EFEITO CONSTITUTIVO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

1- Introdução

A compra e venda é uma espécie de contrato bilateral, oneroso, comutativo ou aleatório, mediante o qual o vendedor assume a obrigação de transferir bem ou coisa alienável e de valor econômico ao comprador, que por sua vez assume a obrigação de pagar certo preço em dinheiro. O momento da aquisição da propriedade na compra e venda, apesar de expressa disposição legal, ainda gera dúvidas e acarreta em diversos problemas para a sociedade brasileira em geral. Em sentido contrário ao que foi adotado na França e em Portugal, por exemplo, o sistema jurídico brasileiro não atribuiu ao contrato de compra e venda o efeito translatício da propriedade. Esta transferência da propriedade se dá com a tradição do bem quando móvel, nos termos do artigo 1226 do Código Civil, e com o registro no serviço registral imobiliário competente, quando se referir a bens imóveis, conforme dispõe o artigo 1227 do referido diploma legal. Pois bem, passaremos à questão em debate, qual seja, a necessidade e a importância do registro na transferência da propriedade imobiliária.

O contrato de compra e venda de imóvel não representa, por si só, na aquisição do direito real de propriedade pelo comprador quando se tratar de bens imóveis. De acordo com o artigo 1245 do Código Civil: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Caso o vendedor e o comprador acordem no objeto e no preço, a compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, conforme previsão do artigo 482 do Código Civil. Entretanto, estes efeitos referem-se somente ao contrato celebrado, gerando apenas um direito obrigacional entre as partes contratantes. O registro, por sua vez, não é influenciado de forma alguma pela simples conclusão de acordo e concretização do contrato pelo transmitente e pelo adquirente do imóvel. É necessário que a parte interessada leve o título translativo perfeito a registro, para seja constituído o direito real de propriedade em nome do adquirente.

São várias as conseqüências provenientes da falta do registro de um contrato de compra e venda. A principal delas está prevista no §1º do artigo 1245 do Código Civil, que dispõe: “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. Esta premissa gera uma insegurança jurídica alarmante às partes. Imaginem, por exemplo, se o alienante é executado por uma dívida qualquer. O exeqüente poderá promover a penhora e a futura arrematação do imóvel cujo contrato de compra e venda foi celebrado, mas não registrado, acarretando em diversos prejuízos ao adquirente, que deverá recorrer à uma longa “batalha” judicial para que o direito real seja a ele conferido.

2- Importância do Registro de Imóveis no Brasil

O sistema registral imobiliário brasileiro adquire cada vez mais importância nos diversos negócios imobiliários, dada a grande abrangência dos efeitos. O registro de imóveis não tem como única função dar publicidade declarativa aos atos, como se pensava há muito tempo. No Brasil, adota-se o sistema misto, sob o qual o registro pode conferir o efeito declaratório da publicidade, como numa sentença de usucapião, por exemplo, ou o efeito constitutivo da mesma, sob o qual a publicação é considerada substancialmente necessária à constituição de um determinado direito ou à sua evidência, como ocorre na compra e venda de bens imóveis. A principal função do registro de imóveis é “dar vida”, “fazer surgir” os direitos reais arrolados em “numerus clausus” no artigo 1225 do Código Civil.

Outro efeito que decorre do registro é a segurança jurídica atribuída ao ato. O ilustríssimo doutrinador Francisco Amaral assim a definiu: “segurança jurídica significa paz, a ordem e a estabilidade e consiste na certeza de realização do direito. Os sistemas jurídicos devem permitir que cada pessoa possa prever o resultado de seu comportamento, o que ressalta a importância do aspecto formal das normas jurídicas, a sua forma de expressão. O direito tem, por isso, como um de seus valores fundamentais, para muitos o primeiro na sua escala, a segurança, que consiste, precisamente, na certeza da ordem jurídica e na confiança de sua realização, isto é, no conhecimento dos direitos e deveres estabelecidos e na certeza de seu exercício e cumprimento, e ainda na previsibilidade dos efeitos do comportamento pessoal”. No momento em que é efetuado o registro ocorre a transferência da propriedade e esta presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário, gerando uma garantia ao adquirente de que seu direito real em nada será atacado, salvo se houver justa causa, provada judicialmente. Ainda acerca da segurança jurídica advinda do registro imobiliário, Ademar Fioranelli afirma que “a precisão do Registro Imobiliário no mundo dos negócios é vital para que neles existam, de forma irrepreensível, segurança e confiabilidade, verdadeiros pilares que hão de sustentá-lo. Sem essas bases sólidas, os negócios imobiliários, via de regra vultosos, estariam sujeitos a fraudes, prejuízos, decepções e irreparáveis danos aqueles que dele se valessem. Assim, a segurança e a confiabilidade transmitidas pelo registro é que proporcionam a estabilidade nas relações entre os participantes dos múltiplos negócios realizados nessa área”.

Acrescenta-se ainda como função do registro de imóveis a fiscalização dos tributos incidentes sobre os mais negócios jurídicos, tal como prevê o artigo 134, VI do Código Tributário Nacional.

3- Conclusão

Diante do acima exposto, concluímos que as partes contratantes ao celebrarem um contrato de compra e venda de imóveis devem se ater a alguns fatores básicos. Primeiramente, deve ocorrer a congruência de três elementos fundamentais: o consentimento, o preço e a coisa. O primeiro se define como a vontade recíproca do comprador em comprar e do vendedor em vender, uma coisa por um determinado preço. O segundo, de acordo com Washington de Barros Monteiro, “é, efetivamente, o elemento vital, o traço mais característico da compra e venda; é a soma em dinheiro que o comprador paga, ou se obriga a pagar ao vendedor, em troca da coisa adquirida”. O terceiro, por sua vez, é a obrigação do vendedor de transmitir o domínio de coisa determinada ou determinável ao comprador, atendendo as necessidades solicitadas por este.

Após a verificação dos três elementos acima identificados, as partes devem adentrar à forma do título a ser celebrado. De acordo com o artigo 108 do Código Civil: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”. Diante desta premissa, percebe-se que caso o contrato de compra e venda se refira a imóveis, cujo valor supere a trinta salários mínimos, o negócio jurídico deve ser celebrado através de escritura pública. Um ponto importante nesse contexto é o fato de que o valor do negócio jurídico não é o atribuído pelas partes, mas sim o valor venal do imóvel a ser transmitido.

Encerradas as fases supracitadas, o adquirente, salvo disposição em contrário, deve encaminhar o título ao registro de imóveis competente. Nesta fase, o título se torna eficaz desde o momento em que é apresentado ao oficial do registro, e este o prenota no protocolo, nos termos do artigo 1246 do Código Civil. Após a prenotação, o título se sujeita a uma análise profunda do oficial a fim de verificar se o referido instrumento atende aos princípios norteadores do sistema registral imobiliário, que são: o da segurança jurídica, o da inscrição, o da presunção e fé pública, o da prioridade, o da especialidade, o da legalidade, o da continuidade, o da instância, o da publicidade e o da concentração. Atendidos todos esses requisitos, o título se torna apto a registro e desde então, o adquirente obtém o direito real de propriedade, que nada mais é do que um poder direto e imediato sobre a coisa, oponível “erga omnes”, que atribui ao seu titular a faculdade de usar, gozar e dispor do imóvel, além de reavê-lo em face de quem injustamente o possua ou detenha.

Referências Bibliográficas:

AMARAL, Francisco. Direito Civil: Introdução. 5 ed. Rio de Janeiro, 2003, p.18.

BARROS MONTEIRO, Washington. Curso de Direito Civil: Direito das Obrigações, 2º vol. p.83.

CENEVIVA, Walter. Lei dos Notários e dos Registradores Comentada, 5ª Ed. Editora Saraiva. 

