terça-feira, 22 de junho de 2021

“Due diligence” imobiliária: a proteção jurídica para o negócio imobiliário


Com o mercado de imóveis em expansão a “Due diligence” imobiliária vem ganhando cada vez mais importância, na medida em que visa dar maior segurança às negociações e prevenir litígios.

A informação sobre seu conceito e prática, entretanto, merece ser mais bem difundida para que não somente os operadores do direito possam aprimorar suas técnicas, mas sobretudo para que as partes contratantes possam se beneficiar deste serviço em prol da qualidade e segurança dos negócios imobiliários.

Seja em razão do “sonho da casa própria” para alguns, seja em razão do interesse em investir em empreendimentos imobiliários para outros, a negociação de imóveis é uma realidade com a qual quase todos nós nos deparamos em algum momento de nossas vidas.

Entretanto, mesmo para aqueles que praticam este negócio de forma corriqueira é preciso alertar que a negociação de um imóvel não deve envolver tão somente as tratativas, acertos financeiros entre as partes contratantes e a burocracia cartorária de rotina.

Os procedimentos de praxe podem não ser suficientes para dar segurança jurídica às partes contratantes, uma vez que até mesmo a validade do negócio pode sofrer reflexos em razão de circunstâncias somente verificáveis através de uma análise mais detida.

Qual seria então a solução para quem deseja realizar um negócio imobiliário com maior segurança jurídica, reduzindo os riscos de dores de cabeça futuras?

Para uma negociação mais segura, é possível a contratação do serviço que tem sido intitulado “Due diligence imobiliária”, que serve tanto para pessoas jurídicas e empresários do seguimento imobiliário, quanto para pessoas físicas que – exatamente por não estarem habituadas a este tipo de negócio, desejam ter o melhor suporte e assessoria jurídica possível.

A Due diligence imobiliária, que tem relação com o termo “diligência prévia”, nada mais é do que uma espécie de “auditoria” prestada pelo advogado especializado em direito imobiliário, onde será feita uma análise de informações, documentos do imóvel e dos contratantes, visando não somente dar o parecer sobre a situação atual das condições para a negociação como também dos riscos futuros, acaso existente.

Este tipo de análise, por ser feita por um profissional especializado, vai muito além daquelas que são objeto das rotinas das negociações de imóveis, na medida em que, além dos documentos de praxe necessários para o registro do imóvel, também serão analisados outros documentos e informações na esfera estadual e federal e que podem gerar implicações de natureza tributária e fiscal, trabalhista, cível e outros.

Isto porque, nem todos os riscos que envolvem um imóvel podem ser certificados meramente da análise do conteúdo da sua certidão ou mesmo da documentação das partes, de forma superficial. Não bastasse, mesmo a conferência deste e de outros documentos requerem conhecimento jurídico para se constatar a possibilidade do alcance de determinados situações legalmente previstas naquele negócio.

Apenas para exemplificar, tem-se a hipótese prevista no art. 1.831 do Código Civil, que prevê o direito real de habitação do imóvel pelo cônjuge viúvo (ou companheiro). Imagine-se então uma hipótese em que o comprador desavisado tenha negociado um imóvel que foi adquirido pelo proprietário por herança e que este imóvel hoje esteja sendo habitado pela viúva. Poderia o comprador (e até mesmo o vendedor) imaginar que por uma questão lógica o imóvel seria desabitado tão logo a negociação findasse, não? Pois bem, ocorre por lei, a posse do imóvel estaria amparada, e portanto, salvo acordo, o comprador estaria compelido a aceitar que o cônjuge viúvo continue residir no imóvel recém adquirido.

Veja-se que é uma hipótese de negociação válida, realizada por quem era proprietário; que adquiriu a propriedade regularmente, mas que – por uma questão legal e não expressa no registro de imóveis – pode ter o exercício do seu direito de propriedade restringido, ainda que provisoriamente.

De fato, trata-se do exemplo de uma situação rara de acontecer, mas este apenas um exemplo é exatamente para dar ao leitor a noção da existência do quanto a legislação pode criar situações sorrateiras e gerar efeitos indesejáveis em negócios realizados sem análises prévias apropriadas.

