quarta-feira, 16 de janeiro de 2019

JUSTIÇA FEDERAL NA PB RECONHECE LEGALIDADE DE REAJUSTE DE ANUIDADE PELO SISTEMA COFECI - CRECI


O juiz federal Emiliano Zapata (foto) julgou improcedente a Ação Revisional com pedido de liminar n. 0512885-55.2017.4.05.8200S ajuizada pelo corretor de imóveis Flávio Rogério Firmino contra o Creci-PB, onde – apesar de reconhecer a anuidade cobrada como devida – questiona a forma de reajuste através de Resolução do Sistema Cofeci-Creci, a seu ver uma “norma de força secundária”.

Em sua decisão, o magistrado esclareceu, de forma didática, que ao contrário do alegado por Flávio, a anuidade não tem natureza tributária e portanto, dispensa a necessidade de uma lei complementar para sua criação, já que seu valor e reajustamento são disciplinados pelo art. 16, §§ 1.º e 2.º, da Lei n.º 6.530/78, na redação dada pela Lei n.º 10.795/03, que passou a estabelecer o limite de valor máximo e a sua atualização pelo índice oficial de preços ao consumidor.

STF legitima constitucionalidade 

“Ressalte-se, ainda, que a sistemática de estabelecimento por lei do limite máximo de valor para cobrança das anuidades dos conselhos profissionais e de sua atualização através de índice de correção monetária por ato desses conselhos, conforme, também, previsão legal, foi considerada constitucional pelo STF, em sede de repercussão geral”, prelecionou, citando o Recurso Extraordinário 838284, relatado pelo ministro Dias Toffoli.

Por fim, o juiz destacou que a Lei n.º 12.514/11, cujas disposições foram invocadas por Flávio Rogério para embasar sua pretensão inicial, não é aplicável aos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, ante a existência de norma própria regente das anuidades destes que especifica a sua cobrança em valores expressos em moeda ainda existente, como se depreende de simples leitura do art. 3.º dessa norma legal.

Nesse contexto, Emiliano Zapata lembrou também que quanto às anuidades das pessoas físicas ou firmas individuais, o § 1.º, inciso I, do art. 16, da Lei n.º 6.530/78, na redação dada pela Lei n.º 10.795/03, não fez qualquer distinção entre o grau de formação (superior ou técnico) do profissional inscrito.

Sobre repercussão geral

A repercussão geral é um requisito de admissibilidade do Recurso Extraordinário perante o Supremo Tribunal Federal. Foi incluído no ordenamento jurídico brasileiro pela Emenda Constitucional 45 de 2004, conhecida como a “Reforma do Judiciário”. O objetivo desta ferramenta é possibilitar que o STF selecione os Recursos Extraordinários que irá analisar, de acordo com critérios de relevância jurídica, política, social ou econômica.

O uso desse filtro recursal resulta numa diminuição do número de processos encaminhados à Suprema Corte. Uma vez constatada a existência de repercussão geral, o STF analisa o mérito da questão e a decisão proveniente dessa análise será aplicada posteriormente pelas instâncias inferiores, em casos idênticos.

Cândido Nóbrega

Fonte: PORTAL JURISTAS

PGR: LEI SOBRE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA É INCONSTITUCIONAL


A Procuradora Geral da República, Raquel Dodge, encaminhou parecer ao STF no qual opina pela procedência de pedido feito em ADIn que questiona a lei 13.465/17 – sobre a regularização fundiária rural e urbana. Para a PGR, a norma avança sobre competência dos municípios e reforça desigualdade social.

A norma, sancionada em julho de 2017, dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos a assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal, além de instituir mecanismos para aprimorar a eficiência de procedimentos de alienação de imóveis da União.

Na ADIn 5.883, o Instituto de Arquitetos do Brasil, requerente, alega a inconstitucionalidade da lei na parte que trata da regularização fundiária urbana, por entender que os dispositivos afrontam o modelo constitucional de política urbana e é incompatível com a proteção constitucional da propriedade, a competência comum para conservação do patrimônio público, a função social da propriedade na ordem econômica, entre outros pontos.

Ao opinar pela inconstitucionalidade dos dispositivos, a PGR salientou que a CF/88 consolidou o papel central das municipalidades no planejamento da política urbana e na elaboração do plano diretor, sendo que ela define a competência concorrente da União, dos Estados e do DF para tratar sobre o direito urbanístico cabendo ao primeiro ente a criação de normas gerais.

“No sistema constitucional de repartição de competências, à União cabe o delineamento geral do direito urbanístico com o estabelecimento de diretrizes, de maneira que haja espaço para a atuação do Município, a quem cumpre adequar o regramento geral às particularidades locais.”

Segundo a PGR, a competência da União e dos Estados possui dimensão interurbana, de caráter nacional, regional e estadual. Por outro lado, a competência municipal é intramunicipal e exclusiva no que se refere à elaboração do plano diretor, limitada pelas diretrizes gerais da lei Federal, não cabendo, portanto, a interferência da União e dos Estados, ressalvada a legislação sobre diretrizes gerais.

A PGR entendeu que, com o intuito de definir novo regramento sobre regularização fundiária urbana, a lei 13.465/17 não respeitou o protagonismo municipal sobre o tema e extrapolou a competência da União para editar normas gerais. Assim, resta evidente a necessidade de espaço para a atuação legislativa dos Municípios, sob pena de afronta à sua autonomia e às normas constitucionais de política urbana.

Desigualdade social

No parecer, a PGR sustentou que “a propriedade representada pela titularidade formal do bem indica a relação entre seu titular e a coletividade de pessoas”, sendo a função social da propriedade condicionada por esses atributos.

Segundo a Procuradoria, o artigo 9º da lei 13.465/17 “sequer menciona a regularização fundiária como instrumento para garantia do direito à moradia, o que resulta na possibilidade de regularização para finalidades diversas”, como fica explícito em seu artigo 23.

Assim, a PGR pontuou que a lei usa a regularização fundiária urbana como forma de privatização da cidade por meio da distribuição de títulos de propriedade, sendo que, o regime estabelecido por ela contribui para a concentração de terras e, portanto, caminha no sentido oposto aos objetivos fundamentais da República, relacionados à construção de sociedade livre, justa e solidária, ao desenvolvimento nacional e à erradicação da pobreza, à redução das desigualdades sociais e regionais.

Dessa forma, opinou pela procedência do pedido feito pelo requerente na ação.

