FUNDO IMOBILIÁRIO DO BTG TENTA EVITAR O CONTÁGIO DO CASO ANDRÉ ESTEVES

O fundo imobiliário BTG Pactual Corporate Office Fund, conhecido como BC Fund, maior fundo imobiliário listado na Bovespa, enviou comunicado aos cotistas nesta sexta-feira (27) afirmando que a gestão do fundo “é realizada de maneira independente das outras atividades do Grupo BTG Pactual, de forma segregada ("chinese wall")”. O comunicado acontece dois após a prisão do presidente do BTG Pactual, André Esteves, na Operação Lava Jato.

O fundo ressaltou que os processos de tomada de decisão dos profissionais da gestora são independentes das demais decisões tomadas pelas demais empresas do grupo e destacou que a equipe é formada “por profissionais com histórico de experiência e excelência no mercado financeiro e imobiliário”.

O comunicado diz ainda que o fundo permanece sendo gerindo “de acordo com o regulamento e politica de investimento (...) e com os prospectos das ofertas de distribuição de cotas do fundo, mantendo seu foco na valorização do capital e distribuições consistentes”.

A gestora também lembrou que o patrimônio do fundo, composto por imóveis comerciais, não se confunde com o patrimônio próprio da administradora ou das demais empresas do grupo. Eles também afirmaram que o caixa disponível está praticamente todo investido em LCI (Letras de Crédito Imobiliário), distribuídos em três emissores: 68% das LCIs de emissão da Caixa Econômica Federal,30% de emissão da Brazilian Securities e 2% do Banco ABC.

“Ressaltamos que a Gestora adota um gerenciamento de risco abrangente e procedimentos robustos de controles internos, fatores-chave da gestão bem sucedida nos investimentos do Fundo”, conclui o comunicado.

Fonte: InfoMoney

CUIDADOS AO COMPRAR IMÓVEL EM LEILÃO

Muito se fala sobre a maravilha de comprar bens em leilão. O pagamento de um preço muito menor do que o valor de mercado do imóvel é realmente um grande atrativo. Mas é preciso atenção a alguns aspectos, que serão apontados no post de hoje, lembrando que os cinco tópicos abaixo não esgotam o tema, sendo indicado buscar o auxílio de um advogado para análise do caso.

1 – Conhecimento do Edital

É de extrema importância ao adquirir um imóvel via leilão que o edital seja muito bem entendido pelo pretenso comprador. É através desse documento que será possível identificar diversas particularidades sobre o imóvel e as condições de sua transação. Outra informação que é bom ter bem fixada em sua mente é o valor de avaliação do imóvel (além da que meramente menciona o edital, que nem sempre é o valor real) e o valor-limite que está disposto a gastar naquele momento: não se deixe levar pela emoção e acabar fazendo um negócio cujo preço não se justifica.

2 – Ocupação do imóvel arrematado

A existência de pessoas residindo ou trabalhando no imóvel que você pretende comprar pode lhe trazer grande dor de cabeça. Ainda que você possua autorização do antigo dono para buscar na justiça a desocupação do imóvel, os processos nesse sentido costumam ser longos. O morador pode, inclusive, conseguir a anulação do leilão a depender do caso. Então, se realmente pretende comprar um imóvel nessa situação, ao menos saiba que a transação não ocorrerá imediatamente, por conta dessa pendência.

3 – Situação do bem

Com a modernização pela qual passamos, não raro leilões acontecem exclusivamente pela internet, sendo que até mesmo a apresentação dos imóveis ocorre por meio virtual. É de extrema relevância conhecer pessoalmente o bem e ter noção do estado em que ele realmente se encontra. Além disso, nessa visita é recomendado estar acompanhado de um profissional que entenda de reformas e, consequentemente, dos custos que a viabilização daquele imóvel para moradia ou venda te demandará. A visita é válida inclusive para verificar se a vizinhança é tranquila, por exemplo.

4 – Pendências Judicias

Outra situação recorrente em leilões é que os imóveis ali comercializados sejam objetos de ações na justiça. No caso de o apartamento estar ocupado, por exemplo, como mencionamos acima, é possível que o morador consiga uma decisão favorável do juiz no sentido de deixá-lo residindo ali até que uma possível discussão sobre revisão contratual ou anulação do leilão seja resolvida definitivamente.

5 – Contabilidade de todos os custos

É importante lembrar que a aquisição de um imóvel não envolve tão somente o valor pago no imediato momento da compra e venda. Também será necessário pagar a comissão do leiloeiro, taxa para o registro do bem, além do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cuja porcentagem varia conforme o município e em Vitória/ES corresponde a 1%, na transmissão de imóvel adquirido através do sistema de cooperativa habitacional; e 2%, nas demais transmissões. A lei considera cooperativa habitacional a associação de pessoas sem fins lucrativos, com personalidade jurídica própria e constituída exclusivamente com o objetivo de construção do imóvel objeto da transmissão.

Anne Lacerda de Brito - Advogada sócia do Brito & Simonelli Advocacia e Consultoria.

Fonte: Artigos JusBrasil

COMISSÃO AVALIA PROPOSTA DE REGISTRO ELETRÔNICO DE IMÓVEIS - SINTER

Clique na ilustração para ampliar

Uma comissão composta por juristas com a finalidade de estudar e propor soluções para a desburocratização de áreas vitais para o Brasil debateu no Senado uma proposta de iniciativa do Governo Federal que prevê a criação do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). A finalidade do sistema é criar uma base de dados nacional de todos os imóveis rurais e urbanos registrados no País.

O subsecretário de Arrecadação e Atendimento da Receita Federal, Carlos Roberto Occaso, defendeu a criação do Sinter junto à comissão, destacando que o sistema conterá as informações imobiliárias repassadas por cartórios e também terá dados fiscais, cadastrais e georreferenciais. Com a medida, pretende-se facilitar o acesso da Receita Federal e do Judiciário a informações sobre as propriedades de imóveis. Occaso alertou para o problemática cenário atual, ressaltando que somente a União possui cerca de 20 bases de dados sobre imóveis rurais que não se comunicam entre si.

Para o subsecretário, a falta de um sistema que integra todas as informações gera insegurança jurídica e inviabiliza o processo regularização fundiária em todo o País. Essa fragilidade também contribui para corrupção, lavagem de dinheiro, fraudes e dificuldades na cobrança de créditos tributários por parte da Receita Federal, uma vez que a identificação fica prejudicada.

O presidente da Comissão da Desburocratização, ministro Mauro Campbell, elogiou a iniciativa e disse que o sistema Sinter contribuirá para o aprimoramento da gestão territorial no Brasil.

A Comissão para Desburocratização estuda atualmente diversas alterações legislativas, bem como a adoção de práticas alinhadas com um contexto social dinâmico que precisa acompanhar a velocidade das mudanças. Medidas como facilitação no processo legislativo, votação, transferência de veículo automotor, entre outras, estão na pauta de discussões da comissão.

Pesquisa

Estudo realizado pelo Data Senado com 9.108 internautas apontou que 91% deles afirma ser o Brasil um país muito burocrático. Para outros 76% a rigidez em regulamentos e a exigência de diversos documentos não impedem que a corrupção aconteça.

Fonte: TJMA

ABECIP: CRÉDITO IMOBILIÁRIO RECUOU

O volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis com recursos da poupança teve queda de 13,1% em outubro ante setembro, para R$ 4,7 bilhões, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Em relação ao mesmo mês de 2014, conforme a entidade, foi identificado encolhimento de 53,8%.

"Além da persistência de condições macroeconômicas adversas, a greve dos bancários estendeu-se por boa parte de outubro, afetando a abertura e o funcionamento de agências, bem como as operações de financiamento imobiliário", justifica a Abecip, em nota à imprensa.

