SEM INTERESSE DOS CONCORRENTES, CAIXA FICA SOZINHA NO SISTEMA DE VOUCHER DO MINHA CASA

Não vingou a ideia do governo federal de aumentar a concorrência bancária na faixa do Minha Casa Minha Vida (MCMV) que atende as pessoas mais pobres. Nenhum banco privado apareceu na reunião realizada há alguns dias no Ministério de Desenvolvimento Regional (MDR) para discutir o modelo de operação do novo sistema de voucher que será anunciado em breve, como parte da reformulação do programa habitacional. Sem candidatos a abraçar esse novo modelo, a conclusão do ministério é que só a Caixa Econômica Federal pode ser o agente operador. 

Ninguém quis. O voucher funcionará como um crédito para beneficiários usarem na compra, construção ou reforma da casa própria. A iniciativa será voltada para famílias com renda mensal de até R$ 1,2 mil, aproximadamente, em cidades com até 50 mil habitantes. Mas a própria Caixa torceu o nariz quando convocada para assumir essa missão. Como o crédito não tem valor elevado, o custo da operação não é bem diluído. Além disso, no passado o sistema de vouchers já foi aplicado em outros programas, mas sem sucesso por conta das dificuldades de fiscalização da aplicação correta dos recursos. 

Ninguém sabe. O ministério informou que as minutas do novo programa habitacional estão prontas e devem chegar às mãos do presidente Jair Bolsonaro em dezembro. Segundo a pasta, o programa terá novo nome, novas diretrizes e faixas de renda distintas das que existem hoje no MCMV. Do lado dos representantes das construtoras, o clima é de incerteza, pois ainda não foram comunicados formalmente sobre o teor das propostas.

Fonte: VALOR ECONôMICO

CÂMARA: PROPOSTA ALTERA LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA PARA IMPEDIR EMPREENDIMENTO SEM PATRIMÔNIO PRÓPRIO

O Projeto de Lei 5147/19 equipara as sociedades de propósito específico (SPEs), constituídas para lançar empreendimentos no mercado imobiliário, às incorporadoras imobiliárias. O texto tramita na Câmara dos Deputados.

Atualmente, as incorporadoras imobiliárias são reguladas pela Lei 4.591/64. A norma determina que cada empreendimento lançado (um condomínio para moradia, por exemplo) deve ter uma contabilidade própria, com contas e patrimônio apartados da incorporadora.

Esse sistema é chamado de “patrimônio de afetação”. Assim, as prestações pagas pelos compradores dos imóveis vão para o patrimônio de afetação. Com isso, eventuais problemas financeiros enfrentados pela empresa não afetam o empreendimento.

O deputado Carlos Bezerra (MDB-MT), autor do projeto, afirma que diversas incorporadoras estão se constituindo como SPEs para lançar produtos imobiliários no mercado, aproveitando a maior flexibilidade destas para obter empréstimos bancários e realizar parcerias. O problema é que isso as desobriga de adotar o patrimônio de afetação, com risco aos compradores dos imóveis.

Com o projeto, ele pretende acabar com essa situação, equiparando, no mercado imobiliário, as SPEs às incorporadoras.

Tramitação

O projeto será analisado em caráter conclusivo pelas comissões de Desenvolvimento Econômico, Indústria, Comércio e Serviços; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Fonte: Câmara

NOTA DO EDITOR: Clique no link abaixo para acessar o PL 5147/19 na íntegra.

https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2220910

STJ: SEMINÁRIO JUDICIÁRIO E O MERCADO IMOBILIÁRIO

Será realizado na próxima quarta-feira (4), no auditório do Superior Tribunal de Justiça (STJ), das 9h às 13h, o seminário Judiciário e o Mercado Imobiliário: um diálogo necessário, sob a coordenação científica do ministro Luis Felipe Salomão e do desembargador do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) Werson Rêgo.

O evento é uma iniciativa do Instituto Nêmesis de Estudos Avançados em Direito e terá palestras sobre questões ligadas a segurança jurídica, liberdades econômicas e impacto das decisões judiciais sobre o mercado imobiliário.

As inscrições são gratuitas e podem ser feitas na página do Instituto Nêmesis, na qual também é possível conferir a programação.

O seminário é destinado a magistrados e servidores do Poder Judiciário, integrantes do Ministério Público e da Defensoria Pública, funcionários de entidades integrantes do Sistema Nacional de Defesa do Consumidor, agentes do mercado imobiliário, advogados, estudantes e demais interessados nos temas em discussão.

Fonte: STJ

PROJETO DA CÂMARA QUER PROIBIR CASA PRÓPRIA COMO GARANTIA DE EMPRÉSTIMO

O projeto de lei nº 3.515 de 2015, de combate ao superendividamento, proíbe a penhora da casa própria e, se aprovado pelo Congresso Nacional, acabará com a possibilidade de que os clientes bancários deem as residências como garantia nos financiamentos. 

Técnicos da equipe econômica temem que a aprovação do projeto inviabilize os planos do BC (Banco Central) de reduzir os juros em operações com imóveis dados como garantia. 

A penhora dos bens ocorre por decisão da Justiça, quando o devedor não honra os pagamentos da dívida. Com o projeto, a casa própria se torna impenhorável e as linhas de crédito nessa modalidade, com taxas de juros baixas, serão extintas. 

O texto já foi aprovado no Senado Federal. O relator da proposta na comissão especial da Câmara do Deputados que discute o tema, deputado Franco Cartafina (PP-MG), apresentou relatório favorável a proposta, sem alterações. O deputado Paulo Gamine (Novo-RJ) pediu vista do projeto, que deve ser votado na próxima semana em sessão que ainda será definida. 

"Muitas vezes, iniciativas que tentam proteger o cidadão ou o consumidor tem boas intenções, mas podem acabar indo no sentido contrário. Temos a preocupação de que alguns temas desse projeto acabem provocando esse efeito. Ao invés de evitar práticas nocivas na concessão crédito, o projeto pode provocar restrição a crédito mais barato para o cidadão", disse. 

Impactos analisados pelo governo - Tanto o BC (Banco Central) quanto técnicos da equipe econômica têm analisado os eventuais impactos da aprovação do projeto com a proibição de que a casa própria seja penhorada. Os pareceres preliminares do governo indicam que a casa própria não poderá ser dada como garantia. 

Um técnico do governo, em caráter de anonimato, afirmou que uma alternativa ao fim da penhora da casa própria e a alienação fiduciária. Nesse contrato, o cliente transfere o bem para o banco como garantia em troca de juros mais baixos, mas continua a usá-lo. 

O devedor pode continuar usar o carro e a morar no imóvel que tenha colocado como garantia. Assim que as parcelas são quitadas, esse bem sai da alienação fiduciária. 

Efeitos sobre proposta do BC - Os técnicos da equipe econômica também avaliam se a medida poderá afetar os planos do presidente do BC, Roberto Campos Neto, que estuda medidas para estimular a concessão de crédito com garantia de imóvel. 

A ideia de Campos Neto é aumentar concessão dessa modalidade de financiamento, reduzir custos e a burocracia em cartórios e para a avaliação dos imóveis. Ele já afirmou que os custos cartoriais e de avaliação de imóveis ficam entre R$ 7.000 a R$ 8.000. Nas contas dele, o crédito com garantia de imóvel pode injetar R$ 500 bilhões na economia e quase dobrar a carteira atual de crédito imobiliário.

Fonte: UOL

NOTA DO EDITOR: Clique no link abaixo para acessar o PL 3515/2015

https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2052490

O PRINCÍPIO DO AVISO PRÉVIO EM QUESTÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO

1. Introdução e definição do princípio do aviso prévio

Os agentes econômicos que atuam no mercado imobiliário precisam estar atentos a que nem todas as regras estão textualmente previstas na lei. Há algumas que decorrem de princípios jurídicos, e sua violação pode implicar prejuízos, como a nulidade de negócios jurídicos, a condenação a pagar indenização por danos morais etc. Já tivemos a oportunidade de defender a necessidade de o juiz valer-se de um grau de empatia para, colocando-se no lugar do agente econômico, identificar se havia ou não um cenário de dúvida jurídica razoável para efeito de afastar consequências desproporcionais. Por exemplo, não soa justo condenar uma empresa a pagar indenização por dano moral se, no momento da conduta, havia dúvida jurídica razoável quanto à sua licitude1.

