ESTÍMULO A CRÉDITO PODE IMPEDIR QUE SETOR IMOBILIÁRIO QUEBRE

O remanejamento de 22,5 bilhões de reais para o crédito imobiliário, anunciado na última quinta-feira (28) pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), é essencial para impedir que o setor entre em colapso em um momento de alta de juros e de restrições nos financiamentos habitacionais. A avaliação é de economistas e empresários do setor ouvidos pela Agência Brasil.

O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), José Carlos Martins, disse que as medidas de estímulo mostram que o governo resolveu interferir para impedir que o setor imobiliário se retraia ainda mais depois de um primeiro trimestre de contração na economia. “O reforço no crédito imobiliário demonstra que o governo resolveu olhar para o setor. Até agora, não tínhamos sinal nenhum de ações do governo”.

Para recuperar a construção civil, no entanto, o governo diz que medidas adicionais são necessárias. “Imaginamos que isso seja só o começo de medidas que ponham o setor novamente nos trilhos. Além do setor imobiliário, é necessário estimular a construção pesada, o que deve vir com o anúncio das parcerias público-privadas, das novas concessões de infraestrutura e da terceira fase do PAC (Programa de Aceleração do Crescimento)”, acrescentou o empresário.

O economista-chefe da Gradual Investimentos, André Perfeito, aprovou o remanejamento do compulsório – parcela que os bancos são obrigados a manter retida no Banco Central – para o crédito imobiliário. Apesar de a medida beneficiar um segmento da economia, ele considera o estímulo válido para impedir o agravamento da crise no mercado de imóveis.

“Na verdade, o governo favoreceu o crédito direcionado [destinado a setores específicos da economia] contra o crédito livre [para qualquer tomador de empréstimo]. Mesmo assim, a medida é importante para evitar que um setor importante da economia como o mercado imobiliário sofra ainda mais com a elevação da taxa Selic [juros básicos da economia] e estimule os investimentos”, disse.

O economista, no entanto, faz uma ressalva e entende que a retomada dos financiamentos habitacionais depende muito mais das expectativas em relação à economia do que ações isoladas. “As mudanças nas regras podem levar a resultados melhores no setor imobiliário. Pode porque não adianta oferecer crédito se o empresário não quiser investir na construção de imóveis porque a demanda está baixa”.

Diretora comercial do Banco Máxima, especializado em crédito imobiliário, Cláudia Martinez não considera o remanejamento do compulsório a medida mais importante para o setor. Para ela, a ampliação dos prazos mínimos da Letra de Crédito Imobiliário (LCI) de 60 para 90 dias ajudará a fornecer mais capital para instituições financeiras pequenas e médias em tempos de fuga de recursos da caderneta de poupança.

Segundo Cláudia, o alongamento nos prazos ajuda a evitar o uso das LCI como instrumento de especulação e vai canalizar recursos para os bancos concederem empréstimos imobiliários. “As LCI estão sendo cada vez acionadas como um instrumento importante para a manutenção do segmento imobiliário. Elas são uma alternativa à incapacidade do sistema financeiro de suprir a demanda do mercado e manter minimamente a economia em pé”.

As LCI são títulos privados que permitem aos bancos captar recursos para serem emprestados no crédito imobiliário sem recorrerem à poupança. A maior fonte de dinheiro para esse tipo de empréstimo vem da exigência de que 65% dos depósitos na poupança sejam aplicados em crédito imobiliário. No entanto, a caderneta enfrenta a fuga de recursos, com retirada líquida de R$ 29,9 bilhões de janeiro a abril.

A diminuição dos recursos da poupança fez os bancos aumentar os juros dos financiamentos imobiliários. Além disso, a Caixa Econômica Federal, que concentra 70% do crédito imobiliário no país, diminuiu o limite para o financiamento de imóveis usados, restringindo ainda mais o mercado.

Fonte: Ag. Brasil / EXAME.com

MERCADO IMOBILIÁRIO TEM PIOR MÊS DE ABRIL EM DEZ ANOS

Do céu ao inferno: um dos setores mais aquecidos da economia vive agora um período de esvaziamento, silêncio e desemprego. Um levantamento feito pela CBN com base em dados do Ministério do Trabalho apontam o abril de 2015 como o pior em dez anos para o setor imobiliário. A diferença entre as vagas geradas e as demissões ficou negativa em 19 mil. Para se ter ideia, no mês de abril em 2005, há dez anos, o saldo era positivo em 35 mil vagas.

O resultado são os balcões vazios, telefones que quase não tocam e os corretores trancafiados nos escritórios. O setor, que vinha aquecido por causa da alta demanda por moradia, perdeu força em meio à crise econômica, restrição no crédito e mudanças nas regras de financiamento.

Quem trabalha no setor diz que o movimento nas imobiliárias já vinha em queda desde o início do ano; no mês passado, um golpe de misericórdia: as mudanças no financiamento da Caixa Econômica Federal para imóveis usados afastaram ainda mais os clientes das lojas. Quem tinha o sonho da casa própria, passou a vê-lo tão mais distante que nem sequer ousa pesquisar preços.

As imobiliárias maiores tentam driblar as dificuldades segurando os clientes que aparecem: diversificam as opções de bancos para financiamentos, oferecem consórcios ao invés de compras diretas e tentam convencer os proprietários de imóveis a baixar preços ou aceitar permutas como carro e outros imóveis como forma de pagamento.

Mas nem isso tem sido suficiente para aplacar a crise. O presidente da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário, Marcelo Brognoli, diz que a tendência se repete no país todo. Para se manter diante do baixo movimento, os empresários cortam custos, o que numa imobiliária, implica diretamente no gasto com pessoal.

O economista e comentarista da CBN Mauro Halfeld diz que o mercado imobiliário passa por um período de adequação e concorda que é preciso apertar os cintos.

Para quem estava acostumado com escritórios lotados e clientes disputando imóveis como em um leilão, o baque das vacas magras parece mais forte. E é preciso criatividade e paciência para encontrar a plantação que vai fazê-las engordar de novo.

Fonte: CBN ECONOMIA com adaptações

RESTRIÇÃO AO CRÉDITO IMOBILIÁRIO DEVE AUMENTAR DISTRATOS, AVALIA FITCH

As restrições de crédito no mercado imobiliário dificultam as perspectivas para o setor em 2015. As incorporadoras já enfrentavam um cenário de estoques e distratos elevados, que pode ser acentuado pelo aumento nos custos dos empréstimos e pela redução da oferta de crédito. A avaliação é da diretora da agência de classificação de riscos Fitch, Fernanda Rezende. "As preocupações com as retiradas da poupança são grandes e há dúvidas sobre até que ponto os bancos vão conseguir manter o ritmo do crédito imobiliário", afirmou, em entrevista ao Broadcast, serviço em tempo real da Agência Estado.

Nos últimos meses, os saques da poupança, principal fonte de recursos para crédito imobiliário, têm superado os depósitos, levando bancos públicos e privados a limitarem o crédito imobiliário. Entre as medidas recentes para alimentar a oferta de empréstimos, o conselho curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviços (FGTS) aumentou o orçamento do programa pró-cotista, que usa recursos do fundo para compra de imóveis. Para Fernanda Rezende, a medida foi positiva, mas o volume ainda é pequeno na comparação com o crédito total do setor.

Para a diretora da Fitch, a restrição geral de crédito para os compradores de imóveis pode elevar pressão de distratos e gerar o acúmulo de estoques. No ano passado, as 12 incorporadoras acompanhadas pela Fitch somaram um volume distratado de R$ 6,8 bilhões, ou 30% das entregas. Caso essa proporção se mantenha em 2015, os cancelamentos devem ficar entre R$ 6 bilhões e R$ 7 bilhões, sobre um total de R$ 21 bilhões de entregadas programadas.

