção, para fins de disposto no artigo 59;

III - critérios e normas para a avaliação de custo global de obra, para fins da alínea h, do art. 32;

IV - modêlo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação, para fins do disposto no art. 32;

V - critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das prestações, que poderá ser introduzido nos contratos de incorporação inclusive para o efeito de aplicação do disposto no § 2º do art. 48.

§ 1º O número de tipos padronizados deverá ser reduzido e na fixação se atenderá primordialmente:

a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais (subsolo, pilotis etc.);

b) o padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo em conta as condições de acabamento, a qualidade dos materiais empregados, os equipamentos, o número de elevadores e as inovações de conforto;

c) as áreas de construção...

Portanto, estes dois artigos da Lei Federal 4.591/64 esclarecem três aspectos muito importantes:

1. A responsabilidade de calcular o CUB/m² é dos Sindicatos da Indústria da Construção;

2. Período para divulgação: Os Sindicatos da Indústria da Construção Civil devem divulgar o CUB/m² até o dia 05 do mês, ou seja, o CUB/m² de janeiro deve ser divulgado até o dia 05 de fevereiro, o CUB/m² de fevereiro deve ser calculado e divulgado até o dia 05 de março e assim sucessivamente;

3. Cabe a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), através da Comissão de Estudo de Avaliação de Custos Unitários na Construção Civil (CE-02:139.13) do Comitê Brasileira da Construção Civil (ABNT/CB-02), elaborar a Norma que estabelece a metodologia a ser adotada pelos Sinduscons de todo o país para o cálculo do CUB/m².

Assim, o CUB/m² passou, a partir da publicação de sua primeira Norma Brasileira (ABNT NB-140:1965), a ser calculado e divulgado todos os meses pela maioria dos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, atendendo as diversas especificaçõs estabelecidas.

Aparato Legal e Técnico

Conforme detalhado anteriormente, o CUB/m² possui seu aparato legal que é a Lei 4.591/64. Além dele, o CUB/m² também possui seu aparato técnico, conforme esclarecido pelo artigo 53 da referida Lei. Atualmente a Norma Brasileira que estabelece a metodologia de cálculo do CUB/m² é a ABNT NBR 12.721:2006, portanto este é o arcabouço técnico do CUB/m².

Conceito

De acordo com o item 3.9 da Norma Brasileira ABNT NBR 12.721:2006, o conceito de Custo Unitário Básico é o seguinte:

"Custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão considerado, calculado de acordo com a metodologia estabelecida em 8.3, pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, em atendimento ao disposto no artigo 54 da Lei nº 4.591/64 e que serve de base para avaliação de parte dos custos de construção das edificações."

O CUB/m² representa o custo parcial da obra, isto é, não leva em conta os demais custos adicionais.

"Na formação destes custos unitários básicos não foram considerados os seguintes itens, que devem ser levados em conta na determinação dos preços por metro quadrado de construção, de acordo com o estabelecido no projeto e especificações correspondentes a cada caso particular: fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático; elevador(es); equipamentos e instalações, tais como: fogões, aquecedores, bombas de recalque, incineração, ar-condicionado, calefação, ventilação e exaustão, outros; playground (quando não classificado como área construída); obras e serviços complementares; urbanização, recreação (piscinas, campos de esporte), ajardinamento, instalação e regulamentação do condomínio; e outros serviços (que devem ser discriminados no Anexo A - quadro III); impostos, taxas e emolumentos cartoriais, projetos: projetos arquitetônicos, projeto estrutural, projeto de instalação, projetos especiais; remuneração do construtor; remuneração do incorporador."

A ABNT NBR 12.721:2006 deve ser adquirida diretamente na Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) http://www.abnt.org.br

Objetivo

O objetivo básico do CUB/m² é disciplinar o mercado de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro na determinação dos custos dos imóveis. Em função da credibilidade do referido indicador, alcançada ao longo dos seus mais de 40 anos de existência, a evolução relativa do CUB/m² também tem sido utilizada como indicador macroeconômico dos custos do setor da construção civil. Publicada mensalmente, a evolução do CUB/m² demonstra a evolução dos custos das edificações de uma forma geral.

Fonte: CBIC

NOTA DO EDITOR: 

Os Métodos de Quantificação de Custo e o Evolutivo são utilizados para identificar o custo de reedição de benfeitorias ou custo de reprodução, podendo ser apropriado pelo Custo Unitário Básico de Construção ou ainda por orçamento, com citação das fontes consultadas.
O mais comum é realizarem-se avaliações utilizando-se o Custo Unitário Básico de construção, editado pelos Sindicatos das Indústrias da Construção Civil de cada Estado.

UM NOVO MODELO DE NEGÓCIOS GANHA FORÇA: O IMÓVEL COMO SERVIÇO

Seria equivocado imaginar que entre os objetivos de brasileiros adultos, em especial os casados, tenha sido integralmente descartada a ideia de possuir um imóvel para chamar de seu. Dispor de uma residência fixa e quitada dá segurança para que outros planos sejam traçados — com os pés no presente e os olhos no futuro. Essa meta, no entanto, só está ao alcance de uma quantidade cada vez menor de pessoas que vivem nos melhores bairros das grandes metrópoles do país. Imóveis acessíveis ficam restritos a regiões afastadas e até a periferias propriamente ditas. Contudo, esse teimoso cenário pode começar a ser, parcialmente ao menos, sacudido. Três grandes construtoras do país estão dando uma guinada que deverá permitir que muitas pessoas tenham condição de viver nas melhores áreas dos grandes centros urbanos — desde que abandonem o sonho da casa própria. Vitacon, MRV e Cyrela entendem que, nos próximos anos, as cidades de ponta concentrarão residências temporárias. Encontra-se por trás desse movimento uma conjuntura de fatores que passa pela capacidade das famílias de financiar novos imóveis, pela queda dos níveis da poupança e pelo aumento do valor de mercado das unidades. Assim, as empresas não querem mais vender uma casa ou um apartamento — desejam fornecer um serviço de habitação.

