segunda-feira, 31 de maio de 2021

A explosão inflacionária do índice IGP-M e sua desproporcionalidade à realidade socioeconômica em meio a pandemia da covid-19


O Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M) é composto pela média aritmética ponderada do Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e do Índice Nacional de Custo de Construção (INCC), sendo calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), apurando-se a variação de preços do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de coleta.

Em 2020 o índice IGP-M sofreu um aumento completamente despropositado, o qual ainda prevalece em 2021, em decorrência da alta do dólar, do preço das matérias-primas e insumos industriais e, claro, da pandemia da covid-19, razão pela qual sua utilização para cálculo de reajuste contratual tornou-se incoerente e desproporcional.

Consoante a isto, surgiu a necessidade de renegociação dos índices de reajuste, tendo em vista que o desequilíbrio na relação contratual pode gerar grande ônus a ser suportado por uma das partes, o que é, por si só, uma situação cuja solução é encorajada pelo Código Civil, em seu artigo 478:

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Neste caso, dentro das possibilidades, é necessário revisar o contrato por possível onerosidade excessiva e buscar, como alternativa, por exemplo, a negociação de uma parte do índice IGP-M, para que seja limitado em um percentual razoável, ou até a substituição por outro índice, como o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

O IPCA é calculado por uma instituição do Estado (IBGE) e reflete o custo de vida para família com renda entre 1 (um) e 40 (quarenta) salários-mínimos, em 9 (nove) grandes capitais do país, acompanhando, assim, a inflação do varejo, o que o torna muito mais próximo da realidade do mercado quando comparado ao IGP-M.

Já há, inclusive, diversas ações que buscam a substituição do índice IGP-M pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), como o Processo 1123032-21.2020.8.26.0100, em trâmite perante a 24ª Vara cível do Foro Central Cível da Comarca de São Paulo, no qual a juíza Tamara Hochgreb Matos decidiu pela substituição por entender que o índice IGP-M encontra-se muito superior ao da inflação real do mesmo ano.

Além deste processo, importa mencionar a Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF)¹ ajuizada pela Confederação Nacional dos Trabalhadores Metalúrgicos - CNTM com o objetivo de substituir o índice IGP e suas variações pelo IPCA nos contratos de locação comerciais e residenciais, a qual aguarda julgamento.

Diante de todo exposto, fica evidente que o IGP-M não cabe como índice justo de correção monetária, em especial na situação atual da pandemia do novo Coronavírus que, sem dúvidas, atingiu o equilíbrio das obrigações contratuais.

Desta forma, se mostra necessária a composição completamente amigável entre as partes da relação contratual, a fim de evitar qualquer desequilíbrio econômico-financeiro e para que seja possível cumprir a função social do contrato, em atenção à legislação pátria.
___________

1. ADPF 818, Relator(a): Min. Roberto Barroso.
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Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível aqui. Acesso em 24/5/21.

Atualizado em: 31/5/2021 07:43

Ana Caroliny Carvalho - Estudante do 7º semestre de direito na Universidade São Judas Tadeu - USJT
Fonte: Migalhas de Peso

sábado, 29 de maio de 2021

Só é dono quem registra

Embora pareçam com significados semelhantes, posse e propriedade têm usos muito distintos quando o assunto é identificar o dono do imóvel. Ser o proprietário real implica em preencher uma série de requisitos legais, a partir do que determina e orienta o Novo Código Civil (NCC), por exemplo. Sem observar o que a lei preconiza, quem pode até se considerar o titular de um terreno ou uma casa terá de rever conceitos pessoais para não se deparar com surpresas no futuro.

Segundo o artigo 1.228 do NCC, o proprietário é aquele que usa, usufrui e dispõe do bem. Ele tem o direito de acesso para reavê-lo de quem se apossou de maneira injusta. Portanto, a própria lei - em caso de conflito entre proprietário e quem se encontra na posse do imóvel - pode servir de parâmetro objetivo para resolver a disputa.

A situação de posse também é esclarecida na mesma legislação. O artigo 1.196 indica que o possuidor tem de fato o exercício, seja pleno ou não, de alguns poderes perante o imóvel. Ou seja, enquanto se usa o bem de forma legal, ele exerce o direito de assumir o papel de conduta de dono, praticando poderes sob a propriedade.

Com o esclarecimento feito entre as duas situações, para ser o proprietário do imóvel perante a lei também é necessário recorrer ao Cartório de Registro de Imóveis. Nesta serventia extrajudicial, o real dono do bem fará o documento de registro do imóvel, que o reconhece oficialmente como atual proprietário.

Só escritura não é suficiente

Mas para chegar ao registro, há um caminho a ser respeitado que começa com a chamada due dilligence, momento em se investiga a situação que o imóvel e o proprietário se encontram para, só então, proceder a escritura. Ela expressa a vontade de duas pessoas realizarem o negócio com um imóvel. É uma espécie de pontapé legalizado para realizar a transação.

O comprador que detém a escritura - que deve ser celebrada em um Tabelionato de Notas - tem apenas, na prática, o reconhecimento de posse do imóvel, não sendo considerado ainda o dono do bem, o que só acontece com a realização do registro.

De posse da escritura, ele se dirige ao Cartório de Registro de Imóveis para incluir a informação da manifestação de vontade compra e venda na matrícula, um cadastro que reúne dados importantes sobre a localização e descrição do bem, o conteúdo da escritura, a transferência de titularidade dele, dívidas vinculadas ao imóvel e benfeitorias.

Só depois desse trâmite é que o registro do imóvel é atualizado, com o nome do dono que o adquiriu. Já em caso de alienação fiduciária, o título de propriedade permanece em nome do vendedor enquanto o comprador não quitar a dívida do imóvel.

Contrato particular de compra e venda

Uma situação bastante comum no comércio de um imóvel é a celebração do contrato particular de compra e venda. Mas afinal, esse documento assegura alguma legalidade das intenções manifestadas pelas partes?

Para início de conversa, um instrumento particular não cumpre o mesmo papel, por exemplo, da escritura, que legaliza o processo de compra e venda do bem, abrindo caminho para que se faça a atualização da matrícula no cartório e a transferência do registro do imóvel em nome do novo proprietário.

Feita a ressalva, o contrato particular tem a sua importância em uma transação, com a função de formalizar a negociação e esclarecer todos os pontos daquela compra e venda. O documento deve ser assinado por comprador e vendedor, incluindo também a ratificação de pelo menos duas testemunhas para transformar o instrumento em título executivo.

Embora sem a cobertura jurídica proporcionada pela escritura, o documento particular de compra e venda tem sua serventia, já que pode servir de referência para dar início à transação imobiliária. A recomendação é que o documento apresente o maior número possível de detalhes a respeito da comercialização do bem.

Como se percebe, existem muitas diferenças entre esses termos. A falta de conhecimento jurídico sobre as regras que envolvem a compra e venda de um bem, o direito de uso e posse são amplas e podem gerar problemas futuros. Por isso, lembre-se: só é dono quem registra. E em caso de dúvida, a melhor solução é buscar a ajuda de um especialista.

Atualizado em: 28/5/2021 12:31

Morgana Borssuk - Advogada, administradora e pós-graduada em Direito Empresarial pelo ISAE/FGV. Sócia proprietária do escritório www.borssukemarcos.com.br é especialista em direito imobiliário, gestão patrimonial imobiliária e empresarial.
Fonte: Migalhas de Peso

sexta-feira, 28 de maio de 2021

Assembleia condominial virtual é segura, organizada e prática


A pandemia da Covid-19 transformou as relações pessoais, profissionais e acadêmicas. O momento exige modernização e quebra de paradigmas, e a tecnologia é grande aliada nesse processo. Dito isso, percebemos como os condomínios podem adotar a tecnologia a seu favor, a fim de realizar assembleias virtuais, e, dessa forma, manter a dinâmica das decisões e a sustentabilidade do condomínio, com segurança e garantia da sua validade.

A ferramenta online acaba por facilitar a realização das assembleias condominiais, pois permite que os participantes colaborem frente às decisões e as votações de forma digital e segura, de qualquer lugar do mundo, com conforto e praticidade. Além disso, ocorrem de maneira mais organizada, prática, objetiva e ágil.

As brigas e as discussões infrutíferas são minimizadas. Com o uso da ferramenta virtual, em que não há a necessidade da presença física, as ocorrências fora do foco são praticamente nulas e, por isso, os votos são coletados com muito mais facilidade, tornando até mesmo a convivência entre os participantes mais tranquila.

Além disso, o índice de participação tem aumentado consideravelmente e a interação e a convivência entre os vizinhos melhorado. Outra vantagem é a segurança e a confiabilidade das informações, pois a transcrição da ata de reunião de condomínio, muitas vezes, pode conter erros grosseiros causados pela interpretação de quem fez.

