APONTAMENTOS SOBRE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS TOMBADOS

O que é tombamento?

O tombamento é um ato administrativo realizado pelo Poder Público, com o objetivo de preservar para a população, por intermédio da aplicação de legislação específica, bens de valor histórico, cultural, arquitetônico, ambiental e até afetivo. A intenção é impedir que esses bens venham a ser destruídos ou descaracterizados.

O tombamento pode ser promovido pelas esferas federal, estadual ou municipal. O órgão federal é o IPHAN (Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional), sendo que inúmeras outras cidades têm suas superintendências e seus conselhos municipais.

Da avaliação

Procedimentos metodológicos

Os métodos comparativo direto de dados de mercado, involutivo, evolutivo, de custo e de capitalização da renda, podem ser empregados na avaliação de bens dos patrimônios históricos e artísticos. A seleção do método e da abordagem a serem empregados depende da disponibilidade de dados necessários a aplicação de cada um deles.

Importante: Sempre que os bens do patrimônio histórico e artístico revelarem condições de mercado enquanto tais, deve-se preferir o método comparativo de dados de mercado. Neste caso, os dados de mercado devem ter características similares com o imóvel avaliando.

Campos de aplicação

Conforme preconiza a NBR 14.653-7 existem três campos básicos de aplicação da metodologia de avaliação. São eles:

1. Identificação do valor do imóvel do patrimônio histórico e artístico.

2. Identificação dos custos de oportunidade de intervenções sobre o imóvel do patrimônio histórico e artístico.

3. Determinação de prioridades e ações para subsídio da gestão de bens do patrimônio histórico e artístico. 

Na avaliação de imóveis tombados há de se considerar os aspectos de ordem econômica a partir de informações de mercado e, por similitude, através do emprego do Método Comparativo de Dados de Mercado, aferir seu valor.

Porém, para tal, temos que observar valores extrínsecos à construção, integrados ao bem, tais como obras de arte, ou referendar fatos relevantes do mesmo a exemplo de: imóvel ocupado por insigne família, imóvel estigmatizado por alguma tragédia, fatos importantes a ele relacionados, entre outros. A análise desses itens influenciará na valoração da construção e, no caso de itens desvalorativos, contribuirá para a depreciação da mesma.

Normalmente, esses cálculos têm natureza interdisciplinar, são feitos levando-se em consideração os preços correntes de venda de obras de artistas conhecidos e de objetos antigos que podem ser obtidos através de catálogos e sites de leilões de arte, cujos preços servirão de orientação ao avaliador. No caso da apuração de valor de elementos decorativos, podemos quantificá-los levando-se em consideração o custo dos materiais empregados e o tempo e preço da mão-de-obra artesanal que seria necessária na sua confecção.

A ABNT NBR 14.653 parte 7 recomenda que os profissionais designados para fazer a avaliação de bem do patrimônio histórico e artístico, assessore-se de especialistas nas diversas áreas pertinentes.

Há de se considerar também, e quase sempre por analogia aos sistemas construtivos atuais, os valores correspondentes às necessárias obras de restauração para recomposição do imóvel nos moldes do seu tombamento, além de observar-se a área em volta do bem tombado, sujeita a restrições de ocupação e intervenção. 

Na avaliação destes imóveis antigos deve-se também verificar a possibilidade de ampliações legais que venham a aumentar a sua área. Isto, claro, irá valorizar o bem no contexto do mercado analisado, porém exigirá cálculo especial, com estudo pelo método da renda e/ou através de fluxo de caixa. 

No caso de avaliar imóveis antigos que não tenham elementos de mercado para que se possa efetuar a comparação direta de preços, aconselha-se o emprego do método do custo de construção (Evolutivo), devidamente adaptado às condições da obra, executada com os recursos da época, deduzidos os custos dos serviços necessários a recolocar o bem em seu estado de preservação/conservação apropriados e cujo montante apurado deverá ser acrescido do valor de mercado do terreno deste imóvel, cálculo este feito por comparação aos terrenos próximos e compensando-se no resultado o seu verdadeiro aproveitamento em termos de ocupação e de possibilidade de uso em relação ao aproveitamento normal dos terrenos pesquisados.

É desaconselhável o uso da tabela de Ross-Heidecke para atribuição do percentual de depreciação física ou de fatores pré-determinados de obsolescência, devido a idade desses imóveis que transcendem aos séculos.

Há a necessidade de adequação da idade do imóvel e do percentual de sua vida útil na tabela, como também, um aumento quanto a idade padrão constante da tabela do Bureau Internal Renevue, (vide abaixo) a uma configuração de maior longevidade, adotando-se a tipologia do bem por semelhança e/ou aproximação.

APARTAMENTOS	60 anos
BANCOS	70 anos
CASAS DE ALVENARIA	65 anos
CASAS DE MADEIRA	45 anos
HOTÉIS	50 anos
LOJAS	70 anos
TEATROS	50 anos
ARMAZÉNS	75 anos
FÁBRICAS	50 anos
CONST. RURAIS	60 anos
GARAGENS	60 anos
EDIF ESCRITÓRIOS	70 anos
GALPÕES (DEPÓSITOS)	70 anos
SILOS	75 anos

Adotando-se o critério Ross-Heidecke, transformamos os percentuais de vida útil, originalmente tabelados em 100 anos, para 200 ou 300 anos à critério da sensibilidade do avaliador quanto à compreensão global que o mesmo infere do imóvel avaliando. 

Já na tabela de vida útil dos imóveis do Bureau Internal Revenue, adotamos, para que se estabeleça uma equidade de raciocínio e proporcionalidade, o mesmo procedimento.

A observância da ABNT NBR -14.653 parte 7, bem como da política de preservação de bens histórico-culturais e a legislação vigente, a apuração dos custos de obras de reforma e de restauração de imóveis antigos, o emprego do Método Comparativo para venda ou aluguel e o Método Evolutivo, proporciona uma boa aproximação de valor de mercado do imóvel avaliando. O laudo exarado terá como resultado a soma do valor do terreno com o valor das benfeitorias (valor patrimonial); podendo existir, ou não, fator de comercialização aplicável a este tipo de imóvel.

Observe-se que não há uma metodologia pronta a ser seguida. Sempre serão necessárias adequações ou acréscimo de parâmetros e/ou informações que possam torná-la mais segura.

Referências:

- IPHAN – Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional

- ABNT NBR 14.653 parte 7

- O mercado de imóveis histórico-culturais: Ronaldo Foster Vidal, Arquiteto e Perito. Disponível em: http://upav-biblioteca.org/site/wp-content/uploads/2018/02/O-Mercado-de-Im%C3%B3veis-Historico-Culturais_final.pdf

Prof. Marcos Mascarenhas