"É um número elevado. O cenário macroeconômico pressiona os distratos, pois a qualidade de crédito do comprador pode ter sofrido alterações desde o início do processo de compra", afirmou Rezende. "Além disso, a postura mais conservadora dos bancos pode dificultar a aprovação de crédito para o repasse", explicou. Segundo a diretora, o aumento dos cancelamentos gera um acúmulo de unidades prontas em estoque, que elevam os custos de manutenção para as incorporadoras. A espiral negativa é alimentada, em seguida, pela economia fraca e pela demanda menor.

Considerando a velocidade de vendas em 2014 e o total de estoque no final do ano, as companhias acompanhadas pela agência levariam 20 meses para liquidar as unidades paradas. Para efeito de comparação, a diretora ressaltou que em 2010, quando o ambiente era mais favorável, essa relação chegou a 10 meses.

Fonte: O Estado de S. Paulo.

MERCADO IMOBILIÁRIO: ALGUMAS PECULIARIDADES

Os bens imóveis possuem um conjunto de características que os tornam uma espécie de ativo bastante específica e por demais diferenciada dos ativos financeiros, com destaque para a fixidez espacial, a elevada durabilidade, a reduzida liquidez, os elevados custos de informação e de transação, o elevado preço de cada unidade, o ciclo de produção e de oferta e a quase inevitável intervenção governamental.

A elevada durabilidade faz com que a taxa de substituição seja relativamente reduzida e, por sua vez, o elevado preço de cada unidade, associado à reduzida liquidez, faz com que o crédito imobiliário seja decisivo para que as transações se realizem.

Mercado Imobiliário e o Estado

Independentemente do nível de participação do Estado na economia, o mercado imobiliário requer intervenção governamental, por meio de diversos mecanismos como planejamento urbano, regras de construção, regulamentação ambiental e, não necessariamente e, aí sim, dependendo do nível de intervenção do Estado, por meio de subsídios às famílias e de incentivos fiscais às empresas para alavancar a oferta de imóveis.

Outro aspecto relevante é o fato de o estoque, a cada período, é fixo, fazendo com que a oferta seja perfeitamente inelástica no curto prazo, isto é, a oferta não aumenta nem diminui no curto prazo com o aumento ou diminuição do preço dos imóveis.

A procura depende fundamentalmente da situação econômica regional e nacional, com destaque para o rendimento das famílias, taxa de desemprego, taxa de juros, de varáveis demográficas e, no caso do segmento de baixa renda, imprescindível a intervenção governamental por meio da oferta de subsídios.

Por outro lado, a oferta está diretamente relacionada com o custo da promoção de novo estoque e das perspectivas quanto à velocidade e ao valor das vendas.

Por sua vez, tanto a procura quanto a oferta é quase que plenamente dependente da disponibilidade de crédito e, portanto, períodos de restrições de crédito, no caso do mercado imobiliário, impactam tanto o presente (escoamento dos estoques) quanto o futuro (formação de novos estoques). Daí a grande preocupação quando ocorre alguma ruptura brusca na disponibilidade de recursos, tanto para financiar a produção quanto a comercialização.

Em períodos de rápida expansão do mercado, as expectativas irracionais fazem com que os preços ultrapassem seus valores fundamentais, atraindo especuladores que não são experts na produção de imóveis e, historicamente, a evolução dos preços dos imóveis, no curto prazo, tende a ser excessivamente volátil, fortemente impactada por informações relativas ao fundamento do mercado.

Ciclos do Mercado Imobiliário

Passados esses momentos de euforia, segue-se períodos de correção do mercado, em busca de seus valores fundamentais, expulsando aqueles que não são do ramo ou mesmo sendo, que não estejam adequadamente estruturados (tipo ‘onde os fracos não têm vez’), reduzindo a variabilidade, o que faz com que, no longo prazo, os preços são normalmente mais estáveis.

No entanto, é inegável que, de uma forma geral, o mercado imobiliário vive de ciclos de altas e baixas, o que requer das Instituições Financeiras, em especial, uma permanente atenção para se antecipar a essas tendências e, do lado do Governo, sensibilidade e perspicácia para saber quando e como deve intervir para evitar que um momento de transição se transforme em uma crise, ou também, para que o mercado não se torne eternamente dependente do Governo.

Teotonio Costa Rezende - Vice-Presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal, Mestre em Gestão e Estratégia de Negócios e graduado em Economia, Ciências Contábeis e Administração de Empresas

DIVULGAÇÃO: UNIASSELVI - GESTÃO TECNOLÓGICA EM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS

Oferta válida para candidatos que efetuarem matrícula até o final do ciclo de captação do período 2015/2.

MAIS INFORMAÇÕES

(71) 3353-2448

Alameda dos Umbuzeiros, 960, Caminho das Árvores.

DIREITOS DO CORRETOR DE IMÓVEIS

A comissão de corretagem é devida ao corretor de imóveis, desde que este tenha realizado a aproximação das partes, com resultado útil.

Logo, mesmo que o negócio não seja efetivado, de modo definitivo, por desistência ou qualquer outra razão, o corretor deverá ser remunerado.

À título de exemplo, se as partes assinam uma promessa de compra e venda, por meio da aproximação realizada pelo corretor, este deverá receber a respectiva comissão de corretagem, ainda que as partes desistam e o negócio não seja efetivado.

Em diversos casos, as partes resistem pagar a comissão do corretor, alegando que a compra e venda não foi realizada, havendo, apenas, uma promessa (compromisso) de compra e venda. Contudo, o trabalho do corretor é mediar, aproximar e, não, garantir a efetivação definitiva do negócio.

Note-se que, o Código Civil rege:

(...) "a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes" (art. 725).

Quanto ao resultado útil exigido, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que:

(...) “a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal demonstram que o resultado útil foi alcançado e, por conseguinte, apesar de ter o comprador desistido do negócio posteriormente, é devida a comissão por corretagem"(STJ/Ministra Nancy Andrighi, DJe 18/3/2013).

Segundo o insigne jurista Carlos Roberto Gonçalves:

“A partir, portanto, do momento em que o contrato é aperfeiçoado mediante o acordo de vontades, o corretor faz jus à comissão, ainda que posteriormente venham as partes a se arrepender e desistir do negócio” (em sua obra Direito Civil Brasileiro, Contratos e Atos Unilaterais, III vol., 4ª ed., Saraiva, p. 448).

Nesse mesmo sentido, o Tribunal de Justiça de São Paulo vem julgando que a remuneração do corretor de imóveis será devida, ainda que haja distrato posterior:

"O distrato posterior não afeta o direito à corretagem, porque já havia sido realizado o negócio (resultado útil). Deste modo, a corretagem se aperfeiçoou com a conclusão da transação imobiliária, sendo irrelevante posterior distrato"(...) (Relator: Adilson de Araujo: 31ª Câmara de Direito Privado; 27/01/2015).

Tem-se que, o corretor deve, apenas, conseguir o resultado previsto no contrato de mediação. Logo, se o referido contrato promete, apenas, a aproximação das partes, a remuneração será devida ao corretor de imóveis.

Conveniente lembrar que, o corretor deve, sempre, redigir um contrato, com autorização de atuação, prevendo a forma de trabalho e a respectiva comissão.

Sem o referido documento, o corretor estará desprotegido, tanto para defender-se de eventuais ações, quanto para cobrar dos clientes inadimplentes.

Por oportuno, registre-se, ainda, que, a ausência de documento escrito pode acarretar sanção disciplinar ao corretor, conforme previsão do artigo 20, III, da Lei 6.530/1978 (Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI).