De qualquer forma, existem alguns requisitos para a realização e para a validação das assembleias virtuais. São eles:

— Permissão ou não proibição da realização das assembleias virtuais em regimento interno, convenção, estatuto ou ata do condomínio ou associação;

— Ciência e adesão dos envolvidos;

— Devida orientação e capacitação dos envolvidos;

— Opção por uma plataforma segura e confiável;

— Adequação quanto aos requisitos e às necessidades presentes nas legislações.

Até o presente momento, não existe uma legislação específica para a regulamentação, mas essa possibilidade existe por meio doutrinário. Os doutrinadores — os estudiosos que acabam se interessando e explorando o tema — acabam por interpretar os princípios do Direito Privado e mapear possibilidades múltiplas de interpretação.

Dentro desses princípios do Direito Privado, temos a legalidade, que acaba por apresentar que o que não é proibido é permitido.

Uma outra forma de fundamentar a realização é buscar as redações e os artigos presentes na Lei sob o nº 4.657, de 4/9/1942. Essa lei define que as eventuais omissões da legislação brasileira devem ser fundamentadas pelo juiz de Direito, de acordo com analogias, costumes e princípios gerais do Direito. Em seus artigos 4º e 5º, a lei aponta que a sua aplicação ocorre para atender aos fins sociais e as exigências do bem comum.

De qualquer forma, o Projeto de Lei sob o nº 548, do ano de 2019, permite que, quando o quórum especial exigido por lei não for alcançado nas convocações presenciais das assembleias condominiais, a deliberação poderá ser tomada posteriormente, por meio de votação virtual dos participantes.

O tema em questão está fomentando discussões e ganhando força frente aos benefícios e às possibilidades que acaba proporcionando a administradoras, síndicos, condomínios, condôminos e demais envolvidos.

Letícia Juliane Pinheiro de Azevedo é advogada da Group Software.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

A arrematação de direitos e obrigações sobre imóvel


Inicialmente, devemos aqui esclarecer o que são os direitos e obrigações sobre o imóvel. Tratam-se daqueles inerentes ao imóvel, como usar, possuir, usufruir e alienar. Ou seja, se compro somente os direitos e obrigações do imóvel possuo essas garantias.

Obtenho os direitos e obrigações sobre o imóvel por meio de um instrumento particular de compromisso de compra e venda ou quando, ao adquirir um imóvel, eu alieno a propriedade em garantia ao banco financiador para a compra deste imóvel, a chamada alienação fiduciária.

Quem detém os direitos e obrigações sobre o imóvel não estará qualificado na matrícula do imóvel como proprietário, e, sim, como o detentor dos direitos e obrigações sobre esse imóvel.

Ocorre muitas vezes de esses direitos e obrigações não serem registrados na matrícula do imóvel pelo detentor. Isso implica que, provavelmente, o novo comprador deste imóvel não consiga registrar o seu título.

Cabe ressaltar que, no sistema registral brasileiro, existe o princípio da continuidade dos registros, e isso significa que não pode haver saltos entre os registros da transmissão deste imóvel.

Pode ocorrer que no edital de leilão no qual discrimina o imóvel este esteja caracterizado como casa, apartamento, unidade condominial. No entanto, ao se observar a matrícula do imóvel, descobre-se que o que está sendo levado a leilão são os direitos e as obrigações sobre esse imóvel, e não sua propriedade.

Se houve o registro desses direitos pelo antigo detentor, o novo adquirente conseguirá realizar o registro dos seus direitos. No entanto, se este não o fez, dificilmente o oficial cartorário realizará esse novo registro, em respeito ao princípio da continuidade registral da propriedade.

Mas, para o investidor que adquiriu esses direitos, e mesmo que registrado, pode haver uma desvalorização do imóvel no momento da venda. Isso ocorre nos casos de venda realizada por meio de financiamento bancário, pois o banco recusará esse financiamento, considerando que o agente financeiro somente aceita como garantia a propriedade, e não os direitos e obrigações sobre esse imóvel.

Por outro lado, a aquisição dos direitos e obrigações do imóvel possui uma menor procura e, para um investimento a longo prazo, é uma ótima oportunidade.

Assim, com a assessoria de um advogado especializado, tanto a aquisição dos direitos e obrigações sobre o imóvel quantoa a propriedade são ótimos investimentos para quem deseja adquirir seu imóvel no leilão.

Inicialmente, devemos aqui esclarecer o que são os direitos e obrigações sobre o imóvel. Tratam-se daqueles inerentes ao imóvel, como usar, possuir, usufruir e alienar. Ou seja, se compro somente os direitos e obrigações do imóvel possuo essas garantias.

Obtenho os direitos e obrigações sobre o imóvel por meio de um instrumento particular de compromisso de compra e venda ou quando, ao adquirir um imóvel, eu alieno a propriedade em garantia ao banco financiador para a compra deste imóvel, a chamada alienação fiduciária.

Quem detém os direitos e obrigações sobre o imóvel não estará qualificado na matrícula do imóvel como proprietário, e, sim, como o detentor dos direitos e obrigações sobre esse imóvel.

Ocorre muitas vezes de esses direitos e obrigações não serem registrados na matrícula do imóvel pelo detentor. Isso implica que, provavelmente, o novo comprador deste imóvel não consiga registrar o seu título.

Cabe ressaltar que, no sistema registral brasileiro, existe o princípio da continuidade dos registros, e isso significa que não pode haver saltos entre os registros da transmissão deste imóvel.

Pode ocorrer que no edital de leilão no qual discrimina o imóvel este esteja caracterizado como casa, apartamento, unidade condominial. No entanto, ao se observar a matrícula do imóvel, descobre-se que o que está sendo levado a leilão são os direitos e as obrigações sobre esse imóvel, e não sua propriedade.

Se houve o registro desses direitos pelo antigo detentor, o novo adquirente conseguirá realizar o registro dos seus direitos. No entanto, se este não o fez, dificilmente o oficial cartorário realizará esse novo registro, em respeito ao princípio da continuidade registral da propriedade.

Mas, para o investidor que adquiriu esses direitos, e mesmo que registrado, pode haver uma desvalorização do imóvel no momento da venda. Isso ocorre nos casos de venda realizada por meio de financiamento bancário, pois o banco recusará esse financiamento, considerando que o agente financeiro somente aceita como garantia a propriedade, e não os direitos e obrigações sobre esse imóvel.

Por outro lado, a aquisição dos direitos e obrigações do imóvel possui uma menor procura e, para um investimento a longo prazo, é uma ótima oportunidade.

Assim, com a assessoria de um advogado especializado, tanto a aquisição dos direitos e obrigações sobre o imóvel quanto a propriedade são ótimos investimentos para quem deseja adquirir seu imóvel no leilão.

Paulo Mariano é advogado especializado em leilão judicial de imóveis.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

Da responsabilidade decorrente de vícios do imóvel


Introdução

Este trabalho pretende esclarecer ao leitor a duração e abrangência da responsabilidade decorrente de vícios da construção para aquele que constrói ou aliena um imóvel, uma temática que nos parece ser repleta de dúvidas e controvérsias1.

Adiantando tais discussões, pode-se afirmar, à primeira vista, em uma leitura apressada e isolada do art. 6182 do Código Civil - que trata da garantia legal da obra - que a responsabilidade do construtor é de 5 anos e, a partir de então, ele não responde por defeitos estruturais do imóvel. Seria, contudo, admissível que um prédio devidamente conservado se torne inabitável em virtude de falhas estruturais depois de 20 anos contados da entrega da obra e disto não decorra responsabilidade para o construtor, haja vista o encerramento do prazo de garantia legal? Evidente que não. Conforme veremos a seguir, o empreiteiro continua sendo responsável por força do regime geral da responsabilidade civil, cujo prazo prescricional se inicia a partir da ciência do vício oculto. Até quando, porém? A responsabilidade não pode, por evidente, ser eterna.

E quanto ao vendedor de imóvel pronto e acabado, usado, com vícios ocultos, qual é a extensão da sua responsabilidade? A venda pode ser desfeita em caso de vício oculto? É cabível ação indenizatória neste caso, após ter sido ultrapassado o prazo previsto na lei para exercício de ação redibitória ou estimatória?

Responderemos essas perguntas cientes de que elas não estarão livres de questionamentos e entendimentos diversos.

Dividimos o presente trabalho da seguinte forma: no item 2, tratamos da responsabilidade do construtor ou incorporador por vícios da obra; no item 3, tratamos da responsabilidade do alienante de imóvel com vícios ocultos; no item 4, sintetizamos as principais conclusões deste trabalho.
Clique aqui e confira a coluna na íntegra.

