NOTÁRIOS E REGISTRADORES SERÃO OBRIGADOS A COMUNICAR OPERAÇÕES SUSPEITAS

O Corregedor Nacional de Justiça, ministro Humberto Martins, assinou no último dia 1º de outubro o provimento do CNJ nº 88, que estabelece uma série de procedimentos a serem adotados pelos notários, registradores e tabeliães visando à prevenção dos crimes de lavagem de dinheiro e de financiamento ao terrorismo. A lista de obrigações impostas aos destinatários da norma é extensa e os cartórios e tabelionatos terão até o dia 3 de fevereiro de 2020 (data prevista para a sua entrada em vigor) para se prepararem para atendê-la.

De acordo com o provimento, os notários, registradores, tabeliães e até mesmo as autoridades consulares com atribuição notarial e registral "devem avaliar a existência de suspeição nas operações ou propostas de operações de seus clientes, dispensando especial atenção àquelas incomuns ou que, por suas características, no que se refere a partes envolvidas, valores, forma de realização, finalidade, complexidade, instrumentos utilizados ou pela falta de fundamento econômico ou legal, possam configurar indícios de crimes de lavagem de dinheiro ou de financiamento do terrorismo, ou com eles relacionar-se" (art. 5º). Uma vez verificada alguma dessas suspeitas, o responsável deverá remeter comunicação à Unidade de Inteligência Financeira – UIF (o novo COAF), por intermédio do Sistema de Controle de Atividades Financeiras – SISCOAF.

Também será imposta aos responsáveis pelas serventias abrangidas pelo provimento nº 88 a obrigação da adoção de práticas de compliance interno, inclusive com a implantação de procedimentos destinados à apuração de operações suspeitas e à "mitigação dos riscos de que novos produtos, serviços e tecnologias possam ser utilizados para a lavagem de dinheiro e para o financiamento do terrorismo" (art. 7º, inciso IV). Nesse contexto, os cartórios atuarão sob a supervisão da Corregedoria Nacional de Justiça e das Corregedorias dos Tribunais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal.

Ao atribuir aos Notários e Registradores a obrigação de comunicarem operações suspeitas ao órgão federal de controle de informações financeiras a norma definitivamente integra os cartórios ao microssistema de combate à corrupção. Contudo, essa ampliação dos deveres de ofício dos profissionais de Notas e Registro, especialmente no que lhes transfere a função de emitirem juízo de valor sobre potencial suspeição nos negócios realizados pelos seus clientes, deve ser vista com cautela para que não tenha um efeito colateral adverso.

Afinal, ainda que a norma tenha fixado algumas balizas e definido certos negócios como motivadores de comunicação obrigatória, a falta de critérios claros poderá provocar uma indesejável disparidade nas posturas dos Tabeliães e Oficiais. Há, portanto, o risco de a iniciativa acabar segregando os cartórios mais criteriosos de outros mais permissivos, tornando estes últimos mais atrativos para contratantes mal-intencionados. Por outro lado, o excesso de rigor pode acabar prejudicando outras serventias com a perda de clientela, uma vez que, especificamente no que toca à atividade notarial, a parte interessada tem liberdade de escolha independentemente do local do seu domicílio ou da situação dos bens objeto do ato ou negócio (cf. art. 8º, da Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994).

Norma cria cadastros de clientes e demais envolvidos: procuradores também estão na mira

Os cartórios e repartições consulares precisarão manter cadastros de todos os envolvidos nos atos notariais, protocolares e de registro com conteúdo econômico, compreendendo dados pessoais e de identificação (inclusive biométricos) não só das partes contratantes, mas também de seus procuradores e representantes legais. Mesmo os procuradores investidos de poderes isolados de representação e que não se beneficiarem pessoalmente dos negócios (como executivos de empresas ou advogados na representação de seus clientes) deverão figurar obrigatoriamente de tal cadastro, a teor do que dispõe o artigo 9º do Provimento.

Além disso, poderá ser considerada suspeita "a lavratura de procuração que outorgue plenos poderes de gestão empresarial, conferida em caráter irrevogável ou irretratável ou quando isenta de prestação de contas, independentemente de ser em causa própria, ou ainda, de ser ou não por prazo indeterminado" (art. 35).

Operações de notificação compulsória

Sem prejuízo da existência de suspeita da prática dos crimes que visa a combater, o Provimento nº 88 estabelece algumas situações que geram a obrigatoriedade de comunicação à Unidade de Inteligência Financeira – UIF, tais como (i) registro de transmissões sucessivas do mesmo bem, em período não superior a 6 meses, com diferença de valores superior a 50%; (ii) registro de título em que a diferença entre o valor da avaliação fiscal ou patrimonial do bem e aquele declarado na operação (para mais ou para menos) for superior a 100%, (iii) qualquer operação que envolva o pagamento ou recebimento de valor igual ou superior a R$ 30 mil, ou equivalente em outra moeda, em espécie ou título de crédito ao portador; (iv) qualquer operação relativa a bens móveis de luxo ou alto valor, assim considerados os de valor igual ou superior a R$ 300 mil, dentre outras.

Por outro lado, (i) a concessão de empréstimos hipotecários ou com alienação fiduciária entre particulares ou, ainda, (ii) a doação para terceiros sem vínculo familiar aparente com o doador de bem imóvel com valor venal superior a R$ 100 mil, "podem configurar indícios da ocorrência dos crimes de lavagem de dinheiro ou de financiamento do terrorismo, ou com eles relacionar-se" (cf. art. 26, incisos I e II). Nesses e em outros casos o Provimento faculta ao registrador ou Oficial a comunicação à UIF caso considere suspeita a operação, o que novamente leva à reflexão sobre a discricionariedade delegada aos destinatários da norma e, especialmente, sobre os riscos de se criar uma divisão entre os cartórios mais e menos criteriosos. Seja como for, como em qualquer situação, o que preocupa são os extremos.

Por fim, não é demais destacar que o não atendimento às disposições da nova norma sujeitará os seus destinatários (inclusive interventores ou interinos) às sanções previstas na lei 9.613, de 3 de março de 1998 (a Lei da Lavagem de Dinheiro), que vão desde advertência até a cassação da autorização para o exercício da função, com a possibilidade de aplicação cumulativa de multa de até R$ 20 milhões, conforme o valor da operação irregular.

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Davi Medina Vilela é associado do escritório Wald, Antunes, Vita, Longo e Blattner Advogados. Graduado pela Faculdade de Direito da UERJ. Advogado atuante em Contencioso Cível, Arbitragem e Direito Imobiliário.

Fonte: Migalhas Edilícias

A SOLIDARIEDADE DO CDC E A PROTEÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS

O patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias foi instituído no Brasil por meio da Medida Provisória 2.221 de 2001, posteriormente transformada na lei 10.931 de 2004. Surgiu como resposta à grave crise atravessada pelo mercado imobiliário na década de 90, que chegou a culminar com a quebra de uma das maiores empresas do setor à época – a Encol. Como bem esclarece Luciana Pedroso Xavier, a figura do patrimônio de afetação surgiu como alternativa capaz de, a um só tempo, auxiliar o processo de superação da crise do mercado, garantir maior segurança aos envolvidos no negócio de compra e venda de imóveis – adquirentes e demais envolvidos na rede contratual – e contribuir para a concretização do direito social à moradia1.

O patrimônio de afetação possibilita ao incorporador a separação de uma massa patrimonial destinada à consecução de uma finalidade específica – realização de determinado empreendimento imobiliário. A melhor forma de compreensão do instituto se dá a partir da teoria objetiva do patrimônio, partindo-se do entendimento da existência de universalidades “desvinculadas de pessoas e nas quais havia uma 'finalidade comum'2.

Conforme se depreende da literalidade do art. 31-A da lei 4.591 de 1964 (incluído pela lei 10.931 de 2004), a constituição do patrimônio de afetação faz com que "o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados" mantenham-se "apartados do patrimônio do incorporador", ficando o patrimônio de afetação constituído "destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes". Como bem observado por Lígia Caram Petrechen em monografia apresentada em sua especialização em Real Estate na Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, "a afetação tem por escopo garantir que as receitas de cada incorporação sejam rigorosamente aplicadas na realização do respectivo empreendimento, impedindo que o incorporador desvie os recursos de um de seus empreendimentos para outro empreendimento ou para suas obrigações gerais, que sejam estranhas às obrigações vinculadas ao empreendimento afetado"3. O patrimônio afetado não se comunica com o restante do patrimônio da pessoa jurídica. Diante de tal separação, inclusive, o art. 31-F da lei 4.591 estabelece que "os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação"4.