Quem é do mercado garante: o setor da construção será um dos impulsionadores do crescimento em 2020. A taxa básica de juros (Selic) está no patamar de 4,5% ao ano, o menor da história, o que barateia o crédito imobiliário, tanto para o comprador quanto para o construtor. A expectativa é que, nos próximos cinco anos, os lançamentos de novas unidades em São Paulo passem de 8 bilhões de reais anuais para 30 bilhões de reais, o recorde alcançado em 2007. Ainda falta que vinguem alguns fatores, como a volta do emprego e do poder de compra e uma retomada mais vigorosa do PIB. Quem empreende, no entanto, não quer entrar no mar depois de a maré baixar — daí as apostas do momento.

7,8 milhões de residências é o déficit habitacional do país

Um problema fundamental das incorporadoras — financiar prédios inteiros, o que custa, claro, milhões de reais — está sendo resolvido com a adaptação de uma estratégia oriunda do mercado corporativo ao residencial. As companhias agora vendem unidades a investidores — e não importa se são grandes escritórios com bilhões de reais sob sua admi­nistração ou pessoas físicas. Esses compradores adquirem as unidades mas as deixam sob a gestão das próprias construtoras. "Fizemos um lançamento em Moema no fim do ano passado. Em uma noite, vendemos o prédio inteiro”, gaba-se Alexandre Lafer, CEO da Vitacon, que lançou sua plataforma em maio. "Entendemos que o momento é de oferecer os imóveis como serviço”, afirma ele.

Os sistemas de aluguel que as incorporadoras estão desenvolvendo se assemelham a outros serviços de compartilhamento de residências, como o Airbnb. Entretanto, em vez de alugar do dono de determinado imóvel, o inte­ressado loca direto da empresa. Tudo está incluído — manutenção, limpeza, contas como internet, luz e água, e toda a miríade de itens que compõem o orçamento residencial. São prédios inteiros que entram nesse sistema, e não somente uma ou outra habitação. Depois da Vitacon, a MRV, comandada por Rafael Menin, lançou o serviço em outubro. A Cyrela, de Elie Horn, anunciou em novembro que fará o mesmo. Num mundo conectado, onde pessoas podem trabalhar de diversos lugares, parece lógico que a aposta não será mais vender apartamentos e casas por meio de financiamentos que duram trinta anos. "A dinâmica na vida das pessoas está mais intensa. O consumidor quer que a comida chegue a ele. Ele não tem tempo mais de se deslocar até ela”, diz Luiz Antonio França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). "Toda essa modernização, essa mudança de comportamento, vai ser aplicada aos imóveis.”

A inovação nasce numa hora em que as perspectivas para o setor, repita-­se, são favoráveis. A construção foi a área que mais se beneficiou da retomada econômica em 2019 e teve crescimento, até o terceiro trimestre, de 4,4%, muito à frente do PIB do país, que subiu 1,6%. Para 2020, a expectativa também é boa. O Brasil deverá crescer próximo de 2,5%. Já a construção deverá ter uma alta superior a 3%. Apesar disso, ainda está longe de se resolver um problema-chave. No país há um déficit habitacional que aflige 7,8 milhões de famílias, de acordo com a Fundação Getulio Vargas. A evolução do mercado imobiliário, todavia, não está focada nesse público. Poucas das novas residências desse sistema disruptivo chegarão à tal fatia da população, uma vez que a diária de um apartamento pode custar 187 reais, como no caso do Itaim, na zona nobre da capital paulista. Será preciso mais inovação para tapar esse buraco.comportamento, vai ser aplicada aos imóveis.”

Fonte: VEJA

8 RAZÕES PELAS QUAIS VOCÊ PODE SER DESPEJADO DO IMÓVEL QUE VOCÊ ALUGA

A menos que você seja o seu Madruga, a chance de seu locatário pedir o imóvel de volta é bem grande. No seriado Chaves, o dono da vila, sr. Barriga, constantemente cobra os 14 meses de aluguel atrasados do pai da Chiquinha. É claro que se tratava de uma piada, uma vez que a dívida nunca aumentou ao passar dos anos. Na vida real, não teríamos tanta “compaixão”.

Acontece que falta de pagamento não é o único motivo pelos quais o inquilino pode ter o imóvel solicitado pelo proprietário. A lei 8.245/1991, conhecida como Lei das Locações, garante que o dono do imóvel peça liminar de despejo em algumas situações. Saiba quais são:

1. Descumprimento de acordo mútuo de desocupação

Você combinou que sairia do imóvel, mas não saiu? Uma liminar judicial pode chegar para você. Para que esse acordo seja válido, ele deve ser previamente escrito, assinado pelas partes e por duas testemunhas. No entanto, essa liminar só pode ser enviada após seis meses da quebra do acordo.

2. Extinção do contrato de trabalho

Em alguns casos, a empresa pode alugar um imóvel residencial a um colaborador. Se este trabalhador foi desligado, nada mais natural que ele ceda a casa ou o apartamento para aquele que o substituir na empresa. A liminar de despejo aqui servirá para garantir a desocupação mais rapidamente.

3. Fim de prazo de locação para temporada

Em cidades turísticas, como Caldas Novas ou Rio Quente, é comum alugar casas e apartamentos por prazos curtos. Uma vez que a procura é grande, o dono do imóvel precisa que ele seja desocupado logo para que seus novos inquilinos possam chegar. Caso os ocupantes anteriores insistam em não sair, o locador pode pedir liminar de despejo. Para solicitar este recurso pela razão de fim de prazo de locação para temporada, o dono do imóvel deve fazê-lo em até trinta dias após o vencimento do contrato.