*Cristiano Schiller é mestrando em Direito Civil Contemporâneo pela PUC-Rio. Mestre em Construction Law & Dispute Resolution pela King's College London. Especializado em Direito Civil-Constitucional pela UERJ. Bacharel em Direito pela PUC-Rio. Advogado.
__________

1 Demostrando as dúvidas e controvérsias sobre o tema, vide decisões judiciais do Foro de Santos, Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, com entendimentos diversos versando sobre o mesmo caso, envolvendo vício construtivo em empreendimento hoteleiro: (i) 1021977-96.2020.8.26.0562; (ii) 1027251-75.2019.8.26.0562; (iii) 2198903-49.2020.8.26.0000; e (iv) 2272551-62.2020.8.26.0000

2 "Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito."

Atualizado em: 27/5/2021 08:02
Fonte: Migalhas Edilícias

quinta-feira, 27 de maio de 2021

Plenário aprova isenção temporária de IR na venda de imóveis residenciais


O Senado aprovou na quarta-feira (26) projeto que suspende, até 31 de dezembro de 2021, o prazo para isenção de Imposto de Renda (IR) sobre ganhos obtidos na venda de imóveis residenciais, desde que o dinheiro da venda seja aplicado em outro imóvel. O PL 3.884/2020, do senador Wellington Fagundes (PL-MT), teve parecer favorável do senador Carlos Portinho (PL-RJ), na forma de um substitutivo. A matéria segue para análise da Câmara.

Fonte: Agência Senado.

Da possibilidade de um herdeiro usucapir bem imóvel objeto de herança


A usucapião extraordinária é reconhecidamente um direito real de aquisição originária da propriedade, e decorrente da posse prolongada de certo bem, seja móvel seja imóvel. Uma das peculiaridades do instituto, como consta no escólio de Melhim Namem Chalhub1, é que a "aquisição independe de qualquer relação jurídica entre o proprietário que perde esse direito e o possuidor que o adquire", sendo tal fato de importante relevância para o caso específico da usucapião entre herdeiros, uma vez que independentemente da relação jurídica entabulada entre as partes (no caso, direitos hereditários), a usucapião poderá se consumar.

Como é cediço, para que a usucapião extraordinária seja reconhecida, é necessário o preenchimento dos requisitos formais do art. 1.2382 do CC, sendo eles: (a) a posse mansa e pacífica do bem; (b) a posse ininterrupta por mais de 15 anos; (c) a dispensa do justo título e da boa-fé. Assim, basta que o possuidor exerça a posse sobre o imóvel, com animus domini, sem oposição de terceiro, pelo prazo ininterrupto de 15 (quinze) anos, para que, então, haja o reconhecimento da usucapião extraordinária, com a aquisição da propriedade pelo possuidor.

Esclarecidos os pontos referenciais da usucapião extraordinária, cabe tecer alguns comentários sobre os direitos sucessórios. Como bem nos ensina Eduardo de Oliveira Leite3: "Sucessão, do latim succedere, significa 'vir no lugar de alguém' [...] ela designa a transmissão de bens de uma pessoa em decorrência de sua morte". Por conseguinte, é possível concluir que aberta a sucessão, que se dá com o falecimento do autor da herança, o patrimônio deixado transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários (art. 1.7844do CC). Neste ponto, forma-se, caso existam vários herdeiros, um condomínio pró-indiviso, onde todos são possuidores e proprietários da integralidade do patrimônio, sendo, portanto, plenamente capazes de exercer todas as prerrogativas da posse, em especial a sua defesa em relação a terceiros ou até mesmo em relação aos próprios herdeiros, conforme prevê o art. 1.228 do CC5. Até a partilha dos bens, todos são possuidores e proprietários da integralidade do patrimônio deixado, vigendo, assim, todas as normativas relativas ao condomínio, conforme dispõe o art. 1.791, parágrafo único6, do CC.

Delimitados esses dois institutos, cumpre esclarecer se efetivamente é possível que um herdeiro possa usucapir um bem imóvel objeto de herança.

Pois bem, o herdeiro possuidor - usucapiendo na demanda - é, em síntese, uma pessoa que, por conta do falecimento de um ente da linha sucessória, adquiriu, além do direito de propriedade compartilhado, o direito de posse sobre os bens deixados, podendo exercer, desde que antes da abertura da sucessão, a posse de determinado bem imóvel de maneira unilateral. Por outro lado, os demais herdeiros, que possuem os mesmos direitos do possuidor direto, têm todas as prerrogativas de defesa da sua quota parte da posse e da sua propriedade dos bens comuns, sendo que uma vez que se sintam ameaçados por qualquer pessoa, possuem a privilégio de se valer de todos os institutos legais (demandas possessórias e, conforme o caso, petitórias) para buscar defender seus direitos.

Ocorre que por muitas vezes os demais herdeiros deixam de usar, dispor, gozar do bem, deixando, em especial, de dar uma destinação social ao imóvel e possuí-lo, afastando, portanto, qualquer garantia que pudessem vir a ter sobre o bem imóvel objeto de herança. Ora, muito embora o inciso XXII do artigo 5º da Constituição da República Federativa do Brasil assegure o direito de propriedade sobre o imóvel aos legítimos proprietários, tal garantia não é absoluta, em observância à função social da propriedade.

Neste sentido, o Ministro Luis Felipe Salomão, ao citar em seu voto7 a doutrina de Pontes de Miranda, nos ensina que o regime de condomínio é posto de lado quando houver posse exclusiva por parte de um dos condôminos, no caso o usucapiendo, ocasião em que se excluem os demais, afastando, assim, a comunhão de fato, ainda que continue existindo a comunhão de direito, sendo plenamente possível que o possuidor direto possa utilizar-se da demanda para atingir a finalidade de aquisição integral do bem (posse e propriedade), por meio da usucapião.

Neste seguimento, se somente um dos herdeiros acaba por dar cumprimento à função social da propriedade, poderá adquirir, por meio da usucapião, o direito à propriedade exclusiva do bem, frente aqueles coerdeiros que não se valeram de nenhuma cautela para garantir o seu direito ao quinhão hereditário desde que preenchidos os requisitos da usucapião.

Ora, se os demais herdeiros do imóvel, na condição de condôminos, não exercem seus direitos sobre o bem, durante o prazo ininterrupto de 15 (quinze) anos, sem tomar quaisquer providências para defesa ou assunção da posse direta de seu quinhão, seja por meio de defesa prévia, utilizada nos casos em que se visa garantir que o patrimônio do de cujus não seja possuído ainda em vida por um único possível herdeiro, seja por meio de defesa durante a abertura da sucessão, viabilizando que outro herdeiro exerça a posse exclusiva sobre um bem imóvel, como se dono fosse, sem qualquer oposição, evidentemente que poderão ter o seu direito de herança afastado, perdendo, assim, a sua proteção ao direito hereditário.

Tal consequência, inclusive, é equivalente à surrectio em favor do herdeiro possuidor, o qual, por exercer a posse mansa e pacífica do imóvel da herança pelo prazo legalmente previsto, sem oposição dos demais herdeiros, adquire uma nova posição jurídico-subjetiva e torna-se o legítimo proprietário do bem, o que dialoga com o macroprincípio da boa-fé objetiva. Afinal, não podem os demais herdeiros restarem inertes sobre o imóvel objeto da ação de usucapião pelo longo prazo ininterrupto de 15 (quinze) anos e, posteriormente, se oporem à aquisição legítima do direito de propriedade pelo herdeiro que foi possuidor pelo prazo exigido pela legislação, o qual, durante um elevado intervalo de tempo, cuida do imóvel, cumprindo integralmente as obrigações acessórias, e sobre ele exerce a posse, observando sua função social.

Dito isto, o E. STJ já reconheceu, em diversas ocasiões, a possibilidade de o herdeiro se valer da ação de usucapião para usucapir imóvel objeto de herança, dispondo, para além dos requisitos comuns do instituto, somente do acréscimo do requisito de posse exclusiva para que reste configurada a usucapião, conforme se vê:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. HERDEIRA. IMÓVEL OBJETO DE HERANÇA. POSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO POR CONDÔMINO SE HOUVER POSSE EXCLUSIVA.

1. Ação ajuizada 16/12/11. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/8/16. Julgamento: CPC/73.

2. O propósito recursal é definir acerca da possibilidade de usucapião de imóvel objeto de herança, ocupado exclusivamente por um dos herdeiros.

[...]

4. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários (art. 1.784 do CC/02).

5. A partir dessa transmissão, cria-se um condomínio pro indiviso sobre o acervo hereditário, regendo-se o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, pelas normas relativas ao condomínio, como mesmo disposto no art. 1.791, parágrafo único, do CC/02.

6. O condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários.

7. Sob essa ótica, tem-se, assim, que é possível à recorrente pleitear a declaração da prescrição aquisitiva em desfavor de seu irmão - o outro herdeiro/condômino -, desde que, obviamente, observados os requisitos para a configuração da usucapião extraordinária, previstos no art. 1.238 do CC/02, quais sejam, lapso temporal de 15 (quinze) anos cumulado com a posse exclusiva, ininterrupta e sem oposição do bem.