Nesse sentido, um dos princípios jurídicos a serem lembrados pelos que atuam no mercado imobiliário é o que nós batizamos de princípio do aviso prévio a uma sanção, sobre cujos fundamentos remetemos a outro texto que publicamos e do qual extraímos alguns excertos no presente artigo2.

À luz do princípio do aviso prévio a uma sanção, todas as pessoas têm direito a serem lembradas previamente à imposição de uma sanção. Esse direito objetiva garantir tanto a possibilidade de o devedor adotar uma conduta para evitar a sanção (como pagar a dívida que geraria a sanção) quanto a possibilidade de ele exercer um contraditório para afastar a sanção. Esse princípio de direito só deve ser excepcionado quando houver justo motivo, como sucede, no processo civil, com as tutelas provisórias.

Toma-se o verbete "sanção" no sentido mais amplo possível a fim de abranger qualquer restrição de direitos. Sabemos que a palavra "sanção" diz respeito a uma punição, mas aqui estamos, por escolha metodológica nossa, a utilizá-la de um modo amplo para abranger qualquer situação jurídica em que uma pessoa haverá de sofrer alguma restrição de direito (punição ou não) por conduta de outrem. Assim, o corte da luz do devedor, a prisão civil do alimentado inadimplente, a constituição do devedor em mora ou negativação do nome do devedor são exemplos do que aqui chamamos de “sanção”.

A falta do aviso prévio a uma sanção pode, a depender do caso concreto, caracterizar ato ilícito com a capacidade de gerar a invalidade da sanção ou dever de indenização danos materiais ou morais.

Quanto mais drástica for a "sanção", maior deverá ser o rigor em exigir a certeza da efetiva cientificação prévia do devedor. A prisão civil do devedor de alimentos, por exemplo, por ser tão drástica, exige citação pessoal. Já a negativação do nome do devedor se satisfaz com o envio de correspondência ao endereço do devedor diante da menor gravidade da sanção.

2. Aplicação do princípio em questões de direito imobiliário

O princípio do aviso prévio a uma sanção é aplicável em todos os ramos do direito, mas é no ramo do direito imobiliário que se encontram mais exemplos.

Um primeiro caso diz respeito à sanção da "constituição do devedor em mora". Em contratos de locação de imóveis ou em contratos de venda de imóveis, o locador ou o vendedor só pode cobrar os encargos moratórios, como juros moratórios e multa moratória, após constituir o devedor em mora. Segundo o art. 397 do CC, a caracterização da mora depende de o devedor ser lembrado, no dia do pagamento da obrigação, acerca de todas as condições de pagamento (como o valor e o momento).

Quando se trata de obrigação líquida, positiva e sujeita a termo, a lembrança será feita – na metáfora dos romanos antigos – pelo "céu", que, no lugar do credor, metaforicamente encaminhará uma interpelação ao devedor no dia do advento do termo juntamente com os primeiros raios de luz do novo dia. Os romanos falavam aí de "dies interpellat pro homine" (o dia interpela pelo homem), ou seja, a data (o "céu") notifica o devedor para lembrá-lo da sua obrigação de pagar, sob pena de suportar as “sanções” da mora. Trata-se aí da conhecida mora ex re.

Quando se tratar de outras obrigações, a mora só se constitui com a interpelação judicial ou extrajudicial encaminhada pelo credor; o "céu" não o substituirá. Trata-se da batizada mora ex personae.

Uma segunda situação é a da inscrição do nome do devedor em cadastro de inadimplentes. Para inscrever o nome do devedor em cadastro de inadimplentes, é mister a sua notificação prévia por parte do órgão cadastral, sob pena de causar dano moral (art. 43, § 2º, do CDC)3. O devedor já está em mora com o atraso no pagamento da dívida, que geralmente é sujeita à mora ex re. Todavia, a sanção da "negativação do nome", por sua gravidade, reclama prévia notificação do devedor, em respeito ao princípio do "aviso prévio a uma sanção".

Embora o dever jurídico de comunicação seja do órgão de cadastro de inadimplentes (como o Serasa)4, é conveniente que as imobiliárias, incorporadoras e outras empresas velem por que essa notificação prévia seja feita.

Aliás, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) apontou uma nova hipótese, sem previsão textual na lei. O órgão de cadastro de inadimplentes só negativar o nome do devedor a partir de informações do Cadastro de Emitentes de Cheques sem Fundos (CCF), que é operado pelo Banco do Brasil, mediante prévia notificação do devedor, sob pena de causar dano moral. É irrelevante que a negativação do nome do devedor no CCF já tenha sido precedida de notificação feita pelo banco sacado do cheque sem fundo5, pois o CCF é de consulta restrita e, portanto, não configura um banco de dados públicos, como o é os órgãos de cadastro de inadimplentes, como o Serasa. Transportar os dados do CCF para os órgãos de cadastro de inadimplentes representa uma sanção adicional e, portanto, atrai um dever de prévia notificação à luz do princípio do aviso prévio a uma sanção6.

Uma quarta hipótese é a da execução extrajudicial da alienação fiduciária em garantia de imóvel. Para que o credor fiduciário consolide a propriedade fiduciária do imóvel objeto da garantia no caso de inadimplemento do devedor fiduciante, é necessário que este seja previamente notificado por meio de Cartório de Imóveis para purgar a mora, conforme o procedimento de execução extrajudicial previsto no art. 26 da lei 9.514, de 1997. O devedor já está em mora com o não pagamento da parcela do financiamento, por se tratar de mora ex re, mas, para a aplicação da medida drástica da consolidação da propriedade nas mãos do credor, o devedor precisa de uma notificação prévia. Trata-se de mais um exemplo do princípio do "aviso prévio a uma sanção".

Outro caso é na ação de despejo nos contratos de locação de imóveis urbanos. Em atenção ao princípio do "aviso prévio a uma sanção", o procedimento do despejo prevê que, antes da ordem judicial de despejo, o inquilino inadimplente tem o direito de, após ser citado, purgar a mora: trata-se do chamado depósito elisivo (art. 61, § 3º, e art. 62, II, da Lei nº 8.245/91). Temos aí um outro exemplo de observância ao princípio do "aviso prévio a uma sanção".

Mais um caso é o da multa a condômino antissocial. Embora o art. 1.336, § 2º, e 1.337 do CC disciplinem a multa contra o condômino antissocial sem mencionar o dever de notificação prévia, isso decorre do princípio do aviso prévio a uma sanção, de modo que multas infligidas sem prévia notificação são nulas7.

3. Conclusão

Os agentes econômicos no mercado imobiliário precisam atentar para o princípio do aviso prévio em todas as condutas que adotarem, mesmo quando inexistir previsão textual em lei.

Se, por exemplo, um condomínio prevê o corte do fornecimento de água a um condômino que não está pagando a contribuição (naqueles casos em que inexiste hidrômetro por apartamento), apesar de tal cláusula ser de duvidosa legalidade8, convém que, no mínimo, seja garantida uma notificação prévia ao devedor.

Deixamos aqui a provocação para que os caríssimos leitores que lidam com o mercado imobiliário identifiquem outros casos concretos que convidem a aplicação do princípio do aviso prévio a uma sanção .

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1 Há dois artigos a propósito desse tema:

a) OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. A Dúvida Jurídica Razoável e a Cindibilidade dos Efeitos Jurídicos. Brasília: Núcleo de Estudos e Pesquisas/CONLEG/Senado, Março/2018 (Texto para Discussão nº 245). Acesso em 5 de março de 2018.

b) OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. A Segurança Hermenêutica nos vários ramos do direito e nos cartórios extrajudiciais: repercussões da LINDB após a Lei nº 13.655/2018. Brasília: Núcleo de Estudos e Pesquisas/CONLEG/Senado, Junho/2018 (Texto para Discussão nº 250). Acesso em 20 de junho de 2018.

2 OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. O Princípio do Aviso Prévio a uma Sanção no Direito Civil Brasileiro. Brasília: Núcleo de Estudos e Pesquisas/CONLEG/Senado, Maio/2019 (Texto para Discussão nº 259). Acesso em 30 de maio de 2019.

