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quinta-feira, 31 de agosto de 2017
RETOMADA DO IMÓVEL NA LOCAÇÃO RESIDENCIAL
Nestes tempos de crise econômica, é fundamental buscar alternativas para complementar a renda. Então, você faz um investimento na aquisição de um imóvel residencial, com o intuito de obter uma renda extra com a locação do mesmo. Mas, surge a dúvida: como reaver o imóvel no futuro?
A resposta mais honesta é: depende do prazo do seu contrato. Conforme veremos a seguir, o prazo da locação residencial faz toda a diferença para os procedimentos necessários à retomada do imóvel.
Primeiro, para segurança de todos (locador, locatário e de terceiros) recomendamos sempre realizar um contrato de locação por escrito, identificando corretamente as partes, o objeto da locação (imóvel), o valor do aluguel (e reajustes previstos), garantias do contrato e o prazo da locação.
Como regra, o locador não pode reaver o imóvel alugado antes do término do prazo para a duração do contrato. Todavia, a lei permite ao locatário devolver o imóvel a qualquer tempo, desde que realize o pagamento da multa rescisória pactuada (e devidamente expressa no contrato). Mas, qual seria o limite do valor da multa? Não existe uma limitação legal, mas tanto o mercado imobiliário quanto o Judiciário entendem que o valor equivalente a três meses de aluguel é um parâmetro razoável para a multa rescisória. Importante: a multa deve ser fixada de forma proporcional ao período em que o locatário permaneceu no imóvel.
Certo, mas, e sobre a importância do prazo da locação, que referimos acima? Pois bem: se o seu contrato for escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, é possível a retomada do imóvel mediante a chamada denúncia vazia. Significa que, findo o prazo estipulado, haverá o fim do contrato de locação, independente de notificação ou aviso ao locatário, ou seja, “vazia” de motivação. A desocupação do imóvel deve acontecer em até trinta dias, pois caso o inquilino permaneça no bem por mais de trinta dias após o término da locação sem haver oposição do locador, presume-se que a locação foi prorrogada por prazo indeterminado, sendo mantidas as condições do contrato original.
Uma vez prorrogada a locação, qualquer das partes poderá denunciar o contrato. O locador poderá solicitar a retomada do imóvel a qualquer tempo, mas deve comunicar ao inquilino e conceder o prazo de trinta dias para a desocupação. Da mesma forma, o locatário precisa notificar o locador do interesse em desocupar o bem com antecedência mínima de trinta dias, e na ausência de aviso o locador pode exigir um mês de aluguel mais encargos.
Por sua vez, nos contratos com prazo inferior a trinta meses, uma vez encerrado o prazo estabelecido, ocorrerá a prorrogação automática do contrato por prazo indeterminado. Antes disso, porém o locador só poderá retomar o imóvel ser houver alguma motivação autorizada pela lei ou pelo contrato. É a chamada denuncia cheia, ou seja, o fim da locação e a retomada do bem necessitam de uma causa, de um conteúdo, um motivo.
E quais as hipóteses em que o locador pode retomar seu bem antes do término do prazo contratado? A locação pode ser extinta por mútuo acordo; locador e locatário simplesmente concordam em encerrar o contrato. Também pode ocorrer alguma infração legal (descoberta de que o inquilino estaria cometendo atos ilícitos no imóvel) ou, o que é mais comum, alguma infração contratual (por exemplo, utilizar o bem para outra finalidade que não seja residencial, ou então não cumprir com os deveres de manutenção). A inobservância das regras de convivência (afronta às regras de civilidade e direito de vizinhança), gerando freqüente multas condominiais e causando prejuízo ao proprietário do bem também pode dar ensejo à extinção do contrato.
Evidentemente, a falta de pagamento do aluguel e demais encargos (condomínio, taxas, etc) é motivação suficiente para exigir a retomada do imóvel, e também a mais comum. Todavia, a lei apresenta previsões para situações mais específicas que possam dar causa ao término da locação e retomada do bem: é o caso do inquilino que contratou a locação do imóvel unicamente em razão da sua atividade profissional, e posteriormente houve a extinção do contrato de trabalho.
O locador também pode requerer o imóvel para seu próprio uso residencial, ou de seu cônjuge/companheiro, ou de seu ascendente ou descendente. A condição, neste caso, é que não tenham outro imóvel residencial próprio.
Em qualquer caso, a ação judicial para a retomada do imóvel será a ação de despejo, a qual poderá ser cumulada ou não com pedido de cobrança de aluguéis ou acessórios, caso tenha ocorrido a falta de pagamento.
Cassiano Cordeiro Alves - Advogado
Fonte: Artigos JusBrasil
A resposta mais honesta é: depende do prazo do seu contrato. Conforme veremos a seguir, o prazo da locação residencial faz toda a diferença para os procedimentos necessários à retomada do imóvel.
Primeiro, para segurança de todos (locador, locatário e de terceiros) recomendamos sempre realizar um contrato de locação por escrito, identificando corretamente as partes, o objeto da locação (imóvel), o valor do aluguel (e reajustes previstos), garantias do contrato e o prazo da locação.
Como regra, o locador não pode reaver o imóvel alugado antes do término do prazo para a duração do contrato. Todavia, a lei permite ao locatário devolver o imóvel a qualquer tempo, desde que realize o pagamento da multa rescisória pactuada (e devidamente expressa no contrato). Mas, qual seria o limite do valor da multa? Não existe uma limitação legal, mas tanto o mercado imobiliário quanto o Judiciário entendem que o valor equivalente a três meses de aluguel é um parâmetro razoável para a multa rescisória. Importante: a multa deve ser fixada de forma proporcional ao período em que o locatário permaneceu no imóvel.
Certo, mas, e sobre a importância do prazo da locação, que referimos acima? Pois bem: se o seu contrato for escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, é possível a retomada do imóvel mediante a chamada denúncia vazia. Significa que, findo o prazo estipulado, haverá o fim do contrato de locação, independente de notificação ou aviso ao locatário, ou seja, “vazia” de motivação. A desocupação do imóvel deve acontecer em até trinta dias, pois caso o inquilino permaneça no bem por mais de trinta dias após o término da locação sem haver oposição do locador, presume-se que a locação foi prorrogada por prazo indeterminado, sendo mantidas as condições do contrato original.
Uma vez prorrogada a locação, qualquer das partes poderá denunciar o contrato. O locador poderá solicitar a retomada do imóvel a qualquer tempo, mas deve comunicar ao inquilino e conceder o prazo de trinta dias para a desocupação. Da mesma forma, o locatário precisa notificar o locador do interesse em desocupar o bem com antecedência mínima de trinta dias, e na ausência de aviso o locador pode exigir um mês de aluguel mais encargos.
Por sua vez, nos contratos com prazo inferior a trinta meses, uma vez encerrado o prazo estabelecido, ocorrerá a prorrogação automática do contrato por prazo indeterminado. Antes disso, porém o locador só poderá retomar o imóvel ser houver alguma motivação autorizada pela lei ou pelo contrato. É a chamada denuncia cheia, ou seja, o fim da locação e a retomada do bem necessitam de uma causa, de um conteúdo, um motivo.
E quais as hipóteses em que o locador pode retomar seu bem antes do término do prazo contratado? A locação pode ser extinta por mútuo acordo; locador e locatário simplesmente concordam em encerrar o contrato. Também pode ocorrer alguma infração legal (descoberta de que o inquilino estaria cometendo atos ilícitos no imóvel) ou, o que é mais comum, alguma infração contratual (por exemplo, utilizar o bem para outra finalidade que não seja residencial, ou então não cumprir com os deveres de manutenção). A inobservância das regras de convivência (afronta às regras de civilidade e direito de vizinhança), gerando freqüente multas condominiais e causando prejuízo ao proprietário do bem também pode dar ensejo à extinção do contrato.
Evidentemente, a falta de pagamento do aluguel e demais encargos (condomínio, taxas, etc) é motivação suficiente para exigir a retomada do imóvel, e também a mais comum. Todavia, a lei apresenta previsões para situações mais específicas que possam dar causa ao término da locação e retomada do bem: é o caso do inquilino que contratou a locação do imóvel unicamente em razão da sua atividade profissional, e posteriormente houve a extinção do contrato de trabalho.
O locador também pode requerer o imóvel para seu próprio uso residencial, ou de seu cônjuge/companheiro, ou de seu ascendente ou descendente. A condição, neste caso, é que não tenham outro imóvel residencial próprio.