FIORANELLI, Ademar. Direito Registral Imobiliário. Sérgio Antônio Fabris Editor – Instituto de Registro de Imóveis do Brasil, Porto Alegre, 2001.

FIUZA, Ricardo. Novo Código Civil comentado. São Paulo: Saraiva, 2002.

RIZZARDO, Arnaldo. Contratos, 6ª Ed. Editora Forense, 2006.

Henrique Ananias dos Santos Mangualde - Bacharel em direito pela PUC-MG, escrevente do 4º. Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte.

Fonte: Âmbito Jurídico

PREÇOS DE IMÓVEIS CAEM 3% NO BRASIL EM 2015

Quem busca um imóvel para comprar nas grandes cidades brasileiras já consegue pagar menos. É o que mostra o boletim FipeZap, divulgado nesta terça-feira (28). Os preços ficaram, em média, 3% mais baixos no primeiro trimestre de 2015, em comparação com o mesmo período do ano passado.

Segundo o informe, é a primeira vez que surge um cenário tão oposto ao que tem sido visto desde 2010, quando os preços chegaram a subir até 21% em um ano.

Há cinco anos, houve a expansão do crédito imobiliário, o que aqueceu o mercado e provocou uma grande mudança estrutural no setor. Mesmo com essa queda, os preços estão bem acima do que eram praticados antes daquele "boom". 

As dificuldades que a economia brasileira enfrenta hoje refletiram diretamente no mercado imobiliário. Muitas construtoras já abrem mão da margem de lucro para não ficar com moradias novas encalhadas.

Executivos disseram, naquela ocasião, que era um excelente momento para quem deseja adquirir a casa própria. Porém, o momento é difícil. Recentemente, a Caixa aumentou os juros e reduziu o teto do financiamento imobiliário.

A recente queda da demanda sugere que os imóveis estão caros demais. A alta ficou muito acima do enriquecimento da população nos últimos anos, conforme gráfico acima.

A conclusão do relatório FipeZap: "Sabemos que o mercado de trabalho brasileiro vive um momento de deterioração (um ciclo que apenas se inicia) e, ao mesmo tempo, as condições para o financiamento da casa própria estão ficando menos favoráveis aos compradores. Enquanto este cenário se mantiver deveremos conviver com uma tendência de estabilidade ou queda de preços dos imóveis".

Fonte: Excertos de texto de R7 e InfoMoney

INFLAÇÃO DO ALUGUEL AVANÇA E TEM VARIAÇÃO DE 1,17% EM ABRIL

O Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M), conhecido como a "inflação do aluguel", porque é usado para reajustar a maioria dos contratos imobiliários, registrou variação de 1,17% em abril, acima da taxa de 0,98% no mês anterior. No mesmo mês do ano passado, o indicador havia subido 0,78%.

Em 12 meses, o IGP-M registrou alta de 3,55%. Os números foram divulgados nesta quarta-feira (29) pela Fundação Getulio Vargas (FGV).

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que integra o cálculo do IGP-M e mede os preços no atacado, variou 1,41%, contra 0,92% no mês anterior.

Também usado no cálculo do indicador, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), conhecido como a inflação do atacado, registrou variação de 0,75% em abril, ante 1,42%, em março.

A maioria das classes de despesa componentes do índice registraram taxas menores de variação, com destaque para os preços relativos à habitação (de 2,93% para 1,42%).

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que também entra no cálculo, mas com peso menor que dos outros indicadores, variou de 0,36% para 0,65%.

Fonte: G1

SALVADOR - AINDA SOBRE A OUTORGA ONEROSA

O presidente da Ademi, em réplica ao artigo "Onerosa para quem?", afirma, em defesa dos interesses do mercado imobiliário, que sustento "uma visão equivocada e sem fundamentos técnicos". E se utiliza para isso de argumentos nada técnicos para impor sua visão unilateral da realidade, a de que o desemprego na construção civil atingiria níveis alarmantes e a cidade seria paralisada caso os valores da outorga fossem mantidos, defendendo interesses privados travestidos de interesse geral.

Ora, não existe "interesse geral" e "bem comum" em uma cidade desigual e contraditória como Salvador. O que existe são interesses particulares em disputa, que precisam ser claramente colocados e negociados em audiências públicas e no Conselho Municipal: sem participação popular o "bem comum" é uma teorização especulativa que esconde o caráter conflitivo dos interesses em jogo.

O presidente da Ademi faria um grande favor se esclarecesse que empreendimentos deixaram de ser lançados e quais as perdas reais do setor, bem como a margem de lucro com a qual opera, qual a qualidade dos empregos que deixaram de ser gerados etc. Soa equivocado dizer que "perdem as empresas e os cidadãos" com os novos valores da outorga. Para quais cidadãos foram pensados os empreendimentos que defende? O IPTU atrelado ao VUP é pago por todos os cidadãos e a maioria não acha que os (altos) valores foram amenizados por "travas previstas na lei".

Muricy Fontes precisa conhecer melhor o Estatuto da Cidade e os instrumentos urbanísticos como a Outorga Onerosa, que buscam recuperar parte dos investimentos públicos para compensar novas demandas geradas por altas densidades. Ao afirmar que a "outorga é o instrumento (...) pelo qual o proprietário de um terreno paga à prefeitura para construir com o coeficiente máximo de aproveitamento", esquece que o que se quer é evitar e não favorecer construir sempre com coeficientes máximos, o que compromete a qualidade de vida urbana.

Quem assim o deseja deve mesmo pagar caro por isso para fazê-lo e esses recursos deveriam alimentar um fundo municipal para investimentos na cidade. Ele também não informa aos leitores que o projeto de lei encaminhado pelo prefeito à Câmara Municipal, para alterar os valores da outorga, extingue o fundo municipal, algo inexplicável e que faz pensar para onde irão os valores pagos como contrapartida e quem e como vai gerir esses recursos.

Em meu artigo não sustento que o projeto altera o PDDU vigente, até porque o momento é de discussão de um novo plano diretor e de uma nova lei de ordenamento do solo para a cidade. Então, ao distorcer o que escrevi, o presidente da Ademi perde também a chance de explicar por que a pressa em aprovar a alteração dos valores da outorga esquivando-se dos debates sobre o PDDU e a Louos, por que o receio de incorporar a questão dos valores da outorga ao processo maior de discussão, não explicando toda a pressão para votação à parte das mudanças que propõe!

Angelo Serpa - Professor titular da Ufba e pesquisador do CNPq

Fonte: Portal A TARDE

Postagem Relacionada: http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2015/04/salvador-onerosa-para-quem.html

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL REDUZ LIMITE DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS USADOS

A Caixa Econômica Federal vai reduzir o limite de financiamento para imóveis usados a partir de 4 de maio. O objetivo é focar a oferta de crédito habitacional em moradias novas. O banco detém 70% de todos os financiamentos de imóveis no país.

A mudança vale apenas para imóveis usados financiados com recursos da poupança – ficam de fora da mudança o crédito para a habitação popular, como o programa Minha Casa Minha Vida, e os financiamentos com recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço). Nestas modalidades, não houve alterações, segundo a Caixa.

Pelas novas regras, os financiamentos com recursos da poupança (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) terão uma redução do limite do valor total financiado de 80% para 50% do valor do imóvel no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), e de 70% para 40% para imóveis no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), pelo Sistema de Amortização Constante (SAC).

Com as mudanças, quem comprar um imóvel usado pelo SFH terá que dar uma entrada de no mínimo 50% e financiar a outra metade. Antes, a entrada mínima era de 20%. No caso do SFI, o valor mínimo da entrada passará a ser de 60%, para o consumidor financiar os outros 40%.

