POR QUE DEVO TER UM CONTRATO DE ALUGUEL? ALGUMAS CURIOSIDADES NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Quanto tempo pode durar um contrato de locação? 

R.: pode ser estipulado por qualquer prazo, contudo, se o contrato prevê a locação por mais de 10 anos, é necessário que o cônjuge do locador dê aval, sob pena de não precisar respeitar o prazo que seja posterior aos 10 anos, isso ocorre para proteção da família, haja vista que 10 anos é um prazo um tanto quanto extenso o que inclusive se assemelharia a um usufruto por exemplo (essa situação de aval possui algumas especificidades técnico-jurídicas que não nos caberia trazer neste artigo, bem como fugiria da simplicidade a qual o enDireitando se propõe ao leitor que não necessariamente é operador do direito).

O proprietário do imóvel, caso precise, pode "pegar" de volta o imóvel em que estou? 

R.: o prazo acordado em contrato deve ser respeitado até o fim, ou seja, não pode o dono do imóvel a qualquer tempo "tomar" o imóvel para si ou para outrem. Mas calma! Temos exceções, e elas são: 

1. Prática de infração legal ou contratual (ex.: contrato que prevê o uso apenas residencial do imóvel e o locatário utiliza para fins comerciais, ou caso o locatário esteja utilizando o imóvel para cultivo de drogas ilícitas); 

2. Em decorrência da ausência de pagamento do aluguel; 

3. Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel (este é um exemplo de poder de intervenção do Estado na propriedade privada, conhecido como "Servidão Administrativa"); 

4. Morte: do locador - a locação permanece, contudo os direito e obrigações passam para seus herdeiros; do locatário - nesse caso o contrato também permanece, e os herdeiros caso demonstrem interessem podem continuar como titulares do contrato (a esse fenômeno damos o nome de "sub-rogação" dos direitos), neste último a condição é que esses herdeiros estejam convivendo/residindo no imóvel em questão ao tempo da morte. Obs.: ainda temos algumas outras situações de possibilidade de tomada do imóvel, mas essas tem a ver com o tempo de locação ajustado no contrato, veremos elas um pouquinho mais a frente. 

No caso do locador morrer e eu não conseguir o contato dele ou da família? O que fazer? 

R.: a naturalidade é que os herdeiros procurem o locatário, entretanto, pode o locatário se resguardar através de uma ação judicial chamada "Consignação em pagamento", que basicamente consiste em garantir o depósito desses valores em conta bancária. 

Estou em um imóvel alugado e irei me divorciar, o que acontece? 

R.: aquele que permanecer no imóvel se torna o titular do contrato. 

Pode o locador reajustar o aluguel a seu bel prazer, sem qualquer estipulação contratual? 

R.: A lei é clara no sentido de que este reajuste pode ser estipulado de comum acordo a qualquer tempo. Porém, cada vez mais os contratos de aluguel já possuem em seu conteúdo tempo e valor, portanto, não ache estranha a presença de alguma sigla até então desconhecida; para facilitar sua vida, colocamos aqui os índices de reajuste mais comuns: INPC: Índice Nacional de Preços ao Consumidor, divulgado pelo IBGE; IPC: Índice de Preços ao Consumidor, divulgado pela FIPE; IGP-DI: Índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna, divulgado pela Fund. Getúlio Vargas; IGP-M: Índice Geral de Preços e Mercado, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas; IPCA: Índice de Preços ao Consumidor Amplo, divulgado pelo IBGE. Mas atenção! Não havendo acordo, e passados 3 anos da vigência do contrato, tanto locador como locatário podem discutir o valor através de uma "ação de revisão de aluguel". 

E o locatário? Só pode devolver o imóvel no término do prazo? 

R.: o locatário pode devolver a qualquer tempo, desde que pague a multa pactuada em contrato, ou na falta dela, a multa determinada pelo Juiz em processo próprio. Atenção! A multa deve ser proporcional ao período de cumprimento do contrato (mais tempo no imóvel = minoração do valor da multa). 

Ontem caiu uma tempestade, parte do teto da casa cedeu e preciso fazer uma obra urgente, o proprietário está viajando, o que eu faço? 

R.: as vezes o imóvel precisa de algum reparo, reforma; esses serviços ou acréscimos são chamados de benfeitorias, elas basicamente podem ser voluntárias, úteis, ou necessárias. Vamos entender através de exemplos cada uma delas, e porque essa classificação é tão importante na locação: 

1. Voluntárias: são aquelas que tornam o ambiente mais bonito ou agradável, não tendo uma serventia útil ou necessária, são exemplos: pintura com o intuito apenas estético, compra de plantas para a casa, etc. 