Por fim, ressalte-se que, o presente trabalho não abordou a divergência quanto à comissão de corretagem nas relações consumeristas, entre incorporadoras e consumidores, nos casos de imóveis adquiridos na planta.

Adriano Martins Pinheiro - Advogado em São Paulo, articulista de diversos jornais e revistas locais e palestrante.

Fonte: Artigos JusBrasil

INFLAÇÃO DO ALUGUEL DESACELERA EM MAIO E FICA EM 0,41%

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) desacelou de abril para maio, passando de 1,17% para 0,41%, informa a Fundação Getulio Vargas (FGV) nesta quinta-feira. O indicador é conhecido como a "inflação do aluguel" por ser utilizado para ajustar o valor de contratos imobiliários.

O resultado ficou dentro das expectativas de analistas do mercado financeiro, que projetavam uma taxa entre 0,34% a 0,48%. No acumulado de doze meses, o índice registrou elevação de 4,11%.

Entre os três indicadores que constituem o IGP-M, o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M), também chamado de "inflação do atacado", foi o que perdeu mais força, passando de 1,41% em abril para 0,30% em maio.

Na mesma base de comparação, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC-M) recuou de 1,41% para 0,30%, influenciado pela menor variação nos preços de habitação, alimentação e comunicação. Para esta classe de despesa, a FGV destacou a oscilação descendente na conta de luz, cuja taxa foi de 6,05% para 1,78%.

Já o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que mede os preços relativos à mão de obra, variou de 0,65% em abril para 0,45% em maio. Contribuiu para o resultado o menor aumento no preço dos materiais de construção, cuja taxa recuou de 0,65% para 0,45%.

Fonte: VEJA.com

CÂMARA APROVA LEI QUE REDUZ VALOR DA OUTORGA ONEROSA

A Câmara Municipal de Salvador aprovou, em sessão que se prolongou até depois das 20h de quarta-feira, 27, com 28 votos favoráveis contra 10, o projeto de lei 201/2014 que muda o cálculo e diminui o valor da outorga onerosa (valor pago à prefeitura para aumentar a área de construção dentro de um terreno) para edificação de imóveis

Também foi aprovada por 28 votos emenda do vereador Edvaldo Brito (PTB) que evitou a extinção do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano de Salvador (Fundurbs), mas com dotação de recursos reduzidas em relação à norma até então vigente.

Não extinguir o fundo foi tentativa do governo de conseguir votos na oposição, mas o resultado não foi o planejado. O líder do governo, Joceval Rodrigues (PPS), disse ter sensação de "dever cumprido" com a aprovação do projeto.

Entretanto, a aprovação da matéria em plenário não encerra as discussões, nem os embates, que agora devem ocorrer na Justiça. A oposição considera que o governo precisaria de 29 votos para aprovar a matéria por se tratar de renúncia de receita.

A oposição também considera que a matéria é inconstitucional, pois entende que só poderia ser discutida dentro dos debates da lei do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU). Porém, a judicialização não está definida pelos vereadores da bancada de minoria, embora Gilmar Santiago (PT) e Aladilce Souza (PCdoB) demonstrem esta intenção.

Embates

A sessão foi marcada por debates quentes. O vereador Carlos Muniz (PTN) questionou qual seria a intenção do poder executivo em prejudicar com a aprovação do projeto as pessoas que tivessem Transcons (transferência do direito de construir).

"Eu poderia dizer que quem está contra o projeto está a favor de quem tem Transcons. Qual seria o interesse, já que o projeto diminui o valor dos Transcons?", indagou Léo Prates (DEM). Já o vereador Gilmar Santiago cobrou que a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi-BA) pusesse as cartas na mesa.

Por sua vez, Edvaldo Brito disse não entender o porquê de a oposição votar contra a sua emenda, uma vez que atendia a ponto reclamado pela minoria: a não extinção do Fundurbs. Arnando Lessa (PT), por exemplo, disse que apenas votou contra por fidelidade ao partido.

Aladilce disse votar contra a emenda por se tratar de um Fundurbs reduzido, pois perde recursos da venda dos terrenos desafetados. "Foram R$ 42 milhões arrecadados só com seis terrenos", disse. Já Henrique Carballal (sem partido) provocou e disse que os petistas "se estupravam para votar contra o que sempre defenderam".

Fonte: Portal ATARDE

FGTS DESTINA R$ 5 BI PARA FINANCIAR MORADIAS DE ATÉ R$ 400 MIL

O Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) aprovou nessa terça-feira (26), investimentos de R$ 5 bilhões ao programa Pró-Cotista para financiamento de casa própria até o valor de R$ 400 mil para famílias com renda acima dos limites do Programa Minha Casa, Minha Vida.

A medida autoriza o Ministério das Cidades a remanejar recursos do orçamento do FGTS, que este ano chega a R$ 63.9 bilhões, para financiamento da construção de imóveis cujo valor supere o teto atual de R$ 190 mil. A partir desta autorização, o Ministério das Cidades vai regulamentar como será o remanejamento e o valor dos imóveis financiados com recursos do FGTS acima do valor do atual teto do Programa Minha Casa, Minha Vida.

O Conselho também autorizou que o Comitê de Investimento analise aporte de R$ 10 bilhões para operações do Fundo de Investimento do FGTS (FI-FGTS) em projetos financiados pelo Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES). O BNDES vai oferecer ao FI-FGTS uma carteira de R$ 25 bilhões em projetos que serão avaliados pelo Comitê de Investimento do FGTS, que indicará onde os recursos serão aplicados, sendo, porém, destinados a empreendimentos novos e em território nacional.

A medida, segundo o ministro Manoel Dias, visa aquecer o mercado imobiliário, que sofre com a escassez de recursos, contribuindo para geração de postos de trabalho no setor da construção civil, pois os financiamentos serão direcionados à construção de imóveis novos. As informações são do Portal Brasil.

Fonte: Portal Brasil / Redação - Agência IN

CÂMARA DOS DEPUTADOS APROVA PROPOSTA QUE EXTINGUE CONCEITO DE TERRENOS DE MARINHA

A Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJ) da Câmara dos Deputados aprovou, nesta terça-feira dia 26/5, a admissibilidade da Proposta de Emenda à Constituição (PEC) 39/11, que extingue o instituto jurídico dos terrenos de marinha (nome dado aos terrenos situados na orla marítima de toda a costa brasileira e nas margens de rios e lagos).

Pela Constituição, essas áreas pertencem à União, que cobra pela sua utilização. Conforme a proposta, a grande maioria dos terrenos, que hoje é ocupada por particulares, poderá ser transferida em definitivo para os ocupantes.

O relator da CCJ, deputado Alceu Moreira (PMDB-RS), concordou que não há problema em discutir a questão e, por isso, considerou o texto constitucional.

Destinação

A proposta, apresentada pelo deputado Arnaldo Jordy (PPS-PA) e outros, prevê as seguintes destinações para os terrenos:

Continuam como domínio da União as áreas:

- nas quais tenham sido edificados prédios públicos que abriguem órgãos ou entidades da administração federal, inclusive instalações de faróis de sinalização náutica; 

- que tenham sido regularmente destinadas à utilização por prestadores de serviços públicos concedidos ou permitidos pela União;

- destinadas ao adestramento das Forças Armadas ou que sejam de interesse público.

Passam ao domínio pleno dos estados as áreas: 

- nas quais tenham sido edificados prédios públicos que abriguem órgãos ou entidades da administração estadual; 

- que tenham sido regularmente destinadas à utilização por prestadores de serviços públicos concedidos ou permitidos pelos estados.

Passam ao domínio pleno dos municípios onde se situam as áreas: 

- que não se enquadrem às hipóteses acima; 

- nas quais tenham sido edificados prédios públicos que abriguem órgãos ou entidades da administração municipal; 

- atualmente locadas ou arrendadas a terceiros pela União.