Em qualquer caso, a ação judicial para a retomada do imóvel será a ação de despejo, a qual poderá ser cumulada ou não com pedido de cobrança de aluguéis ou acessórios, caso tenha ocorrido a falta de pagamento.
Cassiano Cordeiro Alves - Advogado
Fonte: Artigos JusBrasil
quarta-feira, 30 de agosto de 2017
SANCIONADA A LEI QUE DISCIPLINA O REGISTRO DE GARANTIAS FINANCEIRAS
MP 775 PROTEGE BANCO E PREJUDICA COMPRADOR DE IMÓVEL
A novidade contida na MP 775/2017 aprovada pela Câmara dos Deputados dia 22/08/17, prejudicará milhares de adquirentes de imóveis que utilizaram os financiamentos imobiliários para adquirir a casa própria. Há mais de 15 anos a alienação fiduciária passou a ser a garantia mais utilizada nos financiamentos, tendo assim substituído a hipoteca.
Antes da Medida Provisória 775, no caso de impontualidade das prestações, o agente financeiro/credor fiduciário solicitava ao Oficial do Registro de Imóveis que notificasse o devedor para pagar a dívida no prazo de 15 dias. Caso o devedor/fiduciante não quitasse a dívida, o credor/fiduciário pagava o ITBI para o município e consolidava a propriedade em seu nome. Após, consolidada a propriedade, a Instituição financeira promovia o leilão e na hipótese do valor auferido ser insuficiente para quitar toda a dívida, o devedor/fiduciante tinha automaticamente a quitação do saldo devedor do financiamento. Desta forma, nos termos dos parágrafos 5º e 6º do art. 27, da Lei 9.514/97, o devedor perdia a moradia, mas ficava isento de pagar o valor restante do saldo devedor, o que lhe trazia determinada tranquilidade.
MP 775 beneficia bancos e prejudica o adquirente
Agora, conforme o art. 9º da MP 775, caso a moradia financiada seja arrematada por um valor inferior ao saldo devedor somado à dívida em atraso, o agente financeiro/credor fiduciário moverá um processo judicial contra o devedor e exigirá que quite o valor remanescente.
Portanto, os demais bens que compõe o patrimônio do devedor (lote, loja, veículos, casa que não seja a única moradia ou imóvel que seja seu local de trabalho) responderão pelo débito que ficou em aberto.
A situação toma contornos mais críticos, pois diante da retração do mercado imobiliário a partir de 2014, constata-se que os imóveis caíram de preço enquanto os saldos devedores continuam a subir em torno de 10% a 14% ao ano (juros mais TR). Esse cenário agrava a situação do devedor com o descasamento do preço do imóvel em relação ao valor das prestações/dívida que aumentam cada dia mais.
Medida Provisória afronta a questão social
O art. 9º que foi inserido de forma estranha na MP 775 – que tinha como foco reduzir as fraudes e ampliar a segurança jurídica do mercado financeiro – consiste numa insensibilidade social, num retrocesso. Nesse momento o Brasil passa pela maior crise econômica de sua história, com o recorde de desemprego que supera a 14 milhões de trabalhadores, que se considerados os que pararam de procurar emprego supera a 22 milhões. Essa situação resultou no crescimento da inadimplência em todos os setores, sendo que nos financiamentos imobiliários, só na Caixa foram retomados e levados 15.881 imóveis em 2016, portanto 81% a mais se considerados os 8.775 imóveis de 2015.
A moradia se trata de uma questão social que representa uma das maiores despesas de uma família. Tendo em vista que as instituições financeiras têm obtido a cada ano recordes de lucratividade, inclusive no atual momento de crise econômica, não tem sentido a imposição do art. 9º da MP que visa proteger ainda mais os banqueiros em detrimento de quem perde a moradia.
MP desestimula a construção civil
A MP 775, ao determinar que não deverá ser aplicada a proteção da Alienação Fiduciária (art. 27 da Lei 9.514/97) que tinha como limite o bem imóvel para ser tomado pelo credor, vai gerar um desestímulo ao crescimento dos novos financiamentos, já que os pretendentes à aquisição de imóveis possuírem outros bens ficarão receosos de vir a perdê-los caso se tornem inadimplentes. Haverá maior receio quanto à decisão de contrair um financiamento, já que somente os bancos é que passam a ser protegidos de maneira ampla e implacável contra o adquirente que é a parte mais fraca da relação contratual.
É um contrassenso o Governo Federal inserir o referido art. 9º, porque prejudicará a retomada da construção civil que é a maior geradora de empregos no país.
Dessa maneira, os Agentes Financeiros terão maior lucratividade, pois mesmo que não se preocupem em obter um valor de arrematação adequado no leilão, saberão que não terão quaisquer perdas no caso de o imóvel leiloado não atingir o valor total da dívida corrigida. Sobrando algum débito será proposta uma ação de execução contra o devedor, que terá ainda seu crédito negativado (Serasa, SPC e no Poder Judiciário) em decorrência do processo. Assim, o devedor terá enorme dificuldade em alugar um imóvel, obter talão de cheque, cartão de crédito ou qualquer empréstimo.
Kênio de Souza Pereira - Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis, Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
NOTA DO EDITOR:
O Diário Oficial da União (DOU) publicou nesta terça, 29, a Lei 13.476/2017, que disciplina o registro de garantias ligadas a operações realizadas no mercado financeiro. Sancionada na segunda-feira, 28, pelo presidente Michel Temer, a nova lei é resultado da aprovação no Congresso da Medida Provisória 775/2017.
- Clique no link abaixo para acessar o texto integral:
terça-feira, 29 de agosto de 2017
OPÇÃO A LCI, NOVA LETRA IMOBILIÁRIA DEVE SER MAIS BARATA E SEGURA
Uma nova opção de letra financeira atrelada ao mercado imobiliário deve estar disponível em breve. A LIG (Letra Imobiliária Garantida), cuja regulamentação pelo Banco Central está em fase final, será uma alternativa mais barata à LCI (Letra de Crédito Imobiliário), com o dobro de segurança ao investidor.
A LIG foi criada pela medida provisória 656, de outubro de 2014, e posteriormente foi convertida na lei 13.097, de janeiro de 2015, com a sanção da ex-presidente Dilma Rousseff. Ela é um título de crédito que poderá ser emitido por instituições financeiras, inspirado nos “covered bonds” europeus —papéis garantidos por um conjunto de ativos—, que movimentam mais de 3 trilhões de dólares no mercado externo.
A grande vantagem da LIG é a dupla garantia: além do próprio balanço do banco emissor, ela também é garantida por um pool de créditos imobiliários. Ou seja, se a instituição emissora quebrar, os ativos inseridos nesse pool vão honrar os pagamentos aos investidores —seja com os valores que a carteira vai receber pelo crédito concedido ou com a venda dos empreendimentos.
“Vai ser uma aplicação blindada mesmo, que não vai entrar na concorrência com outros passivos do banco em caso de falência da instituição financeira”, disse Renato Ventura, vice-presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias). “O cenário atual, de queda de juros, é favorável para o surgimento desse novo instrumento e abre espaço para o crescimento do crédito imobiliário no país.”
O vice-presidente da Abrainc enfatizou que o crédito imobiliário representava apenas 9,6% do PIB brasileiro em 2015. Em países desenvolvidos, a participação era bem maior. Nos Estados Unidos, por exemplo, chegava a 68% do PIB, enquanto na Inglaterra era mais de 70%.
“Vai funcionar bem aqui no Brasil, assim como funciona lá fora. Tem estabilidade no longo prazo, pois alonga a dívida imobiliária dos bancos. E é democrático: até instituições financeiras menores poderão emitir as LIGs para acessar o mercado imobiliário, que até então é dominado pelos grandes bancos”, completou Ventura.
Para o especialista Marcelo Prata, fundador dos sites Canal do Crédito e Resale.com.br, a provável regulamentação das LIGs é positiva e deve reforçar o cenário de crédito imobiliário no país. “Mas enquanto os bancos tiverem o funding da poupança competindo com o produto, ele vai sair caro para as instituições financeiras”, avaliou.
Hoje, a poupança é a principal fonte de financiamento do setor, que também conta com as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Em 2016, a poupança fechou o ano com estoque de 664,9 bilhões de reais, segundo o Banco Central. Já o estoque de LCIs ficou em 183 bilhões de reais, enquanto o de CRIs chegou a 73,6 bilhões de reais, de acordo com a Cetip.