Não há obrigatoriedade de constituição do patrimônio de afetação para realização da incorporação imobiliária. Apesar disso, a Lei trouxe uma série de benefícios – inclusive tributários – com o objeto de estimular a utilização de tal expediente pelos incorporadores5 – e de fato se tornaram comuns as incorporações realizadas sob regime de patrimônio de afetação.

Grande problema surge, entretanto, ao analisar a questão sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor (lei 8.078 de 11 de setembro 1990) – naqueles casos em que a relação estabelecida é de consumo, obviamente. Isto porque o diploma consumerista estabelece – de forma reiterada – a solidariedade entre todos os participantes da cadeia de fornecimento do produto ou serviço. Neste sentido, por exemplo, as regras estabelecidas no art. 7º, parágrafo único6, art. 18, caput7 e art. 25, §1º do Código8. Mais que isso: a lei consumerista também facilita a desconsideração da personalidade jurídica, haja vista a adoção da teoria menor da desconsideração, segundo a qual o mero inadimplemento de determinada obrigação seria suficiente para aplicação do instituto9, além de prever expressamente a responsabilidade solidária entre sociedades consorciadas10.

A partir da sistemática estabelecida pelo CDC, são incontáveis os precedentes que reconhecem a solidariedade entre pessoas jurídicas integrantes de um mesmo grupo econômico11 – já que empresas neste ramo normalmente são constituídas a partir de uma holding que cria diversas sociedades de propósito específico para a realização de determinado empreendimento.

Não cabe aqui realizar análise de mérito acerca do cabimento da solidariedade em tais situações. A questão a ser solucionada, na verdade, é a seguinte: a regra de solidariedade prevista no Código de Defesa do Consumidor pode acarretar em lesão ao patrimônio de afetação de outra sociedade, ainda que do mesmo grupo econômico?

A resposta deve ser negativa.

Como dito, a constituição do patrimônio de afetação serve como espécie de garantia ao adquirente de imóvel em determinado empreendimento. Se houve a adoção do regime de afetação em determinada incorporação, o adquirente teria maior segurança de que os recursos ali aplicados não seriam utilizados nas obras de outro empreendimento da mesma empresa ou do mesmo grupo econômico. Não são raras as vezes em que um mesmo grupo possui, por exemplo, um empreendimento “bom” (cujas vendas correspondem às expectativas) e outro "ruim".

O objetivo da criação do patrimônio de afetação, portanto, é "evitar a ocorrência do 'efeito cascata' no mercado de incorporação imobiliário, de modo que o incorporador em situação financeira ruinosa desvie os recursos de um empreendimento para outro, prejudicando a entrega da obra aos compradores, tal como já aconteceu no País"12. A constituição do patrimônio de afetação evita a contaminação do empreendimento tido como bom – porque seus recursos não podem ser utilizados para diminuir o rombo existente no empreendimento ruim. Esta proteção serve tanto ao interesse dos adquirentes13 quanto ao dos demais envolvidos – como instituições financeiras que concedem financiamento para a realização de determinado empreendimento, por exemplo14.

Assim, se eventual ordem de bloqueio lançada no sistema BACENJUD atinge conta bancária vinculada a patrimônio de afetação, por exemplo (porque a ordem pode ser lançada apenas com os 8 dígitos da raiz do CNPJ, conforme regulamentação vigente), de rigor seja reconhecida a impenhorabilidade de tais valores - desde que demonstrada, obviamente, a efetiva constituição do patrimônio de afetação, com plena observância de todos os requisitos legais exigidos.

É isto, inclusive, o que estabelece o art. 833, XII do Código de Processo Civil de 2015, que inclui no rol legal de impenhorabilidades "os créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias, sob regime de incorporação imobiliária, vinculados à execução da obra".

Com base nisso, há que se concluir pelo evidente equívoco de decisão judicial que, com base na regra de solidariedade prevista no CDC, autoriza que eventual condenação recaia sobre patrimônio de afetação devidamente constituído15.

Em última instância, o reconhecimento da solidariedade em tais situações, atingindo o patrimônio de afetação devidamente constituído, causa insegurança jurídica e prejudica outros consumidores - os adquirentes de unidades do empreendimento para o qual houve a adoção do regime de afetação -, sem falar nos demais atores envolvidos.

Vale dizer: a proteção do patrimônio de afetação em tais situações preserva não só interesses particulares da pessoa jurídica, mas da própria coletividade – seja em virtude da segurança jurídica, seja porque preserva a massa de adquirentes de unidades do empreendimento cujo patrimônio foi afetado.

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1 Xavier, Luciana Pedroso. As teorias do patrimônio e o patrimônio de afetação na incorporação imobiliária. Dissertação (Mestrado em Direito) - Setor de Ciências Jurídicas - Programa de Pós-Graduação em Direito - Universidade Federal do Paraná, Curitiba, 2011. Acesso em 13 de fevereiro de 2019.

2 Xavier, Luciana Pedroso, cit.

3 PETRECHEN, Lígia Caram. O patrimônio de afetação e a sociedade de propósito específico nas incorporações imobiliárias. Monografia (MBA em Real Estate – Economia Setorial e Mercados) – Escola Politécnica – Universidade de São Paulo, São Paulo, 2016.

4 Cumpre anotar a intensa controvérsia acerca da preservação do patrimônio de afetação no caso de recuperação judicial da empresa, já que a lei é omissa neste particular.

5 Mais recentemente, a lei 13.786 de 2018, conhecida como Lei dos Distratos, que disciplina "a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano", prevê ao incorporador possibilidade de retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo adquirente que desiste do negócio no caso de empreendimento submetido ao regime de afetação. Naqueles casos em que não há a constituição de patrimônio de afetação, a retenção máxima autorizada pelo novel diploma legislativo é de 25% (vinte e cinco por cento). Além disso, nos casos em que houve a constituição do patrimônio de afetação a devolução poderá ocorrer em até 30 dias após a expedição do habite-se da obra, ao passo em que naqueles casos em que não houve adoção do regime de afetação a devolução deverá ocorrer em até 180 dias do desfazimento do contrato. Ainda que a finalidade de tais disposições seja proteger o patrimônio de afetação e permitir a conclusão do empreendimento, parece claro que tais condições criam novos atrativos à constituição do patrimônio de afetação.

6 Art. 7° (...). Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.

7 Art. 18. Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com a indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas.

8 Art. 25. É vedada a estipulação contratual de cláusula que impossibilite, exonere ou atenue a obrigação de indenizar prevista nesta e nas seções anteriores. §1° Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores.

9 Art. 28. O juiz poderá desconsiderar a personalidade jurídica da sociedade quando, em detrimento do consumidor, houver abuso de direito, excesso de poder, infração da lei, fato ou ato ilícito ou violação dos estatutos ou contrato social. A desconsideração também será efetivada quando houver falência, estado de insolvência, encerramento ou inatividade da pessoa jurídica provocados por má administração. (...) §5° Também poderá ser desconsiderada a pessoa jurídica sempre que sua personalidade for, de alguma forma, obstáculo ao ressarcimento de prejuízos causados aos consumidores.

10 Art. 28. (...) §3° As sociedades consorciadas são solidariamente responsáveis pelas obrigações decorrentes deste código.

11 Neste sentido, por exemplo, no Tribunal de Justiça de São Paulo:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO – Decisão parcial de mérito que reconheceu solidariedade entre empresas envolvidas no fornecimento de bens imóveis – Pretensão à sua reforma – Inadmissibilidade – Relação de consumo - Condenação solidária prevista no parágrafo único do art. 7º, do CDC – Decisão mantida - AGRAVO DESPROVIDO" (TJSP; Agravo de Instrumento 2176603-35.2016.8.26.0000; Relator (a): Fábio Podestá; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de Sumaré - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 07/12/2016).

Ainda, no mesmo Tribunal: “Compromisso de compra e venda. Ação de indenização. Legitimidade passiva das rés Agre Empreendimentos Imobiliários S/A e PDG Realty S/A Empreendimentos e Participações. Grupo econômico. Inteligência dos arts. 7º, parágrafo único, 12 caput e art. 25, §1º, todos do CDC. [...] Indenização por lucros cessantes devida, independentemente da destinação que seria dada ao imóvel pelos adquirentes. Indevida a condenação das rés ao ressarcimento de alugueres pagos pelos autores e despesas com mudança, sob pena de bis in idem. Inadmissibilidade da condenação das rés ao pagamento da multa contratual prevista para a mora dos adquirentes. Manutenção da correção monetária do saldo devedor no período da mora, substituído o INCC pelo IGP-M a partir da data em que o imóvel deveria ser entregue aos adquirentes, com restituição a eles da diferença apurada em liquidação. Incidência das Súmulas nºs. 159, 160, 161, 162, 163 e 164 do TJSP. Sucumbência recíproca. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO, DESPROVIDO O DAS RÉS” (TJSP; Apelação 0035979-06.2011.8.26.0562; Relator (a): Alexandre Marcondes; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santos - 6ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 05/05/2017).