Com o desempenho de outubro, o crédito concedido para a aquisição e construção de imóveis no acumulado do ano foi a R$ 66,7 bilhões, resultado 28,4% inferior ao apurado no mesmo período do ano passado. Em 12 meses, até outubro, o montante de empréstimos para aquisição e construção de imóveis com recursos das cadernetas de poupança do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) alcançou R$ 86,3 bilhões, recuo de 24,1% ante um ano antes.

Em outubro, foram adquiridos ou construídos 20,4 mil imóveis, conforme a Abecip, resultado 55,8% menor que o registrado em 12 meses. Na comparação com um ano, houve queda de 18,5%. No acumulado de dez meses, foram financiados 301,5 mil imóveis, declínio de 32,6% em relação a igual período de 2014.

A Abecip lembra, em nota, que as cadernetas de poupança vêm tendo resultados negativos ao longo de 2015 e que, em outubro, apesar dos saques superarem os depósitos, essa proporção diminuiu. Entre janeiro e outubro de 2015, a captação líquida no Sistema foi negativa em R$ 54 bilhões.

Fonte: Diário do Comércio - Economia

SER SÍNDICO OU NÃO SER? EIS A QUESTÃO

Esta é uma pergunta recorrente que ocorre nos condomínios. Devo ser síndico? Na realidade, não basta intenção, é preciso descobrir se possui as qualificações necessárias para o encargo, pois caso não as possua, é melhor declinar desta possibilidade.

O candidato a síndico deve demonstrar que tem conhecimento sobre o condomínio e suas necessidades. Precisa ter tempo e disponibilidade para cumprir as inúmeras funções e para se relacionar com os moradores. Deve ter alguma familiaridade com rotinas de administração geral e boa vontade em aprender, ouvir, servir e conciliar.

O perfil do admnistrador condominial deve ser norteado por alguns aspectos relevantes, e é preciso levar em conta alguns pontos: se o condomínio está em ordem, se o orçamento está adequado, se as decisões que foram tomadas nas assembleias foram cumpridas devidamente e se o candidato tem novas e boas propostas.

A verdade é que, nos tempos atuais, a figura do síndico, autoritária, carrancuda, já se encontra no passado. O cargo é antes de tudo para um administrador, que deverá tratar o condomínio como uma empresa.

Agendamento de assembleias para discutir e votar temas relevantes, prestações de contas ao conselho e condomínio, divulgar os gastos através de balancetes, ser cuidadoso ao elaborar despesas extras e o fundo de reserva, administrar a receita e as despesas do condomínio com zelo, cuidar do patrimônio do condomínio, fiscalizar as áreas e atitudes de condôminos, cuidar da segurança, bem estar geral e proteção, desta empresa, chamado condomínio, são as princiapais tarefas do eleito.

Este administrador deve ter metas e um cronograma, ser realista e não criar falsas expectativas; conhecer os condôminos sem invadir sua privacidade, pois sua função é administrativa, não de polícia; manter uma lista com todas as datas de vencimentos; estar bem assessorado administrativamente (contratar uma boa administradora) e principalmente saber gerir conflitos.

Claro que, não obstante todos os requisitos descritos acima, é essencial que ele conte com um bom zelador, uma portaria eficiente, um conselho fiscal atuante, um sub-síndico comprometido, uma boa administradora de condomínios também é recomendável, e uma empresa de contabilidade eficiente, quando é possível para o condomínio contar com estes serviços e empresas.

E o síndico profissional? É uma boa idéia colocar como administrador alguém sem qualquer vínculo com o condomínio? Sim, pode ser uma boa iniciativa, especialmente quando não existem candidatos ou os candidatos não possuem os requisitos necessários para o cargo, pois esta função surgiu devido à dificuldade cada vez maior entre os condôminos para eleger um síndico. O fato é que, o síndico profissional costuma ser uma pessoa que possui conhecimento, experiência e formação para administrar um condomínio como uma empresa, o que pode trazer inúmeros benefícios para a gestão condominial.

Mas o que diz a Lei sobre os requisitos a serem observados, para a escolha do síndico;

Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se."

Assim, podemos perceber que o síndico poderá ser condômino ou não, se não houver previsão na convenção de condomínio, ele não precisará ser condômino, ou seja, poderá ser um morador ou alguém de fora do condomínio, ou mesmo um síndico profissional.

Verifique o que diz a respeito o Código Civil:

"Art. 1.348. § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção."

A verdade é que a lei não fala no cargo, que existe apenas em condomínios cuja convenção o prevê. Assim, para que exista esta função, deve estar prevista na convenção de condomínio, sendo recomendável que neste instrumento descreva suas atribuições.

A função de subsíndico geralmente é exercida plenamente, quando o síndico se ausentar do condomínio, além de das tarefas específicas designadas pela convenção.

Desse modo, é interessante a figura do subsíndico, para que este possa acompanhar de perto o gerenciamento do condomínio e também assumir mesmo em caráter temporário a gestão do condomínio, ou por período maior em situações específicas, descritas na convenção, desde que aprovado em assembléia pelos condôminos.

Cumpre lembrar, que o síndico e conselho consultivo devem ser sempre eleitos. O sorteio e as indicações não têm valor legal. Assim, mesmo em prédios em que haja" rodízio "das funções entre os moradores, deve haver uma eleição para legitimar o processo.

É recomendável que este candidato à síndico, não tenham ações perdidas e nem protestos movidos contra ele na esfera civil e/ou criminal, por exemplo. Para tanto, é recomendável contar com assessoria de um advogado especializado para redigir as novas regras, e estas podem ser alteradas na convenção de condomínio. Para manter a praticidade da eleição a síndico, os moradores devem expor seu interesse à vaga com antecedência, e também devem trazer suas fichas cadastrais atualizadas à assembleia.

E o que o síndico pode fazer no condomínio?

- Realizar a cobrança judicial de atrasados.

- Em assembleias e prestações de contas, revelar o número das unidades inadimplentes, bem como o montante da dívida.

- Contratar e demitir funcionários.

- Aplicar multas previstas no Regulamento Interno, na Convenção e no Código Civil.

- Realizar obras emergenciais de baixo custo, sem autorização da assembléia.

E o que o síndico não pode fazer no condomínio?

- Aplicar multas que não estejam previstas no Regulamento Interno, na Convenção e no Código Civil.

- Criar normas de utilização das áreas úteis. O cargo de síndico é executivo, não" legislativo ". As normas de convivência legalmente válidas são aquelas previstas na Convenção e no Regulamento Interno, aprovadas pelos condôminos. Para criar novas regras é preciso alterar estes documentos em assembleia, com aprovação de 2/3 dos titulares das frações ideais do condomínio.

- Realizar obras sem aprovação em assembleia, a não ser as emergenciais de baixo custo. As obras emergenciais de médio e alto custos devem ser imediatamente comunicadas à assembleia.

- Deixar de prestar contas anualmente sobre sua gestão, bem como submeter a previsão orçamentária para o ano seguinte à aprovação da assembleia.

- Mudar a empresa que administra o condomínio, sem aprovação de assembleia, a não ser que a Convenção autorize expressamente.

Em resumo, o síndico é o responsável por toda a documentação do condomínio, e por representar o condomínio em juízo, quando solicitado.

Assim, o postulante ao cargo de síndico, deverá ser organizado, respeitado pelos demais condôminos, atento à detalhes de conservação do edifício, responsável com a gestão financeira, ter talento com adminitração de empresas, facilidade com a gestão de conflitos, dinâmico, diligente, inovador e criativo.

Dentre todas as características observadas, o síndico deverá ser antes de tudo, um facilitador na comunicação do condomínio, um empresário responsável, mas também, alguém que ajuda seus vizinhos a resolverem seus problemas, que zele pelo patrimônio comum e que gosta de gerenciar pessoas.

Bernardo César Coura - Advogado Imobiliário e Condominial

Fonte: Artigos JusBrasil

IGP-M SOBE MENOS EM NOVEMBRO E ATINGE 10,69% EM 12 MESES

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) atingiu variação de 1,52%, em novembro, alta menor que a registrada em outubro (1,89%) e superior à taxa verificada em igual mês do ano passado (0,98%). O IGP-M – usado para calcular o reajuste do aluguel – acumula desde janeiro alta de 10% e, em 12 meses, de 10,69%. Os dados são da Fundação Getulio Vargas.

