terça-feira, 31 de março de 2020

SISTEMA COFECI-CRECI LUTA E SENADO FEDERAL INCLUI CORRETORES DE IMÓVEIS EM AUXÍLIO EMERGENCIAL


O Senado Federal aprovou nesta segunda feira dia 30 de Março, o Projeto de Lei 1066/20, que permite o repasse, a título de auxílio emergencial, em virtude da pandemia do corona vírus, de três parcelas de 600 reais aos brasileiros possuidores de baixa renda.

Agora, falta a Sanção Presidencial e a regulamentação, para que os pagamentos possam ser iniciados.

João Teodoro disse que: “Temos atuado junto aos senadores que apoiam o setor imobiliário para incluir os corretores de imóveis no benefício criado pelo Projeto de Lei 1066/20. Nosso principal pedido foi incluído no texto original, ampliando o conceito de autônomo para além dos profissionais que integram o MEI (Microempreendedor Individual). A justificativa de nossos representantes é de que se agregássemos um texto novo, o PL teria de retornar à Câmara, o que retardaria muito o início da concessão do benefício. 

Conseguimos inserir também uma característica muito importante: o benefício será concedido mediante simples declaração do solicitante, a chamada autodeclaração. Onde havia a determinação de que o beneficiário estivesse inserido no Cadastro Único até 20 de março, passou a constar a possibilidade de autodeclaração (alínea c do inciso VI do caput do art. 2º). 

Outra proposta que apresentamos assegura que dentro do termo “trabalhador informal” está incluído o autônomo informal , não se confundindo “trabalhador” com “empregado.

Atuamos também para modificar o valor cogitado inicialmente. Recorremos às autoridades contestando os 200 reais então propostos. Parlamentares que apoiam nossa categoria agiram em nossa defesa e o benefício subiu para 600 reais. Uma bela vitória! Os senadores vão continuar a discutir o maior alcance possível do benefício a todos os trabalhadores brasileiros, por meio de outro PL complementar ao aprovado. Vamos continuar na luta!”, disse João Teodoro, Presidente do COFECI". 

Fonte: ASCOM COFECI.

segunda-feira, 30 de março de 2020

ENTENDA O PROCESSO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E NÃO PERCA DINHEIRO


Com as constantes variações do mercado imobiliário, fica difícil acompanhar a flutuação no preço dos imóveis, concorda? Por isso, a avaliação de imóveis se tornou uma prática tão importante nesse campo!

O objetivo da avaliação é estimar qual o preço do imóvel no segmento imobiliário onde ele está situado, para qualquer fim — como venda ou locação, compra e indenizações, por exemplo.

Fazer a avaliação de imóveis é extremamente importante para garantir um preço justo e coerente com o mercado, facilitando as relações comerciais!

Quer saber mais sobre como funciona o processo de avaliação de imóveis? Então não perca mais tempo e continue sua leitura!

Como funciona o processo de avaliação de imóveis?

Avaliar um imóvel é uma atividade ampla e delicada, pois envolve profissionais com conhecimentos sólidos no assunto, além de exigir métodos e parâmetros específicos.

O processo de avaliação de imóveis é realizado por meio de um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM): Um documento emitido por um corretor de imóveis, com a finalidade de apresentar dados técnicos e mercadológicos sobre o local, sendo regido pela ABNT ( Associação Brasileira de Normas Técnicas

Com o Parecer Técnico, o corretor é capaz de estipular um preço para o imóvel dentro dos limites do mercado imobiliário.

Quem elabora o documento de avaliação?

Para avaliar um imóvel, o profissional designado utiliza uma metodologia técnica específica, elaborada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) — mais especificamente a NBR 14.653.

Essa norma estabelece os parâmetros e métodos que devem ser usados para fazer a cotação a preço de mercado do imóvel.

Para elaborar esse parecer, são considerados diversos fatores, como localização, tipo e tamanho do imóvel, condições estruturais, vizinhança, padrão de acabamento e tendências do mercado, por exemplo.

Além disso, os engenheiros e arquitetos também auxiliam. Os mesmo devem redigir o Laudo de Avaliação, que é um documento mais técnico sobre a avaliação do imóvel, com a emissão de pareceres técnicos sobre o local analisado.

Para que a avaliação seja completa, é importante que o profissional considere ainda alguns índices de mercado, para que o preço esteja o mais próximo possível da realidade imobiliária — o Índice Nacional de Construção Civil (INCC), por exemplo, estuda a evolução dos custos das obras, especialmente a relação com os produtos utilizados.

Apesar da pequena diferença entre o Laudo de Avaliação e o Parecer Técnico, atualmente diversos Tribunais de Justiça já os consideram iguais, definindo corretores, arquitetos e engenheiros profissionais aptos para realizar a avaliação de imóveis na esfera judicial.

Vale destacar ainda a Lei 6.530-78, que sofreu alteração pela Lei 13.097/15, privilegia a prestação de serviços por parte dos corretores de imóveis, admitindo, a capacidade desses profissionais em avaliar imóveis, garantindo segurança para você.

Além disso, uma resolução expedida pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) concedeu aos corretores a atividade de avaliador, dando ainda mais crédito a esses profissionais. 

Quem é o profissional qualificado?

Uma ação judicial julgada há alguns anos definiu as seguintes funções: corretor imobiliário é aquele que consegue fornecer o preço de mercado ao imóvel, já o engenheiro possui aptidão para dimensionar os custos para fazer a construção, usando bases técnicas. 

Basicamente, é o corretor o profissional responsável por emitir um parecer com o preço de mercado do imóvel. Já o engenheiro possui habilidade para determinar quanto foi gasto na construção e inferir, caso necessário, no preço final da propriedade.

Portanto, o ideal é que o cliente consulte os engenheiros, mas dê preferência aos corretores de imóveis, pois eles são os profissionais capazes de encontrar o preço mais adequado, atendendo às expectativas. 

Como escolher o melhor profissional?

A escolha do profissional ideal para fazer a avaliação do imóvel é um fator que varia de acordo com as preferências e necessidades do cliente.

É importante avaliar também qual o valor cobrado. O Conselho Regional de Corretores de Imóveis, por exemplo, divulga a tabela com os honorários dos principais serviços realizados pelos corretores, auxiliando o cliente. Assim, ele terá uma base para analisar os preços do profissional escolhido.

Além disso, é recomendado que o cliente verifique como é o método de trabalho do corretor escolhido.

Muitas vezes, o profissional não realiza uma análise minuciosa do local e acaba estipulando preços fora do mercado, obrigando o cliente a contratar outros serviços.

A última dica refere-se à formação do profissional: verifique quais são as capacitações do corretor, tanto na avaliação imobiliária, quanto na parte técnica.

O Cadastro Nacional dos Avaliadores Imobiliários (CNAI), que está vinculado ao COFECI, também é uma ótima opção para encontrar profissionais qualificados na área. 

Assim, você poderá garantir que escolheu um corretor qualificado, com conhecimentos sólidos para estipular o valor do imóvel coerente com o mercado, além de cobrar um preço justo pelo trabalho realizado.

Como agir se as avaliações são conflitantes?

Muitas vezes, os preços estimados pelos corretores podem divergir, causando uma confusão para o cliente — afinal, em quem confiar?

Nessa situação, podem ser usados outros métodos para análise do valor do imóvel e até mesmo outras avaliações para lhe dar segurança. Vale ressaltar que o profissional que emite os pareceres, tem responsabilidades técnicas sobre suas conclusões, o que gera ainda mais segurança ao cliente contratante se o mesmo precisar questionar algo.

Caso o cliente não esteja confiante com o serviço entregue, nós aconselhamos que ele peça uma segunda opinião e ou até mesmo compare com alguns sites que possibilitam esse serviço, ainda que superficial, de preço de mercado. Ele também pode usar imóveis similares para comparar com os preços estipulados pelos corretores contratados.

Dessa maneira, ele terá uma ideia do preço do seu imóvel, certificando, assim, qual avaliação realizada está mais condizente com a realidade do mercado imobiliário local.

Vale ressaltar a importância de fazer a comparação com imóveis equivalentes, com a mesma quantidade de cômodos ou o mesmo acabamento, por exemplo, pois esses são fatores que alteram o preço do imóvel. 

O que fazer em caso de avaria/necessidade de reforma do imóvel?

O processo de avaliação do imóvel pode apresentar variações constantes, especialmente em casos em que há mudanças na propriedade, como avaria e necessidade de reforma.

É claro que o preço estipulado em uma avaliação não vai continuar o mesmo por um longo período de tempo, já que o mercado imobiliário da região pode apresentar variações, influenciando no valor da propriedade. 

Porém, quando o local sofre avarias e necessita de reforma, esse procedimento altera o preço do imóvel que foi estipulado anteriormente, sendo necessária uma nova avaliação.

Mesmo que não sejam feitas alterações significativas na propriedade, somente o uso de materiais novos já contribui para que o preço seja modificado.

Vale lembrar que reformas agregam valor ao imóvel, já que melhoram sua estrutura, contribuindo para uma melhora no preço.

Rodrigo Viégas - Operador do mercado imobiliário. CEO da Many Imóveis; Corretor de imóveis / especialista em direito imobiliário; Diretor/Conselheiro do CRECI AM-RR; Membro ADEMI-AM - RIMAM; Presidente Conselho Consultivo AJE-Am;

IMPACTOS DO CORONAVÍRUS NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS


O novo Coronavírus impôs a toda a sociedade global um período extremamente atípico, além de atingir a saúde de milhares de pessoas em todo o planeta, também exigiu que os governos tomassem diversas medidas para proteger a economia, diante da sistemática imposição de quarentenas e isolamentos sociais.