2. Úteis: trazem conforto, aumentam e podem valorizar o imóvel, são exemplos: construção de piscina, garagem, telamento de janelas, etc. 

3. Necessárias: são imprescindíveis! Caso deixem de ser executadas o imóvel sofrerá deterioração. São exemplos: reparos para eliminação de infiltração, substituição do sistema elétrico por motivos de segurança e etc. - Ok, mas qual a importância dessa classificação? Ocorre que, quando a benfeitoria for voluntária o locatário não poderá, por justo, exigir qualquer valor do locador; quando for útil, desde que autorizadas pelo locador, poderão ser indenizadas, e quando for necessária, DEVERÃO ser indenizadas pelo locador, independentemente de autorização, porém, MUITA ATENÇÃO, caso o contrato preveja o contrário, e diga que ainda que necessárias as benfeitorias não serão indenizáveis, vale o que está no contrato! 

Meu vizinho do condomínio tem duas vagas de garagem e ele alugou uma das vagas de outro condômino, ele acabou ficando com 3 vagas! Isso é possível? vagas de garagem podem ser alugadas? 

R.: Sim, e é mais comum do que você pensa! o aluguel de vagas de garagem ou espaços para estacionamento em geral também são regulados pela lei do inquilinato, mas atenção! No caso dos condomínios é muitíssimo importante sempre verificar a convenção condominial, lá vão se encontrar as regras especificas decididas pela assembléia do seu condomínio. 

O locador do imóvel reside em São Paulo-SP e está me cobrando um mês de aluguel no tempo que eu morava no imóvel alugado em Natal-RN, porém, hoje resido em Rio Branco-AC; qual o local de uma eventual discussão judicial? 

R.: os imóveis tem uma peculiaridade: a discussão judicial (o foro), será no lugar onde se localiza o imóvel, exceto se o contrato falar de outro local; geralmente o foro fica descrito no final do contrato, portanto, fique atento, para não ter que pesquisar alguns preços de passagem de avião desnecessariamente. 

Ainda tenho uma dúvida: no início deste artigo, falou-se em outras possibilidades de saída do imóvel ainda que sem consentimento do locatário, quais são essas possibilidades, o que tem de importante no tempo de duração colocado pelo contrato? 

R.: no contrato, o tempo descrito que vai durar a locação é muito importante, explico: 

1. É importante para calcular a multa, caso o locatário tenha que solicitar a saída antes do término do contrato de locação; 

2. Caso seja igual ou superior a 30 meses (2 anos e meio), terminado o prazo a saída poderá ser determinada pelo proprietário do imóvel sem qualquer aviso prévio (já pensou sair da noite pro dia sem planejamento pra onde ir?), mas atenção! Nem tudo é ruim para o locatário nessa situação, o locador tem que extinguir o contrato o mais rápido possível, pois caso o locador não se oponha e simplesmente continue recebendo os aluguéis, o contrato será prorrogado automaticamente por prazo indeterminado, porém, ainda que prorrogado, o locador poderá exigir a saída do locatário, mas terá que dar pelo menos 30 dias para a desocupação do imóvel, fique atento! 

3. Se o contrato for inferior a 30 meses, ajustado verbalmente ou nada dispuser, findo o prazo estabelecido, a locação também se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel pelo locador nas seguintes situações: 

a) todas aquelas que foram relatadas na segunda pergunta deste artigo (morte, infração, pagamento, etc.); 

b) em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário é relacionada com o seu emprego (ex.: empresa que aluga o imóvel para determinado empregado trabalhar na localidade, findo o contrato de trabalho não há direito adquirido do empregado de permanência no imóvel) - para entender melhor, depois dá um pulinho aqui, e veja nosso artigo sobre diferença entre emprego x trabalho. 

c) se for pedido para uso próprio do locador, de seu cônjuge ou companheiro, ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio. (atenção ao requisito de não possuir imóvel próprio, pois caso possua, a retirada do locatário poderá ser discutida judicialmente); 

d) se a vigência, desde que seja ininterrupta, ultrapassar cinco anos (após cinco anos não tem conversa, a qualquer tempo pode chegar a notificação de retomada do imóvel). Então locador e locatário, já viram né? Olho no prazo! Deu pra aprender e entender a importância de um contrato na locação? Ah! e não esqueça! O contrato de locação não é um "contrato de adesão" em que você simplesmente diz se aceita ou não; pelo contrário, é um contrato cível realizado entre duas pessoas (físicas ou jurídicas), então, sempre dê uma lida e caso ache algo estranho ou não concorde, converse com o locador para ver a possibilidade de modificar. Uma boa conversa é a solução de qualquer problema!

Yuri Regis de Menezes Bittencourt - Advogado

Fonte: Artigos Jus Navigandi