3 STJ entende assim (STJ, REsp 1061134/RS, 2ª Seção, Rel. Ministra Nancy Andrighi, DJe 01/04/2009).

4 Súmula nº 359/STJ: Cabe ao órgão mantenedor do cadastro de proteção ao crédito a notificação do devedor antes de proceder à inscrição.

5 STJ entende assim: "O Banco do Brasil, na condição de mero operador e gestor do Cadastro de Emitentes de Cheques sem Fundos - CCF, não detém legitimidade passiva para responder por danos resultantes da ausência de notificação prévia do correntista acerca de sua inscrição no referido cadastro, obrigação que incumbe ao banco sacado, junto ao qual o correntista mantém relação contratual" (STJ, REsp 1354590/RS, 2ª Seção, Rel. Ministro Raul Araújo, DJe 15/09/2015).

6 Veja este julgado do STJ: REsp 1578448/SP, 3ª Turma, Rel. Ministra Nancy Andrighi, DJe 12/04/2019.

7 Isso é confirmado pelo enunciado nº 92 da Jornada de Direito Civil: "As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo".

8 O STJ entende abusivo proibir o acesso do condômino inadimplente às áreas comuns, como nas piscinas (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1220353/SP, 4ª Turma, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, DJe 12/02/2019). Não analisou, porém, hipótese de corte de água pelo condomínio em hipóteses de inexistência de individualização do hidrômetro, o que deixa a questão em aberto, especialmente porque a continuidade no fornecimento poderá somente agravar a dívida total que o condomínio tem com a concessionária do serviço público.

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Carlos Eduardo Elias de Oliveira é doutorando, mestre e bacharel em Direito na Universidade de Brasília – UnB. Professor de Direito Civil e de Direito Notarial e de Registro. Consultor Legislativo do Senado Federal em Direito Civil. Advogado. Ex-advogado da União e ex-assessor de ministro do STJ.

Fonte: Migalhas Edilícias

A TRIBUTAÇÃO DA REMUNERAÇÃO DO SÍNDICO CONDOMINIAL

Uma das questões que costumam gerar dúvidas na área do direito condominial é a que se refere à obrigatoriedade ou não de tributação sob a forma de imposto de renda do síndico isento da taxa condominial.

Segundo a legislação tributária aplicável à espécie, os síndicos condominiais são enquadrados como “contribuintes individuais”, não importando se são isentos em relação ao pagamento da cota mensal ou se recebem algum tipo de remuneração em valor para o exercício de tal atividade.

Partindo-se, portanto, da premissa de que a remuneração direta ou indireta constitui “renda”, deflui-se que os respectivos valores de isenção da taxa condominial ou de remuneração passam a constar como “receita tributável”, razão pela qual deve, até mesmo, constar de forma expressa da declaração de imposto de renda, desde que preencha os parâmetros de valor suficientes e aptos legalmente para a realização da efetiva tributação.

No caso específico do síndico isento do pagamento da taxa condominial, e atendido ao requisito anteriormente mencionado, observa-se, por conseguinte, que tal benefício deve fazer parte integrante de sua declaração de imposto de renda, haja vista que a referida isenção possui equivalência ao pagamento pelos serviços prestados ao condomínio.

Para efeito de rotina administrativa, recomenda-se aos síndicos que passem a exigir das administradoras de condomínio que informem os valores efetivamente recebidos ou isentos para a Receita Federal por meio de um expediente documental denominado DIRF, o qual representa um ato declaratório onde os valores (recebidos ou isentos) devem ser remetidos para a Receita.

Ainda que o síndico seja aposentado, integra o seu rol de deveres legais o ato de informar os valores (de isenção ou de recebimento direto).

Os marcos legais aplicáveis à matéria são: decreto 3.000, de 26 de março de 1999 (RIR/99, artigos 106 a 112 e a instrução normativa RFB 1.500, de 29 de outubro de 2014.

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Vander Ferreira de Andrade - é advogado. Especialista, mestre e doutor em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo. Professor titular de MBA em Direito Imobiliário das Faculdades Legale (São Paulo).

Fonte: Migalhas

IGP-M DESACELERA A 0,30% EM NOVEMBRO

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) subiu 0,30% em novembro, informou nesta quinta-feira (28) a Fundação Getulio Vargas (FGV). A taxa representa desaceleração frente a outubro, quando o indicador oscilou 0,68%. Com o resultado, o IPG-M acumula variação de 5,11% em 2019 e de 3,97% nos 12 meses encerrados em novembro.

O resultado da margem foi superior à mediana das expectativas, que indicava alta de 0,13% para o IGP-M de novembro, mas ficou dentro do intervalo de 0,11% a 0,32%. A taxa acumulada em 12 meses também ficou levemente superior à mediana das projeções (3,79%), mas compatível com o intervalo de 3,54% a 4,01%.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) subiu 0,36% no mês, apresentando desaceleração na comparação com a alta de 1,02% de outubro. No ano, o IPA tem elevação de 6,07% e, nos 12 meses até novembro, de 4,30%. Já o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) acelerou na margem, com crescimento de 0,20% após uma retração de 0,05% na divulgação anterior. A taxa acumulada do indicador em 2019 é de 2,93% e, em 12 meses, de 2,97%.

O Índice Nacional de Custos da Construção (INCC), divulgado pela FGV na terça-feira (26), avançou 0,15% em novembro ante 0,12% em outubro. Em 2019, acumula alta de 3,99% e, em 12 meses, de 4,12%. Dentro do IGP-M, o IPA Industrial registrou deflação de 0,45% no mês após elevação de 0,98% em outubro, enquanto o IPA Agropecuário teve aceleração na inflação, de 1,13% em outubro para 2,84% este mês.

Por estágios de produção, apenas os Bens Finais mostraram aumento na inflação, saindo de 0,17% na divulgação anterior para 0,77% em novembro. O comportamento foi influenciado pelo desempenho de alimentos processados, cuja taxa passou de 0,50% para 2,66% no mesmo período. Os Bens Intermediários, por outro lado, tiveram arrefecimento de 1,24% em outubro para 0,49% em novembro, puxados pelo comportamento de combustíveis e lubrificantes para a produção, cuja taxa caiu de 7,19% para 0,68%.

Já o grupo Matérias-Primas Brutas teve deflação de 0,23% em novembro, após alta de 1,72% em outubro. O recuo da taxa foi puxado pela desaceleração do minério de ferro (1,58% para -11,21%), arroz em casca (3,43% para 1,85%) e cacau (8,56% para 0,56%). Por outro lado, o grupo também sofreu influências positivas de bovinos (2,13% para 8,02%), mandioca (3,41% para 9,55%) e cana de açúcar (-0,15% para 1,22%). As maiores influências positivas sobre o IPA de novembro, além do grupo de bovinos, vieram de carne bovina (1,57% para 8,60%), milho em grão (8,08% para 8,23%), óleos combustíveis (12,10% para 10,13%) e soja em grão (1,45% para 1,84%).

Por outro lado, além do minério de ferro, pressionaram o indicador para baixo os grupos itens óleo diesel (7,04% para -3,15%), batata inglesa (-13,24% para -17,85%), banana (-5,17% para -13,04%) e adubos ou fertilizantes (-0,78% para -2,27%).

Fonte: Estadão Conteúdo

OS BENEFÍCIOS E RISCOS DE UM IMÓVEL TRIPLE NET (NNN)

Atualmente, um dos tipos de imóveis comerciais mais populares nos Estados Unidos são os chamados “Triple Net”, também conhecidos como “NNN deals”. Estas propriedades possuem tipicamente inquilinos de varejo com classificações de crédito (credit ratings) elevadas e um modelo de contrato de aluguel “net, net, net” (NNN), ou seja, tendo o inquilino responsável pelas três principais despesas do imóvel: impostos, seguro e toda a manutenção.

Entre os principais benefícios destas ofertas “Triple Net”, podemos destacar:

– os imóveis são geralmente novos ou quase novos

– o proprietário não possui responsabilidades de gestão, promovendo um investimento “hands-off”

– os contratos com os inquilinos são de longo prazo, gerando estabilidade de receita

– os inquilinos são de qualidade e possuem um bom “credit rating”

– os imóveis “Triple Net” proporcionam um fluxo de caixa estável e um financiamento atrativo, além de aproveitar todos os benefícios fiscais que o mercado imobiliário americano pode oferecer.