Nesse momento, os impactos do coronavírus afetaram não só o comércio, mas também a prestação do serviço, que no Brasil representa 60% do Produto Interno Bruto (PIB). Assim como na maioria dos setores econômicos, no direito e especificamente no ramo imobiliário os efeitos não foram diferentes.

O novo coronavírus repentinamente fez emergir situações mais complexas, fugindo dos casos e práticas rotineiras do direito e mercado imobiliário.

Porém, mesmo nesse cenário de atípico de crise, alegações de impossibilidade ou dificuldade de cumprimento do contrato por conta do novo coronavírus, pura e simplesmente, não são suficientes para justificar o inadimplemento e afastar encargos como juros e multas.

Por outro lado, a aplicação seca da lei não basta para solucionar os diversos problemas provenientes das relações negociais em tempos de pandemia, de modo que é preciso analisar com cuidado cada situação para encontrar a melhor solução. Assim, é importante que você saiba o que pode ser feito para minimizar os impactos gerados pelo novo coronavírus.

Neste artigo, você encontrará os principais aspectos para levar em conta nos seus negócios, divididos nos seguintes tópicos:

Pandemia, contratos e o cumprimento das obrigações

Multa, juros e o inadimplemento

Princípios contratuais e como isso afeta o seu contrato

Você descobrirá como o coronavírus afeta seus contratos e o que pode ser feito em cada caso. Mãos à obra!

1. Pandemia, Contratos e o Cumprimento das Obrigações

Sem dúvidas, o coronavírus surpreendeu toda a população brasileira, deixando a maioria sem saber o que fazer em muitas situações. Para sair da melhor forma da atual crise, é importante que as pessoas consigam administrar suas contas e tenham uma assessoria que entenda bem o ordenamento jurídico brasileiro para obter a solução mais adequada para cada situação extraordinária que porventura tenha nascido com a crise imposta pelo coronavírus.

No ramo imobiliário, que lida com sonhos de pessoas em adquirir a casa ou o apartamento próprio, a orientação é ainda mais importante, sobretudo porque, no atual cenário, o nível de inadimplência geral só tende a aumentar

Ninguém previa a proporção que a infecção pelo coronavírus tomaria e as medidas que os governos nacional, estaduais e municipais adotariam em razão disto.

Servidores foram colocados para trabalhar de home office, o atendimento ao público em repartições públicas foi interrompido, foi determinado o fechamento temporário de shoppings, academias, comércios, eventos e a interrupção de qualquer serviço não enquadrado como essencial, com vistas a evitar uma aglomeração de pessoas, seguindo as diretrizes lançadas pela Organização Mundial de Saúde (OMS). Somente permaneceram em funcionamento serviços essenciais, como supermercados, farmácias e hospitais.

Ocorre que em muitos casos o impacto do contágio é tão grande que gera fatores que efetivamente inviabilizam o cumprimento daquela obrigação por parte do negociante. A parte que se obrigou simplesmente não tem qualquer culpa por não conseguir cumprir aquilo a que se obrigou, por conta de algum fator externo que impossibilitou a execução da obrigação. Noutros casos, a obrigação não se tornou impossível, porém foi substancialmente dificultado o seu cumprimento.

Fato é: ninguém contava com essa pandemia causada pelo novo coronavírus. As pessoas que assinaram contratos e fecharam negócios simplesmente não poderiam prever tal cenário.

Em um primeiro momento, a pessoa deve verificar se seu credor já disponibilizou alternativas e abriu canais para renegociação das dívidas, como muitas instituições de grande porte já fizeram. É o caso do Banco do Brasil, Bradesco, Caixa, Itaú Unibanco e Santander, que anunciaram estarem abertos e comprometidos a atender pedidos de prorrogação, por 60 dias, dos vencimentos e dívidas.

A Caixa Econômica Federal ainda ampliou esse prazo de 60 para 90 dias, e disse que se a crise perdurar pelos próximos meses, o banco poderá ampliar mais ainda esse prazo.

Se não houver essa abertura, a pessoa pode buscar a renegociação das parcelas do seu contrato, bem como o adiamento dessas parcelas para datas futuras. Caso a outra parte seja inflexível, talvez seja o caso buscar crédito junto a outras instituições que estão concedendo o prorrogamento das parcelas e não estão cobrando encargos moratórios, a exemplo das mencionadas acima.

Em primeiro lugar, é importante que você saiba qual foi o tamanho do impacto da pandemia do coronavírus no seu contrato. Para isso, você não deve olhar para a pandemia em si, mas pros fatores que ela gerou e que atingirão direta e imediatamente o seu contrato.

Assim, a mera ocorrência da pandemia mundial não é motivo que possibilite o descumprimento da obrigação e o não pagamento dos encargos, apesar dos prejuízos estratosféricos causados à comunidade mundial.

Esses fatores podem ser apenas uma dificuldade no cumprimento daquilo que a parte se obrigou, ou efetivamente a sua impossibilidade.

2. Multa, Juros e o Inadimplemento

No primeiro caso, o obrigado não pode ser penalizado por isso, pois não tem culpa. O Código Civil prevê expressamente em seu artigo 396 que não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora.

Prevê também em seu artigo 393 que o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, impossíveis de se evitar ou impedir, como ocorre em diversas situações decorrentes de fatores causados pela pandemia do coronavírus, como as medidas restritivas impostas pelo governo na circulação de pessoas, funcionamento do comércio e a prestação de serviços enquadrados como não essenciais.

A mora está presente quando o devedor não efetua o pagamento no tempo, lugar e forma estabelecidos. Dela surge a obrigação de pagar multa, juros, atualização monetária e honorários advocatícios.

No cenário atual, imagine uma empreiteira que se comprometeu com o proprietário contratante à entrega de uma construção residencial concluída até determinada data. A pandemia do coronavírus é motivo suficiente para justificar eventual atraso na entrega do imóvel pronto? Não. Como você vimos, a ocorrência dessa crise mundial não basta para que o contrato seja suspenso.

Agora imagine que, em razão da pandemia, o governo local determinou a paralisação de toda e qualquer obra que esteja sendo executada naquele município. Obviamente o empreiteiro não poderá prosseguir com o trabalho, pois a determinação do governo o impede diretamente. Inclusive, a legislação civil estabelece que o empreiteiro poderá suspender a obra por motivo de força maior.

Assim, se a pandemia do novo coronavírus impediu que o devedor cumprisse com a sua obrigação, ele não estará em mora, e, não estando em mora, não deverá arcar com os encargos decorrentes do inadimplemento contratual, sejam eles previstos na lei ou no contrato.

Em outros casos, a pandemia não torna impossível a obrigação, mas dificulta sobremaneira o seu cumprimento.

É o caso das lojas situadas em shopping centers que paralisam suas atividades em razão do coronavírus. Se o shopping decidiu suspender o seu funcionamento, as lojas que lá estão também terão que fechar durante o período de quarentena. Fechadas, essas lojas não vão faturar, e não faturando, possivelmente não conseguirão arcar com o aluguel. Publicamos recentemente uma notícia sobre o assunto dos lojistas de shopping center, que você confere aqui.

Nesses casos, o fechamento do shopping não é causa direta que impossibilite a loja de pagar seu aluguel. Pode ser que a empresa tenha uma boa reserva de caixa e consiga arcar com essas obrigações durante a crise. Mas, caso não tenha, a paralisação das atividades e, consequentemente, do seu faturamento, irá dificultar excessivamente o pagamento do aluguel na data acordada, o que justifica uma negociação com o locador, para a postergação do pagamento do aluguel, com a companhia de uma assessoria, que possa orientar o melhor caminho a ser adotado.

Nessa situação, apesar de configurada a mora, não nos parece serem devidos os encargos moratórios, pois a cobrança do pagamento do aluguel pelo shopping center, no exemplo introduzido acima, não parece razoável e estaria em desacordo com a boa-fé contratual, que comentaremos mais à frente.

Isso não quer dizer que o lojista ou o comprador do imóvel, por exemplo, não deve cumprir com a sua obrigação, mas somente que não deve ser punido pelo atraso por conta da dificuldade substancial causada por um fator externo e imprevisível, enquanto tal situação perdurar.

Inclusive, nesses casos o credor pode realizar a cobrança do valor original, como é o caso do aluguel dos lojistas no caso comentado acima, judicial ou extrajudicialmente. Apenas não entendemos razoável, probo, e de boa-fé que o credor cobre também os encargos moratórios, como multa e juros.

Além da impossibilidade ou dificuldade no cumprimento da obrigação por algum fator decorrente do coronavírus, o contrato pode se tornar excessivamente oneroso para uma das partes, afetando o equilíbrio contratual e causando prejuízo a quem se lesou por algum fator causado pelo coronavírus.

Nesses casos, ciente da impossibilidade de prever as mutações sociais ocorridas após a celebração do contrato e do impacto delas no negócio jurídico e por fatores extraordinários e imprevisíveis, como os causados pelo coronavírus, o ordenamento jurídico possibilita que sejam revisadas as cláusulas e termos previstos no contrato, de modo a restabelecer o equilíbrio contratual através do ajuste das obrigações, assim como era ao tempo em que foi celebrado.