Permanecem sob domínio pleno dos respectivos donatários as áreas doadas mediante autorização em lei federal.

Tramitação

A PEC será analisada por uma comissão especial a ser criada especificamente para esse fim. Depois, seguirá para o Plenário, onde precisará ser votada em dois turnos.

Conheça a tramitação de propostas de emenda à Constituição

Clique no link abaixo para acessar a íntegra da proposta:
PEC-39/2011

Fonte: Câmara dos Deputados

PROMESSA DE COMPRA E VENDA E A COBRANÇA DE ITBI

A promessa de compra e venda nada mais é que um contrato preliminar, ou seja, aquele no qual o promitente comprador do imóvel se obriga a pagar o preço e o promitente vendedor, após receber o que avençou, se compromete a outorgar a escritura definitiva hábil a transferência da propriedade.

Com isso, não há venda, e sim uma promessa de vender e comprar de tal sorte que não há a transferência da propriedade.

Insta observar então, que não se caracteriza o fato gerador do ITBI (imposto de transmissão) por esta razão, pelo fato de a mera promessa, como contrato preliminar destinado à transmissão da propriedade, não a transmitir.

O registro da promessa de compra e venda gera para o promitente comprador um direito real de aquisição, não havendo a transferência da propriedade e a obrigatoriedade do pagamento do ITBI.

Porém, em se tratando de promessa de compra e venda de unidades na planta, faz-se necessário observar a dinâmica da Secretaria de Fazenda do município onde o imóvel está situado, isso porque, em muitos casos, o cálculo do ITBI, antes da concessão do Habite-se, é realizado com base no valor pactuado na promessa de compra e venda e não no critério de avaliação utilizado pela municipalidade, o que pode ser benéfico ao promitente comprador. Nesse caso, o pagamento do ITBI logo após a realização da promessa de compra e venda se torna interessante.

Luis Bittencourt - Advogado especialista em Direito Imobiliário pela EMERJ, bacharel em direito pela Universidade Católica de Petrópolis e Sócio Proprietário da BSB Negócios Imobiliários.

Fonte: Artigos JusBrasil

ARRAS OU SINAL

Muito utilizada nos contratos de compra e venda imobiliária, muitas vezes é mal compreendido mesmo por quem atua no mercado imobiliário.

A arras é uma quantia dada como sinal e princípio de pagamento na celebração do contrato a fim de garantir a execução do contrato ou regular o direito de arrependimento das partes contratantes.

Se forem estipuladas as arras para garantir a execução do contrato serão arras confirmatórias pois confirmam a contratação; se forem estipuladas para regular o direito de arrependimento das partes serão arras penitenciais.

Arras confirmatórias – previstas nos artigos 417 a 419 do Código Civil, provam a existência do contrato e reforçam a obrigação do seu cumprimento, confirmando a intenção das partes a cumprir o acordado. Este sinal, poderá ser ofertado em dinheiro ou qualquer outro bem de valor econômico. Assim, se a parte que deu o sinal, sem justa causa desistir do contrato perderá o sinal dado como princípio de pagamento; caso a desistência injustificada seja da parte que recebeu o sinal, esta então deverá devolvê-lo em dobro, transformando-se em uma indenização de perdas e danos[1]. Se o contrato for cumprido normalmente o sinal dado será considerado como parte inicial do pagamento.

Arras Penitenciais – prevista no artigo 420 do Código Civil. Oferecem às partes o direito de arrependimento, servindo as arras como indenização para ambas as partes no caso de arrependimento. No caso não poderá haver indenização suplementar pois as próprias partes estipularam as arras como direito de arrependimento e o seu valor como indenização pelo descumprimento do contrato.

Seja qual for o tipo de arras, somente poderá haver a retenção do seu valor ou a devolução em dobro, se a desistência se der injustificadamente, ou seja, sem culpa da parte contratante. Se a desistência tiver sido causada por caso fortuito ou força maior, quem recebeu deve devolver o sinal dado e quem pagou pode exigir a quantia dada.

Muito importante nos contratos de compra e venda de imóveis, as arras são tradicionais neste ramo de negócio, sendo de fundamental importância que os operadores do Direito Imobiliário saibam diferenciar os tipos de arras e sua aplicabilidade.

[1] No caso das arras confirmatórias, mesmo que exerçam o papel de indenização por perdas e danos o credor ainda poderá cobrar indenização suplementar se provar que o prejuízo superou o valor das arras.

Sonia Mello - Advogada atuante na cidade de Maricá-RJ e Região. Membro da Comissão Permanente de Direito Ambiental e Urbanístico da OAB Mar

Fonte: Artigos JusBrasil

COMISSÃO DE CORRETAGEM É UM DOS TEMAS DA PESQUISA PRONTA DO STJ

Comissão de corretagem nos contratos imobiliários, aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) no mercado de imóveis e intimação para julgamento adiado são os novos temas da Pesquisa Pronta disponibilizados nesta segunda-feira (25) na página do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

A primeira pesquisa mostra diversos julgados nos quais o STJ considerou que a obrigação de pagar comissão de corretagem é daquele que efetivamente contrata o corretor. Veja todos os precedentes na pesquisa Comissão de corretagem nos contratos imobiliários.

Quanto ao segundo tema, há precedentes do tribunal no sentido de que o CDC deve ser aplicado aos contratos de compra e venda de imóveis.

Conheça a Pesquisa Pronta

A Pesquisa Pronta foi criada para facilitar o trabalho de interessados em conhecer a jurisprudência do STJ. O serviço é online e está totalmente integrado à base de jurisprudência do tribunal.

Como sugere o nome, a página oferece consultas a pesquisas prontamente disponíveis sobre temas jurídicos relevantes, bem como a acórdãos com julgamento de casos notórios.

Embora os parâmetros de pesquisa sejam pré-definidos, a busca dos documentos é feita em tempo real, o que possibilita que os resultados fornecidos estejam sempre atualizados.

Fonte: Agência STJ
Nota do Editor:

Para acessar a pesquisa título, clique no link abaixo e selecione a pesquisa para refinar:

http://www.stj.jus.br/SCON/pesquisar.jsp

GUIA NACIONAL PARA A ELABORAÇÃO DO MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO DAS EDIFICAÇÕES

Clique no link abaixo para acessar o GUIA NACIONAL PARA A ELABORAÇÃO DO MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E MANUAL DE EDIFICAÇÕES:

http://www.cbic.org.br/guiamanuais/CBIC_Guia_de_Elaboracao_de_Manuais.pdf

O guia é fruto de uma ação da CBIC-Câmara Brasileira da Indústria da Construção com base nos manuais elaborados pelo Sinduscon-SP, Sinduscon-MG, Sinduscon-PR, Sinduscon-Rio e Secovi-SP. Entre outros pontos, a publicação traz informações devem estar contidas nos manuais, como eles devem ser aplicados, que cuidados os proprietários devem ter no uso de equipamentos, como deve ser feita a manutenção preventiva e em que ocasiões se dá a perda da garantia.

As recomendações incluem itens como instalações hidráulicas, elevadores, ar condicionado, revestimento, esquadrias, impermeabilização, piso e muitos outros. 

As informações contidas no guia já levam em consideração as determinações da NBR 15.575, que entrou em vigor em julho de 2013.