4. Falecimento do inquilino sem sucessores legítimos para a locação

Se o inquilino, aquele que assinou o contrato de aluguel, venha a falecer, um herdeiro ou um cônjuge podem tornar-se o novo inquilino do imóvel. Caso contrário, o proprietário pode solicitar liminar para retomar o bem locado.

5. Permanência do sublocatário do imóvel, caso o contrato de locação seja extinto

Eu posso alugar um imóvel e depois alugá-lo para uma terceira pessoa, caso o contrato de locação permita essa modalidade. Isto se chama sublocação. No entanto, se o meu contrato de locação com o locador for extinto, automaticamente a sublocação deixa de existir. A liminar de despejo neste caso serve para pedir o imóvel de volta caso aquela terceira pessoa insista em permanecer no imóvel.

6. Reparações urgentes no imóvel

Caso o imóvel que você alugue seja, por exemplo, condenado pela Defesa Civil após uma tempestade, é possível que ele precise passar por reparações. Uma liminar de despejo será usada contra você em dois casos: se você realmente não puder permanecer no local durante as obras ou se você impedir que as obras de reparação emergencial sejam realizadas.

7. Falta de nova garantia pelo locatário

Precisa renovar seu contrato e não ofereceu nova caução ou um novo fiador? Você pode sim ser despejado.

8. Falta de pagamento em contrato desprovido de garantia

É por esse motivo que o seguro-caução e o fiador servem: se por ventura você não puder pagar o aluguel, essas garantias vão segurar a barra. Contudo, se o locador não recebeu tais garantias, ele poderá pedir o imóvel de volta.

OBSERVAÇÃO: Por falta de pagamento, não estou falando apenas do aluguel em si, mas também de IPTU, condomínio, seguro-incêndio e todos os “acessórios de locação” previstos em contrato. Então, cuidado para não deixar passar isso também.

Recebi uma liminar de despejo. E agora?

Não tem jeito: você vai ter que sair. Por lei, sua desocupação deve acontecer em até 30 dias (em alguns casos, esse prazo cai pela metade). Você pode até recorrer da liminar, mas deverá provar que seu despejo lhe trará danos graves e de difícil reparação. Seu advogado ajudará você a escrever sua defesa.

Depois dos 30 dias de ser notificado judicialmente, você ainda insistir em permanecer no local, a desocupação voluntária passará a ser coativa, podendo haver auxílio policial e arrombamento como forma de recuperar a posse do imóvel. E mais: móveis e automóveis que estiverem dentro do local depois do despejo ficarão sob guarda de um depositário particular ou judicial.

Em todo o caso, todas essas situações são passíveis de acordo. Por isso, uma orientação jurídica com um advogado é fundamental para que você saiba quais são seus direitos em qualquer uma das situações de despejo que tratamos acima.

Fonte: Jusbrasil

MÉTODO COMPARATIVO COM TRATAMENTO DE DADOS UTILIZANDO A ESTATÍSTICA INFERENCIAL

A inferência estatística tem-se firmado ao longo das décadas recentes como a melhor ferramenta para analisar e compilar dados quando da elaboração dos laudos de avaliação de imóveis

Considerações gerais

1) - Dentre os métodos de avaliação de imóveis por inferência estatística, merece destaque o de regressão linear, por ser o mais fácil de ser realizado e ser mais comum entre os profissionais da área de engenharia de avaliações

2) - Inclusive, este sistema de avaliação está bastante detalhado na NBR-14.653 parte 2, que lhe dedica minucioso capítulo

3) - A regressão linear se revela de uma grande clareza para a averiguação do mercado imobiliário

4) - Suas fórmulas são muito grandes e cansativas. Apenas mediante calculadoras e programas de computador podemos realizá-los com comodidade

5) - Se os dados forem errados, em termos de mercado, não adianta termos o melhor computador do mundo pois o cálculo sairá errado

6) - Pequenas diferenças de área, pequenas diferenças de idade e estado de conservação, contam pouco no cálculo final, isto porque trabalhamos com maior número de elementos amostrais e, por probabilidade, os erros costumam se compensar

7) - Portanto, em regressão linear costuma-se utilizar banco de dados, que nunca oferece muitos detalhes dos imóveis ali compilados

8) - No entanto, os atributos principais (variáveis independentes) tais como tipo de imóvel, padrão construtivo, localização, etc., são importantes de serem apreciados no cálculo, assim como as variáveis dicotômicas, tipo venda/oferta. O profissional deverá alimentar o programa de seu computador com estas variáveis, e este constitui o principal trabalho estatístico do avaliador

9) - Nas avaliações de imóveis urbanos, é recomendável o modo pré ordenado, seja por códigos alocados, seja por ordenadas "proxy", estabelecidas no eixo das coordenadas de cada variável

10) - Obviamente, primeiro calculamos cada dado amostral em reais por metro quadrado. Esta é a variável dependente, isto é, o valor de cada imóvel, o qual deve ser sempre decorrente das suas características

11) - Com estes valores unitários podemos trabalhar de dois modos no programa: da forma como eles se apresentam, ou transformados (logaritmos de valores do imóvel)

12) - A NBR-14.653 determina a trabalhar com eles do modo comum, visto que a transformação dos dados busca apenas adequá-los à normalidade da curva gaussiana, tornando, por outro lado, difícil a rápida apuração de valor do imóvel na análise gráfica.

Fonte: Perfectum Engenharia de Avaliações 

IMÓVEL SERÁ DADO EM GARANTIA DE QUALQUER CRÉDITO

Interessado em baratear e estimular o acesso das famílias a empréstimos bancários, a equipe econômica prepara medidas que facilitem o uso de imóveis como garantia de qualquer modalidade de crédito. Os bancos alegam que cobram juros altos nos financiamentos porque, em caso de inadimplência, têm dificuldade de executar garantias - no caso do crédito imobiliário, retomar o imóvel. 