Aqui traçamos em linhas gerais os principais aspectos que virão a impactar os contratos do ramo imobiliário. Mas devemos destacar que cada caso deve ser analisado de acordo com as suas peculiaridades para se avaliar a dimensão do impacto da pandemia e em qual figura legal melhor se encaixa a situação.

3. Princípios Contratuais e Como Isso Afeta o seu Contrato

Diferentemente das regras, os princípios têm aplicação mais ampla e dão sentido, diretrizes e direcionamento ao ordenamento jurídico, guiando o intérprete para a melhor solução jurídica do problema.

Nesse período de coronavírus e calamidade pública, em que surgem casos que não tem solução jurídica muito evidente, os princípios têm papel extremamente relevante, pois, diante de incertezas, guiam os indivíduos para o melhor agir.

A boa-fé é um dos mais importantes princípios aplicáveis aos contratos. Lembra que falamos mais acima que o devedor, em caso de dificuldade substancial no cumprimento da obrigação, não deve arcar com as multas e juros do contrato?

A boa-fé entra nesse momento como um termômetro que guia a necessidade de aplicação desses encargos, considerando toda a situação que ensejou o inadimplemento. Em outras palavras, a lei seca, por si só, diz que o devedor deve pagar a obrigação assumida, na forma, tempo e local estipulados, mas, através dos princípios presentes no ordenamento jurídico e observando todo o cenário nacional, em uma situação extraordinária, como a imposta pelo coronavírus, existe a possibilidade de o devedor negociar os termos e condições pactuadas, inclusive na seara judicial se for necessário.

Outro princípio muito relevante é o princípio da conservação dos contratos. Nosso ordenamento avança no sentido de que os contratos somente devem ser extintos quando esta for a única e melhor solução. Caso contrário, há instrumentos que não só permitem a conservação do negócio, causando menores prejuízos para as partes e recompondo o equilíbrio contratual, como beneficiam toda a sociedade e a economia, como é o caso da revisão contratual.

Esse viés de conservação dos contratos gera o dever de renegociar, pelo qual deve a parte analisar o desequilíbrio contratual e, se existente, ajustar o necessário para que as obrigações das partes se reequilibrem.

4. Onde queremos chegar?

Vimos que lidar com os impactos contratuais causados pela pandemia do novo coronavírus não é tarefa simples e depende de diversos fatores para que se alcance a melhor solução.

Em alguns casos, como na impossibilidade ou dificuldade de cumprimento da obrigação contratual, há viabilidade de se afastar a cobrança de juros e multa.

Entendemos inclusive que é razoável e de boa-fé que o credor não exija tais encargos, compreendendo a atual situação econômica do país e, principalmente, a dificuldade financeira pela qual atravessam muitas pessoas e empresas, sobretudo as de pequeno e médio porte.

Diversas instituições já anunciaram que não só deixarão de cobrar encargos moratórios, como também irão postergar o prazo de pagamento por meses, em compreensão e solidariedade à dificuldade vivida por milhões de brasileiros.


Assim, todos que estejam em situações análogas devem também buscar resguardar seus direitos, inclusive para orientar suas receitas na preservação da família, da saúde e dos bens mais necessários aos sustento no decorrer desse momento.

Vivemos um período em que precisamos colocar em prática nossa fraternidade e solidariedade, principalmente para com aqueles que mais necessitam.

Victor Piovesan é advogado atuante com foco em direito imobiliário, elaboração de contratos, apoio a negociações, assessoria jurídica, dentre outros assuntos do ramo.
Fonte: Artigos JusBrasil

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS EM TEMPO DE COVID - 19


Ficar em casa é a melhor opção para contermos o vírus COVID-19.

Com este pensamento bastante assertivo, faz sentido que as empresas de avaliação de imóveis criem alternativas que minimizem os efeitos da crise que estamos a atravessar e possibilitem a concessão de crédito e finalidades específicas a que a avaliação se destine. É aqui que aparece como alternativa temporária (esperamos nós) a avaliação de imóveis “desktop” e “drive-by”.

Nas avaliações “desktop” ou “ondesk” são solicitadas ao cliente documentação normalmente necessária, imperiosa e usuais, que viabilizem uma compreensão do imóvel como um todo e fotografias atuais do mesmo, contendo aspectos do exterior, interior e dos acessos verticais, se houver. São necessárias, se possível, também plantas cotadas dos imóveis. 

Se a avaliação contemplar uma visita ao imóvel pelo exterior, passamos a estar na presença de uma avaliação “drive-by”.

Cabe pois ao perito avaliador de imóveis verificar se estão reunidas as condições para efetuar a avaliação e estimativa de valor com o rigor desejável. Caso estas condições não estejam reunidas, o cliente é informado e o processo e/ou objetivos outros serão suspensos.

Com a informação enviada pelo cliente (assumida como pressuposto que está correta), com a anuência das partes envolvidas, com o conhecimento de valores de transações efetuadas, com prospecção de mercado “online”, o perito avaliador de imóveis poderá estar em condições de realizar  a avaliação.

É de realçar mais uma vez a importância de uma classe profissional – perito avaliador de imóveis – e a elevada responsabilidade que lhe é acometida.

Fonte: João Fonseca - Perito Avaliador Imobiliário Pt./ Com adaptações.

CONSIDERAÇÕES SOBRE COVID - 19 E DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL


Em 31.12.19 a Organização Mundial de Saúde (OMS) recebeu o primeiro alerta das autoridades chinesas acerca do surgimento de um vírus que causou uma série de casos de pneumonia de origem desconhecida, tendo se constatado, já no início de janeiro deste ano, tratar-se do Covid-19, um novo tipo de coronavírus1. Com a rápida disseminação do vírus nos continentes asiático e europeu, não tardou até que em 26.2.20 se confirmasse o primeiro caso de contaminação no Brasil2. Em 11.3.20 a OMS declarou a situação de pandemia de Covid-193.

Desde então as autoridades nacionais e internacionais têm implementado medidas rigorosas para a contenção da propagação do vírus, seguindo as orientações da OMS. No Brasil, a exemplo das práticas adotadas em outros países, inúmeros decretos foram expedidos pelos governos estaduais e municipais determinando o fechamento ou restrição de funcionamento de comércio, restaurantes, bares, indústria, setor de serviços e inclusive a construção civil4. A tendência para as próximas semanas, com o aumento do número de casos de contaminação, é que cada vez mais estejam autorizados a funcionar apenas os serviços essenciais, reforçando-se à população a orientação de que se mantenha em isolamento social e evite a circulação, tudo no esforço de conter a disseminação do vírus.

Tais medidas acarretam inegáveis impactos à economia e à possibilidade de cumprimento dos contratos firmados, impondo a necessária reflexão acerca dos efeitos da pandemia sobre a execução dos contratos.

Nesse cenário, sobressai a aplicação das noções de caso fortuito e força maior, previstas no art. 393 do Código Civil 5, verificados "no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir". Registra-se que existe debate doutrinário acerca da necessidade ou não de diferenciação dos conceitos de caso fortuito e força maior6, ponto que não será abordado neste artigo por não ser este o enfoque pretendido e sobretudo porque a utilidade de tal diferenciação parece dispensável na hipótese de pandemia, na qual não se verifica controvérsia no sentido de que se caracteriza como um evento extraordinário cujos efeitos não é possível evitar. 

Conforme prevê o art. 393 do Código Civil, a primeira consequência da aplicação das hipóteses de caso fortuito e força maior ao inadimplemento contratual é que o devedor não responderá pelo prejuízo resultante, salvo se houver estipulação contratual em sentido contrário. Veja-se que a cláusula de alocação de riscos é especialmente usual em contratos civis-empresariais de operações de maior porte e, nesse caso, deve prevalecer o convencionado, sobretudo porque em tais situações presume-se que os contratantes são partes experientes, com amplo conhecimento e assessoria sobre o negócio. Registra-se que, no caso de o contrato prever que o devedor responda pelo prejuízo resultante de caso fortuito e força maior, importante que o credor atente para a possibilidade de aplicação da doutrina da mitigação dos prejuízos, já difundida no direito contratual brasileiro, a lhe impor o ônus de mitigar o seu próprio prejuízo dentro do razoável, sob pena de ser privado da indenização pelos danos evitáveis7. 

A impossibilidade de cumprimento da obrigação, quanto à classificação, pode ser definitiva ou temporária e, ainda, absoluta – quando acarreta a extinção da obrigação, com a liberação do devedor ou relativa – quando se verifica dificuldade ou onerosidade no cumprimento da obrigação que, no entanto, por si só não a extingue. 

Assim, a segunda consequência que decorre das hipóteses de caso fortuito e força maior é a possibilidade de resolução do contrato quando a utilidade da prestação se perde ou se torna impossível o cumprimento da obrigação. De outra banda, nos casos em que a impossibilidade de cumprimento da obrigação caracterizar-se como temporária e relativa, a revisão contratual é uma alternativa à resolução, a exemplo do que dispõem os arts. 3178 e 4789 do Código Civil, repactuando-se o contrato, a fim de reequilibrar o seu sinalagma funcional. Nesses casos, podem-se adotar soluções tais como prazos de suspensão do exercício da prestação, repactuação de valores, a exemplo das medidas adotadas no Rio de Janeiro, onde lojistas e proprietários de shoppings center acordaram a possibilidade de pagamento de aluguel proporcional ao período em que o shopping permaneceu aberto, com a cobrança de taxa de condomínio reduzida10. Independentemente da via adotada, as soluções devem ser buscadas pautadas nos princípios do equilíbrio contratual, da boa-fé objetiva e da cooperação entre as partes.