MUDANÇA DE LIMITE DE FINANCIAMENTO DA CAIXA
LIMITE	SFH	SFI
Antigo	80	70%
Novo	50%	40%

Restrição nas vendas

Para o vice-Presidente da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do Distrito Federal (Ademi-DF), Eduardo Aroeira Almeida, essa restrição vai afetar principalmente consumidores com menos recursos para comprar imóveis.

"A faixa de compradores entre entre R$ 190 mil e R$ 250 mil costuma ter valores menores disponíveis para dar como entrada", diz.

"Com esse limite, menos pessoas vão conseguir vender seus imóveis usados para comprar outros maiores, e isso afeta as vendas mercado de imóveis como um todo, inclusive os novos", acredita o economista, que vê a possibilidade de um aumento no déficit habitacional por conta da restrição.

Como a proporção de vendas de imóveis usados é bem maior que a de novos, Almeida também acredita que essa restrição pode afetar, inclusive, o nível de emprego no setor de construção civil, uma vez que o desaquecimento nas vendas no mercado imobiliário desestimula o lançamento de novas unidades pelas construtoras.

Preços dos imóveis

Por outro lado, Almeida não acredita que essa restrição nas vendas de usados possa provocar uma redução nos preços dos imóveis. "A margem na queda dos preços já está muito apertada", avalia.

Em março, os preços dos apartamentos à venda acumularam no ano queda real (considerando a inflação do período) de mais de 3% em 20 cidades brasileiras, segundo o índice FipeZap. No mês passado, a alta nos preços foi de 0,14% na comparação com fevereiro. No acumulado em 2015, o aumento é de 0,69%.

No mesmo período, a inflação esperada para o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) é de 3,91%. Dessa forma, o preço médio do metro quadrado registra nos três primeiros meses do ano queda real de 3,1%. Foi a 5ª vez seguida que o índice teve queda real de preços na comparação mensal.

Fuga da poupança

A restrição ocorre após a caderneta da poupança ter registrado uma saída líquida (retiradas menos depósitos) de R$ 11,43 bilhões em março, a maior fuga de recursos da aplicação para todos os meses. Quando a captação da poupança é reduzida, os recursos para empréstimos ficam mais escassos.

Março foi o terceiro mês seguido em que a poupança registrou recorde de saídas de valores. Em janeiro, R$ 5,52 bilhões haviam deixado a caderneta, valor que subiu para R$ 6,26 bilhões em fevereiro deste ano e para mais de R$ 11 bilhões em março.

Alta dos juros

Este mês, a Caixa voltou a aumentar as taxas de juros do financiamento imobiliário com recursos da poupança pelo SFH. O primeiro aumento de 2015 foi aplicado em janeiro. As novas condições passaram a valer para financiamentos a partir de 13 de abril.

Os financiamentos habitacionais contratados com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida e do FGTS não foram afetados pela mudança.

Fonte: G1 Economia

SALVADOR: NOVOS CAMINHOS PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO

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A ligação entre a orla atlântica da cidade e o subúrbio ferroviário através da Linha Azul e da Linha Vermelha deve ajudar a criar no miolo de Salvador, ao longo da próxima década, um novo eixo de desenvolvimento imobiliário. Além de impulsionar ainda mais bairros em acelerado processo de crescimento, como Cajazeiras e Jaguaribe. Entre a Paralela e a BR-324, o maior desafio será garantir o acesso a água, luz e saneamento básico, sem falar na regularização fundiária.

“Deve acontecer uma nova revolução urbana, como foi a implantação do Iguatemi (atual Shopping da Bahia)”, avalia o presidente do Sindicato da Indústria da construção (Sinduscon), Carlos Henrique Passos, lembrando o boom imobiliário que aconteceu nas imediações da Pituba com a chegada do shopping na década de 70.

Quatro anos depois da abertura do primeiro grande centro comercial de Salvador,um grupo de especialistas em urbanismo contratados pela Conder diagnosticava a necessidade de construção de duas vias ligando a orla ao subúrbio, que agora estão finalmente em fase de conclusão e podem, em parte, repetir a história de desenvolvimento da antiga Fazenda Joventino Silva, que virou o maior bairro de classe média de Salvador, a Pituba.

O padrão de renda no miolo da cidade é bem inferior ao da Pituba e não há terrenos virgens à disposição, mas o presidente do Sinduscon acredita que a cidade está prestes a assistir a uma nova era de desenvolvimento imobiliário.

Para ele, em um primeiro momento após a conclusão das vias deve começar um movimento de instalação de grandes equipamentos comerciais no miolo da cidade, uma vasta área que inclui o Centro Administrativo da Bahia, o Estádio Manoel Barradas, o Porto Seco Pirajá e que deve receber, nos próximos anos, a nova estação rodoviária, que está sendo planejada para o bairro de Águas Claras, junto à BR-324, e a uma futura estação de metrô de Salvador.

“Essas vias criam um novo vetor de desenvolvimento para a região do miolo da capital, onde estão localizados diversos bairros, como, por exemplo, São Marcos, Cajazeiras, Mata Escura, Águas Claras e Castelo Branco, que contam com mais de um milhão de habitantes”, afirmou o diretor de obras estruturantes da Conder, Sérgio Silva.

“Cajazeiras é quase uma cidade dentro de Salvador, que está praticamente isolada. Com a nova via (Linha Vermelha), o bairro se conecta com outras regiões e ganha perspectiva de crescimento”, afirma Passos, que vê para os próximos cinco anos um ciclo de atração de empreendimentos comerciais. E,nos anos seguintes, uma tendência à construção de novos empreendimentos residenciais.

QUESTÃO FUNDIÁRIA

Um dos integrantes do grupo que começou a planejar as duas ligações em 1979, o professor de urbanismo e planejamento urbano e regional da Unifacs Armando Branco está de acordo que as novas vias devem promover o desenvolvimento no miolo da cidade, mas chama a atenção para o fato da futura ocupação comercial dessas áreas, que hoje têm principalmente o que o professor classifica como “desenvolvimento espontâneo”, como as construções feitas pelos próprios moradores nos anos 70 tão logo foram entregues as avenidas de vale, como Ogunjá e Bonocô.

“A futura ocupação nessa região vai depender de quem sejam os donos dos terrenos. Se o governo, por exemplo, tem áreas reservadas para o Minha Casa, Minha Vida”, assinala Armando Branco.

No bairro de Fazenda Grande, por exemplo, o governo acaba de construir um conjunto habitacional para onde estão sendo transferidas 140 das 1.200 famílias que tiveram imóveis desapropriados para a construção das vias.

Mas, como ressaltou Branco, o tipo de desenvolvimento do miolo de Salvador passa também pelo tamanho dos terrenos particulares disponíveis e a intenção que os seus donos tenham de como usá-los. Uma enorme área no Cabula cujo dono permaneceu no anonimato por décadas virou o Shopping Bela Vista e um bairro planejado, ainda em construção, tão logo começou a se concretizar a primeira linha do metrô, que passa em frente ao estabelecimento.

“O que vai ser construído nos próximos anos depende ainda do aquecimento da economia e da oferta de infraestrutura”, avalia o presidente do Sindicato da Habitação (Secovi), Kelson Fernandes. Mas no setor não há dúvidas de que o miolo de Salvador vai atrair investimentos quando as pistas forem inauguradas.