Dois dos três componentes do índice apresentaram avanços: o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), que passou de 0,64% para 0,9%, e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), com alta de 0,4% ante 0,27%, em outubro. Já o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) teve aumento de 1,93% sobre uma alta em outubro de 2,63%.

Fonte: Agência Brasil

DEBATEDORES DA CÂMARA DOS DEPUTADOS RECLAMAM QUE EXIGÊNCIA DE ÁREAS PARA MORADIA POPULAR NÃO ESTÁ SENDO CUMPRIDA

Debatedores reclamaram que as Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), destinadas à moradia popular, não estão sendo implementadas no Brasil, conforme determina a Lei 10.257/01.

A situação das Zeis nas metrópoles brasileiras foi debatida em audiência pública na Comissão de Desenvolvimento Urbano, no dia 25.11. Conforme o estatuto, as Zeis devem ser instituídas pelo plano diretor dos municípios, prevendo condições urbanísticas especiais para regularização fundiária de assentamentos precários.

A deputada Luizianne Lins (PT-CE), que pediu o debate, disse que um dos objetivos da audiência é analisar a legislação e, se necessário aprimorá-la, para facilitar a implementação das Zonas Especiais de Interesse Social.

As Zeis surgiram na década de 80, por iniciativa de prefeituras, para dar garantia de moradia a famílias de baixa renda. A partir de 2001, com a aprovação do Estatuto das Cidades, os municípios ganharam amparo legal para implementar as Zeis. Porém, conforme a deputada, falta iniciativa das prefeituras para a implementação desse tipo de zoneamento. “Precisamos fazer pressão para que a lei seja cumprida”, disse Luizianne.

Política urbana

O coordenador nacional do Movimento dos Trabalhadores Sem-Teto e professor da Universidade de São Paulo, Guilherme de Castro Boulos, afirmou que as Zeis são um importante instrumento de política urbana para democratização do uso do solo. “Quinze anos depois de aprovado o Estatuto da Cidade, avançamos pouco nesse sentido”, ressaltou. “Os aspectos mais progressistas do estatuto estão no rol das leis que não pegaram”, completou.

Boulos apontou ainda que embora algumas Zeis tenham sido delimitadas em planos diretores de cidades brasileiras, isso não significa que áreas de moradia popular tenham de fato sido implementadas.

Regulamentação

Para Boulos, mais do que aprimorar a legislação, é necessário implementá-la. “A especulação imobiliária precisa ser enfrentada se queremos garantir o direito à moradia”, disse.

Ele defendeu a regulamentação, pelo governo federal, do Estatuto das Cidades, para tornar obrigatória a notificação, pelas prefeituras, de terrenos ociosos, para atestar o descumprimento da função social da terra e possibilitar o início do processo de desapropriação de terras. “Hoje é uma opção da prefeitura, e algumas chegam a ficar mais de 15 anos sem fazer as notificações”, observou.

Outro avanço, na visão dele, seria exigir, na regulamentação, que a maior parte das moradias de Zeis seja destinada a famílias com renda de até três salários mínimo, para que as zonas não sejam apropriadas pelo mercado imobiliário.

Deficit habitacional

Boulos salientou a importância do debate, já que o deficit habitacional do País entre 2008 e 2012 subiu, a despeito da instituição, pelo governo federal, do programa Minha Casa, Minha Vida.

A coordenadora de Desenvolvimento Urbano do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), Bárbara Oliveira Marguti, salientou que a delimitação de zonas especiais de interesse social em alguns municípios brasileiros não significa que houve melhora no índice de vulnerabilidade social (construído e monitorado pelo Ipea) nessas áreas. “Temos que fazer uma análise crítica desse instrumento, para ver se ele está adequado”, avaliou. Ela afirmou ainda que as punições previstas no Estatuto das Cidades pela não implementação da lei têm que ser aplicadas.

Número de Zeis

A gerente de Planejamento Urbano do Ministério das Cidades, Carolina Baima Cavalcanti, informou que 3.020 do total de 5.570 municípios brasileiros possuem plano diretor com previsão de Zeis. Dentre os municípios que de fato fizeram o plano diretor, conforme determina a legislação, 80% preveem esse tipo de zona especial. “Prevista ela é, falta implementá-la”, afirmou.

Essa categoria de zona especial pode ser delimitada em áreas ocupadas ou em áreas vazias ou mal aproveitadas. “Para as Zeis em áreas vazias, é preciso ter cuidado na definição de terrenos”, salientou.

Carolina explicou que essas áreas devem ter serviços e equipamentos urbanos próximos, como rede de transporte público, de água e esgoto, por exemplo. Ela observou ainda que a instituição de Zeis influencia no valor do solo, fazendo com que os preço caiam, de uma forma geral, e que isso também deve ser levado em conta, pelos municípios, ao estabelecer o zoneamento.

Fonte: Agência Câmara Notícias

NOVA REGRA DO RDC CONSAGRA CONTRATOS BUILT TO SUIT

A recentemente editada Lei 13.190, de 19 de novembro de 2015, incluiu no Regime Diferenciado de Contratações Públicas (RDC — disciplinado pela Lei 12.462/11) uma nova hipótese de utilização: a modalidade licitatória diferenciada passa a ser aplicável também para contratos de locação de bens móveis e imóveis, nos quais o locador realiza prévia aquisição, construção ou reforma substancial, com ou sem aparelhamento de bens, por si mesmo ou por terceiros, do bem especificado pela administração.

Quando estiverem em jogo os bens imóveis, a definição legal se aproxima dos contratos de tipo built to suit, a envolver uma operação imobiliária em que a construção do imóvel é feita sob medida e demanda do futuro locatário, para que este, em contrapartida, alugue-o depois de construído, por prazo e em condições tais que justifiquem o investimento feito pelo locador.

A figura contratual (built to suit) — que não é estranha ao ambiente privado (por exemplo, artigo 54-A da Lei 8.245/91, incluída pela Lei 12.744/12) — gerava certa controvérsia quando aplicada à seara pública, fundamentalmente pela contratação direta alicerçada na hipótese de dispensa prevista no artigo 24, X da Lei 8.666/83.

Art. 24. É dispensável a licitação:

X - para a compra ou locação de imóvel destinado ao atendimento das finalidades precípuas da administração, cujas necessidades de instalação e localização condicionem a sua escolha, desde que o preço seja compatível com o valor de mercado, segundo avaliação prévia;

O Tribunal de Contas da União chancelou a possibilidade da contratação do tipo built to suit, com base no artigo 24, X da Lei 8.666/93 (dispensa de licitação), em resposta à Consulta formulada pelo Conselho Superior da Justiça do Trabalho (CJST), diante dos seguintes questionamentos:

a) É possível a aplicação do disposto no art. 24, inciso X, da Lei nº 8.666/93 na contratação de locação de imóvel a ser construído de acordo com parâmetros mínimos a serem estabelecidos por órgão da Administração Pública?

b) Em caso positivo, quais seriam os aspectos legais aplicáveis e quais as exigências técnicas necessárias para a celebração dessa modalidade de contrato administrativo?

Na ocasião, o Plenário do TCU decidiu pela licitude do ajuste, consagrando excepcionalmente a contratação direta de locação sob medida (operação built to suit), por meio de licitação dispensável fundada no artigo 24, inciso X, da Lei 8.666/1993. No entanto, ponderou que, além da observância das demais disposições legais aplicáveis ao caso, o terreno em que viesse a ser construído o imóvel deveria pertencer à propriedade do futuro locador (Acórdão 1301/2013-Plenário, TC 046.489/2012-6, relator ministro substituto André Luís de Carvalho, revisor ministro Benjamin Zymler, 29.5.2013).