Necessário frisar, ainda, que a impossibilidade de cumprimento, em princípio, deve ser superveniente à obrigação contratual. Veja-se que, na medida em que desde janeiro deste ano se tem notícia da existência do coronavírus e de sua capacidade de disseminação, já não se sustenta o caráter de imprevisibilidade da pandemia para contratações firmadas a partir de então, o que deve sopesado no momento da interpretação do contrato.

Por fim, embora estejamos em um momento inicial da pandemia, no qual ainda não é possível prever todos os desdobramentos e impactos econômicos, sociais e jurídicos, o fato é que a crise econômica a ser enfrentada e os inúmeros descumprimentos contratuais são realidades postas com as quais o Direito terá de lidar mediante a análise das consequências do descumprimento caso a caso, conforme o modelo, elementos contratuais e o impacto gerado na relação concreta pelo acontecimento extraordinário da pandemia.

Celiana Diehl Ruas e Pablo Werner
Fonte: Migalhas

O "ESCROW" NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS COMPLEXOS


É comum, hoje, a formalização de negócios imobiliários complexos. 

Entre os meandros de uma contratação imobiliária é possível que haja obstáculos que interfiram na segurança do negócio. Por exemplo, um processo judicial movido contra o vendedor.

Sabemos, hoje, em face do Princípio da Concentração, que os exequentes/credores têm o dever legal de publicizar a relação processual na matrícula do imóvel se quiserem alcançar a proteção plena (art. 792, I ao IV do CPC e art. 54, II e IV da Lei nº 13.097/2015), fazendo incidir, então, o instituto da fraude à execução caso concretizada alienação que atente contra a efetividade do processo.

Com efeito, negócios imobiliários, pela sua complexidade, exigem mecanismos que outorguem segurança a todos os sujeitos que dele participam. 

A existência de ação contra alguém que pretende alienar um imóvel impede toda ordem de contratação? Não tendo sido estabelecida ordem de indisponibilidade é possível contratar com a coisa. Mas, neste caso, há como ser ofertada alguma garantia para o comprador interessado no imóvel, potencialmente atingindo pelos efeitos da publicidade noticiada, por quem litigue com o vendedor? Vislumbro que sim, entre eles o Escrow.

O mecanismo do Escrow funciona como uma garantia ao adquirente através da qual ele deposita o preço do negócio junto a um terceiro, o qual se compromete a guardar o bem, no caso, a parcela ou a totalidade do preço até que se implementem determinadas condições.

No caso do exemplo inicialmente apresentado, se o vendedor está respondendo a um processo e o comprador tem o interesse na aquisição do seu imóvel, através desse instituto permite-se ao comprador, com a concordância do vendedor, depositar o preço numa conta especial em instituição financeira. Essa é a espécie de garantia conhecida por Escrow Account, depósito este que somente poderá ser sacado pelo vendedor quando extinto o processo e sem qualquer reflexo na contratação imobiliária. 

Havendo reflexo, permitirá ao evicto (comprador preterido da coisa em face do interesse do exequente) alcançar a importância depositada (parcela ou totalidade do preço do negócio) diretamente para si. 

A aplicação do Escrow enseja, portanto, a incidência do instituto do depósito, regulado pelos arts. 627 e seguintes do Código Civil (CC), que servirá de parâmetro para regular as responsabilidades pelo bem depositado.

Se se tratar de depósito em dinheiro, porque requisito de outro negócio jurídico, como a compra e venda (art. 481 do CC), a qual exige a circulação patrimonial por este modo (dinheiro), o Escrow Account dar-se-á através da abertura de uma conta corrente numa instituição financeira, a qual somente poderá ser movimentada conforme estabelecido na contratação, de regra pelo agente, ou depositário, podendo ser a própria instituição financeira. Similar aos depósitos judiciais (cauções) prestados para que se garanta o juízo, alcançando alguma prestação jurisdicional pretendida. Atente-se para o fato de que a modalidade sugerida já é empregada no âmbito judicial, mas não é restrita a ele, podendo ser empregada nas contratações privadas conforme abaixo indicado.

No caso, se o contrato principal, a compra e venda, envolver imóvel, de regra exige-se a Escritura Pública (art. 108 do CC) para formalizar a contratação, oportunidade em que constará cláusula específica acerca da garantia envolvendo o pagamento da totalidade ou de parcela do preço. A cláusula relativa ao pagamento do preço não se confunde com a pactuação específica do depósito, que pode integrar igualmente o ato notarial ou ser pactuado em separado. A formalização da compra e venda é um ato; o depósito, outro. Este pode, até mesmo, ser feito por modelo padrão utilizado pela própria instituição financeira.

Com tal mecanismo não será criado óbice à circulação de riquezas, permitindo que uma contratação imobiliária complexa tenha curso, mas resguardando o comprador de possível revés se preterido frente ao direito de exequente/credor do vendedor.

É de se admitir que o depósito envolva, entretanto, bens de outras naturezas. Envolvendo imóveis, deverá ser formalizado o instrumento cabível, observando, de regra, o art. 108 do Código Civil e ensejando, possivelmente, a necessidade da realização de alguma modalidade de registro no Ofício Predial (art. 1.227 do CC e art. 169 da Lei nº 6.015/1973). Envolvendo bem móvel, observar a necessidade de registro no Registro de Títulos e Documentos (art. 129, 2º da Lei nº 6.015/1973).

Certamente o custo da constituição dessa garantia deve ser sopesado quando da opção pela sua utilização. O comum é que o Escrow seja utilizado através da modalidade Escrow Account como acima apresentado.

No caso em exame, pactuada a garantia aqui prevista, o comprador poderá ficar tranquilo quanto ao risco do negócio, pois, uma vez afetada a negociação por problema antecedente, via de regra, não ficará com o prejuízo porque poderá reaver o valor depositado. E, assim, o acordo de vontades (contrato) poderá desde já ser materializado, gerando efeitos como se pactuada uma cláusula resolutiva, através da qual o negócio mantem-se hígido até que evento futuro ocorra, tanto para confirmá-lo como para desfazê-lo. 

João Pedro Lamana Paiva é Registrador de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre e presidente do Colégio Registral do Rio Grande do Sul. 
Fonte: IRIRGS 

ENTENDA O QUE É LAUDÊMIO


Para responder a pergunta tema desta página é necessário fazermos um breve esclarecimento sobre o instituto da enfiteuse, também conhecido pelo nome de aforamento, pois o laudêmio advém desse instituto que é o mais amplo dos direitos reais sobre coisa alheia. Para que todos possam entender a enfiteuse, faremos uma analogia com o contrato de locação de imóvel. Neste contrato, temos o “locador”, proprietário, e o “locatário”, pessoa que alugou o imóvel para fins residenciais ou comerciais, obrigando-se a pagar um aluguel àquele. No contrato de enfiteuse temos o “senhorio direto”, proprietário, e o “enfiteuta” (ou “foreiro”), pessoa esta que adquiriu o domínio útil do imóvel e se obrigou a pagar uma pensão anual (foro) àquele. No contrato de locação, o prazo é determinado, no de enfiteuse, é perpétuo, no de locação, o locatário não pode alienar (vender) os direitos que exerce sobre a propriedade, já no de enfiteuse, o enfiteuta pode alienar o domínio útil do imóvel.

À vista da analogia feita acima, observa-se que o enfiteuta pode alienar seus direitos porque adquiri uma parte do domínio pleno do imóvel chamada de “útil”, que significa, de forma simplória, o direito de usufruir o imóvel do modo mais completo. O senhorio direto conserva uma outra parte para si do imóvel denominada “domínio direto”. Pois bem, unindo-se o “domínio direto” com o “domínio útil” temos o domínio pleno, que é exatamente o tipo de domínio que permanece com o locador no contrato de locação.

A partir deste ponto, deixemos de lado o contrato de locação. Para o enfiteuta alienar o domínio útil deverá primeiramente consultar o senhorio direto, pois este tem preferência na compra. Uma vez que o senhorio declina no seu direito de preferência e deixa de consolidar o domínio pleno do imóvel em suas mãos, surge a obrigação do enfiteuta de pagar o LAUDÊMIO, que é devido somente nas transações “onerosas”, portanto, nas transações “não onerosas” inexiste a obrigação do pagamento de laudêmio. Os foreiros ou ocupantes de imóvel da União com renda familiar inferior ou igual a cinco salários mínimos, podem requerer a isenção do pagamento.

A enfiteuse é instituída sobre bens públicos e particulares. Os bens públicos que pertencem à União Federal, como os terrenos de marinha e seus acrescidos, são regidos por uma legislação administrativa especial, que determina ser o laudêmio equivalente ao percentual de 5% (cinco por cento) sobre o valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias nele construídas. Antes da entrada em vigor da Lei n. 13.240/2015, o laudêmio era cobrado também sobre as benfeitorias construídas no terreno. Os bens particulares, da Igreja e os pertencentes às outras pessoas jurídicas de direito público interno (Município, Estado), a nosso ver, são regidos pelo Código Civil, que determina ser o laudêmio equivalente ao percentual de 2,5% sobre o valor da transação, se outro não tiver sido fixado no título de aforamento. O alienante é o responsável pelo pagamento do laudêmio, salvo acordo das partes em sentido contrário.

