No Brasil, é muito comum, nas relações locatícias, exigir garantias para o cumprimento das obrigações contratuais. Na maioria dos casos, a garantia é condição indispensável para a celebração de um contrato de locação. A Lei 8245/91, a Lei do Inquilinato, dispõe, em seu artigo 37, as espécies de garantias locatícias aceitas para contratos: caução, fiança, seguro de fiança locatício e cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento.
Segundo o mesmo artigo, em seu parágrafo único, somente é permitida uma única modalidade de garantia por contrato de locação. Isto é, em cada contrato de locação, as partes podem convencionar somente uma única forma de garantia, não sendo possível existir, no mesmo contrato, dupla garantia. Vale ainda destacar que as partes podem convencionar a substituição da estipulada garantia no contrato de locação por qualquer outra, realizando aditivo contratual. Ainda segundo o referido artigo, em seu parágrafo único, somente é permitida uma única modalidade de garantia por contrato de locação.
A caução poderá ser em bens móveis, imóveis, em dinheiro ou títulos e ações. Os locatários e locadores devem observar as seguintes modalidades:
Na caução de bens móveis, o Locador deve solicitar ao locatário que forneça certidão emitida pelo DETRAN, para que comprove a propriedade do bem, no caso de veículo. A caução deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos, com fundamento no art. 129 da Lei de Registros Públicos.
Já a caução de bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula e será efetivada através da lavratura de uma escritura pública de uma hipoteca que será lavrada no Cartório de Registro de Imóveis no local do imóvel dado em garantia, sob pena de invalidade. Essa averbação no imóvel é permitida pelo art. 167, II, 8, da Lei de Registros Públicos, que serve para tornar o ato público e oponível perante terceiros.
Por outro lado, a caução em dinheiro, a qual não pode exceder três meses do aluguel, deverá ser depositada em caderneta de poupança regulamentada para esse fim. Importante destacar que, a cada vez que o valor do aluguel for aumentado, pode o locador exigir o complemento da caução.
Por fim, é possível a caução em títulos e ações, também chamada de valores fiduciários, que pode ocorrer por meio de letras de câmbio, títulos da dívida pública, ações de sociedade anônima, certificados de depósitos bancários, títulos de capitalização, dentre outros.
A fiança poderá ser da pessoa física ou jurídica e encontra-se disciplinada no Código Civil no art. 818 e seguintes, bem como prevista na Lei Locatícia. Nos contratos de locação, essa é a modalidade tradicionalmente mais utilizada como garantia.
Trata-se de uma garantia na qual um terceiro garante o contrato e assegura o cumprimento das obrigações do locatário, que é o verdadeiro devedor, caso este não cumpra. No silêncio do contrato, a obrigação é subsidiária, isto é, primeiramente responderão os bens do afiançado.
Ao locador, é necessário ter cautela quando for aceitar a fiança, devendo investigar o patrimônio e constatar que este assegure o cumprimento das obrigações locatícias assumidas pelo locatário.
Cumpre lembrar que o locador poderá exigir um novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia nos casos previsto no art. 40 da Lei do Inquilinato e poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.
Apesar da popularidade, a fiança com a figura de um fiador pode causar um certo desconforto ao inquilino. Por isso, uma alternativa é o seguro fiança locatícia, na qual, a partir do valor do aluguel, calcula-se o valor do seguro, podendo ser parcelado, na maioria dos casos em 12 vezes.
Nesta modalidade de garantia ao contrato locação, a seguradora se compromete a cumprir as obrigações do locatário, na falta do seu cumprimento por este.
Já a cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento apesar de não muito utilizada, este tipo garantia locatícia, nos termos do art. 88 da Lei nº. 11.196/2005, prevê que as instituições autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) a exercer atividade de administração de carteira de títulos e valores mobiliários ficam autorizadas a constituir fundos de investimento que permitam a cessão fiduciária de suas cotas em garantia de locação imobiliária.
A cessão fiduciária em garantia deverá ser formalizada pelo registro perante o administrador do fundo, do titular das cotas que poderá ser o locatário ou terceiro que seja parte do contrato de locação, na qualidade de garantidor, por meio do termo de cessão fiduciária, juntamente com uma via do contrato de locação, restando desta forma, constituído em favor do credor fiduciário a propriedade resolúvel das cotas.
Portanto, o locador e o locatário devem observar as disposições da Lei do Inquilinato para elegerem uma das suas Garantias Locatícias e consensualmente ajustarem o contrato de locação.
Rômulo Soares - Corretor de Imóveis, Administrador de Empresas, Advogado e Jornalista. Pós Graduado em Direto e Processo do Trabalho pela Gama Filho-RJ e Direito Difuso, Coletivo e Ministério Público pela FESMIP-PB. Atualmente Presidente do CRECI-PB.
Fonte: Parlamento PB
Nenhum comentário:
Postar um comentário