E não bastassem as existem ainda inúmeras as situações não tão raras, tais como a possibilidade de constatação de fraude contra credores, fraude à execução, perda do imóvel por evicção, existência de restrições ao uso do imóvel decorrentes de convenção de condomínio (quando for o caso), possiblidade de responder por dívidas e obrigações que incidem sobre o imóvel (ex; IPTU, condomínio), suportar restrições decorrentes de lei (ex: zoneamento, legislação ambiental), dentre outras.

Todas essas são situações em que, via de regra, faz-se necessária uma análise técnica por um advogado especializado para que sejam identificadas, o qual alertar as partes para que estas possam optar por seguir ou não adiante com o negócio.

Mas não se pense que a Duo diligence Imobiliária é um serviço que somente se presta a “melar o negócio”.

É possível que a análise forneça também opções para que a negociação tenha um desfecho positivo, mediante apresentação de soluções jurídicas (quando existente) ou ao menos dará às partes elementos para – uma vez ciente dos riscos – possam discutir uma eventual renegociação dos valores do contrato.

Como se vê, os riscos jurídicos que podem envolver os negócios imobiliários são inúmeros e para uma negociação com maior segurança se faz necessária um estudo pormenorizado que ultrapassa aquele que costumeiramente é realizado nas negociações sem a participação de um advogado especializado no assunto.

Portanto a Duo diligence vem como um serviço de grande valia que pode ser utilizado por todas aquelas pessoas, físicas ou jurídicas, que desejam realizar negócios com maior segurança jurídica.

Tão importante quanto negociar, é cercar-se de todos os cuidados para que o negócio seja válido e esteja fora do alcance de ser prejudicado por fatores externos, evitando-se surpresas indesejáveis.

Assim, em se tratando de negociações imobiliárias, quem deseja fazer um negócio mais seguro deve optar por um serviço de Duo Diligence.

Patricia Oliveira Lima Pessanha, advogada.
Fonte: IBRADIM - Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário

segunda-feira, 21 de junho de 2021

Rescisão de contrato de locação: veja como advogar neste caso


Você sabe como advogar em caso de rescisão de contrato de locação?

Quando falamos em locação de imóveis, seja comercial ou residencial, é fundamental ter o suporte de um profissional do direito para garantir que tudo seja feito de acordo com as leis e vantajoso tanto para o proprietário quanto para o locatário, principal tratando-se de rescisão de contrato de locação.

Um outro ponto, muito comum, dentro da operação de aluguel que torna você advogado essencial, é em casos de rescisão de contrato, independentemente das partes e das razões que motivaram a isso.

Mas o que é importante avaliar e fazer quando um caso desse chegar a você? Para te ajudar, separamos algumas boas práticas em caso de rescisão de contrato de aluguel. Confira!

A importância do contrato de locação

Antes de abordarmos sobre o que deve ser feito em caso de rescisão de contrato de locação, é importante falar sobre a importância dessa convenção.

O contrato de aluguel de um imóvel residencial ou comercial estabelece quais são os direitos e deveres de ambas as partes e, caso haja, a responsabilidade da imobiliária nessa relação.

Além disso, o termo também determina quais penalidades serão aplicadas em caso de descumprimento das cláusulas previstas.

Como você pode ver, o contrato de locação é fundamental para garantir uma boa negociação e segurança para todos os envolvidos. E é ele quem vai orientar como você advogado, deverá agir caso haja pedido de rescisão por alguma das partes.

Motivos que podem levar a rescisão de contrato de aluguel

A rescisão de contrato de locação acontece quando é preciso encerrar o aluguel antes do tempo acordado em contrato por alguma razão das partes.

Separamos uma lista com os principais e mais comuns motivos que levam à rescisão.

Rescisão de locação por parte do proprietário do imóvel

1. Caso ele precise do imóvel para morar;

2. Quebra de alguma cláusula prevista no contrato por parte do inquilino como: reformas não autorizadas, utilização indevida da propriedade, falta de pagamento do aluguel ou despesas do imóvel;

3. Após o vencimento do contrato, caso não haja renovação.

Rescisão de locação por parte do inquilino/locatário

1. Mudança de cidade por motivo de trabalho;

2. Problema estrutural no imóvel que impede a moradia segura;

3. Decidir morar em outro imóvel por motivo pessoal.

Agora que você advogado já sabe os motivos que podem levar a quebra do contrato, é hora de entender como você deve advogar em cada situação.