Observe que no caso dos imóveis da União, o senhorio direto é a própria União Federal. Na enfiteuse aplicada aos bens particulares é o próprio particular proprietário da terra que a enfiteutica, e assim por diante. O ocupante de terra da União também paga o laudêmio na transferência onerosa da inscrição de ocupação do terreno, não havendo contrato de aforamento neste caso, mas, sim, uma autorização de ocupação em que não há o desmembramento do domínio do imóvel em “útil” e “direto”, o domínio pleno permanece com a União, como vimos acima numa analogia feita com o contrato de locação.

Dissemos que a enfiteuse é instituída sobre bens particulares. Na realidade, podia ser instituída sobre esses bens e outros regidos pela legislação civil até a entrada em vigor do Código Civil de 2002, que proibiu a constituição de novas enfiteuses, mas manteve as já existentes com a disciplina e os mecanismos de extinção do Código Civil de 1916.

No contexto da enfiteuse administrativa (bens da União), sintetizando o até aqui apresentado, o proprietário do imóvel é a União Federal que detém o domínio pleno sobre o bem. Ao atribuir o domínio útil do imóvel a outrem, este passa a se chamar enfiteuta ou foreiro, e a União, agora no papel do senhorio direto, deixa de ter o domínio pleno e passa a exercer o domínio direto sobre o bem. O foreiro goza de diversos direitos inerentes à propriedade, inclusive o direito de alienação do domínio útil. Porém, para exercer esse direito específico deverá pagar o laudêmio ao senhorio direto.

Emenda Constitucional nº 46, de 2005

A Emenda Constitucional nº 46, de 2005, modificou o inciso IV, do artigo 20, da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Vejamos a íntegra do referido artigo:

“Art. 20. São bens da União:

I – os que atualmente lhe pertencem e os que lhe vierem a ser atribuídos;

II – as terras devolutas indispensáveis à defesa das fronteiras, das fortificações e construções militares, das vias federais de comunicação e à preservação ambiental, definidas em lei;

III – os lagos, rios e quaisquer correntes de água em terrenos de seu domínio, ou que banhem mais de um Estado, sirvam de limites com outros países, ou se estendam a território estrangeiro ou dele provenham, bem como os terrenos marginais e as praias fluviais;

IV – as ilhas fluviais e lacustres nas zonas limítrofes com outros países; as praias marítimas; as ilhas oceânicas e as costeiras, excluídas, destas, as áreas referidas no art. 26, II;
IV as ilhas fluviais e lacustres nas zonas limítrofes com outros países; as praias marítimas; as ilhas oceânicas e as costeiras, excluídas, destas, as que contenham a sede de Municípios, exceto aquelas áreas afetadas ao serviço público e a unidade ambiental federal, e as referidas no art. 26, II;(Redação dada pela Emenda Constitucional nº 46, de 2005)

V – os recursos naturais da plataforma continental e da zona econômica exclusiva;

VI – o mar territorial;
VII – os terrenos de marinha e seus acrescidos;

VIII – os potenciais de energia hidráulica;

IX – os recursos minerais, inclusive os do subsolo;

X – as cavidades naturais subterrâneas e os sítios arqueológicos e pré-históricos;

XI – as terras tradicionalmente ocupadas pelos índios.

§ 1º – É assegurada, nos termos da lei, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios, bem como a órgãos da administração direta da União, participação no resultado da exploração de petróleo ou gás natural, de recursos hídricos para fins de geração de energia elétrica e de outros recursos minerais no respectivo território, plataforma continental, mar territorial ou zona econômica exclusiva, ou compensação financeira por essa exploração.

§ 2º – A faixa de até cento e cinqüenta quilômetros de largura, ao longo das fronteiras terrestres, designada como faixa de fronteira, é considerada fundamental para defesa do território nacional, e sua ocupação e utilização serão reguladas em lei.”

Imposto do tempo do império?

O laudêmio não é tributo, portanto, não é imposto. Trata-se de uma contraprestação pecuniária em que se obrigou o particular (foreiro) quando firmou o contrato de enfiteuse com o proprietário (senhorio direto) do imóvel. A obrigação não nasce diretamente da lei como no caso do tributo, tem origem numa relação contratual. O mesmo diga-se do ocupante de terra que foi autorizado a ocupar.

Quanto ao laudêmio ser ou não do tempo do império, não, o laudêmio não é do tempo do Império Brasileiro no sentido de origem, é bem mais antigo. Assustou-se? Não se assuste, a principal fonte do nosso direito contemporâneo é o Direito Romano. A venda e compra, a locação, a hipoteca, o penhor, a servidão, o condomínio, todos os citados tiveram a sua origem na antiga Roma, cujo Direito ganhou sua codificação por obra de um Imperador chamado Justiniano, inclusive a enfiteuse e, por conseguinte, o laudêmio.

A enfiteuse esteve presente na Idade Média com o feudalismo, ganhando novas feições. No Brasil, desde o seu descobrimento por Portugal, aplicou-se o direito português contido nas Ordenações Afonsinas, Manuelinas e Filipinas, códigos de leis com raízes no Direito Romano, mas também com grande influência da legislação que era aplicada aos feudos, principalmente no que concerne à enfiteuse. Os nomes emprezamento e aforamento vieram de Portugal. Após a independência do Brasil, o Direito Brasileiro foi ganhando contornos próprios, mas a sua estrutura, até os dias atuais, é baseada no Direito Romano.

Se focarmos nos terrenos de marinha, o primeiro aforamento dessa espécie de bem se deu no início do século XIX, ainda no período colonial brasileiro.

Destino das receitas arrecadadas

No caso dos terrenos de marinha e seus acrescidos o laudêmio arrecadado tem como destino os cofres da União. Obviamente, sendo o Município o proprietário da terra objeto do contrato de enfiteuse, para os cofres do Município será destinada a receita patrimonial. Portanto, o laudêmio não é uma receita destinada à antiga família real, na realidade, a mesma é proprietária de uma pequena porção de terras localizadas no Estado do Rio de Janeiro que foram enfiteuticadas, por conseguinte, o laudêmio que tem como fato gerador a transferência onerosa dessas terras será pago aos descendentes da antiga família real.

Não, o laudêmio não vai para os cofres da Marinha do Brasil. Importante prestar atenção na preposição “de”, os terrenos “de” marinha são uma espécie de bem pertencente à União, seu conceito está presente no Decreto-lei 9.760/1946, nada tem a ver com a Marinha de Guerra do Brasil.

Fonte: ENTENDA O QUE É LAUDÊMIO. Desenvolvido por Rodrigo Marcos Antonio Rodrigues. Esclarecimentos sobre a cobrança de laudêmio. Disponível em: http://www.laudemio.com.br. Acesso em: 30.03.2020.

sexta-feira, 27 de março de 2020

PROJETO SUSPENDE COBRANÇA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO DURANTE PANDEMIA


O Projeto de Lei 658/20 suspende a cobrança de parcelas dos financiamentos dos imóveis urbanos durante a vigência de decreto de emergência sanitária ou de calamidade pública. Não poderão ser cobrados juros sobre as mensalidades suspensas.

Pelo texto, as parcelas do Sistema Financeiro Imobiliário (Lei 9.514/97) poderão ser suspensas por até 60 dias após o fim da situação de emergência. Já os pagamentos do Programa Minha Casa, Minha Vida (Lei 11.977/09) ficarão paralisados por até 90 dias após a vigência do decreto emergencial.

O governo solicitou ao Congresso Nacional o reconhecimento de situação de calamidade até 31 de dezembro de 2020 (PDL 88/20) por conta da pandemia do novo coronavírus.

O autor do PL 658/20, deputado Helder Salomão (PT-ES), afirma que é preciso resguardar as famílias que, diante da crise econômica causada pela pandemia, não terão como arcar com seus compromissos.

“Para impedir que as pessoas sejam ainda mais prejudicadas, propomos a suspensão do pagamento das parcelas por um período que permita a volta às atividades normais da sociedade”, argumenta.

Tramitação

O projeto ainda não foi despachado às comissões. Se houver acordo, poderá ser incluído na pauta de votações do Sistema Remoto de Deliberações do Plenário.

Fonte: Câmara dos Deputados

COMO FICA A TAXA CONDOMINIAL EM TEMPOS DE CORONAVÍRUS?


A pandemia do Coronavírus tem feito governos tomarem decisões drásticas, como o isolamento social, o fechamento do comércio, de escolas, etc. Com a paralisação do comércio e com o isolamento social, muitos trabalhadores têm deixado de produzir – ou produzido menos que deveriam -, razão pela qual a economia tem sido fortemente prejudicada. Com a crise do coronavírus e a economia afetada, todos os setores têm sido prejudicados.

Neste artigo será abordado sobre um setor específico: os condomínios. Com a crise do coronavírus e a economia em queda, como ficam as taxas condominiais, aquelas que os condôminos pagam para a manutenção dos condomínios? Poderiam os condôminos cessarem com os pagamentos? Poderiam os condôminos reduzir as despesas?

Essas questões serão tratadas a seguir, em tópicos.

I – O que está incluso na taxa condominial?