No mesmo sentido, no TJMG: "EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCIÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PERCENTUAL DE RETENÇÃO/COMPENSATÓRIO - VINTE POR CENTO SOBRE O VALOR DAS PRESTAÇÕES PAGAS - LEGITIMIDADE PASSIVA - CONGLOMERADO EMPRESARIAL [...] As empresas integrantes do grupo econômico a que pertence a responsável pelo lançamento e incorporação do empreendimento imobiliário, com participações e objetivos relacionados, detêm legitimidade passiva para a causa em que se postulam a revisão de cláusula de contrato de compromisso de venda e compra de unidade autônoma e a reparação de danos oriundos do atraso de sua entrega ao comprador, em aplicação da teoria da aparência [...]" (TJMG - Apelação Cível 1.0000.17.026755-3/001, Relator(a): Des.(a) Roberto Vasconcellos , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 08/02/0018, publicação da súmula em 16/02/2018).

12 BOSCARDIN, Ivan Mercadante. Patrimônio de afetação em imóveis na planta. Revista Síntese Direito imobiliário. São Paulo, vol. 1, n. 1, jan./fev. 2011, p. 9-11.

13 Na feliz observação de Lígia Caram Petrechen, a proteção legal assegurada a partir da constituição do patrimônio de afetação serve para “a proteção dos interesses dos adquirentes, sem prejuízo dos créditos vinculados a cada empreendimento, e de suas respectivas unidades imobiliárias, contra os efeitos dos desequilíbrios econômico-financeiros do incorporador e, principalmente, contra a sua insolvência, não eliminando a possibilidade de prejuízo dos adquirentes, mas restringindo o risco ao limitá-los Às obrigações próprias do empreendimento”. E continua: “Assim, cada empreendimento passa a constituir uma esfera patrimonial autônoma e, apesar de continuar dentro do patrimônio geral do incorporador, faz com que os créditos trabalhistas, previdenciários, fiscais e os garantidos por direito real, entre outros, estejam especificamente vinculados ao respectivo empreendimento, de modo que, na eventual falência do incorporador, o empreendimento fia imune aos efeitos das dívidas e obrigações vinculadas a outros negócios do incorporador” (Cit.).

14 No caso da recuperação judicial do Grupo Viver (autos nº. 1103236-83.2016.8.26.0100), por exemplo, o Banco Santander sustentava a impossibilidade de consolidação substancial em relação aos patrimônios de afetação constituídos, requerendo a segregação do patrimônio de afetação do concurso de credores. Sustentou-se, na ocasião, que “Sem a proteção (segregação do patrimônio) que lhe dá sentido, adquirentes e agentes financiadores não terão interesse algum na constituição do patrimônio de afetação, o que afetará inclusive as próprias incorporadoras, que não poderão valer-se dos benefícios tributários previstos na Lei nº 10.931/2004 e terão aumentados os custos dos financiamentos bancários necessários para as obras”. E ainda: O patrimônio de afetação, solução concebida pelo legislador para evitar o que ficou conhecido como “risco Encol”, é solução jurídico - pragmática que atua de duas formas, como fator de redução de riscos de crédito e em prol do adquirente de unidades autônomas a serem construídas. Primeiramente, porque impede que a incorporadora-mãe se valha dos valores e recebíveis de um empreendimento para quitar as dívidas e obrigações de outro, evitando o “efeito dominó” ou o típico procedimento de ‘vender o almoço para comprar o jantar’. Ainda, porque ao incluir no patrimônio de afetação o passivo representado pelo financiamento bancário concedido para a consecução do empreendimento, reduz o risco de frustração do crédito, o que tende a gerar juros mais baixos e, dessa forma, incentivar a aquisição imobiliária”.

15 Foi o que decidiu, por exemplo, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro no julgamento do recurso de apelação nº. 0187507-14.2014.8.19.0001, de cuja ementa se extrai "[...] LEGITIMIDADE PASSIVA DAS RÉS. INTEGRANTES DO MESMO GRUPO ECONÔMICO. SOLIDARIEDADE. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 7º, PARÁGRAFO ÚNICO E 25, § 1º, DO CDC. TEORIA DA APARÊNCIA [...]". Em seu voto, o Desembargador Relator concluiu que não seria admissível "obrigar o contratante de boa-fé a realizar uma verificação aprofundada da personalidade jurídica da sociedade empresária, não procedendo, ainda, a alegação de constituição de 'Patrimônio de Afetação', cabendo possível ação regressiva de uma em face da outra, se for o caso". Com a devida vênia, e com base em tudo quanto exposto neste artigo, conclusões neste sentido certamente não se sustentam e não representam a melhor solução diante da situação submetida ao crivo do Judiciário.

Bruno de Souza Ferreira Ramos é advogado do Fazano & de Lucca Advogados. Bacharel em Direito pela Universidade Federal de Viçosa. Membro da Comissão de Negócios Imobiliários do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM. Pós-graduando em Direito Contratual pela Escola Paulista de Direito.

Fonte: Migalhas Edilícias

CAIXA E BB CORTAM JUROS IMOBILIÁRIOS

A Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil anunciaram ontem redução nas taxas nos juros cobradas em financiamentos imobiliários. As novas taxas terão validade para novos contratos,

A menor taxa de juros cobrada pela Caixa passará agora a ser de 6,75% ao ano, mais a Taxa Referencial (TR) – criada em 1991, ela é um fator de correção monetária de empréstimos, do FGTS e de investimentos. Atualmente, a TR está zerada. Anteriormente, a taxa de juros mínima cobrada pela Caixa era de 7,50% mais a TR. Já a maior taxa, que antes era de 9,50% mais a TR, agora será de 8,50% mais a TR.

Segundo o banco, as novas taxas passam a valer em 6 de novembro. O corte de juros valerá para créditos com saldo devedor atualizado pela TR no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

Essa é a segunda redução de juros anunciada pela Caixa em menos de um mês. Em 8 de outubro, o banco já havia cortado em até 1 ponto porcentual as taxas para financiamentos imobiliários com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo.

Na linha com correção da inflação, a taxa continua entre 2,95% e 4,95% ao ano, mais a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Esses valores não foram alterados nesta semana.

O presidente da Caixa Econômica Federal, Pedro Guimarães, disse que a instituição já realizou 365 mil contratos de financiamento de imóveis em 2019. O presidente do banco garantiu que as novas taxas são sustentáveis. “Há um aumento consistente e recorrente na demanda por crédito imobiliário”, acrescentou. “Perdemos a liderança no crédito imobiliário em 2018, mas dobramos o volume de concessões neste ano e já estamos 25% à frente do segundo banco no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE)”, disse. O SBPE usa recursos da poupança para o financiamento à casa própria.

Clientela - Guimarães negou que as reduções de juros decorrem da perda de clientes para outros bancos, que teriam taxas mais competitivas. Segundo ele, o que pode estar ocorrendo é a portabilidade de créditos antigos, com mais de cinco anos, de quando a Selic (taxa básica de juros) era muito mais alta.

“Ter competição é ótimo e a participação de bancos privados é excelente. E o próprio movimento da Caixa gerou as reduções em curso em outros bancos. Esperamos que os outros bancos também reduzam os juros para abaixo de 7%”, avaliou.

O presidente da Caixa explicou ainda que a taxa de mínima, de 6,75% mais TR, praticamente inviabiliza a faixa 3 do Minha Casa Minha Vida, por já oferecer um custo menor aos tomadores. Guimarães destacou que, mesmo com a redução das taxas de juros atreladas à TR, as linhas corrigidas pelo IPCA continuam com taxas menores. “Mas essas novas linhas baseadas no IPCA têm mais volatilidade nos juros”, completou.

BB - O Banco do Brasil afirmou que as taxas do credito imobiliário variam de acordo com o prazo e o perfil do cliente, e a redução pode chegar até a 0,82 ponto porcentual ao ano. No caso do home equity, linha de crédito em que um imóvel é dado como garantia, a taxa mínima cai de 1,38% ao mês para 1,34%, e a máxima de 1,80% para 1,76% ao mês, informou o BB.