OUTORGA ONEROSA ESQUENTA DEBATE NA CÂMARA MUNICIPAL DE SALVADOR

O polêmico projeto de lei 201/2014 que reduz o cálculo da Outorga Onerosa, enviado pelo Executivo Municipal em setembro de 2014, já passou a sobrepor a pauta da Câmara na última quarta-feira, após as 10 sessões ordinárias necessárias para sua discussão e votação. Agora, nenhum outro projeto, independentemente de sua importância, poderá ser votado na Casa antes da Outorga. Com isso, o clima começa a esquentar entre os vereadores da base governista e os de oposição, que se mostram contrários ao texto, que reduz o valor do cálculo da Outorga – contrapartida paga à prefeitura pelas construtoras quando aumentam o potencial construtivo de determinada área – e extingue o Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano (Fundurbs).

A expectativa para esta semana, no entanto, é de que os debates retornem de forma calorosa e que o diálogo “saudável e propositivo” seja estabelecido na Casa. Líder do governo no Legislativo municipal, o vereador Joceval Rodrigues (PPS) explicou que a pretensão é de conversar com cada vereador, um a um, e colher da oposição as sugestões ao projeto que, para ele, podem levantar a capital baiana novamente e reaquecer. “Está me surpreendendo a maturidade da oposição na discussão da Outorga. Melhorou muito o diálogo. A oposição junto com os independentes estão vendo que Salvador pode dar o grande pulo de gato em contrapartida à crise econômica”, declarou.

Presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi-BA), Luciano Muricy afirma que a aprovação do projeto vai beneficiar o setor da construção civil e, consequentemente, a geração de empregos diretos e indiretos na capital baiana. Ao lado da base governista, ele apoia a aprovação com a mais rapidez possível para enfrentar a crise econômica, e aponta que em 2014 houve uma redução de aproximadamente 20% nos postos de trabalho da construção civil em Salvador. Ano passado, eram 53 mil postos de trabalho. “No fim do ano, houve uma redução para aproximadamente 41 mil. É um cenário adverso, e precisamos de recuperar algo”, afirmou.

Vice-líder do governo na Câmara, o vereador Leo Prates (DEM), em seus pronunciamentos sobre a Outorga durante os debates, tem frisado que o assunto é muito técnico, no entanto, importante para a população de maneira geral e não apenas para o setor imobiliário e da construção civil. “O processo de debate, independentemente das divergências de pensamentos, é importante até para que alguns vereadores que não conheciam direito a Outorga entendam melhor esse processo de arrecadação. Vivemos um momento de crise econômica no País inteiro e Salvador precisa encontrar uma forma de se reerguer em meio à crise”, destacou.

PDDU – O presidente do legislativo municipal, vereador Paulo Câmara (PSDB), se reuniu na última sexta-feira com o líder da oposição Luiz Carlos Suíca (PT) e outros membros da bancada de oposição. O objetivo: retomar o diálogo e encontrar o equilíbrio. “Conversei com Suíca, com Edvaldo Brito, bancada do PTN, para acharmos um consenso. Não quero votar nada de maneira apressada, que comprometa a votação. Sempre quero buscar o equilíbrio”, disse.

Segundo o presidente da Casa, a falta de segurança jurídica na área da construção civil, que já dura mais de três anos com a judicialização do PDDU, tem prejudicado muito o setor. “Enquanto não houver essa segurança jurídica, do que se pode construir, e onde, na cidade... enquanto não se definir parâmetros e o valor da outorga, e agora com o projeto do prefeito se tem uma segurança em relação a esse cálculo... Mas enquanto não definir o PDDU, vamos ter este setor muito comprometido, como já foi comprometido ano passado. Isso prejudica a arrecadação da cidade e a geração de emprego”, comentou.

Fonte: Hieros Vasconcelos Rego / Tribuna da Bahia

MINHA CASA, MINHA VIDA TEM CORTE DE R$ 5,6 BILHÕES NO ORÇAMENTO

O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) perderá R$ 5,6 bilhões dos investimentos previstos inicialmente para 2015, segundo informou o ministro do Planejamento Nelson Barbosa, no anúncio do corte de Orçamento na sexta-feira (22).

O programa é uma das principais bandeiras do governo petista e está dentro do orçamento do Ministério das Cidades, pasta que teve um contingeciamento de R$ 17,2 bilhões.

Os recursos assegurados para o programa habitacional ao longo deste ano caíram de R$ 18,6 bilhões previstos inicialmente para R$ 13 bilhões. "A proposta orçamentária que o governo enviou ao Congresso anteriormente previa um valor de R$ 18,6 bilhões para o MCMV. É um contingenciamento em relação ao que estava previsto. Esse recurso é compatível com o esforço fiscal e garante a conclusão das obras que já atingiram 70% do seu cronograma. Todos os projetos vão continuar em execução. O ritmo de execução é que vai ter de se adequar ao orçamento", afirma Barbosa.

O ministro informou ser possível concluir a construção de 1,6 milhão de casas e lançar a terceira fase do programa habitacional no segundo semestre. “O valor previsto no PAC é suficiente para fazer muitas coisas e iniciar projetos novos, com responsabilidade financeira e mantendo responsabilidade social. Cerca de 1,6 milhão de casas já contratadas em execução vão continuar e possibilitará lançar a fase três do MCMV no segundo semestre", destacou o ministro.

O lançamento da terceira fase do Minha Casa, Minha Vida estava previsto para o fim de março, mas foi adiada até o fim deste ano. As empresas construtoras da Faixa 1 (imóveis até R$ 190 mil e com a maior parte subsidiada pelo governo) do programa têm sofrido com atrasos de pagamento porém, o Ministério das Cidades nega que hajam atrasos.

Fonte: IG Economia

APERTO DE CRÉDITO TENDE A AFETAR VENDAS DAS INCORPORADORAS

O aperto no crédito restringe a intenção das famílias em adquirir imóveis e tende a sustentar um nível elevado de distratos, pavimentando o caminho para uma espiral negativa de lançamentos e dificuldades adicionais de vendas. A situação, apontam especialistas ouvidos pela Agência Estado, agrava a perspectiva para as incorporadoras, que já lidam com a deterioração do cenário macroeconômico e o enfraquecimento da confiança dos consumidores.

Com inflação elevada e baixo crescimento econômico, já suficientes para afastar clientes dos estandes de vendas, a postura mais rígida dos bancos em relação ao mercado imobiliário faz cair o número de negócios. Reflexo desse processo pode ser observado nos primeiros três meses deste ano. No período, das 15 principais empresas de capital aberto no setor, 11 informaram perdas em volume bruto medido pelo VGV (Valor Geral de Venda), umas mais outras menos, variando entre 7% e 90%.

Para a analista Paola Mello, que trabalha com construção civil no Citigroup, a queda das vendas em 2015 pode ser maior que 20% entre as nove companhias acompanhadas pelo banco: PDG, Cyrela, Gafisa, Rossi, MRV, Even, Tecnisa, Direcional e EZtec. Ela afirmou que as companhias mais alavancadas, como Rossi e PDG, tendem a ficar mais vulneráveis e propícias a adotar estratégias de descontos e lançamentos reduzidos, pois precisam encontrar maneiras de aumentar os negócios e gerar caixa para liquidar obrigações.

Já entre segmentos de renda alta, há uma fragilidade maior em companhias que trabalham com classe média, que tem sofrido com o encarecimento do crédito e a perda do poder de compra, com o aumento da inflação. Para exemplificar, a analista citou a Even e a Tecnisa.

O crédito mais restritivo também dificulta a situação das incorporadoras ao elevar a perspectiva de que menos pessoas terão acesso ao financiamento, diminuindo a demanda por novas unidades, segundo o analista Marcelo Motta, do JPMorgan. O especialista afirmou que a resposta de muitas companhias é oferecer descontos e promoções.

Outra estratégia adotada pelas companhias é a redução de lançamentos e o esforço em negociar unidades em estoques, de modo a conter os gastos e evitar um aumento ainda mais acentuado da oferta no mercado. Diante dessas perdas com os distratos, as empresas têm buscado endurecer a seleção dos compradores para se aproximar das exigências dos bancos para financiamentos.