[...]

9. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta parte,

(REsp 1.631.859/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/5/18, DJe 29/5/18) (Grifou-se)

No mesmo sentido, embora exista divergência doutrinária e até mesmo jurisprudencial quanto ao tema, a melhor doutrina caminha no mesmo sentido exposto pelo E. STJ, de reconhecer ser possível a utilização da usucapião entre condôminos, desde que reste comprovada a posse exclusiva conforme lição de Francisco Eduardo Loureiro8:

Ainda no que se refere ao objeto, o entendimento dos tribunais é do cabimento da usucapião entre condôminos no condomínio tradicional, desde que seja o condomínio pro diviso, ou haja posse exclusiva de um condômino sobre a totalidade da coisa comum. Exige-se, em tal caso, que a posse seja inequívoca, manifestada claramente aos demais condôminos, durante todo o lapso temporal exigido em lei. Deve estar evidenciado aos demais comunheiros que o usucapiente não reconhece a soberania alheia ou a concorrência de direitos sobre a coisa comum. (Grifou-se)

Importa ressaltar que a legislação vigente somente veda a utilização do instituto da usucapião quando se estiver diante de bem público, não existindo impedimento legal à utilização nos casos de usucapião entre herdeiros.

De outro vértice, quanto ao prazo de início da contagem, a análise dependerá de cada caso concreto, uma vez que cada situação poderá ensejar um entendimento distinto. Para ilustrar as análises casuísticas possíveis, cabe trazer alguns exemplos hipotéticos.

Na primeira, o de cujus só deixou um bem imóvel passível de partilha, sendo que durante a sua vida, o herdeiro habitava em condomínio com o de cujus. Então neste caso, a posse exclusiva do herdeiro somente passaria a contar da data do falecimento, pois antes disso, a posse sobre o imóvel era compartilhada com o proprietário, caindo por terra o requisito de exclusividade.

Na segunda situação, o de cujus é proprietário de vários imóveis, sendo que um dos herdeiros é possuidor exclusivo de um dos bens desde antes do falecimento do de cujus. Neste caso, a posse exclusiva já era exercida antes da abertura da sucessão, sendo necessário computar o prazo desde o início da sua posse exclusiva, ainda que antes da abertura da sucessão. Ressalta-se que mesmo que haja a aquisição de 1 (um) dos imóveis por meio da usucapião, o herdeiro possuidor não perde a sua condição nos demais bens e não perde, também, qualquer percentual relativo ao seu quinhão hereditário.

Também não se pode olvidar que há entendimento no sentido de que o prazo na usucapião (15 anos) somente passaria a contar da data da partilha dos bens9. Todavia, não existe previsão legal determinando como data inicial a data da partilha, sendo que prevalece, no silêncio da legislação, a regra geral, que determina que o prazo passe a contar da data inicial da primeira posse sobre bem, seja ela anterior ou não ao falecimento do autor da herança.

Assim, ante o exposto, mostra-se questionável qualquer argumento no sentido de se reconhecer não ser possível a usucapião sobre imóvel deixado pelo instituidor da herança, em detrimento dos demais herdeiros, ao argumento de que o imóvel adquirido por herança é insuscetível de usucapião, sendo plenamente possível que um dos herdeiros possa se valer da usucapião em seu favor, para obter um ou mais bens deixados pelo falecido, desde que observados os requisitos para a configuração extraordinária, previstos no artigo 1.238 do Código Civil, e, também, o requisito estabelecido pelo E. STJ, qual seja, o exercício da posse exclusiva, com animus domini, pelo prazo de 15 (quinze) anos, devendo ser feita uma análise casuística antes de se chegar à conclusão sobre o início da contagem do prazo.
________________

1 CHALHUB, Melhim Namem. Direitos reais. 2ª ed. rev. atual. e ampl. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014, fl. 80.

2 Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

3 LEITE, Eduardo de Oliveira. Direito civil aplicado. Vol. 6 - Direito das sucessões. 3ª ed. ver. atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2013, fl. 21.

4 Art. 1.784. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.

5 Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.

§ 2º São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.

§ 3º O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.

§ 4º O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.

§ 5º No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.

6 Art. 1.791. A herança defere-se como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros.

Parágrafo único. Até a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio.

7 (REsp 668.131/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/08/2010, DJe 14/09/2010)

8 LOUREIRO; Francisco Eduardo. Código civil comentado: doutrina e jurisprudência: Lei 10.406, de 10.01.2002 / coordenadora Cezar Peluso. 8 ed. rev. e atual. São Paulo: Manole, 2014, p. 1.129.

9 TJMG - Apelação Cível 1.0472.13.001703-2/001, Relator Des. Marco Aurélio Ferenzini, 14ª Câmara Cível, julgamento em 22.02.18, publicação da súmula em 02.03.2018.

Atualizado em: 26/5/2021 08:06

Mayara Santin Ribeiro - Advogada, membro do escritório Reis & Alberge Advogados, pós-graduada em Direito Civil e Processo Civil pela Universidade Cândido Mendes (2019) e bacharel em Direito pela Universidade Tuiuti do Paraná.
Fonte: Migalhas de Peso

quarta-feira, 26 de maio de 2021

DA TRANSFORMAÇÃO DE IMÓVEL RURAL EM URBANO


Introdução

Este artigo tem o propósito de tratar das transformações de imóveis rurais em urbanos. Para isso, será necessário introduzirmos dispondo, sinteticamente, sobre as políticas de urbanização, as formas e mecanismos de ampliações das áreas urbanas para depois tratarmos dos procedimentos junto ao INCRA e às Serventias de Registros de Imóveis.

Historicamente, estudiosos relacionam a crescente e desenfreada urbanização e a expansão das cidades ao movimento populacional denominado êxodo rural. Na década de 1960, muito influenciados pelos reflexos oriundos da Revolução Industrial, como o surgimento de maquinários que substituíam a mão de obra no trabalho rural, causando inúmeros desempregos; o alto custo dos insumos necessários a produções e, principalmente, o atrativo do surgimento das grandes indústrias com abertura de novos empregos, os trabalhadores rurais se sentiam desmotivados por permanecerem dentro do campo e, ao mesmo tempo, atraídos por uma nova vida nas chamadas "cidades grandes", fazendo sua migração.

Já, na década de 1990, ocorreram migrações de grandes centros urbanos para cidades médias e pequenas, em decorrência do menor custo de vida e também menores custos de produção.

O problema é que os motivos desse crescimento urbano, seja o que se iniciou pós Revolução Industrial ou o na década de 1990, tinham motivações econômicas, interesses imobiliários, gerando um crescimento desordenado, sem planejamento estratégico, sem estudos relacionados a impactos ambientais, originando núcleos urbanos informais e favelizações.

Nos dizeres de José Carlos Ugêda Júnior (pag.06, 1997)

"O desenvolvimento metropolitano veio, portanto, acompanhado de problemas sociais e ambientais, tais como a falta de moradia e favelização, a carência de infraestrutura urbana, o crescimento da economia informal, a poluição, a intensificação do trânsito, a periferização da população pobre, a ocupação de áreas de mananciais da planície de inundação dos rios, e de vertentes de declive acentuado."

Como reflexos, ocorreram aumentos na violência, poluições visuais, impactos na natureza, que passaram a chamar a atenção da sociedade, da comunidade jurídica e dos próprios legisladores.

A Carta Constituinte de 1988, a chamada Carta Cidadã, por outo lado, trouxe em suas normas diretrizes legislativas e administrativas ligadas ao urbanismo preocupadas e voltadas a uma ordenação de um pleno desenvolvimento das funções sociais e de garantia do bem estar dos habitantes de um determinado Município.

Nesse diapasão, estabelece o artigo 182, caput da Constituição da República Federativa do Brasil:

Artigo 182- "A política de desenvolvimento urbano, executada pelo poder público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes"

Extrai-se do caput desse artigo que o legislador constituinte deu um enorme prestígio aos Municípios, outorgando-lhes competência para legislar normas que digam respeito ao seu espaço urbano.

Além disso, atribuiu a todos os Municípios a competência para editar normas destinadas "a promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano" (artigo 30, VIII), e dispôs que os Municípios com mais de vinte mil habitantes são obrigados a ter plano diretor aprovado pela Câmara Municipal como instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana. (artigo 182, § 1°).

As diretrizes gerais previstas no caput do artigo 182, hoje, estão disciplinadas na Lei 10257/2001 (Estatuto da Cidade), e dentre elas, estão as ligadas a políticas públicas de desenvolvimento urbano, tais como: respeito e manutenção de um ambiente ecologicamente saudável; garantias de direito a uma cidade sustentável, à moradia urbana, ao saneamento ambiental, à infraestrutura urbana, transporte, dentre outros.