“Não devemos ter um cenário de escassez de funding no setor imobiliário nos próximos cinco anos. Mas ter uma fonte de financiamento com papéis mais estruturados é o futuro. É importante ter um instrumento que ofereça segurança para o investidor trazer dinheiro ao setor. As LIGs são um tipo de papel que o investidor estrangeiro, por exemplo, já conhece bem. Então, ele ficaria tranquilo de aplicar nesse título, caso ele passe a existir por aqui”, disse Prata.
Regulamentação à vista
A expectativa do mercado gira em torno dos detalhes da regulamentação das LIGs, que serão decididos pelo BC. Como as LCIs são isentas de Imposto de Renda, por exemplo, espera-se que as novas letras imobiliárias também sejam. “Além disso, como é um papel bem mais seguro, também deve ser mais barato para o investidor que quiser tê-lo”, afirmou Gilberto de Abreu, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).
Espera-se ainda que a remuneração das LIGs possa ser atrelada a taxas de juros fixas ou flutuantes, índices ou taxas de conhecimento público, como IPCA e CDI, ou mesmo à variação cambial. “Queremos que esse papel surja no Brasil já alinhado com as principais práticas internacionais, assim o investidor estrangeiro vai se sentir confortável para comprar aqui”, disse Abreu.
Quanto às regras de fiscalização do pool de garantia das LIGs, espera-se que seja designado um responsável terceiro para monitorar e zelar pela proteção dos direitos e interesses dos investidores, e administrar a carteira de garantias no caso de decretação de intervenção, liquidação extrajudicial ou falência do emissor. Seria uma espécie de “agente fiduciário turbinado”, na definição dada pela Secretaria de Acompanhamento Econômico.
LCIs e CRIs
O que distancia as LIGs dos CRIs e das LCIs é o risco, que é bem maior para o investidor que aplica nos dois últimos. Os CRIs, assim como as LCIs, são emitidos para captar dinheiro para o setor imobiliário.
A diferença é que as LCIs são emitidas pelos bancos, enquanto os CRIs são emitidos diretamente pelas empresas. Assim, o risco de investir nos CRIs é maior, já que eles não são protegidos pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC) como as LCIs, que garante até 250 mil reais ao investidor se o banco quebrar.
Apesar do risco, muitos investidores correram para os CRIs nos últimos anos pela falta de LCIs no mercado. Com a crise econômica, os bancos restringiram o crédito para o setor imobiliário e passaram a emitir menos LCIs.
Mesmo sendo investimentos de renda fixa, ou seja, de permitirem ao investidor conhecer a forma de rentabilidade antes de aplicar, os CRIs exigem mais cautela do investidor. Isso porque, se a empresa quebrar, o investidor não recebe seu dinheiro de volta.
Empresas com fluxo de caixa estável, no entanto, oferecem menos risco de crédito. Então, é preciso conhecer os papéis e as companhias que estão por trás dos títulos antes de investir. Em geral, quanto maior o risco da empresa emissora dar calote no investidor, maior a taxa de retorno oferecida.
Fonte: EXAME
segunda-feira, 28 de agosto de 2017
DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS: O CRITÉRIO DE ROSS-HEIDECKE
O valor das benfeitorias calculado pelo método do custo de reprodução refere-se à condição do imóvel novo, porém a maioria das avaliações é feita para imóveis usados, daí ser necessário aplicar um fator de depreciação que reflita a perda de valor sofrida pelo bem ao longo do tempo.
A depreciação de ordem física é proporcionada pelo desgaste das várias partes que compõem a edificação e suas causas podem ser devido ao uso, ausência de manutenção ou material sem qualidade e redundam em avarias bruscas e acidentais, deterioração, mutilação, decrepitude e obsoletismo.
O critério de ROSS-HEIDECKE é um método misto, que combina o estado de conservação do imóvel com a idade em percentual da vida útil provável, sendo o mais utilizado na engenharia de avaliações - O fator depreciação é calculado por:
d = {100 – [K . (1- r)]} / 100
(com K - Coeficiente de Depreciação obtido na tabela de ROSS-HEIDECKE).
Utilize a Tabela Ross-Heidecke, que aponta os percentuais de depreciação de um bem, em relação direta ao estado em que se encontra, de forma automática, abolindo a fórmula supra, clicando no link abaixo:
http://www.u-consult.pt/UConsultToolApps/Views/RossHeidecke.html
Para obter corretamente o K = Coeficiente de Depreciação, é necessário saber-se a idade do imóvel em anos, observando sempre sua idade aparente em detrimento da sua idade real.
Conceito de idade aparente: É a idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização, funcionalidade, sistema construtivo, materiais empregados, dentre outros.
Em seguida, é preenchido maquinalmente o campo onde se lê % de vida útil, normalmente estabelecido através da relação idade e Tabela de Vida Útil dos Imóveis, segundo o Bureau of Internal Revenue, abaixo:
Utilize a Tabela Ross-Heidecke, que aponta os percentuais de depreciação de um bem, em relação direta ao estado em que se encontra, de forma automática, abolindo a fórmula supra, clicando no link abaixo:
http://www.u-consult.pt/UConsultToolApps/Views/RossHeidecke.html
Para obter corretamente o K = Coeficiente de Depreciação, é necessário saber-se a idade do imóvel em anos, observando sempre sua idade aparente em detrimento da sua idade real.
Conceito de idade aparente: É a idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização, funcionalidade, sistema construtivo, materiais empregados, dentre outros.
Em seguida, é preenchido maquinalmente o campo onde se lê % de vida útil, normalmente estabelecido através da relação idade e Tabela de Vida Útil dos Imóveis, segundo o Bureau of Internal Revenue, abaixo:
APARTAMENTOS
|
60 anos
|
BANCOS
|
70 anos
|
CASAS DE ALVENARIA
|
65 anos
|
CASAS DE MADEIRA
|
45 anos
|
HOTÉIS
|
50 anos
|
LOJAS
|
70 anos
|
TEATROS
|
50 anos
|
ARMAZÉNS
|
75 anos
|
FÁBRICAS
|
50 anos
|
CONST. RURAIS
|
60 anos
|
GARAGENS
|
60 anos
|
EDIF ESCRITÓRIOS
|
70 anos
|
GALPÕES (DEPÓSITOS)
|
70 anos
|
SILOS
|
75 anos
|
Finalmente, selecione o estado de conservação do imóvel conforme a tabela abaixo e você terá, automaticamente, o índice de depreciação do imóvel avaliando.
| CÓDIGO | CLASSIFICAÇÃO | CÓDIGO | CLASSIFICAÇÃO |
|---|---|---|---|
| A | Novo | E | Reparos simples |
| B | Entre novo e regular | F | Entre reparos simples e importantes |
| C | Regular | G | Reparos importantes |
| D | Entre regular e reparos simples | H | Entre reparos importantes e s/ valor |
Parâmetros para eleger o estado de conservação:
NOVO - Com até seis meses de uso e sem danos. Não sofreu nem necessita de reparos. Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de 02 anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa.
ENTRE NOVO E REGULAR - Apesar de já submetido ao uso, apresenta-se nas condições de novo ou bem próximo disso. Não recebeu e nem necessita de reparos. Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de 02 anos, que apresente necessidade apenas de uma demão leve de pintura para recompor a sua aparência.
REGULAR - Requer ou recebeu reparos pequenos. Quando o objeto do serviço de recuperação ou de restauração recente deixou o imóvel em condições próximas ao de novo. Quando da existência de atividade de manutenção permanente e eficiente que mantém a aparência e/ou uso em condições de novo; Requer apenas limpeza sem utilização de mão de obra especializada para manter em boas condições de uso/aparência. Edificação semi-nova ou com reforma geral e substancial entre 02 e 05 anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.
ENTRE REGULAR E REPAROS SIMPLES - Atividade de manutenção eventual ou periódica que mantém uma boa aparência e condições normais de uso, mas sem o aspecto de novo ou recuperação recente. Requer intervenções superficiais em pontos localizados para recuperação de desgastes naturais. Pode requerer mão de obra especializada com uso de instrumentos especiais. Edificação semi-nova ou com reforma geral e substancial entre 02 e 05 anos, cujo estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras localizadas e superficiais e pintura externa e interna.
REPAROS SIMPLES - Requer reparações simples como intervenções em pontos localizados ou em partes/componentes definidos para restauração de aspectos e/ou funcionalidades originais. Necessitam de serviços generalizados de manutenção e limpeza. Implicam a realização de serviços superficiais ou reparos de partes ou componentes definidos/localizados com mão de obra especializada. Não comprometem a operação e a funcionalidade. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico.