Fonte: Estadão

Nota do Editor:

As opiniões entre os analistas do setor sobre a utilização do VGV como guidance são divididas. Para alguns, o VGV já é um instrumento consolidado e útil para projeções e formação do preço-alvo de ações da empresa; mas para outros, ele mostra apenas a velocidade de vendas das companhias, sem dizer qual será a rentabilidade.

Guidance: Pode ser definido como o conjunto de comentários que uma empresa faz a respeito de suas perspectivas no mercado focando receitas, indicadores operacionais e lucro.

APROVADA PROPOSTA QUE PROÍBE ESTÁGIO NÃO REMUNERADO

A Comissão de Assuntos Sociais (CAS) aprovou nesta quarta-feira (20) projeto para determinar que todos os estagiários recebam bolsa ou outra forma de contraprestação, independentemente do tipo de estágio.

O autor do PLS 424/2012, senador Paulo Paim (PT-RS), argumenta que a Lei dos Estágios (11.788/2008) faz uma série de distinções entre os estágios não-obrigatórios e os obrigatórios (cuja carga horária é exigida para a conclusão de alguns cursos técnicos ou de graduação, por exemplo). Nestes, é possível não ocorrer qualquer pagamento. Na opinião do senador, essa prática é discriminatória e poderia levar à exploração da mão de obra de estudantes cujos cursos incluem a obrigatoriedade de realização do estágio.

“Além do aprendizado que a prática do estágio promove, o trabalho realizado pelo estagiário gera benefícios importantes para as partes concedentes e deve, portanto, ser devidamente compensado”, diz ele.

Para a relatora na CAS, senadora Ana Amélia (PP-RS), os estágios obrigatórios oferecidos a título gracioso, sem qualquer tipo de remuneração para os estagiários, são exemplos de "exploração inaceitável de mão de obra", que deveriam ser coibidos pela legislação. (Grifo nosso)

A matéria vai à Comissão de Educação, Cultura e Esporte (CE), onde terá decisão terminativa.

Fonte: Senado
Nota do Editor:
Clique no link abaixo e conheça o PLS 424/2012:
http://www.senado.gov.br/atividade/materia/detalhes.asp?p_cod_mate=109147

LOCAÇÃO DE BENS IMÓVEIS (LEI Nº 8.245 / 91), COM AS MODIFICAÇÕES DA LEI Nº 12.112 / 2009

1- Lei n. 8.245/91: É a lei que cuida dos contratos de locação de bens imóveis, podendo ser residencial ou não residencial.

2- Ela trata de três espécies contratuais:

a) contrato de locação residencial;

b) contrato de locação não residencial;

c) contrato por temporada.

Além dessas três hipóteses o CC Tratara de locação envolvendo bem móvel.

3- Em relação à sistemática da lei:

A lei 8.245/91 é um minissistema jurídico já que trata de Direito Material Civil, Direito processual civil, Direito Administrativo, Direito Penal e Direito Comercial (é uma lei completa).

4- Partes do contrato:

a) locador: proprietário;

b) locatário: é o inquilino.

5- Objeto:

Sempre locação de imóvel urbano (art. 1 º). É aquele que a lei prevê como urbano (o plano diretor da Cidade que especifica).

Aplica-se à “locação de imóvel urbano” (art. 1º)

- Não se aplica a lei: (parágrafo único do art. 1)

a) à locação de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

b) à locação de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

c) à locação de espaços destinados à publicidade;

d) à locação de apart-hotéis, hotéis – residência ou equipamentos assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários;

e) ao arrendamento mercantil

Obs.: Arrendamento agrário é tipificado no estatuto da terra.

Obs.: Ler artigos. 2º e 3º (qualquer prazo).

Cláusula Penal: (importante)

No caso de infringir alguma das cláusulas do contrato (é pautada em três meses). A cláusula penal é fixada de comum acordo entre as partes, podendo ser cobrada mesmo sem alegação de prejuízo (art. 416, CC).

Art. 4º “Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel locado. O locatário, todavia poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”. (a parte que foi alterada). Entretanto diz o parágrafo único desse artigo que o locatário ficará dispensado de pagar a multa se a devolução decorrer de transferência do seu local de prestação de serviços determinada pelo seu empregador (não se aplica se o pedido de transferência é de iniciativa do próprio proprietário), devendo comunicar o locador por escrito e no prazo mínimo de 30 dias de antecedência.

Art. 5º: Despejo: é a ação do locados para reaver o imóvel, seja qual for o fundamento do término da locação (Art. 9º: ler), exceto se for em decorrência de desapropriação.

Art. 6º: Locações por prazo indeterminado, ou nas que passam a vigorar pela expiração do prazo original da avença. O locatário deverá avisar o locador por escrito no prazo mínimo de 30 dias de antecedência. Na ausência do aviso o locador poderá cobrar um mês de aluguel e encargos.

Art. 8º: Alienação de imóvel durante a locação: o adquirente poderá denunciar o contrato com o prazo de 90 dias (contados do registro da venda ou do compromisso) para a desocupação, salvo: se a locação for por tempo determinado e se o contrato tiver clausula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matricula do imóvel.

Art. 10º: ‘’Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros. ’’

Art. 11º: Morte do locatário – Ler o artigo.

Art. 12º: Em caso de separação de um casal, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permaneça no imóvel.

Art. 13º: “A cessa da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total o parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador’’ (Ler parágrafos 1º e 2º)

Sublocação (art. 14-16)

É o contrato de locação entre locatários, que se chamarão sublocador e sublocatário. Para isso ocorrer é necessário o proprietário permitir ou não proibir. Hipótese em que o locatário cede, parcialmente ou totalmente, o bem locado para outrem (sublocatário) mediante remuneração. Exige-se não haver disposição em contrário no contrato.

No que couber, aplicam-se às sublocações as disposições referentes às locações. (art. 14)

‘’Rescindida, ou finda a locação, resolvem-se as sublocações, salvo o direito de indenização que possa competir ao sublocatário contra o sublocador. ’’ (art. 15) Carlos Roberto Gonçalves. Art. 16: ‘’ O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.‘’

Aluguel (art. 17-21)

‘’É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. ’’ (art. 17). Vide artigo: 318 CC – somente em real. (importante)

‘’É livre a convenção do aluguel (LI, art. 17), sendo lícito às partes fixar clausula de reajuste (art. 18). A disposição mostra-se fiel ao princípio da autonomia da vontade, que impera no direito contratual brasileiro. Após três anos de vigência do contratou do ajuste anteriormente realizado, não havendo acordo, ao locador ou locatário caberá o ajuizamento de pedido de revisão judicial, a fim de reajustá-lo ao preço de mercado (art. 19). ’’ Carlos R. Gonçalves

Art. 20: ‘’Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel. ’’

Art. 21: ‘’O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação, nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação. ’’(importante)

O descumprimento do art. 21 autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos (parágrafo único, art. 21).