Essas vantagens têm alimentado um enorme crescimento na demanda de investidores em todos os níveis, principalmente para os investidores “part-time”, que procuram rendas seguras, sem responsabilidade de gestão e com uma estratégia de saída atraente.

Imóveis “Triple Net” – Entendendo seus riscos

Como acontece com qualquer investimento, há muitos fatores a considerar na avaliação e estruturação do negócio.

I – Retorno sobre o investimento

Em primeiro lugar, você “paga” por ter a conveniência de não possuir funções de gestão e também por uma renda estável de longo prazo, sob a forma de retornos um pouco mais baixos do que com um projeto mais “hands-on”. Geralmente os “cap rates” para os imóveis com inquilinos mais bem cotados giram em torno de 6%, podendo chegar em 9% para inquilinos com qualidade de crédito inferior ou para investimentos com prazos menores. Investidores que utilizam financiamento, podem ter retornos alavancados entre 9% e 12%.

“Cap Rate”, ou “Capitalization Rate”, é o percentual de retorno sobre o investimento, calculado através da divisão da receita líquida gerada pela propriedade pelo seu custo (preço pago pelo investidor.

II – Risco das empresas

Em segundo lugar, e muitas vezes esquecido, mesmo os “deals” com classificações de crédito de “grau de investimento” (empresas com rating BBB- ou superior), não são investimentos isentos de riscos, é preciso entender e estar ciente sobre o que significa o rating de crédito de uma empresa, geralmente determinado por uma das três firmas de classificação de riscos, amplamente conhecidas pelo público em geral: a Standard & Poor’s, Moody’s e Fitch.

Entre os inquilinos de primeira linha estão por exemplo o Walgreens (A+/Estável), CVS (A-/Estável), Wal-Mart (AA/Estável) e Home Depot (AA/Estável). Não por coincidência, estas são também as propriedades com os maiores valuations e consequentemente os menores “Cap Rates”.

Geralmente quando o “credit rating” de um inquilino diminui, os preços de suas propriedades também diminuem, no entanto, é importante novamente reforçar que o fato de um inquilino possuir “grau de investimento” não significa que ele está isento de risco. As classificações estabelecem um risco relativo de inadimplência de uma empresa, porém apenas títulos do governo americano são considerados risco zero.

A tabela abaixo, que mensura a taxa de inadimplência de empresas que possuem avaliação de rating, ao longo de 15 anos, ajuda a ilustrar esta situação. Nota-se que inicialmente o aumento da inadimplência dobra e, em seguida, triplica, a cada redução de rating.

Original Rating	Default Rate %*
AAA	0.52%
AA	1.31%
A	2.32%
BBB	6.64%
BB	19.52%
B	35.76%
CCC	54.38%

*percentual de inadimplência de emissores classificados pela Standard and Poors ao longo dos últimos quinze anos com base na classificação que lhe foram inicialmente atribuídas. 

Fonte: Standard and Poor Corp / Business Week.

III – Entenda o inquilino

Para um investidor avaliar o risco, é necessário acessar informações de saúde do modelo de negócios e de solidez financeira do inquilino, o que requer um nível adicional de due diligence. Critérios podem incluir o número de lojas, a relação entre dívida e capital, margens operacionais, estabilidade da administração, e as perspectivas para o setor.

Quando o proprietário aluga seu imóvel, essencialmente ele está fornecendo capital para o negócio do inquilino, e seu histórico de sucesso deve influenciar a saúde a longo prazo do seu investimento, por isso, o background de resultados da empresa e suas perspectivas futuras são relevantes para análise.

Por exemplo, farmácias estão posicionadas em uma indústria em crescimento devido aos dados demográficos de envelhecimento da população, e com isso, marcas bem geridas como Walgreens e CVS/pharmacy recebem classificações de rating superiores. Enquanto isso, a Rite-Aid, outro grande player do setor que teve problemas no passado e uma mudança importante em sua gestão, recebeu classificação de B+/Negativa, refletindo esse histórico e consequentemente um maior nível de risco.

Alguns setores são mais vulneráveis às mudanças futuras, o que pode representar uma ameaça significativa para a saúde do inquilino. Por exemplo, lojas de locação de vídeo estão em uma posição muito complicado em termos de mercado, uma vez que o “streaming” de vídeos e os jogos online estão se tornando o novo paradigma, tirando em grande parte o sentido das lojas físicas e seus custos operacionais. Como resultado, as classificações de players notáveis, como BLOCKBUSTER (B/Negativa) e Movie Gallery (B+/Estável), estão bem abaixo do grau de investimento.

Existem algumas empresas que não podem ter uma classificação de grau de investimento, mas estão preparados para um crescimento rápido e desfrutam de eficiências operacionais relevantes. A Dollar Tree é um exemplo de uma empresa bem posicionada, bem gerida e que nem sequer tem um rating de crédito, uma vez que eles não possuem dívida significativa. No entanto, as suas vendas em 2004 foram mais de US$ 3 bilhões, com margens de lucro saudáveis, e eles estão abrindo novas lojas em um ritmo veloz em todo o país.

As regras do mercado imobiliário continuam valendo

Mesmo com uma compreensão completa dos fundamentos do negócio do inquilino e de sua classificação de crédito, as ofertas “Triple Net” ainda estão sujeitas ao due dilligence imobiliário tradicional, incluindo o famoso “localização, localização, localização”, condições do mercado local, o tamanho do edifício, qualidade e uso, e os termos do contrato.

O objetivo é não apenas determinar o valor atual, mas também tentar quantificar os best-case e worst-case scenarios para o futuro, incluindo a possibilidade de problemas com vacância, conhecido como “as-dark value”. Obviamente um imóvel em um mercado ruim ou mal localizado, pode ter uma realocação dificultada, portanto, um conhecimento aprofundado das condições do mercado local e a posição da propriedade no mercado é fundamental para o estabelecimento de valores.

Assim como localização determina a sua posição competitiva dentro de um mercado, tendências demográficas, de emprego e de renda afetam a comercialização de uma propriedade em comparação com propriedades semelhantes em outros mercados. Com condições contratuais semelhantes e propriedades parecidas, fatores de mercado podem se tornar um grande diferencial na hora de escolher o imóvel a investir.

Edifícios especializados (como restaurantes fast-food e lojas de troca de óleo), mesmo aqueles em boas localizações, podem conter riscos significativos no cenário de “as-dark”. Isso porque eles podem ser muito difíceis de serem adaptados a outros usos e muitas vezes precisam ser demolidos para reconstrução total, reduzindo o valor residual da propriedade.

O contrato em si é talvez a peça mais importante do quebra-cabeça de um “Triple Net”. É de responsabilidade do comprador ler, interpretar e compreender os termos do contrato, e a maioria das locações possuem documentos complexos. Estes contratos em sua maioria das vezes são escritos pelo inquilino e fortemente tendenciosos em favor do locatário. Por vezes podem conter despesas inesperadas, cláusulas de cancelamento e/ou penalidades padrão, portanto, deve-se ficar atento.

Conclusão

Os imóveis “Triple Net” podem ser um ativo sólido e importante para a construção de uma carteira imobiliária de longo prazo. É importante, no entanto, entender bem os diversos espectros de risco relacionados à renda, à empresa, ao inquilino, ao grau de comercialização do imóvel e seu valor adequado. Lembre-se que os fundamentos imobiliários sempre devem estar presentes em sua análise. Por fim, certifique-se de que possua um aconselhamento de profissionais experientes para realização de due diligence do negócio e dos contratos envolvidos.

Artigo adaptado de texto publicado por Ray Alcorn, CEO da empresa Park Commercial Real Estate Inc.

CORRETOR DE IMÓVEIS PODE SER PERITO AVALIADOR DA JUSTIÇA?

No âmbito do processo civil brasileiro, grande parte das demandas judiciais culminam na necessidade de realização de penhora de bens, reputando-se necessária as devidas avaliações. Assim, quando da intervenção estatal na propriedade alheia, reputa-se devida a realização da avaliação dos imóveis ali discutidos, visando identificar o valor mercadológico atribuído aos mesmos, dando efetividade ao processo e velando pelos princípios que o norteiam.

A legislação processual estabelece a atribuição para a respectiva avaliação a profissionais habilitados que podem exercer o munus de expert em juízo, seja através da nomeação para perito oficial, seja pelo avaliador efetivo do Poder Judiciário, cujo exercício se dá, grande parte das vezes, concomitantemente aos titulares do cargo de Oficial de Justiça.