• Processo: ADIn 5.883


Fonte: Migalhas de Peso

REFLEXO DE BENFEITORIAS NO VALOR DO ALUGUEL EM CASO DE AÇÃO REVISIONAL OU RENOVATÓRIA


Em atenção aos fatores de mercado e suas consequências no preço de imóveis, a Lei 8.245/1991, que regula a locação de imóveis urbanos, mais especificadamente em seu artigo 19, possibilitou a revisão judicial do valor do aluguel fixado pelas partes após o transcurso de três anos de vigência do contrato ou de acordo anteriormente realizado. Busca-se, com isso, “compatibilizar o aluguel com o mercado”[1], sendo necessária uma diligente avaliação do imóvel para a fixação do aluguel ao preço de mercado[2].

Nesse ambiente, surge relevante debate quanto às consequências pecuniárias da realização no imóvel de benfeitorias e/ou acessões pelo locatário e os seus reflexos no âmbito da ação revisional ou da ação renovatória no âmbito da fixação do aluguel.

De um lado, sustenta-se que tais benfeitorias e/ou acessões, ao se incorporarem ao imóvel de propriedade do locador, legitimam-no a majorar o aluguel estabelecido no contrato de locação pelo fato de o locador ter o direito de gozar dos frutos de sua propriedade.

De outra banda, argumenta-se que a avaliação do imóvel não deve considerar as acessões e/ou benfeitorias realizadas pelo locatário, tendo em vista que a ação revisional possui o condão de simplesmente ajustar o aluguel contratado ao preço de mercado para corrigir distorções, devendo considerar as características do imóvel ao tempo da contratação.

Atualmente, a questão parece ter sido pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, em ação revisional, o novo aluguel deve ser estabelecido desconsiderando-se eventuais edificações e/ou melhoramentos efetuados às expensas do locatário[3]. Ao nosso sentir, esse entendimento parece ser o correto, caso as partes não tenham disposto de forma diferente no contrato de locação. Daí a importância de uma assessoria jurídica especializada para endereçar adequadamente essas questões.

Esse entendimento que desconsidera as edificações e/ou benfeitorias deve-se ao fato de que a mera revisão do aluguel contratual, o qual pode ser ajustado a cada três anos para se restabelecer o equilíbrio contratual, não possibilita a modificação do objeto do pacto. Conforme ponderado pelo ministro Antônio Carlos Ferreira, “a revisional de aluguel é ajuizada na vigência do contrato, permanecendo hígida a mesma relação contratual, com idênticas cláusulas e com o mesmo imóvel, com suas características originárias à época da contratação”, motivo pelo qual “nada é modificado, senão o próprio aluguel, para efeito de ajustá-lo ao preço de mercado, na forma do art. 19 da Lei 8.245/1991, restabelecendo o equilíbrio contratual à luz do imóvel original”[4].

Diversa é a situação quando se está diante de ação renovatória de locação — prevista pela Lei 8.245/1991, nos artigos 51, 52 e 71 e seguintes —, que gera um novo contrato, no qual podem ser mantidas ou não as cláusulas do contrato vencido e objeto da renovação[5]. Distinguem-se, nessa hipótese, o contrato encerrado e o contrato obtido com a ação renovatória, a partir do que “as acessões/benfeitorias realizadas pelo locatário somente podem ser consideradas na ação renovatória de aluguel, e não na ação revisional de aluguel”[6].

A questão foi objeto de ampla discussão no STJ. Em 1996, o ministro Luiz Cernicchiaro, da 6ª Turma do STJ, relator do Recurso Especial 98.071/SP, afirmou que a valorização imobiliária decorrente de investimentos feitos pelo locatário já beneficiaria o locador, assim não podendo ser essa circunstância utilizada para majorar o aluguel, sob pena de enriquecimento sem causa[7].

Em sentido oposto foi o julgamento do Recurso Especial 201.563/RJ, em 2001, pela mesma 6ª Turma do STJ. Nessa oportunidade, o minsitro Vicente Leal destacou que “o quantum devido a título de locativo deve corresponder necessariamente ao valor patrimonial do imóvel”, de modo que benfeitorias e acessões, ainda que realizadas às expensas do locatário, não podem ser desconsideradas “para efeito de precisar o cálculo do novo aluguel, de vez que já se incorporaram ao domínio do locador, proprietário do bem”[8]. Ressalva-se, contudo, que o voto do relator se pautou em precedentes que tratavam de ação renovatória de aluguel — que, como acima indicado, possui tratamento jurídico diverso da ação revisional.

Em 2015, foi julgado o já referido Recurso Especial 1.411.420/DF, no qual prevaleceu a tese de distinção entre ação revisional e ação renovatória, pontuando-se que, na hipótese de revisional, as acessões do locatário não devem ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel, enquanto na hipótese de ação renovatória elas poderão ser levadas em consideração na fixação do aluguel. No entanto, contra o acórdão foram opostos embargos de divergência[9], oportunidade em que se aventou, no âmbito do STJ, a existência de dissídio jurisprudencial quanto a questão ora posta.

Prevaleceu o voto do relator, ministro Humberto Martins, por maioria, no sentido da inexistência de dissenso na corte. Isso, porque, no caso concreto, discutia-se a realização de acessões e ação revisional, enquanto os casos paradigmas discutiram simples benfeitorias e ações renovatórias — reforçando a existência de diferentes efeitos jurídicos em cada situação.

Em 2018, o STJ, ao julgar Agravo Interno nos Embargos de Declaração do Recurso Especial 1.727.589/SP[10], fortaleceu o entendimento de que devem ser desconsideradas, para efeitos de fixação de novo valor de aluguel no âmbito de ação revisional, as acessões realizadas no imóvel pelo locatário, eis que nesse caso não há uma nova pactuação, diferentemente da hipótese da ação renovatória. Ademais, importante notar que a decisão prestigiou a vontade das partes e a importância de regular esse particular no contrato de locação, ao mencionar que no contrato em discussão “há cláusula expressa no contrato de locação esclarecendo que as benfeitorias edificadas pela locatária (ESCOLA) não poderiam justificar a majoração do valor do aluguel”.

Oportuno ainda ressaltar que os tribunais estaduais têm respeitado o posicionamento do STJ, distinguindo os efeitos jurídicos decorrentes da ação renovatória e da ação revisional e, consequentemente, evitando a majoração do aluguel com base em investimentos feitos pelo locatário em se tratando de ação revisional[11].