Governo planeja facilitar uso de garantias 

A lei que instituiu a alienação fiduciária, autorizando que imóveis e veículos financiados sejam usados como garantia do empréstimo, ajudou a reduzir as taxas de juros desses financiamentos, mas o custo ainda é elevado. O Ministério da Economia e o Banco Central querem estender o uso de mecanismos de alienação a todas as formas de crédito.

A equipe do ministro Paulo Guedes quer que um mesmo imóvel seja dado em garantia em mais de uma operação, o que hoje é vedado pela lei da alienação fiduciária. A ideia é criar uma central de garantias imobiliárias, uma empresa privada a ser instituída pelo próprio mercado. A central será responsável por informar aos bancos o valor do patrimônio que um determinado cliente pode dar em contrapartida a um empréstimo.

 

Para se beneficiar, o interessado terá que alienar seu ativo - por exemplo, um imóvel - a essa central. A alienação significa que, enquanto não pagar os empréstimos que tomou com base nesse sistema, o cliente não pode vendê-lo. A vantagem é que ele pode obter crédito a juros mais baixos, que lhe permita adquirir outro bem, pagar o estudo de um filho no exterior ou solucionar problemas financeiros de curto prazo, por exemplo.

 

O diagnóstico é que, hoje, os imóveis são subaproveitados como fonte de liquidez e de acesso a crédito mais barato. Dados do IBGE mostram que os imóveis residenciais das 27 capitais somam hoje R$ 12 trilhões, sendo que 96% estão quitados, enquanto o mercado imobiliário movimenta apenas R$ 500 bilhões. Há espaço, portanto, para usar boa parte desse patrimônio para a obtenção de crédito. 

Uma pessoa que hoje financia a compra de sua casa não consegue atrelar esse bem a nenhuma outra linha de empréstimo, mesmo que o valor do imóvel esteja subindo no mercado. As mudanças exigirão a definição de um critério que estabeleça a ordem de pagamento, com base no imóvel dado em garantia, no caso de calote. A tendência é adotar a ordem cronológica. 

Fonte: Valor Econômico

GARANTIAS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO - MODALIDADES E ABUSOS PERPETUADOS POR LOCADORES E ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS

Luciana Vilhena Moraes Saldanha Fontolan*

A lei 8.245/91 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm) em seu art. 37 é clara ao especificar os tipos de garantia que podem ser dadas pelo locatário ou por terceiro ao locador ao firmarem estes últimos um contrato de locação, a saber, a caução, a fiança e seguro fiança. No parágrafo único do citado artigo consta também, claramente, a vedação, sob pena de nulidade de mais de uma garantia num mesmo contrato de locação.

Antes de adentrarmos com mais acuidade nos termos da lei, cumpre-nos fazer uma breve recapitulação dos conceitos dos tipos de garantia que podem ser exigidas e concedidas pelo locatário ou por terceiros. Vejamos:

A caução, primeira modalidade prevista em lei, pode ser dada pelo locatário por bens próprios, móveis ou imóveis, sendo que quando se referir a bens móveis, deverá ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos e, quando se referir a bens imóveis deverá ser averbada à margem da matrícula do respectivo imóvel, objeto da locação, no Cartório de Registro de Imóveis a que pertence. Além disso, e mais comumente, exige-se a caução em dinheiro, no valor correspondente a 3 meses o valor do aluguel pactuado. Neste caso, cumprida integralmente a obrigação do locatário, poderá este último levantar, ao final do contrato, referido valor, importante frisar, devidamente atualizado. Tal modalidade hoje é pouco utilizada, uma vez que o valor dado em garantia quase nunca suporta todas as obrigações devidas pelo locatário, em razão da demora na efetiva obtenção de sua desocupação do imóvel.

Já a fiança, segunda modalidade prevista na lei, é garantia pessoal concedida por terceiro em favor do credor/locador, podendo ser concedida no próprio contrato ou em documento apartado, já que o afiançado/locatário não participa desta relação. Tal garantia é prestada com base na confiança que tem o fiador em seu afiançado e pautada na solvabilidade daquele. Não há que se falar, portanto, que o fiador dá em garantia este ou aquele bem móvel ou imóvel de sua propriedade, como muitos pensam e trata-se de grave erro. O patrimônio do fiador/garantidor poderá ser apenas levantado, pesquisado, a fim de saber se o mesmo tem condições financeiras de arcar com eventual obrigação inadimplida pelo locatário/afiançado, mas nunca, em momento algum, ficam seus bens adstritos, vinculados ao cumprimento da obrigação como muitas vezes pensam e pretendem os locadores/administradores de imóveis.

Temos em terceiro e último lugar, o seguro fiança, modalidade esta mais segura e moderna e que a meu ver deveria ser adotada na maioria das situações. Infelizmente pelo seu custo, considerado alto por alguns e por exigir do locatário uma ficha cadastral sem máculas, acaba por impedir e afastar a sua efetiva utilização.

Ocorre que apesar de expressamente vedada por lei, a exigência e inserção num mesmo contrato de locação de mais de uma modalidade de garantia é corrente, falha esta cometida em sua maioria por locadores desavisados e pelas administradoras de imóveis que costumam intermediar as locações.

Note-se que nos contratos "modelo" ou "padrão" mais utilizados, verifica-se quase que em sua totalidade a menção a garantia fidejussória e, por outro lado, contêm cláusula indicando e vinculando um bem imóvel do fiador, visando com este último também garantir a relação locatícia.