Como fazer a rescisão de contrato de locação com segurança?

Independentemente do motivo que levou a isso ou quem pediu, é preciso ter alguns cuidados para que tudo ocorra dentro das leis e não prejudique nenhuma das partes.

1º passo: notificar com antecedência o desejo de encerrar o contrato

Independente se você é advogado do proprietário ou do inquilino, é preciso avisar com 30 dias de antecedência sobre o interesse em rescindir o contrato de aluguel para que haja tempo hábil de organizar as partes burocráticas e a mudança de quem está no imóvel.

2º passo: avaliar se é preciso alguma manutenção ou reforma.

Durante o tempo de moradia do inquilino, é normal que algumas mudanças na casa sejam feitas como pintura, furos e outros.

Em alguns casos, é possível intermediar entre as partes que se as mudanças beneficiarem e valorizarem mais o imóvel, o inquilino não precisa reformar para ficar de acordo com as condições de quando alugou.

3º passo: agende a vistoria de saída

Essa é uma parte fundamental e a que vai determinar se o processo de rescisão de locação vai ser tranquilo ou se você precisará utilizar algum outro meio jurídico para garantir o direito do seu cliente.

Após notificada a saída do imóvel, é preciso agendar uma vistoria de saída para avaliar as condições do imóvel, se nada foi danificado e se o que foi combinado no passo 2 foi cumprido.

4º passo: acertos de contas

Seja você advogado da imobiliária, proprietário ou inquilino, é preciso avaliar como está a questão das dívidas do imóvel, ou seja, se todas foram pagas ou há algo pendente como: aluguéis em atraso, taxas de condomínio, contas de energia etc.

Depois de avaliar esse histórico e emitir todos os comprovantes, é preciso solicitar a transferência de titularidade das contas principais do imóvel, como água e energia, para o nome do locador.

Se o seu cliente for o inquilino, oriente o mesmo a avisar às prestadoras de serviços extra como internet, televisão, telefone etc. sobre a saída do local para evitar que novas cobranças sejam geradas.

5º passo: cálculo da multa

Lembrando que a multa só acontece caso a rescisão tenha sido solicitada por parte do inquilino e sem motivo legal que justifique a sua saída como: imóvel com problemas estruturais ou mudança de cidade por motivo de trabalho.

Salvo esses casos, o valor da multa a ser aplicada deve estar indicado no contrato.

A lei não fixa nenhuma quantia ou porcentagem, porém determina que a multa deve ser proporcional ao tempo de contrato que não será cumprido.

O que acontece se o inquilino se recusar a sair do imóvel?

Se você advoga para a imobiliária ou então para o proprietário saiba que essa é uma situação que você pode vivenciar.

Em alguns casos, pode ocorrer que o inquilino não aceite a rescisão de contrato de locação residencial por parte do locatário e não deixe o imóvel no prazo estipulado.

Se isso ocorrer, você precisará ajuizar uma ação de despejo com o objetivo de retomar a posse do imóvel.

É importante ressaltar que estamos falando de uma situação delicada onde a sua postura profissional e cautela ao lidar com o ocorrido serão fundamentais para que nenhuma das partes seja prejudicada e a ação tenha sucesso.

Atualizado em: 21/6/2021 08:18

Amanda Vieira - Produtora de conteúdo especializado para Advise Brasil, que desenvolve soluções tecnológicas que facilitam a gestão jurídica há mais de duas décadas.
Fonte: Migalhas de Peso

IGMI-R ABECIP - MAIO 2021

Após um ligeiro aumento no resultado mensal de maio (1,3%) em comparação a abril (1,2%), o IGMI-R/ABECIP também apresentou uma aceleração no resultado acumulado em 12 meses (8,15% ante os 7,86% registrados no mês anterior). Esse desempenho reverteu a tendência de desaceleração no acumulado em 12 meses das seis leituras anteriores.

As variações acumuladas em 12 meses do IPCA/IBGE apresentam aceleração desde meados de 2020, reduzindo os ganhos dos preços dos imóveis residenciais no Brasil em termos reais. A reversão da tendência de desaceleração do IGMI-R/ABECIP na mesma ótica em maio foi suficiente para praticamente equiparar os resultados dos dois indicadores, em termos das variações acumuladas em 12 meses.