A edição da nova regra do RDC não altera, senão confirma esse cenário, inclusive no que toca à interpretação do cabimento da hipótese de dispensa. Ao comentar o artigo 24, X da Lei 8.666/93 na minha obra Licitações: estudos e práticas, 2ª edição, Esplanada, Rio de Janeiro, 2002, página 105 escrevi que seria condição inerente à contratação direta com base no dispositivo, que o imóvel fosse, por condições relativas à localização, dimensões, funcionalidade e outras razões peculiares ao serviço (finalidade precípua), comprovadamente o único ou, pelo menos, aquele extremamente adequado a atender perfeitamente às exigências do interesse público, e, ainda, que o preço da operação fosse compatível com o valor de mercado.

Sustentei, em acréscimo, que as exigências contidas no artigo 24, X da Lei 8.666/93 tinham mais pertinência com hipóteses de inexigibilidade de licitação do que de dispensa, notadamente pela singularidade típica do objeto do contrato de locação (ou compra), que induziria à inviabilidade de competição (artigo 25, caput da Lei 8.666/93).

A exigência do TCU constante do acórdão acima citado de que o imóvel locado seja de propriedade do próprio locador no built to suit, sobre não estar expressamente prevista na regra do artigo 24, X da Lei 8.666/93, corrobora com minha percepção de que a hipótese de contratação direta funda-se, em realidade, numa condição de inviabilidade de competição.

E esta percepção autoriza o intérprete a imaginar o cabimento da contratação direta, para além do caso específico previsto do artigo 24, X da Lei 8.666/93, desde que configurada faticamente a inviabilidade de competição (artigo 25, caput da Lei 8.666/93).

Nesse sentido, o §1º do artigo 47-A da Lei 12.462/11 (incluído pela Lei 13.190/15) dispõe que a contratação referida encontra-se sujeita “à mesma disciplina de dispensa e inexigibilidade de licitação aplicável às locações comuns”. Em ambos os casos (dispensa ou inexigibilidade), a contratação direta terá respaldo legal e, por conseguinte, será desnecessário avançar para a fase externa da licitação, bastando-se o procedimento respectivo no cumprimento do que prevê o artigo 26 da Lei 8.666/93.

A contratação do tipo built to suit admite, ainda, que o contrato preveja a reversão dos bens à administração pública ao final da locação, sendo que o valor do contrato locativo não poderá ultrapassar, ao mês, o valor de 1% do bem locado (conforme §§2º e 3º do artigo 47-A da Lei 12.462/11). Vislumbra-se, nessa limitação do valor do aluguel, preocupação direcionada ao uso indiscriminado da figura contratual do built to suit e na potencialidade de endividamento que a modalidade, se mal utilizada, pode vir a acarretar à Administração Pública.

Luciano Ferraz - Advogado e professor associado de Direito Administrativo na UFMG.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

CONSUMIDOR E CONSTRUTORA DE IMÓVEIS: RESCISÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA E RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS

O presente artigo examina o comando da nova Súmula 543 do STJ, que trata dos direitos do consumidor na compra de imóveis financiados. Criada em agosto de 2015, o verbete ganhou a seguinte redação: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”

1. Incidência do CDC em contrato de promessa de compra e venda de imóvel

O contrato de promessa de compra e venda, também chamado de contrato de compromisso de compra e venda, atualmente regulado nos arts. 1417 e 1418 do CC/2002, consiste numa espécie de contrato preliminar[1] pelo qual as partes, ou uma delas, comprometem--se a celebrar adiante o contrato definitivo de compra e venda. Essa espécie de contrato preliminar direciona-se àqueles que, desejando realizar a compra e venda, não podem (ou não querem) fazê-lo, em dado momento, por motivos diversos, e, destarte, se obrigam à sua realização, em data futura. [2]

O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis, desde que o comprador seja o destinatário final do bem. O código consumerista, revela quem possui legitimidade para estar na relação processual objeto de relações de consumo: a) consumidor; b) fornecedor de produto ou serviço. Vejamos:

O promissário-comprador é, juridicamente, consumidor, na acepção tratada pelo art. 2º do CDC como “toda a pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final".

A empresa construtora, por sua vez, é fornecedora de serviço de construção, conforme art. 3º do CDC, para o qual “fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção , transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestações de serviços".

Dessa forma, aplica-se o CDC nos contratos de comercialização de imóveis, em que a construtora/incoporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento, e o adquirente deseja a utilização do bem imóvel como destinatário final (para uso próprio). [3]

2. O direito de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor

A jurisprudência pátria é firme em permitir a resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais possui condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel. Dessa forma, “o compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas".[4]

Ressalte-se que, mesmo que caracterizado o inadimplemento contratual por parte do consumidor, não há como afastar a devolução dos valores que pagou, sob pena de enriquecimento ilícito do promitente vendedor. O reconhecimento do inadimplemento somente influencia na imposição das multas contratuais e perdas e danos.

Cumpre então indagar: se o adquirente de imóvel, que assinou uma promessa de compra e venda, fica impossibilitado de cumprir com as obrigações assumidas e decidir devolver o imóvel, em que momento os valores devem ser restituídos? É o que veremos a seguir.

3. A rescisão da promessa de compra e venda e o direito à restituição imediata das parcelas pagas

As formas e condições da restituição em caso de rescisão foram definidas no REsp 1300418 SC, julgado pela Segunda Seção do STJ na sistemática de julgamento de recursos repetitivos. A Corte considerou que, apesar de não haver literal de disposição no CDC que imponha a devolução imediata do que é devido pelo promitente vendedor de imóvel, o código possui fórmulas abertas para as chamadas "práticas abusivas" e "cláusulas abusivas", lançando mão de um rol meramente exemplificativo.[5]

Veja-se, a propósito, a redação dos arts. 39 e 51 do CDC:

CDC. Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas [...];

CDC. Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que [...].”

Com base nesse raciocínio, a Corte considerou que a devolução dos valores somente após o término da obra ou de forma parcelada é abusiva, pois retarda o direito do consumidor à restituição da quantia paga, em violação ao artigo 51, II, do CDC. Além disso, constitui ainda vantagem exagerada para o fornecedor, nos termos do inc. IV do art. 51, estando em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor, conforme o inc. XV do art. 51.

Ora, havendo rescisão do compromisso de compra e venda, o promitente vendedor estará livre para, uma vez mais, revender o imóvel a terceiros e, a um só tempo, auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do imóvel, como normalmente acontece. Some-se a isso o fato de, podendo nem vir a ser concluída a obra, o consumidor preterido correr o risco de ficar ao sabor da conveniência do contratante inadimplente, para que possa receber o que pagou.[6]

Numa palavra: em caso de rescisão contratual de promessa de compra e venda, a empresa promitente vendedora deve devolver imediatamente os valores recebidos, não importando quem deu causa à resolução do contrato. O reconhecimento do inadimplemento somente influenciará a imposição das multas contratuais e perdas e danos. [7]

Esse entendimento culminou na criação da Súmula 543 do STJ, que ganhou a seguinte redação:

Súmula 543/STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

A propósito, trazemos os seguintes arestos:

“(...) 2 - Com a resolução, retornam as partes contratantes à situação jurídica anterior ("status quo ante"), impondo-se ao comprador o dever de devolver o imóvel e ao vendedor o de ressarcir as prestações até então adimplidas, descontada a multa pelo inadimplemento contratual. (...)”. STJ - AgRg no REsp 677177 PR, Rel. MIn. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, 3ª Turma, DJe 16/03/2011.

“(...) Esta Corte já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez. (...)” STJ - RCDESP no AREsp 208.018⁄SP, Rel. Min. SIDNEI BENETI, 3ª Turma, DJe 05⁄11⁄2012)

Cumpre registrar a retenção integral do valor pago pelo adquirente é expressamente vedada pelo CDC, que em seu artigo 53 estabelece o seguinte:

- CDC. Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Interpretando o dispositivo legal supra, a jurisprudência do STJ passou a admitir, em caso de rescisão unilateral do contrato por culpa do promitente-comprador, a retenção de valores para o pagamento de despesas administrativas do contrato - tais como as feitas com a divulgação, a comercialização, a corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel -, desde que o montante a ser abatido não ultrapasse o percentual de vinte e cinco por cento (25%) do total pago pelo promitente-comprador.