O Estatuto da Cidade dispõe também no seu artigo 42 B que, os Municípios que queiram ampliar o seu perímetro urbano devem elaborar projeto específico que contenha, no mínimo: a) demarcação de novo perímetro urbano; b) delimitação dos trechos com restrições a urbanização e dos trechos sujeitos a controle especial em função de ameaça de desastres naturais; c) definição de diretrizes específicas e de áreas que serão utilizadas para infraestrutura, sistema viário, equipamentos e instalações públicas, urbanas e sociais; d) definição de parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo, de modo a promover a diversidade de usos e contribuir para a geração de emprego e renda; e) previsão de áreas para habitação de interesse social por meio da demarcação de zonas especiais de interesse social e de outros instrumentos de política urbana, quando o uso habitacional for permitido; f) definição de diretrizes e instrumentos específicos para proteção ambiental e do patrimônio histórico e cultural e; g) definição de mecanismos para garantir a justa distribuição dos ônus e benefícios decorrentes do processo de urbanização do território de expansão urbana e a recuperação para a coletividade da valorização imobiliária resultante da ação do Poder Público.

Este projeto prévio é obrigatório para os Municípios que não possuem plano diretor, e deve ser instituído por lei municipal. Para os que já possuem, só não é obrigatório se já estiver no próprio plano diretor as diretrizes previstas no citado artigo 42 B da lei 10257/2001.

Seja qual for a nomenclatura que o Município utilizar, para a ampliação do espaço urbano territorial, é necessária sempre uma lei específica a ser aprovada pela Câmara Municipal.

Quando o Município estende seu espaço urbano territorial, evidentemente, ele transforma uma área rural em área urbana. Conforme dito neste artigo, existe uma série de diretrizes à serem observadas pelo Município, tais como: realizar obras de infraestrutura com calçamentos, luz, rede de esgoto, utilização racional e adequada dos recursos naturais disponíveis, estudos de manutenção de um equilíbrio ecológico, enfim, dar garantia de uma cidade sustentável com acesso à moradia urbana.

No entanto, no meio desse núcleo urbano expandido, podem ainda existir imóveis rurais e que queiram permanecer como tal. O critério de conceituação de imóvel rural e de sua diferenciação para imóveis urbanos se dá pela destinação do imóvel. Imóveis rurais são aqueles prédios rústicos que, independente de sua localização, realizam atividade extrativa, pecuária, agrícola ou agroindustrial. Seu conceito legal está previsto no artigo 4°, I da Lei 4504/1964 (Estatuto da Terra). Então, é perfeitamente possível existirem imóveis rurais em áreas urbanas ou de expansão urbana e é direito do proprietário permanecer como tal.

Outra questão importante a ser abordada aqui diz respeito ao previsto no artigo 53 da Lei 6766/73, que é a norma que dispõe sobre parcelamentos do solo urbano. Este artigo traz a previsão de que para a alteração do uso do solo rural para urbano, seria necessária uma prévia audiência do INCRA, do Órgão Metropolitano, se houver, onde se localiza o Município, e da aprovação da Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, segundo as exigências da legislação pertinente.

Nesse aspecto, deve-se destacar a mudança de entendimento do INCRA no que tange à necessidade de sua audiência prévia. Através da Nota Técnica INCRA/DF/DFCN n° 02 de 2016, a Coordenação Geral de Cadastro Rural do INCRA, exteriorizou o seu entendimento atual de que não compete ao INCRA autorizar a transformação do solo para urbano, portanto, não tem que ser ouvido. O artigo 53 da lei 6766/73, deve ser reinterpretada no sentido de que compete à Autarquia, tão somente, realizar as operações cadastrais pertinentes, nos termos do Capítulo VI da Instrução Normativa INCRA n° 82/2015. Assim, compete ao Município transformar o solo em urbano, através de lei municipal e obedecendo projeto específico nos termos do artigo 42 B da Lei 10257/2001, e as diretrizes do seu Plano Diretor, mesmo que a área sofra depois projetos de desmembramento ou loteamento.

Feita esta breve introdução, passaremos agora a análise do procedimento administrativo junto ao INCRA de descaracterização do imóvel rural para urbano.

Da descaracterização para fins urbanos junto ao INCRA

Conforme o disposto no artigo 22 e seus parágrafos da Lei 4947 de 1966, todos os imóveis rurais têm que ter o cadastro administrativo junto ao INCRA, sob pena do imóvel ficar indisponível. Sem o chamado CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural), não podem os proprietários, sob pena de nulidade, desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer vender seu imóvel, assim como nas sucessões "causa mortis", nenhuma partilha amigável ou judicial poderá ser homologada pela autoridade competente. A exigência de ter tal cadastro teve início no dia 1° de janeiro de 1967.

É através deste cadastro que o INCRA realiza seus objetivos estatutários de controle, ordenação fundiária rural e execução de reforma agrária com redistribuição de terras.

Assim como é obrigatório ter o cadastro, o seu cancelamento ou atualização cadastral (a depender da descaracterização abranger o imóvel todo ou não), também é obrigatório. Tal procedimento é prévio à efetiva transformação do imóvel rural em urbano junto à matrícula do imóvel na Serventia de Registros de Imóveis competente. Só poderá ser objeto de descaracterização aquele imóvel que perder a sua destinação rural, ou seja, não se destinar mais a exploração vegetativa, agrícola, pecuária ou agroindustrial.

Tal procedimento está previsto na Instrução Normativa n° 82 do Incra de março de 2015, mais precisamente, no seu capítulo VI.

O requerimento pode ser realizado pelo proprietário do imóvel ou pelo Município e, o procedimento se difere dependendo de quem for o solicitante.

No caso do proprietário, a solicitação deve ser dirigida junto ao Superintendente Regional do Incra, contendo os seguintes requisitos mínimos: a) identificação do imóvel, com informação de denominação, município de localização, código do SNCR, dados referentes à situação jurídica, área total a ser descaracterizada; b) qualificação de todos os titulares e respectivos cônjuges, com informação de nome completo, documento de identificação e CPF ( pessoa natural) ou denominação e CNPJ (pessoa jurídica); c) declaração de que o imóvel se encontra inserido em perímetro urbano, conforme legislação municipal e, que é de interesse dos titulares utilizá-los para fins urbanos; d) endereço para correspondência. No caso de existir mais de um proprietário do imóvel, todos devem assinar o requerimento, incluindo seus cônjuges (artigo 22 da IN 82/2015).

Além do requerimento, devem ser apresentados os seguintes documentos: a) certidão imobiliária de inteiro teor (original, cópia autenticada ou certidão eletrônica) da (s) matrícula (s) do imóvel, expedida pelo serviço de registro de imóveis no prazo máximo de 30 dias; b) certidão de localização expedida pelo Município, atestando que o imóvel está inserido no perímetro urbano, com indicação do ato legislativo que o delimitou; c) cópia da documentação relativa à pessoa natural ou jurídica; original ou cópia autenticada da procuração, se for o caso (o proprietário ou proprietários e seus respectivos cônjuges podem ser representados através de Procuração); d) recibo de entrega de declaração para cadastro de imóveis rurais, acompanhado da documentação nele relacionada, para fins de atualização da área remanescente, em caso de descaracterização parcial (artigo 23 da IN 82/2015 do INCRA).

Após a apresentação da documentação, a Superintendência Regional faz a devida análise dos documentos. Estando tudo em ordem e regular, efetua o cancelamento do cadastro, caso a transformação envolva todo o imóvel ou faz a devida atualização cadastral da área remanescente, por meio da declaração eletrônica previamente enviada, comunicando a operação ao interessado, com cópia do CCIR mais recente, à serventia de registros de imóveis e ao Município.

Uma vez recebida a informação através de ofício do INCRA de que ocorreu alteração cadastral de área remanescente ou o cancelamento do CCIR, o Registrador de Imóveis deve aguardar o comparecimento do titular do imóvel para que este requeira a transformação do imóvel em urbano junto à matrícula e o consequente cancelamento do CCIR ou alteração dos dados do cadastro. O Município também pode requerer a transformação, na qualidade de interessado juridicamente.

Temos o entendimento que não é o caso de averbação de ofício a que alude o § 8° do artigo 22 da lei 4947/66. Segundo esta norma, sempre que ocorrerem mudança de titularidade, parcelamento, desmembramento, Loteamento, remembramento, retificação de área, averbação de reserva legal e outras restrições e limitações de caráter ambiental, o registrador deve comunicar ao INCRA mensalmente e este, por sua vez, após receber a comunicação, também mensalmente, encaminha ao Registrador os novos códigos dos imóveis rurais para serem averbados de ofício. Como exceção ao princípio da rogação, a interpretação desta norma deve ser estrita e, diz respeito aos casos acima destacados que são realizados junto a matrícula para depois sofrerem as alterações cadastrais junto ao INCRA. Assim, não cabe interpretação extensiva para entendermos que a alteração do código rural comunicada pela Autarquia, em decorrência de descaracterização de parte do imóvel rural ou o cancelamento, deva ser averbado de ofício junto a matrícula do imóvel.