Essa temática, como se vê, pode variar em razão da situação fática e de acordo com a ação locatícia que se pretende entabular. Caberá às partes e a seus procuradores analisarem os fatos e as cláusulas específicas de cada contrato e de cada caso concreto para fins de delimitação de sua estratégia contratual e processual.
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[1] SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentada. 5.ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2009, p. 315-316.
[2] Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
[3] Nesse sentido, por exemplo, REsp 1193926/RS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 03/05/2016, DJe 11/05/2016.
[4] REsp 1411420/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 19/05/2015, DJe 12/11/2015.
[5] Nesse sentido, REsp 1193926/RS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 03/05/2016, DJe 11/05/2016.
[6] AgInt nos EDcl no REsp 1727589/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/08/2018, DJe 14/08/2018.
[7] “Se o locatário concorreu, e assim diz o acórdão, para a valorização do imóvel e o aluguel decorre, em parte, das circunstâncias da valorização desse prédio, é evidente, enriquecimento sem justa causa. O locador, que incorporou, aumentou seu patrimônio, ao mesmo tempo, em razão disso, majorando o preço do aluguel seria bis in idem: o inquilino contribuindo para que o aumento do aluguel e, por isso, levado em seu detrimento.” REsp 98.071/SP, Rel. Ministro LUIZ VICENTE CERNICCHIARO, SEXTA TURMA, julgado em 17/09/1996, DJ 10/11/1997.
[8] REsp 201.563/RJ, Rel. Ministro VICENTE LEAL, SEXTA TURMA, julgado em 06/09/2001, DJ 01/10/2001, p. 254.
[9] EREsp 1411420/DF, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, CORTE ESPECIAL, julgado em 02/08/2017, DJe 15/08/2017.
[10] AgInt nos EDcl no REsp 1727589/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/08/2018, DJe 14/08/2018.
[11] Nesse sentido, TJSP, Apelação 0013776-83.2013.8.26.0011, 32ª Câmara de Direito Privado, Relator: Caio Marcelo Mendes de Oliveira, j. 08/02/2018; TJRS, Agravo de Instrumento Nº 70072088677, 16ª Câmara Cível, Relatora: Cláudia Maria Hardt, j. 23/03/2017; TJMG, Apelação Cível 1.0672.13.000980-2/001, 16ª Câmara Cível, Relator: Otávio Portes, j. 12/08/2015.

Fábio Machado Baldissera e Rodrigo Ustárroz Cantali
Fonte: Conjur

terça-feira, 15 de janeiro de 2019

INVENTÁRIO E PARTILHA EXTRAJUDICIAL


Com o advento da Lei Federal nº 11.441/2007, que alterou disposições do processo civil brasileiro, possibilitando a realização de inventário, partilha e divórcio consensual por via administrativa, o procedimento por meio do qual ocorre o detalhamento de todo o patrimônio do(a) falecido(a) ficou facilitado pela via extrajudicial, ou seja, através unicamente do Cartório de Notas.

O inventário e partilha extrajudicial somente poderá ocorrer quando todos os herdeiros forem capazes, ou seja, maiores de 18 anos e que possam exercer plenamente a sua vontade, plenamente a vida civil. Além do mais, quando estiverem em comum acordo sobre a partilha de bens. Havendo testamento, herdeiros menores ou incapazes e discordância na partilha, o inventário será obrigatoriamente judicial.

Através da Resolução 35/2007, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) determinou que a abertura do inventário extrajudicial deve ser requerida no Cartório de Notas que melhor convir aos interessados na sucessão. E no cartório será lavrada a escritura pública de inventário e partilha dos bens deixados pelo(a) falecido(a). Porque é livre aos herdeiros a decisão sobre proceder ao inventário extrajudicial no local onde acharem melhor.

No inventário extrajudicial surge sempre a pergunta se após lavrada a escritura pública os herdeiros precisarão, por exemplo, de alvará judicial para transferir bens e levantar importâncias bancárias. Não! A própria escritura pública é o título hábil para transferir bens e levantar eventuais quantias perante as instituições financeiras, inclusive poupanças, que devem ser incluídas no rol da partilha com as suas especificidades.

Outra indagação que sempre surge em consultas a profissionais do Direito é quanto ao prazo para se requerer o inventário, a abertura da sucessão. Para evitar pagamento de multas, o prazo será de 60 dias, a contar da data do óbito. Se ultrapassado, multa de 10%; se ultrapassado em 180 dias, multa de 20%.

A escritura pública no inventário extrajudicial não depende de homologação judicial. E constitui título hábil para o registro de imóveis. O tabelião somente lavrará a escritura se os(as) interessados(as) estiverem assistidos(as) por advogado comum ou por advogados de cada um(a) deles(as), cuja qualificação e assinatura constarão do ato notarial.

Veja abaixo uma relação geral de documentos que devem ser apresentados ao cartório:

– Certidão de óbito do titular da herança;
– Documentos de identidade e CPF, tanto das partes quanto do autor da herança;
– Certidão que comprove o vínculo de parentesco dos herdeiros com o autor;
– Certidão de casamento do cônjuge que permanece vivo, assim como dos herdeiros casados, e pacto antenupcial, se houver;
– Certidões de propriedade, alienações de imóveis, inferiores a 30 dias, e não anteriores à data de óbito;
– Documentos oficiais e comprobatórios do valor venal dos imóveis, que tenham relação com o exercício do ano do falecimento ou ao ano seguinte;
– Documento que comprove o valor e o domínio dos bens imóveis, caso haja;
– Uma certidão negativa de tributos municipais que venham a incidir sobre os bens imóveis do espólio;
– Uma certidão negativa da Procuradoria Geral da Fazenda e outra da Receita Federal;
– O ITCD (Imposto de Transmissão Causa mortis e Doação) regular;
– Documento comprobatório da inexistência de testamento;
– A CCIR (Certidão de Cadastro de Imóvel Rural) de imóvel rural partilhado, se houver.

De caso para caso, a critério do(s) advogado(s), outros documentos podem compor a lista. Como, por exemplo, documentos de bens móveis,... Ou a critério do cartório.

Se o falecido vivia em união estável, de comum acordo os(as) herdeiros(as) podem reconhecer a existência dessa união na escritura de inventário. Se o(a) companheiro(a) for o único(a) herdeiro(a) ou se houver conflito entre ele(a) e os demais herdeiros, o reconhecimento da união estável deve ser feito judicialmente.

É reconhecida como entidade familiar a união estável entre o homem e a mulher, configurada na convivência pública, contínua e duradoura com o objetivo de constituição de família. O Supremo Tribunal Federal atribuiu às uniões homoafetivas os mesmos efeitos da união estável heteroafetiva.

Se o(a) herdeiro(a) não tiver interesse em receber a herança, a renúncia pode ser feita por escritura pública, ou seja, na esfera extrajudicial, administrativa.

Se o(a) falecido(a) deixar bens situados no exterior, não é possível fazer o inventário por escritura pública, de forma administrativa, extrajudicialmente. Neste caso, somente pela via judicial.

Por fim, os familiares deverão escolher um inventariante, que será a pessoa que administrará os bens do espólio, que é o conjunto de bens deixados pelo(a) falecido(a). Essa pessoa ficará responsável por encabeçar todo o processo administrativo do inventário extrajudicial, pagando eventuais dívidas, tributos, custas cartorárias e tudo quanto for necessário para a finalização do procedimento.