A esse respeito confira os arestos do colendo STJ a seguir colacionados:

“(...) 3.- Continuidade da adoção do percentual de 25% para o caso de resilição unilateral por insuportabilidade do comprador no pagamento das parcelas, independentemente da entrega/ocupação da unidade imobiliária, que cumpre bem o papel indenizatório e cominatório. 4.- Embargos de divergência improvidos"(EAg 1138183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2012, DJe 04/10/2012).

“(...) II. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, com retenção pelo vendedor de 25% sobre o valor pago, a título de ressarcimento das despesas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação, nos termos dos precedentes do STJ a respeito do tema (2ª Seção, EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, unânime, DJU de 09.12.2002; 4ª Turma, REsp n. 196.311/MG, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, unânime, DJU de 19.08.2002; 4ª Turma, REsp n. 723.034/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, unânime, DJU de 12.06.2006, dentre outros). III. Caso, todavia, excepcional, em que ocorreu a reintegração da posse após a entrega da unidade aos compradores e o uso do imóvel por considerável tempo, a proporcionar enriquecimento injustificado, situação que leva a fixar-se, além da retenção aludida, um ressarcimento, a título de aluguéis, a ser apurado em liquidação de sentença. IV. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, provido parcialmente. (REsp 331.923/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 28/04/2009, DJe 25/05/2009) (....)” STJ - AREsp 140756 SP, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, DJ 01/07/2015

CONCLUSÃO

No caso de resolução de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, o promitente vendedor⁄construtor deve devolver imediatamente os valores recebidos, não importando quem deu causa à resolução do contrato.

Segundo a jurisprudência do STJ, é abusiva a cláusula que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada. Esse tipo de cláusula viola do art. 51, II, IV e XV, do CDC, provocando desvantagem excessiva em prejuízo dos consumidores e enriquecimento ilícito da construtora, que poderá recolocar o imóvel à disposição do mercado imobiliário, de modo a capitalizar-se durante a construção.

Veja-se que a questão relativa à culpa pelo desfazimento do contrato somente irá afetar no cálculo do valor a ser restituído ao comprador, não interferindo na forma ou prazo da devolução. Assim, temos o seguinte quadro: a) Se a rescisão decorrer de culpa exclusiva do promitente vendedor⁄construtor, os valores devem ser restituídos integralmente; e b) Se o contrato foi quebrado por desistência ou inadimplência do comprador, pode-se devolver apenas parte dos valores, a depender do caso concreto. Cumpre registrar que o STJ tem adotado o percentual de 25% para o caso de resilição unilateral por insuportabilidade do comprador no pagamento das parcelas.

NOTAS:

[1] Caio Mário da Silva Pereira, citando Von Tuhr, conceitua o contrato preliminar como “aquele por via do qual ambas as partes ou uma delas se comprometem a celebrar mais tarde outro contrato, que será contrato principal.” (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. Vol. 3, 14ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2010).

[2] Cf. PEREIRA, Altino Portugal Soares. A Promessa de Compra e Venda de Imóveis no Direito Brasileiro. 2ª ed. Curitiba: Juruá, 1997. p. 21.

[3] Vale lembrar que a incorporadora é aquela que planeja, vende e divulga o empreendimento, diferente da construtora, que muitas vezes apenas executa a obra.

[4] Cf. STJ - EREsp 59870 SP, Rel. Min. BARROS MONTEIRO, 2ª SEÇÃO, DJ 09/12/2002; STJ - AgRg no AREsp 433419 SC, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, 4ª TURMA, DJe 20/10/2014.

[5] Sobre o tema, Nelson Nery Júnior assim expôs:"O CDC enumerou uma série de cláusulas consideradas abusivas, dando-lhes o regime da nulidade de pleno direito (art. 51). Esse rol não é exaustivo, podendo o juiz, diante das circunstâncias do caso concreto, entender ser abusiva e, portanto, nula, determinada cláusula contratual. Está para tanto autorizado pelo caput do art. 51 do CDC, que diz serem nulas,"entre outras", as cláusulas que menciona. Ademais, o inc. XV do referido artigo contém norma de encerramento, que dá possibilidade ao juiz de considerar abusiva a cláusula que" esteja em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor ". Em resumo, os casos de cláusulas abusivas são enunciados pelo art. 51 do CDC em numerus apertus e não em numerus clausus ". NERY JR, Nelson. Código Brasileiro de Defesa do Consumidor comentado pelos autores do Anteprojeto". Rio de Janeiro: Forense Universitária, 7ª edição, 2001, p. 463.

[6] Conforme asseverou o ilustre Ministro Luis Felipe Salomão: “Importante ressaltar que esse entendimento - segundo o qual os valores devidos pela construtora ao consumidor devem ser restituídos imediatamente à resolução do contrato - aplica-se independentemente se quem deu causa à resolução foi o comprador ou o vendedor. Na verdade, a questão relativa à culpa pelo desfazimento da pactuação resolve-se na calibragem do valor a ser restituído ao comprador e não pela forma ou prazo de devolução. É assente o entendimento de que a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa (ou por pedido imotivado) do consumidor gera o direito de retenção, pelo fornecedor, de parte do valor pago, isso para recompor eventuais perdas e custos inerentes ao empreendimento, sem prejuízo de outros valores decorrentes, por exemplo, da prévia ocupação do imóvel pelo consumidor. Portanto, a consequência jurídica para a resolução do contrato por culpa do promitente comprador é a perda parcial das parcelas pagas em benefício do construtor⁄vendedor, devendo o saldo, todavia, ser restituído imediatamente à resolução da avença. Em sentido oposto, na hipótese de o construtor⁄vendedor der causa à resolução do contrato, por óbvio a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade.” (STJ - Voto do relator LUIS FELIPE SALOMÃO no REsp 1300418 SC, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, 2ª SEÇÃO, DJe 10/12/2013).

[7] Cf. STJ – Voto da Min. AgRg no AREsp: 433419 SC, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI,, 4ª Turma, DJe 20/10/2014

Alice Saldanha Villar - Advogada e autora dos livros “Direito Sumular - STF” e Direito Sumular - STJ”, Editora JHMIZUNO, São Paulo, 2015 - Prefácio do Ministro Luiz Fux.

Fonte: JORNAL JURID

CÂMARA APROVA TEXTO-BASE DE MP QUE AUTORIZA UNIÃO A VENDER IMÓVEIS

Após mais de três horas de tentativas de obstrução da oposição, o governo conseguiu aprovar na noite desta terça-feira (24/11) em votação simbólica no plenário da Câmara, o texto-base da Medida Provisória 691/2015. A proposta autoriza a União a vender parte de seus imóveis, inclusive os terrenos de marinha nos quais tem domínio pleno, e destinar os recursos ao Programa de Administração Patrimonial da União (Proap).

O texto aprovado foi o parecer do relator da comissão mista do Congresso Nacional que analisou a matéria, deputado Lelo Coimbra (PMDB-ES). De acordo com a redação, só poderão ser vendidos os imóveis localizados em municípios que possuam mais de 100 mil habitantes ou que tenham plano diretor e planos de intervenção urbanística ou de gestão integrada provados.

O texto original da MP enviado pelo governo previa a possibilidade de alienação apenas para as cidades com população maior que 100 mil pessoas. Pela texto, não poderão ser vendidos imóveis administrados pelos ministérios das Relações Exteriores e da Defesa e pelos comandos da Marinha, do Exército ou da Aeronáutica, bem como os situados na faixa de fronteira (150 quilômetros).