ENTRE REPAROS SIMPLES E IMPORTANTES - Requer intervenções generalizadas na maior parte, ou com profundidade, em peças ou componentes específicos sob pena de comprometimento iminente de operação e segurança. Implica restauração ou recuperação com remoção/ substituição/ adição de elementos ou peças com mão de obra especializada. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras, e com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro compartimento. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura.
REPAROS IMPORTANTES - Requer intervenções generalizadas e com profundidade em partes ou peças críticas sob o aspecto de estética, salubridade, segurança e funcionalidade. Implica restauração ou recuperação com remoção / substituição / adição de elementos ou peças com mão de obra especializada.
ENTRE NOVO E REGULAR - Apesar de já submetido ao uso, apresenta-se nas condições de novo ou bem próximo disso. Não recebeu e nem necessita de reparos. Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de 02 anos, que apresente necessidade apenas de uma demão leve de pintura para recompor a sua aparência.
REGULAR - Requer ou recebeu reparos pequenos. Quando o objeto do serviço de recuperação ou de restauração recente deixou o imóvel em condições próximas ao de novo. Quando da existência de atividade de manutenção permanente e eficiente que mantém a aparência e/ou uso em condições de novo; Requer apenas limpeza sem utilização de mão de obra especializada para manter em boas condições de uso/aparência. Edificação semi-nova ou com reforma geral e substancial entre 02 e 05 anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.
ENTRE REGULAR E REPAROS SIMPLES - Atividade de manutenção eventual ou periódica que mantém uma boa aparência e condições normais de uso, mas sem o aspecto de novo ou recuperação recente. Requer intervenções superficiais em pontos localizados para recuperação de desgastes naturais. Pode requerer mão de obra especializada com uso de instrumentos especiais. Edificação semi-nova ou com reforma geral e substancial entre 02 e 05 anos, cujo estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras localizadas e superficiais e pintura externa e interna.
REPAROS SIMPLES - Requer reparações simples como intervenções em pontos localizados ou em partes/componentes definidos para restauração de aspectos e/ou funcionalidades originais. Necessitam de serviços generalizados de manutenção e limpeza. Implicam a realização de serviços superficiais ou reparos de partes ou componentes definidos/localizados com mão de obra especializada. Não comprometem a operação e a funcionalidade. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico.
ENTRE REPAROS SIMPLES E IMPORTANTES - Requer intervenções generalizadas na maior parte, ou com profundidade, em peças ou componentes específicos sob pena de comprometimento iminente de operação e segurança. Implica restauração ou recuperação com remoção/ substituição/ adição de elementos ou peças com mão de obra especializada. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras, e com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro compartimento. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura.
REPAROS IMPORTANTES - Requer intervenções generalizadas e com profundidade em partes ou peças críticas sob o aspecto de estética, salubridade, segurança e funcionalidade. Implica restauração ou recuperação com remoção / substituição / adição de elementos ou peças com mão de obra especializada.
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de parâmetros de regularização da alvenaria, reparos de fissuras, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a substituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos compartimentos. Substituição ou reparações importantes na impermeabilização ou no telhado.
ENTRE REPAROS IMPORTANTES E SEM VALOR - Restauração total de elementos ou peças importantes. Degradação generalizada e com alto grau de exposição. Alto nível de comprometimento da funcionalidade, segurança e operação. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de fissuras. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e paredes. Substituição da impermeabilização ou do telhado.
SEM VALOR - Valor de demolição residual. Sem condição de operação ou uso.
OBS. O valor de demolição residual, resulta do tempo decorrido entre a data em que o bem foi concluído e o momento da perda de utilização. É o valor de demolição ou de sucata, ou de reaproveitamento dos materiais ao fim da vida útil do imóvel.
Enfim, o princípio da depreciação se fundamenta no fato de que a perda de valor não pode ser plenamente recuperada com manutenção e/ou reformas que apenas prolongam a vida útil e é fato, que o imóvel mal conservado deprecia-se mais rapidamente que aquele bem conservado.
Prof. Marcos Mascarenhas
ENTRE REPAROS IMPORTANTES E SEM VALOR - Restauração total de elementos ou peças importantes. Degradação generalizada e com alto grau de exposição. Alto nível de comprometimento da funcionalidade, segurança e operação. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de fissuras. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e paredes. Substituição da impermeabilização ou do telhado.
SEM VALOR - Valor de demolição residual. Sem condição de operação ou uso.
OBS. O valor de demolição residual, resulta do tempo decorrido entre a data em que o bem foi concluído e o momento da perda de utilização. É o valor de demolição ou de sucata, ou de reaproveitamento dos materiais ao fim da vida útil do imóvel.
Enfim, o princípio da depreciação se fundamenta no fato de que a perda de valor não pode ser plenamente recuperada com manutenção e/ou reformas que apenas prolongam a vida útil e é fato, que o imóvel mal conservado deprecia-se mais rapidamente que aquele bem conservado.
Prof. Marcos Mascarenhas
LOTEAMENTOS FECHADOS: DA ASSOCIAÇÃO COMPULSÓRIA E IMPOSIÇÃO DE PAGAMENTO DE TAXAS
Loteamento fechado é a subdivisão de uma gleba original em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, a qual tem seu perímetro murado, para a realização de controle de acesso a área.
Por sua natureza, os Loteamentos Fechados são dotados de personalidade jurídica própria, estabelecidos sob a forma de associações civis sem fins lucrativos, sendo que cada um dos proprietários dos lotes exerce privativamente as prerrogativas de domínio sobre o seu imóvel.
Pois bem, numa associação civil cada interessado se associa por sua própria vontade, por meio de declaração expressa, ou seja, cada proprietário possui o direito e não a obrigação de participar do quadro social da entidade criada.
Ocorre que muitos destes Loteamentos incluem em seus Estatutos a cobrança de contribuição mensal para o custeio de despesas com segurança, manutenção das vias públicas, lazer etc., impondo aos proprietários dos lotes o pagamento de taxas, sem, contudo, formalizarem a associação destes ao Loteamento ou mesmo dar a oportunidade para que os mesmos se manifestem no sentido de aderir formalmente ao ato que instituiu os encargos, de modo que a cobrança acaba ocorrendo de forma automática àqueles que vierem a adquirir os lotes oferecidos.
Na maioria dos casos, os proprietários dos lotes acabam por pagar as referidas contribuições sem saberem, de fato, qual a destinação de tais valores ou se os mesmos estão sendo empregados na manutenção do Loteamento, abrindo margem à recorrente má utilização e, até mesmo, ao desvio dos valores arrecadados.
Porém, por motivos diversos, alguns dos proprietários de lotes nos loteamentos fechados acabam se tornando inadimplentes, levando à interposição de Ação de Cobrança pela administração do Loteamento em face daqueles, situação esta que, de tão recorrente, motivou a elaboração do presente artigo.
Como se sabe, a liberdade de associação é garantia fundamental prevista na lista do artigo 5º, incisos II e XX da Constituição Federal. Vejamos:
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
(…)
II – ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei;
(…)
XX – ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado; (g.n.)
Deste modo, a adesão não pode ser compulsória, muito menos automática, como normalmente inserido nos estatutos dos Loteamentos Fechados. Pelo contrário, deve ser expressamente formalizada pelo titular do lote, ressalvada apenas a eventual existência de cláusula contratual expressa no sentido de obrigar os promitentes compradores a participarem da divisão de despesas de manutenção do empreendimento.
Nesse sentido, cumpre ressaltar que o entendimento jurisprudencial atual é no sentido de que as despesas comuns de associações somente obrigam àqueles que estiverem a ela associados ou àqueles que a ela anuírem, sendo irrelevante o debate acerca da existência ou não da associação quando da aquisição do imóvel.
“ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – “LOTEAMENTO FECHADO” -RECURSO REPETITIVO – ARTIGO 543-C – REEXAME – COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA INCONFORMISMO – SENTENÇA CONFIRMADA POR VENERANDO ACÓRDÃO DESTA COLENDA 8ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO – INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO DE CONTRIBUIR COM DESPESAS COBRADAS POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES SEM PRÉVIA FORMAÇÃO DO VÍNCULO ASSOCIATIVO OU SEM ANUÊNCIA A TAIS DESPESAS – PREVALENCIA DO PRINCÍPIO CONSTITUCIONAL DA LIVRE ASSOCIAÇÃO, CONFORME TESE UNIFORMIZADA PELO COLENDO STJ, SOB O RITO DO ARTIGO 543-C, DO CPC, INDEPENDENTEMENTE DO FATO DE O MORADOR TER ADQUIRIDO O LOTE DEPOIS DA CRIAÇÃO DA ASSOCIAÇÃO – MODIFICAÇÃO DO ACÓRDÃO, PARA SE DAR PROVIMENTO Á APELAÇÃO. Entendimento firmado pelo STJ em sede de recurso repetitivo (Art. 543-C, CPC) no sentido de que: “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”. Ressalva feita, contudo, em relação aos casos em que a fonte criadora da obrigação é a própria lei ou o compromisso de compra e venda, que contém cláusula expressa na qual o adquirente se compromete a participar do rateio das despesas do empreendimento, o que não é o caso dos autos. Recurso provido para julgar improcedente a ação, conforme precedentes recentes deste Egrégio Tribunal de Justiça. RESULTADO: apelação provida.”