Tal prática é nula e abusiva, sendo utilizada, principalmente, por desconhecimento e ignorância das partes, bem como pelos próprios usos e costumes do lugar.

Infelizmente é muito comum vermos que quando o locador solicita a garantia fidejussória, junto com ela muitas vezes exige este último do fiador cópias de no mínimo 2 matrículas de imóveis que sejam de sua propriedade e indevidamente vinculam um desses imóveis no contrato a ser firmado, muitas vezes chegando a averbar referido instrumento perante o Cartório de Registro de Imóveis. Ora, neste caso temos a garantia pessoal (fidejussória) e a real (caução em bem imóvel) e tal previsão não pode, nem deve prevalecer.

Tal prática constitui contravenção penal, punível com prisão simples de 05 dias a 06 meses ou multa de 3 a 12 meses do valor do último aluguel, conforme preceitua o inciso II do art. 43 da lei 8.245/91.

Além disso, a duplicidade de garantias torna inválida a garantia prestada em excesso, não sendo, portanto qualquer vantagem ao locador ou às administradoras de condomínio exigirem ambas. Neste ponto, O Prof. dr. Gildo dos Santos1 sustenta que, apesar de não haver dispositivo legal neste sentido, deveriam ser nulas todas as garantias prestadas, caso haja mais de uma, como forma de punição ao locador.

Por fim, é certo que seria muito mais trabalhoso, mas o mais correto, caso fosse adotada a garantia fidejussória num contrato de locação, que fosse neste incluída uma cláusula em que o fiador devesse, a cada ano do contrato, renovar a sua ficha cadastral, comprovando sua solvabilidade. Outra opção, já num contrato em que a garantia prestada fosse a caução em dinheiro, de que a cada ano e caso a atualização do valor depositado não fosse suficiente, complementasse o locatário a diferença entre o valor do aluguel corrigido e o valor depositado como garantia atualizado, garantindo assim uma menor desproporção entre ambos e evitando um futuro prejuízo ao locador.

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1 Em sua obra "Locação e Despejo", 4ª edição, Editora Revista dos Tribunais

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*Sócia do escritório Almeida Alvarenga e Advogados Associados

Fonte: Migalhas

PERMUTA COM CONSTRUTORA - RISCOS E CUIDADOS

Inicialmente, é importante destacar que se entende por permuta a troca de um objeto por outro. Na área imobiliária, a permuta é muito comum entre construtoras/incorporadoras e proprietários de terrenos.

Contudo, apesar de se tratar de uma negociação corriqueira, vale lembrar que as construtoras/incorporadoras visam lucro e são sempre auxiliadas por um forte setor jurídico. Inúmeras são as formalidades e necessidades na negociação, para que o proprietário do terreno esteja amparado e seguro na permuta do seu imóvel.

A permuta está devidamente regulamentada pela Lei 4.591/64 que traz as observações para que a negociação aconteça de forma segura.

Dentre tantas informações necessárias, convém destacar uma que não consta em lei: a importância de se estabelecer em contrato de permuta uma garantia ao proprietário do terreno, que irá entregar seu imóvel e aguardar pela construção de coisa futura.

“Vamos imaginar que determinado proprietário permutou seu terreno por alguns apartamentos a serem construídos futuramente. Com base no contrato assinado, qual a garantia que ele tem de que os imóveis realmente serão entregues? Caso não sejam, ele terá apenas a via judicial para recorrer ao prejuízo. Por isso se faz importante prestar atenção no contrato”, afirma a advogada Paula Farias, especialista em direito imobiliário.

Uma das garantias aceitas é a alienação fiduciária. Apesar de bastante comum entre particulares e bancos, nada impede que na negociação de permuta, o proprietário do terreno peça como garantia outros imóveis já prontos da construtora. Essa previsão está expressa no artigo 38 da Lei 9.514/1997.

Isso significa dizer que, caso os imóveis permutados não sejam entregues, uma simples consolidação de propriedade dos bens dados em garantia já faz com que o proprietário não fique no prejuízo.

Paula Farias - Advocacia; Direito Imobiliário.

Fonte:Artigos JusBrsdil

MRV INICIA VENDAS TOTALMENTE DIGITAIS

A MRV Engenharia deu início, em Belo Horizonte, ao seu processo de venda realizada online em todas as etapas - escolha do apartamento, envio de documentação do cliente para análise do correspondente bancário da Caixa Econômica Federal, aprovação de crédito e assinatura do contrato digital com a incorporadora. Segundo Rafael Menin, copresidente da MRV, após a definição da unidade a ser adquirida, o consumidor pode realizar, por meio da plataforma de vendas digital da companhia, a totalidade do processo em uma hora.

Há intenção que, entre 90 e 120 dias, o modelo que permite a totalidade da venda online, iniciado na capital mineira, seja estendido para todo o país. A plataforma inclui todos os imóveis da MRV para venda - enquadrados no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida ou financiados com recursos de poupança, ou para locação pela plataforma Luggo. “A escalada será muito rápida”, afirma o copresidente.

Com a plataforma digital, o comprador de um imóvel pode optar, de acordo com Menin, pela possibilidade de fazer o processo todo online - com suporte de ferramentas de inteligência artificial que permitem, por exemplo, avaliar qual o apartamento e o plano de pagamento que mais se encaixam à sua necessidade - e sem um profissional de corretagem. Se preferirem, os clientes podem ter a operação assistida, no plantão de vendas, por um corretor, ou realizar a aquisição pela internet com o suporte de corretor virtual.

De acordo com Menin, a MRV pretende oferecer aos clientes um “ecossistema de moradia” completo, em que o consumidor pode, além de comprar unidades novas da incorporadora, vender seu apartamento usado, comparar se vale mais a pena alugar ou comprar imóvel, e contratar produtos e serviços. Esse formato completo será oferecido no prazo de 12 a 18 meses.