OBRAS DE MOBILIDADE EM SALVADOR LINHA VERMELHA

Inclui a duplicação da Avenida Orlando Gomes, em Piatã, a construção da 29 de Março e dos elevados da Paralela e vai até a BA-528 (Estrada da Base Naval). Vai passar pela futura rodoviária em Águas Claras e pela Estação Águas Claras da linha 1 do metrô. Vai beneficiar diretamente Jaguaribe, Piatã, Mussurunga, Cajazeiras e Pirajá. Conclusão em 2017, segundo a Conder

LINHA AZUL

Será composta pela Avenida Pinto de Aguiar, já duplicada, pela Avenida Gal Costa e pela ligação Pirajá-Lobato. Vai beneficiar diretamente os moradores de Patamares, Jaguaribe, Sussuarana e Lobato. Conclusão prevista para 2017.

LINHA 2 DO METRÔ

Quando estiver pronta, vai ligar a estação Acesso Norte, perto do Shopping Bela Vista, a Lauro de Freitas. Vai beneficiar diretamente os moradores daquele município e quem mora ao longo da Avenida Paralela. Além de quem mora em Cajazeiras, no subúrbio e na orla e que vai poder chegar à Paralela de ônibus. Conclusão gradual das estações até 2017.

BRT

Uma via exclusiva de bus rapid transport (BRT) vai ser construída pela prefeitura entre a Estação da Lapa e o Iguatemi. Conclusão em 2017.

COM NOVAS VIAS E PDDU, A ORLA VAI CONCENTRAR PRÉDIOS DE ALTO PADRÃO

Bairros como Patamares, Piatã e Jaguaribe devem concentrar lançamentos imobiliários de luxo, segundo avaliam executivos do setor da construção civil, levando em conta a conclusão das linhas Azul e Vermelha e a eventual aprovação do novo Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU) e da Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo (Louos).

“Ao lembrarmos de Jaguaribe, sempre pensamos em praia, mas com as novas ligações, os moradores vão chegar rapidamente à BR-324”, afirma o presidente do Sinduscon, Carlos Henrique Passos.

O bairro, que durante as décadas de 80 e 90 era referência de condomínios de casas de classe média-alta, como a Aldeia Jaguaribe, tem atraído investimentos cada vez mais luxuosos, como o D’Azur e o Première Jaguaribe, cuja unidade pode sair por mais de R$ 1,5 milhão.

“O norte da cidade é o principal vetor de desenvolvimento”, assinala o presidente do Sindicato da Habitação da Bahia (Secovi-BA), Kelson Fernandes, que confirma a vocação para empreendimentos de alto padrão dos bairros litorâneos que serão conectados ao miolo e ao subúrbio pelas duas novas vias.

O PDDU e a Louos estão em tramitação na Câmara Municipal de Salvador e devem ser votados ainda este ano.

Fonte: A Tarde

NOTAS DISTINTIVAS ENTRE HIPOTECA E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

O termo “garantia”, no campo obrigacional, é conceituado como o meio jurídico de proteção ao direito subjetivo de uma das partes da relação, sendo responsável por assegurar esse direito perante quaisquer lesões advindas do inadimplemento da obrigação pela parte devedora.

Nestes termos, a garantia divide-se em dois tipos, quais sejam, a garantia pessoal e a garantia real.

A garantia real recai sobre coisas, sejam elas bens móveis ou imóveis, as quais ficam vinculadas ao pagamento da dívida, garantindo ao credor o recebimento do valor devido.

Assim, restringe-se a plenitude do direito real de propriedade do proprietário, limitando o exercício de suas faculdades sobre aquele bem.

Importante ressaltar que as garantias estão devidamente previstas em lei, razão pela qual se trata de um direito oponível erga omnes, ou seja, que deve ser respeitado e cumprido por todos.

O Código Civil, em seu artigo 1.419, dispõe acerca dos direitos reais de garantia denominados penhor, anticrese e hipoteca. Já o instituto da alienação fiduciária de bem imóvel está prevista na Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, a qual dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.

Hipoteca: considerações

O ordenamento jurídico pátrio prevê a hipoteca como um direito real, que recai sobre bens móveis ou imóveis, assegurando o cumprimento da obrigação.

De acordo com o Código Civil, podem ser objeto de hipoteca os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles; o domínio direto; o domínio útil; as estradas de ferro; os recursos naturais como as jazidas, minas e demais recursos minerais, potenciais de energia hidráulica e monumentos arqueológicos, independente do solo onde se acham; os navios; as aeronaves; o direito de uso especial para fins de moradia; o direito real de uso e a propriedade superficiária.

Ressalte-se, ainda, que a hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel, subsistindo os ônus reais constituídos e registrados, anteriormente à hipoteca, sobre o mesmo imóvel, podendo, ainda, ser constituída mais de uma hipoteca sobre o mesmo bem, em favor do mesmo credor ou outros credores, mediante apresentação do instrumento constitutivo válido.

Nesse instituto, não há a entrega do bem nem a transferência de sua propriedade ao credor, porém recai sobre ele uma garantia, capaz de assegurar o cumprimento da obrigação. Assim, caso não haja o pagamento do débito, poderá o credor executar judicialmente o bem dado em garantia.

No caso de bem imóvel, a hipoteca deverá ser registrada no Cartório do lugar do imóvel, competindo aos interessados, a partir da exibição do título, requerer o registro da hipoteca, momento no qual se torna pública a constituição da garantia, e, por consequência, oponível erga omnes. Caso não seja realizado o registro necessário, a garantia passa a ser apenas pessoal, válida somente entre as partes, não lhe sendo assegurado, portanto, o direito de sequela, a partir do qual se pode buscar sua coisa daquele que injustamente a possua ou detenha, bem como o direito de preferência ao pagamento.

Seguindo, a hipoteca é um instituto acessório, estando sempre atrelada a uma obrigação principal assumida pelo devedor e que, caso seja extinta, extinguirá também a hipoteca.

Importante esclarecer que o bem oferecido em garantia pelo devedor não precisa ser necessariamente de sua propriedade, podendo ser de terceiros, desde que estes consintam expressamente com o oferecimento do bem em garantia.

Quanto ao pagamento do débito e consequente extinção da hipoteca, tem-se que o pagamento parcial da dívida não desobriga o bem parcialmente, pois o referido gravame o atinge de maneira total. Assim, a extinção da garantia sobre o bem imóvel somente ocorrerá com o pagamento integral do débito e declaração expressa do credor quanto à liberação da obrigação. Caso se queira estabelecer a garantia sobre parte do bem, essa condição deve estar claramente expressa no instrumento de constituição de hipoteca.

Ademais, após constituição da hipoteca sobre o bem, o devedor permanece na posse dele, sendo-lhe permitido o seu livre uso, respeitando os direitos intrínsecos à propriedade, como a função social, bem como percebendo seus frutos e podendo, inclusive, aliená-lo.

Outra peculiaridade da hipoteca diz respeito à eventualidade, caracterizando-se pelo fato de que o credor apenas terá seu direito concretizado sobre o bem, a partir do inadimplemento do devedor. O credor poderá, porém, se opor a atos praticados pelo próprio devedor ou terceiro que resulte na diminuição do valor do bem, sendo facultado ao credor, nos termos do Código Civil, solicitar o vencimento antecipado do débito, caso o devedor não demonstre zelo pelo bem dado em garantia.

Além disso, faz-se importante elucidar que no instrumento de constituição da hipoteca deve ser disposto o interstício temporal de sua duração, cujo prazo máximo é 30 (trinta) anos. Nos casos em que o período estipulado seja menor do que o prazo máximo previsto em lei, poderá se requerer, por ambas as partes, a prorrogação da hipoteca mediante simples averbação, desde que a soma de sua duração não seja superior a 30 (trinta) anos.

Nesse sentido, a hipoteca se extingue a partir da averbação, no Cartório de Imóveis, do cancelamento da garantia, sob apresentação da prova de que a obrigação principal foi extinta ou; se houve perecimento da coisa ou; no caso de resolução da propriedade ou; por renúncia do credor ou; se houve remição da dívida ou pela arrematação ou adjudicação, devendo estas últimas terem sido notificadas judicialmente aos respectivos credores hipotecários.