(Apelação nº0015032-10.2008.8.26.0020 8ª Câmara de Direito Privado – Relator(a): ALEXANDRE COELHO – data do julgamento: 13/04/2016).
Além disso, convém destacar que a conservação e reparação das áreas públicas, por serem de uso comum, é dever do Poder Público e não dos residentes da localidade.
Assim sendo, se os proprietários de lotes não associados se beneficiam dos serviços prestados pelo Loteamento Fechado, tal fato não tem o condão de criar obrigação jurídica a ser exigível através de Ação Judicial, não havendo que se falar em enriquecimento sem causa, ante o risco de violação aos princípios constitucionais da legalidade e da livre associação.
Portanto, se o imóvel integra Loteamento Fechado, se o proprietário não está associado a este e se não fora estipulado em contrato a sua obrigação quanto ao rateio das despesas da associação, indevida a cobrança de taxas, ante a ausência de obrigação legal.
Susen Kelly Bezerra Souza - Advogada.
Fonte: Artigos Jus Navigandi
sábado, 26 de agosto de 2017
TAXA DE OCUPAÇÃO DE IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL NOS CONTRATOS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - Art. 37-A da Lei 9.514/97
Com o surgimento da lei 9.514/97, de 20 de novembro de 1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel, foi aberto um novo cenário de negócios para o mercado imobiliário: a aquisição dos imóveis por meio de arrematações em Leilões Extrajudiciais. Este procedimento desburocratizado, trouxe benefícios para o agente fiduciário (bancos, construtoras, etc.) que pretende receber o valor devido pelo agente fiduciante (comprador inadimplente), e com certeza, ao investidor imobiliário ou novo adquirente da propriedade, que, por via das vezes, consegue um bom valor na aquisição do imóvel disponibilizado para leilão.
Muito embora o procedimento das arrematações, por meio de Leilões Extrajudiciais, esteja cada vez mais prático e acessível, com inúmeros portais digitais das empresas leiloeiras que oferecem este tipo de serviço, há de se considerar a problemática, na maioria dos casos, da necessária imissão na posse do imóvel, a qual, via de regra é através da interposição da competente ação possessória.
Diante deste obstáculo encarado pelo arrematante, a lei originariamente de 1.997, sofreu mudanças que possibilitou atenuar os inúmeros gastos e recompensar o adquirente da propriedade recém arrematada, e por meio da MP 2.223 de 2001, revogado e incluído novamente pela lei 10.931 de 2/8/04, incluiu o artigo 37-A na lei de Alienação Fiduciária, o qual dispõe:
"Art. 37-A. O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel."
Note que, como base de cálculo o artigo remete ao inciso VI do artigo 24 do mesmo diploma, o qual consigna o valor principal da dívida.
Como obrigação legal, o valor principal da dívida instituída nos contratos de alienação fiduciária, em sua maioria, corresponde ao valor do imóvel para venda em leilão ou o valor de sua arrematação, sendo variável a imposição condicional do contrato, e, sobre este valor é determinado a cobrança de 1% por mês ou fração do fiduciante ou possuidor que se mantém indevidamente no imóvel que foi adquirido por novo proprietário.
Acredito que o legislador buscou compensar a morosidade do judiciário, a privação do uso do imóvel ao arrematante e recomposição de parte dos gastos atinentes à necessidade do arrematante em buscar através da medida judicial cabível sua imissão na posse do imóvel, a qual, por muitas das vezes pode levar incansáveis meses ou anos.
Com efeito, é indiscutível a obrigação do fiduciante ou até mesmo seus sucessores o pagamento da taxa de ocupação indevida, pois a matéria se encontra absolutamente consolidada em nossos tribunais, não havendo alegações que possam ser utilizadas para eximir o pagamento da referida taxa dentro dos limites estabelecidos pela lei, como seguem alguns recentes julgados:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE - REQUERIMENTO DE JUSTIÇA GRATUITA - CARÁTER PERSONALISSIMO - DIREITO ALHEIO - IMPOSSIBILIDADE - IMOVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL - TAXA DE OCUPAÇÃO - ARTIGO 37-A DA LEI Nº 9.514/97 - OBSERVANCIA - TERMO INICIAL - DATA DO LEILÃO. - O artigo 18 do CPC veda que a parte pleiteie em nome próprio direito alheio, não podendo ser acolhido o pedido de justiça gratuita formulado em nome de terceiro. - O adquirente de imóvel levado a leilão extrajudicial não pode ser prejudicado pelo ato do fiduciante que se recusa a deixar o imóvel, devendo ser compensado pelo tempo em que ficou privado do bem, sob pena de enriquecimento ilícito do devedor fiduciante. - A taxa de ocupação, nos termos do artigo 37-A da Lei nº 9.514/97, é devida no "valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel". (TJ-MG - AC: 10447130002317005 MG, Relator: Mariangela Meyer, Data de Julgamento: 30/05/2017, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/06/2017)
IMISSÃO DE POSSE – Sentença de procedência - APELO DOS RÉUS - Pretensão à inversão do julgado - Inadmissibilidade – Prejudicialidade externa inocorrente – Questões atinentes à validade do procedimento de execução extrajudicial inoponíveis à autora – Súmula n. 05 deste Tribunal e Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça – Proprietária que inegavelmente faz jus à fruição do bem – Art. 1.228, do CC – Taxa de ocupação devida, e já fixada no art. 37-A da Lei n. 9.514/97. Sentença mantida – RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - APL: 10031460420168260606 SP 1003146-04.2016.8.26.0606, Relator: Fábio Podestá, Data de Julgamento: 22/06/2017, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/06/2017)
Assim, entendo que seja justa a aplicação do presente instituto para compensar parte ou todo o desgaste que o arrematante possui, além de que, evidente, a impossibilidade de usufruir do imóvel em razão da ocupação indevida de terceiros, até mesmo, de perceber os frutos pertencentes à propriedade, sendo, ao meu ver, uma excelente inclusão para a aplicação da Lei.
Rafael Pimentel Ribeiro - Sócio advogado em Cardamone Ribeiro Sociedade de Advogados.
Fonte: Migalhas de Peso
CAPTAÇÃO DE IMÓVEIS PARA LOCAÇÃO
Embora pareça um trabalho fácil, a captação de imóveis para locação depende muito da atuação do corretor. Não basta simplesmente procurar um imóvel que esteja desocupado e conversar com o proprietário, colocando automaticamente o imóvel disponível para locação.
Além de desenvolver a captação de um imóvel para locação, o profissional corretor de imóveis precisa estar por dentro do mercado imobiliário. Trata-se aqui do trabalho inverso que tem a pessoa que está procurando um imóvel para alugar, devendo ser definidos diversos aspectos. E o primeiro deles não é convencer um futuro inquilino, mas sim convencer um proprietário de que você, como corretor de imóveis, é o mais capacitado para conseguir alugar o imóvel a pessoas sérias e honestas, que estarão dispostas a respeitar o contrato.
Um dos casos que pode acontecer é a preferência do proprietário por uma determinada imobiliária, ou por ser mais tradicional ou por ser da confiança do proprietário. Se você está montando o seu banco de dados como corretor, é importante que apresente resultados aos proprietários, que mostre sua eficiência e capacidade em locar rapidamente o imóvel que está disponível.
Além de desenvolver a captação de um imóvel para locação, o profissional corretor de imóveis precisa estar por dentro do mercado imobiliário. Trata-se aqui do trabalho inverso que tem a pessoa que está procurando um imóvel para alugar, devendo ser definidos diversos aspectos. E o primeiro deles não é convencer um futuro inquilino, mas sim convencer um proprietário de que você, como corretor de imóveis, é o mais capacitado para conseguir alugar o imóvel a pessoas sérias e honestas, que estarão dispostas a respeitar o contrato.