Se não houver irregularidades sobre os bens, como ônus ou ausência de algum registro impeditivo a exemplo da penhora, da fidúcia, da hipoteca, etc., o procedimento extrajudicial será ainda mais rápido.

Nixonn Freitas Pinheiro - Advogado
Fonte: Jornal Luzilândia

ESPECIALISTAS EXPLICAM COMO FUNCIONA A TROCA DE IMÓVEIS

O mercado de imóveis não envolve apenas as operações de compra e venda. Há ainda uma outra alternativa para fechar negócio: a permuta de empreendimentos, modalidade de contrato em que as partes trocam entre si propriedades de valores equivalentes. Segundo especialistas, a possibilidade hoje é uma tendência diante da conjuntura econômica adversa do país.

A alternativa possibilita a transação sem a necessidade de pagamento em dinheiro. Segundo o economista e advogado especializado em Direito Imobiliário Bence Pál Deák, o contrato de permuta é um bom negócio para proprietários que têm interesses primordiais que não sejam financeiros.

"A permuta é uma modalidade interessante para quem precisa mudar por excesso ou falta de espaço, por vontade de morar mais perto do trabalho ou simplesmente porque a família cresceu", exemplifica.

A permuta não se restringe apenas à troca de imóveis. Há casos em que a transação contempla outros bens, como carro ou terreno. Ainda é possível acrescentar valores em dinheiro para atingir o preço de mercado do empreendimento.

Segundo os especialistas, esse tipo de negócio se tornou mais frequente devido ao momento econômico adverso. "As pessoas não estão conseguindo vender seus imóveis porque não têm oferta. Com isso, a operação de troca de imóveis se torna uma boa alternativa, pois o mercado está com liquidez baixa e os proprietários estão preocupados com esse momento", diz o economista Bence Pál Deák.

Entretanto, um obstáculo na operação da permuta se refere ao fato de não ser fácil encontrar proprietários com imóveis compatíveis interessados na troca. "É preciso pesquisar bem as possibilidades no mercado", diz Deák.

Principal vantagem é a isenção de tributação

Como em toda negociação do mercado, são necessários cuidados. E um dos principais se refere às cláusulas que constam no contrato de permuta.

"É necessário estar no documento o valor arbitrado para cada imóvel, a eventual torna a ser paga, que é a diferença do valor entre os imóveis, bem como a data em que cada um tomará posse dos respectivos empreendimentos", explica Arnon Velmovitsky, advogado especialista em Direito Imobiliário.

Entre as vantagens nesse tipo de negócio, a principal é a isenção de taxas. Não há tributação do imposto de renda, pois entende-se que os imóveis envolvidos na troca têm o mesmo valor de mercado. Em relação às desvantagens, pode haver sobrevalorização de propriedades.

Fonte: O DIA

segunda-feira, 14 de janeiro de 2019

DESPESAS CONDOMINIAIS: ALERTA DE TSUNAMI (BASEADO EM FATOS SURREAIS)


Era uma vez um edifício carioca chamado Marolinha, cuja convenção foi registrada em setembro de 2009. Ali havia um condômino que devia cotas referentes ao período de outubro de 2008 a março de 2010, mês em que a unidade foi vendida a um terceiro, que passou a pagar as cotas vencidas a partir de então. O condomínio resolveu cobrar a dívida anterior do adquirente, com protesto de título e ajuizamento de ação judicial. O adquirente, por sua vez, contra-atacou, pedindo danos morais pelo protesto que seria indevido, por não ser ele responsável pelo pagamento do débito. Como essa história tão comum e singela terminou?

Antes de lhes contar, é preciso confessar que guardei uma parte interessante para o final, e por ora me limito a ressaltar: poucos assuntos são aparentemente tão simples, e ao mesmo tempo tão complicados como o condomínio edilício. A lista de polêmicas é interminável, a começar pela cambulhada na hora de se identificar a existência efetiva de um condomínio. Difícil é encontrar um tema condominial sobre o qual haja consenso. E como se tudo já não fosse suficientemente duro, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), antes que 2018 acabasse, pôs mais lenha na fogueira.

O acórdão proferido no REsp 1.731.128-RJ, relatado pela ministra Nancy Andrighi, da Terceira Turma do STJ, mal saiu do forno, e na internet já se propaga o seguinte decreto: de agora em diante, e até o fim dos tempos, o proprietário atual só responde por dívida condominial antiga se posterior ao registro da convenção. E não se espantem se em breve ele servir de base para decisões país afora, transformando o caso do edifício Marolinha em verdadeiro tsunami capaz de fazer muitas vítimas e varrer do mapa os artigos 1.332, 1.333 e 1.345 do Código Civil.

O voto, ipsis litteris, argumenta que "na ausência de condomínio formalmente constituído" é necessária a "anuência do associado para que este se torne responsável por dívidas"; que "assim que devidamente estabelecido o condomínio... todas as despesas condominiais são despesas propter rem, isto é, existentes em função do bem e, assim, devido por quem quer que o possua"; e, por fim, que "anteriormente ao registro... a convenção de condomínio obriga apenas aos participantes da convenção, pois somente o ato registral conferiria à convenção sua força erga omnes".

Resultado unânime: somente as cotas vencidas após o registro da convenção podem ser exigidas do adquirente. O condomínio que tente cobrá-las do proprietário anterior. Fim.

Mas espere um pouco. Quem disse que o condomínio somente se forma com o registro da sua convenção? Já não deveria ser novidade para ninguém que a criação desse direito real acontece em momento antecedente.

Instituir, averbar a construção da(s) edificação(ões), convencionar e instalar. Quatro verbos distintos para quatro coisas completamente diversas, que são, por diferentes razões, colocadas no mesmo saco.


A instituição (sinônimo de criação, ou ainda, de constituição, para usar o termo do art. 108 do Código Civil) é o ato por meio do qual o condomínio nasce para o mundo jurídico, e estaqueia o seu momento inaugural. Alguns denominam esse ato de discriminação, ou especificação, o que não descreve adequadamente o fenômeno1, mas não importa; o foco deste breve artigo é outro.

Como já expliquei aqui, não é fácil nadar contra a corrente da intuição, que leva a maioria das pessoas a considerar que o condomínio só surge após a conclusão da construção das unidades, quando na verdade a gênese jurídica quase sempre ocorre em momento bem anterior a isso.

Instituído o condomínio edilício (art. 1.332 do Código Civil, que manteve a base textual do art. 7º da lei 4.591/64), a propriedade imobiliária é fracionada, dividida, e criam-se as unidades autônomas, construídas ou a construir, com suas respectivas frações ideais3, as quais podem ser objeto de negócios jurídicos válidos e eficazes (venda, doação, permuta, alienação fiduciária, etc.).