Alienação fiduciária: considerações

A alienação fiduciária, também considerada uma garantia real, é conceituada como o contrato pelo qual o devedor fiduciante, a fim de garantir o adimplemento da dívida, obriga-se a transferir a propriedade de um bem móvel ou imóvel, ou a titularidade de um direito ao credor fiduciário. Este, por sua vez, fica condicionado a retransmitir a propriedade ou titularidade do direito ao devedor fiduciante após pagamento da dívida garantida.

Tem-se, assim, diferentemente da hipoteca, que o devedor fiduciante transfere a propriedade do bem ao credor fiduciário, de forma precária ou resolúvel, para garantir o pagamento da obrigação assumida. Nesse ínterim, o devedor permanece na posse direta do bem, sem o domínio, passando o credor a ter a posse indireta, ocupando a posição de proprietário até o pagamento total da dívida.

Ademais, a alienação fiduciária é, também, um instituto acessório, uma vez que está atrelada a uma obrigação principal, assegurando o seu cumprimento em caso de inadimplência, bem como é indivisível, já que o pagamento parcial do débito estipulado no contrato não exonera o devedor fiduciante da dívida, mantendo-se o gravame sobre o imóvel em sua integralidade.

Ao que refere a bem imóvel, o artigo 23 da Lei 9.514 de 1997, dispõe que a propriedade fiduciária se constitui mediante registro no Cartório de imóveis competente, do instrumento que lhe serve de título, momento este em que haverá o desdobramento da posse, transferindo-se ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do bem imóvel e ficando o devedor fiduciante com o direito real de aquisição, sob a condição do cumprimento da obrigação. Enquanto não se realiza o referido registro, o contrato tem validade obrigacional apenas perante as partes, não sendo assegurado o direito de sequela.

Ademais, a alienação fiduciária é um instituto com grande celeridade no que tange à execução do crédito no caso de inadimplemento, diferentemente do sistema hipotecário, que está atrelada à morosidade na esfera judicial. Esta peculiaridade torna a alienação fiduciária um grande estímulo à construção civil, no que se refere à alienação fiduciária de bem imóvel, isto porque o procedimento de execução extrajudicial é instaurado perante o Cartório de registro de imóveis.

O procedimento a ser seguido nesse caso está devidamente previsto nos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97, abaixo explicitado.

Caracterizando-se o inadimplemento de qualquer das parcelas previstas no instrumento de constituição da alienação fiduciária, o credor solicita ao Cartório de imóveis a intimação do devedor, para que satisfaça, no prazo de 15 (quinze) dias, a parcela então vencida, bem como aquelas que se vencerem até a data de efetivo pagamento, acrescidas dos encargos previstos. Caso seja purgada a mora pelo devedor, no próprio Cartório de Imóveis, o contrato continuará vigente, devendo ser a quantia entregue ao credor pelo oficial do Cartório.

Porém, caso não seja realizado o pagamento pelo devedor, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, sendo certificado pelo oficial do Cartório de imóveis, através de averbação na matrícula, desde que comprovado o pagamento do imposto de transmissão inter vivos.

Então, uma vez consolidada a propriedade do imóvel em nome do credor, este deverá, no prazo de 30 (trinta) dias, promover leilão público para alienação do bem imóvel, sendo que, caso o maior lance oferecido seja inferior ao valor estipulado do imóvel, deverá ser realizado um segundo leilão no prazo de 15 (quinze) dias.

No segundo leilão, por sua vez, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, somado a todas as despesas, como prêmios de seguro, encargos legais e contribuições condominiais.

Caso ainda assim o maior lance oferecido não atenda os requisitos financeiros necessários, considerar-se-á extinta a dívida, consolidando-se de forma plena a propriedade em nome do credor fiduciário e exonerando-o de entregar qualquer quantia ao devedor, excetuando-se a obrigação de entregá-lo um termo de quitação da dívida.

Sendo assim, é possível se concluir que a extinção da propriedade fiduciária, tem-se de duas formas, quais sejam, a partir do adimplemento da obrigação, razão pela qual se retorna ao devedor fiduciante a propriedade sobre o bem, ou pelo inadimplemento do devedor quanto à obrigação principal contratada.

Ressalte-se que, a partir do adimplemento da obrigação pelo devedor, o credor tem a obrigação de fornecer termo de quitação, em um prazo de 30 (trinta) dias a contar da liquidação da dívida, sob pena de multa. Então, com a apresentação do termo de quitação ao Cartório de imóveis, o oficial realizará o cancelamento da propriedade fiduciária, retornando o bem imóvel ao devedor, o qual assumirá a posição legítima de proprietário.

Conclusão

Diante do quanto exposto, e para melhor observância da caracterização dos dois institutos aqui abordados, revela-se interessante ponderar quanto às vantagens de cada um deles.

Nessa seara, quanto à hipoteca tem-se, como uma de suas peculiaridades, a possibilidade de constituição de mais de uma hipoteca sobre o mesmo bem, seja em favor do mesmo credor ou de outros, o que possibilita a satisfação de dívidas pelo devedor em favor de vários credores.

Além disso, ao devedor é permitido a manutenção da posse sobre o bem dado em garantia, podendo ele dispor conforme sua conveniência, perceber seus frutos e aliená-lo. Na alienação fiduciária, por sua vez, a posse não é plena, não sendo permitido ao devedor alienar o bem garantido.

Por conseguinte, sobre o bem hipotecado é permitido ao devedor gravar outros ônus reais sobre o bem imóvel, como o usufruto e a servidão, não existindo essa permissão no âmbito da alienação fiduciária.

Seguindo, a hipoteca, perante o devedor que se encontra em dificuldades para saldar seu débito, permite a extensão do prazo quanto ao seu pagamento ou perda do bem, uma vez que a execução da garantia dar-se-á judicialmente.

Por outro lado, no que se refere à alienação fiduciária, uma de suas principais vantagens abordadas pelo ordenamento jurídico diz respeito à execução do crédito em caso de inadimplência do devedor, que ocorre por via extrajudicial, o que a torna mais célere quando comparado ao procedimento hipotecário, vantagem esta claramente direcionada ao credor.

Nestes termos, como na alienação fiduciária o bem é de propriedade do credor ele será executado sem concorrência do demais credores, somando mais uma vantagem ao rol deste instituto.

Ademais, na alienação fiduciária, como vantagem direcionada ao devedor, tem-se a garantia dos seus outros bens, uma vez que, caso não seja satisfeito o crédito a partir dos leilões realizados, a obrigação é considerada extinta, ficando o credor sem receber a dívida em sua integralidade. Comparando-se com a hipoteca, caso no leilão não seja apurado o valor suficiente para a quitação do débito, o devedor fica obrigado a realizar o pagamento do valor complementar.

Sendo assim, para uma escolha segura, é necessário se analisar as vantagens de cada instituto a partir da posição adotada em cada uma das garantias, seja ela parte credora ou devedora.

Adrielle da Hora -Advogada do Escritório Torres e Pires Advogados Associados; Atuação no ramo do direito imobiliário, urbanístico e ambiental.

Fonte: Artigos JusBrasil

COM DIFICULDADE EM OBTER RECURSOS, CAIXA FREIA CRÉDITO IMOBILIÁRIO

O volume de crédito imobiliário contratado na Caixa Econômica Federal ficou estacionado no primeiro trimestre por causa da redução dos depósitos na caderneta de poupança, principal fonte de recursos para o setor.

A carteira de financiamentos de imóveis da Caixa - principal banco do País no crédito habitacional - cresceu só 0,3% em comparação ao mesmo período de 2014, segundo o vice-presidente de Habitação do banco, Teotonio Costa Rezende.