Aplicativo - A Caixa também lançou ontem um aplicativo para celulares de pessoas de baixa renda. O “Caixa tem” também é voltado para beneficiários de programas sociais. Nele, será possível realizar pagamentos de contas, transferências e consultas sociais relacionadas ao FGTS e ao Bolsa Família, entre outros serviços. Segundo a Caixa, com plataforma mais simples e baixo consumo do pacote de dados, o app foi desenvolvido para possibilitar a inclusão financeira e ampliar o acesso aos serviços por pessoas que têm celulares mais simples.

Fonte: ESTADO DE S.PAULO

LOCAÇÃO PARA TEMPORADA E CONDOMÍNIOS: COLOCANDO A BOLA NO CHÃO

A inovação tecnológica e o novo padrão de consumo vêm promovendo transformações socioeconômicas que desafiam o direito. Nesse contexto, há um esforço crescente dos juristas em adequar a aplicação das normas à realidade emergente, conformando-a a interesses públicos mutantes.

Contudo, nem sempre mudanças de escala ou na forma de interagir implicam efetiva alteração na natureza dos negócios. É preciso diferenciar, dentre as situações postas, casos que de fato demandam novas construções jurídicas daqueles em que uma interpretação sistemática da legislação, à luz de precedentes análogos, basta para resolver as controvérsias.

Claramente é do segundo tipo a questão em torno da possibilidade de proibição, pelos condomínios edilícios, da disponibilização das unidades autônomas para estadia temporária e remunerada de terceiros por meio de plataformas digitais – dentre as quais o Airbnb é o principal exemplo. O tema é rico e, em vista da atualidade, merece análise técnica rigorosa.

Em que pese a fragilidade da posição, há quem defenda que a disponibilização temporária de imóveis por plataformas digitais seria suficiente para desvirtuar seu uso residencial. Em função da elevada rotatividade, o negócio supostamente configuraria atividade típica de meios de hospedagem. A interpretação literal do artigo 23 da Lei Geral do Turismo – LGT (Lei 11.771/08) basta para demonstrar o equívoco:

Art. 23. Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de freqüência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária.

A LGT é clara ao dispor que meios de hospedagem caracterizam-se pela prestação de “serviços de hospedagem”. Evidentemente, a mera disponibilização temporária do imóvel para alojamento não envolve prestação de serviço – como se depreende, por analogia, da Súmula Vinculante 31 do STF[1].

Não bastasse a incongruência do raciocínio, é automática a percepção de que a disponibilização remunerada de imóvel residencial para alojamento temporário é manifestação evidente de um tipo de locação, definida expressamente no artigo 48 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991):

Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Ou seja, o negócio jurídico viabilizado por plataformas de oferta de estadia temporária em imóveis residenciais configura locação para temporada. Seja realizada através de plataformas digitais ou de qualquer outro meio, isso não altera a natureza do uso do imóvel. Trata-se de uso residencial típico.

Assim como a locação ordinária, a locação para temporada integra o núcleo do direito do proprietário de livremente dispor de seu imóvel. No caso dos condomínios, é pertinente citar o artigo 1.335 do Código Civil Brasileiro (CCB/02):

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; (...)

Assim, a locação do imóvel para temporada é direito do condômino, decorrente de seu direito de propriedade, previsto no artigo 5º, XXII da Constituição Federal (CF/1988). Sua prática não altera o uso residencial do imóvel, sendo facultada ao proprietário a partir do ato de definição do fim a que as unidades se destinam[2]. Trata-se de decisão restrita à esfera privada do proprietário, na linha do que ensina a melhor doutrina civilista ao tratar da propriedade condominial:

A utilização imediata, a fruição do bem para fins de exploração econômica e a disposição total (alienação) ou parcial (gravação de ônus real) do imóvel constituem decisões restritas à autonomia privada do proprietário [...][3]

Assentado que os condôminos não dependem, a priori, de qualquer condição ou requisito para locar suas unidades, a segunda questão que se coloca é se a convenção do condomínio pode restringir esse direito, controvérsia que vem sendo analisada pelas instâncias judiciais do país.

A nosso ver, proibir os condôminos de locarem seus imóveis à temporada implicaria uma restrição excessiva ao seu direito de propriedade, contrariando a CF/88 e a legislação civil. Como esclarece o parágrafo único do artigo 2.035 do CCB/02 “nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública”. Nesse caso, a disposição da convenção de proibir uma espécie de locação acarretaria esvaziamento econômico do bem[4], afetando indevidamente seu valor de troca.

A vedação ou imposição de limites excessivos ao direito do condômino de locar sua unidade é, portanto, contrária ao ordenamento. Assim vem se posicionando grande parte dos Tribunais, como exemplifica decisão recente do STJ:

[...] AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA. LOCAÇÃO POR PRAZO INFERIOR A 30 (TRINTA) DIAS. OMISSÃO DO TRIBUNAL ESTADUAL QUANTO AO CUMPRIMENTO DO REGIMENTO INTERNO E DA CONVENÇÃO COLETIVA, QUE FAZEM LEI ENTRE OS CONDÔMINOS, OS QUAIS NÃO SE OPÕEM A NORMA LEGAL. QUESTÃO OPORTUNAMENTE SUSCITADA. […] In casu, verifico que a utilização dos apartamentos para locação por temporada é uma prática corriqueira e legal, inclusive com previsão no artigo 48 da Lei 8.145/91. (…) o Código Civil assegura aos proprietários o direito de gozar de seus bens. Igualmente, a lei de locações determina que os aluguéis temporários possuem prazo máximo de noventa dias (art. 48). Diante dessas circunstâncias, convém perceber que a norma regimental encontra-se em expresso descompasso com a legislação, pois ao estabelecer apenas um prazo máximo para os alugueis por temporada, a norma, a contrario sensu, autoriza tal instituto por qualquer prazo inferior a este. É evidente o silêncio eloquente do legislador, pois poderia ter estabelecido prazo mínimo, mas contentou-se em apenas ditar o prazo máximo para essa modalidade de contrato.” (…) Desta maneira, não há nenhuma ilegalidade o fato da autora/agravada promover a locação do seu apartamento a pessoas estranhas ao condomínio por curto período de tempo. (...) [STJ – AREsp: 1174291 SE 2017/0240403-5, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJ 24/11/17]

Se muito, seria possível cogitar-se que, com eventual mudança da destinação do edifício, pudesse haver a restrição à celebração desse tipo de negócio pelos condôminos. Contudo, como dispõe o artigo 1.351 do CCB/02, mudança dessa ordem depende de aprovação unânime dos condôminos.[5] Assim, a discussão perde muito do sentido, já que, se todos concordam em não realizá-la, não haveria razão prática para proibi-la, a não ser em antecipação a controvérsias futuras.

Assim se posicionou recentemente o TJSP, conforme ilustram trechos do voto do Desembargador Morais Pucci, que conduziu decisão unânime:

“[...] a simples locação da unidade autônoma por curtos períodos não caracteriza hospedagem e nem mesmo desvirtua a destinação exclusivamente residencial do condomínio.”

“A proibição efetuada pelo condomínio de locação por temporada das unidades autônomas restringe os direitos dos condôminos, em especial o de gozar do imóvel e, para tanto, a convenção do condomínio exige aprovação em assembleia por unanimidade [...]”

“[...] não havendo unanimidade entre os condôminos, o que é exigência de sua própria convenção condominial, deve-se, pois, considerar nula a tentativa de alteração da convenção para proibir a locação por temporada (...).” (TJ-SP; Apelação Cível nº 1124567-87.2017.8.26.0100 da Comarca de São Paulo; Relator: Morais Pucci)

Fica evidente que a realidade fática mudou, mas, nesse caso, o direito vigente segue dando conta de seu regramento. Alguém perguntará: sendo a prática de locação para temporada um direito do condômino, algo pode ser feito, preventiva ou reativamente, em relação a condôminos que abusem desse direito? A resposta é sim, diversas medidas podem ser adotadas, tanto para prevenir como para remediar situações assim.

De fato, há preocupações legítimas dos condomínios em relação a possíveis problemas gerados pela rotatividade acentuada de locatários. A principal é a eventual negligência em relação às normas de segurança, sossego, salubridade e boa convivência, em afronta aos deveres previstos no artigo 1.336, IV do CCB/02.