Toda incorporação imobiliária dá origem a um condomínio edilício, e não por outra razão a maioria dos grupamentos condominiais brasileiros nasceu desse tipo de empreendimento. É preciso, por isso, ler o art. 1.332 do Código Civil em conjunto com o art. 32 da lei 4.591/64. Esse dispositivo traz um rol de documentos e informações a serem apresentados pelo incorporador ao cartório imobiliário competente, e necessários ao registro da incorporação e consequente surgimento do condomínio.

Pois bem. Uma vez criado o condomínio, as unidades imobiliárias já existem juridicamente e podem ser negociadas e servir de garantia real. O condomínio já pode, inclusive, fazer sua inscrição no CNPJ da Receita Federal do Brasil, com base na Instrução Normativa 1.863/18. Essa norma, em seu Anexo VIII, prevê que a inscrição poderá ser feita mediante apresentação da “certidão emitida pelo RI que confirme o registro do Memorial de Incorporação do condomínio”. Nada mais coerente, afinal, o condomínio já existe. Se ainda falta construir as unidades, este é outro tema.

Quando o empreendimento está pronto, a Municipalidade emite um documento denominado habite-se, que atesta a execução das obras de acordo com o projeto aprovado. Esse papel, levado à serventia registral, produz dois importantes efeitos: em primeiro lugar, o ato marca o fim da incorporação imobiliária; além disso, ele altera a qualificação registral das unidades (que deixam de ser "a construir" e passam a ser "construídas"). A averbação da construção está prevista no art. 44 da Lei 4.591/64, dispositivo que foi diversas vezes mal interpretado, dando origem ao desarranjo jurídico que se estabeleceu no Brasil sobre o momento em que nasce o condomínio edilício.

A instalação, a seu turno, nada mais é do que a realização da primeira assembleia condominial, em que normalmente se elege o síndico, sendo aprovado o orçamento. É o pontapé inicial para que a engrenagem comece a girar. A lei não prevê, pelo menos não com essa designação, a assembleia de instalação, que derivou de uma prática de mercado para simbolizar a entrega das partes comuns aos adquirentes de unidades.

Um condomínio pode perfeitamente existir sem uma convenção de condomínio. As regras elementares estão na lei. Há centenas, quiçá milhares de condomínios no Brasil sem convenção. Vejam: não estou defendendo a desimportância desse ato-norma. Obviamente é melhor que um condomínio tenha uma convenção, não só para repetir as regras já previstas em Lei, como também para regular outras situações do grupamento. Meu ponto é: a obrigação propter rem de pagar cotas condominiais está prevista no art. 1.336, I, do Código Civil. É por causa dele, e não de uma cláusula de convenção, que o condômino tem o dever de participar do rateio das despesas. Em outras palavras, tal dever de contribuir existirá com ou sem tal negócio jurídico.

O art. 1.334 estipula as cláusulas obrigatórias da convenção, mas é o art. 1.333 que trata da sua validade e eficácia. O caput anuncia que ela, uma vez assinada por titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, "torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção".

Mais claro, impossível: desde sua subscrição, a convenção obriga a todos os condôminos, possuidores e detentores de unidades. In-de-pen-den-te-men-te-de-re-gis-tro. Se você, a qualquer tempo, encabeçar uma dessas situações jurídicas, terá que cumprir a convenção. Não importa se você não a assinou, se liderou uma manifestação fracassada contrária às assinaturas, ou se entrou para o condomínio só anos depois. Terá que observá-la mesmo assim. E nesse ponto, o STJ tem ótimo precedente com o REsp 1.177.591-RJ4.

Somente para ser "oponível contra terceiros" (quem não seja nem venha a ser condômino, possuidor ou detentor) é que a convenção, de acordo com o parágrafo único do citado art. 1.333, "deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis" (grifei a serventia registral, e já explico a razão). Aliás, o Código Civil nada mais fez do que seguir a linha da Súmula 260 do STJ5.


Na imagem acima, tudo sempre começa no momento 1 (instituição). A aprovação da convenção geralmente acontece após a averbação da construção e instalação. Contudo, essa ordem não é obrigatória, sendo possível que o documento seja aprovado e até averbado antes do término da construção6.

Então, como visto até aqui: (i) não é o registro da convenção que institui o condomínio edilício; (ii) a obrigação de quitar as cotas condominiais existe por força de lei, haja ou não convenção, e vincula quem, a qualquer tempo, tornar-se condômino; e (iii) a convenção, subscrita pelo quórum legal, torna-se desde logo obrigatória a todos, e seu registro é requisito de eficácia apenas para opô-la contra quem não seja condômino. Daí o risco que o STJ enuncie que “anteriormente ao registro... a convenção de condomínio obriga apenas aos participantes da convenção, pois somente o ato registral conferiria à convenção sua força erga omnes”.

Você poderia replicar: ora, mas se a obrigação propter rem é do titular da situação jurídica (a pessoa que for condômino no período a que as cotas inadimplidas se referem), o acórdão andou bem em atribui-la apenas ao ex-proprietário. O silogismo está correto. Entretanto, o caso não deve ser resolvido com base na regra da obrigação e sim pela responsabilidade.

A obrigação, como dever principal, deve ser cumprida pelo sujeito passivo, isto é, o condômino. Em caso de inadimplemento, surge a responsabilidade. Se as cotas deixaram de ser pagas, é necessário definir quem responde por seu pagamento (e não quem tinha a obrigação de tê-las quitado no vencimento).

Segundo o art. 389 do Código Civil, "não cumprida a obrigação, responde o devedor...". Aí está a regra geral e nosso ponto de partida: o devedor, salvo as exceções previstas em Lei ou no contrato, é quem responde pelo descumprimento da obrigação7.

Voltando à nossa hipótese: em se tratando de responsabilidade por inadimplemento de cota condominial, quem responde por esse pagamento? Só o condômino titular da obrigação propter rem? Ou o adquirente também responde, embora não seja o devedor das cotas do período anterior?

A meu ver, é precisamente neste ponto que o acórdão do STJ pecou, por desconsiderar uma regra especial. O art. 1.345 do Código Civil, claro como a luz do sol, estatui que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". Responsabilidade por força de lei, que prescinde de convenção condominial.

Logo, não importa se você adquiriu a unidade por transmissão (por ato entre vivos ou sucessão hereditária) ou por aquisição originária (usucapião): adquirida a unidade a qualquer título, surge a responsabilidade de pagar o débito não honrado pelo anterior condômino.

Então, muito cuidado ao analisar o julgado em questão, para que em outros casos não se faça pano de chão dos artigos 1.332 (instituição) e 1.333 (convenção) do Código Civil; nem se atropele a distinção entre obrigação e responsabilidade, ignorando-se o art. 1.345. Em suma, é preciso atenção para que não afirmemos em outras situações que "previamente ao registro da convenção de condomínio as cotas condominiais não podem ser cobradas junto ao recorrente [adquirente]". Esta frase, que já encontra ecos, se mal utilizada, poderá gerar muita insegurança jurídica8.