Em relação aos terrenos de marinha, não poderão ser vendidos aqueles situados em área de preservação permanente ou na faixa de 30 metros a partir da praia (faixa de segurança) e os localizados em áreas nas quais seja proibido o parcelamento do solo. O texto prevê os imóveis inscritos em ocupação poderão ser vendidos pelo valor de mercado do terreno, excluídas as benfeitorias, aos respectivos ocupantes cadastrados na Secretaria do Patrimônio da União (SPU).

De acordo com a redação aprovada, os ocupantes terão "preferência" para comprar esses imóveis. No caso de terrenos de marinha, os compradores poderão pedir descontos de 25% à SPU. Mesmo com o desconto, o governo espera arrecadar até R$ 500 milhões em um ano com a MP. 

Fonte: Época Negócios

I ENCONTRO MUNICIPAL DOS GESTORES IMOBILIÁRIOS

Clique no flyer para ampliar

CRECI-SP: OPERAÇÃO ENCONTRA IRREGULARIDADES NO PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA"

Uma fiscalização do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECI-SP) vistoriou 236 apartamentos do programa "Minha Casa, Minha Vida", em Praia Grande, no litoral de São Paulo, na manhã desta segunda-feira (23).

O órgão recebeu diversas denúncias de imóveis do Minha Casa, Minha Vida que eram vendidos ou alugados, o que é ilegal.

No total, 53 fiscais do conselho vistoriaram dois conjuntos localizados no bairro Vila Sônia. Nove dos 263 apartamentos visitados estavam descupados. Segundo o CRECI, todos os imóveis foram entregues em 2011 e deveriam estar ocupados.

Ainda segundo o conselho, 19 unidades tinham suspeitas de irregularidades. Os moradores não foram localizados para checagem das informações. Outros sete apartamentos foram constatados como alugados e um como comprado por terceiro.

Segundo as regras do programa, os imóveis não podem ser vendidos ou locados pelo período de 10 anos.

Caso seja verificada possíveis infrações, a fiscalização do CRECI notificará a Caixa Econômica Federal, que deverá agir junto ao Ministério Público e, caso seja comprovada a irregularidade, o mutuário pode responder por crime de fraude em programa social.

Mesmo se for constatada a compra ou locação do imóvel, o despejo só vai ser consumado após o processo da Caixa.

A inspeção ocorreu após acordo entre o Cofeci (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) e a Caixa, que autoriza que CRECI's façam a fiscalização desses empreendimentos. Participaram da ação agentes da Secretaria de Habitação do município, guardas municipais, policiais militares, além de fiscais do CRECI-SP.

Fonte: G1

JUROS MAIORES SÃO DESAFIO NO MINHA CASA, MINHA VIDA 3

A nova fase do Programa Minha Casa Minha Vida, esperada para a virada do mês, deve ter como principais desafios a elevação da taxa de juros e a falta de perspectiva sobre contratações em seu segmento mais popular. Entre as empresas participantes do programa, a Tenda se mostra cautelosa e avalia que os parâmetros da terceira etapa do Minha Casa podem ser piores que as regras de edições anteriores, por causa do custo mais alto de financiamento aos mutuários. Já para empresas que concentravam operações na faixa 1 do programa, como a Direcional, o plano é aumentar a participação em outros segmentos, o que pode acirrar a competição na faixa 2.

De acordo com o diretor-presidente da Tenda, Rodrigo Osmo, o ano de 2016 pode ser mais difícil que 2015, diante das restrições de financiamento no mercado em geral e o aumento do custo de empréstimos no programa. Em setembro, o governo anunciou a elevação dos juros nos financiamentos das faixas 2 e 3 na terceira etapa do Minha Casa, para até 8,16% ao ano. Durante apresentação de resultados do terceiro trimestre, o executivo afirmou que a capacidade de pagamento dos clientes, que está relacionada com o nível de juros, era o principal foco de atenção na nova estrutura do programa para a companhia.

Braço de baixa renda do grupo Gafisa, a Tenda foca suas operações na faixa 2 de regiões metropolitanas e, por causa dessa concentração, deve ser menos beneficiada pelo reajuste de preços de imóveis no programa, afirmou Osmo. Já outros concorrentes, que possuem uma diversificação geográfica maior, de acordo com o executivo, tinham uma expectativa maior sobre o novo enquadramento de valores para cidades menores.

O preço máximo de imóveis, para as faixas 2 e 3, nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal, subiu dos R$ 190 mil para R$ 225 mil. No caso das regiões metropolitanas do Sul, Espírito Santo e Minas Gerais, o limite será de R$ 200 mil, e no Centro-Oeste (exceto Distrito Federal), Norte e Nordeste, de R$ 180 mil. Em cidades com menos de 20 mil habitantes, o imóvel não poderá custar mais de R$ 90 mil.

Apesar do alerta com os juros, a expectativa da Tenda é aproveitar o novo limite de preços do programa para elevar o volume de imóveis enquadrados no Minha Casa e acelerar as vendas de unidades em estoque do legado, isto é, do posicionamento anterior da companhia. Embora não cite em um número específico, Rodrigo Osmo disse que vários projetos do legado que hoje estão fora do MCMV devem ser enquadrados no programa.

Atualmente, a carteira do legado tem cerca de R$ 246 milhões em estoque, sendo que R$ 133 milhões estavam enquadrados nas condições das duas primeiras fases do MCMV, enquanto aproximadamente R$ 113 milhões não correspondiam aos parâmetros.

A MRV Engenharia, que apresenta uma distribuição geográfica mais ampla e inclui atuação em cidades menores, também espera enquadrar mais imóveis no programa. Para Eduardo Fischer, que compartilha a presidência na diretoria da MRV com Rafael Menin, as novas regras do programa devem elevar para mais de 90% o volume de imóveis em estoque enquadrados no Minha Casa. De acordo com os números do terceiro trimestre, do total de R$ 5,43 bilhões em unidades em estoque, aproximadamente 73% poderiam ser adquiridas com recursos do FGTS, dentro do programa.

A expectativa é que o lançamento do novo programa aconteça na virada do mês e, caso isso se concretize, a MRV quer contar com contratações já em dezembro. Além do enquadramento e de futuros lançamentos no programa, Fischer apontou que a velocidade de vendas da MRV deve aumentar.

Empresas devem evitar trabalhar com a renda mais baixa

A terceira fase do Minha Casa também deve trazer uma concentração maior nas faixas 2 e 3, já que muitas companhias estão buscando diminuir a exposição à faixa 1. Em edições passadas, o segmento mais popular do programa era o principal foco de trabalho de companhias como a Cury, que é o braço de baixa renda da Cyrela, e da Direcional. No entanto, os ajustes nas contas públicas têm enfraquecido a expectativa sobre novas contratações na faixa 1, acelerando a transição das empresas para as faixas 2 e 3 do programa.

A Direcional tem minimizado os desafios em trabalhar em novos segmentos do programa, em meio a preocupações de especialistas sobre a variação nos modelos de negócios. Além da diferença na tipologia dos imóveis, as faixas 2 e 3 contam com comercialização de mercado, em vez da escolha de beneficiados pelo governo na faixa 1. "O processo construtivo é exatamente igual ao que usamos na faixa 1", garante o diretor vice-presidente, Ricardo Ribeiro Valadares Gontijo.

O executivo também ressaltou que a companhia já tem trabalhado em outras faixas, nas quais percebeu recepção positiva dos bancos no processo de repasse. "Os bancos que atuam no Minha Casa têm sido bastante eficientes e não temos tido gargalo nessa parte do processo de vendas", afirmou o executivo. "Sem dúvida nenhuma, nossa expectativa é que o volume (de lançamentos) seja superior ao de 2015, que acabou sendo um ano de transição, pela falta de contratações na faixa 1", acrescentou.