Preventivamente, o caminho natural é incluir, na convenção ou no regimento do condomínio, normas que mitiguem sua ocorrência. Exemplos concretos são: exigir que o locador para temporada informe, com certa antecedência, dados básicos sobre os inquilinos e o período da locação; ou que tome dos inquilinos a anuência em relação a regras condominiais. Vale lembrar que o direito do condômino não pode ser excessivamente restringido. Não pode o condomínio, por exemplo, proibir que os inquilinos usufruam das áreas comuns.[6]

Se a despeito das previsões houver prejuízo aos demais condôminos, também há alternativas jurídicas de defesa do direito de vizinhança. O próprio CCB/02 prevê a aplicação de severas multas ao condômino que reiteradamente descumpre seus deveres. No limite, o reiterado comportamento antissocial pode acarretar multa correspondente ao décuplo do valor da contribuição para as despesas condominiais (art. 1.337). Seja por transtornos decorrentes de locação ou de qualquer outra prática, observados os requisitos legais, os condomínios têm instrumentos para coibir o comportamento nocivo de certos condôminos.

Conclusão

Nem todos os desdobramentos das inovações tecnológicas demandam formulações jurídicas novas. O exemplo da locação para temporada, alçada a outro patamar a partir das plataformas digitais, ilustra que há situações em que a interpretação do direito posto é suficiente para resolver as controvérsias e respalda a adoção de alternativas frente a situações indesejadas.

Como se viu, a locação para temporada não altera a natureza residencial do uso do imóvel, sendo a faculdade de celebrá-la um desdobramento do direito de propriedade dos condôminos. Sua vedação só é permitida diante de decisão unânime dos condôminos, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil. Isso não significa, de outro lado, que os condomínios não possam adotar providências preventivas e reativas em relação a possíveis abusos desse direito.

_________________________

[1] Eis o teor da Súmula Vinculante 31, editada pelo STF: “É inconstitucional a incidência do imposto sobre serviços de qualquer natureza - ISS sobre operações de locação de bens móveis.”

[2] Prevê o CCB/02: “Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva (...); II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade (...); III - o fim a que as unidades se destinam.”

[3] FARIAS, Cristiano Chaves de. Manual de Direito Civil – Volume único / Cristiano Chaves de Farias, Felipe Braga Netto, Nelson Rosenvald – Salvador: Ed. JusPodivm, 2017, p. 1537.

[4] Como afirmam Beil e Oliveira: “[...] restringir o direito à locação do bem impõe ao proprietário uma limitação severa ao direito de propriedade, a qual inclusive lhe acarreta ônus pouco razoáveis em termos econômicos.” (BEIL, Eduardo; OLIVEIRA, Álvaro Borges de. A limitação ao direito de propriedade nos condomínios edilícios e sua função social. Âmbito Jurídico, Rio Grande, 35, 01/12/2006.

[5] Dispõe o art. 1.351 do CCB/02: “Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.”

[6] Vide art. 1.339 do CCB/02: “[o]s direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias”.

Vinicius Marques de Carvalho é professor de Direito Comercial da Universidade de São Paulo e Sócio de VMCA; foi Presidente do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade).

Revista Consultor Jurídico

DA ARREMATAÇÃO COM INEXISTÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO DO TÍTULO

I – O ENTENDIMENTO DO STJ NA MATÉRIA

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que arrematantes de imóvel em hasta pública têm direito à propriedade, mesmo com a existência de prévio contrato de compra e venda do bem entre outras pessoas, porém não registrado em cartório imobiliário. Ao modificar o entendimento de segundo grau, a turma reconheceu que, até o seu regular registro no órgão competente, o ajuste particular gera obrigação apenas entre as partes envolvidas.

A notícia é observada no site do STJ, datado de 13 de novembro do corrente ano.

Segundo a relatora do processo, ministra Nancy Andrighi, a obrigação perante terceiros (erga omnes) só ocorre com o registro imobiliário do título, o que foi feito apenas pelos arrematantes. “Sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial pela lei ao negócio realizado, não se pode admitir que o título seja oponível ao terceiro de boa-fé que arremata judicialmente o imóvel e promove, nos estritos termos da lei, o registro da carta de arrematação”, elucidou.

Coube à Terceira Turma decidir, em recurso especial, qual direito deve prevalecer: o direito pessoal dos supostos adquirentes do imóvel, fundado em promessa de compra e venda celebrada por instrumento particular com os anteriores promitentes compradores do imóvel, sem anotação no registro imobiliário; ou o direito de propriedade dos arrematantes do imóvel em hasta pública judicial, e que promoveram o registro da carta de arrematação no cartório imobiliário.

Seguindo o voto da relatora, o colegiado entendeu que o direito a prevalecer é o dos arrematantes, visto que “a propriedade do bem imóvel só é transferida com o respectivo registro do título no cartório imobiliário competente”.

A ministra disse que sua decisão não se opõe à Súmula 84/STJ, que apenas consolida a tese de que o registro imobiliário do título não é requisito para a oposição de embargos de terceiro.

Ainda de acordo com a ministra relatora, apesar de não ser requisito para oposição dos embargos de terceiro, o registro do título “é imprescindível para a sua oponibilidade em face de terceiro que pretenda sobre o imóvel direito juridicamente incompatível com a pretensão aquisitiva do promitente comprador”.

II – A ARREMATAÇÃO

A arrematação é a transferência forçada dos bens penhorados comumente em hasta púbica, que é a solenidade utilizada pelo Estado para concretizar a expropriação, na sistemática da execução.

Com a assinatura do auto de arrematação pelo juiz, pelo escrivão, pelo arrematante e pelo porteiro ou leiloeiro, a alienação judicial considera-se perfeita, acabada e irretratável.

A arrematação não é ato contratual, é ato processual de transferência coativa, daí a sua irretratabilidade, como revelou Enrico Tulio Liebman(Processo de execução, 1968, pág. 118).

Também não é sentença, de maneira que não pode ser objeto de recurso e nem de ação rescisória. Enseja, porém, embargos de devedor e de terceiros, nos casos determinados na lei processual.

A arrematação é título de domínio em sentido material, do arrematante sobre os bens adquiridos na hasta pública. o auto de arrematação funciona como um título em sentido formal.

A transferência da coisa imóvel arrematada aperfeiçoa-se com a expedição da carta de arrematação que se destina à transcrição no Registro de Imóveis.

Mas pode haver a evicção, que consiste na perda total ou parcial da coisa em virtude de sentença que a garantia a alguém que a ela tenha direito anterior.

A arrematação não é um contrato, mas uma desapropriação, de sorte que não se pode falar em responsabilidade contratual, como se apresenta a garantia da evicção.

Mas embora não haja compra e venda na arrematação, o executado responde pela evicção, porque se o seu patrimônio é garantia comum de todos os credores, seria injusto, caso o bem arrematado não lhe pertencesse, fosse o arrematante obrigado a arcar com todo o peso de execução, beneficiando os credores com enriquecimento injustificado porque obtido à custa de algo que não era devido.

O primeiro responsável pela reparação do prejuízo do arrematante é o executado e, subsidiariamente, o credor. É inegável do direito do arrematante de reaver o que pagou sem causa.

III - O ACORDO DE VONTADES E A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DA COISA IMÓVEL

Aponto algumas partes importantes do voto.

Consoante destacou Fabrício Zamprogna Matiello: No direito brasileiro, o simples acordo de vontades não gera a transferência da propriedade. A esse ato deve seguir-se o do registro do título junto ao cartório competente, no caso de imóveis, ou a tradição, na hipótese de coisas móveis. Portanto, o contrato é apenas uma das etapas da operação, que, concluída mediante a traditio ou o inscrever do título, culmina com a translação dominial da coisa, que passa do alienante para o adquirente. (...) Antes do registro do título assim concebido, gera-se unicamente direito pessoal ou obrigacional entre as partes que o firmaram; somente com a efetivação do registro é que surgirá o direito real, ou seja, o poder do adquirente sobre a coisa e a consequente oponibilidade era omnes, colocando no polo passivo da relação jurídica todos os demais indivíduos, em universalidade abstrata (Código civil comentado: Lei n. 10.406, de 10.01.2002 – 7 ed. São Paulo: LTr, 2017, p. 641) (grifos acrescentados).