Ocorre que, muitos dos laudos dos avaliadores imobiliários elaborados nas referidas demandas são impugnados e, não muito raramente, são anulados pelas instâncias superiores, tendo em vista, principalmente, a discrepância de valores apresentados pelo expert e por laudos de profissionais particulares contratados pelas partes.

A atividade desempenhada pelo perito judicial em casos de avaliação de imóveis é realizada em casos de demandas judiciais envolvendo o serviço de avaliação de imóveis de qualquer natureza, o juiz sempre indicará um perito judicial de sua confiança para emissão do laudo que poderá embasar a sua decisão, ou seja, a sua sentença.

Os serviços do perito judicial basicamente focam na realização da avaliação de imóveis visando os objetivos fixados pelo Juízo. Por isso mesmo, é imprescindível que as partes envolvidas na demanda judicial estejam cientes acerca dos profissionais mais adequados para realizar essa avaliação técnica.

Nas demandas judiciais que necessitam de uma discussão técnica de engenharia, as partes poderão contratar, por conta própria, os denominados assistentes técnicos, como descrito no Código de Processo Civil, para acompanhar a atuação do perito judicial e, se for o caso, apresentar um laudo crítico, apontando possíveis interpretações mal colocadas, dúbias, ou até mesmo equivocadas, presentes no laudo judicial. Os assistentes técnicos poderão ser, tanto profissionais autônomos (lembrando sempre da importância da formação técnica adequada), quanto empresas especialistas em avaliação de imóveis.

O Código de Processo Civil, através do seu artigo 873, III, admite a nova avaliação quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na avaliação anterior:

Art. 873. É admitida nova avaliação quando:

I – qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II – (…),

III – o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

Constata-se que quando há grande disparidade de valores entre o laudo do perito nomeado e dos experts contratados pelas partes e dotados de conhecimentos técnicos, necessário que seja realizada perícia/avaliação por perito, a ser designado pelo juízo de origem.

A medida mais prudente a ser tomada pelo juízo – para evitar ou reduzir o sucesso das impugnações – deveria ser designada perícia específica a ser realizada por profissional com conhecimento na área, pois a perícia judicial possui eficácia juris tantum, ou seja, presunção de veracidade que só pode ser desconstruída com prova robusta em contrário.

Muitos tribunais pátrios eram resistentes à nomeação do corretor de imóveis, tendo em vista que o Código de Processo Civil de 1973, previa em seu artigo 145 § 1º, que “os peritos serão escolhidos entre profissionais de nível universitário, devidamente inscritos no órgão de classe competente”.

Ocorre que, em meados de 2007, o Conselho Federal de Corretores de Imóveis editou a Resolução nº. 1.066/2007, regulamentada posteriormente pelo Ato Normativo nº. 001/2011, que criou a profissão de Avaliador de Imóveis, que “é aquele que determina o valor de imóveis não apenas para compra e venda, mas também para questões judiciais, como partilha de bens, ou para prefeituras e governos que precisam, por exemplo, efetuar desapropriações”, devendo estar incluído no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI), cuja inclusão depende de curso técnico de avaliação imobiliária ou diploma em curso superior de gestão imobiliária, em instituição reconhecida pelo COFECI.

Portanto, o profissional indicado pelo Código de Processo Civil e pela jurisprudência pátria, no que tange à avaliação de bens imóveis, é o Corretor de Imóveis, habilitado no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, posto que o mesmo possui qualificação profissional suficiente para a realização do competente Laudo de Avaliação, além de dispor de procedimentos que garantam a integridade do documento e asseguram a tecnicidade do parecer emitido.

Esses então, atuando como avaliadores imobiliários, no papel de peritos judiciais.

Rômulo Soares - Corretor de Imóveis, Administrador de Empresas, Advogado e Jornalista. Pós Graduado em Direto e Processo do Trabalho pela Gama Filho-RJ e Direito Difuso, Coletivo e Ministério Público pela FESMIP-PB. Atualmente Presidente do CRECI-PB.

Fonte: Parlamento PB

CÁLCULO DO ITBI DEVE SER BASEADO NO VALOR DE VENDA DO IMÓVEL, ENTENDE TJ-DF

O cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ter como base o valor da venda do imóvel e não tabela própria. Com esse entendimento, a juíza substituta do 1º Juizado Especial da Fazenda Pública do Distrito Federal condenou o DF a restituir consumidor que pagou valor acima do devido.

No caso, o cliente comprou o apartamento, mas o Distrito Federal calculou o ITBI com base em tabelamento próprio e gerou uma diferença de R$ 8,6 mil na cobrança do imposto, correspondente a 3% do valor do imóvel.

Em seu defesa, o DF alegou que o cálculo do imposto observou o disposto na Lei Distrital 3.830/2006 e que a base de cálculo do tributo pode não corresponder ao valor declarado pelo contribuinte.

Ao analisar o caso, no entanto, a juíza explicou que o Código Tributário Nacional prevê que a base de cálculo do imposto de transmissão deve ser feita considerando o valor de venda do bem ou do direito transmitido.

O valor, disse, "só pode ser arbitrado desde que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado".

Com isso, a juíza considerou que ficou ausente a demonstração de instauração do processo regular e dos critérios usados para justificar o aumento do valor da base de cálculo e determinou que o DF restitua o autor em R$ 8,6 mil pagos. Com informações da Assessoria de Imprensa do TJ-DF.

0744819-97.2019.8.07.0016

Fonte: Revista Consultor Jurídico

VALOR DE MERCADO. QUAL DELES?

O Valor de Mercado é a Base de Valor mais amplamente utilizada na Avaliação de Imóveis. Este artigo pretende comparar o conceito de Valor de Mercado que consta na definição da IVS (International Valuation Standards, 2017) com a adotada pela EVS (European Valuation Standards, 8th Edition, 2016).

A. Normas Internacionais de Avaliação (IVS) publicadas pelo IVSC – International Valuation Standards Council e adotadas pelo RICS, Royal Institution of Chartered Surveyors

“Estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, um ativo ou um passivo, após um período adequado de comercialização, poderá ser transacionado entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes atuaram de forma esclarecida e prudente, e sem coação.”- IVS 104, parágrafo 30.1

A explicação deste conceito está nos parágrafos seguintes da mesma IVS 104.

- Descreve uma transação entre partes que operam de uma forma independente e livremente no mercado;

- Reflete o Máximo e Melhor Uso do ativo que pode ser em Uso Continuado ou em Uso Alternativo;

- Ignora quaisquer distorções de preço causadas pelo valor especial.

B. Normas Europeias de Avaliação (EVS – European Valuation Standards, 8th Edition, 2016) publicadas pelo TEGoVA – The European Group of Valuers’ Associations

“O montante estimado pelo qual o imóvel seria transacionado à data da avaliação entre um comprador e um vendedor interessados, no quadro de uma transação em condições normais de mercado, após a devida comercialização, em que cada uma das partes atua com conhecimento de causa, de forma prudente e sem coação”. – EVS 1

Na seção 5 é explicado o contexto desta definição:

- É o melhor preço que pode ser razoavelmente alcançado pelo vendedor e o preço mais vantajoso que o comprador pode razoavelmente conseguir;

- Esta estimativa exclui, especificamente, qualquer empolamento ou redução, devido a quaisquer condições ou circunstâncias especiais ou atípicas na transação específica. O Valor de Mercado de um imóvel, pode refletir, algum “valor especulativo” que o mercado possa colocar na esperança de que seja concretizado.

Ambas as definições estão de acordo no que se refere:

- Ao conceito de participantes do mercado. Ambos atuam livremente, sem coação e com conhecimento de causa. Nenhum deles está coagido a realizar a transação;

- Ignoram quaisquer distorções ou circunstâncias especiais provocadas por um comprador especial;

- A que o Valor de Mercado considera um valor com base numa expectativa futura desde que esta seja já incorporada pelos participantes do mercado. Se as transações hoje realizadas no mercado consideram que venha a ocorrer uma circunstância futura, então esta expectativa está refletida no Valor de Mercado

As IVS não deixam dúvidas de que o Valor de Mercado se refere também ao Uso Alternativo, à máxima e melhor utilização do imóvel.