Deveres do locador (art. 22)

a) entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina (depende do uso: comercial, residencial);

b) garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado (no caso de turbação, que ocorre quando há o prejuízo da posse do bem, como p. Ex., colocar música alta para atrapalhar outro imóvel e no caso de esbulho possessório, que ocorre quando há perda da posse por motivo excepcional, como p. Ex., invasão de sem terras);

c) responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

d) fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas;

e) pagar os impostos e taxas (ex.: luz), salvo estipulação em contrário no contrato;

f) pagar as despesas extraordinárias de condomínio (art. 22, X, parágrafo único) (são aquelas que não são normais: pintura de fachada; indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; instalação de equipamentos de segurança e incêndio; despesas de decoração e paisagismo; constituição de fundo de reserva; entre outras). (Ler art. 22)

Deveres do locatário (art. 23)

a) pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

b) servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina;

c) restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

d) reparar os danos por este provocados e comunicar outros defeitos ou turbações;

e) não modificar a forma interna ou externa sem o consentimento do locador;

f) entregar ao locador, tempestivamente, os documentos de cobrança de tributos e quaisquer outras intimações ou notificações que a ele se destinem;

g) pagar as despesas ordinárias de condomínio: (art. 23, XII, § 1º) (salários; água; luz; gás; despesas de limpeza; manutenção de elevadores e antenas coletivas; entre outros). (Ler art. 23)

Art. 24: deposito judicial de aluguel por condições precárias. O locado poderá cobrar os tributos, encargos e despesas originarias de condomínio juntamente com o aluguel do mês a que se refiram (art. 25).

O locatário é obrigado a aceitar reparos no imóvel quando estes forem de caráter urgente. Entretanto, se esses reparos durarem mais de 10 dias o locatário terá um abatimento no valor do aluguel proporcional ao período excedente, se mais de 30 dias poderá resilir o contrato (art. 26)

Benfeitorias (art. 35-36)

Salvo disposição em contrato, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o direito de retenção (art. 35). As voluptuárias não são indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário (art. 36).

OBS1: Benfeitoria é toda obra realizada pelo homem na estrutura de um bem, com o propósito de conservá-lo, melhorá-lo ou proporcionar prazer ao seu proprietário. As benfeitorias podem ser: necessárias, úteis ou voluptuárias, ressaltando-se que cada uma delas produz um efeito jurídico.

Necessárias são aquelas que se destinam à conservação do imóvel ou que evitam que ele se deteriore. Exemplo: os reparos de um telhado, infiltração ou a substituição dos sistemas elétrico e hidráulico danificados serão benfeitorias necessárias, vez que conservam o imóvel e evitam sua deterioração.

As benfeitorias úteis são obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. Exemplo: a construção de uma garagem, a instalação de grades protetoras nas janelas, ou o fechamento de uma varanda são benfeitorias úteis, porque tornam o imóvel mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade.

Já as benfeitorias voluptuárias não aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas podem torná-lo mais bonito ou mais agradável. Exemplo: as obras de jardinagem, de decoração ou alterações meramente estéticas. Brena Noronha

OBS 2: ‘’O direito de retenção consiste em poder o possuidor reter a coisa em seu poder, até ser embolsado nas despesas a que tem direito pelas benfeitorias necessárias e úteis’’ Carlos Alberto da Costa Dias

Garantias (art. 37-42)

a) Caução (bens móveis ou imóveis (art. 38, parágrafo 1º) – inclusive dinheiro);

Dois tipos:

I- Real: é aquela pelo qual se da um bem imóvel como garantia, devendo ele ser registrado;

II- Pessoal: é aquela pelo qual o locatário deposita uma quantia em dinheiro, que não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, devendo ser depositada em caderneta de poupança (art. 38, parágrafo 2º).

b) Fiança (contrato acessório);

c) Seguro de fiança locatícia (abrangerá a totalidade das obrigações do locatário – art. 41);

d) Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (é aquela onde é ofertado o fundo de investimento do locatário para o locador, ou seja, quotas de investimento serão cedidas como garantia ao locador no caso de não serem pagos os alugueis mensais. Essa cessão deverá constar no contrato de locação, inclusive com o prazo de duração que poderá ser determinado ou indeterminado).

É vedada, sob pena de nulidade e caracterização de contravenção penal, a exigência de mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação (parágrafo único, art. 37).

‘’Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. ’’- art. 39

O locador poderá exigir novo fiador (morte deste; recuperação judicial; desaparecimento dos bens móveis; desapropriação ou alienação do imóvel; entre outras – ler art. 40). Com isso, o locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.

O inciso X do art. 40 assegura ao fiador, depois de prorrogada a locação por prazo indeterminado, o direito de notificar ao locador sua intenção de desonerar-se da obrigação, ficando, neste caso, obrigado ainda por 120 (cento e vinte) dias após a notificação.

Art. 42: “Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.”

Preferência (27-34)

No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca (art. 27).

O prazo para a aceitação do locatário (prazo do direito de preferência do locatário) é de 30 dias (decadencial). Caso ele aceite a proposta, a posterior desistência do locador acarreta a este a responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive os lucros cessantes (art. 29). Importante destacar que, estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferencia ao sublocatário e posteriormente ao locatário. Se forem vário sublocatários a preferência caberá a todos em comum, entretanto, havendo pluralidade de pretendentes, caberá preferencia ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, o mais idoso (art. 30). “Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.” (art. 31).

Art. 32: Casos em que não é autorizado o direito de preferência.

Art. 33: O referido artigo configura ao locatário o direito de optar por duas soluções caso ele seja preterido em seu direito de preferência: reclamar do alienante as perdas e danos ou, reaver o imóvel alienado, com o depósito do valor do imóvel mais as despesas constantes do ato de transferência do imóvel na venda, devendo realizar esse requerimento em um prazo de 6 meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis. Por fim, diz o art. 34 que “havendo condomínio no imóvel, a preferencia do condômino terá prioridade sobre a do locatário.”

Penalidades civis e criminais (art. 43-44)

Hipóteses: exigir valor além do aluguel; exigir mais de uma modalidade de garantia; cobrar antecipadamente o aluguel; recusar a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos. (ler arts. 43 e 44)

Locação residencial (art. 46-47)

Locação residencial é aquela que tem cunho de moradia. (Obs.: existem três tipos de locação: Residencial; Não-Residencial; Por Temporada).

Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 (trinta meses), a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso (art. 46). Findo o prazo, se não denunciada em 30 dias, a locação se estende por prazo indeterminado, ou seja, se o locatário continuar com a posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á a prorrogado o contrato por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. Entretanto, se ocorrer a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de 30 dias para a desocupação (parágrafo 1º e 2º do art. 46).

Nas locações celebradas verbalmente ou por escrito com prazo inferior a 30 (trinta meses), vencido o período, o contrato se torna por tempo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: art. 47, I-V (ler incisos e parágrafos).

Locação por temporada (art. 48-50)

Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a 90 (noventa dias), esteja ou não mobiliado o imóvel. Entretanto, se o imóvel estiver mobiliado, deverá constar no contrato a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, que como o estado que se encontram (art. 48). Exceção: “O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os alugueres e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.” (art. 49)

Findo o prazo ajustado e não denunciada em até trinta dias, a locação segue conforme os termos da locação residencial (30 meses). Ou seja, se o locatário permanecer no imóvel 30 dias após o termino do prazo ajustado e não ocorrer oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não sendo mais exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. Com isso o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 37. (art. 50)

Locação não residencial (art. 51-57)

Hipóteses não contempladas na locação residencial ou para temporada.

Obs. Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados (art. 55).