Realmente, antes de o registro imobiliário do título, há apenas direito pessoal ou obrigacional entre as partes que o firmaram, de modo que, consequentemente, com a efetivação do registro, cria-se um direito oponível perante terceiros (efeito erga omnes) com relação à transferência do domínio do imóvel. Nesse sentido, pode-se citar julgado proferido por esta Corte: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. EXECUÇÃO. ARREMATAÇÃO DE BEM IMÓVEL LOCADO. DIREITO À PERCEPÇÃO DOS ALUGUÉIS. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. FORMALIZAÇÃO DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. AUSÊNCIA DO REGISTRO IMOBILIÁRIO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO. FRUTOS DO BEM ARREMATADO. DIREITO DO ARREMATANTE. (CPC, ART. 694; CC/1916, ARTS. 530, I, e 533). RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Assim como sucede nas operações de venda e compra de imóvel, desde a celebração do respectivo contrato, normalmente por escritura pública, a transferência do domínio e posse sobre o bem já se opera entre transmitente e adquirente. O registro posterior do contrato no registro imobiliário, com a transferência da propriedade sobre o imóvel, é requisito de validade perante terceiros (efeito erga omnes), mas não entre os próprios contratantes, já obrigados desde a celebração do negócio. Ante terceiros é que somente com o registro imobiliário se tem como transmitida a propriedade do imóvel, aperfeiçoando-se, em face de pessoas estranhas à relação contratual originária, a transferência de domínio de imóvel. (...) 5. Recurso especial desprovido (REsp 698.234/MT, 4ª Turma, DJe de 30/04/2014) (grifos acrescentados).

Cita-se precedente da 3ª Turma que, em situação em que houve a penhora de bem imóvel objeto de cessão de direitos – cessão esta que não cumpriu o requisito do registro, na forma exigida pelo art. 1.245 do CC/02 – acabou por concluir pela ausência de transferência da propriedade e pela manutenção da penhora, uma vez que a cessão não seria oponível erga omnes. O acórdão foi assim ementado: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. PENHORA. BEM IMÓVEL OBJETO DE CESSÃO DE DIREITO À MEAÇÃO. AUSÊNCIA DE REGISTRO NA FORMA EXIGIDA PELO ART. 1.245 DO CÓDIGO CIVIL. PROPRIEDADE NÃO TRANSFERIDA. POSSIBILIDADE DA CONSTRIÇÃO. (...) II.- A transferência da propriedade do bem imóvel entre vivos dá-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, permanecendo o alienante na condição de proprietário do bem enquanto não for efetuado o registro. III.- No caso, muito embora a cessão de direitos tenha sido celebrada em cartório, por meio Escritura Pública de Cessão de Direitos de Meação, trata-se de negócio jurídico de natureza obrigacional e que, portanto, só produz efeito entre as partes que o celebraram, não sendo oponível erga omnes, antes de efetuado o registro do título translativo no Registro de Imóveis, de modo que, mantida a penhora, realizada contra aquele em cujo nome transcrito o imóvel. IV.- Recurso Especial conhecido e provido (REsp 788.258/RS, 3ª Turma, DJe de 10/12/2009).

Destacou o acórdão que o raciocínio adrede construído não vai de encontro à mencionada Súmula, pois implica apenas em consolidar a tese de que o registro imobiliário do título não é requisito para a oposição de embargos de terceiro, mas é imprescindível para a sua oponibilidade em face do terceiro que pretenda sobre o imóvel direito juridicamente incompatível com a pretensão aquisitiva do promitente comprador (REsp 25.550/RJ, 4ª Turma, DJ de 17/12/1992)

O Código Civil Alemão de 1896 instituiu uma sistemática para a transferência do domínio baseada na inscrição do contrato no registro do imóvel, ato precedido da depuração do título em processo sumário, que corre perante os juízes do registro imobiliário. No sistema jurídico alemão de propriedade imobiliária a sua base é o cadastro de toda a propriedade imóvel. Sem a adoção de livros fundiários rigorosamente escriturados não seria possível estabelecer tal técnica.

A transcrição no registro decorre de um acordo formal de transmissão, que se erige, então, sem convenção jurídico-real e resulta de declaração de vontade dos interessados especificamente à transcrição. Feito o registro com a observação das normas do direito imobiliário formal que estatui rito próprio e somente se efetua em decorrência de ato judicial que retira do título vícios, a transcrição assume a natureza de negócio jurídico abstrato, valendo por si mesma independente do negócio jurídico causal anterior. Assim, promovido o registro nos livros fundiários, a transmissão se desprende do negócio jurídico subjacente (compra e venda, doação etc), para valer como negócio jurídico translativo da propriedade imóvel. Adquire, assim, uma força probante de presunção iuris et de iure de propriedade. Dono é aquele que tem a propriedade registrada em seu nome.

Pelo sistema germânico, a transcrição opera a transmissão e faz prova plena da propriedade que se presume na titularidade daquele em cujo nome o registro está.No Brasil, com o Código Civil de 1916 e ainda com o Código Civil de 2002, as coisas se passam de forma diversa.

No Brasil, o contrato não opera a transferência do domínio. Geralmente tão somente um direito de crédito, que é chamado de direito pessoal. Somente o registro no Registro de imóveis para a transferência da coisa imóvel cria o direito real. É a transcrição do instrumento no cartório de registro da sede do imóvel que opera a aquisição da propriedade.

Mas, no Brasil, na sistemática pátria, o registro não tem a natureza de negócio jurídico abstrato, mas causal. É um ato jurídico causal, somente porque opera a transferência da propriedade dentro das forças e, sob condição de validade formal e material do título. Seu pressuposto fático será, portanto, um título hábil a operar a transferência, cabendo ao Oficial do Registro a função de proceder a um exame, podendo levantar ao juiz competente dúvidas, num procedimento de jurisdição voluntária, que tiver, seja quando a capacidade das partes ou a qualquer requisito formal do negócio jurídico de transmissão ou outro elemento que lhe parece faltar para que esse direito se repute escorreito.

Mister que se lembre que, uma vez efetuada a transcrição, ou a inscrição de título constitutivo de algum outro direito diverso da propriedade, presume-se pertencer o direito real à pessoa em cujo nome se transcreveu ou se inscreveu. A propriedade se considera adquirida na data da apresentação do título a registro, observando-se lapso de tempo entre a prenotação do protocolo e o registro.

A presunção que aqui se fala é iuris tantum.

A transcrição é causa determinante da aquisição da propriedade imóvel, como, ainda, não se infirma o registro da autoridade do seu oficial, que deverá vir de sentença.Há o princípio da publicidade, de tal forma que é pelo registro que qualquer pessoal toma conhecimento das especificidades do imóvel e do negócio, como ensinou Caio Mário a Silva Pereira (Instituições de direito civil). Nos direitos reais de garantia, como a hipoteca, essa publicidade é ainda exigida.

Outro princípio a se ter em conta é o da legalidade através do qual, se o oficial efetuou a transcrição ou inscrição, foi porque nenhuma irregularidade encontrou. Nas palavras de Darcy Bessone (Da compra e venda. 2º edição, pág. 43), “a esse de que a compra e venda brasileira é produtiva tão-somente da obrigação de transferir o domínio significa que o objeto do acordo de vontades é a criação dessa obrigação, e não a própria transferência do domínio”.

Prossegue Darcy Bessone, que isso compreende-se em direito alemão, porque, nele, como já ficou visto, a compra e venda é estranha ao negócio translativo, que tem por base um outro contrato (o dinglicher Vertrag) abstrato e, pelos efeitos, real. Poder-se-ia compreender tal tese, também, em direito romano, embora a emptio et venditio se referisse à posse, porque os romanos praticavam modos de a adquirir (mancipatio, in iure cessio e traditio) de natureza contratual embora não a percebessem.

Mas como disse Darcy Besssone (obra citada), entre nós, não se pode aceitar a aludida tese, por ser certo que não dispomos de um segundo acordo de vontades, de um segundo contrato, integrativo do negócio, (não sobre a obrigação de transferi-lo) está na compra e venda, ou não está em parte alguma, não existe.

Passamos, então, a melhor compreender essa questão diabólica.

Como ainda acentuou Darcy Bessone, “é certo, todavia, que tal acordo insere-se na compra e venda. Para chegar-se a essa conclusão, assume importância decisiva o art. 134 do Código Civil que expressamente menciona que “contratos constitutivos ou translativo de direitos reais”, incluindo-se, entre estes, a compra e venda. No n. 23, mostramos que essa disposição recebe complementação de outros preceitos do Código Civil, como os arts. 530, I, 531, 676,856,I, 857,858,860, parágrafo único, 862 etc)”. Faço essas ponderações, lembrando que os artigos se referem ainda ao Código Civil revogado.

Disse então, Darcy Bessone que “o direito brasileiro aproxima-se do francês e do italiano, que consideram a compra e venda como um acordo de vontade sobre a própria transferência do domínio, não sobre a obrigação de transferi-lo”. Mas o que se tem é que “aproximando-se, não se identifica cm eles, entretanto, porque, aqui, o registro no Registro Imobiliário, em relação aos bens imóveis e a tradição, quanto aos bens móveis, são, ao contrário, do que ocorre na França e na Itália, atos integradores do negócio translativo.”