Salvo melhor opinião, as EVS têm uma interpretação incerta, de difícil conclusão, quanto ao fato de no Valor de Mercado estar ou não materializado o conceito de Uso Alternativo. 

Entendo que as EVS têm parágrafos contraditórios afirmando que o Uso Alternativo do imóvel:

- Está incorporado no Valor de Mercado (Parágrafo 5.3.1 e Parágrafo 5.10.6.2);

- Deve ser realizado como um Pressuposto e, por isso, não englobado no Valor de Mercado (Parágrafo 5.3.7 e título do Parágrafo 5.10).

Em consulta efetuada à TEGoVA, fui esclarecido que as EVS 2016 estão atualmente em processo de revisão, estando em elaboração as EVS 2020.

No meu ponto de vista, o Valor de Mercado deve englobar ambos os usos, Uso Continuado e o Uso Alternativo do imóvel, isto é, o uso que maximize a sua produtividade, e cujo uso seja possível, legal e financeiramente viável, tal como explicitamente clarificado nas IVS.

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Francisco Espregueira, MRICS

Perito Avaliador de Imóveis

Fonte: Out of the Box

MINUTAS DE MP E DECRETO PARA NOVO PROGRAMA HABITACIONAL ESTÃO PRONTOS

O ministro do Desenvolvimento Regional, Gustavo Canuto, disse nesta terça-feira, 26, que as minutas da Medida Provisória e do decreto para lançar o novo programa habitacional do governo estão prontas e devem chegar às mãos do presidente Jair Bolsonaro em dezembro. Segundo o ministro, falta definir alguns detalhes específicos, como o custo da Caixa para operacionalizar o programa. 

“Estamos com alguma dificuldade junto ao agente financeiro para precificação dos modelos, definir o custo para fazer o voucher funcionar, por isso a gente ainda não mandou”, disse Canuto, em audiência pública. 

Como antecipou o Broadcast (sistema de notícias em tempo real do Grupo Estado) em outubro, a população de baixa renda que está nos municípios com até 50 mil habitantes será o foco do governo no novo programa habitacional que será lançado no lugar do Minha Casa Minha Vida. 

O modelo funcionará com um sistema de “voucher” (vale que assegura um crédito), em que as famílias receberão recursos para comprar, construir ou reformar a casa própria.

O público potencial do programa é de famílias com renda de até R$ 1,2 mil mensais em média, mas o valor exato será definido de acordo com a região. 

O novo modelo usará como referência as 133 regiões intermediárias reconhecidas no País pelo IBGE. Esse recorte já segrega municípios com características semelhantes entre si. Por isso, cada uma dessas regiões intermediárias terá um valor máximo de renda familiar para que o beneficiário seja elegível ao recebimento do voucher. O objetivo é contemplar aquelas que não têm renda suficiente para ter acesso a crédito. 

Além desses critérios, o governo ainda vai priorizar a população que vive em domicílios precários nos meios urbanos. A maior parte deles está justamente nos municípios com até 50 mil habitantes. 

Após definir os municípios que serão alvo do programa, o governo enviará técnicos para fazer uma pesquisa de campo sobre o mercado imobiliário local e identificar o tipo de voucher necessário – para comprar imóvel usado, reformar ou até construir uma nova casa – e o valor. 

Segundo Canuto, os vouchers de construção e aquisição devem ficar em média em R$ 60 mil, mas o valor pode variar conforme a região. É dessa cifra que será descontada a remuneração do agente operador e financeiro. A Caixa poderá trabalhar articulada com outros bancos, como já acontece hoje no Minha Casa, Minha Vida. 

Os beneficiários, por sua vez, não pagarão nada. Quem for selecionado para o voucher terá a moradia 100% subsidiada pela União. 

As famílias serão selecionadas com base no Cadastro Único, base de dados que já é usada no Bolsa Família e que receberá alguns ajustes para servir de referência ao novo programa. Uma das grandes falhas do MCMV era justamente a seleção a cargo das prefeituras, num processo que acaba servindo a interesses políticos locais. 

O novo programa, porém, ainda não tem Orçamento definido. “Aí é com o Ministério da Economia”, disse Canuto.

Fonte: ISTOÉ DINHEIRO

CÂMARA: PROPOSTA ALTERA REGRAS PARA REGISTRO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

O Projeto de Lei 5269/19 muda as regras para registro de imóveis que são objeto de usucapião extrajudicial – aquisição do direito de propriedade sem necessidade de processo judicial. O texto altera a Lei de Registros Públicos (6.015/73) e reduz parte das exigências previstas.

A proposta está em tramitação na Câmara dos Deputados. Trata-se da reapresentação, pela deputada Dra. Soraya Manato (PSL-ES), de texto arquivado ao final da legislatura passada (PL 7162/17). Segundo ela, a mudança é necessária porque a atual redação da Lei de Registros Públicos está descontextualizada.

“É necessário possibilitar àquele que ainda não ostenta o título de propriedade o direito de atestar a posse”, diz a deputada. “Não reconhecer esse direito é negar efetividade à própria lei e reduzir a amplitude e a força do instituto da posse.”

Tramitação

O projeto tramita em caráter conclusivo e será analisado pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Fonte: Câmara dos Deputados

LANÇAMENTO DE IMÓVEIS CRESCEM 4,1% NO 3º TRIMESTRE

Os lançamentos de imóveis residenciais cresceram 4,1% no terceiro trimestre, na comparação anual, segundo informou nesta segunda-feira a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), para 33.199 unidades. As vendas aumentaram 15,4%, para 32.575 unidades, e a participação do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida no total comercializado passou de 47,6% para 50,7%. 

De janeiro a setembro, os lançamentos cresceram 10%, na comparação anual, para 94.300 unidades. As vendas de imóveis aumentaram 17%, para 82.044 unidades. No fim de setembro, a oferta disponível de imóveis era de 124.644 unidades, o correspondente a 11,6 meses de vendas. 

A CBIC realizou a pesquisa juntamente com o Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial (Senai), abrangendo dados de 17 das maiores cidades brasileiras e as regiões metropolitanas de dez capitais. Segundo o presidente da CBIC, José Carlos Martins, o setor está otimista em relação aos próximos anos em função da queda dos juros, mas há preocupação com o crédito para a baixa renda. 

A CBIC estima que os financiamentos com recursos da poupança deverão crescer 27%, neste ano, mas que o crédito originado do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) cairá 11%. 

Minha Casa, Minha Vida - A CBIC tem expectativa que o número de unidades das faixas 2 e 3 do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida sejam mantidas em 2020, ainda que possa haver redução nos subsídios. “Não acredito que haverá mudanças relevantes para as faixas 2 e 3”, disse o vice-presidente da área imobiliária da CBIC, Celso Petrucci, acrescentando esperar que os subsídios para famílias com renda mensal de até R$ 2.600 será muito superior àqueles para famílias com rendas maiores. 

De acordo com Petrucci, de 40% a 45% das unidades lançadas e vendidas em São Paulo estão relacionadas ao Minha Casa, Minha Vida. O vice-presidente da CBIC ressaltou que o setor está otimista e contou ter expectativa de novas fontes de financiamento com o novo cenário de taxa de juros, mas disse ter grande apreensão com a redução de orçamento do FGTS. 

“Sempre haverá demanda por habitação de interesse social, mas estamos vendo destinação de recursos do FGTS para outras áreas que não habitação de interesse social e Minha Casa, Minha Vida”, afirmou Petrucci. 

Futuro do FGTS - A CBIC vai se reunir, nos próximos dias, com representantes da equipe econômica do governo para discutir o futuro do FGTS, segundo José Carlos Martins. “O Brasil precisa de regras claras para que se tenha continuidade nos programas. Temos preocupação com o fundo de garantia, cujo orçamento para os próximos anos é decrescente. O financiamento com recursos da poupança está crescendo 30%, enquanto para a baixa renda cai 10%. Não dá para perceber política habitacional em cima disso”, disse. 

O representante setorial ressaltou que a maior parte do déficit habitacional está concentrado na baixa renda e que o que se lança de produtos com financiamento do FGTS é vendido. “O setor está lançando, vendendo, mas está faltando financiamento”, afirmou Martins, acrescentando que o setor pretende levar ao governo o que pode ser feito para que não haja problema de oferta futura no segmento. 