Um dos casos que pode acontecer é a preferência do proprietário por uma determinada imobiliária, ou por ser mais tradicional ou por ser da confiança do proprietário. Se você está montando o seu banco de dados como corretor, é importante que apresente resultados aos proprietários, que mostre sua eficiência e capacidade em locar rapidamente o imóvel que está disponível.
Claro que isso não depende somente da sorte: depende do trabalho que o corretor está fazendo para que consiga resultados. Caso você já tenha em seu cadastro imóveis em número suficiente, já locados, esse é o primeiro ponto a ser colocado para o proprietário. Seu segundo ponto positivo é mostrar que o tratamento que sua imobiliária fornece, tanto ao proprietário como ao inquilino, está baseado no respeito e na negociação clara e objetiva, não prejudicando nem um lado nem o outro.
A grande reclamação de inquilinos com relação às imobiliárias é exatamente o tratamento, respeitoso e submisso com relação ao proprietário, e prepotente e autoritário com relação ao inquilino, e esta é uma condição que está mudando e que muito ainda vai melhorar, uma vez que os inquilinos ou futuros inquilinos estão mais dispostos a serem bem tratados do que aceitar uma oferta por lhe parecer mais atraente.
O que fazer para captar imóveis para locação
O segmento imobiliário tem como necessidade básica um banco de dados suficiente para atender os futuros inquilinos e, para isso, precisa diariamente empenhar-se em atividades que possam enriquecer ainda mais o banco de dados, pautando seu trabalho em persistência e firme atuação.
Algumas atividades e atitudes são indispensáveis na captação de imóveis para locação:
• Criar uma relação de confiança com o proprietário do imóvel a ser locado, mostrando conhecer o mercado, ter compromisso com a busca de inquilinos sérios e confiáveis, e capacidade de divulgação do imóvel;
• Não ficar esperando que os imóveis venham até você e sim ir à procura de imóveis que possam ser locados, verificando casas e imóveis comerciais desocupados, conversando com os vizinhos, se não conhecer o proprietário;
• Manter um bom relacionamento com os porteiros de imóveis comerciais e residenciais, buscando saber se existem unidades desocupadas para oferecer os seus serviços aos proprietários;
• Conhecer os comerciantes de uma determinada região e manter contato com eles, sempre em busca de novas informações mas também mantendo uma conduta que inspire confiança;
• Ter sempre em mente um perfil do tipo de cliente que procura a imobiliária em que está atuando, para estabelecer um padrão em sua captação, considerando que essa similaridade irá conseguir resultados em prazo mais rápido;
• Estar atento ao mercado imobiliário de sua própria cidade e região, entendendo que existem determinadas áreas com suas vocações, podendo direcionar sua clientela de maneira mais eficiente;
• Não deixar de atender prontamente qualquer proprietário que lhe procure, mostrando-se sempre atencioso e receptivo com relação a qualquer dúvida ou problema apresentado;
• Ter em seu cadastro todas as informações atualizadas sobre os imóveis que serão locados, podendo atender também os futuros inquilinos dentro das possibilidades que cada um apresenta. Veja aqui software para gerenciamento de imóveis.
Além da postura profissional, que deve se manter sempre correta, o corretor deve apresentar-se com a melhor imagem possível, sempre com a aparência de um profissional capacitado e interessado no que está desenvolvendo.
A captação de imóveis para locação é um trabalho árduo, que deve ser levado a sério: quando bem feita a captação, o corretor é também o mais capacitado para promover a locação.
Por Gentil Meneghim
sexta-feira, 25 de agosto de 2017
quinta-feira, 24 de agosto de 2017
MERCADO EXIGE MUDANÇAS NA PROFISSÃO DO CORRETOR IMOBILIÁRIO
Um cenário econômico de incertezas, mas com perspectiva de melhorias: é o atual contexto do mercado imobiliário, que passou a exigir um novo perfil de profissionais. O mercado mudou, vivemos uma instabilidade política que também ameaça a retomada da economia brasileira, e hoje a demanda é por um corretor de imóveis bem informado e atualizado sobre tendências, softwares, sites, ferramentas e aplicativos que possam facilitar o trabalho de corretagem e a busca do cliente.
No dia 27 de agosto é celebrado o Dia do Corretor de Imóveis e vale lembrar que a profissão é nova, surgiu no século XX, quando a comercialização era feita por intermédio de anúncios de jornal. Recebi em casa, desde criança, estímulo para seguir nessa área, uma vez que meu pai entrou muito cedo para esse mercado. Apesar de recente, a profissão vem sofrendo mudanças que acompanham as transformações causadas pela modernização e economia do país. Para acompanhar essa tendência, é preciso inovar e mudar a forma de trabalho.
Quando iniciei minha carreira no mercado imobiliário, o cliente tinha acesso ao imóvel de interesse somente por meio da visita. Com isso, após o atendimento na imobiliária e uma breve descrição das oportunidades disponíveis, saíamos carregando diversas chaves e seguíamos em direção aos imóveis. Não havia fotos, nem sites com informações importantes sobre apartamentos e casas. Apresentávamos todo tipo de oferta para o cliente e, consequentemente, tínhamos uma elevada perda de tempo e também uma enorme frustração, já que muitas vezes não conseguíamos encontrar o que o cliente buscava.
O hábito de consumo mudou, a internet ganhou espaço e esse processo de trabalho também precisou se transformar. Além disso, a correria do dia a dia não possibilita mais ao consumidor visitar o desconhecido. Antes, ele deseja a informação, quer fazer pesquisas online e definir suas escolhas. O modelo self-service é o presente. O cliente tem que se sentir à vontade para tomar a decisão, no seu tempo e no seu ritmo. Além disso, ele busca comodidade e praticidade. No entanto, embora o avanço da tecnologia e a digitalização do serviço tenha modificado o mercado de trabalho, o corretor continua tendo papel primordial no processo. Porém, há uma nova necessidade: é preciso atender cada cliente de forma personalizada. Vale ressaltar que esse consumidor é mais exigente, conhecedor das leis e tem acesso rápido e fácil às ofertas do mercado.
Nesse cenário, entra a inovação. É possível fazer uma entrega mais assertiva ao utilizar fotos profissionais, com visão em 360 graus, planta do imóvel e localização exata pelo google maps, com pontos de interesse e referência próximos. Além disso, é preciso entender como o cliente gosta de ser atendido. Alguns preferem um encontro presencial. Outros, optam por uma conversa ao telefone. Ainda têm aqueles que gostam de receber fotos e informações pelo whatsApp ou e-mail.
Entendendo o que o cliente precisa e como gosta de ser atendido, oferecendo auxílio para os obstáculos que aparecem, o cansativo processo de busca por um imóvel torna-se mais fácil e ágil. Mas isso ainda é algo novo no mercado. Muitas empresas e profissionais estão em transição, buscando implementar essas mudanças no formato de trabalho. Algumas vezes, insistimos em modelos já ultrapassados, enquanto o cliente dá sinais que não deseja mais isso. O próprio mercado demora um tempo para amadurecer, entender e aceitar o novo.
Mas esse momento chegou. É passada a hora de estar atento e aberto ao novo, adaptar-se, inovar e reinventar a profissão. O objetivo é único: simplificar e melhorar a experiência do cliente para encontrar um novo lar.
Marcos Silva - Founder da startup Lockey / plataforma digital de locação imobiliária.
Colaboração enviada por Aline Rosa - Rede Comunicação de Resultado.
JUSTIÇA RECONHECE VÍNCULO DE EMPREGO COM CORRETOR DE IMÓVEIS
A Oitava Turma do Tribunal Superior do Trabalho (TST) manteve decisão que deferiu a um gerente de corretores de imóveis o vínculo de emprego com a Brito & Amoedo Imobiliária S.A. A empresa, de Salvador (BA), não admitia a relação empregatícia, apenas prestação de serviço autônomo, mas o Tribunal Regional do Trabalho da 5ª Região (BA), ao reconhecer ao gerente a condição de empregado, baseou-se na documentação juntada por ele e nos depoimentos de suas testemunhas.
Segundo o TRT, a empresa, ao reconhecer o trabalho no período alegado pelo profissional (de 2012 a 2013) e negar o vínculo empregatício, atraiu para si o ônus de comprovar a tese de que ele era gerente de corretores de imóveis “na qualidade de autônomo”, do qual não se desincumbiu.
A imobiliária, ao recorrer ao TST, afirmou que não foi demonstrado nenhum dos requisitos caracterizadores da relação de emprego, e disse que o gerente sempre recebeu comissão diretamente dos clientes.