Fonte: ABECIP

sábado, 19 de junho de 2021

Medidas divulgadas pelo governo federal para remição de laudêmio e foro


Inúmeros questionamentos têm surgido acerca da possibilidade de aquisição do domínio pleno de imóveis aforados pela União, extinguindo-se assim a cobrança de laudêmio e foro anual sobre o imóvel, medida anunciada na última semana pelo governo federal.

Inicialmente cumpre consignar que tanto o foro, o laudêmio, quanto a taxa de ocupação não possuem natureza tributária, mas sim civil e administrativa, à medida que remuneram o uso de bem público da União, cabendo assim os esclarecimentos preliminares para contextualização do direito a ser invocado.

Enfiteuse

Chamada também de aforamento ou aprazamento, enfiteuse é o direito real sobre coisa alheia, pelo qual o proprietário de um imóvel identificado como senhorio direto, por meio de um contrato de aforamento, admite o fracionamento da propriedade, concedendo a terceiro, em caráter de perpetuidade, o domínio útil desse imóvel, do qual poderá usar, gozar, dispor, como também reavê-lo, mediante pagamento de uma renda anual, denominada de foro ou pensão, ou, ainda, Canon [1].

Espécies:

a) Privada: Foi ab-rogada com o advento do novo Código Civil. Porém, permanecem em vigor as constituídas até janeiro de 2002, em face da regra de direito intertemporal constante do artigo 2.038, caput, do novo Código Civil. O Código Civil de 1916 regulou a enfiteuse privada nos artigos 678 a 694.
b) Pública: Chamada também de Administrativa ou, ainda, Especial, está plenamente em vigor, sendo regulada pelo Decreto-Lei 9.760, de 05 de setembro de 1946, pela Lei 9.636, de 15 de maio de 1998 e pela Lei 11.481, de 31 de maio de 2007. A União é qualificada como a dona da terra, quer seja nua, quer seja com edificação. A Secretaria de Patrimônio da União (SPU), através de processo administrativo demarcatório, declara o imóvel como inserido em terrenos de marinha e seus acrescidos, tirando a propriedade do particular; o artigo 20, VII, da CF dispõe serem os terrenos de marinha e seus acrescidos, bens da União. São bens públicos da espécie dominical, com o qual a pessoa de direito público pode auferir renda. É um bem privado da pessoa de direito público.

Natureza jurídica

A natureza jurídica da enfiteuse/aforamento revela-se na posição de ser o mais amplo direito real sobre coisa imóvel alheia, já que com ela se pode tirar da coisa todas as utilidades e vantagens. O aforamento é constituído pela transcrição no cartório de registro de imóveis, de acordo com inciso I, do artigo 167, da Lei 6.015/73. A enfiteuse consiste num contrato sinalagmático, isto é, as partes contraentes assumem direitos e obrigações recíprocas. É oneroso, pois as partes ficam privadas de valores, o senhorio direito do bem e o foreiro do valor do foro.

Contrato de aforamento

A enfiteuse em imóveis da União, quando permitida, ocorre por meio de contrato de aforamento — artigo 14, Lei 9.636/1998; ou enfitêutico — artigo 109, DL 9.760/1946, firmado entre a Secretaria do Patrimônio da União (SPU) e o particular, mediante licitação ou concorrência, observando-se direito de preferência dos ocupantes (artigo 15, Lei 9.636/1998); além disso, consiste na transmissão do domínio útil do imóvel em favor do enfiteuta.

O contrato será lavrado em livro próprio da SPU, do qual constarão as condições estabelecidas e as características do terreno aforado (artigo 109, DL 9.760/1946) — que deverão corresponder às características constantes da matrícula do imóvel (artigo 176, §1°, I, II, no 3, "b", da Lei n° 6.015/1973).

Laudêmio

Laudêmio vem do latim laudare, que significa prêmio. Prêmio pela ocupação.

Cuida-se de uma renda em que a União tem direito a receber, no caso de aforamento público, quando o foreiro ou ocupante de imóvel localizado em sua propriedade transfere onerosamente os direitos de ocupação ou domínio útil a outrem.

Tal ingresso patrimonial corresponde a 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias (artigo 3º do Decreto-lei2.398/1987).