De 2014 a 2018, os investimentos da MRV em transformação digital nos processos construtivos e inovações com foco no consumidor somaram R$ 250 milhões. No ano passado, os desembolsos chegaram a R$ 80 milhões. Para 2020, estão previstos R$ 110 milhões.

Já a Tenda tem programados, para este ano, investimentos de R$ 9 milhões em desenvolvimento de produtos digitais, o triplo do valor de 2019, segundo o diretor executivo de marketing e tecnologia da companhia, Luis Martini. Esses aportes não incluem tecnologias relacionadas a infraestrutura e a equipamentos.

Segundo Martini, a Tenda está “mapeando a jornada de compra dos clientes” para, em algum momento, oferecer a possibilidade de realizar a compra 100% digital. Por enquanto, há etapas que podem ser realizadas no formato, como a assinatura digital do contrato. “Nosso cliente vai à loja para tirar dúvidas sobre o programa habitacional, valoriza a visita e confia muito nos agentes de venda”, afirma o diretor.

De acordo com o executivo, uma das operações mais difíceis de serem realizadas no meio digital é a da documentação, pois chega a haver onze anexos a serem enviados. Martini conta que há um aprendizado da Tenda com a plataforma de comercialização criada para imobiliárias parceiras, no ano passado, que será levada à força de vendas própria da Tenda. Essa plataforma foi criada em julho e resultou em crescimento da base de empresas parceiras cadastradas e do número de processos enviados para análise de crédito.

Em 2019, a Tenda lançou aplicativo de vendas que possibilita aos clientes simulações de compra, acesso a conteúdo do Minha Casa, Minha Vida e agendamento de visita a lojas. Outro aplicativo permite a quem já comprou um apartamento emissão de segunda via de boleto e acompanhamento da gestão da obra. “O foco é melhorar a experiência do cliente”, afirma Martini.

Fonte: VALOR ECONôMICO

A OBRIGATORIEDADE DE PAGAMENTO DA TAXA CONDOMINIAL

A taxa condominial é uma obrigação legal que se consubstancia materialmente em um determinado valor que impõe ser pago todos os meses e de forma sucessiva pelos condôminos, vale dizer, pelos proprietários ou promitentes compradores (equiparados pela legislação civil aos proprietários e, portanto, igualmente condôminos).

Em sua qualidade de obrigação jurídica, a taxa condominial se destina a custear as despesas e serviços relacionados à área comum do condomínio edilício, sendo certo que os seus contornos, expressos em valor, encontram guarida nos atos consignados em assembleia, onde são computados os custos fixos e variáveis que se descortinam correntemente e que se associam à indispensável gestão condominial.

De ser observado que a soma dos empenhos fixos e variáveis gera um valor que passa a ser dividido entre os condôminos, obedecendo ao critério da fração ideal ou a outro, desde que previsto expressamente na convenção.

O caráter peremptório da obrigação independe do fato do condômino residir ou não no imóvel, de fazer uso direto ou indireto do bem, de retirar ou não frutos da propriedade, sendo certo que, caso deixe de pagar, insere-se o condômino no âmbito da inadimplência, sujeitando-se às consequências e aos rigores dessa particular situação fática.

A mera possibilidade da execução da dívida, agora transmutada em título executivo extrajudicial, faz com que a cobrança possa transcorrer de forma mais célere e apta a gerar medidas patrimoniais restritivas e constritivas, tais como a penhora de valores e, excepcionalmente, até mesmo a perda do bem.

O síndico tem o dever de atentar para o status da inadimplência condominial e de acompanhar as medidas de cobrança que devem, em princípio, seguir as linhas primárias da mediação e da conciliação, sempre que possível; contudo, superadas, sem êxito, essas etapas vestibulares, abre-se o indispensável caminho da execução judicial, vez que a taxa condominial se encontra vinculada a um aspecto fundamental da gestão de condomínios: a saúde financeira do empreendimento, sem a qual, coloca-se em risco a governança e toda a gama de serviços esperada pelos demais condôminos adimplentes que não podem e não devem arcar com os prejuízos causados por aquele que deixa de cumprir com exatidão o seu dever para com o pagamento regular da taxa condominial.

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Vander Ferreira de Andrade é advogado. Especialista, mestre e doutor pela PUC-SP. Presidente da Associação Paulista de Síndicos Profissionais e Pró-Reitor de Administração e Planejamento do Centro Universitário Fundação Santo André.

Fonte: Migalhas de Peso

CONSTRUTORA PAGAR COTA DE CONDOMÍNIO MENOR É ILEGAL

Há construtoras, aproveitando-se do fato da maioria dos compradores não lerem a convenção, que vem impondo aos proprietários de unidades adquiridas na planta uma relação leonina. Isso ocorre quando o edifício é entregue aos adquirentes, e ainda faltam algumas unidades a serem vendidas, sendo os moradores obrigados, por força da escritura de convenção, pagar a quota de condomínio num valor superior ao que seria correto. 

A construtora, ao elaborar sozinha a convenção do condomínio, estabelece que somente as unidades vendidas pagarão a quota de condomínio integral e que as unidades que pertencem ao investidor/construtora, enquanto não forem vendidas pagarão, por exemplo, apenas 30% da quota de condomínio. Tal cláusula abusiva é encontrada também em alguns estatutos de associação de condomínios fechados, onde os lotes de propriedade do loteador se valorizam à custa dos adquirentes que assumem todas as despesas de manutenção e conservação do empreendimento. 

Prejuízos expressivos em alguns casos

O cálculo funciona da seguinte maneira: se o valor das despesas ordinárias (porteiros, faxineiras, água, energia elétrica, etc) resulta na quota de condomínio de R$1.000,00 por unidade ocupada ou vendida, a construtora pagaria somente R$300,00 (30%) pela unidade que ainda está à venda. 