Findo o prazo convencionado, se não denunciada em 30 dias, a locação se estende por prazo indeterminado nas condições ajustadas. Entretanto, no contrato de locação por prazo indeterminado, pode o locador denunciar o contrato por escrito, concedido ao locatário 30 dias para a desocupação. (arts. 56 e 57)

Locação comercial

“Quando o empresário é o proprietário do imóvel em que se estabeleceu, o seu direito é de inerência ao ponto é assegurado pelo direito de propriedade de que é titular. Quando, entretanto, ele não é o proprietário, mas o locatário do prédio em que se situa o estabelecimento, a proteção do seu direito de inerência ao ponto de corre de uma disciplina específica de certos contratos de locação não residencial que assegura, dadas algumas condições, a prorrogação compulsória.” (Ulhoa, p. 103)

“Ponto é o local em que se encontra o estabelecimento empresarial. A proteção jurídica do ponto decorre da sua importância para o sucesso da empresa” (Ulhoa, p.102)

11“Na maioria dos casos, o estabelecimento empresarial se encontra em prédio locado pela sociedade empresária. Quando assim é, o trespasse envolve necessariamente a cessão da locação, que depende de autorização do locador ou pode se ocasionar a rescisão desta em 90 dias seguintes a publicação. O adquirente do estabelecimento empresarial situado em imóvel locado, desse modo, deve negociar não apenas com o titular do fundo de empresa (o l ocatário), como também com o dono do imóvel (o locador), pagando eventual mente l uvas a esse último. A anuência do locador para a cessão da locação pode ser expressa ou tácita, caracterizando-se a última pela sua inércia, no prazo de 30 dias, após a notificação do trespasse. Se não manifestada a concordância, por uma dessas formas, sujeita-se o adquirente à retomada do imóvel, a qualquer tempo. Além disso, o empresário não terá direito à ação renovatória, ainda que preenchidos os requisitos legais característicos da locação empresarial, mesmo que o locador não tenha manifestado oposição formal. (...) A fim de preservar a integridade de seu investimento, o empresário, ao locar seu imóvel para a instalação da empresa, deve negociar com o locador a inserção, no contrato de locação, da anuência prévia para eventual cessão ou outra disposição contractual expressa que contemplea sub-rogação. Se não conseguir essa condição negocial no início do vínculo locatício, ele poderá vir a ter dificuldades para recuperar o investimento, quando do trespasse, caso o locador imponha luvas excessivas para anuir com a cessão do vínculo locatício.” (Ulhoa, p. 122)

Requisitos: É necessário, para que a locação seja empresarial, o atendimento aos seguintes requisitos do art. 51 da Lei 8245/91:

a) Contrato escrito, com prazo determinado

b) Mínimo de 5 anos de relação locatíci a

c) Exploração da mesma atividade econômica por pelo menos 3 anos ininterruptos (

Cabe ressaltar que o doutrinador Fabio Ulhoa Coelho indica como titulares ao direito de renovação compulsória do contrato de locação, a partir dos conceitos do atual código civi l, os empresários (individual ou sociedade empresária) e a sociedade simples.

O requisito material deve estar atendido à data da propositura da ação renovatória. Assim, num contrato com prazo determinado de 5 anos, a exploração do mesmo ramo de atividade econômica deve ter se iniciado, no mais tardar, até o décimo oitavo mês de sua vigência.

Ação de despejo (art. 59-66)

“Denúncia cheia”: decorre de um motivo, por exemplo, falta de pagamento do aluguel ou acessórios; descumprimento de obrigação legal ou contratual.

O locatário ou fiador poderá purgar a mora e evitar o despejo.

“Denúncia vazia”: faculdade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel.

Art. 59, parágrafo 1º: Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independente da audiência da parte contrária: I- descumprimento de mútuo acordo; II- extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel estiver relacionada com o seu emprego; III- termino do prazo da locação para temporada (tendo sido proposta a ação até 30 dias após o vencimento do contrato); IV- morte do locatário sem deixar sucessor legítimo; V- a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário; VI- havendo necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público; VII- o término do prazo notificatório para apresentar nova garantia locatícia, quando for necessária a substituição da garantia locatícia; VIII- o término da locação não residencial (tendo sido proposta a ação em até 30 dias); IX- a falta de pagamento de aluguel e acessório da locação no vencimento. (Obs.: dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes. – art. 59, § 2º)

É importante observar que “Nas ações de despejo por falta de pagamento, o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança de aluguéis e seus acessórios. Nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito.” Carlos R. Gonçalves, p. 330. – art. 62, I.

Entretanto, “O locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de quinze dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independente de cálculo e mediante depósito judicial, incluindo os aluguéis que se venceram até a data do pagamento, multas, juros, custas e honorários de advogado.” Carlos R. Gonçalves, p. 330 e 331.- art. 62, II e § 3º do art. 59. (Ou seja, o locatário ou fiador poderá purgar a mora e evitar o despejo).

No entanto, diz o § único do art. 62 que não será admitido à emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação. (ler incisos III, IV, V e VI e art. 60 e art. 61).

Diz o art. 63 que, julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de trinta dias para a desocupação voluntária. Porém, o § 1º diz que prazo será de 15 dias se entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de quatro meses ou o despejo houver sido decretado com fundamento do art. 9º ou no § 2ºdo art. 46 (contratos ajustados com prazos maiores que 30 meses). – Ler §§ 2º, 3º e 4º. O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel (§ 2º do art. 65).

Prazo para desocupação na Ação de Despejo:

Em ações fundadas nas situações em que a retomada do imóvel residencial passou a viger por prazo indeterminado (art. 46 § 2º) e também naquelas em a necessidade do imóvel é fundamentada para uso próprio, de cônjuge, de companheiro, de ascendentes, de descendentes, ou mesmo para demolição e edificação de imóvel mais útil, poderá o locatário ganhar mais tempo.

Esta afirmação baseia-se no fato de que, o locatário ao invés de contestar a ação, poderá simplesmente responder ao juiz que concorda com a desocupação do imóvel dentro do prazo de seis meses contados da citação. Assim como, desocupando o imóvel dentro do prazo, o locatário ficará isento do pagamento de custas do processo e honorários advocatícios, caso contrário, será expedido mandado de despejo.

O art. 63 reza que julgada procedente a ação de despejo, o prazo fixado pelo juiz para a desocupação voluntária será de trinta dias, porém com algumas ressalvas.

O prazo será de quinze dias e não trinta, se entre a citação do réu e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses, ou se o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9º ou no § 2º do art. 46.

Quando se tratar de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares (art. 63 § 2º).

No caso dos estabelecimentos previstos no art. 63 § 3º, se o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º (para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti–las), ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso, em que entre a citação e sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.

A sentença que decretar o despejo irá fixar o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente. O art. 64 menciona que salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9º, a execução provisória do despejo irá depender de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.

A caução poderá ser real ou fidejussória, sendo prestada nos autos da execução provisória. Se houver a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

Ação de consignação de aluguel e acessórios da locação (art. 67)

Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado além dos requisitos do CPC 282, a especificação dos valores e a que se referem.

O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias sobre as quais não penda controvérsia.

Ação revisional de aluguel (art. 68/70)

“É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”.

“Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos da vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado” (art. 18/19).

Na ação revisional de aluguel observar-se-á, além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282, a petição inicial deverá indicar o valor cuja fixação é pretendida. O juiz, ao designar a audiência de conciliação, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação; porém, antes da audiência, o réu poderá pedir a revisão do aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto (sem prejuízo da contestação). – art. 68

Importante observar que o art. 69 diz que o aluguel fixado na sentença retroage à citação, ou seja, as diferenças devidas durante ação de revisão, descontados os aluguéis provisórios satisfeitos, deverão ser pagas a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.

Art. 70 “Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante expedição de mandado de despejo”.

Ação renovatória (art. 71/75)

Requisitos: locação não residencial; celebrada por escrito e por prazo determinado; “o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos”; “o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos” (art. 51 e seguintes).

Portanto, a ação renovatória dos contratos de locação de imóveis destinados ao uso comercial ou industrial, somente poderá ser ajuizada, segundo o art. 51, desde que: I- o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II- o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III- o locatário esteja explorando seu comercio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo de três anos.

O art. 52 trata das hipóteses em que o locador não estará obrigado a renovar o contrato. (ler o art.)

Diz o art. 74 que não sendo renovada a locação, o juiz deverá expedir um mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.

Lucas Calaça

Fonte: Artigos JusBrasil