Sua criação remonta aos tempos coloniais, quando a totalidade das terras brasileiras pertencia à Coroa portuguesa, que tinha interesse em promover a colonização do país, distribuindo porções do território nacional a quem se dispusesse a cultivá-las. Em troca, cobrava-se uma contribuição (denominada de foro, pensão ou canon) por estes quinhões, que passaram a ser classificados como terras aforadas. A comercialização desses quinhões gera o pagamento do laudêmio, que sobrevive até hoje.

Para a SPU, só é foreiro quem possui Carta de Aforamento. Quem não possui dita carta é ocupante, pagando taxa de ocupação anual e como tal não pode ter matrícula no registro de imóveis, eis que ocupação envolve apenas posse e não domínio.

Prevê a alínea "a", do inciso I, do parágrafo 2º, do artigo 3º, do Decreto-lei 2.398/1987:

"artigo 3º...
§2º — Os Cartórios de Notas e Registro de Imóveis, sob pena de responsabilidade dos seus respectivos titulares, não lavrarão nem registrarão escrituras relativas a bens imóveis de propriedade da União, ou que contenham, ainda que parcialmente, área de seu domínio:
I — sem certidão da Secretaria do Patrimônio da União (SPU) que declare:
ter o interessado recolhido o laudêmio devido, nas transferências onerosas entre vivos".

O laudêmio não se confunde com o foro, considerando que este equivale a 0,6%, sobre o valor do domínio pleno, de acordo com o artigo 88 da Lei 7.450/1985. Tal receita patrimonial diz respeito ao contrato de aforamento, e não de ocupação. Assim como ocorre com a taxa de ocupação, o foro é pago anualmente.

Princípios basilares do Direito Contratual

Conforme inicialmente esclarecido, a relação jurídica existente quando da aquisição do domínio útil do imóvel aforado é de um contrato de aforamento, ou seja, pautado, sobretudo, pelos princípios do direito contratual civil, principalmente o da boa-fé contratual e da finalidade social dos contratos.

Boa fé contratual

A cláusula geral da boa-fé objetiva foi inserida no Código Civil de 2002, no artigo 422, que dispõe que os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. Consiste em retidão de conduta, um padrão de comportamento considerado ótimo, probo, honesto. Porém não basta apenas a intenção, mas sim a declaração e o comportamento externalizado.

Nas palavras de Humberto Theodoro Junior [2], temos a seguinte definição de boa-fé objetiva:

"Pelo princípio da boa-fé exige-se das partes do contrato uma conduta correta, sob a ótica mediana do meio social, encarada não com enfoque do subjetivismo ou psiquismo do agente, mas de forma objetiva. O que importa é verificar se o procedimento da parte, quando negociou as tratativas preliminares, quando estipulou as condições do contrato afinal concluído, quando deu execução ao ajuste e até depois de cumprida a prestação contratada, correspondeu aos padrões éticos do meio social".

Com a inclusão do artigo acima mencionado se institucionalizou a obrigação da honestidade na condução das contratações. Quem age sem boa-fé contraria dispositivo de lei, portanto, comete ato ilícito. Cometendo ato ilícito o sujeito se torna vulnerável a possíveis indenizações por danos causados.

Porém, a ausência de boa-fé de um contratante não implica a desconstituição do vínculo caso não haja previsão expressa de resolução do contrato. Na lei, há previsão apenas da responsabilidade subjetiva do contratante de má-fé, e não de revisão do contrato nem tampouco de sua extinção pela desobediência a esta cláusula geral.

Função social do contrato

A Constituição Federal, em seu artigo 5°, XXIII, determina que a propriedade privada deve atender à sua função social. Estão também sujeitos à função social os contratos, já que a execução das obrigações contratuais depende de um bem que é propriedade privada envolvida na transação. No contrato de aforamento a propriedade aforada é o imóvel.

O artigo 2.035, parágrafo único do Código Civil determina ser nulo o contrato sem respeito à função social, pois contraria norma de caráter público.

"artigo 2.035 — A validade dos negócios e demais atos jurídicos, constituídos antes da entrada em vigor deste Código, obedece ao disposto nas leis anteriores, referidas no artigo 2.045, mas os seus efeitos, produzidos após a vigência deste Código, aos preceitos dele se subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes determinada forma de execução.
Parágrafo único. Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos" (grifo nosso).