O problema gera prejuízos expressivos em alguns casos, pois na hipótese de um edifício com 50 unidades, tendo sido vendidas apenas 20 apartamentos, os 30 apartamentos da construtora pagariam R$9.000,00. O valor de R$21.000,00, referente aos 70%, seriam transferidos para os 20 apartamentos, os quais pagariam a quota de R$1.000,00 mensal acrescida de R$1.050,00 que seriam de responsabilidade da construtora. O resultado seria cada proprietário que comprou o apartamento ser cobrado no valor mensal de R$2.050,00, o que configura ilegalidade, por acarretar enriquecimento sem causa do construtor. 

Convenção unilateral

Pelo fato da convenção ser elaborada unilateralmente pela construtora, a cobrança indevida é maquiada, como se fosse legal, e os condôminos por confiarem em demasia pagam a quota acima do valor correto sem nada questionar.

A obrigatoriedade de pagar as despesas de condomínio decorre do direito de propriedade, sendo o condômino é obrigado a pagar as despesas de conservação e manutenção da edificação/condomínio, independentemente de residir/trabalhar ou não na sua unidade. O valor a ser pago por todas as unidades deve ser igualitário, pois se paga pelo que se utiliza ou pelo que está à disposição, sendo que a lei determina que todos os moradores têm o mesmo direito de usufruir das áreas comuns e dos empregados. 

Tendo em vista que essas despesas beneficiam todas as unidades, inclusive, as que estão à venda, qualquer regra que venha a isentar ou reduzir o percentual de participação de unidade não vendida no pagamento dos custos necessários à preservação da propriedade coletiva, acarretará enriquecimento ilícito pelo beneficiado.

Forma de lucro condenável

A construtora que impõe tal cláusula na convenção visa o lucro e a redução de despesas de forma condenável, transferindo ilegalmente a responsabilidade aos demais condôminos. Porém, trata-se de típica relação de consumo entre os compradores prejudicados e a construtora, motivo pelo qual a cláusula que determina esse rateio desigual é abusiva e pode ser anulada, conforme o art. 51 do Código de Defesa do Consumidor: “Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: […] IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade”.

Diante da ilegalidade, os condôminos, devidamente assessorados juridicamente, podem valer-se da lei e de sua autonomia administrativa para rerratificarem a convenção, de modo a garantir o rateio justo entre todas as unidades incluindo-se as que são de propriedade da construtora ou da empresa loteadora, conforme o caso. 

Consolidação do prejuízo

A condução amadora num caso dessa complexidade pode resultar na consolidação do prejuízo, já que a construtora ou loteadora possui um departamento jurídico competente, apto a afrontar o síndico que não tem domínio das diversas leis aplicáveis ao caso. Os condôminos lesados, mediante uma condução técnica, podem ainda, exigir o reembolso de todas as despesas pagas a mais no período em que vigorou a convenção elaborada pela construtora ou pelo loteador. 

A prática dessas táticas montadas pelas construtoras e loteadoras decorre da desunião dos compradores, que deixam de se defender de forma adequada ao não se organizarem mediante uma assessoria jurídica unificada e especializada, favorecendo assim prejuízos que poderiam ser evitados. 

Kênio de Souza Pereira - Advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.; Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.

Fonte: Artigos Emorar

JUROS IMOBILIÁRIOS NÃO TÊM MAIS ESPAÇO PARA CAIR, DIZ ASSOCIAÇÃO DO SETOR

O mercado brasileiro dos financiamentos imobiliários assistiu a uma acirrada batalha de bancos nos últimos anos. Na rasteira dos juros básicos da economia, a Selic, que despencou de 14,25% ao ano, em 2016, para 4,5% em 2019, as maiores instituições do país se engajaram em uma sucessão de cortes e anúncios em busca do posto de juros mais baixos do mercado. Essa batalha pode ter chegado ao fim, e as taxas do financiamento da casa própria ou já atingiram seu piso, ou estão muito perto dele.

É o que afirma a nova presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Cristiane Portella. “Podem acontecer novas reduções, mas nada na magnitude do que vimos até aqui”, disse ela em entrevista ao site da EXAME.

Pesa na conta o fato de o crédito imobiliário trabalhar com prazos longuíssimos – se, nesse meio tempo, a Selic, que define o custo do crédito, volta a subir, os empréstimos feitos hoje, a juros muito baixos, acabarão esmagando as margens das instituições. “A boa gestão recomenda não reduzir muito mais do que o que já chegou até aqui, dada a possibilidade, mesmo que remota, de a Selic voltar a ser alta”, disse Cristiane, que também comanda a área de financiamentos imobiliários do Itaú Unibanco.

Para ela, o segmento vive um momento inédito de competição acirrada que deixa a situação bastante favorável para o consumidor. Isso se deve, em boa parte, ao advento da portabilidade de crédito. Regulamentada em 2014, a portabilidade permite aos clientes transferirem seu empréstimo para outro banco com juros mais baixos. É um mecanismo ainda usado por poucos, mas que, mesmo assim, foi essencial para fermentar a briga entre os concorrentes. “Há uma contraofensiva dos bancos para renegociar as condições e não perder o cliente”, disse ela.

Para Cristiane, a conjunção de juros baixos e preços ainda em conta fazem do momento uma ótima oportunidade para quem pode comprar um imóvel. Mas, alerta, não adianta esperar pelas mesmas valorizações astronômicas dos anos de boom – “não devem se repetir e nem seria saudável”, diz, “o que vamos fixar dessa crise é aprendizado”.

