A Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991) prevê, em seu art. 46[1], que as locações firmadas mediante contrato escrito com prazo determinado “igual ou superior a 30 meses”, implicarão em resolução imediata do contrato ao final do prazo estipulado, sem necessidade de qualquer notificação ou aviso.
Por sua vez, findo o prazo e continuando o locatário a exercer a posse do imóvel sem qualquer oposição do locador, o contrato de locação passará a viger por prazo indeterminado, situação em que será possível ao locador rescindi-lo mediante notificação imotivada e respeitando-se o aviso-prévio de 30 dias, tratando-se, pois.
Neste ponto, importante destacar que a Lei de Locações define e conceitua que a possibilidade de o locador reaver o imóvel locado mediante notificação imotivada é a denúncia vazia. De outro modo, nas situações em que a lei expressamente exige uma motivação a denúncia será cheia.
Assim, a controvérsia levada ao Superior Tribunal de Justiça referiu-se justamente ao termo “igual ou superior a 30 meses” contido no mencionado art. 46, pois, analisando a situação posta e interpretando a legislação ficou consignado que:
Não é cabível a denúncia vazia quando o prazo de 30 (trinta) meses, exigido pelo art. 46 da Lei n. 8.245/1991, é atingido com as sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano(Informativo 615).
Isto é, para que determinada situação se amolde ao disposto no art. 46 é necessário que os 30 meses sejam relativos ao contrato originalmente firmado com este prazo, não sendo possível computar o prazo através de prorrogações contratuais, portanto, não podendo o contrato, neste último caso, ser rescindido mediante denúncia vazia do locador.
Desse modo, nas situações em que o contrato não seja originalmente pactuado com o prazo determinado igual ou superior a 30 meses, o locador, em regra, não poderá reaver o imóvel[2], ainda que já esteja ele vigendo por prazo indeterminado, a não ser nos casos expressamente permitidos em lei, ou seja, mediante denúncia cheia.
Tal estudo tem extrema relevância, pois, o rol de situações permitidas como motivação da denúncia cheia é taxativo e limitado, sendo elas:
· Situações elencadas pelo art. 9º da Lei de Locações[3];
· Pela extinção do contrato de trabalho, quando para esse fim a locação foi firmada;
· Para a realização de obras;
· Para uso próprio, dos ascendentes ou descendentes do locador;
· Para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
· Quando a locação for “velha”, isto é, tiver mais de 5 anos ininterruptos.
Diante de tanto, fica claro o intuito legislativo de proteger o locatário, no sentido de se estabelecer mecanismos que visam a continuidade da moradia, seja influenciando para que os contratos de locações sejam firmados com o prazo razoável de 30 meses, seja impondo medidas para evitar que o contrato seja arbitrariamente rescindido pelo locador quando ele não houver sido firmado naquele prazo.
Convém lembrar, por fim, que a rescisão do contrato por parte do locatário é mais flexível, estando ele sujeito apenas à necessidade de proceder à prévia notificação ou ao pagamento de multa proporcional ao cumprimento do contrato, conforme for o caso[4].
[1] Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
[2] Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
[3] Art. 9º. A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
[4] Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Art. 6º. O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
Marcelle Mariá - Advogada, especialista em Advocacia Cível pela ESA/MG e professora de Direito, especializanda em Docência Jurídica.
Fonte: Artigos JusBrasil