Pode-se perceber, portanto, que a cláusula geral da função social visa a proteção dos interesses coletivos ou públicos, em clara limitação à liberdade de contratar. Fabio Ulhoa Coelho nos ensina [3], inclusive, que "a cláusula geral da função social é uma expansão da relatividade, com vistas a impedir que sejam afetados negativamente pelo contrato quaisquer interesses públicos, coletivos ou difusos acerca dos quais não podem dispor os contratantes".

Como consequência ao desrespeito a cláusula geral da função social do contrato, teremos a sua nulidade. Além disso, ficam responsáveis os contratantes pelos prejuízos causados e possíveis indenizações. No entanto, caso o juiz considere nulo um contrato por descumprimento da cláusula geral da função social, não poderá uma das partes exigir sua execução. O juiz ainda deve determinar o envio do processo ao Ministério Público para aplicação das penalidades cabíveis.

Tecidas as questões preliminares acerca da matéria de direito, a medida anunciada pelo governo federal pretende sobretudo regularizar os imóveis aforados, abastecer o erário e desobrigar a SPU quanto a obrigatoriedade de fiscalização e cobrança de imóveis efetivamente ocupados.

Na realidade, a possibilidade de remição já é pré-existente, vide o disposto nos termos da Lei 13.240/2015, que autorizou o início do processo de venda dos imóveis da União.

A remição de foro digital será feita por meio do aplicativo SPUApp e possibilitará a aquisição do domínio pleno de mais de 300 mil imóveis localizados em terrenos de marinha e interiores. Com isso, o ocupante, que é detentor de apenas 83% do imóvel, comprará da União os 17% restantes, com desconto de 25% para pagamento à vista. Optando por aderir à remição, o proprietário estará livre do pagamento das taxas de laudêmio — equivalente a 5% do imóvel e que deve ser quitada por ocasião da transferência da propriedade — e do foro anual — taxa cobrada pela utilização das áreas. O ato corrigirá problema histórico atrelado ao instituto do terreno de marinha, datado de 1831.

A Regulamentação da Proposta de Manifestação de Aquisição (PMA) está prevista para até outubro de 2021, de acordo com as informações veiculadas pelo site do Governo Federal (https://www.gov.br/pt-br/noticias/financas-impostos-e-gestao-publica/2021/06/governo-acabara-com-a-cobranca-de-taxa-de-laudemio)

As propostas de aquisição devem ser apresentadas por meio de formulário específico disponível no Portal de Imóveis da União (https://imoveis.economia.gov.br/), com prazo de retorno pela SPU acerca da possibilidade de venda em até 60 dias, lembrando que os valores devem seguir os parâmetros das avaliações precedidas nos termos da Portaria n°. 19.837 de 25 de agosto de 2020.

Destacamos, contudo, que o adquirente deve colocar na ponta do lápis se existe de fato benefício na isenção pretendida, considerando que deve fazer o cálculo do tempo necessário a compensação destes valores, a depender do valor de venda do imóvel apurado e os valores a serem arrecadados, considerando, sobretudo que, via de regra o laudêmio é contratualmente transferido ao comprador quando da alienação do domínio útil, ficando assim apenas a obrigatoriedade de pagamento do foro anual ao proprietário do domínio útil.
__________________________________________

[1] LONGO, Bernadete Pais Pedro. Enfiteuse no município de Assis / Bernadete pais Pedro Longo. -- Assis, 2017.

[2] THEODORO JÚNIOR, Humberto. O contrato e sua função social. Rio de Janeiro: Forense, 2004. Pág. 19.

[3] COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de direito civil, 3: contratos. 5 ed. São Paulo: Saraiva, 2012. Pg. 42.

Madhara Rossi Zuiani é advogada, pós-graduada em Direito Tributário e sócia no escritório Castilho Caracik Advogados Associados.
Thereza Christina Coccapieller de Castilho Caracik é advogada e sócia fundadora do escritório Castilho Caracik Advogados Associados.
Laura Aparecida Rodrigues é advogada, especializada em Direito Civil e Processual Civil pela Escola Paulista de Direito, especializada em Direito Contratual pela Pontifica Universidade Católica de São Paulo, especializada em Direito e Processo do Trabalho pela Faculdade Cândido Mendes/RJ e sócia no escritório Castilho Caracik Advogados Associados
Fonte: Revista Consultor Jurídico

sexta-feira, 18 de junho de 2021

Patologia nos negócios imobiliários: uma proposta de releitura das fraudes contra credores e de execução


Uma explicação necessária

Walter Ceneviva, advogado militante, professor adorado por seus alunos e admirado por seus pares, é um referencial para todos aqueles que trabalham com o Direito Imobiliário.