“O orçamento do FGTS para subsídio em 2022 é um terço do atual e, para daqui dois anos, é metade. As construtoras vão se virar e fazer outro produto, para faixas mais altas, mas nossa preocupação é com o conjunto”, disse o presidente da CBIC. 

Questionado sobre o “voucher” para a população de baixa renda de cidades com até 50 mil habitantes que o governo pretende incluir no novo programa habitacional, o representante setorial afirmou que se trata de substituição ao que é hoje a faixa 1 do minha Casa, Minha Vida. 

Martins afirmou que essa intenção causa muita estranheza e que é preciso “cometer novos erros” e não repetir “problemas criados no passado”. “Querem fazer voucher para faixa 1 e esquecem de colocar recursos do FGTS para quem quer financiamento”, afirmou o presidente da CBIC. Ele disse ainda que são necessárias regras claras para que haja continuidade nos programas.

Fonte: VALOR ECONôMICO

PADRÃO INTERNACIONAL DE MEDIÇÃO DE PROPRIEDADES RESIDENCIAIS

O IPMS - Internacional Property Measurement Standard é resultado de um esforço global para criação de um método único, padronizado e uniforme de medição de propriedades residenciais, visando a substituição de normas locais que, muitas vezes, são inconsistentes e confusas. 

Clique no link abaixo para acessar o guia para consulta do IPMS / EDIFÍCIOS RESIDENCIAIS:
old.secovi.com.br/files/Downloads/consulta-ipms-2015pdf_1.pdf

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: A LINHA DE CRÉDITO CORRIGIDA PELO IPCA VALE A PENA?

Desde o fim de agosto, quem compra um imóvel financiado pela Caixa pode optar por uma linha de crédito reajustada pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) — que mede a inflação oficial do país. A novidade tem feito sucesso, devido às taxas de juros fixas mais baixas do que a linha de crédito atualizada pela Taxa Referencial (TR). Com a correção pelo IPCA, a taxa mínima é 2,95% (para servidores públicos) ou de 3,25% (para os demais compradores) ao ano. A máxima, de 4,95% ao ano. Já com o reajuste pela TR, as taxas partem de 6,75% ao ano. Apesar dos números, a inovação é alvo de ressalvas feitas por economistas. 

— É sempre bom que as pessoas tenham mais de uma opção. Mas eu ainda prefiro o modelo atrelado a TR. É a taxa mais básica da economia e vai ser sempre a menor possível. O IPCA é calculado em cima de uma cesta de produtos, que pode disparar e tornar a correção dos juros mais onerosa. É uma alternativa polêmica, mas que pode ser interessante para algumas pessoas — analisa o economista Alexandre Frickmann, diretor comercial da BAP Administradora de Imóveis. 

Até o fim do ano, o Bradesco também deve colocar à disposição dos clientes uma linha de crédito imobiliário corrigida pelo IPCA. Para a economista Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos da Construção do FGV IBRE, ao considerar fazer essa opção, a pessoa precisa avaliar a própria capacidade de manter uma reserva financeira, caso a inflação suba.

Comprometimento de renda menor- A questão é que, no momento atual, em que a inflação no Brasil está baixa, a linha IPCA oferece a possibilidade de pagar prestações mais baratas do que a linha reajustada pela TR. No entanto, a situação pode mudar completamente durante um financiamento em longo prazo. 

— A TR está zerada nos dois últimos anos e tem sido historicamente baixa. Ela oscila menos que o IPCA. A principal desvantagem da linha IPCA é a incerteza que ela carrega pelos próximos 20, 30 anos — opina Ana Maria Castelo. — Se a pessoa pega esse tipo de crédito com uma folga em relação ao comprometimento de renda, aí o IPCA traz vantagens. Caso contrário, há risco de ela não conseguir quitar o imóvel se a inflação subir muito. 

De acordo com a Caixa, nos financiamentos com indexador IPCA, o comprometimento da renda é de, no máximo, 20% com o sistema de amortização constante, no qual as prestações baixam de valor com o passar do tempo. Com o sistema Price, no qual o valor das prestações é sempre igual, o limite é 15%. Em contrapartida, nos contratos corrigidos pela TR, permite-se o comprometimento de renda de até 30% para pagamento das parcelas.

Fonte: O GLOBO

NOTA DO EDITOR: Com divulgação na Internet iniciada em maio de 2000, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo 15 – IPCA-15 difere do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA, apenas no período de coleta que abrange, em geral, do dia 16 do mês anterior ao 15 do mês de referência e na abrangência geográfica.

A INTEGRALIZAÇÃO DO CAPITAL SOCIAL POR MEIO DE IMÓVEL: NECESSIDADE DE REGISTRO

Nos termos do art. 1.245 do CC, a propriedade de bem imóvel apenas se transfere com o registro do título translativo no registro de imóveis. Tal providência não pode, portanto, ser substituída por nenhuma outra, ainda que seja formal e se garanta publicidade, como no caso da inscrição do contrato social na Junta Comercial.

Disso decorre que, embora o art. 64 da lei de Registros Públicos preveja que a “certidão dos atos de constituição e de alteração de sociedades mercantis, passada pelas juntas comerciais em que foram arquivados, será documento hábil para a transferência” do bem imóvel, certo é que a integralização desse bem ao capital social não ocorrerá enquanto não realizada a averbação no registro imobiliário.

Esse foi o entendimento do STJ, ao julgar o REsp 1.743.088/PR. Em decorrência de execução de pensão alimentícia, o bem imóvel de um dos sócios foi penhorado. A sociedade empresária, então, promoveu embargos de terceiro, ao argumento de que esse sócio já havia transferido o referido bem, em integralização do capital social, desde o momento do registro do contrato social na Junta Comercial.

Os embargos foram julgados improcedentes, porquanto o registro do título translativo no cartório de registro de imóveis, como condição imprescindível à transferência de propriedade de bem imóvel entre vivos, não se confunde, tampouco pode ser substituído, para esse efeito, pelo registro do contrato social na Junta Comercial. Segundo o relator, ministro MARCO AURELIO BELLIZZE, “enquanto não operado o registro do título translativo — no caso, o contrato social registrado perante a Junta Comercial — no cartório de registro de Imóveis, o bem, objeto de integralização, não compõe o patrimônio da sociedade empresarial”.

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Giuliane Gabaldo é advogada do Escritório Professor René Dotti.

Fonte: Migalhas

NORMAS DE AVALIAÇÃO: UMA COMPARAÇÃO ENTRE A NORMA INTERNACIONAL E A NORMA BRASILEIRA NO CONTEXTO IMOBILIÁRIO

As avaliações de diferentes ativos são amplamente utilizadas em diversos setores e em vários contextos. A crescente globalização dos negócios faz com que seja necessária a existência de padrões internacionais para que as avaliações possam ser conduzidas e entregues com transparência, consistência e credibilidade. Além disso, em função da integração do mercado imobiliário com o mundo financeiro, seja através de fundos ou incentivos ao desenvolvimento, existe uma demanda de atendimento de normas específicas, dentre elas a norma internacional de avaliação. 

O International Valuation Standards Council (IVSC) é a entidade reconhecida que produz as normas internacionais de avaliação, conhecidas como International Valuation Standards (IVS). No entanto, apesar da existência destas, ainda há as normas locais que, por vezes apresentam variações em relação a norma internacional que podem causar confusões para investidores internacionais e desassociações normativas. 

No Brasil, a norma responsável por fornecer as diretrizes para o trabalho de avaliação é a NBR 14653 – Avaliação de bens, elaborada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). O objetivo deste estudo é comparar as referidas normas para o avaliador brasileiro entender seus requisitos e o modo de funcionamento da atividade num cenário internacional e assim, se manter competitivo no mercado e ampliar seu horizonte de possibilidades.

Clique no link abaixo para continuar lendo:

https://lares.architexturez.net/system/files/105%20-%20Silva.pdf

COMO PROTEGER SUAS HABILIDADES COM BASE NO FUTURO

Quando você administra uma pequena empresa, pode ser difícil reunir a combinação perfeita de habilidades e pessoas para o trabalho que você tem agora, sem falar nos desafios do futuro. Esses cinco profissionais do setor explicam como obter o equilíbrio certo.