Os executivos da Cyrela reforçaram que a Cury está preparada para trabalhar nas faixas 2 e 3 do programa. Segundo o copresidente na diretoria executiva da Cyrela, Raphael Horn, a Cury deverá manter patamar de ganhos nos próximos períodos e continuará a contribuir com os resultados da Cyrela. No trimestre, houve um resultado de equivalência patrimonial de R$ 28,6 milhões, proveniente majoritariamente da parceria com a Cury.

Com a concentração das operações nas faixas 2 e 3, no entanto, tem aumentado a preocupação com uma competição maior, principalmente, pelos terrenos adequados para esses segmentos.

Construtoras esperam definição do governo para a nova faixa 1,5

Entre as oportunidades da nova fase do Minha Casa, Tenda, Direcional e MRV já demonstraram interesse em participar da recém-criada faixa 1,5, voltada a famílias com renda intermediária entre a faixa 1 e a faixa 2. Contudo, Rodrigo Osmo, da Tenda, disse que é preciso que o governo defina como será a tipologia dos imóveis no faixa 1,5, a curva de subsídios para a aquisição das unidades e a escolha de compradores.

Discute-se no governo a possibilidade de a lista ser composta basicamente por pessoas indicadas pela prefeitura, mas o executivo da Tenda ressaltou que "se a venda for muito dependente da lista de prefeitura, isso vai prejudicar muito" a comercialização.

Valadares Gontijo, da Direcional, alerta sobre o impacto do fator social na participação da companhia no programa. Dependendo dos critérios definidos para oferta de subsídios, isso "pode ter um impacto muito significativo no 'affordability' (acessibilidade) nas faixas 1,5, 2 e 3.

É um ponto de preocupação e atenção muito forte. Muda completamente a escala que podemos vir a atuar no futuro".

Fonte: Jornal do Comércio

DIVULGAÇÃO: CAFÉ COM O SÍNDICO

CÂMARA DOS DEPUTADOS OBRIGA INCORPORADORAS DE IMÓVEIS A INDENIZAR COMPRADOR POR ATRASOS

A Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania da Câmara dos Deputados aprovou, no dia 18.11, proposta que obriga as incorporadoras de imóveis a indenizar o comprador se não concluírem a construção do edifício ou atrasarem a obra sem justificativa. Pelo texto aprovado, que segue para análise do Senado, essa indenização será mensal, em valor correspondente ao do aluguel que teria a unidade adquirida.

Relator na CCJ, o deputado Leonardo Picciani (PMDB-RJ) defendeu a constitucionalidade, a juridicidade e a boa técnica legislativa do substitutivo adotado pela Comissão de Defesa do Consumidor, de autoria do ex-deputado Vital do Rêgo Filho. O projeto original (PL 3019/08) é de autoria do também ex-deputado Antonio Bulhões.

Vital do Rêgo Filho incorporou sugestões dos deputados Celso Russomanno (PRB-SP) e Carlos Sampaio (PSDB-SP) para que o cálculo da indenização tenha como parâmetro a média de mercado da localidade em que se situa o bem.

O relator também modificou a proposta para permitir que seja autorizada a transferência do empreendimento a outra incorporadora em caso de inadimplência no pagamento da indenização, e também que seja incluída uma cláusula contra atrasos excessivos nas obras.

Íntegra da Proposta: PL-3019/2008

Fonte: Agência Câmara Notícias

RECEITA EXPLICA TRIBUTAÇÃO EM INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Muito embora o Patrimônio de Afetação não seja uma inovação legislativa recente, sua constituição nasceu no ano de 2004 após uma crise no setor imobiliário no Brasil, muitas construtoras e incorporadoras ainda não fazem uso desse instituto, ou por desconhecimento dos benefícios econômicos que lhe possam proporcionar ou por alguns requisitos impostos ao seu uso.

Fato é que, junto com o Patrimônio de Afetação que consiste em gravar o empreendimento imobiliário e segrega-lo integralmente do restante do Patrimônio da Incorporadora, existe um benefício fiscal através de recolhimento unificado de impostos a uma alíquota única, o qual podemos considerar um dos mais interessantes benefícios existentes hoje na legislação tributária brasileira.

Esse benefício fiscal foi consolidado em 2013, com a Lei 12.844 que fixou a alíquota de 4% sobre o valor da receita bruta auferida em decorrência da venda de unidades imobiliárias de empreendimentos optantes sujeitos ao Patrimônio de Afetação e consequentemente pelo Regime Especial de Tributação. Essa alíquota única abarca todos os tributos federais incidentes (IRPJ/CSLL/PIS/COFINS). A sua aplicação implica em uma economia tributária de, no mínimo, 2,73% sobre a receita bruta auferida.

Uma das principais dúvidas em relação à constituição do Patrimônio de Afetação e a consequente opção pelo Regime Especial de Tributação diz respeito ao momento adequado para se realizar esse enquadramento, uma vez que a legislação é omissa nesse quesito. A opção deveria ser realizada no início do empreendimento ou poderia ser realizada a qualquer tempo? Existiria a possibilidade de qualquer questionamento por parte da Receita Federal do Brasil caso essa opção fosse realizada somente na fase final de construção?

Através da Solução de Consulta 214 de 21 de julho de 2014 a Receita Federal se pronunciou entendendo que a opção pelo RET pode ser manifestada pelo contribuinte a qualquer tempo enquanto perdurarem valores a receber decorrentes das vendas das unidades imobiliárias do empreendimento objeto da opção pelo RET. Portanto, de outra forma não poderia ser, uma vez que o benefício só tem sentido enquanto as receitas forem sendo auferidas, momento em que serão tributadas.

Em que pese outras peculiaridades do Patrimônio de Afetação, como a impossibilidade de utilização de recursos financeiros advindos do empreendimento afetado para outros empreendimentos do incorporador, não há como se negar que o instituto representa uma grande vantagem econômica, o que pode vir a ser um grande diferencial num mercado cada vez mais acirrado.

Hugo José Sellmer - Advogado do Marins Bertoldi Advogados Associados, especializado em Direito Tributário. MBA em Direito Societário no Estação Business School.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

DECISÃO SOBRE CONDÔMINO INADIMPLENTE MERECE APLAUSOS

A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu recentemente, ao julgar o REsp 1.247.020, que o condômino inadimplente que não cumpre com seus deveres perante o condomínio pode ser obrigado a pagar multa de até dez vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais. Em outras palavras, disse o STJ que a multa prevista no parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil pode ser aplicada ao devedor contumaz, cumulativamente com a multa moratória de 2% prevista no parágrafo 1º do artigo 1.336.

A posição coincide com a que vimos sustentando desde 2008, quando da publicação do trabalho “Condomínio edilício: inadimplência, multas e juros. Algumas controvérsias”[1].

No âmbito do condomínio edilício, a lei dispõe sobre a aplicação basicamente de dois tipos de multas: a multa moratória, cuja finalidade é sancionar a impontualidade do condômino, que tem como fato gerador o retardamento da execução da obrigação específica de pagar a taxa condominial, e a multa compensatória, destinada a compensar ou reparar o condomínio pelo descumprimento do pacto de convivência estabelecido na convenção por um ou por alguns dos condôminos. Tem como fato gerador a inexecução total ou parcial da convenção.

A multa moratória é aquela prevista no parágrafo 1º do artigo 1.336. As multas compensatórias são aquelas previstas no parágrafo 2º do artigo 1.336 e no artigo 1.337. Em face de terem origem em fatos geradores diversos, multas moratória e compensatórias poderão ser cumuladas, como corretamente decidiu o STJ.

A multa prevista no caput do artigo 1.337 é destinada a punir o descumprimento “reiterado” de toda e qualquer obrigação do condômino para com o condomínio. O dispositivo tem como objetivos primordiais assegurar a paz e a harmonia no condomínio, coibindo comportamentos incompatíveis com a vida comunitária, além de estimular uma maior participação dos condôminos nas assembleias.

Daí prever o caput do artigo a aplicação de uma multa de até um quíntuplo da cota condominial para o condômino que, reiteradamente, não cumpre com suas obrigações perante o condomínio, prejudicando e sobrecarregando os demais condôminos, multa que não só pode como deve ser imposta ao condômino que repetidamente deixa de pagar a sua cota condominial.