As taxas condominiais são valores pagos para a manutenção dos condomínios e se dividem basicamente em: despesas ordinárias e extraordinárias.

a) despesas ordinárias: as despesas ordinárias são aquelas necessárias à administração do condomínio, tais como (art. art. 23, §1º Lei n 8.245/91):
- salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
- consumo de água, esgoto, gás e luz das áreas comuns do condomínio;
- limpeza e conservação das áreas comuns;
- manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum;
- manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

b) despesas extraordinárias: as despesas extraordinárias são aquelas alheias aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, tais como (art. 22, parágrafo único, Lei nº 8.245/91):
- obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura geral do imóvel;
- pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- obras destinadas as condições de habitalidade do edifício;
- despesas de decoração e paisagismo da área comum;
- constituição de fundo de reserva;
- instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer.

Portanto, dentro das taxas condominiais se incluem as despesas ordinárias e extraordinárias.

No entanto, com a crise instalada pela pandemia do coronavírus, é bem provável que diversas pessoas não tenham capital necessário para continuarem arcando com as despesas condominiais.

II – Se o condômino cessar com o pagamento da taxa condominial, o condomínio pode cobrá-lo?

Diante da ausência de pagamento, por qualquer condômino, das taxas condominiais, o condomínio certamente pode cobrá-lo. No entanto, diante do cenário de pandemia, recomenda-se prudência entre síndicos, administradoras e condôminos. É de conhecimento geral que todos os setores da economia vão sofrer considerável queda.

III – O que o condômino com dificuldades financeiras pode fazer?

Como o condomínio possui suas despesas recorrentes (pagamento de funcionários, manutenção do prédio, etc), caso o condômino preveja possibilidade de ficar inadimplente, recomenda-se que procure o síndico e a administradora e tente negociar um acordo. Acordo este com o fim de minimizar os riscos para ambos. Pode-se sugerir dilação de prazos, isenção de juros, etc.

IV – Como o condomínio poderia tentar minimizar os gastos?

A situação pela qual o país tem vivido é sem precedentes. Portanto, deve-se usar a criatividade, observando-se também a legislação vigente.

Para efeitos de tentar minimizar os gastos, sugere-se que o condomínio negocie com eventuais fornecedores. Ao menos com aqueles cujas despesas não sejam ordinárias. Afinal, as despesas ordinárias invariavelmente são inadiáveis. Quanto às despesas extraordinárias, a depender do caso é possível adiá-las. A título de exemplo, cite-se eventual despesa com paisagismo e decoração da área comum ou com a instalação de equipamentos de esportes, desde que pendentes.

Nestes casos, pode o condomínio negociar eventual suspensão do serviço com seus fornecedores e, respeitando-se decisão de assembleia específica e o respectivo quórum, suspender ou adiar os pagamentos dessas despesas extraordinárias. O que certamente fará com que o condomínio daquele período não aumente.

De toda forma, como o momento é de crise e como todos os setores já têm sido afetados, recomenda-se muita conversa e bom senso nas decisões tomadas.

Fellipe Duarte - Advocacia e Consultoria Jurídica
Fonte: Blog do Autor

ATENTE-SE SE QUISER PERMANECER CRESCENDO NO MERCADO IMOBILIÁRIO EM 2020


I - INTRODUÇÃO:

  Os acompanhantes do mercado imobiliário sabem que o ano de 2019 tornou-se marcante para a construção civil em virtude do fortalecimento do setor e da retomada do mercado imobiliário. De acordo com informações de empresas associadas à ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), até o mês de outubro de 2019, o número de lançamentos equivale a um aumento de 6,0% de unidades e uma queda de 1,1% no volume comercializado.

  Ademais, segundo dados lançados a evolução do mercado gerou empregos, melhora no PIB da construção e redução da taxa de juros, possibilitando novas ofertas de financiamento e, em consequência, acesso facilitado à moradia, o que gera mais lançamentos e vendas.

  Diante disso, os anseios para 2020 eram gigantescos e tudo estava caminhando em conformidade com o esperado até o surto do Covid-19 no Brasil. Líderes passaram determinar o "lockdown" e com isso as empresas passaram a sofrer e irão sangrar se não se atentarem ao disposto no presente trabalho.

II - CODIV-19 E O ATAQUE IMEDIATO AO MERCADO IMOBILIÁRIO:

  Infelizmente, por mais que as notícias acerca do novo vírus surgido na China chegaram no Brasil em novembro de 2019, aproximadamente, os líderes mundiais não deram a atenção devida, pensando ser algo simples e continuaram a receber pessoas de diversos países, ofertar festas como o carnaval, permitir reuniões de centenas de pessoas, entre outros costumes comuns.

  Passado as festas, foi noticiada a chegada no novo vírus, mundialmente conhecido como Covid-19, no Brasil e o pânico foi oficialmente decretado. Inúmeras pessoas passaram a compartilhar vídeos da situação que estavam os outros países e em poucos dias a pandemia fora oficialmente decretada.

  Diante do medo espalhado fora decretado calamidade pública e, em decorrência, o governo passou a determinar o fechamento de comércios, empresas, escolas, creches, quedando em funcionamento somente aqueles que promovem o fornecimento de atividade dita como essenciais, como: mercados, postos de combustíveis, farmácias, hospitais, clínicas entre outros.

  Com isso, por mais preparada que esteja a empresa o abatimento é inevitável. Ora, se as empresas que fabricam e vendem as matérias primas estão fechadas, se as pessoas que fornecem a mão de obra estão em quarentena, como poderá as incorporadoras e construtoras continuarem seguindo seu itinerário?

  Além disso, segundo pesquisas realizada pela ADT Brasil em parceria com o Grupo Prospecta, "antes da pandemia se instaurar 86% dos entrevistados pretendiam empreender ou investir no mercado imobiliário ainda este ano. A pesquisa aponta que 60% dos empreendedores sinalizaram mudanças em toda estratégia de investimento. Apenas 17% afirmaram manter o plano inicial para 2020".

  Com se isso não bastasse, logo após a chegada na notícia no país, vimos em um curto espaço de tempo a Ibovespa (Índice da Bolsa de Valores de São Paulo) passou a sofrer graves quedas, levando os fundos imobiliários para um terreno perigoso.

  Neste momento, positividade não resolve. Prefeituras estão proibindo a continuidade de obras públicas e particulares, aplicando multas em caso de descumprimento, não deixando muitas opções aos empreendedores.

  Nesta via, malgrado a pandemia tenha apenas se iniciado no Brasil e por mais que não tenha começado nenhuma "crise" até o momento, se as coisas continuarem da forma como estão sera inevitável o fechamento de inúmeras empresas e o desemprego chegará aos lares de brasileiros.

  Diante disso, é inquestionável que as empresas devem seguir o exemplo de outras empresas que já passaram por crises e não foram obrigadas a fecharem suas portas. Não devendo aguardar o melhor acontecer, tão pouco quedar-se inerte frente a um episódio que poderá destruir a economia mundial.

III - CUIDADOS NECESSÁRIOS PARA NÃO DECRETAR A FALÊNCIA:

  Sabemos que o mundo sofreu com diversas crises. Se olharmos para trás constatamos que o Brasil passou por algumas crises mundiais e o mercado imobiliário sofreu drasticamente, haja vista que com a crise, os juros aumentam, pessoas ficam desempregadas, os consumidores quedam-se inseguros o que gera mudança imediata no setor imobiliário.

  A grande depressão enfrentada em 1929 após a segunda guerra mundial, a crise dos países da América Latina em 1980, a crise dos mercados emergentes em 1994, a crise mundial do subprime em 2008, são algumas das crises mundiais que afetaram diretamente do Brasil com a super valorização do dólar, o aumento gigantesco dos juros entre outras questões econômicas.

  Não esquecemos na crise imobiliária enfrentada no Brasil em 2015 em razão de problemas enfrentados com a economia e a política, onde os juros dispararam e a taxa Selic chegou a 14,25%, a maior desde 2006 e ocasionou o desemprego de mais de 14 milhões de pessoas e milhares de empresas falidas.

  Considerando esses dados, bem como os estudos fornecidos pela Abrainc, passado este período tínhamos um crescimento considerável do mercado imobiliário e uma grande chance de crescimento exponencial para este ano de 2020.

  Infelizmente, conforme demonstrado anteriormente, em razão da pandemia enfrentada nos dias atuais pelo Brasil e pelo mundo, todas essas previsões serão provavelmente alteradas. Em razão disso, dada a probabilidade de mudanças, as empresas devem se atentarem para não fecharem suas portas.

  Em virtude disso, devem as empresas se espelharem às empresas que passaram por todas estas crises e continuam no mercado até os dias atuais. Pensando nisso, segue algum dos costumes pregados por essas empresas, veja-se:

1) APOSTE EM PESSOAS: Contrate pessoas especializadas para cada seguimento de sua empresa. Além disso, neste momento é imprescindível a atuação de um especialista em análise de dados e estudo de crises anteriores.

2) PENSE EM SEU CONSUMIDOR: Crie algo para auxilia-lo durante a crise. Não construa casas, construa sonhos. Não espere a crise passar, crie sua própria demanda.

3) REAJUSTE SEU GRUPO DE COLABORADORES: Infelizmente, neste momento é necessário pensar com a razão e não com a emoção, por este motivo dispense toda a mão de obra desnecessária e se equipe de profissionais que lhe ajudarão no crescimento de sua empresa no momento da crise.

4) RENOVE-SE EM MEIO AOS CAOS: A grande maioria das empresas que esperaram a crise passar para voltar as suas atividades não estão mais no mercado para contar história. Aposte em novas formas de levar seu trabalho, se reinvente, alcance novos mercados.