Seu nome e sua presença me acompanham há muitos anos, mais precisamente desde 1976. À época, cursava o terceiro ano da Faculdade de Direito do Largo de São Francisco, e já estagiava com meu tio Nívio Terra (grande advogado, exemplo de professor na arte de advogar, mestre e orientador desde 4 de março de 1974 até os dias de hoje).

Todos sabem que a Lei de Registros Públicos (6.501/1973) entrou em vigor em 1º de janeiro de 1976, ano em que nossa querida AASP, sob a presidência de Mário Sérgio Duarte Garcia (outro modelo de advogado e homem público e com quem tenho a honra de trabalhar e aprender desde 1997), promoveu a realização de um de seus incontáveis cursos, tão úteis para nós, advogados e estagiários de Direito. As exposições apresentadas pelo juiz Gilberto Valente da Silva (então titular da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, SP, Corregedoria Permanente dos Registros de Imóveis e de Títulos e Documentos paulistanos, e coautor (juntamente com Egas Dirson Galbiatti, então titular da 2ª Vara de Registros Públicos, Corregedoria Permanente dos Tabeliães de Notas e de Protestos) do indispensável Provimento 3/1976, guia seguro para entendimento e aplicação da novel lei registrária), e pelos advogados Walter Ceneviva, Nelson Kojranski, Bartholomeu Bueno de Miranda e Arlindo Carvalho Pinto Neto foram reunidas pela AASP no volume A Lei dos Registros Públicos e o Direito Imobiliário (1976).

Walter Ceneviva brindou-nos com duas exposições, uma sobre "A Documentação Imobiliária e a Nova Lei dos Registros Públicos" e, também, "Patologia do Negócio Imobiliário nos seus Aspectos Civis e Penais".

Durante muito tempo vali-me desse precioso livreto publicado pela AASP, mas o tempo passou e, por alguma razão, ficou ele guardado em locais profundos de minha memória.

Ao receber recentemente o convite para escrever algumas linhas na Revista do Advogado, em homenagem ao grande Walter Ceneviva, imediatamente vieram à tona aquelas lições no distante 1976 e, com enorme satisfação, encontrei em nossa biblioteca esse exemplar, e o reli após tantos e tantos anos, confirmando que a sensação pelo advogado agora experiente em nada difere daquele sentimento do jovem estagiário.

Em sua exposição "Patologia do Negócio Imobiliário nos seus Aspectos Civis e Penais", Ceneviva, com a didática que lhe é imanente, apresentou-nos uma digressão sobre a normalidade dos negócios jurídicos e também sobre sua anormalidade (patologia), discorrendo sobre diversos temas, tais como disponibilidade de bens, áreas rurais, loteamento, sucessão de registro, descrição, partes, condomínio, pagamento, aldeamento: um caso especial, "grilos", ônus, partilha, notificações e protestos, cessão de direitos, incorporações e desmembramentos e aspectos penais.

Ceneviva encerrou sua exposição com o seguinte alerta, merecedor de sua transcrição integral e literal, de sorte a servir de estrela-guia a todos nós, advogados que nos aventuramos no estudo de documentação imobiliária – ou, como se diz costumeiramente hoje pelos mais jovens, DD ou Due Diligence, diligência devida, que "corresponde a um verdadeiro check-list da situação atual do imóvel e de seu titular, verifica-se a existência de apontamentos que possam inviabilizar a aquisição, são analisadas certidões relativas aos titulares do bem, certidões do imóvel, análise de eventual passivo, impeditivos ambientais, zoneamento, entre outros documentos" (CASTRO, 2013, p. 93).

Ceneviva citou um acórdão do Conselho Superior da Magistratura1 a respeito do estudo documental na aquisição de imóvel, alertando "[...] o quanto é importante o papel do advogado, e quanto mais cresce de importância a contribuição do advogado no exame da documentação e do negócio imobiliário, no esforço pela diminuição dos casos patológicos, infelizmente tão numerosos. É uma forma de valorização de nossa profissão. Quando nós contribuímos para que os nossos clientes, pela nossa cautela, evitem situações de constrangimento, de dificuldade, de prejuízo, nós cumprimos o primeiro de nossos deveres, que é o de bem acentuar os aspectos, mais dignos e mais honrosos de nossa nobre e bela profissão" (CENEVIVA, 1976, p. 68).