Sob esse aspecto, o nosso direito filia-se ao direito germânico.

Mas, também não se identifica com este, porque, no direito alemão, o acordo de vontades sobre a transferência do domínio, embora seja essencial, não se estabelece na compra e venda, que é simplesmente obrigacional e encerra autêntica promessa de alienar, mas, sim, em um segundo contrato, real pelos efeitos translativos que suscita.

O registro do direito real sobre o imóvel, indicando quem é o seu proprietário, atendeu a se o oficial do registro efetuou a transcrição ou inscrição. Se o fez, não encontrou qualquer irregularidade intrínseca ou extrínseca.

Rogério Tadeu Romano - Procurador Regional da República aposentado. Professor de Processo Penal e Direito Penal. Advogado.

Fonte: Artigos Jus Navigandi

VÍCIOS OCULTOS E RESPONSABILIZAÇÃO NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

A locação de imóveis envolve uma série de obrigações e particularidades, em razão da qual, para harmonizar os interesses e, de fato, resolver as suas questões, estabeleceu-se a lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, nela determinados os deveres às partes, nos artigos 22 e 23, o que deve ser observado, do começo ao fim da locação, como, no caso do locador: “I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; [..]”; e para o locatário: “II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;[...]”. São regras basilares, indispensáveis para a regularidade da locação. Inclusive, cabe acentuar que tal relação é regida pela cláusula geral da boa-fé objetiva, e seus deveres anexos, a cooperação, a lealdade e a confiança, seja na fase das tratativas como na pós-contratual. 

No caso em análise, da responsabilização decorrente de vícios ocultos no imóvel locado, porventura deixados pelo inquilino anterior, é preciso compreender, também, os conceitos e as normas jurídicos que levam à responsabilização civil.

Entende-se que o agente que realizar a obra, estando caracterizado o vício provocado por este, o que se pode definir como ato ilícito danoso, deverá repará-lo. E a reparação, portanto, em âmbito cível, se dá por indenização, com o montante adequado a restaurar o bem ao status quo ante, e, por conseguinte, tentar atenuar os prejuízos psicofísicos causados ao lesado, compreendendo-se aí a esfera extrapatrimonial. Poderá haver, se for a hipótese, reparação por danos moral e material. São estes os artigos respectivos, do Código Civil brasileiro:

“Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.

“Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes”.

“Art. 927. Aquele que, por ato ilícito ( arts. 186 e 187 ), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem”.

A jurisprudência e a doutrina pátria convergem nesse sentido, de certificar que, exposto o vício à lume, haverá responsabilização do agente que provocou o dano ou deixou de ter o cuidado necessário. Há, pois, de modo análogo, entendimentos atinentes a isso, como no artigo jurídico “Construtora e Caixa respondem por vícios ocultos em imóvel, decide TRF-3”. Vejamos:

“Construtora tem responsabilidade por vícios ocultos no imóvel quando comete erros de projeto ou usa materiais inadequados. Da mesma forma, a Caixa Econômica Federal responde por não vistoriar o imóvel.

Assim entendeu a 1ª Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (SP e MS) ao condenar a construtora Calio e Rossi Engenharia e a Caixa Econômica Federal a indenizarem, em R$ 24 mil, cada morador do loteamento Jardim Bom Retiro, em Monte Alto (SP).

Por unanimidade, a turma entendeu que não seria razoável ‘que os riscos do empreendimento e os prejuízos pelos danos apontados, oriundos de vícios de construção, fossem suportados exclusivamente pelos consumidores, notadamente quando, ademais, não deram causa, por qualquer ação ou omissão, à deterioração do imóvel’”.

“Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE LOCAÇÃO CUMULADA COM AFASTAMENTO DE MULTA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRÉ IMOBILIÁRIA, POR AUSÊNCIA DE QUALQUER ADMINÍCULO DE PROVA ACERCA DE EVENTUAL NEGLIGÊNCIA E POR SER MERA MANDATÁRIA DO LOCADOR. SENTENÇA MANTIDA NO PONTO ESPECÍFICO. VÍCIOS OCULTOS DO IMÓVEL COMPROVADOS, DE MODO A AFASTAR A MULTA CONTRATUAL PACTUADA. PLEITO INDENIZATÓRIO MATERIAL CARENTE DE PROVA. INDENIZAÇÃO EXTRAPATRIMONIAL DEVIDA, ANTE À SITUAÇÃO VIVENCIADA. SENTENÇA PARCIALMENTE MODIFICADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.(Apelação Cível, 70080628894, décima sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Deborah Coleto Assumpção de Moraes, Julgado em: 16/5/19)”.

Diz-se, deste modo, que o locador deve entregar o imóvel apto à sua finalidade precípua, a locação, não podendo embaraçá-la1. Se, de uma locação anterior, não sabe da existência de um vício, porque mal feito pelo inquilino anterior, aí poderá conter os danos, para evitar a progressão e pelo dever de mitigar o próprio prejuízo, coadunando com o princípio da boa-fé objetiva2, e depois, regressivamente, cobrar do seu causador, com a devida comprovação. E isso não exime o locatário atual de providenciar, também, qualquer reparo emergencial e passar os custos, devidamente combinados, ao locador, justamente para evitar a sua progressão. 

O dever maior do inquilino, além de honrar com a contraprestação do aluguel, acolhendo os deveres anexos da cooperação e da lealdade contratual, é zelar pelo bem locado, de maneira que precisa informar ao locador sobre provável dano iminente ou existente. Em contrapartida, é dever do locador providenciar, antes de uma nova locação, vistoria e os reparos respectivos, e, se possível, ao constatá-los, realizar de imediato os ajustes e buscar ser indenizado pelo causador do dano.

___________ 

1 “Ementa: LOCAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. INCÊNDIO NO IMÓVEL ALUGADO. VÍCIO-OCULTO. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. ART. 22 DA LEI 8.245/91. Constatado pelo Laudo Pericial que a causa do incêndio foi à fiação elétrica situada no desvão do telhado sobre o forro de madeira do imóvel, vício-oculto de difícil verificação no momento da locação e ocorrido no seu curso, a responsabilidade pelos danos sofridos no mesmo e bens móveis da autora é da locadora-requerida que não entregou o imóvel em condições de uso, na forma do art. 22 da lei 8.245/91. RECURSO DESPROVIDO.(Apelação Cível, 70011474061, décima quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ricardo Raupp Ruschel, Julgado em: 18/5/05)”. 

2 “Portanto, compreendido que o art. 422 do Código Civil impõe aos contratantes o dever de agir em conformidade com a boa-fé, implicando não apenas a observância de certos deveres de conduta, dentre eles os da cooperação e de proteção ao outro contratante, mas mesmo a limitação no exercício de seus direitos individuais, bem como que esses deveres anexos de conduta produzem efeitos mesmo após o encerramento do contrato, seja pelo seu adimplemento, seja pela resolução decorrente de inadimplemento, passa a ser possível examinar se a mitigação de danos, enquanto um ônus imposto ao credor da indenização decorrente do inadimplemento do contrato, seria uma leitura possível do princípio da boa-fé objetiva. A resposta, acredita-se, é positiva: a mitigação de danos é em tudo compatível com o princípio da boa-fé”. (CARVALHO, 2014, p. 159).

___________ 

Brasil. Lei do inquilinato, de 8.245, de 18 de outubro de 1991. Disponível em: clique aqui. Acesso em: 10/10/19.

Brasil. Código Civil. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: clique aqui. Acesso em: 10/10/19. 

CARVALHO, Beatriz Veiga. O “Dever de Mitigar Danos” na Responsabilidade Contratual: A Perspectiva do Direito brasileiro. Dissertação apresentada à faculdade de Direito da Universidade de São Paulo. São Paulo, 2014. 

Construtora e Caixa respondem por vícios ocultos em imóvel, decide TRF-3.

Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. Apelação Cível, 70011474061, décima quinta Câmara Cível, relator: Ricardo Raupp Ruschel, julgado em: 18/5/05. 

Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. Apelação Cível, 70080628894, décima sexta Câmara Cível, relator: Deborah Coleto Assumpção de Moraes, julgado em: 16/5/19.

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Adriano Barreto Espíndola Santos é doutorando em Direito Privado, mestre em Direito Civil, especialista em Direito Civil e em Direito Público. Graduado em Direito pela universidade de Fortaleza.

Fonte: Migalhas de Peso

DIVULGAÇÃO: CURSO IBAPE / SP - VISTORIA PARA RECEBIMENTO E ENTREGA DE OBRAS

Maiores informações: https://ibape.ecommerceflex.com.br/curso_detalhado.php?id=164
Fonte: Diego Ramos - Assessor do IBAPE-SP

REURB EM "IMÓVEL RURAL" É POSSÍVEL?