5) NEM SEMPRE POSSUI DE IMEDIATO A RESPOSTA CORRETA: Encontre no caos novas formas de fazer mais dinheiro, acredite, sempre há mercado, basta estudar, elaborar estratégias e contratar pessoas qualificadas em seu mercado.

6) NÃO SEJA OBVIO: Modifique toda sua estratégia, estude seus concorrentes e elabore um plano estratégico antes de tomar qualquer decisão.

  Independentemente da situação que sua empresa esteja neste momento, se apegue as dicas acima, mesmo que seja difícil apostar em novas ideias para seu negocio em tempos de crise. Lembrando sempre que por mais que exista a possibilidade de iniciar-se uma crise econômica mundial, não significa que seu negócios não podem prosperar nem crescer.

  Ante todo o exposto, temos que em que pese a "crise" não tenha começado, tão pouco temos conhecimento se haverá uma crise, os empreendedores que tem o interesse de permanecer no mercado não devem esperar algo acontecer para agir, devem tomar todas as providencias possíveis para crescer ainda mais neste ano de 2020 com ou sem crise.

IV - CONCLUSÃO

  Conseguimos verificar que o mercado imobiliário sofreu drasticamente nos últimos anos, estando voltando no momento a um status mais prospero, todavia, com a chegada no Covid-19 no Brasil e no mundo esse cenário pode mudar drasticamente.

  Por mais que seja muito cedo dizer se haverá ou não uma crise mundial, empreendedores não devem esperar algo concreto para agir, a inovação, o reajuste do quadro colaborativo, vender o desejado e dentro das possibilidades de seu consumidor é algo que as empresas devem apostar a todo o tempo.

  Diante disso, em que pese não tenha iniciado crise, de acordo com os estudos de crises anteriores e, em razão das atitudes recentemente tomadas pelos representantes do povo, é evidente que se continuar empresas não irão suportar. Deste modo, não há necessidade de esperar mais, reuna-se com seus colaboradores e procedas as alterações e mudanças necessárias e quede-se preparado para o que vier, independentemente do que seja.

V - FONTES:









Shirley Carolina Giaccon - Advogada, atuante em direito imobiliário, com ênfase em incorporação imobiliária, construção civil, condomínio, locação e compra e venda. Formada em Direito pela Faculdade Cristo Rei - FACCREI. Aprovada no Exame de Ordem, enquanto cursava o nono período do curso de Direito. Especialista em Direito Imobiliário pela Faculdade Legale. 
Fonte: Artigos JusBrasil

COVID - 19 E AS RELAÇÕES LOCATÍCIAS NÃO RESIDENCIAIS - IMPACTOS E DESAFIOS


Fato público e notório que a escala de contaminação pela doença do coronavírus (covid-19) deu causa a uma declaração de pandemia global1 pela OMS - Organização Mundial da Saúde com afetação inequívoca de todos os estados-nações, dentre os quais se encontra inserida a República Federativa Do Brasil.

Em uma análise perspectiva, seguindo informações fornecidas pela própria OMS, a agressiva contaminação pelo coronavírus, até a última segunda-feira havia infectado 350 mil pessoas, matando mais de 16 mil em um universo de 170 países, sendo os números longe de absolutos e a cada dia aumentando2. 

A pandemia em análise afeta imediatamente questões higiênicas, políticas e comerciais-econômicas que, por via oblíqua, geram necessários enfrentamentos da ciência jurídica, em uma situação sui generis sem qualquer paralelo na história contemporânea da humanidade. 

A falta de precedentes vem a suscitar mais dúvidas do que certezas, gerando um cenário de caos jurídico e extrema insegurança a operadores e, ato contínuo, aos seus clientes. 

No cenário atual brasileiro, o Poder Executivo, tem se válido de suas atribuições e editado medidas com fulcro de assegurar à população algumas certezas3, dentre as quais destaca-se a instauração de estado de calamidade pública nacional4 e os decretos estaduais de quarentena5, com fundamento em minimizar, quando não erradicar o alastramento do covid-19.

Há inevitável afetação da cadeia econômica, vez que a paralisação de atividades tidas como não essenciais imputará ao empresariado a paralisação de suas produções. Existem, inclusive, importantes economistas apontando que o risco social de uma depressão econômica, ocasionado pela ruptura da cadeia produtiva, poderá ocasionar impactos futuros de maior gravidade do que a pandemia6.

A cadeia sofrerá enormes abalos, sendo que a base, invariavelmente, deixará de arcar com certos compromissos, tornando os sucessivos setores credores em determinadas quantias e devedores, assim sucessivamente. Setores importantes da economia empresarial já vislumbram grandes efeitos, como por exemplo o setor de tráfego aéreo, com queda de mais de 80% dos voos internacionais já neste mês de março7.

As medidas de segurança e contenção do avanço do devastador vírus, dentre os quais interrupção da produção das mais diversas empresas atuantes no setor de produtos, são necessárias no combate à doença, medidas preventivas indicadas por órgãos de gabarito como a OMS8, vislumbrando o primordial direito à saúde em detrimento de outros. 

Ocorre que, em meio a massa jurídica cinzenta criada pelas incertezas oriundas do quadro fático, um dos pontos que tem gerado inúmeras discussões é quanto as implicações do covid-19 nas relações locatícias comerciais.

A hipótese que mais comumente tem suscitado relevantes dúvidas é simples: o empresário que loca um imóvel para exercício de sua atividade empresarial, em uma relação contratual continuada – independentemente do contrato versar sobre uma sala comercial, um salão ou uma simples loja – e é obrigado a paralisar sua fabricação, fonte de renda única da empresa, como vira a arcar com os valores locatícios previamente firmados?

Hodiernamente tem se defendido que há possibilidade de ampla rediscussão contratual fundamentada na chamada Teoria da Onerosidade Excessiva9, onde, aplicada ao caso em estudo, arguir-se-ia que o locatário de imóvel comercial arcará com prestação excessivamente onerosa em extrema vantagem ao locador pelo fato da paralisação de sua atividade empresarial ocasionar perda abrupta de renda. 

Ao caso em comento, a Teoria da Onerosidade Excessiva operar-se-ia pela absoluta ausência ou considerável diminuição de renda do locatário, criando um desequilíbrio10 contratual caso venha a ser mantido nos valores previamente estabelecidos que favoreceriam, exclusivamente, o locador.

Aos que tem defendido a aplicabilidade da onerosidade excessiva a situação em comento, pela norma positivada pura haveria a resolução do contrato11 ou, minimamente, modificação de suas cláusulas para reequilíbrio12, ajustando-se o valor dos alugueres e demais vencimentos a nova realidade vigente.

A teoria foi positivada em nosso ordenamento também sob a alcunha de teoria da imprevisão13, onde incluiu-se para sua realização o requisito da imprevisibilidade do fato que desequilibra a contratação previamente existente, inclusive já suscitando discussões sobre o tema na instância extraordinária do STJ, onde definiu-se que o fato extraordinário que venha a onerar de modo excessivo uma das partes da contratação é aquele que não se encontra abarcado de forma objetiva nos riscos da contratação.14

Aparenta haver subsunção do quadro fático ocasionado pela “Pandemia covid-19” à teoria em comento, sendo possível sua defesa pelos operadores da ciência jurídica.

Há também quem defenda que a parte prejudicada em uma contratação poderá operar excludente de responsabilidade pelos prejuízos, tendo em vista resultarem de caso fortuito ou força maior que o prejudicado não concorreu com responsabilidade15.

Embora a tese esteja se difundindo em artigos científicos e nas mais variadas mídias, a tese urge maior preciso cautela em conjunto com análise mais minuciosa quanto sua aplicação aos contratos locatícios, tanto residenciais quanto comerciais.

Inobstante sua regência por legislação extravagante16, soa desarrazoado que em meio a delicada situação de saúde global, os locatários comerciais sejam compelidos a mantença dos mesmos valores contratual e previamente estabelecidos sem que, via de regra, mantenham seu faturamento.

Oportuno salientar que a fundamentação para excludente de responsabilidade fundada em caso fortuito ou força maior, aparentemente, deverá ser a tese menos difundida, tomando-se como base que, inclusive, o STJ já se debruçou no tema afirmando que crises econômicas não são justificativas para rescisão contratual sem direito a indenização17. 

Há de agir com extrema parcimônia, tendo em vista que empresários por todo o país tem mantido seus estabelecimentos fechados e sua produção paralisada, em ato de verdadeira defesa do corolário tomado por magno princípio da dignidade da pessoa humana18.

De outra banda, um dos entendimentos que, aparentemente, tem sido ignorado, mas poderá ter aplicação é quanto a deterioração das faculdades do bem locado19.

A locação comercial se presta a garantir ao locatário o uso, gozo e proveito de imóvel para fins de desenvolvimento de sua atividade empresarial, existindo inviolável nexo de causalidade entre o fim locatício e o bem locado20.

Partindo-se do pressuposto de que o empresário-locatário se encontra compelido a paralisar sua atividade visando um bem maior, o contrato de locação comercial sofre um desequilíbrio que deverá ter recondução a uma prestação razoável21.

Salienta-se que a norma positivada garante ao locatário o uso pacífico e íntegro do bem locado22, sendo que ao caso em comento, a deterioração do bem locado decorre da inutilidade ao fim comercial do locatário, por conseguinte.

Por óbvio que o locador, tratando-se de questão de equilíbrio contratual, também não poderá arcar exclusivamente com os prejuízos dali decorrente, entretanto, na situação exposta soa evidente que o locatário é quem sofrerá maior desequilíbrio. 