No caso do requerimento de descaracterização ser dirigido diretamente pelo Município, o procedimento passa a ter um diferente formato. O requerimento junto à Superintendência Regional deve ser feito pelo Prefeito Municipal e pode abranger mais de um imóvel localizado em sua área urbana ou de expansão urbana, desde que os identifique de maneira adequada, assim como seus titulares. (parágrafo único do artigo 25 da IN 82/2015).

Nesse caso, o requerimento deve conter os mesmos requisitos mínimos previstos para o proprietário, a exceção de endereço para correspondência, e seu requerimento deve ser instruído com certidão de inteiro teor (original ou cópia autenticada) da (s) matrícula (s) do imóvel (is), expedida pelo serviço de imóveis no prazo máximo de 30 dias; planta representativa do zoneamento municipal, identificando a localização dos imóveis descaracterizados; e cópia do Termo de Posse, do documento de identificação e CPF do Prefeito Municipal (artigo 26 da IN 82/2015).

Conforme já dito neste artigo, podem existir imóveis rurais dentro de áreas urbanas e seus proprietários podem querer que continuem como rurais. Tal continuação só pode se dar se este imóvel estiver destinado a atividade rural (pecuária, extrativa, agrícola ou agroindustrial).

Por esta razão, o procedimento aqui é diferente. Após o requerimento do Município, o INCRA notifica os proprietários dos imóveis objeto do requerimento, mediante carta com AR, para que, no prazo de 30 dias, se manifestem (artigo 27 da IN 82/2015).

Se o proprietário concordar com a descaracterização ou ficar silente, o INCRA realiza o devido cancelamento do cadastro (artigo 28 da IN 82/2015).

Se resolver impugnar dentro do prazo, o proprietário deve provar que seu imóvel continua com sua destinação rural. O ônus da prova é do proprietário. O Município não tem que provar que o imóvel perdeu a sua destinação. (artigo 29 da IN 82/2015).

Comprovando que mantém a sua destinação rural, o INCRA não realiza o cancelamento do cadastro e comunica sua decisão ao Prefeito Municipal e aos titulares do imóvel rural (artigo 30 da IN 82/2015).

Nos casos em que o INCRA faz cancelamento a requerimento do Município, ele informa seu cancelamento a Serventia de Registros de Imóveis, ao Município e aos titulares dos imóveis.

E, aqui, teremos a mesma situação já dita anteriormente. O Registrador ao receber o comunicado, arquiva em sua pasta e aguarda o comparecimento do titular do imóvel ou do representante do Município para requerer a transformação do imóvel em urbano e a averbação do cancelamento do CCIR.

Da transformação de imóvel rural em urbano junto à serventia de registros de imóveis

Uma vez que o Município tenha expandido seu território urbano através de lei específica e que tenha ocorrido a descaracterização do imóvel junto ao INCRA, seja cancelando (caso a descaracterização abranja todo o imóvel) ou atualizando o cadastro (nos casos em que apenas parte do imóvel seja descaracterizado), passa-se a fase de transformação do imóvel para urbano junto à Serventia de Registros de Imóveis competente.

Estamos propositadamente utilizando nomenclaturas diferentes, tratando de descaracterização no procedimento junto ao INCRA (de acordo com o que a própria Autarquia chama), e transformação quando da fase junto à Serventia de Registros de Imóveis. Isso porque a mudança do imóvel para urbano só se dá quando realizada junto à matrícula do imóvel. O cadastro administrativo é um repositório de informações necessárias para que a Autarquia exerça o seu controle fundiário, não tem o condão de constituir direitos. O seu cancelamento também não tem o condão de desconstituir direitos.

Quando se tratar de transformação da área total do imóvel, o proprietário ou a Prefeitura Municipal, na qualidade de interessado juridicamente, deverá apresentar os seguintes documentos à Serventia de Registros de Imóveis competente: a) requerimento, por escrito, com firma reconhecida (alguns Códigos de Normas de alguns Estados permitem que não se exija o reconhecimento quando o requerimento for assinado na presença do Registrador), indicando a matrícula do imóvel; b) Certidão da Prefeitura Municipal indicando: o perímetro urbano em que o imóvel encontra-se localizado; a lei municipal que transformou a área como urbana e a devida descrição do imóvel como urbano, constando as suas características e confrontações, localização, área, logradouro e número, nos termos do artigo 176, § 1º, 3), b) e artigo 225, caput da lei 6015/73 (e, aqui, faz-se uma ressalva: no que tange às confrontações, apesar do citado artigo 225, caput, mencionar que teriam que ser citados os nomes dos confrontantes, a doutrina especializada entende ser mais técnico mencionar os prédios vizinhos); c) Certidão da Prefeitura indicando o cadastro municipal do imóvel, se já tiver. Caso ainda não tenha sido cadastrado, faz-se averbação junto à matrícula posteriormente; d) documento comprobatório do cancelamento do CCIR (Certificado do Cadastro Imobiliário Rural).

Apresentadas as documentações, o Registrador irá fazer a devida prenotação do requerimento. Estando toda a documentação em ordem, caberá ao mesmo averbar junto a matrícula, dentro do prazo legal, a transformação do imóvel em urbano, com fundamento no artigo 246, caput da lei 6015/73. Este tipo de averbação também tem previsão no Código de Normas de São Paulo, no ítem 121 da Subseção III, com a seguinte redação: "Serão averbadas a alteração de destinação do imóvel de rural para urbano, bem como a mudança da zona urbana ou de expansão urbana do Município, quando altere a situação do imóvel." Para atender ao princípio da especialidade objetiva, deve-se descrever de forma precisa o imóvel com suas características e confrontações, área do imóvel, localização, logradouro, número e designação cadastral, se já tiver (artigo 176, § 1°, 3), b), combinado com o artigo 225, caput da lei 6015/73). Após, faz-se a devida averbação do cancelamento do CCIR.

Quando se tratar de apenas parte do imóvel inserido na área de expansão urbana, além dos documentos já citados acima, deverão ser apresentados planta e memorial descritivo elaborados por Engenheiro, da área remanescente que permanecerá como rural e a ART quitada. Nesses casos, pode acontecer dessa área remanescente ficar abaixo da fração mínima para parcelamento de imóveis rurais.

Por força do disposto no artigo 8°, caput da lei 5868 de 1972, nenhum imóvel pode ser desmembrado abaixo da fração mínima para parcelamento. A fração mínima consiste em uma área que seja suficiente para o seu proprietário ou possuidor conseguir, de sua exploração, a subsistência e o progresso social e econômico seu e de sua família. A fração mínima se baseia no que chamam de Zona Típica de Módulo da região em que se situa um Município, baseando-se nos aspectos ecológicos e econômicos à partir das microrregiões geográficas do IBGE. No CCIR de cada imóvel rural consta qual é a fração mínima para parcelamento.

No entanto, existem exceções previstas na própria lei. O artigo 8°, § 4º da lei 5868/72, traz a previsão de que nos casos em que ocorra transformação do imóvel rural em urbano, a parte remanescente pode ficar abaixo da fração mínima para parcelamento. Nesses casos, o INCRA também realiza a alteração cadastral junto ao CCIR.

Para esses casos em que a transformação é só de parte do imóvel rural, após análise da documentação e, estando tudo de acordo, o Registrador irá praticar os seguintes atos: a) averbar a alteração junto à matrícula do imóvel, nos termos do artigo 246 da lei 6015/73; b) averbar a área rural remanescente com base na planta e memorial descritivos apresentados, elaborada por Agrimensor, com ART quitada; c) averbar o CCIR com as alterações cadastrais, tendo que constar na matrícula, os seguintes dados do cadastro: código do imóvel; nome do detentor; nacionalidade do detentor; denominação do imóvel e localização do imóvel (artigo 22, § 6° da Lei 4947/66.); d) abrir matrícula da área urbana, com sua precisa descrição, características e confrontações, área do imóvel, localização, logradouro, número e designação cadastral, se já tiver (artigo 176, § 1°, 3), b), combinado com o artigo 225, caput da lei 6015/73), e averbar na matrícula de origem a remição de que a parte urbana passou a pertencer a outra matrícula e o seu número.

Considerações finais

Para a compreensão do presente artigo, foi necessário introduzirmos falando, mesmo que de forma apertada, sobre aspectos ligados ao crescimento urbano desordenado, pós Revolução Industrial. e as normas atuais, constitucionais e legais à respeito de política urbana. Em seguida, tratamos da fase administrativa de descaracterização para fins urbanos junto ao INCRA, para depois tratarmos da transformação junto à matrícula do imóvel.

Impende destacar aqui, ainda, que o entendimento de que o Município, representado pelo seu Prefeito Municipal, pode requerer a averbação da transformação de imóveis rurais em urbanos se dá, tendo em vista ter interesse jurídico direto. Realizando-se a transformação e o devido cadastro municipal, poderá passar a cobrar o Imposto Predial Territorial Urbano desses imóveis.