"Identifique em que seus funcionários são bons e desenvolva isso"

Por: James Burkitt MRICS é fundador da empresa de pesquisa ambiental Aviron Associates, Oxfordshire

Como aumentar o número de funcionários é um risco, muitos proprietários de pequenas empresas estarão familiarizados com a possibilidade de superar picos e vales. O perigo é que as pessoas fiquem tão ocupadas que façam tudo em vez do que são melhores ou queiram fazer mais.

Chegamos a essa posição recentemente, então decidi contratar alguém especificamente para fornecer suporte administrativo. Essa simples mudança liberará as pessoas para ter conversas honestas sobre o que realmente são boas, quais novas habilidades desejam ou precisam adquirir e como nós, como empresa, podemos apoiá-las. Agora, podemos criar uma auditoria de habilidades para todos e criar um caso de negócios para treiná-los de acordo com a forma como vemos nosso mercado se desenvolvendo.

Nosso negócio fornece insights sobre a terra a engenheiros civis e estruturais; portanto, é bem provável que contratemos alguém nesse campo para expandir nossos negócios, oferecendo mais serviços aos clientes existentes. Dessa forma, não vamos pisar nas habilidades atuais de nossos funcionários. Treinaremos de baixo para cima e, assim, as pessoas verão onde se encaixam e quais habilidades precisam para progredir.

Essa também é uma boa maneira de proteger nosso crescimento ininterrupto. Não perdemos nenhuma equipe desde o lançamento em 2008, mas isso acontecerá em algum momento. Pelo menos dessa maneira, teremos criado uma estrutura formal de habilidades que os novos recrutas poderão aderir.

"Antecipe mercados emergentes e contrate antes da necessidade"

Por: Dylan Williams MRICS é parceiro do inspetor e corretor imobiliário de Swansea, Rees Richards

Contratar quando você precisa de pessoas é tarde demais. Às vezes, você precisa mergulhar e recrutar com antecedência, para se antecipar à concorrência e capitalizar nos mercados emergentes. Em nossa região, notamos que os mercados de segundas residências e propriedades costeiras comerciais estavam começando a decolar.

Por isso, decidimos contratar antes do trabalho chegar e expandir para essas áreas. É por isso que contratamos duas novas contratações em junho, o que é um grande compromisso para nós, já que o negócio ainda tem apenas 20 pessoas.

O que fizemos agora é criar efetivamente um novo departamento. Alguns podem dizer que é muito arriscado, mas para nós é uma decisão informada. Gostamos de planejar aproximadamente 18 meses a dois anos e elaborar quais podem ser nossos requisitos de habilidades, incluindo quais restrições de recursos podem nos impedir de alcançar isso. Por exemplo, nossa localização fora das principais áreas metropolitanas torna a atração de talentos um desafio. Essa é outra razão pela qual queremos contratar nosso novo pessoal o mais rápido possível, caso demore algum tempo para encontrá-lo.

Para garantir que o talento que desejamos seja atraído para nós, também analisamos nosso pacote de benefícios. Nossos novos contratados poderão, por exemplo, obter uma participação nos lucros de novas taxas.

As empresas precisam acompanhar os tempos e responder a novos mercados à medida que se destacam; portanto, para nós, essas contratações fazem parte de nosso exercício de definição de futuro.

"Concentre-se na retenção para criar seu pool de talentos em todos os níveis"

Por: Calum Campbell MRICS é sócio-gerente da empresa de consultoria Graham & Sibbald, Glasgow

A prevenção de habilidades é tanto focada na retenção quanto na aquisição de habilidades, e para nós isso significa ser capaz de fornecer suporte para a progressão na carreira que a equipe deseja. Nosso objetivo é que todas as pessoas na empresa tenham uma carreira e oportunidade adequadas para atingir todo o seu potencial, atingindo o nível certo dentro da empresa para elas.

Para ajudar a isso, criamos uma nova camada de progressão: funções no nível de diretor, que se situam entre associado e parceiro, e vêm com novos treinamentos e responsabilidades - e sistemas de bônus. Não teríamos enfrentado a ameaça de sair de pessoas se não o tivéssemos feito, mas era mais para mostrar às pessoas como elas poderiam subir. Faz apenas alguns meses, mas já oito pessoas foram promovidas, o que cria oportunidades para os que estão abaixo deles subirem.

Tentamos garantir que todos recebam uma "aterrissagem apropriada" nos negócios, oferecendo a eles a carreira mais adequada às suas habilidades. Como ter funções para as pessoas se moverem no topo cria muito movimento interno, naturalmente estamos construindo pools de talentos em toda a organização. Ter essas estruturas claras é uma ótima maneira de gerenciar nosso planejamento de sucessão.

Essa atenção também é repetida no nível de entrada, também, com rotas de entrada para graduados e caminhos para desenvolvimento disponíveis para as pessoas, se elas quiserem assim que ingressarem.

"Acerte a cultura do seu escritório e a equipe seguirá"

Por: Rennie Dalrymple MRICS é sócio gerente da consultora de construção Bruceshaw em Londres

A cultura é um aspecto frequentemente ignorado da conversa sobre habilidades, mas que acreditamos que alimenta a retenção e como nosso pessoal está envolvido e deseja crescer.

Há três anos, realizamos alguns trabalhos importantes sobre como queríamos que nosso pessoal se comportasse - como eles conversavam com clientes, colegas e colegas - como base para como queríamos avançar como empresa. Em troca, codificamos melhor nosso lado da barganha para alcançar esse objetivo, inclusive fornecendo orientação a parceiros, treinamento e suporte de treinamento para ajudar as pessoas a alcançar seus objetivos de carreira.

Também aprimoramos nossa oferta de maternidade / paternidade e fizemos mais para promover o trabalho flexível, que está causando um grande impacto no moral e no engajamento. Por sua vez, atualizamos nossa governança organizacional. Agora, todas as linhas de serviço se reúnem mensalmente para discutir como está indo a estratégia de negócios e o que precisamos do ponto de vista de habilidades. Isso nos obriga a falar sobre canais de talentos - por exemplo, fazemos mais treinamento ou contratamos novos contratados - para nos permitir alcançar nossos planos.

Tudo isso tem um impacto positivo na atração de talentos, na indução (nossos valores existem para todos os novos contratados) e na retenção. A rotatividade diminuiu em comparação com três anos atrás. Ao fazer o backup da governança com políticas claras baseadas em habilidades, sentimos que somos mais ágeis e adaptáveis ​​à mudança porque identificamos nossas necessidades com antecedência.

"Escolha um modelo de propriedade que ofereça aos funcionários uma participação"

Por: Robert Postlethwaite é MD do esquema de ações e especialista em propriedade de funcionários Postlethwaite em Londres

A maneira como uma empresa é estruturada tem uma enorme influência em sua capacidade de se proteger no futuro, pois a configuração pode ajudar ou dificultar os esforços para atrair e reter talentos.

Tornar seus funcionários proprietários nos negócios - por meio de esquemas de compartilhamento, relações de confiança ou modelos de propriedade direta, transforma a equipe passiva naqueles que sentem que têm uma participação real na direção futura dos negócios. Os topógrafos já possuem estruturas de quase propriedade - com níveis de parceiros - e, portanto, já têm alguma experiência nisso.

O benefício da propriedade dos funcionários é que ela aumenta radicalmente o engajamento. A Universidade Napier de Edimburgo constatou que 80% da equipe proprietária de funcionários afirma ter uma sensação de conquista em seus empregos porque são partes interessadas.

No entanto, é um modelo que requer preparação. Somente uma mudança de entidade legal não criará mudanças. A propriedade dos funcionários precisa ser considerada pelos líderes como a coisa certa a se fazer. O pensamento também precisará ser aplicado aos detalhes - por exemplo, se os funcionários recebem dividendos regulares ou ações que podem vender quando saem.

Obtenha os detalhes corretamente e pode ser uma maneira de proteger o futuro contra a perda de talentos. Não me surpreende que a propriedade de funcionários seja a forma de propriedade de negócios que mais cresce no Reino Unido, agora expandindo a uma taxa de 10% ao ano.

Este artigo foi publicado originalmente na edição de inicialização do Modus (outubro de 2019) 

Fonte: RICS

NOTA DO EDITOR: A Royal Institution of Chartered Surveyors é um órgão profissional que promove e aplica os mais altos padrões internacionais na avaliação, gerenciamento e desenvolvimento de terras, imóveis, construção e infraestrutura.

Tipo de negócio: Conselho de classe profissional