Em 2014, a Caixa desembolsou R$ 129 bilhões. Para repetir o resultado em 2015, o banco tem dois obstáculos: a falta de fontes de financiamento e o encarecimento dos recursos complementares, que subiram acompanhando a alta da taxa de juros básica da economia (Selic).

A expectativa, diz Rezende, é que a carteira de crédito imobiliário cresça entre 12% e 15% neste ano, resultado bem mais tímido que os 25,7% do ano passado. "A Selic dá duas pancadas no crédito imobiliário: torna menos atrativo o principal funding (fonte de financiamento), que é a poupança, e encarece fontes complementares como a LCI (Letra de Crédito Imobiliário)", disse Rezende, em entrevista ao Broadcast, serviço em tempo real da Agência Estado, durante a abertura do 11.º Feirão Caixa da Casa Própria, em São Paulo.

Em março, a poupança teve o pior desempenho da história. Os saques superaram os depósitos em R$ 11,438 bilhões. Apenas no 1.º trimestre, as retiradas líquidas chegaram a R$ 23,230 bilhões, de acordo com dados do Banco Central.

Os bancos têm de destinar no mínimo 65% dos depósitos da poupança para crédito imobiliário. Do total, 80% têm de ser para imóveis na linha do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o resto para operações com taxas de mercado - Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

O foco para este ano, segundo o vice-presidente da Caixa, é habitação social e, em segundo lugar, os financiamentos no âmbito do SFH, que abrangem imóveis de até R$ 750 mil.

 

Fonte: AE

RUIM PARA QUEM VENDE... BOM PARA QUEM COMPRA

Desde 2008, fala-se que o Brasil teria uma bolha imobiliária para estourar. Com as vendas de imóveis caindo 50% em algumas cidades, o ano passado foi a prova do pudim. Houvesse bolha, os preços teriam despencado. Em Nevada, nos EUA em 2008, os preços chegaram a cair 80% em média. Não foi o que aconteceu por aqui.

De acordo com o Índice Fipe-Zap, o preço médio anunciado dos imóveis residenciais em 20 cidades subiu 5,34% nos últimos 12 meses. Somado a uma rentabilidade de aluguel de 4,9% e a uma tributação menor, a rentabilidade líquida de um investimento imobiliário nos últimos 12 meses foi maior do que a da maioria das aplicações financeiras.

Porém, o desempenho em diferentes localidades, nichos de mercado e empreendimentos foi bastante desigual. Cidades onde os imóveis residenciais estavam mais baratos em relação à renda de suas populações ̶ como Fortaleza, Campinas, Vitória e Goiânia   ̶ tiveram altas de preços bem maiores do que a média nacional. Já Brasília, que chegou a ser no início de 2013 a 10ª cidade mais cara do mundo, foi a única em que os preços de venda dos imóveis caíram. Hoje os imóveis em Brasília custam em relação à renda menos do que na média do país.

Neste ano, minha análise do mercado internacional apontou que, ao contrário do Brasil – onde os preços subiram mais do que a renda   ̶ nos demais países emergentes, eles subiram menos. Isto tornou os preços dos imóveis aqui um pouco superiores à média dos emergentes. Das 16 cidades brasileiras que analisei, 9 estão mais caras que a média dos países emergentes, lideradas por Salvador e Rio de Janeiro – as únicas brasileiras entre as 45 mais caras do mundo. As outras 7 – Brasília, Natal, Campinas, Recife, São José dos Campos, Vitória e Goiânia – têm hoje preços de imóveis, em relação à capacidade de pagamento em cada uma destas cidades, inferiores à média dos países emergentes.

Por que os preços atuais no Brasil parecem elevadíssimos? Porque os comparamos com preços quando os imóveis eram baratíssimos devido à falta de financiamento imobiliário. Só comprava imóvel quem podia pagá-lo à vista, o que limitava muito a procura e os preços. A elevação da oferta de crédito na última década foi a causa da forte alta aqui e na maioria dos países emergentes.

Já na maioria dos países desenvolvidos, os preços caíram aos níveis mais baixos da história em 2009 com o estouro de bolhas imobiliárias. Eles têm se recuperado, mas continuam bastante abaixo da média histórica e são hoje, em relação às respectivas rendas, menos da metade do que nos países emergentes. Das 562 cidades que analisei, as 26 mais baratas estão todas nos EUA, incluindo Detroit, Orlando e Las Vegas. Miami, um sonho entre os brasileiros, está mais barata que as 16 cidades brasileiras que estudei; é também mais barata que 412 outras cidades no mundo. Um imóvel por lá, custa apenas 1/3 do que custaria nos países emergentes.

Entretanto, os preços em cada cidade escondem grandes disparidades dentro das próprias cidades. No Brasil, com a forte queda de vendas e aumento de distratos, construtoras liquidaram a preços bastante descontados unidades em empreendimentos não completamente vendidos, o que recebeu muita atenção da mídia, criando uma falsa percepção de queda generalizada de preços.

É provável que boas oportunidades para os compradores, como estas, se repitam neste ano. Muitas construtoras continuam com estoques elevados. Já indo além deste ano, vários fatores devem levar os preços e as vendas a se recuperarem.

Há muita demanda reprimida. Só os contemplados em consórcios de imóveis com crédito já aprovado somam R$12 bilhões. Muitos querem comprar, mas esperam condições melhores.

Além disso, os custos de construção têm subido muito. No longo prazo, eles balizam os preços de novos lançamentos, e estes, os dos imóveis usados. Há ainda fatores locais. Na cidade de São Paulo, o novo Plano Diretor deve aumentar em cerca de 20% os preços de novos lançamentos por limitar o potencial construtivo dos terrenos.

Adicionalmente, a alta do dólar tornou-o menos atrativo como investimento. Inclusive barateou o preço em dólar dos imóveis, o que atrai investidores estrangeiros.

Por fim, o gatilho para estouro de bolhas imobiliárias – excesso de endividamento dos compradores – continua ausente. Aqui, o crédito imobiliário representa só 9% do PIB. Nos últimos 115 anos, nenhuma bolha imobiliária estourou com menos de 50% do PIB.

Imóveis e ações são os únicos produtos para os quais a maioria das pessoas corre para comprá-los quanto mais caros ficam. A oportunidade está em fazer o inverso: comprar antes que esta demanda volte e eleve os preços.

Ricardo Amorim - Economista, apresentador do programa Manhattan Connection da Globonews e presidente da Ricam Consultoria.

Fonte: Revista IstoÉ

SALVADOR: ONEROSA PARA QUEM?

Empresários do setor imobiliário e a bancada governista na Câmara de Vereadores pressionam há meses pela votação do projeto de lei que corrige o cálculo da outorga onerosa - contrapartida paga à prefeitura pelas construtoras quando há aumento do potencial construtivo. O projeto de lei foi encaminhado pelo prefeito, em setembro de 2014, para a Câmara Municipal e prevê mudanças no cálculo da outorga, hoje atrelado ao Valor Unitário Padrão (VUP), que também é base para o cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

Os reajustes introduzidos pela prefeitura no IPTU fizeram os valores da outorga aumentarem em até seis vezes. O projeto de lei que aguarda votação atrela a outorga onerosa ao Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB), calculado pelo Sindicato da Indústria, o que tornaria os "valores mais razoáveis", segundo a Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi-BA).

A aprovação do projeto não tem, no entanto, o aval de todos os vereadores. O projeto está sob pedido de vistas, especialmente levando-se em conta que deveria estar embutido na discussão doPDDU e da Louos e não destacado e encaminhado à parte, sem participação da sociedade diretamente afetada pelos impactos do boom imobiliário que assolou Salvador nos últimos anos.