Com relação à legitimação para requerer atos de averbação junto às matrículas dos imóveis, reza da seguinte forma o artigo 568 do Código de Normas do Estado do Rio de Janeiro:

Artigo 568 NCGJRJ- "Terá legitimidade para requerer a averbação qualquer pessoa (incumbindo-lhe as despesas respectivas) que tenha algum interesse jurídico no lançamento das mutações subjetivas e objetivas dos registros imobiliários."

Outra questão importante a se destacar é que o proprietário do imóvel transformado em urbano é obrigado, por lei, a manter a reserva legal do seu imóvel, até que seja objeto de parcelamento para fins urbanos. Esta regra está prevista no artigo 19 da lei 12651/2012 (Novo Código Florestal). Esta regra merece, no entanto, uma interpretação sistemática e teleológica com o disposto no artigo 25 e seus incisos também do Código Florestal, para entender-se que, com o surgimento de um empreendimento urbano nesse imóvel, a área de reserva legal não será extinta, mas, sim, passará a compor a área verde urbana daquele Município.

Referências bibliográficas

BORGES. Antonino Moura. CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO. Mato Grosso do Sul. Editora Contemplar, 2016.

BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil. Brasília: Senado, 1988.

CARVALHO, Afrânio de. REGISTRO DE IMÓVEIS. Rio de Janeiro. Forense, 1976.

CENEVIVA, Walter. LEI DOS NOTÁRIOS E REGISTRADORES COMENTADA. São Paulo. Saraiva, 2010.

LOUREIRO, Luiz Guilherme. REGISTROS PÚBLICOS. TEORIA E PRÁTICA. Salvador. Jus Podium, 2019.

MARQUES, Benedito Ferreira. MARQUES, Carla Regina Silva. DIREITO AGRÁRIO BRASILEIRO. Atlas, 2017.

SARMENTO FILHO, Eduardo Sócrates Castanheira. DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO. Curitiba. Juruá Editora, 2018.

UGÊDA JÚNIOR. José Carlos. URBANIZAÇÃO BRASILEIRA, PLANEJAMENTO URBANO E PLANEJAMENTO DA PAISAGEM. Disponível aqui.

Atualizado em: 26/5/2021 08:12

Marcelo da Silva Borges Brandão - Notário e registrador do Ofício Único de Varre-Sai/RJ. Pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral.
Fonte: Migalhas Notariais e Registrais

terça-feira, 25 de maio de 2021

"RESCINDI MEU CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, E AGORA?"


Sempre houve incertezas por parte dos consumidores no momento de adquirir um imóvel, ainda mais com empreendimentos na planta, por conta dos extensos contratos e previsões abusivas, como por exemplo da multa em decorrência de rescisão contratual.

Os valores cobrados de multa pelas incorporadoras arbitrariamente sempre foram considerados abusivos, e sem muita alternativa restava aos consumidores buscarem o Poder Judiciário para determinar um percentual justo da multa rescisória.

Para facilitar e dar maior segurança jurídica aos consumidores, foram emitidas algumas súmulas sobre o tema, a de número 1 no Tribunal de Justiça de São Paulo, que prevê a hipótese de devolução das quantias pagas, admitindo-se a compensação de valores gastos pelo vendedor e eventual taxa pelo tempo de ocupação, e a de número 543 no Superior Tribunal de Justiça um pouco mais detalhada, que prevê o dever de restituição do valores pagos, sendo integralmente, se por culpa do vendedor e parcialmente, se por culpa do comprador.

No entanto, a emissão de tais súmulas não trouxeram o esclarecimento principal acerca dos percentuais de multa, apenas o assentamento da ideia de que o valor deverá ser restituído, assim, em 2018 foi regulamentada a questão dos percentuais das multas rescisórias aplicadas através da Lei nº 13.786 de 27 de dezembro de 2018, a chamada “Lei do Distrato Imobiliário”.

Como as incorporadoras passaram a interpretar mencionada lei de forma mais favorável ao fornecedor e não ao consumidor, sempre que há a rescisão do contrato por parte dos compradores, as incorporadoras aplicam a multa rescisória em seu percentual máximo de 25%, previsto na lei do distrato em seu artigo 67-A, II, surgindo assim a necessidade dos consumidores buscarem novamente o Poder Judiciário.

Segundo a jurisprudência [1] recente, os valores de multa estão variando entre 10% a 25% do valor desembolsado pelo comprador. Assim, após acertada as questões do contrato o valor de devolução das incorporadoras aos compradores deve ocorrer em parcela única, sendo descontado o percentual da multa determinado pelo contrato ou decisão judicial.

Em casos de contratos de compra e venda entre particulares as regras são baseadas no próprio contrato nos termos do artigo 421 e seguintes do Código Civil, porém o mais comum é que em caso de rescisão por parte do comprador, não haverá direito de restituição do sinal pago, conforme previsão dos artigos 417 a 420 do Código Civil, já se a rescisão se der por parte do vendedor, deverá restituir ao comprador integralmente o que tiver recebido, acrescido de correção monetária pelo índice estipulado em contrato. Frisando-se que eventual multa rescisória dependerá do que for estabelecido entre as partes no contrato particular.

Deste modo, observa-se que ao adquirir um imóvel seja com uma incorporadora ou com particulares, a análise prévia de todas as cláusulas e obrigações deve ser bem minuciosa e preferencialmente validada por um advogado, diminuindo assim o risco de uma longa disputa judicial.

Dra. Marcela de Brito - Advogada do escritório Battaglia & Pedrosa Advogados - www.bpadvogados.com.br - Graduada em Direito pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo, com atuação em Contencioso Empresarial em questões ligadas à recuperação de crédito e negócios imobiliários e Direito de Família e das Sucessões em questões ligadas a empresas, como Planejamento Sucessório Empresarial e Holdings Patrimoniais. Pós-Graduanda em Direito e Negócios Imobiliários pela Universidade Damásio, Pós-Graduada em Direito de Família e das Sucessões pela Universidade Damásio, Pós-Graduada - LL.C em Direito Empresarial pelo INSPER.

Incorporadoras já adiam novos empreendimentos com medo da explosão de custos

A disparada nos preços dos materiais de construção está levando as incorporadoras a adiarem lançamentos por receio de descontrole do orçamento e prejuízos após o início das obras. O quadro surpreendeu empresários, que esperavam um ano embalado do mercado imobiliário, e pode agora esfriar a geração de empregos pelo setor - que liderou a criação de postos de trabalho no último ano.

Os lançamentos de imóveis residenciais no Brasil somaram 28.258 unidades no primeiro trimestre de 2021, alta de 3,7% em relação ao mesmo período do ano passado. Por sua vez, as vendas atingiram 53.185 unidades, um aumento bem mais robusto, de 27,1%, segundo pesquisa da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

No acumulado dos últimos 12 meses, os lançamentos amargaram uma queda de 10,5%, para 168.673 unidades, enquanto as vendas continuaram subindo, para 207.946 unidades, alta de 12,8%. Com mais vendas que lançamentos, os estoques de imóveis (na planta, em obras e recém-construídos) caíram 14,8%, para 153.914 moradias. Esse é o patamar mais baixo já registrado pela CBIC desde o início da série histórica, em 2016. Nesse ritmo de vendas, o estoque se esgotaria em 8,9 meses. Há um ano, essa métrica estava em 11,8 meses.

"Como no ano passado tivemos recorde de vendas e queda nos estoques, era esperado que o primeiro trimestre tivesse um 'boom' de lançamentos, mas eles cresceram só um pouquinho", diz Fábio Tadeu Araújo, sócio da consultoria Brain. "E o lançamento está crescendo pouco por causa do preço dos insumos. O grupo de materiais e equipamentos está pesando de uma maneira ultra desproporcional", avalia.

Araújo alerta que o esfriamento do setor deve ter um impacto significativo na economia nacional. "A construção civil, que foi a principal geradora de carteiras assinadas no Brasil, com mais de 40 mil postos por mês, em março recuou para 25 mil", aponta.

Explosão

O Índice Nacional de Custos da Construção (INCC) acumulou alta de 12,99% nos últimos 12 meses encerrados em abril - o pico desde a chegada do Plano Real. O custo com material se destacou no período, com expansão de quase 30%. Como resultado, 57% das construtoras já relatam problemas de escassez de insumos ou disparada nos custos, segundo sondagem da Confederação Nacional da Indústria (CNI).

A disparada nos valores dos materiais foi sentida pelas construtoras no segundo semestre de 2020 e atribuída à desorganização da cadeia produtiva após as paralisações provocadas pela pandemia. No entanto, esse quadro está se prolongado por mais tempo que o previsto pelos empresários. "O setor da construção tinha, em 2021, todas as características para ter um dos melhores anos de todos os tempos. Mas aconteceu um fato, que foram os aumentos absurdos em termos de insumos", afirma o presidente da CBIC, José Carlos Martins. "As incertezas geraram redução na oferta dos produtos".