Para terminar, um detalhe oculto, e muito relevante, que muda bastante a nossa história: pasme-se, o edifício Marolinha não é um condomínio edilício!

Se não acredita em mim, consulte o processo e veja com os próprios olhos que: (i) no registro imobiliário existe apenas uma matrícula no local, relativa a um terreno; (ii) não há registro de incorporação imobiliária ou de instituição de condomínio, muito menos de convenção; (iii) não existem, em decorrência disso, as matrículas das unidades imobiliárias e suas respectivas frações ideais; (iv) a construção do edifício, se é que tem habite-se, nunca foi averbada; (v) a "unidade" foi "adquirida" por meio de um instrumento particular de cessão de posse; e (vi) a convenção foi registrada em cartório de registro de títulos e documentos (e não em serventia de registro de imóveis).

Não estou defendendo que o processo deveria ter sido julgado de forma diferente. Não participei direta ou indiretamente da ação judicial. Porém, talvez seja justamente essa realidade peculiar, sui generis, não explicitada no julgado, que oferte argumentos para defendermos que o STJ deu ao litígio a solução mais justa e correta.

O objetivo de revelar o que ocorreu nos autos é fazer um alerta para que o acórdão produzido no REsp 1.731.128-RJ seja analisado com cautela e lupa. A decisão tomada no excêntrico caso do Marolinha não deve ser usada irrefletidamente como precedente em outros processos de condomínios edilícios em situação regular, como se a afirmativa contida na ementa valesse erga omnes, sob pena de se trazer grande desarmonia na interpretação dos artigos 1.332, 1.333 e 1.345 do Código Civil, com imenso prejuízo para tais grupamentos. A conferir.
__________

1 Na verdade, o que se discrimina ou especifica é cada unidade, atribuindo-se-lhe numeração e descrição (textual ou por mera referência ao projeto aprovado pela Municipalidade) e não o condomínio.



4 "A convenção de condomínio é o ato-regra, ... cuja força cogente alcança não apenas os que a subscreveram mas também todos aqueles que futuramente ingressem no condomínio, quer na condição de adquirente ou promissário comprador, quer na de locatário, impondo restrições à liberdade de ação de cada um em benefício da coletividade; e estabelece regras proibitivas e imperativas, a que todos se sujeitam, inclusive a própria Assembleia, salvo a esta a faculdade de alterar o mencionado estatuto regularmente, ou seja, pelo quorum de 2/3 dos condôminos presentes (art. 1.351 do CC)". (REsp 1.177.591-RJ, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, Julg. 5/5/2015)

5 Súmula 260 do STJ: "A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos".

6 Frise-se, diante da falta de homogeneidade de entendimento sobre o assunto: essa inversão registral só é possível nos Estados e cartórios que, corretamente, admitem a instituição do condomínio antes do habite-se. Nos demais, as Serventias, em cumprimento às Normas da Corregedoria Geral de Justiça local, estão (indevidamente) impedidas de fazê-lo.

7 A própria Lei estabelece diversas exceções em que o devedor não responderá pelo inadimplemento (v.g., caso fortuito e força maior).

8 O mesmo problema, é bom dizer, se verifica inversão da jurisprudência do STJ, que mais recentemente passou a condicionar a responsabilidade do arrematante às informações constantes do edital: "RECURSO ESPECIAL... DÍVIDAS CONDOMINIAIS. OMISSÃO NO EDITAL DE PRAÇA. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. IMPOSSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL CARACTERIZADO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. Na alienação judicial, o edital da praça, expedido pelo juízo competente, deve conter todas as informações e condições relevantes para o pleno conhecimento dos interessados, em obediência à segurança jurídica, à lealdade processual e à proteção e confiança inerentes aos atos judiciais... Não havendo previsão no edital, os débitos condominiais anteriores não são de responsabilidade do arrematante, ora recorrente" (REsp 1456150/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 3/3/2015, DJe 5/6/2015). Aqui também o art. 1.345 do Código Civil não é levado em conta, mesmo que o condomínio não tenha ingerência, nem participe, nem seja sequer intimado para o leilão, em execuções que culminem com a penhora e excussão de uma unidade imobiliária.

André Abelha - Advogado especialista em Direito Imobiliário. Mestre em Direito Civil pela UERJ. Fundador do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/RJ. Professor dos cursos de pós-graduação em Direito Imobiliário e Direito Civil da PUC-Rio, da UERJ, da Universidade Cândido Mendes, da Escola de Magistratura do Estado do Rio de Janeiro (EMERJ), da Escola Superior de Advocacia Pública da PGE/RJ e do Centro de Capacitação Imobiliária da SECOVI-RJ. Painelista em diversos congressos e seminários em Direito Imobiliário. Membro do Conselho Técnico da Federação Internacional Imobiliária – Regional Rio de Janeiro. Autor do livro "Abuso do Direito no Condomínio Edilício". Coautor dos livros "Direito Imobiliário" e "Temas Atuais em Direito Imobiliário".
Fonte: Migalhas Edilícias

BEM DE FAMÍLIA DE VALOR ELEVADO PODE SER PENHORADO PARA PAGAMENTO DE DÍVIDA TRABALHISTA


A impenhorabilidade do bem de família, prevista na lei 8.009/90, é absoluta ou deve ser relativizada quando o imóvel for de valor elevado e não houver outro meio para pagamento de uma dívida trabalhista?

Trata-se de norma controversa, que, de um lado, tem o louvável propósito de proteger o núcleo familiar e o direito à moradia do devedor, mas, por outro, contribui para a cultura da impunidade (o famoso “devo, não nego e pago quando puder”). Conhecida, popularmente, como “lei do calote”, a norma que instituiu o “bem de família” estimula a inadimplência e compromete a confiança depositada na atividade jurisdicional, pois de nada adianta o cidadão ver o seu direito reconhecido pelo Poder Judiciário se não puder, na prática, executar a tutela concedida em seu favor, resultando no fatídico “ganhou, mas não levou”.

Essa ambivalência da lei 8.009/90 tem levado a decisões judiciais dissonantes, sendo que a jurisprudência mais conservadora entende que todo bem de família é impenhorável, independentemente de sua avaliação, uma vez que a norma não faz qualquer distinção quanto ao valor dos imóveis protegidos. Tal entendimento, porém, parece confundir o direito à moradia com o direito à propriedade imobiliária, deixando ao relento credores trabalhistas que, muitas vezes, não receberam, sequer, os seus salários e mal conseguem pagar o aluguel no final do mês, enquanto alguns devedores continuam a ostentar elevados padrões de vida, residindo em imóveis suntuosos. Daí a pergunta inevitável: o trabalhador também não tem direito à moradia e à preservação da sua família?

