Lucro Imobiliário 5 pontos importantes

1. O que é lucro imobiliário?

É o ganho obtido na venda de um imóvel, ou seja, o saldo positivo entre o valor de aquisição do imóvel e o valor de sua venda.

Considera-se o valor da aquisição do imóvel o constante na declaração do imposto de renda mais recente. Na falta desta informação o valor a ser considerado será:

- o valor atribuído para efeito do pagamento do ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis);

- o valor de avaliação no inventário ou arrolamento;

- o valor de transmissão utilizado, na aquisição, para cálculo do ganho de capital do vendedor;

- o valor corrente, na data da aquisição.

Este lucro é considerado em qualquer operação imobiliária em que é transferida a propriedade, ou seja, na alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição (compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins); bem como na transferência a herdeiros e legatários na sucessão por morte, a donatários na doação, a ex-cônjuge ou convivente na dissolução da união (art. 3º da Instrução Normativa da Secretaria da Receita Federal nº 84/2001).

2. Há imposto devido em razão do lucro imobiliário?

Sim. Em razão desse ganho de capital (lucro na venda do imóvel) deve existir o pagamento de um imposto sobre essa renda.

Se a venda do imóvel for realizada por um valor igual ou inferior ao declarado desse imóvel, na Declaração de Imposto de Renda, não haverá incidência de imposto, uma vez que não houve ganho de capital.

Este imposto deve ser quitado até o último dia útil do mês seguinte ao mês em que ocorreu a venda, sob pena de multa e incidência de juros.

3.Qual o percentual (alíquota) do imposto?

De acordo com a Lei nº 8.981/95, alterada pela 13.259/16, o ganho de capital referente ao lucro imobiliário percebido por pessoa física está sujeito às seguintes alíquotas:

15% sobre a parcela de ganhos até 5 milhões de reais;

17,5% sobre a parcela de ganhos que exceder 5 milhões e não ultrapassar 10 milhões de reais;

20% sobre a parcela de ganhos que exceder 10 milhões e não ultrapassar 30 milhões de reais;

22,5% sobre a parcela de ganhos que ultrapassar 30 milhões de reais.

No caso de pessoa jurídica as alíquotas aplicadas variam de acordo com a forma de tributação da empresa (simples, lucro presumido, lucro real ou lucro arbitrado).

4. Há isenção ou redução do imposto?

A Lei 9250/95 traz duas hipóteses de isenção para pessoa física:

- o ganho de capital recebido na venda de imóvel de até R$ 35.000,00. No caso de alienação de diversos bens da mesma natureza, será considerado o valor do conjunto dos bens alienados no mês. (art. 22);

- o ganho de capital auferido na venda do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00, desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos. (art. 23).

Este limite de se refere ao valor do imóvel, e não ao valor do ganho de capital.

Já a Lei 11.196/2005 traz mais uma forma de isenção:

- o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o vendedor, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País (art. 39). Podendo ser feita uma vez a cada 5 anos.

Com relação a possibilidade de redução da alíquota do imposto, a Lei 7.713/88, em seu artigo 18, menciona um percentual a ser aplicado de acordo com o ano de aquisição ou incorporação do bem conforme uma tabela, variando de acordo com o ano (de 1969 a 1988).

Há, ainda, o percentual de redução introduzido pela Lei 11.196/05 por ocasião da alienação de quaisquer bens imóveis por pessoa física residente no Brasil, independentemente da destinação ser residencial ou não. Para tanto, aplica-se um fator de redução (FR) do ganho de capital apurado, calculado mediante fórmula específica prevista no parágrafo 1º do artigo 40, que envolve o número de meses transcorridos entre a data da aquisição do imóvel e a de sua alienação. (conforme IN SRF nº 599/2005)

5. Há possibilidade de dedução ou exclusão de valores do ganho de capital?

A IN SRF nº 84/2001 (alterada pela IN SRF 599/2005) dispõe em seu artigo 19, parágrafo 4º, que o valor da corretagem (honorários do corretor de imóveis), quando suportado pelo vendedor, é deduzido do valor da alienação.

E, no caso de permuta entre pessoas físicas (troca de imóveis), é excluído o ganho de capital quando não há torna (parcela em dinheiro). Já no caso de haver pagamento de algum dinheiro na permuta, o ganho de capital deverá ser apurado apenas com relação à torna. Para efeito de cálculo, deve se tomar por base o custo de aquisição do imóvel dado em permuta, mais o acréscimo da torna paga, devendo ser aplicado o cálculo de acordo com o art. 23, incisos I, II e II da IN 84/2001.

CONCLUSÃO

O grande ponto aqui é sempre declarar o valor real de seu imóvel na declaração de imposto de renda, e quando houver benfeitorias, providenciar a sua averbação e atualização na matrícula e na declaração do imposto de renda. Assim, seu imóvel estará sempre apto para a venda.

[publicado originalmente em ⁣https://www.falandoemnegocios.com.br/post/lucro-imobiliário ]

Vanessa Azambuja Fernandes - Advogada e empreendedora.

Advogada. Empreendedora. Sócia do escritório AZAMBUJA Advocacia. Especialista em Direito e Processo do Trabalho e Previdenciário. Especialista em Advocacia Imobiliária, Urbanística, Registral e Notarial. LLM em Direito Empresarial pela FGV. Co-autora do BLOG www.falandoemnegocios.com.br