A relatora do agravo, ministra Maria Cristina Peduzzi, porém, assinalou que a empresa não produziu prova testemunhal, e que a única prova documental que juntou aos autos também não a ajudam. “São recibos de pagamento a autônomo (RPA), nos quais não se identifica o nome da empresa e não há como se aferir, em um primeiro momento, se foram emitidos efetivamente em virtude de vendas realizadas pelo profissional em nome da empresa”, afirmou. Para Peduzzi, o TRT-BA aplicou corretamente a regra de distribuição do ônus da prova, afastando assim as alegações da imobiliária de violação ao artigo 818 da CLT.
Processo: 847-48.2014.5.05.0001
Fonte: TST
N.E. A Justiça do Trabalho tem flagrado e condenado inúmeras imobiliárias, que, ainda assim, continuam a fraudar a lei, na certeza de que os lucros decorrentes serão maiores do que os prejuízos. São poucos os corretores que ingressam com a reclamação trabalhista, daí nem todos terem o seu direito reconhecido.
Segundo o TRT, a empresa, ao reconhecer o trabalho no período alegado pelo profissional (de 2012 a 2013) e negar o vínculo empregatício, atraiu para si o ônus de comprovar a tese de que ele era gerente de corretores de imóveis “na qualidade de autônomo”, do qual não se desincumbiu.
A imobiliária, ao recorrer ao TST, afirmou que não foi demonstrado nenhum dos requisitos caracterizadores da relação de emprego, e disse que o gerente sempre recebeu comissão diretamente dos clientes.
A relatora do agravo, ministra Maria Cristina Peduzzi, porém, assinalou que a empresa não produziu prova testemunhal, e que a única prova documental que juntou aos autos também não a ajudam. “São recibos de pagamento a autônomo (RPA), nos quais não se identifica o nome da empresa e não há como se aferir, em um primeiro momento, se foram emitidos efetivamente em virtude de vendas realizadas pelo profissional em nome da empresa”, afirmou. Para Peduzzi, o TRT-BA aplicou corretamente a regra de distribuição do ônus da prova, afastando assim as alegações da imobiliária de violação ao artigo 818 da CLT.
Processo: 847-48.2014.5.05.0001
Fonte: TST
N.E. A Justiça do Trabalho tem flagrado e condenado inúmeras imobiliárias, que, ainda assim, continuam a fraudar a lei, na certeza de que os lucros decorrentes serão maiores do que os prejuízos. São poucos os corretores que ingressam com a reclamação trabalhista, daí nem todos terem o seu direito reconhecido.
terça-feira, 22 de agosto de 2017
IGMI-R ABECIP APRESENTOU NOVA QUEDA EM JULHO
O IGMI-R ABECIP apresentou uma nova queda em julho, de 0,19%, após a variação negativa de 0.09% do mês anterior. Apesar deste resultado na margem, a trajetória medida pela variação acumulada do indicador em 12 meses continuou a tendência de reversão do ritmo de queda, registrando -1,48% em julho após o resultado de -1,59% observado em maio.
Entre as nove capitais analisadas, quatro tiveram variações positivas em julho (São Paulo, Curitiba, Salvador e Goiânia), enquanto as demais (Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza, Recife e Porto Alegre) tiveram quedas. A maior taxa de variação negativa nos preços dos imóveis residenciais no mês de julho foi verificada no Rio de Janeiro (-1,14%), que também acumula a maior variação negativa em acumulada em 12 meses nas variações nominais (-4,28%, contra a média nacional de -1,48%).
A maior variação positiva foi observada em Salvador (0,21%), seguido por São Paulo (0,18%). Apesar disso, a variação acumulada de 12 meses dos preços dos imóveis em Salvador apresentou em julho pequena aceleração com relação ao acumulado em junho (-1,71% contra -1,63%). Este resultado de ligeira aceleração na variação acumulada em 12 meses, sempre se comparando julho com relação ao mês anterior, também foi observado em Belo Horizonte (-2,34% contra -2,31%), Recife (-1,30% contra -1,27%), e no Rio de Janeiro (-4,28% contra -4,21%), que apresenta a maior queda nominal no acumulado de 12 meses entre as nove capitais.
A trajetória dos preços dos imóveis residenciais no Brasil continua apresentando uma relativa melhora apenas na forma de desaceleração do ritmo de queda nos preços nominais. Alguns fatores importantes atuam na direção do favorecer alguma recuperação no ritmo dos negócios do setor imobiliário, como a trajetória de queda sustentável de juros, os sinais de redução do comprometimento da renda das famílias com o pagamento de empréstimos anteriores, e o início da recuperação dos níveis de emprego. Os efeitos mais fortes desses fatores sobre os preços dos imóveis residenciais ainda devem levar algum tempo, principalmente no contexto das incertezas que dificultam decisões mais sensíveis a condições de longo prazo.
Confira e baixe os gráficos do Brasil e das nove capitais abaixo:
AS MUDANÇAS NA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Instituída pela Lei 9.514/1997, a alienação fiduciária de coisa imóvel completa duas décadas nesse ano, coincidindo com a entrada em vigor da Lei 13.465/17, que trouxe significativas adequações nessa eficaz modalidade de garantia.
A alienação fiduciária de coisa imóvel constitui-se num negócio jurídico com escopo de garantia, pela qual o devedor (ou o terceiro garantidor) transfere ao credor fiduciário um peculiar direito real, qual seja, a propriedade fiduciária ou resolúvel.
Esse instituto jurídico se diferencia das tradicionais garantias reais, como a hipoteca, principalmente pelo fato de o beneficiário tornar-se, após o registro do contrato junto ao registro de imóveis, titular de um direito real sobre coisa própria, ao invés de deter um mero direito real sobre coisa alheia. Não obstante, com o adimplemento da(s)obrigação(ões) garantida(s) pelo devedor fiduciante, a propriedade fiduciária se extingue e retorna ao patrimônio do garantidor.
Tal modalidade de garantia sofreu algumas alterações recentes, trazidas pela Lei 13.465/17, sendo justamente as mudanças mais relevantes [1], no âmbito dos negócios empresariais, que pretendemos abordar no presente ensaio.
Intimação de terceiro para constituição em mora do devedor fiduciante
Por meio da inclusão do § 3º-A e § 3º-B ao artigo 26, a Lei 13.465/17 buscou adequar o procedimento de intimação do devedor fiduciante à sistemática da legislação processual civil. A redação dos referidos dispositivos legais guarda acentuada semelhança com o caput e o parágrafo único do artigo 252 do novo Código de Processo Civil (CPC), que dispõe sobre uma modalidade de citação que se popularizou como “citação por hora certa“.
A alienação fiduciária de coisa imóvel constitui-se num negócio jurídico com escopo de garantia, pela qual o devedor (ou o terceiro garantidor) transfere ao credor fiduciário um peculiar direito real, qual seja, a propriedade fiduciária ou resolúvel.
Esse instituto jurídico se diferencia das tradicionais garantias reais, como a hipoteca, principalmente pelo fato de o beneficiário tornar-se, após o registro do contrato junto ao registro de imóveis, titular de um direito real sobre coisa própria, ao invés de deter um mero direito real sobre coisa alheia. Não obstante, com o adimplemento da(s)obrigação(ões) garantida(s) pelo devedor fiduciante, a propriedade fiduciária se extingue e retorna ao patrimônio do garantidor.
Tal modalidade de garantia sofreu algumas alterações recentes, trazidas pela Lei 13.465/17, sendo justamente as mudanças mais relevantes [1], no âmbito dos negócios empresariais, que pretendemos abordar no presente ensaio.
Intimação de terceiro para constituição em mora do devedor fiduciante
Por meio da inclusão do § 3º-A e § 3º-B ao artigo 26, a Lei 13.465/17 buscou adequar o procedimento de intimação do devedor fiduciante à sistemática da legislação processual civil. A redação dos referidos dispositivos legais guarda acentuada semelhança com o caput e o parágrafo único do artigo 252 do novo Código de Processo Civil (CPC), que dispõe sobre uma modalidade de citação que se popularizou como “citação por hora certa“.
Assim, dispõe o § 3º-A do artigo 26 que, após duas tentativas de intimação pessoal do devedor fiduciante e havendo suspeita motivada de ocultação, é possível a intimação de qualquer familiar ou, em sua falta, qualquer vizinho do devedor fiduciante de que, no dia útil imediato, o oficial retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar. Ademais, conforme o § 3º-B do artigo 26, nos casos de condomínios edilícios ou de outros conjuntos imobiliários, tal intimação poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.