Entendemos, porém, que, se nos afastarmos das posições mais extremadas (a defesa intransigente da impenhorabilidade absoluta x a penhora de qualquer imóvel, independentemente do seu valor), encontraremos um caminho intermediário que, de um lado, preserva o direito à moradia do devedor e de sua família, dentro do conceito de “mínimo existencial”, e, de outro, garante o pagamento dos créditos trabalhistas sempre que houver um patrimônio razoável a ser executado, evitando-se a perpetuação de injustiças.

Contudo, antes de respondermos à pergunta com a qual iniciamos esse artigo, convém relembrar a procedência histórica do instituto do bem de família. Ele teve origem na então República do Texas e foi regulamentado pela lei de 26.01.1839, denominada Homestead Exemption Act. Homestead significa local do lar (home = lar; stead = local), de modo que o próprio nome do estatuto evidencia a finalidade para a qual foi criado: a defesa da pequena propriedade, em decorrência das penhoras em massa realizadas pelos credores, sobretudo grandes bancos e instituições financeiras, no contexto da grande crise econômica ocorrida nos Estados Unidos entre os anos de 1837 e 1839.

O instituto foi concebido, portanto, para proteger a pequena propriedade, o núcleo da família, tanto que só estariam livres da execução judicial o imóvel com até “ 50 acres de terra natural ou um lote de terreno na cidade, compreendendo a habitação e melhoramentos de valor não superior a 500 dólares”, como ensina o mestre Álvaro Villaça Azevedo:

“A Lei do Homestead (...) veio a proteger as famílias radicadas na República do Texas, livrando de qualquer execução judicial 50 acres de terra natural ou um lote de terreno na cidade, compreendendo a habitação e melhoramentos de valor não superior a 500 dólares, todos os móveis e utensílios de cozinha, desde que o valor não excedesse de 200 dólares, todos os instrumentos aratórios, até o valor de 50 dólares, além das utilidades, instrumentos e livros destinados ao comércio ou ao exercício profissional do devedor ou qualquer cidadão, cinco vacas leiteiras, uma parelha de bois ou um cavalo, 20 porcos e todas as provisões necessárias a uma ano de consumo. Teve esse diploma legislativo principalmente em vista firmar homem à terra, objetivando o desenvolvimento de uma civilização cujos cidadãos tivessem o mínimo necessário a uma vida decente e humana. (...) O homestead estadual, após o seu nascimento, em 1839, no Texas, é verdade, espalhou-se pelo território americano, implantando-se, no ano de 1849, em Vermont e Wisconsin; no de 1850, em Nova York e Michigan; no de 1851, em Indiana, New Jersey e Delaware e, no de 1864, em Nevada. Nestes Estados do Norte, mais necessitados do instituto, veio ele com remédio imediato, que, em seguida, foi sendo adotado no sul, dados os nefastos efeitos da Guerra de Secessão causados àquele rico território, primeiramente, no ano de 1865, na Flórida e Virgínia, depois, no ano de 1868, em Arkansas e Alabama; no de 1870, no Mississipi e na Geórgia. (...) Ao exame das legislações estaduais que adotaram o instituto jurídico do homestead, deixadas de lado as pequenas diferenças de tratamento legislativo do assunto, percebemos que essas leis apresentam uma tônica, exaltam três qualidades substanciais, três condições marcantes do homestead, apresentadas por Bureau: necessidade de existência de um direito sobre determinado imóvel que se pretende ocupar a título de homestead; necessidade de que o titular desse direito seja chefe de uma família (head of a family); necessidade de que seja esse imóvel ocupado pela família (occupancy). (...) As bases do bem de família, traçadas na primitiva República do Texas, permanecem vivas na legislação americana atual, nos Estados que admitem sua existência (págs. 25-38). Destaca esse autor, ainda, que a crise norte-americana (...) impressionou a Europa, principalmente a França, que, em 12.7.1909, editou sua lei sobre o bien de famille, regulamentada, mais tarde, pelo decreto de 26.9.1910 “ [1].

No Brasil, o conceito de Bem de Família foi instituído pelo Código Civil de 1916, no contexto de um país recém-saído da monarquia (1889) e que acabara de abolir a escravidão (1888), uma época em que se devotava um fervor quase religioso à propriedade privada, sobretudo à imobiliária. Contrariando a maior parte dos exemplos estrangeiros, o legislador brasileiro, inicialmente, não estipulou um limite para a proteção do bem de família. Chegava-se a argumentar que, embora autorizado, o ato de exagero do chefe de família que destinasse valiosa propriedade para seu domicílio seria imprudente, pois, sendo um ato público, a exclusão da propriedade da garantia de terceiros faria diminuir o seu crédito, sofrendo ele, assim, os resultados de sua imprudência. Entretanto, o valor do prédio que poderia ser instituído como bem de família chegou a ser limitado por legislações posteriores. O Decreto-Lei nº 3.200/41 fixou o limite em cem contos de réis, que posteriormente foi elevado, pela Lei nº 2.514/55, a um milhão de cruzeiros e, a partir da Lei nº 5.653/71, alterado para corresponder ao montante equivalente a quinhentas vezes o maior salário mínimo vigente no País. Todavia, desde o advento da Lei nº 6.742/79, o bem de família voluntário não tem qualquer limitação de valor na legislação, sendo exigida apenas efetiva residência da família no imóvel por dois anos [2]. 

Prosseguindo nessa concepção patrimonialista, a Lei 8.009/90 manteve o critério de não restringir os valores do bem de família, lembrando, porém, que, no momento de sua edição, o Brasil vivia um dos períodos mais conturbados da sua história, com hiperinflação, recessão e desemprego, produtos de uma crise sistêmica provocada pelo insucesso de sucessivos planos econômicos, como, por exemplo, o Plano Cruzado e o Plano Verão. As famílias estavam endividadas e a proteção das moradias era um clamor generalizado para evitar o colapso social

Entrementes, a despeito de seus nobres propósitos, a lei 8.009/90 acabou ganhando a infame alcunha de “lei do calote” porque, com o tempo, passou a servir como proteção para devedores inadimplentes que, mesmo tendo expressivo patrimônio imobiliário, relutavam em pagar suas dívidas. A fim de encontrar um maior equilíbrio entre os interesses do devedor e as necessidades do credor, o Congresso Nacional chegou a incluir um limite para a impenhorabilidade do bem de família no projeto de lei 51/2006, mais tarde convertido na lei 11.382/2006 (na época, falava-se em 1.000 salários mínimos), mas, a despeito de aprovada no parlamento, o norma foi vetada pelo Presidente da República, mantendo “uma proteção desproporcional para os mais abastados”[3]. E, na ausência de um limite legal que definisse critérios mais razoáveis, o conceito de bem de família continuou a ser objeto de profunda controvérsia. [4]

De qualquer modo, essa perspectiva histórica deixa claro que, desde a sua origem, o instituto teve como objetivo precípuo proteger o direito básico à moradia, a PEQUENA PROPRIEDADE, de modo a preservar o núcleo familiar e evitar sua desagregação. A contextualização revela que, desde o seu início, ainda na chamada “Texas Homestead Law” ou “Homestead act”, o instituto não protegia todo e qualquer imóvel residencial, mas sim o único imóvel destinado à moradia da família, desde que observados determinado valor e determinadas dimensões.