Do lado de dentro do balcão, a executiva vê uma grande reconfiguração se desenhando na maneira como os bancos levantam seus recursos, após uma era em que praticamente todo o crédito imobiliário comercial vinha tranquilamente do caixa das poupanças – “não haver alternativas pode começar a limitar a oferta de crédito em um curto período”, afirmou.

A poupança sempre foi uma das principais fontes de recursos dos bancos para a concessão de financiamento imobiliário no país, mas, com os juros cada vez menores, ela tende a perder depósitos. Como isso afeta o crédito imobiliário?

Nosso financiamento é ainda muito baseado na poupança, e não ter alternativas pode limitar a oferta de crédito. Não está limitando neste momento porque o mercado imobiliário ainda está se recuperando de uma crise, mas pode começar a limitar em um curto período. Em 2019, o volume de financiamentos cresceu em torno de 30%, e 2020 começou no mesmo ritmo. O que tem hoje na poupança é mais do que suficiente para atender a demanda dos próximos dois ou três anos, mas, para chegar ao tamanho que o mercado deveria ter, vão ser necessárias outras fontes além dela.

Qual é o tamanho que o mercado deveria ter?

O volume do crédito imobiliário no Brasil é ainda muito pequeno, em proporção ao PIB, se comparado a outros países. Em 2019, o crédito imobiliário ligado à poupança movimentou cerca de 75 bilhões de reais. Nos melhores anos, por volta de 2012, chegamos a mais de 100 bilhões de reais. Deveria ser o dobro disso, e, só com recursos da poupança, não será.

Se a poupança deve perder protagonismo nos financiamentos imobiliários, que outras fontes irão complementá-la?

Tem as LCIs [Letras de Crédito Imobiliário], que já representam uma parte importante da carteira dos bancos, e, mais recentemente, as LIGs [Letras Imobiliárias Garantidas], que são um produto amplamente usado em mercados desenvolvidos e estão começando por aqui. As LIGs são títulos com segurança absoluta, mas com prazos mais longos, e o investidor brasileiro não está acostumado a ter que deixar o dinheiro preso em uma aplicação, em troca de uma remuneração maior. É uma questão cultural que ainda precisa ser trabalhada para que as novas opções peguem de fato. Com os juros baixos, também cresce o número de fundos querendo diversificar sua carteira e investir em empreendimentos imobiliários, o que traz recursos para o setor. Antes, as incorporados basicamente iam ao banco e pediam um empréstimo, mas, agora, o financiamento delas está deixando de ser uma coisa só, carimbada, para se tornar um mix de fontes.

Começa também a haver uma diversificação nas modalidades de financiamento imobiliário oferecidas pelos bancos ao cliente final. É o caso dao linha atrelada ao IPCA, lançada no ano passado pela Caixa e pelo Banco do Brasil.

Como essa diversificação muda o mercado?

Diversificação é sempre bem-vinda. São mais opções para o consumidor, e em um momento em que a concorrência está bastante aquecida. Mas é importante que as pessoas conheçam e entendam bem essas novas opções antes de optar por contratá-las. O financiamento atrelado ao IPCA, por exemplo, proporciona uma parcela menor no começo, mas pode ter muita instabilidade ao longo dos anos.

O que, na sua opinião, indica que a concorrência entre os bancos está aquecida?

Eles ficam anunciando cortes nos juros do crédito imobiliário; é algo que não acontecia antes. Eles estão brigando pelos clientes. A redução da Selic e a regulamentação da portabilidade foram essenciais para isso. A portabilidade demorou a pegar, estima-se que menos de 2% dos clientes tenham migrado, mas isso não significa que não esteja funcionando. Os pedidos de portabilidade são muito maiores do que os financiamentos de fato portados, porque os contratos vão sendo repactuados a taxas mais baixas. Há uma contraofensiva dos bancos para renegociar as condições e não perder o cliente. Como a intenção da medida não é aumentar a portabilidade, mas, sim, melhorar a negociação para o cliente, então o objetivo está sendo plenamente cumprido.

Podemos ainda esperar novos cortes nos juros da casa própria?

Eu não vejo mais muito espaço para eles caírem. A remuneração da poupança é atrelada à Selic. Se a Selic subir, o custo da poupança também sobe. Como o crédito imobiliário trabalha com prazos muito longos, a boa gestão recomenda não reduzir muito mais os juros do que o que chegaram até aqui, dada essa possibilidade, mesmo que remota, de a Selic voltar a ser alta. A Selic pode cair um pouquinho mais e os bancos podem fazer novas reduções, mas nada na magnitude vista até aqui, com taxas que foram de 10% para 7,5% em um curto período de tempo.

Em sua visão, é um bom momento para comprar um imóvel?

É um excelente momento. Os juros nunca estiveram tão baixos, e as taxas que estão sendo concedidas agora não vão ser repactuadas com o cliente depois, porque isso não acontece quando os juros sobem. Os preços também não subiram muito ainda. Em 2019, o valor dos imóveis subiu próximo da inflação, e isso já é a boa notícia, tendo em vista que estava caindo. Em algum momento, os imóveis voltam a se valorizar acima da inflação. Então, quem conseguir comprar agora, seja para morar ou investir, estará numa boa posição.

Esse possível novo ciclo de valorização no preço dos imóveis e de crescimento na atividade do setor pode repetir o que se viu nos anos de boom do mercado imobiliário, entre 2007 e 2012?

Acredito que não e que nem seria saudável. A crise de 2016 trouxe muitos aprendizados para todos – os bancos, as incorporadoras e os consumidores. Vale para os distratos, a inadimplência, o excesso de lançamentos, as pessoas que não conseguiram vender seus imóveis depois. Tudo isso trouxe muitas lições e fomenta uma retomada consistente, mas gradual e responsável. O que vamos fixar dessa crise é aprendizado. Se formos errar, que sejam erros diferentes, e não os mesmos do passado.

Fonte: EXAME