A due diligence é o máximo de precaução que se exige "[...] a un directivo o membro de um Consejo de Administración, antes de tomar decisiones inversoras. En el momento de tomar la decisión de invertir y, por consiguiente, arriesgar el patrimônio de la empresa a la que representa, el inversor debe assumir todas las consecuencias y circunstancias de la misma, sin que quede resquício alguno que no haya sido previsto e analizado. En términos más sencillo, se trataria de 'ver' el inmueble desde todas las perspectivas posibles" (INMOLEY, 2003, p. 24).

Sublinho: ver o imóvel desde todas as perspectivas possíveis!

Anos atrás, um cliente soltou esta máxima: "o que preocupa não é a má notícia, é a surpresa!", que bem sintetiza a função de uma due diligence, analisar o imóvel sob todas as perspectivas, enxergando as mais variadas questões, e mapeando eventuais riscos e meios de sua eliminação ou mitigação.

Escopo

Patologia significa, segundo os léxicos, "ramo da medicina que se ocupa da natureza e das modificações produzidas no organismo por doenças" (HOLANDA, 2010, p. 569). Nesse sentido, negócio jurídico imobiliário patológico é negócio jurídico doente.

E, tal como o médico, o advogado pode agir preventivamente (como um clínico) ou reativamente (tal qual um cirurgião).

Meu foco será a atuação preventiva, isto é, os quadrantes de uma due diligence no negócio jurídico de base imobiliária, considerando o interesse do cliente em uma aquisição ou oneração sempre firme, boa e valiosa, como é de praxe se dizer, mas tendo como norte a observação de José Renato Nalini de que "O papel do profissional do direito nas auditorias é crescente e complexo" (NALINI, 2003, p. 59), na esteira de antiga advertência de Biasi Ruggiero (outro grande advogado imobiliarista), comentando os riscos decorrentes da introdução da desconsideração da pessoa jurídica e da união estável, "[...] talvez só com reza braba e o auxílio de um pai-de-santo, o comprador do imóvel pode sentir segurança jurídica ao adquirir o bem [...] E o infeliz advogado chamado a opinar ficará em maus lençóis ao ter de aconselhar a compra apenas mediante certidões negativas dos distribuidores forenses [...]" (RUGGIERO, 1999, p. 2)2.

Mas, diante da escassez de tempo e de espaço, meu foco será ainda mais aproximativo, pois não me estenderei a todas as vicissitudes passíveis de serem encontradas no negócio jurídico imobiliário (e são inúmeras e incontáveis, infelizmente, e para nossa tristeza cidadã de termos de explicar tais vicissitudes a investidores estrangeiros!).

Concentrarei meus esforços na tentativa de uma releitura3 e, audaciosamente, de uma revisão do estudo de documentação imobiliária à luz do inescondível medo que todos temos de surgimento de algum credor que, do alto de seu crédito, tente invalidar a operação levada a cabo por nossos clientes.

Lanço, desde já, meu repto: será que podemos e devemos estudar os institutos de Direito Civil (fraude contra credores) e de Direito Processual Civil (fraude de execução) tal como nossos antecessores o fizeram?

Não seria o caso de renovarmos o olhar, à luz de toda uma realidade atual? Penso que sim, lembrando esta interessante decisão:

"De fato, como poderia alguém, hoje em dia, adquirir em paz um imóvel, com todas as cautelas possíveis e previstas no ordenamento se a qualquer tempo pode surpreender-se com uma decisão judicial afirmando, simplesmente, que tal aquisição é de nenhum valor? Onde estariam, a essa altura, a harmonia do direito e a tranquilidade social a que deve ele servir? Como praticar um ato jurídico, de acordo com o direito protegido pelo direito, se esse mesmo direito não lhe dá garantia alguma da certeza de sua existência, validade e eficácia?"4.

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Fonte: Migalhas

DIREITO DE PREFERÊNCIA: QUESTÕES POLÊMICAS E ATUAIS