Nesse diapasão, merece especial destaque decisão recente do Tribunal Pleno do Egrégio TRT da 15a. Região, no Incidente de Uniformização de Jurisprudência no. . 0005738-34.2017.5.15.0000, em sessão realizada no dia 16 de Agosto de 2018, no sentido de que:

“ (...) é possível a penhora de imóvel bem de família de alto valor, em face do privilégio do crédito exequendo, de natureza alimentar, observados os princípios da razoabilidade, da dignidade da pessoa humana e da efetividade do processo. De fato, por se tratar de execução de crédito trabalhista, não é razoável que o executado ostente moradia de alto padrão, desobrigando-se de dívida de natureza alimentar. Embora a Lei 8.009/90 trate da impenhorabilidade do bem de família, seu intuito é assegurar ao executado o seu direito à moradia, garantia essa que prevalece diante da possibilidade de que a sua venda resulte no pagamento do débito exequendo e o saldo restante seja suficiente para garantir o direito à moradia digna do executado e sua família. Nesse contexto, vale destacar a inexistência de prejuízo ao executado na hipótese em exame, em face do reembolso do valor remanescente, nos termos preconizados no art. 907 do CPC. Ademais, deve-se considerar que a penhora do bem de família de valor suntuoso permite ainda ao executado, com o saldo, adquirir residência de menor valor que acolha sua família. O referido entendimento, como se constata, continua a garantir ao executado seu direito constitucional à moradia, porém, quitando o débito de natureza alimentar e assegurando-se, dessa forma, a dignidade da pessoa humana, que é alcançada com o ressarcimento da força de trabalho do empregado despendida em favor do executado, além da efetividade do processo, que somente é atingida com a satisfação dos eventuais débitos em execução. Por essa razão, compartilha-se do entendimento de que o imóvel suntuoso, ainda que reconhecido como bem de família, pode ser penhorado e alienado, com reserva de parte do valor alcançado ao devedor para que possa adquirir outro imóvel, em condições dignas de moradia. (...)”

Nem se alegue que haveria ofensa ao art.6º da Constituição da República ou que a relativização da lei 8.009/90 seria uma idiossincrasia da Justiça do Trabalho, porque, como bem ponderou a eminente Ministra Nancy Andrighi, do Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do Recuso Especial no.831.811⁄SP, em um processo no qual se cobrava uma dívida civil: “ Assim, deve ficar claro que a finalidade da Lei nº 8.009⁄90 não é proteger o devedor contra suas dívidas, tornando seus bens impenhoráveis, mas sim abrigar a família, evitando a sua desarticulação.O alerta é de suma importância porque, não raro, deparamo-nos com devedores que manipulam as garantias da lei em proveito próprio e não da família, utilizando o instituto com o propósito único e premeditado de não pagarem suas dívidas...”

No se trata, portanto, de uma garantia irrestrita nem de uma blindagem patrimonial, de modo que a impenhorabilidade da lei 8.009/90 deve ser relativizada sempre que o bem for de valor elevado e não houver nenhuma outra condição humanitária que a justifique (por exemplo, uma doença terminal), haja vista que o credor também tem direito à moradia e à preservação da sua família. 

Por conseguinte, entendemos que, na falta de outro critério legal mais específico, deve ser considerado como de valor elevado todo imóvel avaliado em mais de R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais), limite máximo do financiamento autorizado no programa de moradia popular instituído pelas leis 11.977/2009 e 12.424/201 (“minha casa, minha vida”)[5]. Para garantir a efetividade da decisão judicial, o bem penhorado deverá ser integralmente levado à hasta pública, reservando-se para o executado o montante de R$ 240.000,00, a fim de que ele possa comprar um imóvel popular para si e para sua família. O saldo remanescente, que ultrapassar o limite de R$ 240.000,00, será destinado ao credor. 

Relembramos, mais uma vez, que a finalidade da instituição de um “bem de família” não é garantir o direito à propriedade imobiliária, mas sim o direito à moradia, dentro do conceito de mínimo existencial inerente à dignidade humana. Logo, se milhões de brasileiros sobrevivem, dignamente, pagando aluguel ou residindo em imóveis próprios avaliados em até R$ 240.000,00, por que se deve dar um tratamento privilegiado a um devedor que não pagou suas obrigações trabalhistas ? É justo que o devedor continue desfrutando de um padrão de vida incompatível com a realidade da maioria dos brasileiros, morando em imóvel valioso, enquanto o trabalhador não recebeu suas verbas de caráter alimentar? 

Afinal, para o trabalhador que não recebeu seus direitos e vê seu processo ir para o arquivo depois de anos de tramitação processual, é impossível entender porque o devedor continua morando em uma residência confortável enquanto ele não tem onde morar. Sobressai a sensação de que, para os menos privilegiados, só resta aquela outra casa, a que fica na “Rua dos Bobos, número zero”, uma casa na qual, segundo o poeta, “não tinha teto; não tinha nada. Ninguém podia entrar nela não; porque, na casa, não tinha chão” [6]. 

Notas 

[1] Azevedo, Álvaro Villaça - “ Bem de Família, Comentários à Lei 8.009⁄90”, 5ª Ed., Ed. RT, página 53. 

[2] Lustosa, Paulo Franco - “De Volta ao Bem de Família Luxuoso: Comentários sobre o julgamento do Recurso Especial no. 1.351.571/SP” - Revista Brasileira de Direito Civil, Vol. 10, Outubro/Dezembro 2016. 

[3] DIDIER JÚNIOR, Fredie. et al. Curso de direito processual civil: Execução. 6. ed. Salvador: Jus Podivm, 2014. v. 5, p.573. 

[4] ARENHART, Sérgio Cruz. A penhorabilidade de imóvel de família de elevado valor e salários. In ALVIM, Thereza (Coord.) et al. Direito civil e processo: estudos em homenagem ao professor arruda alvim. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008, p. 524 citado por MAIDAME, 2007, p. 250. 

[5] http://www.fgts.gov.br/Pages/fgts-social/financiamento.aspx, “saiba mais” em “carta de crédito individual”.

[6] “A Casa” - Música de Toquinho e Vinícius para o Álbum “Arca de Noé”.

Fonte: DireitoNet