Isso porque, entre os deveres do condômino para com o condomínio, o mais importante deles, sem sombra de dúvida e até mesmo por definição emergente do inciso I do artigo 1.336 do CC, é o de contribuir para as despesas do condomínio. O descumprimento reiterado desse dever conduz à possibilidade de ser aplicada a multa prevista no caput do artigo 1.337.

Mas atenção: essa multa não tem por função punir o simples inadimplemento, mas coibir a chamada “inadimplência reiterada”, compensando o condomínio pela violação, pela inexecução da convenção, representada pelo descumprimento reiterado do mais importante dever do condômino para com o condomínio.

Em razão da nítida distinção entre a imposição da multa moratória pelo atraso no pagamento da cota condominial e a multa compensatória pelo descumprimento reiterado de deveres de condômino, inclusive o dever de pagar a taxa, não há óbice a que haja a cumulação das duas penas, em face da diversidade de fatos geradores. De fato, se os fatos geradores fossem idênticos, estaríamos punindo um mesmo fato com duas penas, o que caracterizaria inadmissível bis in idem. Mas não é esse o caso!

Na verdade, são dois fatos geradores distintos. Uma coisa é a inexecução parcial da convenção do condomínio, caracterizada pelo atraso ou impontualidade na quitação da taxa (inadimplemento relativo da prestação). Esse fato é apenado com a multa moratória de 2%. Outra coisa, completamente diversa, é a reiteração da impontualidade. Nessa última hipótese, o fato gerador não é a inadimplência em si, mas a “repetição” da conduta, a contumácia, o comportamento de reiteradamente inadimplir, de sempre atrasar. Esse comportamento contumaz, muitas vezes até mesmo proposital, viola completamente o pacto de convivência estabelecido na convenção, razão pela qual deve ser punido por meio de pena pecuniária, a qual, nesse caso específico, tem natureza compensatória ou reparatória.

Claro é que o conceito de “descumprimento reiterado” é aberto e indeterminado, devendo ser preenchido de acordo com as circunstâncias do caso concreto e tendo sempre em mira o princípio da boa-fé objetiva. O prazo para caracterização da “reiteração” pode variar. A situação de um rico comerciante que, propositadamente, por “pirraça” com o síndico, por exemplo, deixa de pagar a taxa por dois ou três meses consecutivos não pode ser equiparada àquela do comerciário desempregado que deixa de pagar a taxa por vários meses, consecutivos ou alternados, por absoluta falta de recursos financeiros. É fundamental que se perscrute os motivos do inadimplemento.

Exatamente para possibilitar a equidade na aplicação da pena, dada a gravidade da medida, exige o código que a multa somente possa ser imposta por decisão da assembleia, com a aprovação de 3/4 dos condôminos, excluindo-se, naturalmente, o condômino infrator[2].

O parágrafo único do artigo 1.337, por sua vez, estabelece multa de dez vezes o valor da taxa condominial ao condômino que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos.

Essa multa também possui natureza compensatória, procurando reparar o condomínio pela inexecução praticamente total do pacto de convivência estabelecido na convenção, perpetrada por aquele condômino cujo comportamento apresenta-se “reiteradamente” incompatível com a vida em comunidade.

Ao contrário da multa de que trata o caput do artigo, imposta em assembleia, a multa de um décuplo tratada no parágrafo único pode ser aplicada pelo síndico independentemente de deliberação assemblear, desde que exista previsão na convenção, sujeitando-se, apenas, a ulterior ratificação da assembleia, que deverá confirmar a multa com os votos de 3/4 dos condôminos restantes, excluindo-se o infrator.

Caso o condômino penalizado tenha se antecipado ao pagamento e a multa não venha a ser ratificada pela assembleia, caberá ao condomínio devolver o valor recebido. Importante registrar que não há vedação a que a multa seja repetida, sem limitação, na medida em que persistir o reiterado comportamento antissocial, o que poderá levar, em determinadas hipóteses, indiretamente, à exclusão compulsória daquele condômino[3].

A aplicação imediata da multa pelo síndico não prescinde da prévia comunicação ao infrator, assinalando-lhe prazo para justificar a sua conduta[4].

Observe-se, no entanto, que o código não define o que seja esse comportamento antissocial, cabendo à assembleia deliberar de acordo com o caso concreto e ao penalizado, em discordando da penalidade, recorrer às vias judiciais.

Trata-se de mais um conceito jurídico indeterminado, a ser preenchido de acordo com as circunstâncias de cada situação particular. O que pode ser considerado “antissocial” em um determinado condomínio de alto poder aquisitivo, pode vir a ser tolerado em um condomínio popular.

Quanto ao não pagamento da taxa condominial, e utilizando o mesmo raciocínio exposto no tocante à multa por descumprimento reiterado de deveres, não temos dúvida de que a multa por comportamento antissocial também pode ser aplicada aos casos de inadimplência contumaz. O inadimplente reiterado se mostra tão antissocial quanto o condômino toxicômano, que faz uso ostensivo de drogas nas dependências do condomínio, ou aquele que passa as madrugadas tocando bateria, emitindo sons de elevados decibéis, inviabilizando o sono dos demais condôminos. No caso do inadimplente, o comportamento antissocial se caracteriza pela sobrecarga imposta aos custos de manutenção e conservação do edifício, sendo que o inadimplente continuará a desfrutar normalmente de todos os serviços oferecidos pelo condomínio à custa dos demais condôminos.

Nos casos de inadimplemento “abusivo”, a aplicação da multa por comportamento antissocial deve ser precedida da aplicação da multa por descumprimento reiterado de deveres. Ou seja, em primeiro lugar, deve-se aplicar a multa prevista no caput do artigo 1.337. Caso a penalidade não cumpra com a sua finalidade e o condômino persista, sem justa causa, na conduta de inadimplente contumaz, deve-se aplicar a multa do parágrafo único.

Em conclusão, é digna de aplausos a decisão da 4ª Turma do STJ. Em razão da nítida distinção, quanto aos fatos geradores, entre a multa moratória pelo atraso no pagamento da cota condominial e a multa compensatória pelo descumprimento reiterado de deveres de condômino, inclusive o dever de pagar a taxa, não há óbice a que a multa prevista no caput do artigo 1.337 seja aplicada aos casos de inadimplência contumaz. Da mesma forma, a multa por comportamento antissocial de que trata o parágrafo único do artigo 1.337 pode ser aplicada em casos de inadimplência contumaz e abusiva.

Notas

[1] IN Novo Código Civil: Questões controvertidas: Direito das Coisas. 1º ed. São Paulo: Método, 2008. v. 7, pp. 273-290.

[2] Criticado por alguns em razão do esvaziamento atual das reuniões de condomínio, esse quorum qualificado de 3/4 deve servir de estímulo para que os moradores passem a frequentar as assembleias, participando mais efetivamente das deliberações do condomínio.

[3] O Código Civil não trouxe previsão expressa sobre a interdição temporária ou definitiva do condômino antissocial, a exemplo do Direito Civil espanhol (artigo 19 da Lei 49/1960), alemão (parágrafos 31 a 58 da Lei Federal de 15 de março de 1951, que dispõe sobre condomínio em edifícios), suíço (artigos 649-b e 649-c), dentre outros.

[4] Essa foi a conclusão a que chegou a I Jornada de Direito Civil, promovida pelo Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal, no período de 11 a 13.09.2002: “As sanções do artigo 1.337 do NCC não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo” (Enunciado 92).

Mário LUIZ Delgado - Sócio fundador de MLD - Advogados, em Direito Civil pela USP, mestre em Direito das Relações Sociais pela PUC-SP, professor da Escola Paulista de Direito (EPD), diretor de Assuntos Legislativos do Iasp e presidente da Comissão de Assuntos Legislativos do IBDFAM.

Fonte: Revista Consultor Jurídico