Como se sabe, o Tribunal de Justiça da Bahia derrubou a liminar que suspendia o reajuste do IPTU (a ação contra o reajuste foi da OAB-BA), em agosto de 2014, mesmo sendo este considerado abusivo pela maior parte da população.

Ora, se o reajuste do IPTU não é considerado abusivo pelo Poder Judiciário e incide nos gastos de todos os soteropolitanos, por que então o setor imobiliário não estaria em condições de assumir esse ônus? Por que o cálculo da outorga onerosa é questionado?

Os representantes da construção civil na Bahia alegam que 2014 foi mais um ano de baixa atividade e "depositam esperanças" nos novos PDDU e Louos, "na liberação do gabarito da orla" e, é claro, na correção dos valores de outorga, impactados pelas mudanças na tributação municipal.

A outorga onerosa é um instrumento de compensação financeira, usado pelo poder público municipal para empreendimentos que impactem a cidade, permitindo mediante contrapartida a edificação acima do limite estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento básico (o quanto pode ser construído em um determinado lote). O raciocínio é simples: quanto maior o impacto e quanto mais se construa e ocupe além dos limites definidos no PDDU, mais os empresários devem pagar.

A Ademi-BA alega que, por conta dos valores da outorga, muitos empreendimentos imobiliários deixaram de ser lançados em 2014, o que implicou a perda de milhares de postos de trabalho. Mas o cidadão comum deve estar se questionando por que deve continuar pagando IPTU atrelado ao VUP, enquanto a Câmara discute o instrumento de outorga atrelado ao CUB. Deve se perguntar, com justa razão, para quem é oneroso tudo isso...

Fonte: A TARDE Online.

O LOCATÁRIO PODE IMPUGNAR O LANÇAMENTO DO IPTU?

Diante do significativo aumento da base de cálculo do IPTU (valor venal do bem imóvel) em vários municípios brasileiros, muitos contribuintes se insurgiram contra a cobrança do aludido imposto municipal, apresentando impugnação ao respectivo lançamento.

O aumento do IPTU não atingiu apenas os contribuintes (proprietários, titulares do domínio útil ou possuidores com ânimo de domínio) mas também os locatários que, comumente, por força de disposição contratual, são onerados com os tributos incidentes sobre o bem imóvel objeto da locação.

Ainda que seja atribuída ao locatário a obrigação de arcar com os valores correspondentes ao IPTU, a previsão contratual não interfere na relação jurídica tributária – integrada exclusivamente pelo fisco municipal (como sujeito ativo) e pelo proprietário, titular do domínio útil ou possuidor com ânimo de domínio (como sujeito passivo) e que não se confunde com a relação jurídica locatícia.

Não integrando a relação jurídica tributária, o locatário não pode ser cobrado pelo fisco municipal, respondendo pelo IPTU apenas o contribuinte, que não poderá opor a regra do contrato de locação que atribui ao locatário o encargo de pagar a quantia correspondente ao imposto municipal.

Se não pode o locatário ser cobrado pelo débito de IPTU, pela mesma razão, não tem legitimidade para impugnar – administrativa ou judicialmente – a cobrança do referido tributo imobiliário assim como não pode postular a restituição de eventual indébito tributário.

Na esfera judicial, a ilegitimidade do locatário inviabiliza peremptoriamente a análise da questão principal (mérito) pelo juiz, que não poderá, por exemplo, reduzir ou extinguir o crédito tributário nem ordenar a restituição do IPTU para o locatário que tenha recolhido o tributo em valor maior do que o efetivamente devido.

No âmbito administrativo, todavia, a despeito da ilegitimidade do locatário, não deve o fisco municipal rejeitar, de plano, a impugnação apresentada.

Decerto, no processo administrativo, imperam a ausência de formalismo e a verdade real, devendo a Administração Tributária analisar os fatos e os argumentos jurídicos do particular, mesmo que não integrante da relação jurídica tributária, especialmente porque lhe compete rever de ofício, no exercício da autotutela, os lançamentos tributários viciados.

Ademais, a todos é constitucionalmente assegurado o direito de petição aos Poderes Públicos, garantindo-se ao particular a efetiva resposta da Administração ao seu pleito.

Pois bem, ainda que o locatário não tenha legitimidade para apresentar impugnação ao lançamento do IPTU, a sua petição deve sim ser analisada pelo fisco municipal, e, se dessa análise for verificada alguma mácula, deve a Administração Tributária rever de ofício o lançamento do imposto imobiliário.

Ressalve-se que a impugnação por aquele que não é o contribuinte impede a produção de importante efeito da “defesa administrativa”: a suspensão da exigibilidade do crédito tributário impugnado.

Assim, a impugnação do lançamento do IPTU pelo locatário não interfere na exigibilidade do crédito tributário, inviabilizando, por consequência, a certidão de regularidade fiscal.

Entretanto, embora a impugnação pelo locatário não suspenda a exigibilidade do crédito tributário, em respeito à boa-fé, que deve sempre orientar a relação entre o fisco e os particulares (contribuintes ou não), não se mostraria idônea a adoção de qualquer medida executiva sem antes se proceder à resposta formal da petição do locatário.

Por todos esses motivos, deve inicialmente o locatário provocar o locador contribuinte para impugnar o lançamento do IPTU. Mas, diante da inércia do locador e para evitar ônus tributário excessivo e ilegal, o locatário pode e deve exercer o seu direito público subjetivo de peticionar à Administração, requerendo ao fisco municipal que reveja o lançamento do IPTU para corrigir vício do lançamento original.

Marcos Pires - Advogado graduado pela Universidade Federal da Bahia e Pós-Graduado pelo IBET – Instituto Brasileiro de Estudos Tributários.

Fonte: Artigos JusBrasil

VENDAS DE MORADIAS USADAS NOS EUA ALCANÇA MÁXIMA DE 18 MESES

As vendas de moradias usadas nos Estados Unidos saltaram ao nível mais alto em 18 meses em março com uma melhora nos estoques, um sinal de força no mercado imobiliário antes da temporada de vendas da primavera nos EUA.

A Associação Nacional de Corretores informou nesta quarta-feira que as vendas de moradias usadas subiram 6,1 por cento para, 5,19 milhões de unidades em termos anuais, o maior patamar desde setembro de 2013.

O aumento percentual foi o maior desde dezembro de 2010. O ritmo de vendas em fevereiro foi revisado para cima a 4,89 milhões de unidades, ante 4,88 milhões de unidades informadas anteriormente.

Economistas consultados pela Reuters haviam previsto que as vendas de moradias usadas alcançaria um ritmo de apenas 5,03 milhões de unidades no mês passado.

O relatório bastante positivo é outro indício de que a economia está recuperando um certo ímpeto após desacelerar no primeiro trimestre.

No entanto, dados sobre vendas no varejo, inícios de construção de moradias e atividade industrial sugerem que a recuperação no crescimento no segundo trimestre provavelmente será insuficiente para convencer o Federal Reserve, banco central do país, a começar a elevar a taxa de juros a partir de junho.

Fonte: Reuters/EXAME.com

MINHA CASA, MINHA VIDA: QUE EFEITOS ELE TRAZ AO MERCADO IMOBILIÁRIO?

Quando foi criado, em 2009, o Minha Casa Minha Vida do governo federal foi um dos responsáveis por aquecer o mercado imobiliário. Ele reforçou o setor de construção civil e abriu espaço para construção de moradias para setores de baixa renda (famílias que ganham entre 3 a 10 salários mínimos) que, até então, recebiam pouca atenção do mercado.

Você provavelmente conhece o programa, mas não custa nada relembrar: eram PPPs (a sigla das parcerias público-privadas) que construíam moradias com a participação dos bancos estatais via financiamento, envolvendo um ecossistema de municípios, estados, entidades sem fins lucrativos, construtoras e imobiliárias.