A Regularização Fundiária Urbana – REURB – é um tema muito recente, que veio à tona com a conversão da Medida Provisória nº 759/2016 na Lei nº 13.465/17.

Esta lei não só simplificou o procedimento da regularização fundiária urbana (trazendo algumas alterações à Lei nº 11.977/09), com a REURB, como também trouxe várias modificações relevantes no Direito Imobiliário.

Não obstante os diversos institutos e a riqueza de detalhes da lei, atenta-se, mais uma vez, para a questão da Reurb. Sobretudo no que tange a regularização de imóveis rurais. Diante disso, pergunta-se: seria possível a aplicação da Reurb em imóveis rurais?

E para tratar desta questão, como de praxe, passa-se ao estudo através de tópicos, que serão vistos a seguir.

I – O que afinal é a REURB?

A título introdutório, é preciso explicar melhor do que se trata a REURB. Pois bem, a sigla indica Regularização Fundiária Urbana. Mas o que seria isso?

Basicamente, a Reurb é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. Trata-se de uma política pública que tem como finalidade regularizar núcleos informais.

Assim, grosso modo, havendo núcleo urbano informal (exemplo, loteamentos irregulares), caso se encaixem nos critérios da lei, é possível sua regularização através de um procedimento extrajudicial.

De forma que, dentre os objetivos da Reurb, evidencia-se aquele de identificar os núcleos urbanos informais que devam ser regularizados, organizá-los e assessorar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior.

II – Quais os tipos de REURB?

A lei trouxe dois tipos de Reurb, quais sejam:

REURB-S: Reurb de interesse social. Aqui são incluídas as ocupações por pessoas de baixa renda, com finalidade residencial, que receberão gratuitamente o registro do imóvel e toda a infraestrutura básica por conta do Poder Público.

REURB-E: Reurb de interesse específico. Neste caso, o particular deverá custear toda a infraestrutura a ser definida no projeto de regularização da região.

Para as famílias de baixa renda, o próprio Município “toca” o projeto, não havendo despesas para essa população.

Nos demais casos, não considerados de baixa renda, o interessado será o responsável pelas despesas com a Reurb. De forma que ele deve arcar com emolumentos de cartório, eventuais despesas com engenheiros para elaboração de projetos técnicos e advogados.

III – Quem pode requerer a REURB?

Segundo a lei, podem requerer a Reurb:

- a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública interna;

- os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;

- os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores;

- a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes;

- o Ministério Público.

Uma vez que a lei visa garantir o direito social à moradia, deve-se entender o rol acima como exemplificativo. De forma que outros interessados, que não os do rol acima, podem requerer a Reurb.

IV – Onde dar entrada na REURB? 

Para iniciar a Reurb é preciso dar entrada junto ao Município. Cada Município vai regulamentar a Reurb, criando uma legislação específica com regras específicas.

Portanto, deve-se dar entrada na Reurb no órgão competente no âmbito Municipal.

V – É possível REURB em imóvel Rural?

Para verificar a possibilidade de aplicação da Reurb a imóveis rurais, é preciso verificar alguns pontos da Lei, vejamos o art. 11, parágrafo 6º:

§ 6º Aplicam-se as disposições desta Lei aos imóveis localizados em área rural, desde que a unidade imobiliária tenha área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei no 5.868, de 12 de dezembro de 1972 .

Da leitura acima, verifica-se que a Reurb se aplica a imóveis localizados em área rural, desde que o módulo rural seja menor que a fração mínima de parcelamento.

Quando a lei fala em “módulo rural”, leia-se o lote. Ou seja, em um loteamento, por exemplo, o lote deve ser menor que essa fração mínima de parcelamento.

Quanto a fração mínima de parcelamento, essa é a menor área em que um imóvel rural pode ser desmembrado num determinado Município. Ou seja, existe uma fração mínima de parcelamento que o imóvel rural deve observar.

Assim, se a unidade imobiliária (o lote) for menor que esta fração, é possível a aplicação da Reurb.

Além disso, o Decreto nº 9.310/18, que regulamentou a Reurb, estabelece o seguinte conceito de núcleo urbano, em seu art. 3º, I:

- assentamento humano, com uso e características urbanas, constituído por unidades imobiliárias com área inferior à fração mínima de parcelamento prevista no art. 8o da Lei no 5.868, de 12 de dezembro de 1972 , independentemente da propriedade do solo, lainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural;

Daí se compreende que núcleos urbanos, ainda que situados em área inscrita como rural, com a unidade imobiliária inferior à fração mínima de parcelamento, é passível de Reurb. Mas observe que este núcleo deve ter uso e características urbanas.

O que seriam essas características urbanas?

A Lei nº 13.465/17, ao tratar da REURB, não indicou o que seriam essas características urbanas. De modo que a lei se contenta em indicar que é possível a REURB em imóveis localizados em área rural, cujo módulo seja inferior a fração, desde que com características urbanas.

O que deixa a cargo do Município a opção por deferir ou não o procedimento da Reurb nesses casos.

No entanto, é possível se utilizar de critérios de outras legislações para se ter um norte sobre o que seriam essas características urbanas.

Sugestão de critérios para considerar o imóvel com características urbanas

Poderíamos utilizar como exemplo as características que devem ter o imóvel para efeitos de cobrança de IPTU (imposto sobre a propriedade territorial e predial urbana), conforme definido pelo Código Tributário Nacional.

Neste caso, para a cobrança do IPTU o imóvel deve ter sua localização em área urbana e ter, no mínimo, duas das seguintes infraestruturas: a) meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais; b) abastecimento de água; c) sistema de esgotos sanitários; d) rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar; e) escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de três quilômetros do imóvel considerado.

Outro critério que poderia ser levado em consideração é aquele da Lei nº 9.636/98 relativa ao patrimônio da União. Naquela legislação, exige-se como condição para alienação de imóveis sob o regime da “enfitêuse” que estejam situados em “área urbana consolidada”, definida como aquela a) inserida no perímetro urbano; b) com sistema viário implantado e vias de circulação pavimentadas; c) organizada em quadras e lotes predominantemente edificados; d) de uso predominantemente urbano; e) com a presença de, no mínimo, três equipamentos de infraestrutura implantados.

É importante, ainda, levar em consideração que são atividades típicas com características urbanas aquelas ligadas à indústria, ao comércio e de serviços.

Existem outros critérios de outras legislações que poderiam ser utilizados para este efeito. Mas a questão pode ser solucionada com uma regulamentação municipal mais precisa. Veja-se a seguir.

Verificado que o lote é menor que a fração mínima de parcelamento e que o imóvel tenha características urbanas, como fica a Reurb?

Caso o imóvel tenha preenchido esses requisitos da Lei nº 13.465/17, o interessado pode dar entrada na Reurb em seu Município.

Quando da análise do procedimento pelo Poder Público Municipal, segundo o art. 30, §2º da Lei nº 13.465/17, o Município poderá deferir (definindo a modalidade da REURB) ou indeferir o procedimento.

É nesse momento que o Município avaliará se o interessado observou todos os princípios e toda a legislação vigentes para dar continuidade na Reurb.

Dentre os princípios a serem observados estão todos aqueles previstos na Lei nº 13.465/17 e no Decreto nº 9.310/18, dentre os quais destaca-se o princípio da eficiência na ocupação do solo:

Art. 2º. Constituem objetivos da Reurb, a serem observados pela União, pelos Estados, pelo Distrito Federal e pelos Municípios:

IX – concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo;

Assim, para efeitos de regularização de assentamentos em zona rural, o poder público deverá fornecer serviços públicos adequados aos moradores, o que exige uma avaliação de viabilidade financeira, para que seja assegurada sua sustentabilidade econômica.

Além disso, a ocupação eficiente do território é objetivo implícito do art. 182, §4º da Constituição Federal, que busca coibir o solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, com vistas à promoção de seu adequado aproveitamento.

Portanto, no momento da análise do procedimento pelo Município, deve-se avaliar cada caso. Tudo, com base no critério de oportunidade e conveniência da Administração Pública.

Uma vez que o Município tome a decisão de deferir a regularização fundiária em área rural, é preciso que se altere o plano diretor, de modo a ampliar o perímetro urbano. Incluindo-se, assim, o assentamento em uma zona de expansão urbana ou de urbanização específica.

Fellipe Duarte - Advocacia e Consultoria Jurídica

Fonte: Blog do Autor