Cediço que caberá as partes a resolução e a busca pelo bom termo, reequilibrando-se as situações discutidas, quer seja através do bom senso em uma composição extrajudicial, com todos os envolvidos cedendo um pouco de seu direito para manutenção da relação prévia em condições justas; quer seja através do uso de “força” em uma provocação do Judiciário para manifestação e resolução dos pontos controvertidos, onde a relação prévia nem sempre será preservada. 

Existem princípios gerais dos contratos que devem ser respeitados, dentre os quais a boa-fé e probidade contratual23, além do gozo do direito constitucional à livre iniciativa24, resguardado pela Constituição Da República, todas variáveis que deverão ser consideradas para fins de segurança jurídica. 

Os tempos atualmente vividos não gozam de precedentes na história contemporânea da humanidade, sendo certo que existirão mais incertezas do que conclusões. Entretanto, de forma a garantir um mínimo de alento, deve-se sempre salientar: há um caminho.
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1 Fato esse amplamente divulgado na grande mídia, dentre as tantas matérias, destacando Matheus Leitão, do G1 Política, que escreveu “OMS declara pandemia por coronavírus; Brasil pode ter aumento rápido de casos” em 12 de março de 2020. Disponível em: . Acesso em: 24 mar. 2020.

2 Diante da situação de pandemia, em que pese a globalização vivida na atualidade, há extrema dificuldade em se precisar números absolutos, sendo que a OMS tem se manifestado de acordo com o que lhe tem sido passado pelos países afetados. Os dados citados são facilmente encontrados na mídia, dentre as quais destaca-se Carlos Serrano, da BBC News Mundo, em sua matéria “Coronavírus: os 4 tratamentos que a OMS está estudando para combater a covid-19” em 25 de março de 2020. Disponível em: . Acesso em: 25 mar. 2020.

3 As normas que vem sendo, diariamente, editadas foram reunidas em um portal eletrônico para consulta unificada, denominado “Legislação COVID-19”. Disponível em: . Acesso em: 25 mar. 2020.

4 O Decreto Legislativo Nº. 6/2020, editado pelo Senado Federal em 20 de março de 2020 reconhece para os fins do que resta disposto na Lei Complementar Nº. 101/2000 a ocorrência do estado de calamidade pública, conforme solicitado pelo presidente da República, Jair Messias Bolsonaro. Disponível em: . Acesso em 25 mar. 2020.

5 Ganhou notoriedade o Decreto Nº. 64.881/2020, promulgado a partir do Poder Executivo do Estado de São Paulo, na pessoa do governador João Dória, em 22 de março de 2020, onde decretou-se quarentena estadual no contexto da pandemia do COVID-19, suspendendo as atividades tidas como não essenciais em todo o território estadual entre 24 de março de 2020 e 07 de abril de 2020. Disponível em: . Acesso em: 25 mar. 2020.

6 Em artigo publicado aos 22 de março de 2020 no NY Times, o jornalista Thomaz Loren Friedman, vencedor do Prêmio Pulitzer em 1983 e 1988, opinou em seu artigo denominado “A Plan to Get America Back to Work” (Um Plano para trazer a América de volta ao Trabalho, tradução livre) quanto aos efeitos catastróficos de uma recessão econômica posterior a pandemia, tomando como base a adesão massiva ao “lockdown”, trazendo importante reflexão à tona. Disponível em: . Acesso em 23 mar. 2020.

7 Bruno Aurélio e João Pedro Cortez discorrem sobre esse cenário de incerteza no artigo publicado pelo Estadão Política em 24 de março de 2020, intitulado “Covid-19: impactos econômicos na infraestrutura”. Disponível em: . Acesso em: 25 mar. 2020.

8 A internacional e renomada organização tem mantido o seu domínio eletrônico diariamente atualizado, trazendo notícias e, especialmente, medidas a serem adotadas para contenção e combate a contaminação pelo COVID-19. A adoção das medidas tem sido tomada por todos os governadores, conscientes de seu dever de proteção da população. Disponível em: . Acesso em: 24 mar. 2020.

9 Define-se de forma sintética por Rodrigo Goulart de Freitas Pombo (2018) como aquela que: “Trata-se de examinar a possibilidade jurídica e os requisitos legais para que um contratante, diante de alteração das circunstâncias que torne sua obrigação excessivamente onerosa, reclame a um tribunal a resolução ou alteração do contrato.”.

10 A importante doutrina de Carlos Roberto Gonçalves (2013), expõe entendimento do doutrinador que a liberdade de contratar e a valoração irrestrita das cláusulas contratuais encontra óbice na chamada “Função Social do Contrato”, onde há de prevalecer um equilíbrio entre os contratantes e destes para com a sociedade, destacando que “é possível afirmar que o atendimento à função social pode ser enfocado sob dois aspectos: um, individual, relativo aos contratantes, que se valem do contrato para satisfazer seus interesses próprios, e outro, público, que é o interesse da coletividade sobre o contrato. Nessa medida, a função social do contrato somente estará cumprida quando a sua finalidade – distribuição de riquezas – for atingida de forma justa, ou seja, quando o contrato representar uma fonte de equilíbrio social.”.

11 Conforme dispõe a norma cível expressa no Artigo 478 do Código Civil: “nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.”

12 Tal qual inteligência do Artigo 479 do Código Civil: “a resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.”

13 Seguindo os ensinamentos do já citado doutrinador, Carlos Roberto Gonçalves (2013): “a teoria da imprevisão consiste, portanto, na possibilidade de desfazimento ou revisão forçada do contrato, quando, por eventos imprevisíveis e extraordinários, a prestação de uma das partes tornar-se exageradamente onerosa – o que, na prática, é viabilizado pela aplicação da cláusula rebus sic stantibus, inicialmente referida.”.

14 Destaca-se entendimento firmado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 860.277/GO em 19 de agosto de 2010, processo relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão onde fixou-se: “a aplicação da teoria da imprevisão ao contrato de compra e venda somente é possível se o fato extraordinário e imprevisível causador da onerosidade excessiva é aquele que não está coberto objetivamente pelos riscos próprios da contratação.”. Embora o cerne da discussão tenha sido contrato de compra e venda, por questões de analogia e, inclusive, isonomia, parece razoável entender que a conceituação também se aplica aos contratos continuados, dentre os quais o contrato de locação comercial.

15 Tese oriunda da interpretação do Artigo 393 do Código Civil: “o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.”

16 Não se pode olvidar que o ordenamento pátrio possui legislação extravagante que discorre sobre a modalidade em estudo, como é o caso da Lei Nº. 8.245/1991, popularmente conhecida por Lei do Inquilinato.

17 Conforme precedente da Corte Superior reiterado no REsp 779.798/DF, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi de 25 de setembro de 2006.

18 Alçado à fundamento da República quando da quebra do paradigma ditatorial em 1988, conforme consta do Artigo 1º, inciso III da Constituição da República.

19 Consoante disposição expressa do Código Civil ao Artigo 567: “se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.”.

20 Segundo a clássica doutrina da professora Maria Helena Diniz (2011), ao citar o memorável Clóvis Beviláqua: “a locação é contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração paga pela outra, se compromete a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, o uso e gozo de uma coisa infungível, a prestação de um serviço apreciável economicamente ou a execução de alguma obra determinada.”

21 Cita-se Carlos Roberto Gonçalves (2013), ao tratar sobre o princípio da revisão dos contratos ou da onerosidade excessiva, traduzindo-o: “a teoria recebeu o nome de rebuc sic stantibus e consiste basicamente em presumir, nos contratos comutativos, de trato sucessivo e de execução diferida, a existência implícita (não expressa) de uma cláusula, pela qual a obrigatoriedade de seu cumprimento pressupõe inalterabilidade da situação de fato.”

22 Muito bem discutido por Rodrigo da Guia Silva (2018): “Admitindo-se, como regra geral, que somente o possuidor direto sofre danos em decorrência da privação do uso, incumbe reconhecer, por outro lado, a possibilidade de situações excepcionais. Assim sucede, por exemplo, na hipótese de provação do uso que envolva contrato de locação, em razão da disciplina expressa do Código Civil (LGL\2002\400), cujo artigo 586 impõe ao locador o dever de garantir a integridade da coisa contra terceiros e seu uso pacífico. Caso o locador não adimpla satisfatoriamente essa obrigação, serão reconhecidas ao locatário as faculdades de pagar aluguel reduzido e, até mesmo, resolver o contrato (artigo 567 do Código Civil (LGL\2002\400)).”.

23 Com disposição expressa no corolário do Artigo 422 do Código Civil: “os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”

24 Nela também inserida a livre concorrência, com intervenção para garantia do mercado ensinada na obra de Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery (2019): “A livre concorrência é um dos princípios norteadores da atividade econômica. Desse modo, o princípio da concorrência é assumido como garantia-institucional da ordem econômica. A projeção no mercado das diferentes e autônomas iniciativas é tida como a forma mais adequada de racionalização econômica, porque, em razão da diversidade e competitividade de ofertas, cria-se terreno favorável para um progresso econômico e social em benefício dos cidadãos. O Estado tem a obrigação de garantir a racionalização do poder econômico, evitando o desaparecimento da livre concorrência (Miranda-Medeiros. Const. Anotada, t. II, p. 20).”
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Renan Binotto Zaramelo advogado em Advocacia Favero e Vaughn.
Fonte: Migalhas dos Leitores