Uma das consequências da explosão nos custos é o repasse desse efeito para os consumidores. "Seguramente teremos aumentos nos preços dos imóveis neste ano", afirma o membro da CBIC e economista-chefe do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Celso Petrucci. A planilha de custos tende a ficar ainda mais apertada ao longo dos próximos meses, já que os dissídios virão em linha ou até mesmo acima da inflação setorial. Neste mês, os trabalhadores de São Paulo conseguiram um reajuste de 7,59%.

"Até agora, o custo da mão de obra ficou de lado devido à alta taxa de desemprego, mas esperamos que este componente acelere até o começo de 2022, uma vez que os canteiros de obras vão aumentar", afirmam os analistas de construção do banco Credit Suisse, Daniel Gasparete e Pedro Hajnal, em relatório. Pelos seus cálculos, o número de unidades em obras vai subir perto de 30% até o próximo ano devido aos lançamentos já realizados, batendo recorde de canteiros abertos.

Casa Verde e Amarela

O repasse dos custos para os preços, porém, não é viável em todos os segmentos. O aumento acelerado nos custos está forçando as incorporadoras a levarem os empreendimentos originalmente enquadrados no Casa Verde e Amarela (CVA) para fora do programa, onde têm liberdade para praticar preços maiores. Com isso, o programa perdeu participação de mercado. Os projetos do CVA representaram 44,4% dos lançamentos no País no primeiro trimestre deste ano, patamar abaixo dos 55,6% verificados no mesmo período do ano passado, de acordo com dados da CBIC.

"No mercado imobiliário de alto padrão, é possível diminuir a planta, mudar a localização ou aumentar os preços. Mas no mercado de baixa renda, não tem para onde correr", diz Martins. Na sua avaliação, a debandada do CVA é uma tendência, pois as empresas tentam sustentar as margens de lucro, buscando consumidores que possam pagar um pouco mais.

Diante desse esvaziamento do programa, o presidente da CBIC voltou a cobrar do governo federal apoio para conter a disparada nos preços dos materiais, o que poderia ser feito por meio da redução de impostos para importação de insumos e retirada de barreiras técnicas que enfrentam os materiais vindos de fora, sugeriu.

Martins revela ainda que o governo federal estuda mudar os critérios de distribuição de subsídios do programa habitacional, levando em conta a renda da população, o tamanho do imóvel e as características do mercado local, como custos de construção. A ideia é viabilizar novamente os projetos para as pessoas mais pobres. A proposta em estudo envolve a criação de uma nova faixa 1, que seria abastecida tanto por recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) quanto do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Fonte: ESTADO DE S. PAULO

segunda-feira, 24 de maio de 2021

PL 827/20 - Um incentivo a invasão de áreas públicas e privadas


O Projeto de lei, aprovado pela Câmara dos Deputados, que fora encaminhado para o Senado Federal, esconde por trás da suspensão dos despejos previstos no artigo 59, da lei 8.245/91 (lei de Locações), em razão da estado pandêmico ocasionado pela covid-19, uma verdadeira carta branca para a invasão de áreas públicas e privadas, urbanas e rurais, pelos transeuntes.

Prevê o artigo 2º, do PL 827/20, a suspensão dos efeitos de ato ou decisão, judicial, extrajudicial ou administrativo, que foram proferidos/editados, entre 20/3/20 até 31/12/21, que imponha a desocupação ou remoção forçada coletiva de imóvel privado ou público, urbano ou rural, que sirva de moradia ou que represente área produtiva pelo trabalho individual ou familiar.

Para o arrepio desse autor, esse artigo nitidamente incentiva a invasão de áreas públicas e privadas, principalmente áreas rurais, tendo em vista que nesse período nenhuma medida poderia ser adotada para a sua proteção, inclusive a autotutela, consoante parágrafo primeiro, do artigo supracitado.

O parágrafo primeiro, prevê, que durante o prazo estipulado no artigo 2º, aplica-se a suspensão nos seguintes casos: I - execuções de decisões liminares e de sentenças, em ações de natureza possessória e petitória, inclusive quanto a mandados pendentes de cumprimento; II - despejos coletivos promovidos pelo Poder Judiciário;III - desocupações e remoções promovidas pelo Poder Público;IV - medidas extrajudiciais; V - despejos administrativos em locações e arrendamentos em assentamentos; VI - autotutela da posse.

Destaque para os incisos II, III e IV, que durante o prazo de suspensão estipulado no PL, os Poderes Judiciário e Público, não poderiam promover despejos coletivos, desocupações e remoções, e pior, no prazo estipulado fica suspenso o exercício da autotutela da posse, o que nitidamente viola o artigo 5º, inciso XXII, da CF/88.

É garantido o direito de propriedade, sendo que, dentre os atributos inerentes ao direito do exercício da propriedade, se encontra justamente o direito de reaver ou buscar a coisa de quem injustamente possua ou detenha, sendo inclusive autorizado pelo permissivo legal manter-se ou restituir-se por sua própria força a posse turbada ou esbulhada.

Vetar qualquer possibilidade, tanto do Poder Judiciário, Público ou do Setor Privado, em se manter ou restituir-se na posse do seu bem imóvel, é autorizar e incentivar, mesmo que por prazo determinado, a turbação e o esbulho possessório.

O parágrafo 2º, do artigo 2º, do PL 827/20, ainda prevê que as medidas decorrentes de atos ou decisões proferidos anteriormente ao prazo estipulado, 20/3/20 até 31/12/21, não serão efetivadas, desvirtua o "objetivo" do Projeto de lei, tendo em vista que as causas decorrentes do período anterior ao estado de calamidade pública não possuem conexão com o presente momento.

Com o intuito de consolidar a impossibilidade da autoridade administrativa e judicial, em tomar qualquer providência, durante esse período de suspensão, o parágrafo 3º, prevê que não serão adotados qualquer medida preparatória ou negociação com o fim de efetivar eventual remoção e os processos em curso, deverão ficar sobrestados, até o encerramento da "suspensão".

Ao final do prazo de suspensão, o poder judiciário deverá, condição sine qua non, realizar audiência de mediação entre as partes, com a participação dos Ministérios Público, Defensoria Pública, nos processos de despejo, remoção forçada e reintegração de posse coletivos que estão em tramitação e a realização de inspeção judicial nas áreas em litígio.

Vale ressaltar que após o prazo de suspensão, provavelmente, ainda não estaremos com toda a população vacinada e consequentemente as atividades não terão retornado em sua totalidade, o que irá ocasionar um enorme transtorno e demorada, que pode levar anos, até a efetiva desocupação e remoção dos transeuntes que injustamente esbulharam a posse das propriedades públicas e/ou privadas.

O artigo 4º, que possui uma maior coerência, porém, que não deixa de causar polêmica, prevê a impossibilidade da concessão de liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, nos casos dos incisos I, II, V, VII, VIII e IX¹, do parágrafo primeiro, do artigo 59, da lei 8.245/1991, até 31/12/21. Desde que, o locatário demonstre a ocorrência de alteração da situação econômico-financeira decorrente de medida de enfrentamento à pandemia, que resulte incapacidade de pagamento de aluguel e demais encargos sem prejuízo da subsistência familiar.

Além disso, a regra prevista no artigo 4º, também só será aplicada nos contratos cujo valor mensal do aluguel não seja superior a R$ 600,00 (seiscentos reais) no caso de locação de imóvel residencial e R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais) nos casos de locação de imóvel não residencial.

Entendo que nesse caso a iniciativa foi no intuito de ajudar, as pessoas com menor poder aquisitivo e o pequeno empreendedor, a enfrentarem a crise sanitária, atitude louvável, porém, na prática não funciona de maneira simples. Como ficam as pessoas que dependam dos frutos oriundos das locações para a subsistência da sua família?

Por fim, mesmo o artigo 7º, prevendo que as medidas tratadas no artigo 2º, não se aplicam a ocupações ocorridas após 31/3/21, na prática sabemos que isso não será obstáculo para que os transeuntes eivados de má-fé, esbulhem a posse por tempo indeterminado, ou no melhor cenário, até que cesse o período pandêmico e as atividades tenham retornado ao status quo ante, para que haja uma maior efetividade no cumprimento da reintegração dos seus direitos.
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1. Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário; VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Atualizado em: 24/5/2021 08:46

Gabriel Mazarin Mendonça - Advogado do Barreto Dolabella Advogados. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliario. Pós-graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito - EPD. Incorporação Imobiliária - SECOVI/SP. Pós-graduando em Direito Processual Civil pelo Instituto Brasiliense de Direito Público - IDP.
Fonte: Migalhas de Peso