O disposto no § 3º-A do artigo 26 estabelece que serão aplicados de forma subsidiária os artigos 252, 253 e 254 do CPC. Nesse particular, entendemos que o operador do direito se socorrerá, sobretudo, do artigo 253 e seus §§ 1º e 2º, eis que eles complementam a norma. Da aplicação do § 1º, se o devedor fiduciante não estiver presente, após a verificação das razões da ausência, o oficial dará por feita a intimação, mesmo na ausência daquele. Ademais, de acordo com o §2º, a intimação será efetivada ainda que a pessoa da família ou o vizinho que houver sido intimado esteja ausente, ou se, embora presente, a pessoa da família ou o vizinho se recusem a receber a intimação.
Ressalta-se que essas alterações não excluem a possibilidade da intimação por edital, prevista no § 4º da Lei 9.514/97, que continuará à disposição do credor, sendo ela de grande valia nas hipóteses em que o fiduciante encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível e não houver a possibilidade do credor se valer dos dispositivos contidos nos § 3º-A e § 3º-B do artigo 26.
Verifica-se, portanto, uma grande ampliação das formas de intimação do devedor fiduciante, visto que, até então, a intimação somente poderia ser procedida pessoalmente, por meio de representante legal ou de procurador constituído do fiduciante, conforme o artigo 26, § 3º da Lei 9.514/97.
Obrigatoriedade da comunicação dos públicos leilões
A introdução do § 2o-A do artigo 27 pela Lei 13.465/17 estabeleceu a obrigatoriedade de que o devedor fiduciante seja comunicado acerca da realização dos dois públicos leilões da Lei 9.514/97. Essa comunicação deve conter as datas, horários e locais dos leilões e necessitará ser instrumentalizada por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
A referida alteração acabou por estabelecer a necessidade de que o devedor fiduciante seja comunicado da realização dos leilões, inspirada no entendimento, mais gravoso, que vinha sendo adotado pelo STJ [2], de que era necessária a intimação do devedor fiduciante acerca dos leilões. Parece-nos que essa alteração é oportuna, eis que traz transparência ao procedimento, sem onerar demasiadamente o credor fiduciário com a morosidade e os custos que representam uma nova intimação.
Entendemos que, antes do advento da Lei 13.465/17, não havia fundamentação legal para imputar ao credor a obrigação de intimar ou mesmo de notificar o devedor fiduciante acerca da realização dos públicos leilões. Após a Lei 13.465/17 ter entrado em vigor, tornou-se obrigatória a comunicação do fiduciante em relação aos leilões, mesmo que se possa argumentar que tal disposição trará maior burocratização e custos ao procedimento.
Percebe-se que tal comunicação traz efetividade ao procedimento, evitando a contestação judicial acerca da ciência do fiduciante, bem como traz sistematização ao exercício do direito de preferência do fiduciante à aquisição do imóvel, outra nova alteração da Lei 13.465/17 que se analisará mais adiante.
Valor mínimo para fins de venda em primeiro público leilão
O artigo 24, inciso “VI”, da Lei 9.514/97 estabelece que, para fins de venda em público leilão, deverá ser indicado o valor do imóvel e os critérios para a sua revisão. Ocorre que valor indicado nos contratos, por vezes, era substancialmente inferior ao preço de mercado. Tal fato era viabilizado por ocasião de uma lacuna na Lei 9.514/97 que eventualmente sucedia numa arrematação do imóvel por valor caracterizado como preço vil [3].
Diante desse contexto, a Lei 13.465/17 acrescentou o parágrafo único ao artigo 24 e alterou a redação do § 1º, do artigo 27 da Lei 9.514/97. Dessa forma, para fins de venda do imóvel no primeiro público leilão, deverá ser observado o valor mínimo utilizado como base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), exigível quando da consolidação da propriedade do imóvel. O referido preço mínimo se trata do valor venal, conforme o disposto no artigo 38 do Código Tributário Nacional [4].
Nota-se que essas alterações buscaram, possivelmente, eliminar a propositura de medidas judiciais que discutam a arrematação do imóvel por preço vil, já que, na prática, é remota a hipótese de que o valor venal para fins de ITBI venha a ser enquadrado como tal.
Se, de um lado, esta alteração beneficiará o próprio instituto da alienação fiduciária, eis que evitará o ajuizamento de demandas, muitas vezes protelatórias, sob o argumento de preço vil; de outro lado, essas alterações restringem a liberdade das partes e diminuem as probabilidades de que o imóvel seja arrematado em primeiro leilão, podendo prejudicar até mesmo o próprio devedor fiduciante.
Direito de preferência do devedor fiduciante para aquisição do imóvel
A inclusão do § 2º-B ao artigo 27 da Lei 9.514/97 introduziu, na alienação fiduciária de coisa imóvel, o direito de preferência do fiduciante para adquirir o imóvel, desde que o faça até a data da realização do segundo leilão e pague todas as despesas para tanto, inclusive o valor do ITBI e, eventualmente, de laudêmio, suportados pelo fiduciário. Trata-se de uma nova aquisição do imóvel, dando-se preferência ao devedor fiduciante de se mobilizar para quitar a dívida e não perder o imóvel.
Tal direito já vinha sendo admitido por meio de julgamentos do STJ. Essas decisões oportunizavam a quitação do débito mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel, eis que, em tese, a purgação da mora não acarreta maiores prejuízos ao credor, desde que ele seja ressarcido dos custos para tanto e, em contrapartida, assegura ao devedor fiduciante a recuperação do imóvel.
Cobrança de taxa de ocupação do devedor fiduciante
A redação trazida pelo art. 37-A alterou, basicamente, a data pela qual incide a taxa de ocupação do imóvel, passando o marco inicial a ser aquele da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e não mais da alienação do imóvel em leilão.
Nota-se que o entendimento que vinha sendo aplicado pelo STJ [5] divergia em relação ao que preconiza a mudança trazida pela Lei 13.465/17. Nesse sentido, cabe lembrar que o STJ vinha negando a aplicação de taxa de ocupação em período anterior à alienação extrajudicial do imóvel, sob o fundamento de que a propriedade fiduciária e a propriedade plena se diferenciam. Nessa perspectiva, o argumento predominante indicava que a propriedade fiduciária se constituía em nome do credor fiduciário para o propósito exclusivo de satisfazer a dívida, motivo pelo qual o credor possuiria apenas os direitos de dispor e reaver o imóvel, e não de usá-lo ou fruí-lo.
Entendemos que a alteração legislativa tem a intenção de desencorajar o devedor fiduciante a permanecer no imóvel em caso de não purgação da mora e respectiva execução extrajudicial da dívida. Por consequência, tal incremento da dívida poderá refletir em um aumento significativo nos acordos para que os devedores desocupem os imóveis.
Considerações Finais
A Lei 13.465/17 trouxe várias alterações – das quais foram analisadas somente aquelas mais relevantes na presente oportunidade – que nos parecem, no geral, positivas e possuem a nítida intenção de dirimir discussões judiciais acerca dos dispositivos contidos na Lei 9.514/97.
Caberá ao Poder Judiciário o papel de salvaguardar a efetividade das alterações legislativas e dos demais dispositivos já consagrados da Lei 9.514/97, a fim de proporcionar segurança jurídica e beneficiar o mercado imobiliário como um todo.[
Referências:
[1] Optamos por não discorrer nesse estudo em relação às alterações à Lei 9.514/97 que se referem às operações de financiamento habitacional, incluindo as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida.
[2] Nesse sentido, cita-se: STJ, 3ª Turma, REsp 1.447.687-DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 21.08.2014 e STJ, 3ª Turma, AgRg no REsp 1.367.704-RS, Rel. Min. Paulo De Tarso Sanseverino, j. 04.08.2015.
[3] Vide: “Nos termos da jurisprudência desta Corte, a caracterização do preço vil se dá quando o bem penhorado for arrematado por valor inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor originariamente atribuído pelo laudo de avaliação, que é a hipótese dos autos, pois a arrematação ocorreu por aproximadamente 20% (vinte por cento) do valor da avaliação do imóvel.” (STJ, 3ªTurma, AgInt no REsp 1.461.951-PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 21.02.2017).
[4] Artigo 38 do Código Tributário Nacional: “A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.”
[5] STJ, 3ª Turma, REsp 1401233-RS, Rel. Min. Paulo De Tarso Sanseverino, j. 17.11.2015.
Fábio Machado Baldissera e Letícia Diehl Tomkowski - Sócios de Souto, Correa, Cesa, Lummertz & Amaral Advogados
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