Muito se escreveu e falou sobre os milagres da Usucapião Extrajudicial, mas ainda não foram abordados seus efeitos colaterais e pontos negativos. É sobre isto que irei escrever hoje.
1. Complemento de Ata Notarial
O primeiro passo para a usucapião extrajudicial é a confecção de ata notarial ou seja, o tabelião comparecerá ao local, verificará o imóvel, entrevistará a vizinhança e colherá as informações e ao final, narrará tudo que presenciou.
Muito legal e bonito, porém, pode ocorrer de o Registrador de Imóveis solicitar algum complemento ou correção na ata, o que demandará uma nova ata, ou seja, haverá um gasto dobrado com emolumentos.
2. Desavença ou impugnação de vizinho.
Temos o segundo passo para a usucapião que é a confecção de levantamento planialtimétrico e do memorial descritivo do imóvel.
Estes documentos deverão conter a assinatura ou serem complementados por declarações de anuência dos vizinhos de muro e do titular do domínio.
Caso o titular do domínio ou algum dos vizinhos se recusem a por sua assinatura, será necessária a intimação pelo Registrador de Imóveis, para que se manifestem sobre a súplica.
Pode ocorrer de algum dos vizinhos querer atrapalhar o pedido e apresentar impugnação à usucapião. Neste caso o Registrador de Imóveis é obrigado a remeter o processo ao Juiz Corregedor Permanente ou quem de Direito, para que julgue a impugnação apresentada.
Caso a impugnação seja julgada procedente, o procedimento é arquivado e o suplicante perde todo o valor que foi pago. Ou seja, será necessário entrar com outro procedimento, mas desta vez, pela via judicial: ou seja, tempo e dinheiro jogados no lixo.
3. Existência de ônus reais no imóvel: penhoras e hipotecas
Na modalidade extrajudicial, mesmo que haja êxito no procedimento, ao contrário da modalidade judicial, a extrajudicial não cancelará os ônus reais existentes no imóvel, ou seja, mesmo que haja a usucapião e seja alterada a titularidade do domínio, as penhoras e hipotecas permanecerão, ou seja, o suplicante corre o risco de perder o imóvel, mesmo tendo êxito na usucapião.
Na prática temos que a usucapião extrajudicial é uma forma de aquisição derivada, ao passo que a usucapião judicial é de natureza originária, ou seja, no procedimento judicial o suplicante recebe o imóvel livre de quaisquer pendências.
4. Conclusão
Percebe-se que o procedimento extrajudicial é uma modalidade de exceção: pode ser usada perfeitamente caso haja bom relacionamento entre os vizinhos, bem como toda a cadeia de títulos, desde o titular do domínio até o suplicante e, não existam ônus reais no imóvel nem averbações de citações em ações reais ou pessoais reipersecutórias.
Havendo qualquer um destes entraves, o procedimento estará condenado ao arquivamento, resultando na perda de todo o valor investido.
Portanto, é necessário pensar e avaliar com muito cuidado se realmente esta modalidade "mágica" é a ideal para o caso concreto.
Cesar Augusto Machado - Direito Civil, Imobilário, Notarial e Registral Público.
Fonte: Artigos JusBrasil
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