De acordo com o governo, até o final de 2018, o programa vai chegar a 6,7 milhões de moradias construídas. Resta saber se a movimentação de corte de gastos não vai influenciar as expectativas de crescimento do Minha Casa Minha Vida.

Só se enquadram no programa famílias com renda mensal máxima de 5 mil reais. São três categorias. Na primeira faixa, a renda mensal vai até 1,6 mil reais e o governo paga no máximo 96% do valor do imóvel para quem mora numa cidade de até 50 mil habitantes. O financiamento dura até 10 anos e as parcelas nunca passam de 5% da renda familiar. Como o governo financia mais, o valor da entrada acaba reduzido. Vale lembrar que os beneficiados não poderão negociar a unidade até quitar as parcelas do financiamento.

Quem se encontra na segunda faixa do programa, com renda entre 1,6 mil reais e 3,275 mil reais, tem a entrada facilitada e ainda consegue ter descontos no seguro e pagar uma taxa de juros menor nos bancos estatais do que as cobradas pelos bancos concorrentes.

Na última faixa, com renda familiar entre 3,275 mil reais e 5 mil reais, o beneficiado não recebe subsídio para pagar o valor da entrada. Em contrapartida, ele ganha descontos no seguro do financiamento e uma taxa especial de juros, ou seja, mais baixa do que de outros bancos.

Para se cadastrar no programa, é preciso se dirigir à prefeitura da sua cidade e comprovar a renda familiar. Além disso, a família não pode ter nenhum imóvel registrado em seu nome. Assim que aprovado, o beneficiado assina o contrato do financiamento e tem até 30 dias para se mudar de casa. Para não perder o direito da casa própria, a pessoa ainda precisa pagar as parcelas do financiamento em dia, o IPTU e as contas de energia e água.

Assim como os benefícios, o valor dos imóveis também varia (aqui, conforme o número de habitantes). Nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal, uma unidade fica na faixa de 190 mil reais. Em cidades com até 1 milhão de habitantes, o valor cai para 170 mil reais. Nos municípios com população inferior a 50 mil pessoas, ficam os imóveis de menor valor: até 90 mil reais.

Hoje, seis anos depois, o Minha Casa Minha Vida ajudou a atacar o déficit habitacional com investimento de 244,2 bilhões de reais para construir e entregar 2 milhões de unidades, em áreas urbanas e rurais. Ainda assim, o problema continua sério. De acordo com o Ministério das Cidades, o déficit chega a 7 milhões de unidades, sendo 85% em áreas urbanas.

O programa mudou a face do financiamento imobiliário no Brasil. Ele foi um dos principais responsáveis pelo crescimento das contratações de crédito imobiliário. Para se ter uma ideia, logo no primeiro ano, o volume de crédito saltou de 23,3 bilhões de reais, em 2008, para 47,05 bilhões de reais em 2009 na Caixa Econômica Federal, um avanço de 102%. No ano passado, o montante ficou em 128,8 bilhões de reais.

Com a oferta de crédito facilitada, o Minha Casa Minha Vida acabou ajudando a fomentar o avanço dos preços no mercado imobiliário. Além disso, o programa gerou aumento na procura de lotes, o que fez os preços de terrenos e, consequentemente, dos imóveis inflacionarem.

Germano Leardi Neto - Diretor de relações institucionais da franqueadora imobiliária Paulo Roberto Leardi.

PREÇO DOS ALUGUÉIS EM NOVE CIDADES ACUMULA QUEDA REAL DE 3% EM 2015

O preço do aluguel em nove cidades brasileiras medido pelo índice FipeZap, com base em anúncios on­line, acumulou entre janeiro e março deste ano uma alta de 0,85%, com queda em termos reais de 2,98%.

Isso por que a inflação registrada pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) no mesmo período foi de 3,83%.

Desde junho de 2014, a alta de preços tem feito com que os valores de aluguéis apresentem recuo mensal em termos reais (quando descontada a inflação). Nos últimos 12 meses, a inflação teve um efeito corrosivo: a queda nos valores de locação em março de 2015 na comparação com o mesmo mês de 2014 chegou a 6,11%. Em março, além de uma queda em termos reais de 1,01%, a variação do preço de locação foi inferior à do IGP­-M (usado normalmente como parâmetro para o reajuste de contratos vigentes): alta de 0,31% contra 0,98%.

Quando analisada a rentabilidade do investidor que opta por locar seu imóvel ao invés de vendê­-lo, observa­-se que o mercado imobiliário está menos atrativo em relação a outras opções de investimento. Em março de 2015, o retorno médio com aluguel foi de 4,9% ao ano. Ao mesmo tempo, a taxa de juros real no Brasil foi de 6,1%, segundo o Banco Central. No Rio e em Brasília, a rentabilidade anual do aluguel foi de 4,3%, e em São Paulo, 5,2%. Desde setembro de 2014 a “taxa do aluguel” está abaixo dos juros reais. Na comparação mensal, entre fevereiro e março de 2015, Salvador e São Bernardo do Campo registraram os maiores aumentos, com altas de 2,07% e 1,85%, respectivamente. Já Curitiba (­1,24%), Santos (­0,21%) e Brasília (­0,09%) foram as cidades que registraram queda nominal no preço médio. 

O preço médio anunciado para locação por m² nas nove cidades pesquisadas em janeiro de 2015 foi de R$ 34 ao mês. A cidade com o m² mais caro foi o Rio de Janeiro (R$ 41 ao mês), seguida por São Paulo (R$ 38 ao mês) e Brasília (R$ 31 ao mês). O aluguel mais barato foi em Curitiba (R$ 16 ao mês). Os preços anunciados para locação considerados para o cálculo do índice são para novos aluguéis. Ou seja, o índice FipeZap não mede a variação dos contratos vigentes.

Fonte: O GLOBO Online

PRORROGAÇÃO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO: A SITUAÇÃO DO FIADOR

O mais comum nos contratos de locação de imóveis urbanos é que o proprietário exija do locatário um fiador, a fim de ter mais segurança do recebimento dos aluguéis. Isso se dá principalmente em razão do que dispõe o art 3º, VII da lei do bem de família (lei 8.009/90):

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

O bem de família do locatário fica a salvo da execução, mas não se pode dizer o mesmo do bem de família do fiador. Este está sujeita a penhora judicial.

Como se sabe o contrato de locação prorroga-se mesmo após o fim de seu prazo caso o locatário continue na posse do bem (arts. 46, §1 e 47 da lei 8245/91).

A questão que surge é: Prorrogado o contrato tacitamente, considera-se prorrogada também a fiança?

No direito há a regra de que o acessório segue o principal. Assim já que a fiança existe em função do contrato de locação, poderia se entender que este sendo prorrogado a fiança também o seria.

Por outro lado, a fiança é ato de disposição de vontade de uma pessoa, e geralmente gratuito. Assim seria injusto dar interpretação que aumentasse no tempo a obrigação de terceiro que não participou do ato de prorrogação.

Até a 2009 a jurisprudência era firme entendendo da segunda forma.

Súmula 214-STJ: O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.

Mas a lei 12.112/2009 modificou o artigo 39 da lei de locações, que passou a ter o seguinte texto:

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

A partir daquela data as fianças passaram a se prorrogar junto com o contrato (o acessório segue o principal).

Pensamos que o legislador não foi nada comedido nessa abordagem e estendeu a obrigação do fiador para além do quanto originalmente avençado.

Pedro Camera Pacheco - Graduado pela UCSAL, Pós Graduado em direito tributário pelo IBET, Ex analista judiciário. Advogado do Sebrae/BA.

Fonte: Artigos Jus Navigandi