VENDA DE IMÓVEL EM INVENTÁRIO

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Primeiro é necessário entender, em síntese, o que é um inventário e como funciona.

Inventário é o processo pelo qual se faz todo o levantamento de bens que uma pessoa falecida deixou, bem como todas as dívidas e eventuais direitos.

Temos por possível a figura de dois processos de inventário: judicial e extrajudicial.

Quando há testamento, discordância entre os herdeiros ou quando há algum herdeiro menor, obrigatoriamente o inventário será judicial. Nos casos em que há consenso por completo e não há herdeiro menor, as partes interessadas poderão optar pelo inventário extrajudicial, opção mais célere.

Na prática, levanta-se todo os bens, móveis e imóveis, lista-se todos os herdeiros, possíveis credores e o fisco. De forma simples, somam-se os créditos e subtraem os débitos, o restante será dividido entre os herdeiros, proporcional à sua quota parte.

É de conhecimento de todos que o inventário judicial é extremamente demorado e complicado, situação que motiva muitos herdeiros a vender sua quota parte ou vender em conjunto algum bem individualizado constante no inventário, sobretudo bem imóvel, tema do presente artigo.

É possível a venda de um imóvel no curso do inventário? A resposta é SIM! Mas entenda, não é tão simples assim. Quando alguém falece, automaticamente os bens são transmitidos aos herdeiros, no entanto, a individualização de cada bem por herdeiro somente será definida ao fim do inventário. Ex: X faleceu e deixou os seguintes bens: um imóvel residencial, uma fazenda, dois veículos e aplicações financeiras. Como herdeiros há a figura de sua esposa e dois filhos. Têm-se então que a esposa é dona de 50% de todos os bens e os filhos 25% de todos os bens, ou seja, todos os bens são de todos os herdeiros, isto posto, não é possível a venda individualizada dos bens.

No curso do inventário um dos filhos pretende vender o imóvel residencial, é possível? NÃO, ele somente poderá vender a sua parte no todo (25% dos imóveis) através de um contrato de cessão de direitos hereditários. Enquanto há inventário, não há que se falar em proprietário de bem X ou bem Y, volto a frisar, todos são donos em igual condição, cada um com sua quota parte.

OK, o que é cessão de direitos hereditários? É o contrato pelo qual opera-se a transferência de direitos oriundos de sucessão, enquanto não realizada a partilha que declarará a partição e deferimento dos bens da herança entre os herdeiros.

Vejamos o que dispõe o Código Civil:

Art. 1.793. O direito à sucessão aberta, bem como o quinhão de que disponha o co-herdeiro, pode ser objeto de cessão por escritura pública.

§ 1º Os direitos, conferidos ao herdeiro em conseqüência de substituição ou de direito de acrescer, presumem-se não abrangidos pela cessão feita anteriormente.

§ 2º É ineficaz a cessão, pelo co-herdeiro, de seu direito hereditário sobre qualquer bem da herança considerado singularmente.

§ 3º Ineficaz é a disposição, sem prévia autorização do juiz da sucessão, por qualquer herdeiro, de bem componente do acervo hereditário, pendente a indivisibilidade.

Art. 1.794. O co-herdeiro não poderá ceder a sua quota hereditária a pessoa estranha à sucessão, se outro co-herdeiro a quiser, tanto por tanto.

Têm-se portanto que, é possível dispor de quinhão da herança em processo de inventário através de escritura pública de cessão de direitos hereditários, no todo ou em parte, ressalvado o direito de preferência dos demais co-herdeiros.

Cumpre ressaltar que é possível a venda do direito à sucessão aberta, ou seja, o direito do herdeiro antes mesmo do processo de inventário ser aberto, através da escritura pública de cessão de direitos hereditários.

Mas é possível vender o imóvel residencial no todo ? Sim.

Vejamos o que dispõe o Código de Processo Civil:

Art. 619. Incumbe ainda ao inventariante, ouvidos os interessados e com autorização do juiz:

I - alienar bens de qualquer espécie;

II - transigir em juízo ou fora dele;

III - pagar dívidas do espólio;

IV - fazer as despesas necessárias para a conservação e o melhoramento dos bens do espólio.

Em caso de concordância de todos os herdeiros, o inventariante ira solicitar ao Juiz autorização para a venda de um bem específico que compõe o inventário, em caso positivo, o Juiz expedirá um alvará para tanto. Também será necessário o recolhimento do ITCMD, imposto que incide sobre a transmissão de bens do falecido.

Detalhe importante, é necessário um motivo justo para que o Juiz autorize a venda de um bem antes da partilha. Como exemplo podemos citar a deterioração deste bem, pagamento de dívidas da herança, arcar com os custos gerados pelos bens do falecido, custos processuais e tributários, para atender necessidade urgente dos herdeiros, etc.

Mas se todos os herdeiros concordam com a venda, por que é necessário autorização do Juiz? O inventário também é responsável por custear credores e o fisco, é possível que o falecido tenha deixado mais dívidas que bens, é de responsabilidade do juiz assegurar que os bens atendam a sua finalidade em um inventário. Primeiro paga-se os credores e o fisco, depois os herdeiros.

Cumprido todos os requisitos, possível será que o espólio na figura do inventariante outorgue escritura pública ao comprador do imóvel. Os valores arrecadados com a venda do bem integrarão o inventário e posteriormente serão aplicados de acordo com a necessidade dos herdeiros ou ao final, partilhados segundo o quinhão correspondente de cada herdeiro.

CONCLUSÃO

O presente artigo trata de tema relevante para o mercado imobiliário, adquirir um imóvel em inventário por vezes é uma excelente oportunidade, no entanto, necessário é cautela.

Pelo exposto pode-se concluir que a aquisição de um imóvel em inventário necessariamente deve ser acompanhada por advogado com conhecimento específico. Fique atento, o barato pode sair muito caro ou, como diz meu respeitável Pai, o molho pode sair mais caro que o peixe.

Seja prudente e se resguarde em todos os detalhes deste tipo de negociação.

Ayran Leal - Advogado;  atua em direito imobiliário e direito do consumidor.

Fonte: Artigos JusBrasil